小區(qū)物業(yè)管理人員管理制度

小區(qū)物業(yè)管理人員管理制度小區(qū)物業(yè)管理人員管理制度一、治安管理規(guī)定1、非小區(qū)住戶不得隨意進(jìn)入小區(qū)，來(lái)訪者須在門(mén)衛(wèi)處登記，經(jīng)同意后方可入內(nèi)。2、裝修施工人員憑物業(yè)管理處發(fā)放的臨時(shí)出入證進(jìn)入小區(qū)。3、小區(qū)住戶的機(jī)動(dòng)車(chē)輛實(shí)行發(fā)卡、登記制度；自行車(chē)停放在指定位置。機(jī)動(dòng)車(chē)輛不得停放在小區(qū)內(nèi)，住戶車(chē)輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)。4、住戶搬家如有大件、貴重物品搬出時(shí)，必須要有住戶親自陪同方可搬離出小區(qū)，并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)量、名稱、住戶地址等以便日后查核，如住戶確實(shí)無(wú)法陪同，必須以書(shū)面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主房號(hào)、身份證號(hào)碼以及委托人姓名、身份證號(hào)碼，并簽名確認(rèn)同意，方可將物品搬出。5、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)管-理-員和住戶都有義務(wù)積極配合，維護(hù)小區(qū)的安全穩(wěn)定。及時(shí)采取措施，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，通知有關(guān)部門(mén)，并做好善后工作。6、遵守小區(qū)和物業(yè)管理處公布的各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)不遵守制度的住戶進(jìn)行勸阻和制止。7、住戶應(yīng)“看好自家門(mén)，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識(shí)。8、住戶要勇于制止、舉報(bào)破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人事。9、小區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶須依法經(jīng)營(yíng)，遵守國(guó)家政策、法規(guī)，服從物業(yè)管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。二、環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定1、愛(ài)護(hù)園林綠化，不采摘花朵，不踐踏草坪，不損壞樹(shù)木。2、愛(ài)護(hù)公共設(shè)施，不亂拆、亂搭、亂建、亂貼，保持小區(qū)環(huán)境整潔。3、小區(qū)各商業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，飲食門(mén)店不得亂扔廢棄物，亂倒污水及排放其它污染物。4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個(gè)人不得制造影響居民正常休息的噪音。特別是在晚上十時(shí)至翌晨八時(shí)期間嚴(yán)禁制造各種噪音，違者管理人員有權(quán)干預(yù)制止并采取必要措施。5、小區(qū)內(nèi)各種車(chē)輛在指定地點(diǎn)停放，出入禁鳴，整齊有序。6、不在住宅內(nèi)使用燃煤式采暖、取暖、餐飲設(shè)備。三、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定1、請(qǐng)自覺(jué)維護(hù)小區(qū)的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場(chǎng)所堆放垃圾、擺放物品。2、垃圾裝袋，置于垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，以便及時(shí)收集清理。3、請(qǐng)勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動(dòng)物。飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定，且不得影響鄰里休息。帶寵物在小區(qū)散步時(shí)，不污染環(huán)境。寵物傷人由其主人負(fù)責(zé)賠償。5、住戶裝修房屋，不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場(chǎng)所。6、小區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所，均不得亂涂、亂畫(huà)、亂張貼，違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費(fèi)用，并在公告欄予以曝光。7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴(kuò)大營(yíng)業(yè)場(chǎng)地。8、提醒進(jìn)入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)定，維護(hù)小區(qū)的整潔。潔。9、物業(yè)管理處負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾清運(yùn)和消毒工作，積極配合環(huán)衛(wèi)衛(wèi)生防疫部門(mén)采取多種形式開(kāi)展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使住戶人人愛(ài)清潔，個(gè)個(gè)講衛(wèi)生。、停車(chē)管理規(guī)定1、小區(qū)停車(chē)場(chǎng)，專供購(gòu)（租）車(chē)位的住戶使用，所有外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可，不得進(jìn)入；閑雜人員不得入內(nèi)。2、小區(qū)住戶車(chē)輛長(zhǎng)期停放地下停車(chē)場(chǎng)須辦理車(chē)輛停放卡，一車(chē)卡，持卡出入；臨時(shí)停車(chē)須登記，經(jīng)同意發(fā)臨時(shí)車(chē)輛停放卡，持卡進(jìn)入，離開(kāi)時(shí)退卡。3、租用固定車(chē)位的車(chē)輛應(yīng)按位停放，租用非固定車(chē)位的車(chē)輛由保安人員指揮按序停放。對(duì)臨時(shí)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的車(chē)輛停放實(shí)行擇位停放。4、停車(chē)場(chǎng)地將采取24小時(shí)值班并做好記錄，嚴(yán)格按消防規(guī)定配備消防設(shè)備和器材。5、停車(chē)場(chǎng)地應(yīng)保持環(huán)境衛(wèi)生，不得在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)擺攤點(diǎn)、會(huì)客、喝酒、睡覺(jué)、喧嘩、吵鬧和長(zhǎng)時(shí)間聊天。6、車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)禁止鳴喇叭，限速5公里/小時(shí)。7、停車(chē)場(chǎng)禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車(chē)輛停放；8、車(chē)輛進(jìn)出和停放要注意前后左右車(chē)輛的距離，不得對(duì)其它車(chē)輛的進(jìn)出和其它車(chē)位的使用造成阻礙。9、停車(chē)場(chǎng)保安人員應(yīng)對(duì)停放車(chē)輛認(rèn)真檢查車(chē)型，車(chē)牌號(hào)和車(chē)輛有無(wú)上鎖或外部破損等異常情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知車(chē)主并作好登記；10、車(chē)輛停放后，車(chē)主要帶走車(chē)上所放置的物品，并鎖好車(chē)鎖、車(chē)門(mén)和車(chē)窗、否則責(zé)任自負(fù)；11、車(chē)主要愛(ài)護(hù)停車(chē)場(chǎng)的消防、供水、供電、通迅等一切公共設(shè)備，不慎損壞時(shí)需照價(jià)賠償，若造成嚴(yán)重事故者將追究其法律責(zé)任；12、有固定車(chē)位的車(chē)主要嚴(yán)格按照物業(yè)公司規(guī)定的停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)交費(fèi)；臨時(shí)車(chē)輛由管-理-員指引停放位置，并根據(jù)停車(chē)時(shí)間規(guī)定收費(fèi)；13、若車(chē)主不慎丟失車(chē)輛出入卡，應(yīng)立即通知管理人員，提供有關(guān)資料，經(jīng)核實(shí)后繳納辦卡成本費(fèi)，由物管公司補(bǔ)發(fā)出入卡；14、若車(chē)輛在停放區(qū)被損壞者，原則由損壞雙方協(xié)商解決，嚴(yán)重者可向保險(xiǎn)公司索賠，當(dāng)班保安員與物業(yè)公司共同協(xié)助調(diào)查處理；15、所有停放車(chē)輛，必須按規(guī)定停放，對(duì)違規(guī)行車(chē)和停泊車(chē)輛的車(chē)主，管-理-員有權(quán)采取警告、罰款、拖車(chē)等處罰措施，由此造成的損失一概由車(chē)主負(fù)責(zé)。五、消防安全管理規(guī)定1、消防工作堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，實(shí)行綜合管理、群防群治。2、加強(qiáng)消防法律、法規(guī)和防火安全知識(shí)宣傳，提高住戶消防安全意識(shí)。3、物業(yè)管理處定期對(duì)小區(qū)的公共消防設(shè)施、器材進(jìn)行檢查和維修、保養(yǎng)，使其經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)，并將檢查情況報(bào)公司備案。4、嚴(yán)禁外來(lái)裝有危險(xiǎn)品車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)，教育兒童勿在小區(qū)內(nèi)玩火。5、發(fā)現(xiàn)初期火災(zāi)要及時(shí)撲救，對(duì)情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時(shí)撥打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場(chǎng)秩序，配合事故處理。6、自覺(jué)遵守電器安全使用規(guī)定，不得亂拉臨時(shí)電氣線路，嚴(yán)禁擅自拆、改、裝燃?xì)猓ㄈ加停┰O(shè)施和用具。7、遵守市政府燃放煙花爆竹的有關(guān)規(guī)定，杜絕火險(xiǎn)隱患。8、進(jìn)行室內(nèi)裝修，必須嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災(zāi)事故。9、不準(zhǔn)從窗戶向外扔煙頭，沒(méi)熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。10、樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)保持暢通無(wú)阻，不得擅自封閉或堆放雜物。11、消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞和丟失。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將作出嚴(yán)肅處理。12、物業(yè)管理處對(duì)違章用火、用電、電氣焊或損壞消防設(shè)施器材的行為，及時(shí)制止或向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定2015-09-0521:13|#2樓第一章總則第一條為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省建筑裝修管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》、《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》等相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制訂本規(guī)定。第二條實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，從事物業(yè)管理、服務(wù)工作的單位及住宅小區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)人（業(yè)主）、使用人均應(yīng)遵守本規(guī)定。第三條本規(guī)定所稱的住宅小區(qū)是指以住宅為主，兼有非住宅房屋，并有相應(yīng)配套公共設(shè)施設(shè)備的居民生活區(qū)。本規(guī)定所稱物業(yè)管理，是指通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第四條新建住宅小區(qū)推行專業(yè)化的物業(yè)管理模式。已交付使用的住宅區(qū)或零星住宅應(yīng)按規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域創(chuàng)造條件推行物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主自主管理與專業(yè)有償服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合。第五條市房管局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的物業(yè)管理指導(dǎo)工作，組織實(shí)施本規(guī)定，協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題，其主要職責(zé)是：（一）貫徹執(zhí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，指導(dǎo)制訂住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定；（二）對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行組織協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；（三）對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查；（四）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審核和資質(zhì)等級(jí)申報(bào)工作；（五）對(duì)住宅小區(qū)房屋專項(xiàng)維修資金繳交、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理；（六）指導(dǎo)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，做好物業(yè)管理服務(wù)合同的備案工作；（七）組織、指導(dǎo)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)；（八）組織開(kāi)展住宅小區(qū)物業(yè)管理的達(dá)標(biāo)及創(chuàng)優(yōu)評(píng)比工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各住宅小區(qū)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和協(xié)助工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。公安、建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、環(huán)保、工商、財(cái)政及城-管等有關(guān)職能部門(mén)和單位，按照規(guī)定的職責(zé)依法對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理。第六條業(yè)主享有參與物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋、共用設(shè)施設(shè)備及遵守法律、法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，維護(hù)物業(yè)公共利益的義務(wù)。第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依據(jù)法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主業(yè)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)自主權(quán)、收益權(quán)以及授權(quán)、委托管理權(quán)等受法律保護(hù)。第二章業(yè)主和業(yè)主大會(huì)第八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)；（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制訂和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十條業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)公告，并同時(shí)告知轄區(qū)社區(qū)居委會(huì)。第十一條在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%以上，或房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用滿兩年的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)在市房管局和所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，組織成立由建設(shè)單位或公有住房出售單位、業(yè)主代表、社區(qū)居委會(huì)代表組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組由5-11人（單數(shù)）組成，業(yè)主代表不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組由所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府牽頭召集，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任?；I備組自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十二條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制訂、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員，決定業(yè)主委員會(huì)的.工作經(jīng)費(fèi)籌集方式和業(yè)主委員會(huì)委員的工資報(bào)酬；（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（六）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第十三條業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)，但重大事項(xiàng)必須以書(shū)面形式委托。業(yè)主大會(huì)決定第十二條第四項(xiàng)和第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定第十二條其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。第十四條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，一般由5—13人的單數(shù)組成，設(shè)主任1名，副主任1—2名，委員若干名。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席方為有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，報(bào)市房管局和所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過(guò)五年。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在換屆完成后10日內(nèi)將印章、資金、財(cái)務(wù)憑證、檔案資料等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)將其保管的上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。第十五條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）提出專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）配合轄區(qū)內(nèi)的公安派出所和社區(qū)居委會(huì)維護(hù)小區(qū)的社會(huì)治安，依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會(huì)開(kāi)展工作；（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（七）協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛；（八）業(yè)主大會(huì)賦予的其它職責(zé)。第十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，由市房管局和所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依照各自的職能，責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。第三章前期物業(yè)管理第十七條新建物業(yè)預(yù)、銷(xiāo)售前，建設(shè)單位應(yīng)通過(guò)公平、公正機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并將其制訂的臨時(shí)管理規(guī)約在物業(yè)預(yù)、銷(xiāo)售前向物業(yè)買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并將臨時(shí)管理規(guī)約、房屋使用說(shuō)明書(shū)、房屋質(zhì)量保證書(shū)和經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)配置的公建設(shè)施及房屋平面圖作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。第十八條前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，市物價(jià)局、房管局應(yīng)制訂統(tǒng)一的物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)并定期公布。物業(yè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)公布的指導(dǎo)價(jià)在物業(yè)服務(wù)合同中約定所選擇的收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。第十九條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅小區(qū)總建筑面積達(dá)到2萬(wàn)（含2萬(wàn)）平方米，高層總建筑面積達(dá)到1萬(wàn)（含1萬(wàn)）平方米以上的項(xiàng)目，建設(shè)單位在首次辦理預(yù)、銷(xiāo)售之前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅小區(qū)規(guī)模達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)或參加投標(biāo)單位少于3個(gè)的，經(jīng)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十條新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建筑施工規(guī)范，實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：（一）建筑面積在十萬(wàn)平方米以下的，按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；（二）建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照千分之二配置。（三）拆遷安置房、聯(lián)建房應(yīng)參照以上標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，對(duì)物業(yè)管理用房的位置、面積應(yīng)當(dāng)予以審查。物業(yè)管理用房應(yīng)按照方便使用、管理的原則配置，應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能。在前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)管理用房一次性提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，業(yè)主大會(huì)成立后，再無(wú)償提供給業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。第二十一條分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)共用設(shè)施、設(shè)備資源共享和便于統(tǒng)一管理的原則，確定為同一物業(yè)管理區(qū)域。若其首期物業(yè)須招投標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其續(xù)期建設(shè)項(xiàng)目的物業(yè)，由首期建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理；若前期已開(kāi)發(fā)并獲準(zhǔn)預(yù)、銷(xiāo)售時(shí)，建設(shè)單位已委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由所委托的同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交小區(qū)房屋建設(shè)的有關(guān)工程驗(yàn)收資料及物業(yè)管理所必須的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)須將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)，并做好相關(guān)交接工作。第四章物業(yè)管理服務(wù)第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)管理、自負(fù)盈虧的服務(wù)性企業(yè)，必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，方可從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第二十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明物業(yè)管理的項(xiàng)目、內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金的管理和使用及物業(yè)管理用房、合同期限，雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及違約責(zé)任等內(nèi)容。第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)范圍內(nèi)，可實(shí)施下列物業(yè)管理和提供服務(wù)：（一）監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)使用人按有關(guān)規(guī)定裝修房屋、使用共用部位及共用設(shè)施、設(shè)備，確保房屋安全使用；（二）環(huán)境衛(wèi)生保潔、花木綠地管護(hù)；（三）對(duì)水電供應(yīng)、機(jī)電、消防設(shè)備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施進(jìn)行日常維修保養(yǎng)；（四）小區(qū)道路維護(hù)、車(chē)輛停放秩序管理；（五）小區(qū)安全保衛(wèi)和公共場(chǎng)所秩序管理；（六）專項(xiàng)、特約服務(wù)和其他物業(yè)管理服務(wù)。第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，參照市物價(jià)局、房管局公布的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等內(nèi)容以公示欄（牌）、收費(fèi)表（清單）、收費(fèi)手冊(cè)、多媒體終端查詢等方式公開(kāi)。物業(yè)服務(wù)從房屋竣工交付時(shí)開(kāi)始計(jì)費(fèi)。已竣工但尚未出售或尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)供水、供電、供氣、供熱、通訊有線電視等社會(huì)公共服務(wù)性單位的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目并收取雙方約定的報(bào)酬。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列職責(zé)：（一）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，按規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用，依法從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（二）制止住宅小區(qū)內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，接到相關(guān)投訴后，及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)制止，做好書(shū)面記錄，并向有關(guān)部門(mén)報(bào)告；（三）負(fù)責(zé)保管業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位移交的有關(guān)住宅小區(qū)的房屋建設(shè)工程資料；（四）按照物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)定，履行物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等主要服務(wù)內(nèi)容建立科學(xué)的考核辦法，完善考核獎(jiǎng)懲制度。（五）定期公布小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況，向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告有關(guān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作，接受業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)管理部門(mén)的監(jiān)督。（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因故需退出小區(qū)物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在退出的60日前將退出原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式告知所在街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)，并到市房管局備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市房管局的監(jiān)督下，向所在街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)移交物業(yè)管理規(guī)定的相關(guān)資料。對(duì)暫時(shí)未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)組織做好衛(wèi)生保潔、垃圾清運(yùn)等工作，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主交納，由所在社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)收取。第二十九條建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核機(jī)制。由市房管局牽頭，會(huì)同所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及相關(guān)部門(mén)，制訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)和考核制度，并認(rèn)真組織實(shí)施。對(duì)年度綜合考評(píng)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由市財(cái)政撥出資金每年分別給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)連續(xù)兩年考評(píng)得分處于末位的企業(yè)，按相關(guān)程序予以吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。第五章物業(yè)的使用和維護(hù)第三十條住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)使用和維護(hù)應(yīng)遵守下列規(guī)定：（一）住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途；（二）業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地，破壞建筑外墻立面，損害業(yè)主共同利益；（三）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等社會(huì)公共服務(wù)單位應(yīng)向最終用戶收取費(fèi)用，并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用；（四）業(yè)主裝飾、裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記，簽訂房屋裝飾、裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾、裝修的允許時(shí)間、裝修垃圾收集、堆放、清運(yùn)費(fèi)用及裝修中的禁止行為書(shū)面告知業(yè)主；（五）物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)予積極配合。第三十一條住宅小區(qū)移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理時(shí)，建設(shè)單位可將新建住宅小區(qū)保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)，并按協(xié)議約定支付相應(yīng)的保修金。第六章專項(xiàng)維修資金的使用和管理第三十二條實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)建立專項(xiàng)維修資金制度市房管局應(yīng)當(dāng)按照方便快捷、公開(kāi)透明的原則委托相關(guān)銀行利用維修資金管理系統(tǒng)開(kāi)立專項(xiàng)維修資金專戶，加強(qiáng)資金歸集和使用監(jiān)管。第三十三條住宅小區(qū)內(nèi)的房屋買(mǎi)受人應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)交存專項(xiàng)維修資金：即未配備電梯的房屋按50元/平方米，配備電梯的房屋按60元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存；對(duì)擁有私有產(chǎn)權(quán)的房屋被拆遷后的拆遷安置房可減半交存。房屋銷(xiāo)售時(shí)，由買(mǎi)受人與售房單位簽訂專項(xiàng)維修資金繳交約定，售房單位代收后存入專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，實(shí)行統(tǒng)一管理。售房單位代收的專項(xiàng)維修資金不計(jì)入房屋銷(xiāo)售收入。專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有，由市房管局負(fù)責(zé)監(jiān)管。開(kāi)立專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。按照房改政策出售的公有住房，售房單位應(yīng)按多層住宅（未配備電梯）不少于售房款20%，高層住宅（配備電梯）不少于售房款30%，買(mǎi)受人按每平方米建筑面積不少于當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)繳交專項(xiàng)維修資金。第三十四條未按規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購(gòu)買(mǎi)人。第三十五條已售房屋和已售公有住房未歸集專項(xiàng)維修資金的由業(yè)主大會(huì)制訂歸集方案及標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)向業(yè)主收取。專項(xiàng)維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)低于以上標(biāo)準(zhǔn)或不夠使用時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)定承擔(dān)其建筑面積比例分?jǐn)偟膶?shí)際費(fèi)用，或由業(yè)主大會(huì)通過(guò)，提出續(xù)籌方案。第三十六條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。共用部位動(dòng)用維修資金，由單幢房屋業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)?；共用設(shè)施設(shè)備動(dòng)用維修資金，由住宅小區(qū)（或相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域）全體業(yè)主按各自擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偅粯I(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余的維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。第三十七條業(yè)主委員會(huì)成立之前，需使用專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議，沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議，并經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向市房管局申請(qǐng)列支。動(dòng)用已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向公有住房出售單位申請(qǐng)列支。第三十八條業(yè)主委員會(huì)成立之后，需使用專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支并報(bào)市房管局審核同意。市房管局及相關(guān)部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。第三十九條經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，專項(xiàng)維修資金增值部分可提取適當(dāng)?shù)谋壤糜跇I(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員工資報(bào)酬。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的專項(xiàng)維修資金帳目經(jīng)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)和業(yè)主委員會(huì)審核無(wú)誤后，辦理移交和帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自辦結(jié)之日