房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計注意事項

PAGEPAGE5房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計注意事項在房地產(chǎn)營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設(shè)計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業(yè)意見，完全不尊重設(shè)計院，把設(shè)計師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項目失敗，設(shè)計師承擔(dān)罪名。從房地產(chǎn)營銷角角度來看，一一個規(guī)劃設(shè)計計方案的好壞壞，在很大程程度上決定著著一個項目的的成敗命運。那那么，我們怎怎樣去審視一一個規(guī)劃設(shè)計計方案？評價價分析一個規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案，出發(fā)點是是什么？根據(jù)據(jù)我們的實踐踐經(jīng)驗，對規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案的評價分析析應(yīng)該把握五五條基本原則則。一、規(guī)劃設(shè)計計必須以人為為本，以住戶戶的生活舒適適方便為本。這這應(yīng)該是最高高原則。樓盤盤建成是讓人人住的，要住住七十年，你你必須對住戶戶的七十年（幾幾乎是一輩子子?。┴撠?zé)。許許多規(guī)劃設(shè)計計在簡單潦草草倉促完成的的同時，給住住戶留下的是是長期的隱患患。西安融發(fā)發(fā)沁園的最初初設(shè)計方案中中，小區(qū)主入入口在主干道道上，人車混混流；而主入入口旁邊不遠遠就是一個紅紅綠燈十字路路口，一旦紅紅燈亮起，排排隊的車輛即即可一直排到到小區(qū)主入口口，而且旁邊邊還有公交車車輛的車站，可可以想象將來來小區(qū)業(yè)主的的車輛出入會會遇到多少麻麻煩！經(jīng)過我我們的再三堅堅持，這個方方案終于做了了修改，把車車輛入口改為為另一個地方方，做到人車車分流。這些些細節(jié)看起來來是小事，其其實有大隱患患，萬萬不可可等閑視之?！耙?guī)劃方案無無小事”，一個細節(jié)節(jié)留下麻煩，住住戶會抱怨一一輩子。這種種細節(jié)就顯示示出設(shè)計師完完全沒有從用用戶的方便舒舒適角度考慮慮問題，只是是簡單地從平平面布局的美美學(xué)效果出發(fā)發(fā)做設(shè)計，犯犯了一條大忌忌。二、規(guī)劃設(shè)計計必須符合項項目定位，不不要偏離定位位去追求不切切合實際的東東西。項目定定位是一個項項目的根本大大綱，框定了了規(guī)劃設(shè)計的的方向，背離離定位就會做做出完全不能能用的方案。深深圳寶安碧海海名園項目，定定位是中小戶戶型的白領(lǐng)社社區(qū)，價位適適中，檔次中中等，但設(shè)計計院做出了一一個出人意料料的中庭園林林景觀設(shè)計，在在大約一萬平平方米的中庭庭里，布置了了“地中?！薄ⅰ皭矍俸！?、“波羅的?！?，連成一個個完整的水系系，加上噴泉泉、疊水、五五個水幕墻，完完全是頂級豪豪宅的景觀設(shè)設(shè)計！粗略計計算一下，每每平方米的造造價要幾百元元，而物業(yè)管管理的運轉(zhuǎn)費費用更高得可可怕，這樣一一個中檔小區(qū)區(qū)，向業(yè)主收收取的物業(yè)管管理費是很有有限的，而單單只是水景的的運轉(zhuǎn)費用，一一年就需付出出三十多萬元元！誰來承擔(dān)擔(dān)這筆費用？？這就是設(shè)計計師背離項目目定位的典型型例子。三、規(guī)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該該充分考慮將將來物業(yè)管理理的方便?，F(xiàn)現(xiàn)在物業(yè)管理理已經(jīng)成為樓樓盤項目成敗敗的一個重要要方面，“買不買房看看環(huán)境，掏不不掏錢看戶型型，滿不滿意意看管理?！币郧霸O(shè)計方方案是不考慮慮物業(yè)管理的的，而現(xiàn)在策策劃項目時就就必須提前考考慮物業(yè)管理理的各種問題題。湖南株洲洲的明珠花園園，最初的規(guī)規(guī)劃方案是上上海一家著名名設(shè)計院提供供的，以一個個湖為中心，湖湖周圍一圈是是獨棟別墅，別別墅外圍是多多層住宅，再再外圍是小高高層住宅。設(shè)設(shè)計師的想法法很簡單：讓讓別墅的業(yè)主主最接近湖景景，可以從客客廳、臥室的的落地玻璃窗窗內(nèi)直接欣賞賞湖光水色。但但是他沒有考考慮到：這個個湖不是別墅墅業(yè)主獨享的的，而是小區(qū)區(qū)全體業(yè)主共共享的，那些些住在多層、小小高層的業(yè)主主要去湖邊散散步游玩時，都都要從別墅的的花園、門前前甚至窗前走走過才能到達達湖邊，別墅墅的業(yè)主經(jīng)常常受到這種門門前屋后紛紛紛來去的干擾擾，個人隱私私無法得到有有效保護。后后來調(diào)整了規(guī)規(guī)劃方案，把把一個湖變?yōu)闉閮蓚€湖，內(nèi)內(nèi)湖是別墅區(qū)區(qū)獨享，外湖湖是小區(qū)業(yè)主主共享。這樣樣，別墅單獨獨成區(qū)，物業(yè)業(yè)管理和安全全保護工作都都以橋為界，相相對容易一些些。四、規(guī)劃劃設(shè)計在條件件許可的前提提下，應(yīng)該盡盡量考慮項目目營銷的方便便。營銷在規(guī)規(guī)劃設(shè)計上有有兩個基本要要求，一個是是賣點，一個個是賣相。賣點要實在在，比如深圳圳寶安碧海名名園項目，最最大的賣點是是戶型設(shè)計，所所有的戶型全全都是錯層，每每戶送20平方米左右右的一間或兩兩間房，廣告告口號是“經(jīng)典戶型，買買一送一”。而在那些些戶型比較一一般的項目上上，我們就力力求環(huán)境景觀觀園林設(shè)計有有些出彩的新新意。石家莊莊天山花園項項目，最初的的設(shè)計方案并并未考慮到開開盤銷售的賣賣相，在小區(qū)區(qū)布局和分期期建設(shè)方面都都只考慮居住住和施工的方方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點，堅堅持要求項目目開盤時必須須完成一個漂漂亮的小區(qū)大大門、一條主主軸景觀商業(yè)業(yè)大道、一處處中心園林、一一個布置精美美的會所（兼兼做售樓中心心）、一組精精心裝修溫馨馨舒適的樣板板房。開發(fā)商商按照我們的的要求，首先先在一期施工工中完成這五五個工程，項項目就具備了了良好的賣相相?，F(xiàn)在許多多項目在樓房房建好之前，先先做好環(huán)境景景觀園林，目目的都是為了了營銷的需要要。開發(fā)商只只有完成銷售售才能實現(xiàn)利利潤，因此不不得不要求設(shè)設(shè)計規(guī)劃工作作也為營銷服服務(wù)。五、規(guī)規(guī)劃設(shè)計除了了遵循專業(yè)規(guī)規(guī)范以及技術(shù)術(shù)要點之外，還還應(yīng)盡量考慮慮中國傳統(tǒng)建建筑景觀學(xué)說說的基本禁忌忌。一般來講講，容積率、建建筑密度、綠綠化率等技術(shù)術(shù)要點都是規(guī)規(guī)定死的，只只能在這些前前提下做規(guī)劃劃設(shè)計。但傳傳統(tǒng)建筑景觀觀學(xué)說，很多多設(shè)計師都不不大了解，所所以經(jīng)常在這這方面出問題題。另外，在在樓盤規(guī)劃和和戶型設(shè)計方方面，關(guān)于HYPERLINK"尖角沖射.docx"""尖角沖射.docxx"路沖、角角沖、門沖等等等基本禁忌忌，都是只要要稍加注意，就就可以完全避避免的，關(guān)鍵鍵在于設(shè)計師師必須懂得這這些基本禁忌忌。業(yè)內(nèi)人士士常說：“一個項目成成敗的70％在于前期期策劃?！边@個前期策策劃中，所有有關(guān)于項目定定位，目標消消費群定位、價價格定位、營營銷概念定位位等等重要的的理念，其實實全都在規(guī)劃劃設(shè)計方案里里體現(xiàn)出來。開開發(fā)商的投資資，策劃公司司的心血，也也都凝聚在規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案中。所以在在規(guī)劃設(shè)計方方面精益求精精，是保證項項目成功的必必備前提。許許多項目在規(guī)規(guī)劃設(shè)計上費費了兩三年的的功夫，最后后一舉成功，絕絕對不是偶然然的。在房地地產(chǎn)營銷策劃劃的實踐中，常常?？梢耘龅降健耙粋€設(shè)計方方案害死一個個項目”的情況。究究其原因，大大體有兩種，一一