郵儲小貸要激活資金

本文格式為Word版，下載可任意編輯——郵儲小貸要激活資金“這件事是很難，但務(wù)必要做！”北京市幸福指針業(yè)主大會輔導(dǎo)中心副理事長孟憲生采納《經(jīng)濟》記者采訪時斷定地說道。孟憲生曾親自指導(dǎo)過北京24個小區(qū)成立業(yè)委會，并且全部告成，對于住宅專項修理資金的推動和使用，他認為，我國商品房市場進展多年，好多小區(qū)公共設(shè)施都將面臨修理，但專項資金使用起來對比困難、資金大量沉淀，外觀上看只是“錢的事兒”，其實更涉及公共安好領(lǐng)域。

當更多的人還在深究住宅專項修理資金大量“沉睡”、使用率低的時候，更新的問題又擺在了我們的面前。

在提高專項資金使用率的同時，怎樣協(xié)調(diào)物業(yè)公司、業(yè)委會、業(yè)主和政府部門之間的關(guān)系？業(yè)主們一再惦記的住宅專項修理資金貶值問題，是否有更好的增值途徑？

簡化程序

“政府部門首先理應(yīng)摸清家底”，針對數(shù)額巨大的住宅專項修理資金，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，目前好多小區(qū)入住多年尚沒有成立正常的業(yè)委會，資金的真正全體者無法管理、只能由當?shù)胤抗懿块T代管，其中如何管理、怎么管理，“都是糊涂賬”。

他認為，對于專項資金分割管理、沒有一個自上而下統(tǒng)一的管理部門的這種現(xiàn)象，假設(shè)想喚醒“沉睡”的專項資金，務(wù)必先領(lǐng)會“家底”，而且有必要讓業(yè)主明確知曉；在摸清家底后，可以考慮簡化一些審批程序，尤其是在緊急處境下，提高專項修理資金的使用效率。

采訪中，記者也了解到，目前我國已經(jīng)有包括北京、天津、上海等多個城市不斷通過了緊急處境下使用住宅專項修理資金的條例，有的已經(jīng)進入施行階段。

據(jù)北京市住建委物業(yè)管理處相關(guān)負責人介紹，為解決電梯停運、屋頂漏雨等危及房屋安好的緊急處境下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急修理問題，根據(jù)《北京市物業(yè)管理手段》第34條的規(guī)定，市住建委會同中央直屬機關(guān)事務(wù)管理局、國家機關(guān)事務(wù)管理局、市住房資金管理中心共同制定了《關(guān)于簡化程序便當應(yīng)急處境下使用住宅專項修理資金有關(guān)問題的通知（征求觀法稿）》。

主要內(nèi)容包括：明確了6種情形可應(yīng)急使用住宅專項修理資金，明確各種處境下應(yīng)急使用修理資金的申請主體和受理部門，簡化了申請程序、縮短了付款時間且修理無需企業(yè)墊資。

與以往繁瑣的申請程序不同，應(yīng)急使用專項修理資金只需要3個步驟，且申請材料也大大簡化，可以最快實現(xiàn)48小時資金到賬。為提高應(yīng)急修理效率，北京市住建委還將建立應(yīng)急修理的施工、鑒定、造價接洽機構(gòu)企業(yè)名錄，便當業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇。

這位負責人報告記者，2022年7月30日至8月5日，北京市住建委已經(jīng)就《關(guān)于簡化程序便當應(yīng)急處境下使用住宅專項修理資金有關(guān)問題的通知》公開征求了社會觀法。目前，北京市住建委正在結(jié)合征求觀法的處境對該《通知》做進一步修改完善。

增值難

在住宅專項修理資金使用效率遠未大大提高之前，公眾也愈發(fā)關(guān)注大量沉淀的專項修理資金面臨“縮水”。

事實上，除去將住宅專項資金存儲在銀行、獲得利息外，確有其他保值、增值途徑。

住建部頒發(fā)的《住宅專項修理資金管理手段》其次十六條明確規(guī)定，在保證住宅專項修理資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項修理資金用于添置國債。利用住宅專項修理資金添置國債，應(yīng)當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場添置一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

其中，利用業(yè)主交存的住宅專項修理資金添置國債的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當經(jīng)專有片面占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

對此，北京市住建委物業(yè)管理處相關(guān)負責人明確報告記者，受上述規(guī)定的限制，專項修理資金在代管期間無法添置國債，為了保障資金的增值，北京市自2022年9月起，已經(jīng)將商品住宅專項修理資金在代管期間的年收益率，由按活期存款利率計息上調(diào)為按3%為業(yè)主計息。

不僅北京，其他城市在住宅專項修理資金日常管理中，用其添置國債的做法也幾乎沒有。

北京太月園小區(qū)業(yè)委會主任王嘉吾向記者直言，“用業(yè)主的住宅專項修理資金去買國債，誰敢當這個家？出了事兒怎么辦？”

她說，雖然國家有這項規(guī)定，但各級主管部門誰都不開這個口。

一來，這是業(yè)主們用來給房子養(yǎng)老的錢，不能輕易投入其他投資渠道；二來，無論是國債還是其他增值途徑都是很難執(zhí)行的?！鞍▏鴤趦?nèi)的好多理財產(chǎn)品售賣時間較短，業(yè)委會還在開會爭取大家觀法呢，人家國債都賣完了。”王嘉吾說。

業(yè)委會需要輔導(dǎo)

盡管對住宅專項修理資金的爭議正在發(fā)酵，值得斷定的是，采訪中，多位業(yè)主、業(yè)委會成員以及專家都認為，業(yè)主繳存住宅專項修理資金有其必要性。

在陳國強看來，房屋入住10年或者更長時間后，需要面對一系列公共設(shè)施的問題，必然會產(chǎn)生費用，“業(yè)主通過交存修理資金存一筆錢將來以備不時之需?！?/p>

王嘉吾也持一致觀點，她也支持房屋首次售出時即向業(yè)主征收專項資金，“假設(shè)等公共設(shè)施需要修理時再臨時挨家挨戶向業(yè)主收取費用，那這個工程更難開展下去。”

面對這筆房屋用來養(yǎng)老的錢，務(wù)必要明確的是，其是歸屬業(yè)主全體的錢，那么，這筆資金的管理和使用主體又該朝哪個方向進展呢？

住宅專項修理資金使用主體的缺失，一向是難以解決的問題，業(yè)主們夢想的狀態(tài)是，專項資金還是應(yīng)歸業(yè)主管理，按照相關(guān)規(guī)定，就務(wù)必要由小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)委會，二者作為主體來管理和使用這筆資金。

然而不樂觀的現(xiàn)象是，我國的業(yè)主大會、業(yè)委會進展相對薄弱。來自北京市住建委物業(yè)管理處的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，北京市住宅成立業(yè)主大會的約1000家，相較全市3000多個住宅工程來說，成立比例缺乏30%。

孟憲生直指，這30%的業(yè)委會中，能夠有效正常運行的也缺乏30%?！氨本┑奶幘尺€算好的，全國范圍內(nèi)，業(yè)委會成立和運行的處境更不夢想?！泵蠎椛f。我國業(yè)委會進展緩慢，孟憲生分析主要有4個理由，一是業(yè)主參與度不夠；二是業(yè)主不了解業(yè)委會、更不知道怎么做；三是政府和社會各界的影響，責權(quán)不明確、法律認知分歧大；四是社會因素，業(yè)委會在中國還是新事物，社會對其熟悉不充分。

在親自指導(dǎo)24個小區(qū)成立業(yè)委會后，孟憲生也查看到，若想業(yè)委會成立且正常有效運作并非易事，最主要的窘境是：業(yè)委會自身資金缺乏。

“業(yè)委會的成立和運行都需要專業(yè)的輔導(dǎo)，可這方面的專業(yè)人才不多，輔導(dǎo)機構(gòu)在輔導(dǎo)過程中也是要收取費用的，一般一套課程少說也要5萬元”。孟憲生說，業(yè)委會沒有固定資金來源、無法交付輔導(dǎo)費，自己又不知道如何操作和日常管理，導(dǎo)致好多業(yè)委會不能有效運行下去，特別難堪。

“這個問題需要得到政府部門支持，不僅是法律、政策上的支持，政府也理應(yīng)為一些服務(wù)買單?！泵蠎椛f，不僅是住宅專項修理資金，業(yè)委會也到了該得到足夠重視的時候了。

記者手記

深入題目前，記者試圖找到一個告成使用過住宅專項修理資金的小區(qū)，雖然曾做過兩年社區(qū)新聞，可把手中全體的聯(lián)絡(luò)電話打通也沒有一家容許采納采訪。

“你問了也是白問。”北京市朝陽區(qū)某社區(qū)居委會主任說出了這樣的話。

按她的解釋，小區(qū)內(nèi)只有物業(yè)公司負責此項工作、居委會不能干擾，當記者夢想通過這位主任聯(lián)系物業(yè)公司時，她卻勸記者不要白費功夫，“物業(yè)公司做得再好，也不會和你說任何事情，專項資金使用中都存在問題?！?/p>

公然，記者聯(lián)系的物業(yè)公司中，大多數(shù)對此只字不提。即便通過太月園小區(qū)業(yè)委會主任王嘉吾推舉的太月物業(yè)管理有限公司，其副總經(jīng)理左佳的機警性也是很強，屢屢交涉后，才同意在電話中“聊一聊”。

或許是物業(yè)公司過于敏感，讓業(yè)主們對專項資金的“猜疑”更多。

其實，就算物業(yè)公司沒有參與到專項資金的使用，多年進展下來，業(yè)主對物業(yè)公司也是百般挑剔、形成了固有的論調(diào)，這樣，一向站在風口浪尖的物業(yè)公司無論做得再好，也會保持“低調(diào)”。這種低調(diào)就在確定程度上造成了住宅專項資金使用過程中的信息不暢，業(yè)主知情權(quán)沒有得到保障。

住宅專項修理資金應(yīng)是一個肅穆甚至嚴重的話題。

萬億規(guī)模的資金大量沉淀，主要一個理由是，業(yè)主在使用過程中困難重重。試想一下，目前我國商品住宅還沒有到大量需要動用專項資金的時候，假若幾年后一大批住宅需要使用這筆錢，造成的“擁堵”豈不是更多？那時就不是錢的事兒，而是社區(qū)公共安好的問題了。

可惜的是，當下關(guān)注這個話題并且深入研究的人還不多，記者接洽了10多位房地產(chǎn)、住宅、公共領(lǐng)域的專家，都被婉拒，在他們關(guān)注的領(lǐng)域中，這個話題太細、太概括甚至太新，都沒有深