2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法能力提升試卷B卷附答案_第1頁
2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法能力提升試卷B卷附答案_第2頁
2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法能力提升試卷B卷附答案_第3頁
2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法能力提升試卷B卷附答案_第4頁
2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法能力提升試卷B卷附答案_第5頁
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文檔簡介

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法能力提升試卷B卷附答案單選題(共50題)1、比較法估價(jià)的步驟包括以下幾項(xiàng):①收集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③建立比較基礎(chǔ);④進(jìn)行交易情況修正;⑤進(jìn)行市場狀況調(diào)整;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦計(jì)算比較價(jià)值。則運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)步驟正確的是()。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦【答案】C2、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為40萬元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%,收益年限可視為無限年,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】C3、采用定基價(jià)格指數(shù)時(shí),進(jìn)行市場狀況修正的公式:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)÷()=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。A.某個(gè)固定日期的定基價(jià)格指數(shù)B.成交日期的定基價(jià)格指數(shù)C.當(dāng)年年底定基價(jià)格指數(shù)D.當(dāng)年年初定基價(jià)格指數(shù)【答案】B4、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的,總高度超過()m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C5、房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與()在空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.其他房地產(chǎn)或事物D.各種事物【答案】C6、某建筑物的建筑面積5000m2,坐落的土地面積為2000m2,土地價(jià)格1500元/m2,用成本法測(cè)算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元/m2,市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為()。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B7、比較法估價(jià)需要具備的條件是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的()。A.完全相同的房地產(chǎn)B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易C.類似房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的交易【答案】C8、真實(shí)假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】C9、下列屬于按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)分類的房地產(chǎn)是()。A.房地產(chǎn)的局部B.工業(yè)房地產(chǎn)C.部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.在建工程【答案】A10、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做()。A.規(guī)模收益B.收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理【答案】A11、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A.預(yù)期未來收益B.預(yù)期收益能力C.預(yù)期價(jià)格高低D.預(yù)期價(jià)格漲落【答案】A12、根據(jù)疾病傳變規(guī)律,先安未受邪之地,腎實(shí)證病應(yīng)安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B13、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年,判定其未來每年的凈收益基本上固定不變,通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元,報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】C14、房地產(chǎn)估價(jià)中,遵循獨(dú)立客觀公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在()的立場上,評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立【答案】D15、房屋征收中,用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的,為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值,其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A.房屋征收決定公告之日B.原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D.委托估價(jià)之日【答案】A16、()是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)【答案】A17、下列關(guān)于房地產(chǎn)職業(yè)道德的主要內(nèi)容的說法中,不正確的是()。A.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極接受與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查D.房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許其他個(gè)人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)【答案】A18、下列哪項(xiàng)是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虛木乘D.木火刑金【答案】D19、待開發(fā)的土地一般不適用()來估價(jià)。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C20、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯,需要2萬元的拆除費(fèi)用,可回收殘值3萬元,安裝新電梯需要120萬元,比在建造同類辦公樓時(shí)隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元,舊電梯的重置成本為50萬元,已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值為()。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B21、某抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值為600萬元,已知法定優(yōu)先受償款為50萬元,抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬元。A.370B.385C.420D.550【答案】B22、資本化率是()的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)【答案】D23、一套總價(jià)60萬元的住房,在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況:A.第(1)種情況B.第(2)種情況C.第(4)種情況D.第(5)種情況【答案】A24、()房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣,主要是看其交通條件、周圍環(huán)境和景觀、配套設(shè)施完備程度。A.辦公B.商業(yè)C.居住D.工業(yè)【答案】C25、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是()。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大【答案】B26、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米,層高4.1米,土地剩余使用年限為30年,不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米,建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m,建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大,該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值,則應(yīng)扣除的功能折舊為()萬元。(建筑物報(bào)酬率為10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06【答案】D27、在運(yùn)用長期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí),當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜選用()測(cè)算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢(shì)法【答案】C28、房地產(chǎn)的()特性,是房地產(chǎn)的最重要的特性。A.不可移動(dòng)B.供給有限C.價(jià)值量大D.用途多樣【答案】A29、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經(jīng)》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《傷寒雜病論》【答案】C30、某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積為92m2,使用面積系數(shù)為0.8,每平方米使用面積價(jià)格為3000元,則該住宅建筑面積下的價(jià)格為()元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】A31、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元,報(bào)酬率為7.5%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為()萬元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】A32、身以前皆熱,其有余于胃,則消谷善饑,溺色黃可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】B33、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是()。A.替代原理B.合法原理C.預(yù)期原理D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論【答案】C34、()對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施【答案】A35、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年,乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年,假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同,若采用直線法計(jì)算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較,則()。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C36、“決瀆之官,水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C37、房屋完損等級(jí),是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),是確定房屋實(shí)際新舊和()的重要依據(jù)。A.估算價(jià)格B.測(cè)算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評(píng)定房屋的功能【答案】B38、將測(cè)算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的評(píng)估方法是()。A.成本法B.價(jià)差法C.修復(fù)成本法D.損失資本化法【答案】C39、在房地產(chǎn)估價(jià)中,將農(nóng)地視為()。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)【答案】A40、女子筋骨堅(jiān),發(fā)長極,身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A41、()是隨著時(shí)間的推移而減少的;A.原始價(jià)值B.賬面價(jià)值C.市場價(jià)值D.投資價(jià)值【答案】B42、一套商品住宅總價(jià)為30萬元,首期支付10萬元,余款在一年內(nèi)分兩期支付,每半年支付10萬元,則該住宅的實(shí)際總價(jià)為()萬元(假定年折現(xiàn)率為5%)。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】C43、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上升,則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量,從而會(huì)使未來的供給______,使其現(xiàn)期供給______。()A.增加,增加B.減少,增加C.增加,減少D.減少,減少【答案】C44、面色淡白或萎黃,少氣懶言,乏力瘦怯;心悸、失眠,肌膚干燥,肢體麻木甚則萎廢不用,屬于A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】B45、直線法求取建筑物折舊時(shí),從粗到細(xì)來進(jìn)行劃分的是()。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法B.分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法→綜合折舊法C.個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法【答案】A46、實(shí)際估價(jià)中采用凈收益每年不變的公式下,求取凈收益最合理的方法是()。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D47、評(píng)估某住宅2014年10月1日的正常市場價(jià)格,在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下:成交價(jià)格為4000元/m2,成交日期為2014年5月1日,成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087,已知從2014年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%,則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于()元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】D48、某建筑物的建筑面積為200m2,有效年齡為12年,重置成本為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年,殘值率為2%,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為()。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C49、收集信息()的交易實(shí)例,是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。A.充實(shí)、完整、準(zhǔn)確B.豐富、完整、真實(shí)C.廣泛、真實(shí)、完整D.完整、真實(shí)、準(zhǔn)確【答案】D50、()是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡,來判定是否為最高最佳利用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理【答案】D多選題(共30題)1、關(guān)于最高最佳利用原則的說法,正確的有()。A.遵循最高最佳利用原則,并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則,估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途【答案】BD2、關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說法,錯(cuò)誤的有()。A.合同租金與市場租金的差異程度對(duì)無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響B(tài).抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值C.在其他條件相同時(shí),無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值E.只要合同約定租金不變,市場租金下跌或上漲時(shí),承租人權(quán)益價(jià)值始終不變【答案】ABC3、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失,造成建筑物功能折舊的主要原因有(),。A.意外破壞的損毀B.市場供給的過量C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷D.人們消費(fèi)觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD4、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同之處是()。A.生產(chǎn)成本不同B.折舊不同C.價(jià)格差異不同D.貨幣性質(zhì)不同E供求變化不同【答案】ABC5、估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè),其主要作用在于()。A.體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)【答案】CD6、【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中,屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有()。A.房屋實(shí)際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護(hù)狀況及完損程度【答案】BC7、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化,可能是由于()等引起。A.交通建設(shè)B.外部配套設(shè)施C.人口素質(zhì)變化D.地區(qū)衰落E.城市建設(shè)【答案】ABD8、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分,求取建筑物重新購建成本的方法有()。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測(cè)量法E.指數(shù)調(diào)整法【答案】AD9、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括()。A.土地成本B.建設(shè)成本C.管理費(fèi)用D.銷售稅費(fèi)E.開發(fā)利潤【答案】ABCD10、補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。()是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D.改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權(quán)【答案】ABD11、關(guān)于最高最佳利用原則的說法,正確的是()。A.遵循最高最佳利用原則,并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則,估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途【答案】BD12、一般人通常對(duì)土地最直觀的認(rèn)識(shí)是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面【答案】C13、影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有()。A.建筑規(guī)模B.臨路狀況C.樓層D.繁華程度E建筑容積率【答案】BD14、下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中,正確的有()。A.征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買B.征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用C.征收是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為D.征用是所有權(quán)的改變,不返還E.征收.征用都是無償?shù)模唤o予補(bǔ)償【答案】AB15、利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值時(shí),不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因,下列描述正確的有()。A.臨街宗地的平均價(jià)格已是經(jīng)過修正后正常價(jià)格B.在求取路線價(jià)時(shí)沒有搜集非正常交易實(shí)例C.該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期本身就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價(jià)后再進(jìn)行【答案】AC16、下列關(guān)于實(shí)地查勘的說法中,不正確的有()。A.對(duì)于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來,形成實(shí)地查勘記錄C.實(shí)地查勘人員應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名,而委托人中的陪同人員,可以不在記錄上簽名D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料進(jìn)行核實(shí)【答案】AC17、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán),類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元,重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元,管理費(fèi)用為15萬元,銷售費(fèi)用為20萬元,銷售稅費(fèi)為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年,假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入,其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生,年利率為6.31%,投資利潤率為12%,土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法,正確的有()。A.評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】ACD18、關(guān)于重新購建價(jià)格的說法,正確的有()。A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出B.重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【答案】CD19、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中,遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括()。A.在運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí),不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí),估價(jià)未來收益可能高也可能低時(shí),應(yīng)采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用,選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤,不應(yīng)低估折舊E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值,應(yīng)對(duì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正【答案】ACD20、與動(dòng)態(tài)分析法法不同的是,在靜態(tài)分析法中()都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。A.銷售費(fèi)用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費(fèi)用【答案】CD21、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法,正確的有()。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算【答案】A22、補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。()是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D.改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權(quán)【答案】ABD23、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,符合估價(jià)行為規(guī)范的有()。A.估價(jià)師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.估計(jì)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時(shí)查驗(yàn)原件C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價(jià)報(bào)告中說明E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見【答案】ABD24、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ?)。A.按建筑物價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)侭.按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)侰.按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)侱.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)侲按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)偂敬鸢浮緽CD25、下列選項(xiàng)中,屬于土地使用管制的事項(xiàng)有()。A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中,甲土地必須為乙土地留出通行道路B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)E.某宗土地使用權(quán)中,要求容積率為2.0【答案】BD26、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的,因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括()。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD27、下列估價(jià)假設(shè)中,屬于背離事實(shí)假設(shè)的有()。A.房屋已被查封,司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察,估價(jià)中對(duì)內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制,未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定,假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租,征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估,對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD28、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí),應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費(fèi)用E.銷售稅金【答案】ABCD29、關(guān)于長期趨勢(shì)法用途的說法,正確的有()。A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】AB30、估價(jià)報(bào)告的形式一般為書面報(bào)告,按照格式可分為()。A.分欄式報(bào)告B.文字式報(bào)告C.敘述式報(bào)告D.表格式報(bào)告E.分步式報(bào)告【答案】CD大題(共10題)一、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計(jì)算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元,出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。(8分)【答案】具體計(jì)算過程如下:(1)總有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬元);(2)總運(yùn)營費(fèi)用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(萬元);(3)年凈收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬元);(4)土地總價(jià):L=40000/4×2100=2100(萬元);(5)年土地凈收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬元);(6)年建筑物凈收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬元);(7)建筑物總價(jià):B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬元);(8)房地產(chǎn)價(jià)值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬元)。二、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格,選取了三個(gè)可比實(shí)例,有關(guān)資料如下:(1)可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣,2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣;人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣,2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格?!敬鸢浮浚?)建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1)建筑面積=60m2/0.72=83.33m22)房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元可比實(shí)例B1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元=109.065萬元人民幣2)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi))=109.065萬/(1-7%)=117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2=95.833萬元人民幣(解釋:因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的,取實(shí)際成交日的匯率)三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的,出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的,經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查,現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2,同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定,對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元,裝修重置價(jià)格30萬元,經(jīng)濟(jì)壽命5年;設(shè)備的重置價(jià)格50萬元,經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零,報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。(10分)【答案】四、某幢寫字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047年10月1日?,F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡,建筑物重建成本為3000元/㎡,建筑物自然壽命為60年,有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元,裝修的重置價(jià)格為82.5萬元,平均壽命為5年,有效年齡為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬元,拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元,可回收殘值30萬元,重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年,經(jīng)過年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長期受到負(fù)面影響,預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。(4)該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?!敬鸢浮课濉⒛撑f廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價(jià)格(1年按365天計(jì))【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)×[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬元)六、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費(fèi)),專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年,建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)均為均勻投入,銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元;裝修的重置價(jià)格為500萬元,平均壽命為5年,已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元,平均壽命為10年,已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯,其出租率僅為80%,月租金為30元/m2,但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓,則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元,安裝費(fèi)用為60萬元;而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高,使其能耗增加,經(jīng)測(cè)算,正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi);同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化,該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(12分)【答案】(1)計(jì)算重新購建價(jià)格C總:方法一:首先,計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本:1200元/m2;②專業(yè)費(fèi)用:1200×8%=96(元/m2);③管理費(fèi)用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④銷售費(fèi)用:C×3%;⑤投資利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥銷售稅費(fèi):C×6.5%;⑦投資利潤:(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,計(jì)算總價(jià)①建安成本:1200×30000=3600(萬元);②專業(yè)費(fèi)用:3600×8%=288(萬元);七、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費(fèi)),專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年,建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)均為均勻投入,銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元;裝修的重置價(jià)格為500萬元,平均壽命為5年,已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元,平均壽命為10年,已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯,其出租率僅為80%,月租金為30元/m2,但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓,則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元,安裝費(fèi)用為60萬元;而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高,使其能耗增加,經(jīng)測(cè)算,正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi);同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化,該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(12分)【答案】(1)計(jì)算重新購建價(jià)格C總:方法一:首先,計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本:1200元/m2;②專業(yè)費(fèi)用:1200×8%=96(元/m2);③管理費(fèi)用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④銷售費(fèi)用:C×3%;⑤投資利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥銷售稅費(fèi):C×6.5%;⑦投資利潤:(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,計(jì)算總價(jià)①建安成本:1200×30000=3600(萬元);②專業(yè)費(fèi)用:3600×8%=288(萬元);八、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計(jì),不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款,貸款金額600萬元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格(分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格:一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值-(已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則,在用收益法評(píng)估時(shí),年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013年10月1日再次抵押價(jià)值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(萬元)九、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以

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