綜合樓可行性研究報告

攀枝花市文化廣場二期綜合樓可行性爭論報告一、工程背景1、工程名稱：鳳凰小區(qū)市文化廣場二期綜合樓2四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開發(fā)公司是攀枝花市專業(yè)的房地產(chǎn)工程開發(fā)公司司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在攀枝花市穩(wěn)步進(jìn)展，已經(jīng)成功開發(fā)過多處房地產(chǎn)工程。泰坤房地產(chǎn)開發(fā)公司打算和中國十九冶攀枝花分公司合作成立控股公司聯(lián)合開發(fā)本工程。1.5風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、建設(shè)于一體的大型私營集團(tuán)。3、可行性爭論報告的編制依據(jù)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《攀枝花市規(guī)劃治理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》《城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定》《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《高層民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》1程由攀枝花市規(guī)劃建筑設(shè)計院供給，擬建文化廣場市地上22層，地下二層框架——剪力墻構(gòu)造綜合樓，擬建場地位于金沙江南岸，西臨攀枝花大梯道，面臨人民街，背對金沙江，一條道路可直通擬建場地，交通便利。2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：攀枝花市用地范圍由四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開發(fā)公司依據(jù)紅線組織枝花市規(guī)劃建筑設(shè)計院供給，擬建文化廣場市地上22層，地下二層框架——剪力墻構(gòu)造綜合樓。3、四周環(huán)境與設(shè)施建筑及建筑突出局部距東面大梯道邊緣距離大于7米建筑及建筑突出局部距人民街道中心線距離不得小于20米東南角應(yīng)適當(dāng)退讓建筑建筑及建筑突出局部退北面設(shè)計線竭力大余三米4、工程投入資金及效益狀況工程總投資：1967.7萬元1240萬元工程銷售收入：5904.00萬元工程稅后利潤總額：1127.14萬元工程毛利潤潤：27.28％工程內(nèi)部收益率：25.39％三、工程建設(shè)緣由1、市場分析隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高求局面。開發(fā)商往往把握這些市場需求作為工程開發(fā)的切入點(diǎn)。2公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)待政策及政府支持，立足于炳草崗中心區(qū)，輻射東區(qū)，西區(qū)、仁河等地。通過本工程的開發(fā)，占據(jù)鳳凰小區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，進(jìn)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在攀枝花地產(chǎn)業(yè)界的形象。3、我市總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)〔尤其是城市〕房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存的進(jìn)程。依據(jù)我市國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展“九五”打算和2023年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九五”“一年初見成效，三年”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”原則，依據(jù)以小區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為我市國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。的意義。4、工程的建設(shè)符合攀枝花市對小區(qū)建設(shè)的精神1060300萬平方米，用五年的時間解決3段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求梯級消費(fèi)。區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金臨時的短缺合作伙伴，雙方經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成全都，共同開發(fā)攀枝花市文化廣場二期綜合樓。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有具體表達(dá)。5、由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，雙方合作開發(fā)本工程符合我公司投資開發(fā)策略90年月中期以來攀枝花房地產(chǎn)市100多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足貴重。隨本錢，對工程開發(fā)建設(shè)不利。本工程由攀枝花市電影院公司規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的定點(diǎn)建筑面積，為資金流淌周轉(zhuǎn)和工程可以使?jié)撛趦r值得到實(shí)現(xiàn)。6四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn)工程開發(fā)閱歷以及良好的信譽(yù)市電影院公司的相關(guān)政策優(yōu)勢和充分的土地儲藏四、市場分析1攀枝花市是四川省六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力5021。20231348億元，按可比價格202312%150.18億元,同比增長21.8%,11.1%。自1992年以來,攀枝花經(jīng)濟(jì)進(jìn)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提“十一五”打算的良好開局。得的飛速進(jìn)展奠定了堅實(shí)的根底。自攀枝花成立后，攀枝花經(jīng)過幾十年的進(jìn)展，已經(jīng)成為以鋼鐵為主的工業(yè)基地，西南221個地21位，是中國的大中心城市之一。改革開放以來，攀枝花的投資“凹地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外13.7億美元，外資來自全球五大洲10多個國家或地區(qū)處。2鳳凰小區(qū)概況四川攀枝花市開發(fā)的“鳳凰小區(qū)”2023年的一個大型招商投資工程，23棟具有歐式建筑風(fēng)格的住宅組團(tuán)而成。總占地面積212018萬平方米。座落在金沙江畔、依山2015。建筑類型攀枝花市住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅照舊是市場供給量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層工程越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市出了三棟帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)設(shè)計，市場反映良好。高層。目前攀枝花市高層物業(yè)為難的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的一代高層住宅工程所轉(zhuǎn)變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增加了幾分亮色。上?；▓@、的現(xiàn)狀有所改觀。五、小區(qū)總體規(guī)劃：總平面布置小區(qū)承受多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，依據(jù)攀枝花地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時，改善小區(qū)空間景觀效.又能增加了組團(tuán)綠地。提下，設(shè)計組團(tuán)綠地，使每戶均有較好的景觀。小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。練、兒童游藝等鄰里交往空間。區(qū)內(nèi)道路將整個用地分為A、B、C、D四區(qū)。其中A區(qū)為小區(qū)地西北部，依據(jù)地形布置2～3層的別墅群；B、CD區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置一般多層公寓。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個住宅群。主要道路寬7米，次要道路寬4米，支路寬2米。工程主要技術(shù)指標(biāo)表工程計量單位數(shù)值所占〔%〕占地面積畝379.0畝居住戶數(shù)戶3200戶居住人數(shù)人11200人戶均人口人3.5人總建筑面積萬M235.37100.0㎡住宅建筑面積萬M232.1390.8㎡其中公建建筑面積萬M23.249.2㎡規(guī)劃住宅平均層數(shù)層4.20m人口毛密度人/ha443容積率 1.4建筑密度：＜40%綠地率::＞40%土建局部〔〕建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)構(gòu)造、建筑布局及空間、環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，留意小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計。單體設(shè)計中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)展遮擋，屋頂凹凸錯落，承受平坡結(jié)合，富有變化。0.7輛/戶、自行車按1.8輛/戶進(jìn)展考慮。小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個小區(qū)各局部。小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點(diǎn)所、農(nóng)貿(mào)市場、超市、小學(xué)和幼兒園。設(shè)計樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，依據(jù)現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進(jìn)展住宅設(shè)計，舒適、生態(tài)、安全的要求?！病程仔蛙S層式多層住宅面積每套建筑面積100～200平方米不等，面對較高收入階層，建筑以60～150～六層躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的F型、A型、C200平方米左右的躍層公寓。其中F型為四層的躍層公寓，面積在160平方米左右，占30%；A型為六層的躍層公寓，面積在165平方米左右，南入口占20%，北入口占20%；C型14210%。面積配比：135～4525～353.5～4.2平方米；215～20平方米；314～16平方米；4、衛(wèi)生間：4～6平方米；512～14平方米；6、衛(wèi)生間：4～6平方米；7、層高：2.8平方米83～5平方米房型設(shè)計除滿足南京市住宅建筑設(shè)計規(guī)定和國家住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)以外，要求：四間臥房中保證有二間是朝南；頂層為屋頂花園；樓梯入口要有特色，并與四周環(huán)境相協(xié)調(diào)。面設(shè)計，以形成多角度的觀景作用和最正確室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時間。另外，住宅的外墻面承受高級外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出猛烈的視覺效果。〔〕構(gòu)造主要構(gòu)造形式如下：躍層式住宅，為4～5層鋼筋混凝土框架構(gòu)造；一般住宅，為4～6層磚混構(gòu)造；小區(qū)商業(yè)、文化消遣設(shè)施為2～4層鋼筋混凝土框架構(gòu)造或磚混構(gòu)造；幼兒園、小學(xué)為2～3鋼筋混凝土框架構(gòu)造。進(jìn)展特別處理。住宅局部承受條基或整板根底；公建框架局部承受獨(dú)立根底。三、公用工程〔一〕供配電及強(qiáng)弱電等本工程總裝機(jī)用電量約13530KW，按68%的同時使用系數(shù)，工程需設(shè)9200KVA變配電所一座。供電由攀枝花市變電所或小區(qū)變電所供給二路10KV電源。小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū)24小時供電，電量考慮每戶4～6KW，電流表應(yīng)在40～60A。小區(qū)在室外承受高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場所照明承受聲控延時開關(guān)。線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、等綜合智能化效勞。通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留IDD直線二門。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個電視終端?！病彻┧竟こ套畲罂傆盟考s6000噸/DN2006000噸，供水由人民中路的DN400城市供水管供給。〔〕煤氣產(chǎn)?！病车缆沸^(qū)道路分三級。主要道路寬7米，次要道路寬42米，為石板及卵石路面。承受人車分流系統(tǒng)，各種車輛〔包括機(jī)動車〕進(jìn)入小區(qū)入口即由專用通道躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫?！病碂o障礙設(shè)計需要。四、消防15升/7或4米，以保證消防車行駛。五、環(huán)境質(zhì)量綜合保障(一)水壓保障技術(shù)壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。(二)綠化生態(tài)技術(shù)綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本工程實(shí)行的主要措施有：小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土；停車承受混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪東西山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)展垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。(三)垃圾袋裝化收集垃圾處理場處理。(四)生活污水處理本工程實(shí)行“雨污分流DN600污水生物處理裝置進(jìn)展二級處理后，排入人民中路DN500城市污水管進(jìn)入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理?！参濉?2274.95m，建筑面積28867.831-6層為商屋及辦公樓，七層以上為住宅，構(gòu)造安全等級為二級。設(shè)計使用年限為50年，抗震設(shè)防丙類，七度(0.1g)二組，框架及剪力墻抗震等級為二級。直通擬建場地，交通便利。地形：依據(jù)鉆探分查閱原始地形資料。此地形屬于階地，場地位于金沙江一級階地上。地貌：該場地屬于階地地貌，原始地貌特征為一階地，2、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造和氣象作用，本擬建場地周邊大范圍內(nèi)均大的構(gòu)造帶及活動斷裂，從地殼穩(wěn)定性來看為較穩(wěn)定區(qū)，為抱負(fù)建筑場地；攀枝花屬于亞熱帶氣候。6-9月份為雨季，大局部地區(qū)全年較為干旱。3、水文地質(zhì)條件滲透性隨組成物質(zhì)粒徑大小及級配狀態(tài)而不均一ZK1ZK2為填土，呈松散狀態(tài)道。4、場地穩(wěn)定性分析與評價筑。5、地震危害評價場地填土局部厚度大，構(gòu)造松散，顆粒極配差，固結(jié)程度低，所以抗剪竭力學(xué)強(qiáng)度較低。6、配套建設(shè)條件攀枝花市文化廣場二期綜合樓工程用地已部份完成場地平坦，供水、排水〔雨水、污水〕、供電、供氣、道路、、有線電視等均已接至場地四周，配套建設(shè)條件齊備，可滿足工程建設(shè)要求。具體配套建設(shè)條件如下：供水：工程東面的利源中路下有DN500自來水管，區(qū)內(nèi)供水由此接入。水源由攀枝花水廠供給。電信：人民路路下的通信光纜，能滿足本工程要求。供電：由攀枝花市變電所和鳳凰小區(qū)區(qū)變電所供給二路10KV電源，人民路現(xiàn)有一路10KV高壓線。DN600雨水管排至金沙江。生活污水集合后，經(jīng)污水處理裝置進(jìn)展初步處理后，由人民路中路DN500市政污水管排入炳草崗污水處理廠處理。煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由攀枝花煤氣公司供給，本工程設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供給可保證本工程用氣。有線電視：人民路中路敷設(shè)有攀枝花市有線電視網(wǎng)絡(luò)電纜，小區(qū)有線電視由此接入六、資金籌備打算前期工程狀況1、土地出讓手續(xù)全部完善；2、地質(zhì)勘察已全部完畢；3、建施圖紙、根底圖紙已設(shè)計完成。甲方出資1、二期工程定點(diǎn)紅線范圍內(nèi)土地面積〔臨人民街一層面積不低于1800平方米〕2、拆遷要安置補(bǔ)償費(fèi)〔拆遷含空中地面地下管網(wǎng)〕3、撤除約3500平方米建筑物價值350余萬元4、三通一拆〔水，電，路通，撤除空中地面地下建筑物〕甲方產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)房屋的室內(nèi)裝修費(fèi)5、工程竣工以后，甲方在地產(chǎn)交易辦理產(chǎn)權(quán)時所涉及的法定稅收，規(guī)費(fèi)6、甲方產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)房屋的室內(nèi)二次裝修費(fèi)乙方出資范圍：及的法定稅費(fèi)及人民街一樓至二樓的事內(nèi)扶梯式步行樓梯的費(fèi)〔屬乙方投入資金所發(fā)生的民事責(zé)任由乙方擔(dān)當(dāng)，甲方不擔(dān)當(dāng)任何連帶責(zé)任〕產(chǎn)權(quán)安排11800平方米的營業(yè)用房，第四層以上2800平方米的住宅2、假設(shè)甲方提出缺乏1800平方米的，甲方所得的房產(chǎn)面積分別接下降比例遞減3、除上述產(chǎn)權(quán)安排第一條所指甲方所得產(chǎn)權(quán)外的二期的其余建筑物和構(gòu)筑物為乙方所得。4、假設(shè)任何一方所占房屋面積超過應(yīng)安排面積超過局部的每平方米房屋價格接乙方在工期工程總投資額除乙方所得房屋總面積計算在辦產(chǎn)權(quán)事付清房款敏感性分析經(jīng)敏感性分析計算，假設(shè)本工程銷售收入下降10%時，稅前財務(wù)內(nèi)部收益率下降到16.7%，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率下降到6.0%。臨界點(diǎn)分析是測算一個或多個不確定性因素變