2022年發(fā)展保障性租賃住房對(duì)投資有多大拉動(dòng)-

2022年發(fā)展保障性租賃住房對(duì)投資有多大拉動(dòng)_

1、住房政策的重點(diǎn)是租賃，租賃的重點(diǎn)是發(fā)展保障性租賃住房

1.1、2016-2020年，發(fā)展租賃，補(bǔ)住房供給短板

2016年政府工作報(bào)告提出“建立租購并舉的住房制度”；12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”；同月，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上，習(xí)總書記表示“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向”。

2017年10月，十九大報(bào)告指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”；12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

2018年政府工作報(bào)告提出，“培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居”。

2019年兩會(huì)上，住建部部長王蒙徽表示，要“堅(jiān)持調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，特別是要大力培育和發(fā)展住房租賃市場，重點(diǎn)解決新市民的住房問題”。7月，財(cái)政部和住建部公布了首批16個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市名單；12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“大力發(fā)展租賃住房”。

1.2、2020年底以來，發(fā)展保障性租賃住房成為租賃政策重心

2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“解決好大城市住房突出問題”列為2021年重點(diǎn)任務(wù)之一，提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。同月，住建部工作會(huì)議提出要“擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房”。2021年3月，政府工作報(bào)告提出，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

同月，“十四五”規(guī)劃提出，有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。以人口流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。5月，住建部召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳等40個(gè)城市參加。6月，國常會(huì)確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體住房困難；落實(shí)城市政府主體責(zé)任，鼓勵(lì)市場力量參與，增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。6月，國辦發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。12月，政治局會(huì)議研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

1.3、地方積極響應(yīng)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給

廣東、湖北、浙江、山東、海南、吉林、甘肅等省份和上海、廣州、深圳、成都、武漢等城市陸續(xù)出臺(tái)了關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見或征求意見稿，保障性租賃住房供應(yīng)顯著擴(kuò)大。

各地陸續(xù)規(guī)劃保障性租賃住房供給計(jì)劃。北京今年第三批次供地開始配建保障性租賃住房；上海、廣州、深圳計(jì)劃“十四五”時(shí)期新增的保障性租賃住房分別為47萬套（間）、60萬套（間）、40萬套（間），均占新增住房供應(yīng)總量的45%左右；合肥市“十四五”期間計(jì)劃籌集保障性租賃住房15萬套（間），占新增住房供應(yīng)總量的30%以上。

2、保障性租賃住房與公租房、長租房有何不同？

保障性租賃住房與公租房都是住房保障體系的重要組成部分，保障性租賃住房主要是解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，政府給予政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多種渠道籌集“小戶型、低租金”租賃住房；公租房主要面向城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭，由政府承擔(dān)兜底保障責(zé)任，負(fù)責(zé)提供實(shí)物房源和貨幣補(bǔ)貼，執(zhí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入、退出管理；長租房是完全市場化租賃住房，主要分為“集中式”重資產(chǎn)模式和“分散式”輕資產(chǎn)模式兩類。

具體來說：

一是覆蓋對(duì)象不同。公租房面向本市中等偏下收入人群，收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，外來務(wù)工人員則要求在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到一定年限；長租房面向所有人，純市場化運(yùn)作，不限制就業(yè)時(shí)長、收入、有無住房等；保障性租賃住房面向新市民、青年人等在本市無住房群體，對(duì)收入門檻、就業(yè)年限限制較少，覆蓋對(duì)象較公租房更廣。

二是建設(shè)運(yùn)營主體不同。公租房是由政府投資建設(shè)和運(yùn)營；長租房多由開發(fā)企業(yè)建設(shè)運(yùn)營，市場化運(yùn)作；保障性租賃住房重點(diǎn)是在人口凈流入的大城市，政府給政策，引導(dǎo)“多主體投資、多渠道供給”。

三是產(chǎn)品特點(diǎn)不同。公租房單套建筑面積以40平米為主，嚴(yán)格控制在60平米以內(nèi)；長租房根據(jù)市場需求可自主決策；保障性租賃住房以建面不超過70平米的小戶型為主。

圖：保障性租賃住房與公租房、長租房的區(qū)別

3、“房”從哪里來？多舉措保障

《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確提出要從實(shí)際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房這四種方式，切實(shí)增加保障性租賃住房供給。

新建。一是利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)。人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；應(yīng)支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。二是利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)。人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，對(duì)企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房。三是利用國有建設(shè)用地建設(shè)。人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，應(yīng)按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，單列租賃住房用地計(jì)劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動(dòng)；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價(jià)格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價(jià)款分期收取。新建普通商品住房項(xiàng)目，可配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。鼓勵(lì)在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。四是利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)。人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，經(jīng)城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵(lì)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項(xiàng)目的配套比例對(duì)應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

改建。對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

此外，還可通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房。

4、“錢”從哪里來？財(cái)稅和金融支持

財(cái)政資金。一是給予中央補(bǔ)助資金支持。中央通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。二是專項(xiàng)債支持。2021年2月財(cái)政部辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于梳理2021年新增專項(xiàng)債券項(xiàng)目資金需求的通知》，提出2021年新增專項(xiàng)債重點(diǎn)投向領(lǐng)域新增保障性安居工程領(lǐng)域（城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性租賃住房、棚戶區(qū)改造）。三是地方財(cái)政統(tǒng)籌予以資金支持。如杭州，向21家住房租賃企業(yè)（機(jī)構(gòu)）撥付市級(jí)財(cái)政扶持資金2700余萬元，并計(jì)劃在未來3年，市本級(jí)財(cái)政安排1億元資金，專項(xiàng)用于獎(jiǎng)勵(lì)扶持住房租賃行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)。再如溫州市，統(tǒng)籌從土地出讓金凈收益的10%以上或土地出讓金收入總額的2%以上中提取保障性住房建設(shè)資金。此外，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

稅收優(yōu)惠。綜合利用稅費(fèi)手段，加大對(duì)發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。如甘肅，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅；符合條件的住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用規(guī)定的簡易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

金融支持。一是信貸。加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。如國開行在17個(gè)重點(diǎn)城市已授信保障性租賃住房項(xiàng)目56個(gè)，授信額度334億元，貸款期限最長25年，貸款利率最低3.95%。二是發(fā)債。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。企業(yè)持有運(yùn)營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。如天津市發(fā)布全國首單租賃企業(yè)可持續(xù)發(fā)展掛鉤債券，募集金額5億元，期限21年，票面利率3.19%，較同期市場中長期債券發(fā)行利率低22個(gè)基點(diǎn)。三是險(xiǎn)資。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金參與保障性租賃住房建設(shè)，利用長期資金促發(fā)展。四是未來的公募REITs試點(diǎn)。今年6月底，國家發(fā)改委958號(hào)文將公募REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到清潔能源、保障性租賃住房、旅游、水利等領(lǐng)域,而非試點(diǎn)范圍則刪除了“公寓、住宅”；11月26日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持北京城市副中心高質(zhì)量發(fā)展的意見》，明確提出“支持發(fā)展保障性租賃住房REITs”，釋放了公募REITs擴(kuò)容包含住房租賃的積極信號(hào)。

5、保障性租賃住房對(duì)投資影響多大？占2022年房地產(chǎn)投資的2.2%

預(yù)計(jì)2022年我國將供應(yīng)279萬套保障性租賃住房。

選取40城作為測算基礎(chǔ)。保障性住房租賃主要面向人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，住建部要求40個(gè)城市做好2021年保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃安排，但這一政策是全國性質(zhì)的，地方政府將積極響應(yīng)號(hào)召。本文選取了40城作為測算基礎(chǔ)，其中，包括7個(gè)城區(qū)常住人口1000萬以上的超大城市、14個(gè)城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的特大城市和19個(gè)其他城市。在此基礎(chǔ)之上推算全國保障性租賃住房供應(yīng)規(guī)模。

已有三個(gè)一線城市公布將在“十四五”期間新增147萬套保障性租賃住房供應(yīng)，參考此值，我們預(yù)估7個(gè)超大城市“十四五”期間將平均每個(gè)城市新增40萬套供應(yīng)。其余城市參考合肥市的15萬套計(jì)算，預(yù)估14個(gè)特大城市“十四五”期間將平均每個(gè)城市新增20萬套、其他19城市13萬套。計(jì)算得出40城共計(jì)新增供應(yīng)807萬套。

按全國保障性租賃住房供應(yīng)規(guī)模是40城的1.5倍計(jì)算，“十四五”期間全國將供應(yīng)1211萬套保障性租賃住房。2021年40城計(jì)劃新籌集93.6萬套供應(yīng)，接下來四年我國平均每年需要供應(yīng)279萬套。中性情況下，預(yù)計(jì)拉動(dòng)2022年房地產(chǎn)投資3377億元。

按套均建面70平米計(jì)算，279萬套保障性住房租賃建面為2.0億平，其中，假定新建占比60%、改擴(kuò)建占比35%、政府閑置住房和其他占比5%。新建部分，因租賃住房需要裝修交付、更多的生活配套以及定期維護(hù)檢修等，因此建安成本更高，按照4000元/平的建安成本、施工周期2年計(jì)算，預(yù)估拉動(dòng)2022年建安投資為2345億元；改擴(kuò)建建安成本按1500元/平、施工周期2年計(jì)算，預(yù)估拉動(dòng)2022年建安投資為513億元；政府閑置住房建安成本按500元/平、施工周期一年計(jì)算，預(yù)估拉動(dòng)2022年建安投資為49億元；新建部分中，只有利用國有建設(shè)用地建設(shè)才會(huì)拉動(dòng)土地投資，目前三四線土地成本占比在30%左右，高能級(jí)城市在50%以上，因保障性租賃住房主要集中在人口凈流入的大城市，建設(shè)規(guī)模多集中于超大、特大城市，地價(jià)偏高，考慮到保障性租賃住房用地優(yōu)惠政策，假定全國保障性租賃住房投資結(jié)構(gòu)中，平均土地投資占比為50%，假定新建部分中利用國有建設(shè)用地建設(shè)占比為40%、施工周期2年計(jì)算，預(yù)估拉動(dòng)的土地投資469億元。四個(gè)部分合計(jì)3377億元。

預(yù)測2022年房地產(chǎn)投資14.8萬億元。

我們在本文中采取成本法預(yù)測房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資可分為土地購置費(fèi)和建安支出。其中，土地購置費(fèi)是房企通過各種方式取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，包括主流的“招拍掛”競得土地支付資金、劃撥方式取得土地使用權(quán)支付的各類補(bǔ)償費(fèi)、通過出讓方式取得土地使用權(quán)所支付的出讓金，也包括房企通過項(xiàng)目收購兼并獲取土地的成本。建安支出由房屋施工面積和單位建安支出共同決定，最主要的部分是建筑、安裝工程費(fèi)用。

圖：2021年7月以來新開工、竣工面積增速持續(xù)下滑

首先，我們預(yù)測施工面積。房屋施工面積包括本期新開工面積、上期施工本期繼續(xù)施工的面積、本期復(fù)工面積、本期竣工面積和本期停工面積。即，下一期