房地產(chǎn)開發(fā)及土地整理知識(shí)

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的一點(diǎn)基礎(chǔ)如下：一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證；2、辦理建設(shè)設(shè)用地委托釘釘樁；3、辦理國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)出讓申請(qǐng)；4、主管部門門實(shí)地勘察；5、土地估價(jià)價(jià)報(bào)告的預(yù)審審；6、委托地價(jià)價(jià)評(píng)估；7、辦理核定定地價(jià)手續(xù)；8、辦理土地地出讓審批；9、簽訂國(guó)有有土地使用權(quán)權(quán)出讓合同；10、領(lǐng)取臨時(shí)時(shí)國(guó)有土地使使用證；11、領(lǐng)取正式式國(guó)有土地使使用證；12、國(guó)有土地地使用權(quán)出讓讓金的返還二、取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土土地使用權(quán)的的相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款（土土地出讓金）；2、資金占用用費(fèi)；3、滯納金；4、土地使用用費(fèi)；5、外商投資資企業(yè)土地使使用費(fèi)；6、防洪工程程建設(shè)維護(hù)管管理費(fèi)；7、土地閑置置費(fèi)；8、土地權(quán)屬屬調(diào)查、地籍籍測(cè)繪費(fèi)；9、城鎮(zhèn)土地地使用稅；10、地價(jià)評(píng)估估費(fèi)；11、出讓土地地預(yù)訂金；12、征地管理理費(fèi)；13、土地補(bǔ)償償費(fèi)；14、青苗及樹樹木補(bǔ)償費(fèi)；15、地上物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)；16、勞動(dòng)力安安置費(fèi)；17、超轉(zhuǎn)人員員安置費(fèi)；18、新菜田開開發(fā)建設(shè)基金金；19、耕地占用用稅所謂一級(jí)土地開開發(fā)，是指在在土地出讓前前，對(duì)土地進(jìn)進(jìn)行整理投資資開發(fā)的過程程。具體來說說，就是按照照城市規(guī)劃功功能、豎向標(biāo)標(biāo)高和市政地地下基礎(chǔ)設(shè)施施配套指標(biāo)的的要求，由政政府統(tǒng)一組織織征地補(bǔ)償、拆拆遷安置、土土地平整、市市政基礎(chǔ)設(shè)施施和社會(huì)公共共配套設(shè)施建建設(shè)，按期達(dá)達(dá)到土地出讓讓標(biāo)準(zhǔn)的土地地開發(fā)行為。土土地一級(jí)開發(fā)發(fā)是土地出讓讓前的運(yùn)作方方式，開發(fā)的的主體應(yīng)是當(dāng)當(dāng)?shù)卣蛴捎僧?dāng)?shù)卣钢付ǖ耐恋亻_開發(fā)企業(yè)，而而土地一級(jí)開開發(fā)的結(jié)果是是要使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓讓的標(biāo)準(zhǔn)。在在大多數(shù)城市市主要是由政政府來操作，也也有政府委托托企業(yè)來做，政政府負(fù)責(zé)管理理和監(jiān)督，或或者由國(guó)有企企業(yè)或事業(yè)單單位性質(zhì)的土土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)來做。土地?cái)?shù)量結(jié)構(gòu)即即各種土地利利用類型在數(shù)數(shù)量上表現(xiàn)出出的差異。土地所有權(quán)所有權(quán)是指所有有人依法享有有對(duì)自己的財(cái)財(cái)產(chǎn)占有、使使用、收益、處處分的權(quán)利。土地所有權(quán)是國(guó)國(guó)家或農(nóng)民集集體依法對(duì)歸歸其所有的土土地所享有的的具有支配性性和絕對(duì)性的的權(quán)利。一般來說，土地地所有權(quán)屬于于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)的范疇。但是土地所有權(quán)權(quán)相對(duì)于一般般財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)而言有其特特殊性，主要要表現(xiàn)在：1、主體的特定定性2、交易的禁禁止性3、權(quán)屬的穩(wěn)穩(wěn)定性4、權(quán)能的分分離性土地所有權(quán)內(nèi)容容包括對(duì)土地地的占有、使使用、收益和和處分四項(xiàng)權(quán)權(quán)能，同時(shí)對(duì)對(duì)土地所有者者及其代表行行使權(quán)利有三三條重要的限限制：1、土地所有者者及其代表行行使權(quán)利不得得違反法律、行行政法規(guī)規(guī)定定的義務(wù)2、土地所有者者及其代表不不得違反其與與土地使用者者簽訂的土地地使用權(quán)出讓讓合同或者土土地承包合同同中約定的義義務(wù)3、土地所有權(quán)權(quán)禁止交易土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)十七屆三中全會(huì)會(huì)將允許土地地所有權(quán)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“除房子賣地，我我也還你”，這是解放放前常能聽到到的一句有種種的話。解放放后土地歸為為國(guó)有，國(guó)民民和企市業(yè)單單位只有使用用權(quán)。允許土土地所有權(quán)流流轉(zhuǎn)，就是允允許土地買賣賣。有錢就可可以買很多的的土地，成為為土“地”的新“主”人，解放前前叫地主，現(xiàn)現(xiàn)在不知叫什什么。土地所有權(quán)發(fā)生生轉(zhuǎn)移的唯一一方式是：征征收我國(guó)土地所有權(quán)權(quán)客體的構(gòu)成成是：土地中華人民共和國(guó)國(guó)實(shí)行土地的的社會(huì)主義公公有制，即全全民所有制和和勞動(dòng)群眾集集體所有制。全民所有，即國(guó)國(guó)家所有土地地的所有權(quán)由由國(guó)務(wù)院代表表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人人不得侵占、買買賣或者以其其他形式非法法轉(zhuǎn)讓土地。土土地使用權(quán)可可以依法轉(zhuǎn)讓讓。國(guó)家為了公共利利益的需要，可可以依法對(duì)土土地實(shí)行征收收或者征用并并給予補(bǔ)償。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)國(guó)有土地有償償使用制度。但但是，國(guó)家在在法律規(guī)