居住小區(qū)房地產(chǎn)項目可行性研究報告

湘水明珠居住小區(qū)房地產(chǎn)工程可行性研究報告總論工程背景與概況1、工程名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程2、承辦單位概況單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國自然人獨(dú)資)注冊資金：港幣2,000萬元單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路29號業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南?，F(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)立廣州富邦升輝，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，屢次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)家稱號。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)立衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)，任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建立大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為進(jìn)步衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位奉獻(xiàn)力量。建立單位簡介：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)歷豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)才能為50萬多平方米。公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于1990年開場涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)開展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長吳小平先生也屢次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營企業(yè)家”榮譽(yù)稱號，花都區(qū)的主要指導(dǎo)都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建立才能較強(qiáng)”。2006年3月，由衡陽市委指導(dǎo)帶隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風(fēng)光帶南段建立意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)展了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建立的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)具有實力，具備工程建立開發(fā)資質(zhì)，并完全有才能把湘江東岸風(fēng)光帶南段建立成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬元估價〔已完成征地拆遷〕近1.7億，另外風(fēng)光帶建立7521萬元。3、可行性研究報告編制根據(jù)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；國家計委計辦[2002]15號審定的《工程可行性研究指南〔試用版〕》；國家開展改革委員會、建立部結(jié)合頒發(fā)的《建立工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)〔第三版〕》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；《房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評價方法》。4、編制范圍根據(jù)國家有關(guān)、法律、法規(guī)、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)，對湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程建立的目的、必要性、工程區(qū)域概況、工程規(guī)劃方案及建立內(nèi)容、工程建立組織管理、工程招標(biāo)方案、估算、方案與效益分析、財務(wù)分析、工程風(fēng)險分析等方面進(jìn)展全面論證和研究。5、工程提出的理由工程建立符合國民經(jīng)濟(jì)開展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊開展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步安康開展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)構(gòu)造，—2個百分點(diǎn)。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的奉獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到20XX年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將到達(dá)22平方米，平均每戶擁有一套功能根本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個消費(fèi)的比重將到達(dá)15%，城市化程度將進(jìn)步到36%左右。我國居民住宅的近期開展目的是戶均一套、人均一室，力爭20XX年到達(dá)人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)安康穩(wěn)定開展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本工程的建立是國民經(jīng)濟(jì)開展的需要。②工程對城市建立將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主派省委、無派人士和省工商聯(lián)參政議政結(jié)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建立及產(chǎn)業(yè)開展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、開展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3+5”新型城市群建立的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)開展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群開展建立的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，進(jìn)步衡陽城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目的。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)20XX年規(guī)劃，將來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比擬差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著衡陽經(jīng)濟(jì)的開展和人民生活程度的不斷進(jìn)步，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來施行的房地產(chǎn)開發(fā)建立就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程符合衡陽城市建立總體規(guī)劃，貫徹了“3+5”城市群建立的開展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)總的仍然是繼續(xù)保持總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)時機(jī)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點(diǎn)，那么可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建立的增加對于增加社會就業(yè)時機(jī)有著不可無視的作用，而本工程作為衡陽市重點(diǎn)商品住宅建立工程工程之一，將為增加衡陽市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的奉獻(xiàn)。6、擬建地點(diǎn)本工程位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本工程與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,間隔衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預(yù)期目的湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程擬在占地面積平方米的土地上，建立總?cè)莘e率為2.63，建立密度為24.4%,總建筑面積為65,平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房〔其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積平方米，地下停車場面積10,842平方米〕。8、主要建立條件湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)建立工程是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)工程的一部分，該工程分城市根底設(shè)施建立〔沿江風(fēng)光帶〕和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)展，工程以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、安康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市根底設(shè)施建立，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)開展，把衡陽建立成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建立。經(jīng)考察，在中國2006年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)，對該工程進(jìn)展建立，并成立了衡陽市湘江東岸南段建立協(xié)調(diào)指導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的指導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建立工程納入省、市重點(diǎn)工程?？紤]到該工程大、建立周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯，對該工程享受相關(guān)優(yōu)惠，并下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建立工程施行細(xì)那么》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)方從事根底設(shè)施建立的額加20%的回報率確定補(bǔ)償用地面積，作為方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸方實行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價?！耙迅闹破髽I(yè)原那么上按改制拍賣價獲得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司〔原三機(jī)廠〕、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號工程單位數(shù)值1總用地面積㎡2規(guī)劃總建筑面積㎡65,其中：住宅建筑面積㎡其中：1-2層商鋪建筑面積㎡其中：地下停車場建筑面積㎡108423建筑密度%4容積率5綠地率%6工程總?cè)f元7財務(wù)凈現(xiàn)值萬元8財務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)回收期年10動態(tài)回收期年問題與建議工程開發(fā)商已合法獲得本工程土地使用權(quán)，各項建立手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本工程在土地獲得、立項、開發(fā)建立、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)工程開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本工程具備良好的可行性。衡陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要實在考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建立過程中，需要嚴(yán)格控制工程本錢和管理本錢。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介參謀公司合作，強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。工程環(huán)境與市場研究環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)2007年全年國內(nèi)消費(fèi)總值246,619億元，比上年增長11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)消費(fèi)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升個百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降個百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)增長較快全年全社會固定資產(chǎn)137,239億元，比上年增長24.8%。在城鎮(zhèn)中，第一產(chǎn)業(yè)1,466億元，比上年增長31.1%；第二產(chǎn)業(yè)51,020億元，增長29.0%；第三產(chǎn)業(yè)64,928億元，增長23.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)25,280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅18,010億元，增長32.1%。商品房開工面積58,236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增長24.7%。中央經(jīng)濟(jì)工作會議將20XX年的調(diào)控業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由構(gòu)造性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率進(jìn)步一個百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的安康穩(wěn)定開展產(chǎn)生了宏大的作用。2、工程開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理、因素2007年，衡陽市實現(xiàn)消費(fèi)總值〔初步核算〕823.51億元，增長15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長17.3%。按常住人口計算，全市人均消費(fèi)總值12287元，比2000年增長213.8%，翻了一番。近五年，是衡陽經(jīng)濟(jì)開展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從2003年的432.34億元，增加到2007年的823.51億元，年均增長速度到達(dá)11.99%。經(jīng)濟(jì)構(gòu)造發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達(dá)40.73%，比2003年上升5.23個百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較2003年下降0.55個百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)構(gòu)造比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力397.5萬人，新增就業(yè)人員5.75萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總程度溫和上漲。全年居民消費(fèi)價格總程度比年初上升5.27個百分點(diǎn)，其中,效勞價格上漲1.23個百分點(diǎn)。商品零售價格上漲6.47個百分點(diǎn)。食品類價格上漲12.31個百分點(diǎn)。房屋銷售價格上漲5.49%，其中商品房銷售價格上漲7.23%。平安消費(fèi)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類平安事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；億元GDP消費(fèi)平安事故死亡率為0.55，道路交通萬車死亡率10.1；煤炭百萬噸事故死亡率8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員消費(fèi)平安事故死亡率3.75，四項平安消費(fèi)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，‰‰‰。萬人次，參保總?cè)藬?shù)196.66萬人次，征繳17.26億元〔含企業(yè)養(yǎng)老清欠〕，支付各項待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老新增參保人數(shù)3.74萬人，參加社會養(yǎng)老人數(shù)65.45萬人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬人；參加企業(yè)改制的單位155家，參加失業(yè)的職工人數(shù)13.04萬人；根本醫(yī)療的參保人數(shù)達(dá)50.87人，新增4.61萬人，其中職工34.79萬人，離退休人員16.09萬人。參加工傷人數(shù)22.12萬人，參加生育人數(shù)35.09萬人。居民享受最低生活的對象共有20.18萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)人數(shù)0.89萬人，根本做到應(yīng)保盡保。2007年，衡陽市固定資產(chǎn)較快增長，構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)完成227.9億元，比上年增長28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)114.9億元，增長52.4%；第三產(chǎn)業(yè)109.6億元，增長10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成114.9億元，比上年增長53.3%。其中制造業(yè)完成82.1億元，占工業(yè)的比重為71.5%；電力、燃?xì)饧八南M(fèi)供給業(yè)完成8.5億元，占工業(yè)的比重為7.4%。社會事業(yè)和根底設(shè)施均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步增長，全年完成額23.5億元，增長41.7%，最近五年是衡陽額增加最快的五年。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn)①主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氣氛濃重，升值潛力及價值大，土地本錢較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃程度的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比擬有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為1800-3000元/平方米左右。②華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已根本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開場表達(dá)，片區(qū)市場將具有較大的開展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認(rèn)可度是比擬高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建立已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷進(jìn)步。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比擬大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比擬合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。③立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比擬近，但感覺比擬偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比擬低，建立速度也比擬慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏根本的生活配套設(shè)施，生活的氣氛遠(yuǎn)未形成。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件缺乏，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價格相比照擬低。④江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型根底配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建立，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建立，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽將來的江景豪宅板快。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比擬低，但沿江的樓盤價格相比照擬高，隨著風(fēng)光帶的建立，沿江路將開展成為衡陽的豪宅地標(biāo)。2、衡陽房地產(chǎn)分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年。2003年開場出現(xiàn)房地產(chǎn)的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。的熱潮源于市場需求的策劃，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)增長，如下：年份2004200520062007房地產(chǎn)開發(fā)金額〔億元〕增長幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明顯，2006、2007年是衡陽房地產(chǎn)的快速增常年，快速的增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開場興建的工程，只經(jīng)過1-2年的銷售，工程就根本售完，說明銷售速度大大提升。3、衡陽房地產(chǎn)供求分析1〕供給分析年份2004200520062007商品房施工面積〔萬平方米〕其中新開工面積〔萬平方米〕新開工面積增幅%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達(dá)135.55%,與市場呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年可以算是一個不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。2〕需求分析年份200520062007商品房施工面積〔萬平方米〕增幅14．08%24．90%12．12%年份200520062007商品房施工面積〔萬平方米〕增幅16．04%39．46%29．04%從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。4、衡陽房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性開展關(guān)系。增量地供給大幅度增加，存量地減少，住宅用地供給總量增加。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計程度的進(jìn)步，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部構(gòu)造、實用率、園林等等方面，任何工程都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。5、20XX年衡陽樓市分析①衡陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控的貫徹落實，衡陽20XX年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1〕房地產(chǎn)開發(fā)增長回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金慎重入市。另外，調(diào)整住房供給構(gòu)造的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)工程的節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)增速將低于全社會固定資產(chǎn)增速。2〕住房供給構(gòu)造調(diào)整加快。按照國家調(diào)控的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供給將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供給也將大幅增加，大戶型住房建立與供給受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。3〕土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建立用地的，住宅用地中增量地供給將更加困難，存量地供給仍會保持增長，但供給總量將減少。房地產(chǎn)需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。②20XX年衡陽樓市走勢對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動亂跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上仍然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地本錢的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的進(jìn)步，直接導(dǎo)致開發(fā)本錢的大幅度提升，所以20XX年樓市房價仍然有一定的上漲空間。銷售預(yù)測1、工程需求分析本工程所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通興旺,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對住房的要求越來越高，而本工程地處衡陽市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，工程將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、工程銷售目的群定位本工程規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目的客戶群定位如下：①一類客戶：企事業(yè)單位職工本工程周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。1〕中鋼衡重企業(yè)職工衡陽中鋼衡重設(shè)備〔原湖南金陽機(jī)電設(shè)備制造〕是集科研、設(shè)計、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從1964年開場研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過四十多年的開展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化消費(fèi)企業(yè)，能消費(fèi)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國板帶材消費(fèi)線，并出口、南非、馬來西亞等國。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達(dá)2.5億元。該企業(yè)有超過十年未建立過單位住房，員工及家屬近3萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購置主力客戶群，預(yù)計可購房800-1000套。2〕衡陽鐵路部門職工衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購置主力客戶群。②二類客戶：周邊的私營業(yè)主工程毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購置實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③三類客戶：周邊學(xué)校老師珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學(xué)、衡陽師范學(xué)院、衡陽工業(yè)大學(xué)、衡陽機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽財政學(xué)校等等，從業(yè)老師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購置才能。④四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的根本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種為難的場面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑤五類客戶：衡陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對工程內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。衡陽人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。⑥六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)目光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。⑦七類客戶：各地房地產(chǎn)人士衡陽房價目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2700元/㎡,衡陽如今的程度還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有目光的人士前來購置。本工程暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購置到湘水明珠的房屋。銷售部方案在工程開盤前進(jìn)展為期3個月的蓄客期，方案儲藏客戶3000批以上。銷售方案鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售方案。①銷售量一期工程1至3號樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷售額約2.億；②銷售進(jìn)度本工程預(yù)計20XX年10月初開盤：開盤后一個月內(nèi)，即至20XX年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住宅，銷售金額約9000萬；開盤后三個月內(nèi)，即至20XX年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；開盤后六個月內(nèi)，即至20XX年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約298套住宅，銷售金額約1.60億；開盤后九個月內(nèi)，即至20XX年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約335套住宅，銷售金額約1.8億；開盤后十二個月，即至20XX年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約372套，銷售金額約2億。銷售收入預(yù)測1〕周邊城市房價比擬：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房價程度處于全省中等程度，經(jīng)濟(jì)開展?jié)摿Υ?，在將來相?dāng)長的一段時間里，將有比擬好的成長空間，2007年10月下旬，由省建立廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民長沙中心支計行，湖南監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上得悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，衡陽的均價為1972.9元/平方米，低于全省平均程度。從周邊城市開發(fā)辦理解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等程度。在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)開展分為三個階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發(fā)61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬平方米,開工房屋面積434.39萬平方米,實現(xiàn)商品銷售額33.29億元。2007年開場進(jìn)入第三階段，衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的開展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向開展。經(jīng)過前面兩個階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在如今樓市上表達(dá)出來了。一是房貸新抬高門檻，開發(fā)企業(yè)本錢增加，自然促進(jìn)房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，進(jìn)步了建筑本錢；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋本錢上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的開展。這些因素將讓衡陽房價面臨快速爆發(fā)的到來。2007年6月份時，衡陽商品房均價為1972.9元/平方米,但到年底已經(jīng)打破2000元/平方米,上漲勢頭迅猛。衡陽樓市價格現(xiàn)狀：根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價3000元/平方米，愉景灣均價2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。工程銷售價格定位：根據(jù)本工程住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，本工程預(yù)測銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。營銷策略本工程擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該工程價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本工程將確定以下推廣策略：1、推廣渠道①報紙廣告包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)展3－4次推廣既可。②短信推廣本錢低，覆蓋面廣，操作簡單靈敏，可以作為一種長期的營銷手法。③影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿工程營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤營銷活動活動一：“沿江風(fēng)光帶開工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。活動二：“廣州炒房團(tuán)衡陽購房動”?；顒尤骸鞍倌旰怅栂娼L(fēng)光帶”攝影圖片展”?；顒铀模汉怅柸苏f衡陽大型文化論壇。活動五：系列名人講座?；顒恿汉怅柸苏f衡陽大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會配合風(fēng)光帶開工，舉辦各種活動，擴(kuò)大在衡陽的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。路橋廣告：貫穿工程營銷始終。影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。衡陽報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進(jìn)展的推廣方式,力求單張涉及到衡陽的每一個角落。短信推廣：一般一個月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。建立規(guī)模與工程開發(fā)條件建立規(guī)模本工程總占地面積平方米，總建筑面積為平方米，建立總?cè)莘e率為，建立密度為%,建立內(nèi)容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房〔其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米〕。工程概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本工程位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本工程與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,間隔衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通非常便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況本工程開發(fā)建立的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽市人民政府國用〔2006〕第A102843號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本工程土地的開發(fā)建立規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。工程建立條件1、地形、地貌、地震情況衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構(gòu)成典型的盆地形勢。衡陽盆地南高北低。整個盆地南面地勢較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn)1000米，800-700米、400-300米、150米四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交織。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰，海拔1290米，最低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個地形比降為7.9‰。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。境內(nèi)有河長5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長達(dá)8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊(yùn)藏量87.61萬千瓦，可供開發(fā)量64.17萬千瓦。

衡陽資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量豐富，在國內(nèi)外占有重要地位。s，對照地震根本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。2、氣候條件衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)潮濕氣候，四季清楚，光熱充足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時數(shù)1300—1800小時，無霜期長達(dá)260—310天，自然資源極為豐富。①氣溫℃℃℃℃℃②降水量mm年降雨天數(shù)150天日最大降水量mm③濕度最冷月平均相對濕度81%最熱月平均相對濕度75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值m/s主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNWm/s冬季NNWm/s30年一遇最大風(fēng)速23m/s⑤最大積雪深度10cm⑥最大凍土深度5cm⑦h(yuǎn)3、水文地質(zhì)衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成?？傞L603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽市總聚集面積達(dá)7.72萬平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。4、交通運(yùn)輸條件衡陽交通興旺，在全國45個公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建立的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列1.2萬輛。公路縱橫交織、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的107國道、衡陽至廣西憑祥的322國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機(jī)場約170公里，行程約2小時。衡陽作為全國45個公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也非常豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來，衡陽市大力開展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓根底設(shè)施入手，實在加強(qiáng)水路航道港口建立，實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件風(fēng)水有云：宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”,工程在地域上凈水面寬幅長達(dá)約800米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠(yuǎn),整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)非凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。本住宅開發(fā)工程位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。6、施工條件本工程所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承當(dāng)施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、環(huán)境本工程的建立符合衡陽城市建立總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府城市建立的開展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建立協(xié)調(diào)指導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的指導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該工程大、建立周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建立工程施行細(xì)那么》的通知，將本工程納入省、市重點(diǎn)工程，，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠。建筑方案設(shè)計根據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-93〔2002年版〕2、《民用建筑設(shè)計通那么》GB50352-20053、《高層民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50045-954、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》GB50067-975、《城市規(guī)劃編制方法》6、《衡陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)那么》7、衡陽市2004年城市總體規(guī)劃8、本工程鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計工程設(shè)計主題和開發(fā)理念湘水明珠，地處被譽(yù)為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠(yuǎn)眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。工程所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點(diǎn)打造的“文化長廊”，全長3.2公里，獨(dú)享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。工程建筑設(shè)計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計事務(wù)所”承接，該設(shè)計公司接觸工程初期，即被衡陽所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光輝得以升華。在建筑設(shè)計上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在工程整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，交融東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氣氛。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、安康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計理念上，工程引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氣氛的營造融入社區(qū)文化建立的精神層面。工程總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計原那么①挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證工程滾動有序運(yùn)作；③節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈敏多變的環(huán)境空間；④人車雙道路設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，防止車流對社區(qū)的穿越破壞。2、工程構(gòu)造和布局本工程總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖表達(dá)開發(fā)商開展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積，總建筑面積為，本工程兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該工程可以站在衡陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將工程開發(fā)建立成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)效勞，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。①獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住形式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。②更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。③充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。④采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本工程物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本工程商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氣氛濃重的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氣氛。建筑設(shè)計1、主要標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)《建筑構(gòu)造荷載標(biāo)準(zhǔn)》[GB50009-2001]《建筑地基根底設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50007-2002]《混凝土構(gòu)造設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50010-2002]《建筑抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50011-2001]《建筑樁基技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》[JGJ94-94]《地下工程防水技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》[GB50108-2001]《砌體構(gòu)造設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50007-2002《高層建筑混凝土構(gòu)造技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002《高層建筑箱形與筏形根底技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ79-2002《人民防空地下室設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50038-94《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進(jìn)規(guī)程》CECS51：932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)①按照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，表達(dá)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分表達(dá)。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué)建筑立面表達(dá)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色①細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈敏性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活形式。②充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，進(jìn)步生活品質(zhì)。③住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間構(gòu)造緊湊。④戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及將來的市場需求，提升賣點(diǎn)。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。構(gòu)造設(shè)計1、指導(dǎo)思路在構(gòu)造設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使構(gòu)造具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形才能和消耗地震能量的才能。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施進(jìn)步抗震才能。2、構(gòu)造設(shè)計構(gòu)造的平安等級二級，設(shè)計使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基根底設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。3、構(gòu)造選型：6層以上的多層住宅采用框架構(gòu)造，4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混構(gòu)造或框架構(gòu)造。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板構(gòu)造。4、地下室設(shè)計地下車庫層蓋構(gòu)造采用澆鋼筋混凝土梁板構(gòu)造，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板構(gòu)造，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼構(gòu)造自防水為主，抗?jié)B等極S8。5、使用工具及軟件中國建科院PKPM系列構(gòu)造軟件2005年新標(biāo)準(zhǔn)版。給排水設(shè)計1、給排水①設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)《建筑給水排水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50015-2003]〔03年版〕《建筑滅火器配置設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50140-2005]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50084-2001]〔05年版〕《建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》[GB50016-2006]《室外給水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50013-2006]《室外排水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50014-2006]國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等②給水設(shè)計Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D〔138M3/H〕；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置室外消火栓。③排水設(shè)計小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計根據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，進(jìn)步采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ134-2001制定的標(biāo)準(zhǔn)為根據(jù)。建筑部分節(jié)能設(shè)計1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用以下節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物損害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構(gòu)造。③采用倒置式屋面和種植屋面，部分采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)外表溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面部分架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。環(huán)境影響評價編制根據(jù)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-96。環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象℃℃℃℃℃℃℃℃(7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)～32(衡山)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級劃分標(biāo)準(zhǔn):2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建立區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度細(xì)微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。工程建立對環(huán)境的影響工程范圍內(nèi)沒有任何污染源，工程建立和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。2、設(shè)計原那么①建立工程污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。②堅持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原那么，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分假設(shè)干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理上下壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的根底上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建立垃圾搜集點(diǎn)，布置在穿插路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)搜集，送到城市垃圾站處理。勞動衛(wèi)生與消防指導(dǎo)思想以科學(xué)開展觀和構(gòu)建和諧社會的重要思想為指導(dǎo)，堅持平安第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅持平安施工，以保障工程施工人員的生命財產(chǎn)平安為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目的，倡導(dǎo)平安文化，健全工程平安管理制度，落實平安責(zé)任，建立長效的平安機(jī)制，堅持平安消防與建筑工程同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用。職業(yè)平安衛(wèi)生安康對策與措施1、平安施工保障措施①選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的平安技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)平安，從源頭上消除事故隱患。②對重大危險源進(jìn)展有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立工程平安消費(fèi)監(jiān)管體系，創(chuàng)新平安消費(fèi)監(jiān)管方式和手段，進(jìn)步平安消費(fèi)監(jiān)管執(zhí)法裝備程度和執(zhí)法才能。④建立健全工程平安施工應(yīng)急救援體系。⑤建立平安施工責(zé)任制，健全平安施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建立工程的平安設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時設(shè)計、同時施工，同時投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生安康對策與措施①建立工程的工作場所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)視檢查機(jī)制，裝備必要的專業(yè)監(jiān)視和檢查裝備。③研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)平安安康管理體系，促進(jìn)工程職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。④落實有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。⑤加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。⑥建立工程的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建立工程工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。消防設(shè)計1、設(shè)計根據(jù)與原那么《建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》[GB50016-2006]《建筑滅火器配置設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GBJ140-90]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50084-2001]《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》[GB50016-98]《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》[GB50222-95]本工程防火設(shè)計原那么是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及平安施工、經(jīng)營的需要。2、總體消防設(shè)計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50222-1995〕執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能到達(dá)大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動噴水用水量：30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何部位。8、自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)董事長衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，組織構(gòu)造圖如下：董事長總經(jīng)理總經(jīng)理銷售部工程部財務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室銷售部工程部財務(wù)部技術(shù)部管理部辦公室人力資源配置衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)歷豐富的專業(yè)人員，完全能滿足企業(yè)現(xiàn)階段開展和本工程順利施行的人員需要。工程施行進(jìn)度工程開發(fā)期20XX年1月至20XX年6月為工程主體工程建立期。工程施行進(jìn)度安排工程總體工期時間為年，從20XX年1月至20XX年6月。20XX年7月，完成工程規(guī)劃、報批、前期勘察設(shè)計和拆遷工作；20XX年2月，1-3號樓商品住宅房、商鋪房工程主體完工；20XX年4月，1-3號樓公共停車場建立主體完工；20XX年6月，完成工程掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建立。工程施行過程控制措施1、工程進(jìn)度控制措施在工程施行過程中,工程指導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對工程進(jìn)度方案施行情況進(jìn)展檢查,并及時對檢查情況進(jìn)展分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度方案的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:(1)建立工程施行進(jìn)度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進(jìn)展檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。2、工程質(zhì)量控制措施工程施行應(yīng)堅持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原那么，以保證和進(jìn)步工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿意的工程。3、工程資金控制措施在工程施行過程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支，更不得截留和挪用工程資金；要建立、健全工程會計核算和內(nèi)部稽核制度，對工程資金實行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)視；要嚴(yán)格工程資金開工決算，標(biāo)準(zhǔn)工程的業(yè)績考評和追蹤問效。工程招投標(biāo)工程工程招標(biāo)投標(biāo)概述招標(biāo)投標(biāo)是國際上通用的交易方式，是一種標(biāo)準(zhǔn)化的競爭手段。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制過程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運(yùn)用競爭機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用，確保招標(biāo)工程質(zhì)量優(yōu)化。1、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實用性，激發(fā)企業(yè)的活力。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)有了飛速開展。企業(yè)原來在消費(fèi)銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標(biāo)理解和成功引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的消費(fèi)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)沉著面對市場新一輪競爭。2、招標(biāo)是企業(yè)進(jìn)步效益，無償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實，但決策并未完全以市場為導(dǎo)向。由此，會產(chǎn)生一系列弊端：總量難以調(diào)控，構(gòu)造不夠合理，低程度重復(fù)建立過多，效益低下，不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。3、招標(biāo)制度可以降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價格。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場份額，企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭中標(biāo)，而價格是否較低是評標(biāo)的中標(biāo)的重要根據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過程中競相壓價，爭取中標(biāo)。4、招標(biāo)程序標(biāo)準(zhǔn)、操作簡單、節(jié)省時間費(fèi)用和勞動力。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新晉級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時間和精力。5、招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的根本屬性，是招標(biāo)過程的首要條件。隨著我國參加WTO和經(jīng)濟(jì)的飛速開展，企業(yè)的采購行為將進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會越來越多來地運(yùn)用于各個領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟(jì)建立的開展作出更大的奉獻(xiàn)。工程工程招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的，一個成功的招標(biāo)工程往往意味著采購業(yè)主在時間、及精力上的大大節(jié)省，同時也會為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財物力消耗。但是，影響一個招投標(biāo)工程成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標(biāo)工程的失敗。1、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)工程成功的根底。首先，業(yè)主應(yīng)對招投標(biāo)這種采購方式有一定的理解，信任這種方式，并希望通過招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。

其次，業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立互相之間的信賴，并時常就各自的想法進(jìn)展相當(dāng)程度的互相溝通，從而保證在整個招標(biāo)工程施行過程中，采購業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時，假如采購業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)展技術(shù)、商務(wù)等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該工程招標(biāo)過程中形成良好的競爭氣氛，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報價，增加設(shè)備的配置，實現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。2、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)工程成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在工程納入招投標(biāo)前有時會與部分投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全理解，提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過于簡單。3、招投標(biāo)程序的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作是招標(biāo)工程成功的堅實支柱。近年來，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)方法的管理規(guī)定相繼公布，國家對企業(yè)通過標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)采購設(shè)備也給予了一定的扶植。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會普遍承受和認(rèn)識，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進(jìn)入。他們對有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國家法規(guī)和管理規(guī)定不理解、不熟悉，同時急于占領(lǐng)招標(biāo)市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違背國家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目的，從而給標(biāo)準(zhǔn)操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來宏大的沖擊。4、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)工程成功的根本保證。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)工程中應(yīng)樹立“效勞”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)工程中位置的特殊性，參與主持評標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會在評標(biāo)委員會中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評標(biāo)委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標(biāo)工程的成功提供有力的技術(shù)支持。招標(biāo)機(jī)構(gòu)假如與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，那么在招標(biāo)過程的招標(biāo)文件審核和開標(biāo)評標(biāo)中，采購業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)歷，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評價，招標(biāo)工程由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購業(yè)主那么可在評標(biāo)階段理解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標(biāo)工程的成功是一個有力的保障。6、做好招投標(biāo)工程的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)工程成功的一個重要條件。一個招投標(biāo)工程的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)的簡單過程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說，它是包含了工程前期和后期兩個階段的較長周期的工作。也就是說：招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個過程，工程開展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，搜集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標(biāo)順利施行。在工程定標(biāo)，采購業(yè)主與中標(biāo)人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時跟蹤工程進(jìn)展，在貨物驗收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，理解設(shè)備使用情況。也就是說，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對待，招投標(biāo)這種采購方式才能完全表達(dá)其優(yōu)點(diǎn)和好處。招標(biāo)根據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省開展和改革委員會制定的《湖南工程建立工程可行性報告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》及《湖南省施行<中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法>方法》第十一條之規(guī)定，到達(dá)以下規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：①施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；③勘察、設(shè)計、監(jiān)理等效勞，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的；④單項合同估算價低于本條第①項、第②項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但工程總額在1,000萬元人民幣以上的。招標(biāo)范圍序號名稱招標(biāo)情況備注不招標(biāo)招標(biāo)1工程勘察、設(shè)計招標(biāo)2土方工程招標(biāo)3樁基工程施工招標(biāo)4土建工程施工招標(biāo)5裝修裝飾工程招標(biāo)6水電工程招標(biāo)7小區(qū)綠化、景觀塑造招標(biāo)8小區(qū)道路及根底設(shè)施施工招標(biāo)9重要設(shè)備、建筑材料等物資的采購招標(biāo)10工程監(jiān)理招標(biāo)招標(biāo)方式工程招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。工程的勘察、設(shè)計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及根底設(shè)施建立，重要設(shè)備、材料等物資的采購，工程監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。估算與資金籌措估算1、法律根據(jù)Ⅰ、國家和有關(guān)部門公布的有關(guān)的、法規(guī)；Ⅱ、國家發(fā)改委《建立工程可行性研究指南〔試用版〕》；Ⅲ、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》；Ⅳ、國家開展方案委員會、建立部《工程設(shè)計收費(fèi)基價表》；Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。2、估算結(jié)果工程總為11,650.44萬元，包括工程費(fèi)用8,萬元，前期費(fèi)用102.62萬元，土地費(fèi)用1,287.4萬元,報建費(fèi)548萬元,監(jiān)理費(fèi)84.79萬元,設(shè)計費(fèi)61.95萬元,不可預(yù)見費(fèi)423.95萬元,銷售費(fèi)用396.04萬元,建立期貸款利息266.62萬元，詳見附表一《總估算表》資金籌措1、資本金籌措本工程自籌資本金為8,650.44萬元〔約占總的74%〕，全部用于本工程的開發(fā)和建立。2、債務(wù)資本籌措本工程債務(wù)資金約3,000萬元，全部用于本工程的開發(fā)和建立，通過向金融機(jī)構(gòu)解決，按2年期利率7.56%上浮40%計算，本金及利息擬用銷售款進(jìn)展歸還。3、資金來源落實情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于；假設(shè)資金還短缺，那么通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。本工程開發(fā)的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是借貸資金。根據(jù)國務(wù)院進(jìn)步四個行業(yè)工程資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)〔不含經(jīng)濟(jì)適用房〕工程資本金比例進(jìn)步到35%及以上，本工程自有資金萬元(約占總的74%)，向金融機(jī)構(gòu)3,000萬元(約占總的26%)，本工程未考慮以銷售回款補(bǔ)充建立資金。本工程資金籌措情況如下表所示：方案與資金籌措表單位：萬元項目20XX年上半年20XX年下半年20XX年上半年20XX年下半年合