哈爾濱市房地產(chǎn)走勢(shì)分析-地價(jià)上行背景下未來仍存在上漲預(yù)期

哈爾濱市房地產(chǎn)走勢(shì)分析-地價(jià)上行背景下未來仍存在上漲預(yù)期

哈爾濱市，是黑龍江省的12個(gè)地級(jí)市之一，黑龍江省省會(huì)，駐地松北區(qū)。截至2018年末，哈爾濱市戶籍總?cè)丝?51.5萬人，比上年末減少3.5萬人。其中，城鎮(zhèn)人口467.5萬人，戶籍人口城鎮(zhèn)化率49.1%，比上年末提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，年末全市常住人口1,085.8萬人，其中城鎮(zhèn)人口709.0萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率65.3%。2018年，哈爾濱實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6,300.5億元，比上年增長(zhǎng)5.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值525.5億元，下降0.1%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,689.3億元，增長(zhǎng)2.7%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4085.7億元，增長(zhǎng)7.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的9.5%：29.1%：61.4%調(diào)整為8.3%：26.8%：64.9%。常住人口人均地區(qū)生產(chǎn)總值57,837元，增長(zhǎng)5.6%。哈爾濱市城市概況資料來源：哈爾濱市政府工作報(bào)告——哈爾濱市場(chǎng)需求穩(wěn)定在1,000萬方略多水平，1-4月成交同比下降主要源于供給縮量在剛需主導(dǎo)下，哈爾濱市場(chǎng)需求規(guī)模較為穩(wěn)定，12-18年哈爾濱年成交量分別為1,170萬方、1,350萬方、1,020萬方、876萬方、1,040萬方、1,250萬方、1,030萬方，除在市場(chǎng)極度低迷的15年成交面積較低外，其余年份成交量長(zhǎng)期穩(wěn)定在1,000萬方略多水平，18年成交面積同比-18%，主要源于17年土地成交為13年以來最低水平，17年供給端縮量導(dǎo)致18年市場(chǎng)推盤受限，但考慮到18年需求端仍較不錯(cuò)，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出量縮價(jià)漲特點(diǎn)。由于房?jī)r(jià)、成交面積同步上漲，17年哈爾濱市區(qū)成交金額達(dá)1,050億，同比+50%，18年成交金額956億，同比-9%，19年1-4月累計(jì)成交金額206億，同比-27%，19年成交金額同比降幅較大主要源于18年8月前哈爾濱無土地供應(yīng)（新省長(zhǎng)18年3月到任后暫停了哈爾濱原有規(guī)劃），8月后雖成交了20多幅地，但由于冬季因素哈爾濱10月到來年3月屬于停工期，導(dǎo)致18年上半年市場(chǎng)基本處于斷貨狀態(tài)。——哈爾濱市場(chǎng)和全國(guó)聯(lián)動(dòng)性較弱，18H2市場(chǎng)表現(xiàn)仍相對(duì)不錯(cuò)，其中市區(qū)中心項(xiàng)目更優(yōu)18年下半年全國(guó)市場(chǎng)快速下行背景下，哈爾濱市場(chǎng)和全國(guó)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性相對(duì)較弱。從到訪的項(xiàng)目來看，位于市中心區(qū)域的四季印象18年7-8月日均到訪100多組，11-12月因?yàn)榧竟?jié)性因素日均到訪65組，下半年整體到訪同比17年同期略增，18年7-8月決策周期約3-5天，較17年同期基本持平，之后有季節(jié)性走弱；位于新區(qū)的改善型貝肯山項(xiàng)目，18年6月四期開盤，當(dāng)日去化率70%，8月五期新推390套房源，當(dāng)日去化50%，11月六期A推盤當(dāng)日去化10%；位于郊區(qū)的剛需產(chǎn)品城市之光項(xiàng)目，18年8月開盤去化率58%（蓄客周期1個(gè)月，開盤均價(jià)10,300元/平米）VS.17年8月開盤去化率80%（蓄客周期3個(gè)月，開盤均價(jià)8,000元/平米）；哈爾濱市區(qū)中心項(xiàng)目在全國(guó)市場(chǎng)最低迷時(shí)，到訪、決策周期仍十分穩(wěn)定，位置稍偏項(xiàng)目雖然下半年去化率環(huán)比、同比均有所走弱，但在售價(jià)同比上漲下開盤當(dāng)日50%以上去化表現(xiàn)仍屬不錯(cuò)?！?9年1-5月市場(chǎng)表現(xiàn)仍較穩(wěn)定，其中3月市場(chǎng)熱度最高，4-5月市場(chǎng)環(huán)比略有下降19年1-5月哈爾濱市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍較穩(wěn)定，其中3月市場(chǎng)熱度最高，4-5月市場(chǎng)環(huán)比有所下降。從到訪項(xiàng)目看，四季印象3月末新推純北朝向40年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品150套，4月周度去化15套，5月周度去化12套，環(huán)比-19%，目前還剩余房50套；貝肯山項(xiàng)目，3月日均到訪50組，4-5月日均到訪40組，環(huán)比-20%，3月成交周期約3天，5月成交周期約7天，成交周期有所放緩；城市之光項(xiàng)目，4-5月日均到訪約85組，環(huán)比3月基本持平，但較17年同期下降約30%，項(xiàng)目4月成交到訪轉(zhuǎn)化率為1/10，較去年同期1/8略有下降。此外，保利觀瀾項(xiàng)目4月推盤608套，當(dāng)日去化50%，大正臻園4月推盤710套，當(dāng)日去化65%，北岸觀江國(guó)際4月推盤156套，當(dāng)日去化55%，去化率均較不錯(cuò)。到訪、去化及決策周期等前瞻性指標(biāo)均反映出哈爾濱4-5月市場(chǎng)熱度環(huán)比、同比均有所下降，但仍較不錯(cuò)，同時(shí)考慮到在19年上半年供貨斷檔情況下，存量產(chǎn)品肯定是越來越難賣，而實(shí)際需求并沒有明顯下滑?！€(wěn)定剛需、省會(huì)虹吸效應(yīng)、返鄉(xiāng)置業(yè)、充裕公積金共同保障哈爾濱市場(chǎng)需求穩(wěn)定哈爾濱市場(chǎng)需求持續(xù)穩(wěn)定主要源于：1）市內(nèi)剛需占比仍相對(duì)較大；2）哈爾濱屬于黑龍江絕對(duì)單核城市，其省內(nèi)虹吸效應(yīng)較強(qiáng)；3）黑龍江省外人口返鄉(xiāng)置業(yè)首選城市仍是省會(huì)。4）東北投資渠道相對(duì)較少，置業(yè)房產(chǎn)屬于主流投資意識(shí)；5）哈爾濱公積金額度較高，單人可用額度50萬，雙人可用額度70萬，相對(duì)于目前主流100-150萬/套房?jī)r(jià)，充裕公積金額度可覆蓋大部分房貸。對(duì)于全年市場(chǎng)走勢(shì)，某主流房企哈爾濱分公司較為樂觀，19年計(jì)劃銷售130億，對(duì)應(yīng)同比+20%，計(jì)劃回款115億，對(duì)應(yīng)同比+13%。貝肯山和城市之光項(xiàng)目對(duì)于下半年市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，均認(rèn)為供給端由于18年8月后土地集中供應(yīng)將推動(dòng)19年下半年較多競(jìng)品入市，需求端仍較穩(wěn)定，致去化率或?qū)⒂兴鶋毫?，但成交量和價(jià)格仍將繼續(xù)保持穩(wěn)定?！恋毓┙o持續(xù)下行，全市整體存銷比在1年以內(nèi)，低庫存下4月土地市場(chǎng)進(jìn)一步升溫哈爾濱土地供給在13年達(dá)到最高峰，全年土地成交面積1063萬方，之后土地供給持續(xù)下行。14-18年土地成交分別為511萬方（-52%）、386萬方（-24%）、496萬方（+28%）、352萬方（-29%）、479萬方（+36%），均大幅低于哈爾濱年度保守市場(chǎng)規(guī)模1,000萬方。土地缺口持續(xù)擴(kuò)大致哈爾濱庫存水平持續(xù)處于低位，目前全市整體存銷比在1年以內(nèi)。供地縮量、銷售穩(wěn)增下哈爾濱土地成交均價(jià)同步上行，16-18年平均樓面價(jià)分別為1830元/平米、2309元/平米、2970元/平米，分別同比+13%、+26%、+29%，并且19年1-4月在銷售市場(chǎng)熱度延續(xù)下，土地市場(chǎng)進(jìn)一步升溫，4月華潤(rùn)在松北區(qū)拿地樓面價(jià)9,042元/平米，溢價(jià)率113%，屬于樓面價(jià)地王，目前周邊融創(chuàng)項(xiàng)目售價(jià)13,000元/平米，預(yù)計(jì)改地塊需要賣到15,000元/平米才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡；歐美亞在松北區(qū)拿地樓面價(jià)8,423元/平，溢價(jià)率95%；4月拿地均價(jià)加速上行或?qū)⒑粚?shí)哈爾濱房?jī)r(jià)上漲預(yù)期?！?jī)r(jià)16-17年快速上行，18年至今小幅上漲，地價(jià)上行背景下未來仍存在上漲預(yù)期哈爾濱商品房均價(jià)16年之前基本處于6,500元/平米水平，16-17年房?jī)r(jià)漲幅較大，18年之后持續(xù)小幅上漲。16年末銷售均價(jià)約7,600元/平米，同比+17%，17年末銷售均價(jià)9,000元/平米（備案均價(jià)8,700元/平米），同比+18%，18年末銷售均價(jià)9600元/平米（備案均價(jià)9300元/平米），同比+7%，目前銷售均價(jià)接近10,000元/平米，較年初+4%，哈爾濱近期整體房?jī)r(jià)仍處于小幅上升狀態(tài)。具體項(xiàng)目來看，四季印象18年5月推盤均價(jià)14,300元/平米，19年5月推盤均價(jià)15,800元/平米，同比+10%；城市之光項(xiàng)目17年8月開盤均價(jià)8,000元/平米，18年8月推盤均價(jià)10,300元/平米，同比+29%；貝肯山項(xiàng)目14年7月一期開盤售價(jià)6,000元/平米，15年8月二期開盤7000元/平米，同比+17%，16年3月三期開盤就到10,000元/平米，18年6月四期開盤均價(jià)17,000元/平米，由于預(yù)售證價(jià)格監(jiān)管，8月五期、下半年六期預(yù)計(jì)開盤均價(jià)均保持在17,000元/平米，但目前計(jì)劃20年七期售價(jià)提升至18,500元/平米?！掂l(xiāng)置業(yè)及周邊村屯進(jìn)城客戶占比逐漸提升，地緣性客戶仍是主流哈爾濱從15年開始可以察覺返鄉(xiāng)置業(yè)客戶開始增多，貝肯山項(xiàng)目之前返鄉(xiāng)置業(yè)客戶只有零星，但目前占比提升致3%；城市之光項(xiàng)目之前返鄉(xiāng)置業(yè)客戶占比1-2%，目前提升至5-7%；同時(shí)城市周邊村屯進(jìn)城置業(yè)客戶增多，貝肯山項(xiàng)目17年之前城市周邊客戶占比3%，目前已提升至10%；此外，黑龍江省非哈爾濱客戶占比也在逐步提升，城市之光項(xiàng)目非本地客戶占比13-15%；四季印象非本地客戶占比15%，新區(qū)項(xiàng)目省內(nèi)外地市客戶占比更高。返鄉(xiāng)置業(yè)、周邊村屯城鎮(zhèn)化、省會(huì)虹吸效應(yīng)共同確保哈爾濱市場(chǎng)需求穩(wěn)定。從行業(yè)角度統(tǒng)計(jì)，四季印象政府、國(guó)企及大學(xué)老師占比40%；貝肯山項(xiàng)目公職人員是主要購(gòu)房群體；城市之光地緣性客戶占比70%，婚房或一孩