1物業(yè)管理知識(shí)講座課件

物業(yè)管理知識(shí)講座

—制度與政策2011-10主講人：陳敏課程目的介紹物業(yè)服務(wù)所應(yīng)具備的知識(shí)與技能結(jié)構(gòu)形成對(duì)物業(yè)服務(wù)的整體認(rèn)識(shí)與概念介紹物業(yè)管理服務(wù)基本知識(shí)內(nèi)容提要基本制度主要法規(guī)基本概念基本概念物業(yè)管理

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理基本特征英國，19世紀(jì)60年代深圳，1981年3月10日物業(yè)管理的起源社會(huì)化專業(yè)化市場化基本概念2008年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)5.8萬家，從業(yè)人員600萬人，物業(yè)在管面積125億平方米。物業(yè)管理的發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)

是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。

1、房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理

2、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理的維修、養(yǎng)護(hù)與管理4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容基本概念5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)

6、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)

7、物業(yè)檔案資料管理

8、專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)特約服務(wù)

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（續(xù)）物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、國標(biāo)

2、公司標(biāo)準(zhǔn)

3、住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）基本概念物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)模式政府指導(dǎo)價(jià)定價(jià)——普通住宅市場調(diào)節(jié)定價(jià)——高檔住宅及其他物業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式包干制——住宅酬金制——高檔住宅及其他物業(yè)基本概念1、管理服務(wù)人員的工資、社保、法定福利2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用6、辦公費(fèi)用7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用9、業(yè)主同意的其他費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成基本概念公用事業(yè)收費(fèi)，如水、電、氣、暖、通信、有線電視等?？上蚬檬聵I(yè)單位收取報(bào)酬，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促代收代交費(fèi)用哪些人應(yīng)負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)？業(yè)主建設(shè)單位物業(yè)使用人公用事業(yè)單位業(yè)主物業(yè)公司供貨合同服務(wù)合同委托合同基本概念物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理事項(xiàng)合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式雙方權(quán)利與義務(wù)物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)內(nèi)容專項(xiàng)維修資金物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)管理用房物業(yè)使用與維護(hù)期限專項(xiàng)維修資金違約責(zé)任違約責(zé)任其他事項(xiàng)基本制度物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度住宅專項(xiàng)維修資金制度管理規(guī)約制度前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度業(yè)主大會(huì)制度業(yè)主大會(huì)制度業(yè)主——房屋的所有權(quán)人。業(yè)主的10項(xiàng)權(quán)利業(yè)主的6大義務(wù)業(yè)主大會(huì)組成成立活動(dòng)規(guī)則

——定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議

——業(yè)主代理人（書面）與業(yè)主代表

——業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力業(yè)主大會(huì)制度職責(zé)

1/召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

2/與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

3/了解業(yè)主、物業(yè)使用人意見和建議，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)合同；

4/監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

5/業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。議事規(guī)則業(yè)主委員會(huì)管理規(guī)約制度1、什么是管理規(guī)約？2、有哪些主要內(nèi)容

1）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

2）業(yè)主的共同利益；

3）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；

4）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。3、法律效力全體業(yè)主物業(yè)使用人物業(yè)繼受人管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約——制定物業(yè)銷售之前，由建設(shè)單位制定。——存在形式合同附件。管理規(guī)約制度臨時(shí)管理規(guī)約（續(xù)）——涉及主體法律義務(wù)

1/建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的合法公益；

2/建設(shè)單位的說明義務(wù)；

3/物業(yè)買受人承諾的義務(wù)__作為購房合同附件?！獌?nèi)容

1/物業(yè)自然情況與權(quán)屬情況；

2/業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；

3/物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；

4/涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)；

5/違約責(zé)任。前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度住宅及同一管理區(qū)域的非住宅的前期物業(yè)管理什么物業(yè)前期管理需要招投標(biāo)？例外情況經(jīng)批準(zhǔn)：

1）小規(guī)模住宅物業(yè)；

2）投標(biāo)人少于3個(gè)的；物業(yè)承接查驗(yàn)制度

——物業(yè)建設(shè)單位——業(yè)主委員會(huì)物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)的類型——新建物業(yè)承接查驗(yàn)——物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)物業(yè)承接查驗(yàn)的組織實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)制度——

建設(shè)單位對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。

——業(yè)主專用部分（《物業(yè)質(zhì)量保證書》），共用部位與共用設(shè)施設(shè)備由法規(guī)及前期物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)承接查驗(yàn)的工作內(nèi)容《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》物業(yè)保修責(zé)任——資料移交——現(xiàn)場驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度一級(jí)可以承接所有類型項(xiàng)目；二級(jí)可承接30萬平方米以下住宅和8萬平方米以下非住宅；三級(jí)可承接20萬平方米以下住宅和5萬平方米以下非住宅

國家對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)入制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)1、資質(zhì)條件：注冊(cè)資本、專業(yè)人員專業(yè)職稱、管理物業(yè)類型與面積、管理體系與業(yè)績等。2、資質(zhì)等級(jí)一、二、三級(jí)資質(zhì)。（暫三級(jí)）資質(zhì)等級(jí)與承接項(xiàng)目的關(guān)系物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度從業(yè)資格認(rèn)定或考試取得，是從業(yè)能力的起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，如會(huì)計(jì)、物業(yè)經(jīng)理上崗證等，《從業(yè)資格證書》。執(zhí)業(yè)資格通過考試取得，實(shí)行注冊(cè)登記制度，承擔(dān)較大責(zé)任，如注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)物業(yè)管理師等，《執(zhí)業(yè)資格證書》。物業(yè)管理師制度住宅專項(xiàng)維修資金制度

——由業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的使用；

1）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造；2）該部分業(yè)主2/3通過；3）應(yīng)急使用，由物業(yè)公司墊付，再按程序報(bào)審。

——物業(yè)服務(wù)合同約定從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開支除外。專管專用專項(xiàng)維修資金的交存專項(xiàng)維修資金的使用主要法規(guī)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《消防管理?xiàng)l例》《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)》《住宅室內(nèi)裝修裝飾管理辦法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》結(jié)束謝謝！內(nèi)容總結(jié)物業(yè)管理知識(shí)講座

—制度與政策。物業(yè)管理知識(shí)講座

—制度與政策。是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。1、房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。2、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。政府指導(dǎo)價(jià)定價(jià)——普通住宅。酬金制——高檔住宅及其他物業(yè)?！课莸乃袡?quán)人?！ㄆ跁?huì)議與臨時(shí)會(huì)議。——業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力。2/與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3/了解業(yè)主、物業(yè)使用人意見和建議，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)合