2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力測試試卷A卷附答案

2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力測試試卷A卷附答案單選題（共50題）1、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險小，這是因?yàn)榍罢弑群笳撸ǎ?。A.更適于進(jìn)行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C2、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元、期限20年、年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的還款金額為（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】A3、如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B4、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的（）的回收。A.經(jīng)營資金B(yǎng).開發(fā)經(jīng)營成本C.開發(fā)建設(shè)投資D.總開發(fā)成本【答案】D5、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A.解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理C.解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計(jì)的基礎(chǔ)之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題【答案】D6、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實(shí)際價值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B7、存量在數(shù)值上的表達(dá)式是（）。A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量【答案】B8、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D9、（）是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D10、四時感冒，惡寒發(fā)熱不甚而無汗之表證，宜選用A.加味香蘇散B.麻黃湯C.九味羌活湯D.升麻葛根湯【答案】A11、某企業(yè)年平均資產(chǎn)總額為2000萬元，銷售收入凈額為700萬元，凈利潤為112萬元，年平均資產(chǎn)負(fù)債率為60%，則該企業(yè)本年度的凈資產(chǎn)收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】C12、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點(diǎn)是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營成本【答案】A13、會計(jì)差錯的主要內(nèi)容不包括（）。A.原始記錄和會計(jì)數(shù)據(jù)的計(jì)算、抄寫差錯B.對事實(shí)的疏忽和誤解C.隱瞞或刪除交易或事項(xiàng)D.對會計(jì)政策的誤用【答案】C14、住房市場中消費(fèi)者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。A.滿足自住需求B.投資保值增值C.滿足自住需求或投資保值增值D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有【答案】D15、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B16、工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的（）。A.變動費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.材料費(fèi)用D.人工費(fèi)用【答案】A17、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A.目標(biāo)定價法B.領(lǐng)導(dǎo)定價法C.隨行就市定價法D.認(rèn)知價值定價法【答案】D18、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素中，檢驗(yàn)各風(fēng)險變量是否相關(guān)屬于（）階段的工作。A.風(fēng)險辨識B.風(fēng)險估計(jì)C.風(fēng)險評價D.風(fēng)險決策【答案】A19、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.自有資金C.長期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入【答案】B20、小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費(fèi)屬于（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.物業(yè)管理維修資金【答案】A21、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場B.房地產(chǎn)價格C.房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系D.空置率【答案】C22、登記賬簿的直接依據(jù)是（）。A.自制憑證B.原始憑證C.記賬憑證D.會計(jì)報表【答案】C23、投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和()。A.詳細(xì)研究B.粗略研究C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會研究D.建設(shè)項(xiàng)目的投資機(jī)會研究【答案】C24、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C25、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A26、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資機(jī)會研究及相關(guān)知識的表述，不正確的是()。A.在投資機(jī)會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機(jī)會研究階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策D.投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會的影響等【答案】A27、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財務(wù)評價時，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)【答案】B28、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（）。A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)【答案】B29、（）是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)【答案】C30、工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.變動費(fèi)用D.材料費(fèi)用【答案】C31、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B32、竣工驗(yàn)收時，（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)D.建設(shè)主管部門【答案】A33、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費(fèi)用D.開發(fā)項(xiàng)目總投資【答案】C34、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費(fèi)用的是（）。A.審計(jì)費(fèi)B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費(fèi)【答案】A35、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當(dāng)其月營業(yè)額超過()萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A36、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（）。A.建筑師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.造價工程師【答案】A37、動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項(xiàng)目以（）所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資【答案】B38、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流量為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D39、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋開發(fā)費(fèi)用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個工程費(fèi)用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】D40、下列對箱形基礎(chǔ)的表述，正確的是（）。A.箱形基礎(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料B.基礎(chǔ)底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎(chǔ)C.是由由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)D.由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成【答案】C41、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的是（）。A.空置率B.竣工房屋價值C.房屋施工面積D.吸納率【答案】D42、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.土地增值收益或溢價C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.不可預(yù)見費(fèi)【答案】B43、消費(fèi)者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D44、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B45、下列各項(xiàng)中，屬于競爭導(dǎo)向定價的是（）。A.目標(biāo)定價法B.認(rèn)知價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法【答案】C46、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項(xiàng)目的營銷策略時，確定的銷售價格遠(yuǎn)低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項(xiàng)目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價法D.認(rèn)知價值定價法【答案】A47、混凝土的主要性質(zhì)是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率【答案】C48、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C49、房產(chǎn)用地面積測算時，需計(jì)入用地面積的是（）。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權(quán)屬不明的巷道D.房屋占地面積【答案】D50、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D多選題（共30題）1、下列分析方法中，屬于風(fēng)險估計(jì)與評價的常用方法有（）。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法【答案】D2、常用的風(fēng)險評價方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.篩選監(jiān)測診斷技術(shù)D.蒙特卡洛模擬法E.調(diào)查和專家打分法【答案】AD3、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時，下列表述中正確的有（）。A.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)【答案】AC4、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有（）。A.進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)評價B.獲取項(xiàng)目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D.對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)【答案】BCD5、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產(chǎn)折舊D.人工費(fèi)E.公共設(shè)施設(shè)備日常維修費(fèi)【答案】CD6、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計(jì)及安排E租售價格確定【答案】AC7、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價的基本報表有（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.投資計(jì)劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表E.利潤表【答案】AD8、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細(xì)分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征【答案】ACD9、對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。有效的市場調(diào)查應(yīng)具備的特點(diǎn)包括（）。A.方法科學(xué)B.調(diào)查方法專一性C.創(chuàng)造性D.合理的信息價值和成本比率E.政策性【答案】ACD10、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是()。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D11、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算（）等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.借款償還期C.投資回收期D.流動比率E.速動比率【答案】AD12、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的主要內(nèi)容有（）。A.前期開發(fā)計(jì)劃B.工程建設(shè)計(jì)劃C.物業(yè)服務(wù)計(jì)劃D.建設(shè)場地布置E.施工隊(duì)伍選擇【答案】ABD13、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有（）。A.進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)評價B.獲取項(xiàng)目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D.對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)【答案】BCD14、按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（）等方面存在差異。A.投資決策B.規(guī)劃設(shè)計(jì)C.工程建設(shè)D.地域范圍E.產(chǎn)品功能【答案】ABC15、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機(jī)的分析與選擇E.融資方式的分析與選擇【答案】ACD16、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有（）。A.國有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程施工許可證E.商品房預(yù)售許可證【答案】ABCD17、可行性研究的作用有（）。A.項(xiàng)目投資決策的依據(jù)B.籌集建設(shè)資金的依據(jù)C.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)D.編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)E.對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價的依據(jù)【答案】ABCD18、下列費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用的有（）。A.公用設(shè)施的維修費(fèi)B.人員的工資C.抵押貸款還本付息額D.房產(chǎn)稅E.保險費(fèi)【答案】ABD19、效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費(fèi)用年值比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法【答案】BD20、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB21、美國甲公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)在其本國享有"A"注冊商標(biāo)專用權(quán)，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)也使用"A"商標(biāo)，并享有中國注冊商標(biāo)專用權(quán)，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)都在中國市場上銷售。此情形下，依據(jù)中國商標(biāo)法，()商標(biāo)權(quán)。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A22、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在（）四個方面。A.投入資金的安全性B.相關(guān)政策的影響性C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性E.期望收益的可靠性【答案】ACD23、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。A.確立管理目標(biāo)B.制定維修養(yǎng)護(hù)方案C.制定安全保衛(wèi)方案D.提出預(yù)算E.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)【答案】ABCD24、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析的步驟主要包括（）。A.確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率D.計(jì)算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值E.通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析【答案】ABD25、下列選項(xiàng)中，不屬于職務(wù)發(fā)明創(chuàng)造的是()。A.王明在單位從事計(jì)算機(jī)設(shè)計(jì)工作，開發(fā)設(shè)計(jì)出一種新產(chǎn)品B.李洋大學(xué)畢業(yè)后在單位銷售部門工作，后由于單位技術(shù)開發(fā)部門人手較緊，李洋被暫調(diào)到技術(shù)開發(fā)新產(chǎn)品，兩周后，李洋開發(fā)出一種新產(chǎn)品C.王師傅為某機(jī)械廠金屬材料倉庫管理員。1996年7月退休后，王師傅潛心鉆研，于1997年6月發(fā)明創(chuàng)造出一種焊接高碳鋼的新方法D.王老師是某大學(xué)以致用金相實(shí)驗(yàn)室研究員。王老師與校辦工廠合作，利用實(shí)驗(yàn)室中金相顯微鏡、光電顯微鏡等尖端設(shè)備，發(fā)明創(chuàng)造出一種性能優(yōu)越的金屬材料【答案】C26、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有（）等多種形式。A.墻承重結(jié)構(gòu)B.剪力墻結(jié)構(gòu)C.框架剪力墻結(jié)構(gòu)D.框架簡體結(jié)構(gòu)E.框架結(jié)構(gòu)【答案】BCD27、市場總需求是指在()的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。A.特定地理范圍內(nèi)B.特定時期C.特定的政治環(huán)境D.特定市場營銷環(huán)境E特定市場營銷計(jì)劃【答案】ABD28、軟件著作權(quán)受法律保護(hù)的期限是()。一旦保護(hù)期限屆滿，權(quán)利將自行終止，成為社會公眾可以自由使用的知識。A.10年B.25年C.50年D.不確定的【答案】C29、財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。A.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)B.融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)C.壞賬損失D.外匯匯兌凈損失E.企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用【答案】ABD30、房地產(chǎn)市場可以理解為從事()等交易活動場所及一切交易途徑和形式。A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)市場調(diào)研C.房地產(chǎn)抵押D.房地產(chǎn)租賃E房地產(chǎn)協(xié)會【答案】ACD大題（共10題）一、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮慷?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。三、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮克摹辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】五、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】六、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】八、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮烤拧⒈敬喂纼r背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也