山東2015年上半年房地產估價師理論與方法：估價當事人考試試卷

山東省2015年上半年房地產估價師《理論與方法》：估價當事人考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方297萬元，應繳稅費均由賣方承擔，則該宗房地產的正常成交價格為一萬元。3232752732582、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年，在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設期應為年。A：1B：1.5C：2D：2.5E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%,則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為。A：7.5%B：8.3%C：12.5%D：16.7%E：借款合同4、行政裁決應當自收到申請之日起—日內做出。A.15B.30C.45D.605、—指由于貨幣供應量過多而引起的貨幣貶值、物價上漲的現(xiàn)象。A.通貨貶值B.通貨膨脹C.通貨緊縮D.通貨異常6、在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數(shù)為_。50%60%70%80%7、某宗房地產每年凈收益為30萬元，使用期限為20年，建筑物價值為180萬元，一建筑物資本化率為12%,土地資本化率為10%,則該宗房地產的價值為O萬元。225.35216.75C.230.25D.245.458、拆除公益事業(yè)房屋，通常采用評估。A：市場法B：路線價法C：假設開發(fā)法D：成本法E：房地產估價機構必須加蓋公章9、某倉庫房地產，建筑面積為800m2,容積率為0.8,對應的土地單價為850元/m2,現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0,并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可.假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2,則理論上應補地價的數(shù)額為.【2000年考題】A：93.75萬元B：115萬元C：293.75萬元D：315萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、估價時點為現(xiàn)在，估計對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在—中。A.房地產損害賠償案件B.房地產糾紛案件C.房地產預售D.房地產預測11、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于競爭者。A：從容不迫型B：選擇型C：兇猛型D：隨機型E：借款合同12、—對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設施13、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一市場狀況14、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來源是_。A.政府的財政收入土地出讓收入土地儲備所獲得的利潤土地受讓方的投資15、物業(yè)服務收費的計費方式中，包干制是指。A：由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式B：由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式C：在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式D：在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其系全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式E：執(zhí)行層的組織協(xié)調16、下列不屬于直接代為登記的房屋包括_。A.房地產行政主管部門直管的公房B.依法由房地產行政主管部門代管的房屋C.有人主張權利的房屋D.無人主張權利的房屋17、某房地產開發(fā)用地，其土地面積為10000近，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價為1500元/面.后經規(guī)劃調整，容積率提高到1.6,樓面地價不變，則該房地產開發(fā)用地因容積率提高需補地價.【2007年考題】一A：375萬元B：450萬元C：500萬元D：600萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、估價上的折舊注重的是_。A.原始取得價值的減價修正B.原始取得價值的攤銷與回收C.重置價值的攤銷與回收D.價值的減價修正19、基本完好房的成新率為_。A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新20、某建筑物的建筑面積為2000面，占地面積為3000近，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/近，建筑物重置價格為900元/近，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/面.則該建筑物的成新率為。A：44%B：50%C：67%D：94%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、某房地產現(xiàn)房價格為4000元/m2,預計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收取），出租運營費用為每年50元/m2。假設折現(xiàn)率為5%,風險補償為200元/m2,則該房地產的期房價格為一元/m2。33003324C.3335D.357322、不屬于風險估計與評價常用的方法是。A：調查和專家打分法B：解析方法C：概率估算法D：蒙特卡洛模擬法E：借款合同23、某項目建筑用地面積40000,代征地3700,規(guī)劃容積率為3.3,建筑覆蓋率50%,則總建筑面積是。A：66000B：72105C：132000D：144210E：執(zhí)行層的組織協(xié)調24、在成本法求取折舊中，采用—更符合實際情況。A.有效經過年數(shù)B.實際經過年數(shù)C.剩余經過年數(shù)D.自然經過年數(shù)25、建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證是：_。A.施工許可證B.建設用地規(guī)劃許可證C.建設工程規(guī)劃許可證D.建設工程規(guī)劃用地許可證二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、某房地產估價機構調查了所在城市2009年12個新建樓盤的平均銷售價格，調查結果見下表。則該數(shù)據的中位數(shù)和眾數(shù)分別是。A：2460和1980B：2460和5880C：274667和1980D：274667和5880E：執(zhí)行層的組織協(xié)調2、工程成本控制的主要對象是主要費用的_。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用3、根據《中華人民共和國憲法》，下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有。A：礦藏、森林、草原B：水流、山嶺、灘涂C：森林、山嶺、荒地D：森林、水流、荒地E：草原、灘涂、荒地4、某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法使用農村土地從事服裝生產，根據土地利用總體規(guī)劃，該土地用途分類是_。A.農用地B.工業(yè)用地C.建設用地D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地5、當貸款綜合風險度超過一時，為高風險貸款。50%60%80%90%6、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括_。A.方法科學B.調查方法專一性C.創(chuàng)造性D.合理信息價值和成本比率E.政策性7、中國民法的基本原則包括、禁止濫用權利原則。八：平等原則B：誠實信用原則C：公序良俗原則口：自愿原則E：強制原則8、一個估價項目中的估價目的，本質上是由（）決定的。A.估價機構B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要9、國土資源部令第33號規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取方式出讓。A：拍賣B：招標C：掛牌口：雙方協(xié)議E：直接定標10、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。A：意外破壞的損毀B：市場供給的過量C：建筑設計的缺陷D：人們消費觀念的改變E：周圍環(huán)境條件惡化11、市場法的理論依據是房地產價格形成的_。A.收益遞增遞減原理B.適合原理C.均衡原理D.替代原理12、明確估價對象的內容，包括明確。A：實物狀況B：權益狀況C：區(qū)位狀況D：經濟狀況E：環(huán)境狀況13、價格領先制通常有三種形式。A：被支配型價格領先B：支配型價格領先C：成本最高型價格領先D：成本最低型價格領先E：晴雨表型價格領先14、假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為_。-1.33-0.660.661.5315、某房地產投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為12%,期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權益投資回報率為_。12%19.27%17.18%27.10%16、下列屬于品質標志的包括。A：人的性別B：班干部人數(shù)C：人的年齡D：工種E：工人工資17、下列用來作為房地產證附圖的有。A：規(guī)劃圖B：宗地圖C：房產分幅圖D：房產分戶圖E：地形圖18、某房地產開發(fā)公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來3年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有。A：該抵押屬一般房地產抵押B：該抵押是最高額抵押C：若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為15億元D：若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元E：該抵押可以不經登記即產生合同效力19、路線價法的關鍵和難點是_。A.劃分路線價區(qū)段B.設定標準深度C.調查評估路線價D.制定深度百分率20、下列有關統(tǒng)計學基礎知識的表述中，不正確的有_。A.隨著研究目的的改變，統(tǒng)計總體和總體單位可以相互轉化B.反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計術語稱為指標C.調查對象就是被調查和訪問的具體單位D.調查單位與報告單位可以一致也可以不一致E.相對指標是社會經濟現(xiàn)象的兩個有聯(lián)系的指標之比21、《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由—作出房屋征收決定。A.房地產開發(fā)企業(yè)B.人民法院C.市、縣級人民政府房屋征收部門D.市、縣級人民政府22、下列關于《物業(yè)管理條例》所確立的業(yè)主大會制度，說法正確的是。A：《物業(yè)管理條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度B：《物業(yè)管理條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主委員會決策、業(yè)主大會執(zhí)行的制度C：規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益D：業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主大會的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作