教你如何評價戶型好壞

戶型基礎學問培訓研展中心施佳敏周麗娜室內(nèi)空間尺度與人體工學的關系公共空間的布置和計算方法如何評價戶型優(yōu)劣勢戶型與規(guī)劃、市場、地域的關系市場流行戶型分析住宅的“八大”運用功能起居。就餐。廚衛(wèi)。就寢。貯存。工作。學習。休閑。住宅的“三類”空間公共空間：起居室。餐廳。陽臺。私密空間：臥房。書房。衣帽間。主臥衛(wèi)生間。服務空間：廚房。公共衛(wèi)生間。工人房。貯存室。工作陽臺。室內(nèi)空間尺度從人體工學說起~~~人體測量學亞洲人一般人體肩寬度為385-420MM上臂長度289-310MM胸廓前后徑200-220MM臀部寬度307-320MM……室內(nèi)空間尺度工作環(huán)境下人體與空間的關系戶型的空間尺寸供應依據(jù)室內(nèi)空間尺度起居室綜合！會客？活動？工作？最小使用面積：一房不應小于12平方米兩房及以上不應小于14平方米最小短邊軸線寬度：一房和不宜小于3.6米兩房及以上不宜小于3.9米減少直接向起居室開門的數(shù)量，至少一面墻的直線長度不小于3米上海鉑金華府53平方米面積保證/充分考慮家具布置室內(nèi)空間尺度最小使用面積：主臥室：12平方米（3*4？）雙人臥室：10平方米單人臥室：6平方米（2*3？）主臥室最小短邊軸線寬度：一房和兩房不宜小于3.3米三房及以上不宜小于3.6米（3.0？3.3？3.6？）臥室你說是臥房，她就是？面積、面寬保證室內(nèi)空間尺度餐廳獨立空間，面寬或進深2.6-2.7米以上室內(nèi)空間尺度廚房應為獨立可封閉的空間。最小使用面積：一房不應小于4.5平方米（1.5*3）兩房不應小于5.0平方米（1.5*3.3？）三房及以上不應小于5.5平方米（1.5*3.6？）通風采光：低層、多層應直接采光通風，中高層、高層可開向著公共走廊的窗戶（不包括前室和樓梯間）。面寬進深：操作面凈長不應小于2.1米，單排布置設施的廚房凈寬不小于1.5米，雙排布置設施的廚房不應小于2.1米不是通個管子，就是廚房!運用面積保證、通風、操作臺擺放3.2平方米5平方米室內(nèi)空間尺度廚房室內(nèi)空間尺度衛(wèi)生間至少有一間的運用面積不應小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。至少有一間有干脆采光、自然通風，無通風窗口的衛(wèi)生間應有通風換氣措施。不應布置在下層住戶廚房、臥房、起居室和餐廳的上層。運用面積保證、通風、削減影響室內(nèi)空間尺度貯存室上海長寧88一房、兩房應有壁櫥，進深不宜小于0.6米，凈寬不宜小于0.8米；三房及以上應有儲藏室，使用面積不應小于1.5平方米。室內(nèi)空間尺度出入口過道凈寬不小于1.2米，通往臥房、起居室過道凈寬不應小于1米，通往廚房、衛(wèi)生間、貯存室的過道凈寬不應小于0.9米。分戶門、臥房門不應小于0.95米，廚房門、單扇陽臺門不應小于0.8米，衛(wèi)生間門不應小于0.75米，貯存室門不應小于0.7米。消防前室：設置在高層建筑疏散走道與樓梯間或消防電梯間之間的具有防火、防煙、緩解疏散壓力和便利實施滅火戰(zhàn)斗綻開的空間，其與疏散走道和樓梯間之間用乙級防火門分隔，空間面積通常在4.5--10平方米之間，空間內(nèi)需安裝正壓送風和消火栓等消防設施。一般12層（含）以上的住宅須要設置。概念交通核：高層建筑的垂直交通系統(tǒng)。包括：樓梯、樓梯間、電梯、消防前室等建筑中全部的豎向輸送設施，這些設施通常被布置在核心位置。公共空間尺度規(guī)范部分城市規(guī)定12層（含）以上，14層（含）以下只要配置一部電梯和一般樓梯（如上海），但需設置消防前室7層以上11層（含）以下布局方式：配置一部電梯（防火梯）和一般樓梯不需設消防前室公共空間尺度規(guī)范12層（含）以上18層以下布局方式：配置二部電梯（其中一部為防火梯）和一般樓梯需設消防前室18層（含）以上布局方式：配置二部電梯以上（其中一部為防火梯）和帶有消煙室的兩部樓梯需設消防前室，此處為剪刀梯公共空間尺度常見布局豎向布局面積最小——以小高層為例并排布局可形成相對獨立的電梯前室橫向布局主要用于短進深，大面寬的戶型公共空間尺度特殊布局這四種布局主要在高檔品質(zhì)樓盤中見到，均是在電梯上做文章，包括電梯干脆入戶（雙開門）和觀光電梯等。其中，上圖兩種布局適用于南向單元入口、下圖兩種布局適用于北向單元入口。電梯干脆入戶接受卡式或密碼門禁系統(tǒng)，有利于后期物業(yè)管理。右下角的布局形式可考慮在1+2組合“兩代居”戶型中運用。——以小高層為例公共空間尺度得房率=套內(nèi)建筑面積/總建筑面積

總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積套內(nèi)建筑面積=運用面積+套內(nèi)墻風光 積+外墻中線以內(nèi)墻風光 積+分戶內(nèi)墻體中線以內(nèi)面積+陽臺面積公攤面積=本幢樓全部公攤面積（含全部交通和外墻中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關的設備用房、管井的面積等面積。）/本樓全部套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積公共空間尺度得房率一般：高層得房率75-78%小高層80-85%多層88-92%AB若：A套套內(nèi)建筑面積為90平方米B套套內(nèi)建筑面積為110平方米公攤面積為40平方米則：A套：公攤面積為18平方米總建筑面積為108平方米得房率為83.3%B套：公攤面積為22平方米總建筑面積為132平方米得房率為83.3%公共空間尺度得房率戶型評價方法是否啟用？建筑師？策劃師！戶型本身的優(yōu)劣勢戶型與規(guī)劃的關系戶型與市場的關系是否能用？是否適用？戶型設計的合理性人居習慣你在購房時考慮居室各部分的優(yōu)先依次？市場上對于戶型的一般關注點客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等）主臥房：合理（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨立、通風采光廚房：寬敞好用、有服務陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱藏性、通風次臥房：做書房、客房適宜陽臺：生活性陽臺的好用，欣賞性陽臺的休閑注：在戶型評價時，要敬重市場需求，并據(jù)此有重點、有層次、有步驟的逐一加以評價。戶型設計的合理性人居習慣戶型設計的合理性人居習慣戶型方正異形戶型空間利用率低，不便利家具擺放。風水不佳，影響住戶心情。戶型設計的合理性人居習慣通風采光通風良好通風一般間接通風間接通風戶型進深過長，嚴峻影響采光陽臺一般進深1.5—1.8米，超過2米，影響采光功能布局合理動靜分區(qū)活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū)客廳、餐廳和廚房——應靠近入戶門設置靜區(qū)臥房——位置比較深化動區(qū)與靜區(qū)之間衛(wèi)生間——便利運用，室內(nèi)交通線盡可能便捷戶型設計的合理性人居習慣功能布局合理戶型設計的合理性人居習慣動靜分區(qū)客房的布局影響到動靜分區(qū)動靜布局分別端廳布局影響到動靜分區(qū)功能布局合理動靜分區(qū)華潤二十四城動區(qū)靜區(qū)中海翠屏灣動區(qū)靜區(qū)戶型設計的合理性人居習慣戶型設計的合理性功能布局合理人居習慣洗衣機位——生活陽臺曬衣空間——陽臺形態(tài)雜物放置——獨立的貯存間、貯存分類衛(wèi)生間同步運用——干濕分別功能設置人性化上海金地未將來54平方米三分別衛(wèi)生間空間尺度合理空間獨立客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻方正開闊要留出擺放家具的完整空間，好用的布局長寬比不應失調(diào)進深與面寬之比不應大于2：1入口設玄關住宅內(nèi)外的過渡空間，避開廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性點評：客廳開口過多，使很多面積奢侈成為交通面積客廳餐廳廚房臥房衛(wèi)生間陽臺戶型設計的合理性人居習慣空間尺度合理相對獨立至少有兩面墻夾一角與客廳既有關系又有分隔與廚房應有關聯(lián)又獨立成區(qū)點評：客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法利用，廚房開門位置使客廳家具無法擺放。修改后既有玄關，又使餐廳相對獨立客廳餐廳廚房臥房衛(wèi)生間陽臺戶型設計的合理性人居習慣空間尺度合理靠近餐廳西廚可與餐廳結合距離大門不能太遠干脆對外采光采風有確定長度的臺面擺放電器、煤氣灶、水槽等設備廚廁最好沒關系鄰最好帶一工作陽臺萬科魅力之城約89㎡點評：工作陽臺既可削減廚房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設備平臺則增加了實際運用面積，復合式廚房等空間微小環(huán)節(jié)的設計也是可圈可點?？蛷d餐廳廚房臥房衛(wèi)生間陽臺戶型設計的合理性人居習慣空間尺度合理主臥明顯大于次臥，進深面寬可適當增加南向朝向，比客廳的朝向要求更甚大戶型的主臥最好帶獨立衛(wèi)生間和步入式衣帽間確保私密性，最好布置的深一些次臥面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上點評：帶獨立衛(wèi)生間和衣帽間的主臥客廳餐廳廚房臥房衛(wèi)生間陽臺戶型設計的合理性人居習慣空間尺度合理應有明窗通風和采光公共衛(wèi)生間做到干濕分別僅有一個衛(wèi)生間的時候，要離主臥近些，避開不必要的穿堂越室點評：創(chuàng)新設計，浴室雙開門兩用，節(jié)約面積客廳餐廳廚房臥房衛(wèi)生間陽臺戶型設計的合理性人居習慣空間尺度合理保證客廳有良好的視野和采光在面積允許的可能下，將陽臺設在客廳，不要設在主臥，以免因為生活中的晾衣休閑等經(jīng)過主子的臥房，影響主子休息工作陽臺宜設置在北面，與廚房結合客廳餐廳廚房臥房衛(wèi)生間陽臺上海保利葉上海85㎡雙陽臺設置，南北通透南通中港城89㎡北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的食品及其他小雜物。戶型設計的合理性人居習慣B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風水客戶的不認同。門：大門針對電梯或是樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞大門不能針對廁門廁所的門不與廚房的門相對其他門盡量不相對風水要素戶型設計的合理性未設玄關，大門直對主子房門（私密性不志向）。典型的”葫蘆“戶型，私隱性較差。風水要素戶型設計的合理性主衛(wèi)門直沖主臥床不妥。風水要素戶型設計的合理性房：

”橫梁壓頂“不利廚：

門對灶犯門沖煞廁：

大門對廁所門兇論針對客戶群體的特征，講究風水的可能性，盡量避開風水要素戶型設計的合理性在建筑設計中設置玄關，自然解決”門沖“的問題。在裝修時設置玄關。風水要素戶型設計的合理性風水要素戶型設計的合理性在裝修時變更布局。正確相識戶型的優(yōu)劣勢L型經(jīng)典整體廚房：遵循典型操作習慣，空間足夠、流暢省力。約4.3米的客廳面寬：與傳統(tǒng)校戶型約3.6米面寬相比，更顯得大氣通透。預留三房套內(nèi)布局：房間功能隨心設置，居家款客、子女成長、個人愛好，盡享無限可能。三分別式衛(wèi)生間：淋浴間、盥洗室、廁所間各主其事，多人可同步運用，保證隱私互不干擾。上海萬科金色里程廚房位置布置于戶型正中，對于臥房起居室有影響，采光？三房的客廳面寬3.6？餐廳擁擠兩個房間均較小，布局尷尬與主臥距離遠，實際運用的不便利，個人喜好90平方米三房，緊湊，經(jīng)濟好用四進深設計，溝通流線重疊，采光問題首次、首改、青年、一家三口。正確相識戶型的優(yōu)劣勢上海金地灣流域89平方米罕見全朝南戶型，3個景觀花廳次臥設計約6米陽臺，創(chuàng)意生活空間L型操作臺面連續(xù)無缺，嘗鮮生活通風采光問題典型的中間套兩房產(chǎn)品廚房實際運用不便實際運用功能不大次臥、廚房、衛(wèi)生間很暗餐廳位置尷尬首次、青年。相對的低總價和贈送的面積。正確相識戶型的優(yōu)劣勢戶型自身優(yōu)劣勢評價優(yōu)點：戶型方正，便于布置各類家具。動靜分區(qū)，起居便利。建筑面積156平方米缺點：臥房面積支配不合理：在臥房的面積配備上，通常主臥應加大，而小臥房常用來做老人房/客房/書房。該戶型三個臥房面積相當，且將主臥房布置在北向，大大降低了主臥的舒適度。交通面積過于奢侈：接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長長的過道占去。客廳有效運用面積大大降低了。餐廳采光不志向：餐廳采光較差，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。衛(wèi)生間不采光：雖然做到了次衛(wèi)干濕分別，但公共衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、次衛(wèi)均為黑房，通風采光不良。廚房到餐廳動線不志向：廚房與餐廳距離較大，使室內(nèi)動線過于冗長。主衛(wèi)布局不合理：主臥房和衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關系不志向，風水上通常忌諱坐廁對床。無獨立貯存空間：在156平方米的戶型內(nèi)，沒有考慮到獨立的貯存空間，沒有考慮到戶型的好用性。戶型自身優(yōu)劣勢評價建筑面積156平方米戶型自身優(yōu)劣勢評價一語中的，簡明扼要戶型點評：這是一套不成功的戶型。雖然有156平方米的建筑面積，卻顯不出富有。布局不緊湊，導致整體運用效率大大降低。其中，客廳過道過于奢侈面積。臥房面積支配不志向。衛(wèi)生間為”黑房“是主要問題。建筑面積156平方米戶型和規(guī)劃的關系都是兩房兩廳,都是南北通透哪個更好呢？整個地塊呈狹長形，使得整個規(guī)劃受到了限制假如產(chǎn)品為多層，布局會形成“兵營式布局”假如產(chǎn)品為小高層，布局可形成“中心的景觀通廊”在同樣的容積率的狀況下，當然選擇小高層這樣的狀況下，戶型該選擇哪一種呢？上海建德國際公寓戶型和規(guī)劃的關系戶型和規(guī)劃的關系分析：規(guī)模較小——戶型不宜過多

東西兩邊寬度不均等——若同一種戶型，左邊放四排太擠,右邊放四排又太松，放五排也放不下。

要將利益做到最大化，選擇2種的戶型：左邊以大面寬小進深為主，右邊以大進深小面寬為主。旭輝新江灣地塊項目戶型的選擇與土地利益最大化親密相關我們不是建筑師但我們比建筑師了解市場戶型和市場的關系兩房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？戶型和市場的關系你心目中的兩房有多大，三房又有多大？戶型和市場的關系客戶的需求的不同，導致定位不同定位不同，導致戶型不同上海書香公寓點評：187平方米的復式，只有2個臥房？分析：書香公寓位于同濟高校南面，與高校一路之隔，并且四周還有復旦、上外等高校云集，前期證明白大部分客戶為學校老師，因此在設計中降低了臥房的功能，而留意了家庭室和多功能房的設計。戶型和市場的關系貼合市場的，就是好戶型！

一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。

二層布置多功能書房，工作、會客、洽談等。戶型和市場的關系點評：套內(nèi)面積61.2平方米，竟然做到三房？重慶阿布阿布客戶的需求的不同，導致定位不同定位不同，導致戶型不同分析：項目在前期的產(chǎn)品研發(fā)上就把戶型配比鎖定在了31～62㎡的小戶型社區(qū)上。產(chǎn)品研發(fā)的定位在一起先就為項目后期的包裝推廣奠定了基礎與基調(diào)，再加上開發(fā)商在戶型設計方面實行了各種“偷面積”的手法，因此一個小戶型、多贈送、巧布局的戶型空間也就初具雛形了。戶型和市場的關系符合定位的，就是好戶型！當客戶的需求起了變更，戶型不能大改的狀況下：多用間可滿足不同年齡階段、不同家庭結構的需求戶型和市場的關系當客戶的需求起了變更，戶型不能大改的狀況下：多用間可適應不同人群、不同愛好的功能需求戶型和市場的關系香港有千呎豪宅的說法，1000平方呎有多大？90+平方米而已戶型和地域的關系地域性是由于各地區(qū)人們生活習慣不同而對戶型有著不同的要求，這也是戶型設計中必需高度重視的問題。以萬通城為例，很多人覺得99平方米的兩房還是小，可是在深圳、上海很多人會不理解，90平方米以上的房子為什么不做三房，為何要如此奢侈。戶型和朝向的關系廣東以北住宅：向北房終年無陽光選擇向南房是購房前提廣東住宅（北回來線以南）：向南房冬日有陽光，夏日無陽光向北房冬日無陽光，夏日有陽光選擇南向房可以冬暖夏涼香港住宅：寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫，港島景觀朝向不講究三亞住宅：以海景為主要賣點朝向不講究，海景最重要點評：V字型結構，保證每戶實現(xiàn)180°海景。三亞國際公館戶型評價方法一。項目定位客群選擇戶型整體調(diào)性、大致戶型產(chǎn)品線二。得房率好用性三。功能布局合理通風采光、動靜分區(qū)、功能設置、空間感受四。