第17章-土地稅收

第十七章土地稅收

第一節(jié)稅收制度概論（補）第二節(jié)土地稅收概論第三節(jié)中國土地稅制一、稅收的概念和特性

二、稅收的功能及原則

三、稅收制度及構(gòu)成要素

四、稅收分類

第一節(jié)稅收制度概論（補）

（一）稅收的概念

稅收：是國家為實現(xiàn)政治、經(jīng)濟和社會目標(biāo)，按預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)進行強制地從個人和企業(yè)向國家財政的資源轉(zhuǎn)移。（二）稅收的特性

1、固定性

2、強制性

3、無償性

1、組織財政收入也可稱為財政職能，首要的和基本的職能

2、調(diào)節(jié)經(jīng)濟活動也可稱為經(jīng)濟職能，派生職能

（一）稅收的功能

（二）稅收的原則1、公平原則2、效率原則3、法治原則公平原則1）橫向公平——是指經(jīng)濟能力或負(fù)稅能力相同的人，應(yīng)當(dāng)繳納相同數(shù)額的稅收。2）縱向公平——又稱垂直公平，是指經(jīng)濟狀況不同的人，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)地繳納數(shù)額不同的稅金，經(jīng)濟狀況相對優(yōu)越者多負(fù)稅，經(jīng)濟狀況相對惡劣者少負(fù)稅。至于如何根據(jù)納稅人的經(jīng)濟狀況來確定其稅負(fù)的份額，又有“利益原則”和“能力原則”兩種主張。

從政府的服務(wù)中享受的利益的多寡財富：所得、支出、財產(chǎn)1）稅收經(jīng)濟效率原則指稅收應(yīng)當(dāng)有利于經(jīng)濟的有效運行。一般而言，稅收對經(jīng)濟體系的影響是兩方面的。一是產(chǎn)生額外收益。即征稅后，對經(jīng)濟的影響除了使社會承擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)外，還可以促進經(jīng)濟的發(fā)展。如政府對污染環(huán)境的工廠課以重稅二是產(chǎn)生額外損失。即課稅后，經(jīng)濟體系除負(fù)擔(dān)稅收額外，還要承受其他負(fù)擔(dān)。例如，若對污染企業(yè)課以輕稅，對其他企業(yè)課以重稅。使稅收的額外負(fù)擔(dān)最小而額外收益最大，是稅收效率的基本要求。當(dāng)然，也有人提出稅收中性原則。稅收中性強調(diào)稅收對經(jīng)濟不發(fā)生額外的影響，經(jīng)濟體系僅僅承受稅收負(fù)擔(dān)，不再給納稅人和社會造成其他額外損失或額外收益。其實質(zhì)是，國家征稅不應(yīng)對市場機制產(chǎn)生影響，課稅時，市場機制仍然是影響資源配置和納稅人決策的主要力量，稅收不應(yīng)成為影響資源配置和納稅人經(jīng)濟決策的主要因素。實際上，稅收中性只是一種理論上的設(shè)想，在現(xiàn)實中是根本不可能的。

2）稅收本身效率原則是指國家在充分取得稅收收入的基礎(chǔ)上，使稅務(wù)費用最小化。具體標(biāo)準(zhǔn)為稅收成本占稅收收入的比重最小，也就是稅收的名義收入與實際收入的差距最小。降低稅收成本的主要途徑是簡化稅制，采用先進的征收方法，提高稅收工作效率，防止貪污舞弊。法治原則有稅必有法，無法不成稅，即稅收的一切征納活動及其分配關(guān)系都以稅法形式表現(xiàn)出來。稅收制度及構(gòu)成要素稅收制度：是一國各項稅收法律、法規(guī)、規(guī)章的總稱或者一國各種稅收及其要素的構(gòu)成體系。一般來講，稅收制度由征稅對象、納稅義務(wù)人（簡稱納稅人）、稅基（或計稅依據(jù)）、稅率、減免稅、征收方式、征收期限、違章處理等要素構(gòu)成。

（1）征稅對象征稅對象又稱征稅客體、課稅對象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即國家對什么事物征稅。征稅對象是區(qū)別不同稅種的主要標(biāo)志。一般來說，不同的稅種有著不同的征稅對象，不同的征稅對象決定著稅種所應(yīng)有的不同性質(zhì)。(2)納稅人納稅人是納稅義務(wù)人或納稅主體，即稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個人。納稅人和負(fù)稅人不同。納稅人是直接向國家交納稅款的單位和個人，負(fù)稅人是最終負(fù)擔(dān)稅款的單位和個人。稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁形式有三種：一是“前轉(zhuǎn)”，即納稅人把稅收負(fù)擔(dān)即向前轉(zhuǎn)嫁給商品購買者。一般認(rèn)為，“前轉(zhuǎn)”是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的主要途徑。二是“后轉(zhuǎn)”，即納稅人把稅收負(fù)擔(dān)向后轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)要素的提供者。三是“散轉(zhuǎn)”或“復(fù)轉(zhuǎn)”，即既向前轉(zhuǎn)嫁，也向后轉(zhuǎn)嫁。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的主要手段是變動價格。向前轉(zhuǎn)嫁主要通過提高商品的銷售價格，向后轉(zhuǎn)嫁主要通過降低各生產(chǎn)要素價格，包括降低勞動者工資等。商品流通是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的經(jīng)濟前提。納稅人可以通過漲價來轉(zhuǎn)移稅負(fù)，使消費者或購買者成為負(fù)稅人。（3）稅基（計稅依據(jù)）

稅基是課稅基礎(chǔ)的簡稱，又稱計稅依據(jù)，是計算應(yīng)納稅額的基數(shù)，有實物量和價值量兩種計量單位：實物量：如土地的畝數(shù)、房屋的間數(shù)、車船的輛數(shù)及噸位數(shù)等；價值量：如個人所得稅中的個人所得額，營業(yè)稅中的營業(yè)額等。（4）稅率

稅率是計算稅額的尺度，它是應(yīng)征稅額同征稅對象的比值。按稅率和稅基的關(guān)系，可劃分為定額稅率、比例稅率和累進稅率和累退稅率。稅收分類是對稅種的分類，它是根據(jù)每個稅種構(gòu)成的基本要素和基本特征，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)將所有的稅種分成若干的類別。當(dāng)代世界各國大都實行由多種稅組成的復(fù)合稅制，我國也不例外。我國現(xiàn)行的稅收種類很多，名稱各異，可以從不同的角度、根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，進行多種形式的分類。按征稅對象進行分類，可將全部稅種分為流轉(zhuǎn)稅類、收益稅類（所得稅類）、財產(chǎn)稅類、資源稅類和行為稅類。

流轉(zhuǎn)稅類。它是以流轉(zhuǎn)額為征稅對象的稅種。流轉(zhuǎn)額具體包括兩種：一是商品流轉(zhuǎn)額，它是指商品交換的金額。對銷售方來說，是銷售收入額；對購買方來說，是商品的采購金額。二是非商品流轉(zhuǎn)額，即各種勞務(wù)收入或者服務(wù)性業(yè)務(wù)收入的金額。流轉(zhuǎn)稅類都具有一個基本的特點，即以商品流轉(zhuǎn)額和非商品流轉(zhuǎn)額為計稅依據(jù)，在生產(chǎn)經(jīng)營及銷售環(huán)節(jié)征收，收入不受成本費用變化的影響，而對價格變化較為敏感。普遍實行比例稅率，個別實行定額稅率。計算稅額簡便，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。我國現(xiàn)行的消費稅、營業(yè)稅、關(guān)稅都屬于這類稅收。收益稅類也稱為所得稅類，它是以納稅人的各種收益額為征稅對象的稅種。所得稅額的多少直接決定于有無收益和收益的多少，而不決定于商品或勞務(wù)的流轉(zhuǎn)額，征稅對象是納稅人的真實收入，屬于直接稅，不易進行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。容易受經(jīng)濟波動、企業(yè)管理水平等因素的影響，不易保證財政收入的穩(wěn)定性。征管工作復(fù)雜，很容易出現(xiàn)偷逃稅現(xiàn)象。我國施行的企業(yè)所得稅、個人所得稅、農(nóng)（牧）業(yè)稅（包括暫列此類的農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅）都屬于這類稅收。

財產(chǎn)稅類。它是以納稅人擁有財產(chǎn)數(shù)量或財產(chǎn)價值為征稅對象的稅種。對財產(chǎn)的課稅，更多地考慮到納稅人的負(fù)擔(dān)能力，有利于公平稅負(fù)和緩解財富分配不均。這類稅收的特點是：稅收負(fù)擔(dān)與財產(chǎn)價值、數(shù)量關(guān)密切，能體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)、調(diào)節(jié)財富、合理分配的原則。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、車船稅都屬于這類稅收。

行為稅類。也稱為特定行為目的稅類，它是國家為了實現(xiàn)某種特定的目的，以納稅人的某些定行為為征稅對象的稅種。開征行為稅類的主要目的在于國家根據(jù)一定時期的客觀需要，限制某些特定的行為。這類稅收的特點是：征稅的選擇性較為明顯，稅種較多，并有著較強的時效性，有的還具有因時因地制宜的特點。我國現(xiàn)行的屠宰稅、筵席稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅、印花稅等都屬于這類稅收。

資源稅類。資源稅是指對在我國境內(nèi)從事資源開發(fā)的單位和個人征收的一類稅。

資源稅類帶有受益稅的性質(zhì)，征收阻力小，并且資源稅類的稅源比較廣泛，合理開征資源稅既有利于財政收入的穩(wěn)定增長，也有利于合理開發(fā)和利用國家的自然資源和某些社會資源。這類稅收的特點是：稅負(fù)高低與資源級差收益水平關(guān)系密切，征稅范圍的選擇也比較靈活。我國現(xiàn)行的資源稅（礦產(chǎn)品和鹽類）、城鎮(zhèn)土地使用稅都屬于資源稅。

1、從量稅從量稅是指以征稅對象的數(shù)量（重量、面積、件數(shù)）為依據(jù)，按固定稅額計征的一類稅。從量稅實行定額稅率，具有計算簡便等優(yōu)點。如我國現(xiàn)行的資源稅、車船稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。2、從價稅從價稅是指以征稅對象的價格為依據(jù)，按一定比例計征的一類稅。從價稅實行比例稅率和累進稅率，稅收負(fù)擔(dān)比較合理。如我國現(xiàn)行的增值稅、營業(yè)稅、關(guān)稅和各種所得稅等稅種。

按稅收的計算依據(jù)（稅基）為標(biāo)準(zhǔn)分類按稅收與價格的關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)分類1、價內(nèi)稅

價內(nèi)稅是指稅款在應(yīng)稅商品價格內(nèi)，作為商品價格一個組成部分的一類稅。如我國現(xiàn)行的消費稅、營業(yè)稅和關(guān)稅等稅種。價內(nèi)稅的優(yōu)點：（1）稅金包含在商品價格內(nèi)，容易為人們所接受；（2）稅金隨商品價格的實現(xiàn)而實現(xiàn)，有利于及時組織財政收入；（3）稅額隨商品價格的提高而提高，使收入有一定的彈性；（4）計稅簡便，征收費用低。2、價外稅價外稅是指稅款不在商品價格之內(nèi)，不作為商品價格的一個組成部分的一類稅。價外稅的優(yōu)點是：稅價分離，稅負(fù)透明，稅額不受價格變動的限制，收入較穩(wěn)定。按稅收負(fù)擔(dān)能否轉(zhuǎn)嫁為標(biāo)準(zhǔn)分類

1、直接稅

直接稅是指納稅人本身承擔(dān)稅負(fù)，不發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁關(guān)系的一類稅。如所得稅和財產(chǎn)稅等。

2、間接稅

間接稅是指納稅人本身不是負(fù)稅人，可將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與他人的一類稅。如流轉(zhuǎn)稅。

按稅收收入的支配權(quán)限分

1、中央稅

中央稅是指由中央政府征收和管理使用或由地方政府征收后全部劃歸中央政府所有并支配使用的一類稅。如我國現(xiàn)行的關(guān)稅和消費稅等。這類稅一般收入較大，征收范圍廣泛。2、地方稅地方稅是指由地方政府征收和管理使用的一類稅。如我國現(xiàn)行的個人所得稅、屠宰稅和筵席稅等這類稅一般收入穩(wěn)定，并與地方經(jīng)濟利益關(guān)系密切。3、中央與地方共享稅中央與地方共享稅是指稅收的管理權(quán)和使用權(quán)屬中央政府和地方政府共同擁有的一類稅。如我國現(xiàn)行的增值稅和資源稅等。這類稅直接涉及到中央與地方的共同利益。按征稅對象是否具有依附性為標(biāo)準(zhǔn)分類1、獨立稅

凡不需依附于其它稅種而僅依自己的征稅標(biāo)準(zhǔn)獨立課征的稅，為獨立稅，也稱主稅。多數(shù)稅種均為獨立稅。

2、附加稅

凡需附加于其它稅種之上課征的稅為附加稅。我國的城市維護建設(shè)稅就是附加在增值稅、消費稅和營業(yè)稅上的。一、土地稅收的概念及特點

二、土地稅收的功能

三、土地稅收的分類

四、土地稅收的計稅依據(jù)

第二節(jié)土地稅收概論土地稅收：是國家以土地為征稅對象，憑借其政治權(quán)力從土地所有者或土地使用者手中無償、強制、固定地取得部分土地收益的一種稅收。1、土地稅收的概念？土地稅收與地租有何區(qū)別土地稅收地租產(chǎn)生前提隨國家的產(chǎn)生而產(chǎn)生土地私有制度，土地租佃制度存在基礎(chǔ)國家政治權(quán)力土地所有權(quán)的壟斷分配層次國民收入的再分配國民收入的初次分配稅與費的區(qū)別1、稅收具有無償性，而費則具有有償性。費是向受益者收取的代價，是提供某種服務(wù)或準(zhǔn)許某種作用權(quán)力而獲得的補償。2、征收的主體不同。稅收的征收主體是代表國家的各級稅務(wù)機關(guān)和海關(guān)，而費的收取主體有的是政府部門，有的是事業(yè)機關(guān)，有的是經(jīng)濟部門。3、稅收具有穩(wěn)定性，而費則具有靈活性。稅法一經(jīng)制訂對全國有統(tǒng)一效力，相對具有穩(wěn)定性，而費的收取一般由不同部門、不同地區(qū)根據(jù)實際情況靈活確定，具有靈活性。4、兩者的使用方向不一。稅收收入是由國家預(yù)算統(tǒng)一安排使用，用于固定資產(chǎn)投資、物資儲備、文教、行政、國防、援外等支出，而費一般有專門的用途，專款專用。

“費”，從詞義上講是花費、消耗。使用費的內(nèi)涵是一種補償，如設(shè)施補償、勞務(wù)補償、工本補償?shù)?。土地使用費是對土地投入資金、設(shè)備、勞務(wù)、工本后產(chǎn)生的，沒有投入就不能取得收入，它完全是對投入的補償。1）設(shè)施補償費 它是指國家為適應(yīng)社會經(jīng)濟的發(fā)展，進行某種公共設(shè)施的建設(shè)，進行了大量的資金投入，如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、通訊設(shè)施使用費、過橋費、高速公路過路費等均屬于這種類型。2）勞務(wù)補償費是指對自然資源，如荒灘、曠野進行大量的資金投入的開發(fā)，例如平整土地作為停車場、露天倉庫、集貿(mào)市場等等的勞務(wù)費用的補償。如攤位費、停車費、以及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)收取的各種費用。3）工本補償費 如為了加強土地的管理，建立各種地籍檔案，需要發(fā)給土地使用者各種各樣的證明、證件，印制這些證件的費用需要得到補償，因此要收取工本費。2、土地稅收的特點是國家稅收中最悠久的稅種以土地制度為基礎(chǔ)稅源穩(wěn)定在特定情況下可以轉(zhuǎn)嫁土地稅收的功能保障財產(chǎn)收入，籌集公共設(shè)施建設(shè)資金引導(dǎo)土地利用方向，促進土地資源合理利用防止地價上漲過快，抑制土地投機調(diào)節(jié)土地收益分配，促進企業(yè)間公平競爭財產(chǎn)稅類的土地稅對土地?fù)碛辛炕騼r值課稅。如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等所得稅類的土地稅對土地（純）收益所征收的土地稅。如農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅、個人所得稅、公司所得稅等土地稅收的分類（按征稅對象）行為稅類的土地稅空地稅、荒地稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等均可視為干預(yù)或控制土地利用行為的課稅。流轉(zhuǎn)稅類的土地稅營業(yè)稅土地稅收的分類土地稅收的計稅依據(jù)1、土地面積2、土地價格3、土地收益土地總收益土地純收益以土地面積為課稅依據(jù)優(yōu)點：簡單明了；

缺點：有違公平解決辦法：土地分等定級，不同等級的土地確定不同的稅率以土地價格作為征稅依據(jù)優(yōu)點：公平合理—最理想的征稅方法；

缺點：土地?zé)o交易時征稅困難解決辦法：估價準(zhǔn)確性以土地每年的總收益作為征稅依據(jù)易于操作、不盡合理；不能在空地、荒地上使用以土地每年的純收益為征收依據(jù)公平合理；純收益測算困難，不能在空地、荒地上使用小結(jié)公平：所得稅式土地稅優(yōu)于財產(chǎn)式土地稅。征收難易：所得式土地稅難于財產(chǎn)式土地稅征收標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)久性：土地面積較經(jīng)久性，土地價值次之，收益或所得又次之。實際征收：采用所得方式征收，最符合現(xiàn)代經(jīng)濟要求，但由于手續(xù)繁瑣，征稅成本高，所以多主張征收地價稅。第三節(jié)中國土地稅制及其改革一、中國土地稅制的演變二、中國現(xiàn)行土地稅制三、中國土地稅制的改革與完善中國土地稅制的演變歷史悠久，公元前21世紀(jì)的夏禹時代。田賦或農(nóng)地稅是中國歷代的主要賦稅。城市土地稅出現(xiàn)在近代，1866年上海公共租界開征地捐，第一次對城市土地征稅。1908年德國占領(lǐng)青島開征地價稅和土地增值稅，1927年，國民黨政府開征地價稅及土地增值稅。民國以前的土地稅制

殷商時代：地稅和地租不分；以勞役或?qū)嵨餅橹?；土地稅額占10%。秦朝：“舍地而稅人”，以人丁稅為主。漢代：土地輕稅。南北朝：均田制，“租、調(diào)、庸”唐代中葉：兩稅法，分夏秋兩次征收。明萬歷八年：推行“一條鞭法”清政府：丁稅，“攤丁入畝”民國時期的土地稅制

稅制混亂，地籍遭到破壞，農(nóng)民負(fù)擔(dān)極為沉重。（1）土地稅收特點由征收貨幣向征收實物的反向變化；稅目存在叢雜性；稅率不斷提高；田賦的征收實行“預(yù)征制”。（2）后期的稅制變化田賦由國家稅改為地方稅；推行地價稅和土地增值稅；對城市土地廣泛征稅。舊中國土地稅制的本質(zhì)

田賦制度，是封建地主階級剝削勞動人民的工具。“賦由租出”是農(nóng)業(yè)稅的本質(zhì)概括。中國現(xiàn)行土地稅制解放以后，我國稅制幾經(jīng)變動，稅種由繁到簡又由簡到繁，土地、房地產(chǎn)稅制也同步變更。早期有契稅、印花稅、城市房地產(chǎn)稅、工商業(yè)稅四種，1973年減為契稅、城市房地產(chǎn)稅、工商稅三種，征收范圍也大為縮小。1994年我國全面實施工商稅制改革，涉及土地、房地產(chǎn)的稅種也擴展到14種。我國基本構(gòu)建了以土地、房地產(chǎn)的取得、保有、交易(轉(zhuǎn)移)為征稅點的稅收體系，土地稅收杠桿在保護土地資源、提高土地利用率、調(diào)節(jié)土地級差收益、組織財政收入等方面已起到了積極作用。（一）所得稅類

1.農(nóng)業(yè)稅（2006.1.1起取消）2.農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅（2005年取消）3.牧業(yè)稅（未統(tǒng)一征收辦法）4.企業(yè)所得稅中的土地稅5.個人所得稅中的土地稅農(nóng)業(yè)稅

國家向一切從事農(nóng)林牧漁生產(chǎn)取得收入的單位和個人征收的一種稅。農(nóng)業(yè)用地的土地稅是由農(nóng)業(yè)稅來體現(xiàn)的。在2004-2005年中央一號文件關(guān)于減輕農(nóng)業(yè)稅等相關(guān)政策出臺之前，1958年頒布實施的《農(nóng)業(yè)稅條例》一直是中國農(nóng)業(yè)稅的基本法規(guī)。納稅人：從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、有農(nóng)業(yè)收入的單位和個人征收對象：國務(wù)院列入征稅范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)收入計稅依據(jù)：常年產(chǎn)量稅率：比例稅率地方稅：地方有較大的自主權(quán)、靈活性企業(yè)所得稅中的土地稅

企業(yè)所得稅的組成部分納稅人：中國境內(nèi)有生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得的企業(yè)征稅對象：納稅人每一年度內(nèi)房地產(chǎn)租金所得和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得計稅依據(jù)：納稅人每一年度內(nèi)房地產(chǎn)租金所得和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得扣除“準(zhǔn)予扣除項目”的金額。稅率：25％比例稅率應(yīng)納稅額等于企業(yè)的應(yīng)納稅所得額乘以適用稅率，減除依照本法關(guān)于稅收優(yōu)惠的規(guī)定減免和抵免的稅額后的余額。個人所得稅的組成部分征稅對象：納稅人每一年度內(nèi)房地產(chǎn)租金所得和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅率：20％的比例稅率應(yīng)納稅所得額（計稅依據(jù)）：房地產(chǎn)租賃——為每次取得的收入（一月一次）扣除規(guī)定費用后的余額；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓——為轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入額扣除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額。個人所得稅中的土地稅（二）財產(chǎn)稅類

1.城鎮(zhèn)土地使用稅2.土地增值稅3.房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅4.契稅城鎮(zhèn)土地使用稅

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（1988年9月27日中華人民共和國國務(wù)院令第17號發(fā)布根據(jù)2006年12月31日《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》修訂自2007年1月1日起施行。國家按照使用土地的等級和數(shù)量，對城鎮(zhèn)土地范圍內(nèi)的土地使用者征收的一種稅。征稅對象：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地納稅人：實際使用土地的單位和個人計稅依據(jù)：納稅人實際占用的土地面積城鎮(zhèn)土地使用稅稅率：分類定級的幅度定額稅率每平方米的年幅度稅額分別為：大城市：1.5~30元；中等城市：1.2~24元小城市：0.9~18元；縣城等：0.6~12元經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)可適當(dāng)提高，須報財政部批準(zhǔn)。納稅期限：按年計算，分期繳納，繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

土地增值稅

對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。納稅人：凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收益的單位和個人。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為人。

征稅對象及計稅依據(jù)：為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額（＝轉(zhuǎn)讓收入－規(guī)定扣除項目金額）扣除項目取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率及應(yīng)納稅額的計算

土地增值稅實行四級超額累進稅率,增值額高出應(yīng)扣除項目金額的倍數(shù)不同，稅率不同：

增值額高出應(yīng)扣除項目金額稅率

≤50％30％

50％～100％40％

100％～

200％50％

≥200％60％速算公式如下：土地增值額未超過扣除項目金額50％的，應(yīng)納稅額＝土地增值稅額×30％；土地增值額超過扣除項目金額50％的，未超過100％的，應(yīng)納稅額＝土地增值稅額×40％－扣除項目×5％；土地增值額超過扣除項目金額100％的，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值稅額×50％－扣除項目×15％；土地增值額超過扣除項目金額200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值稅額×60％－扣除項目金額×35％。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計扣除。則：扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元增值額占扣除項目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％應(yīng)納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元

房產(chǎn)稅

是向房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。征稅對象：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)

納稅人：擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人或經(jīng)營管理國家所有房產(chǎn)的單位和個人

計稅依據(jù)：非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除10－30％后的余值；出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入。稅率：比例稅率按房產(chǎn)余值計征的，稅率為1.2％；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12％。納稅地點和納稅期限納稅地點：房產(chǎn)所在地納稅期限：按年計征，分期繳納，具體由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。減稅、免稅：國家機關(guān)、人民團體、軍隊等自用房；事業(yè)單位、寺廟、公園、名勝古跡等的自用房；個人所有的非營業(yè)性房屋。城市房地產(chǎn)稅城市房地稅是對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價向房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。在中華人民共和國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)是城市房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。目前只對外商投資企業(yè)征收。

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，向不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。

征稅對象：發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋納稅人：中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人稅率：比例稅率，全國實行浮動稅率，契稅稅率范圍為1％～3％。各地適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地實際情況，在規(guī)定幅度內(nèi)確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。計稅依據(jù)：按交易的不同情況確定國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。

國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,免征契稅

;

城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的,免征契稅;

因不可抗力喪失住房而重新購買住房的,酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅

;

財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。減免稅（三）行為稅類

1.耕地占用稅2.城市維護建設(shè)稅和教育費附加3.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅4.印花稅

中華人民共和國國務(wù)院令511號，2007年12月1日公布《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，自2008年1月1日起施行。1987年4月1日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》同時廢止。

是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。課稅對象：占用耕地從事其他非農(nóng)建設(shè)的行為。納稅人：凡占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人。計稅依據(jù)：納稅人實際占用耕地面積稅率：定額稅率征收方式：按照規(guī)定稅率一次性計算征收。耕地占用稅

根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地數(shù)量和經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r規(guī)定不同的稅率,即實行地區(qū)差別稅率。稅法規(guī)定的稅率分為四個檔：

(1)以縣為單位

(下同),人均耕地在1畝以下(含1畝)的地區(qū),每平方米為10～50元

;(2)人均耕地在1畝～2畝(含2畝)的地區(qū),每平方米為8元～40元;(3)人均耕地在2畝～3畝(含3畝)的地區(qū)每平方米為6元～30元

;(4)人均耕地在3畝以上的地區(qū),每平方米5元～

25元。

減免稅：農(nóng)村居民占用耕地新建住宅,按上述規(guī)定的稅額減半征收。加征稅：經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達、人均耕地特別少的地區(qū),適用稅額可適當(dāng)提高,但最高不得超過規(guī)定稅額的50%，對單位或個人獲準(zhǔn)征用或者占用耕地超過兩年不使用的按規(guī)定加征2倍以下的耕地占用稅。

城市建設(shè)維護稅城市建設(shè)維護稅（以下簡稱城建稅）是國家對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人就其繳納的“三稅”稅額為計稅依據(jù)而征收的一種稅。納稅人是負(fù)有繳納“三稅”義務(wù)的單位和個人。計稅依據(jù)是指納稅人實際繳納的“三稅”之和。稅率：差別比例稅率1.納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7%。2.納稅人所在地為縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%。3.納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城或者建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。應(yīng)納稅額=實際繳納的“三稅”之和*適用稅率教育費附加

為了貫徹落實《中共中央關(guān)于教育體制改革的決定》，加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴大地方教育經(jīng)費的資金來源，國務(wù)院于1986年4月28日頒布了《征收教育經(jīng)費附加的暫行規(guī)定》的通知，規(guī)定凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，除按照《國務(wù)院關(guān)于籌措農(nóng)村學(xué)校辦學(xué)經(jīng)費的通知》的規(guī)定，繳納農(nóng)村教育事業(yè)費附加的單位外，都應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定從1986年7月1日起繳納教育費附加。它和城市維護建設(shè)稅一樣，屬于對受益行為征收的一種附加性費用。1994年稅制改革以后，教育費附加改按繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位（不含外商投資企業(yè)和外國企業(yè)）和個人實際繳納的上述三種稅的稅額附征，附加率改為3%。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（2000.1.1取消）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是指國家對在我國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，就其固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。1991年4月16日國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》，從1991年起施行。自2000年1月1日起新發(fā)生的投資額，暫停征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。公元1624年，荷蘭政府發(fā)生經(jīng)濟危機，財政困難。當(dāng)時執(zhí)掌政權(quán)的統(tǒng)治者摩里斯（Maurs）為了解決財政上的需要，擬提出要用增加稅收的辦法來解決支出的困難，但又怕人民反對，便要求政府的大臣們出謀獻策。眾大臣議來議去，就是想不出兩全其美的妙法來。于是，荷蘭的統(tǒng)治階級就采用公開招標(biāo)辦法，以重賞來尋求新稅設(shè)計方案，謀求斂財之妙策。印花稅，就是從千萬個應(yīng)征者設(shè)計的方案中精選出來的“杰作”。他觀察到人們在日常生活中使用契約、借貸憑證之類的單據(jù)很多，連綿不斷，所以，一旦征稅，稅源將很大；而且，人們還有一個心理，認(rèn)為憑證單據(jù)上由政府蓋個印，就成為合法憑證，在訴訟時可以有法律保障，因而對交納印花稅也樂于接受。正是這樣，印花稅被資產(chǎn)階級經(jīng)濟學(xué)家譽為稅負(fù)輕微、稅源暢旺、手續(xù)簡便、成本低廉的“良稅”。英國的哥爾柏（Kolebe）說過：“稅收這種技術(shù)，就是拔最多的鵝毛，聽最少的鵝叫”。印花稅就是具有“聽最少鵝叫”的稅種。印花稅征稅對象：經(jīng)濟活動、經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證的行為。納稅人：應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人，具體分為：1.各類應(yīng)稅合同的立合同人；2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的立據(jù)人；3.營業(yè)賬簿的立賬簿人；4.應(yīng)稅權(quán)利、許可證照的領(lǐng)受人。

計稅依據(jù)：應(yīng)納稅憑證所記載的金額、費用、收入額或者憑征的件數(shù)稅率：比例稅率或定額稅率如：房屋租賃合同（訂立人，1‰）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（立據(jù)人，0.5‰)房地產(chǎn)購銷合同（合同訂立人，0.3‰)定額稅率適用于無法計算金額的憑證，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書（領(lǐng)受人，每本5元）（四）流轉(zhuǎn)稅類

營業(yè)稅—轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)中的營業(yè)稅。我國境內(nèi)有償銷售不動產(chǎn)，必須繳納營業(yè)稅。

納稅人：銷售不動產(chǎn)的單位和個人

計稅依據(jù)：營業(yè)額

稅率：5％納稅人營業(yè)額未達到財政部規(guī)定的營業(yè)稅起征點的，免征營業(yè)稅。

某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，20棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計扣除。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工