房地產公司財務分析報告制度

房地產公司財務分析報告制度第一章財務分析報告房地產公司財務分析報告是檢查綜合分析財務狀況和經營成果，收集整理本單位和同行業(yè)有關的會計資料，定期不定期的進行綜合分析和專題分析的報告。是根據《財務通則》規(guī)定和集團董事局的要求按年、季編寫財務情況說明書，進行財務預測提供經營決策資料。一、房地產開發(fā)經營情況分析土地面積、尚未銷售、出租、轉讓已開發(fā)完成房屋、土地面積，在開發(fā)房屋、土地面積，正在征用、批租土地面積等指標的實際完成數與計劃數比較，說明計劃完成和程度及其原因，并對財務指標的影響進行分析。同時還可以通過本年度實際完成數與上年或以前若干年度的相應指標的實際完成數比較，來分析公司的發(fā)展趨勢及尚可進一步挖掘的潛力。由于房地產的開發(fā)經營很大程度上取決于國家宏觀經濟形勢、金融政策、房地產市場有效需求以及稅收政策等，如果上述房地產開發(fā)經營環(huán)境發(fā)生重大變化，正在或將要對公司的財務狀況和經營成果產生較大影響時，也應加以說明。二、利潤完成情況和盈利能力根據損益表或利潤表中的主要項目本年實際與上年實際數及計劃數的對比，分析構成利潤總額的各個項目的增減變動對利潤總額的影響。對影響利潤完成較大的項目，應分析其產生滑坡原因。主要分析方法是：1、計算房地產經營收入利潤率，評價公司房地產經營收入的盈利水平。房地產經營利潤房地產經營利潤率=×100/%房地產經營收入公司的房地產經營利潤率如高于同行業(yè)其他房地產開發(fā)公司，說明公司在房地產市場銷售、出租、轉讓房屋、土地時，在價格上有較強的競爭實力，在降低價格上有較大的空間。2、計算營業(yè)收入利潤率，評價公司營業(yè)收入的盈利水平。利潤總額營業(yè)收入利潤率=×100/%房地產經營收入或主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入公司的營業(yè)收入利潤率越高，說明公司總體盈利水平越高，投資者權益越有保障。3、計算資本利潤率，評價投資者投入公司資本的獲利能力。凈利潤資本利潤率=

×100/%資本總額資本利潤率越高，說明投資收益越多，投資者的風險越小，值得投資。4、計算總資產利潤率，評價公司運用全部資產的獲利能力。利潤總額+利息支出

總資產利潤率=×100/%資產平均總額期初資產總額+期末資產總額

資產平均總額=2與本期利潤一起計算，使不同資金構成的公司總資產利潤率具有可比性，能夠全面反映公司全部資產的獲利能力。三、資產負債水平和償還能力分析1、計算資產負債率，觀察公司總資產中舉債籌資的比重，評價人資金的安全程度。負債總額資產負債率=×100%資產總額2、計算流動比率、速動比率，分析公司償還短期債務的能力。流動資產流動比率=

×100%流動負債200%的流動負債至少有二元的流動資產為后盾。速動資產速動比率=×100%流動負債速動比率一般要求保持在100%到期短債務。3和使用效率。1房地產經營成本+其他業(yè)務成本存貨周轉率=存貨平均余額存貨平均余額=（期初存貨余額+期末存貨余額）÷2存貨周轉率高，說明公司存貨周轉速度快，能以占用較少的流動資金開發(fā)完成銷售、轉讓較多的房地產，使債務償還有保障。房地產經營成本已完開發(fā)產品周轉率=×100已完開發(fā)產品平均余額已完開發(fā)產=（品平均余額期初已完開期末已完開+）÷2發(fā)產品余額發(fā)產品余額已完開發(fā)產品包括已完開發(fā)土地、房屋、配套設施、代建工程、分期收款開發(fā)產品、出租開轉讓出去，使公司獲得較好的經濟效益；如果低，說明已完開發(fā)產品滯銷，應分析滯銷的原因及哪些開發(fā)產品滯銷。房地產經營收入+其他業(yè)務收入應收賬款周轉率=×100應收賬款平均余額應收賬款平均余額=（期初應收賬款余額+期末應收賬款余額）÷2應收賬款周轉率越高，說明公司結算資金占用少，收賬速度越快，償還能力越強。上述存貨周轉率、已完開發(fā)產品周轉率和應收賬款周轉率是對資產負債率、流動比率、速動比率的補充。如果公司資產負債率偏高，短期支付能力不強，但只要存貨周轉率、已完開發(fā)產品周轉率和應收賬款周轉率快，已完開發(fā)產品能夠及時銷售、應完開發(fā)產品周轉率和應收率賬款周轉率快，已完開發(fā)產品能夠及時銷售、應收賬款能夠及時回籠，到期債務的償還還是有保障的。4價，然后再按各個開發(fā)項目分析其成本超降的原因。=＿（已完開發(fā)產品成本降低率=已完開發(fā)產品成本降低額已完開發(fā)產品計劃成本(或預算成本)×100）2第二章財務預警報告一、及時了解國內外房地產行業(yè)發(fā)展現狀，市場價格的變動掌握具有地區(qū)代表性行業(yè)的財務狀況、損益情況等可比性財務資料、分析報告、動態(tài)因素、調整公司發(fā)展策略。二、定期分析國內外房地產行業(yè)的標準財務值、參考評價本公司的優(yōu)勢與差距確定公司最佳標準方案。三、定期分析公司全部財務指標，進行動態(tài)分析，及時、準確發(fā)出預警報告。四、定期不定期分析銀行存款比率波動、應收賬款明細賬齡、存貨明細結構動態(tài)、固定資產明細結構與運用程度、開發(fā)項目成本結構情況、投資收益情況、已完工產品的銷售情況、銷售收入與成本結構對比等情況，報告全面、局部優(yōu)先的最佳調整方案。五、建立財務評價體系，提供先進、科學的模式，對公司未來的改革與控制方法和效果進行預測報告。第三章財務分析報告重要項目說明并加以必要的說明。一、應收款項應收款項應披露應收賬款、其他應收款的賬齡在1年以下、1~2年、年、3年以上的期末余額、所占比例及計提壞賬準備，本年度全額計提壞賬準備應收款項的理由，以前年度已全額計提壞賬準備應收款項但在本年度又全額或部分收回的原因。二、存貨存貨應按庫存材料、庫存設備、在建開發(fā)產品、開發(fā)產品、分期收款開發(fā)產品、出租開發(fā)產品、周轉房等坡露其期初、期末余額及計提跌價準備的期初、期末余額。對在建開發(fā)產品，應分項目披露其開工日期、預計竣工日期、預計投資總額和期初、期末余額。對開發(fā)產品，應分項目披露其竣工日期，期初、期末余額和增加、減少數。減少數。如果不計提或計提跌價比例較低，應詳細說明其理由。三、投資3投資應按短期投資、長期投資中長期股權投資、長期債權投資披露其期初、期末余額和本期增加、減少數。還應對長期股票投資披露被投資單位名稱、股份類別、股票數量、股權比例、初始投資成本。對長期債券投資應披露債券種類、面值、年利率、初始投資成本、到期日、本期利息和累計應收或已收利息。說明投資的計價方法、短期投資的期末市價、長期投資減值準備的計提方法。四、固定資產固定資產應按類別披露其期初、期末余額和本期增加、減少數；說明固定資產的計價方法和抵押和擔保等情況。五、無形資產六、遞延資產或長期待攤費用遞延資產或長期待攤費用應按類別披露其名稱，期初、期末余額和本期增加和攤銷數。七、收入收入應披露當期商品房銷售收入、土地轉讓收入、出租產品租金收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、物業(yè)管理收入、其他業(yè)務收入的確認原則、方法和金額。第四章財務分析報告表格財務報告是根據日常會計核算資料編制、用以反映公司財務狀況和經營成果的書面文件。主要包括：資產負債表、資產增值準備明細表，損益表、利潤表、利潤分配表、現金流量表、在建開發(fā)產品成本表、已完開發(fā)產品成本表。主要有公司主管會計編制，公司會計同時編制合并會計報告，以便綜合反映房地產開發(fā)的經營成果、財務狀況及其變動情況的財務報告。附：房地產公司管理表格4資產負債表編制單位：年月日單位：元資產年初數期末數負債和所有者（股東）權益年初數期末數流動資產流動負債貨幣資金短期借款短期投資應付票據應收票據應付賬款應收股利預收賬款應收利息應付工資應收賬款應付福利費其他應收款應付股利預付賬款應交稅金應收補貼款其他應交款存貨其他應付款待攤費用預提費用一年內到期的長期債權投資預計負債其他流動資產一年內到期的長期負債流動資產合計其他流動負債長期投資流動負債合計長期股權投資長期負債長期債權投資長期借款長期投資合計應付借券固定資產：固定資產原價減：累計折舊固定資產凈值減：固定資產減值準備固定資產凈額工程物資在建工程固定資產清理固定資產合計無形資產及其他資產無形資產長期待攤費用其他長期資產無形資產及其他資產合計遞延稅項遞延稅款借款長期應付款專項應付款其他長期負債長期負債合計遞延稅項：遞延稅款貸項所有者（股東）權益實收資本（股東）資本公積盈余公積其中：法定公益金未分配利潤所有者（股東）權益合計資產總計負債和所有者（股東）權益總計5資產減值準備明細表編制單位：年度元項目年初余額本年增加額本年減少額年末余額一、壞賬準備合計其中：應收賬款其他應收款二、短期投資跌價準備合計其中；股票投資債券投資三、存貨跌價準備合計其中：庫存商品原材料四、長期投資減值準備合計其中；長期股權投資長期債權投資五、固定資產減值準備合計其中：房屋建筑物機械設備六、無形資產減值準備合計其中：專利權商標權七、在建工程減值準備八、委托貸款減值準備6損益表編制單位：年月單位：元項目本月數（上年累計數）本年累計數一、經營收入減：經營成本銷售費用經營稅金及附加二、經營利潤加：其他業(yè)務利潤減：管理費用財務費用三、營業(yè)利潤加：投資收益營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額減：所得稅五、凈利潤7利潤表編制單位：年月單位：元項目本月數（上年實計數）本年累計數一、主營業(yè)務收入減：主營業(yè)務成本主營業(yè)務稅金及附加二、主營業(yè)務利潤加：其他業(yè)務利潤減：營業(yè)費用管理費用財務費用三、營業(yè)利潤加：投資收益補貼收入營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額減：所得稅五、凈利潤補充資料：項目本年累計數上年實際數1、出售、處理部門或被投資單位所得稅2、自然災害發(fā)生的損失345、債務重組損失6、其他8利潤分配表編制單位：年度元項目本年實際上年實際一、凈利潤加：年初未分配利潤二、可供分配利潤加：盈余公積補虧減：提取盈余公積應付利潤三、年末未分配利潤9現金流量表編制單位：年度單位：元項目金額一、經營活動產生的現金流量：銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金收到的稅費返還收到的其他經營活動有關的現金現金流入小計發(fā)包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金支付給職工以及為職工支付的現金支付的各項稅費支付的其他與經營活動有關的現金現金流出的小計經營活動產生的現金流量凈額二、投資活動產生的現金流量收回投資所收到的現金取得投資收益所收到的現金處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收回的現金凈額收到的其他與投資活動有關的現金現金流量小計購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金投資所支付的現金支付的其他與投資活動有關的現金現金流出小計投資活動產生的現金流量凈額三、籌資活動產生的現金流量：吸收投資所收到的現金借款所收到的現金收到的其他與籌資活動有關的現金現金流入小計償還債務所支付的現金分配股利、利潤或償付利息所支付的現金支付的其他與籌資活動有關的現金現金流出小計四、匯率變動對現金的影響五、現金及現金等價物凈增加值續(xù)表10補充資料：1、將利潤調節(jié)為經營活動現金流量凈利潤加：計提的資產減值準備固定資產折舊無形資產攤銷遞延資產或長期待攤費用攤銷待攤費用減少（減：增加）預提費用增加（減：減少）處置固定資產、無形資產和其他長期資產的損失（減：收益）固定資產損廢報損失屬于投資、籌資活動的財務費用投資損失（減：借益）遞延稅款貸項（減：借項）存貨的減少（減：增加）經營性應收項目的減少（減：增加）經營性應付項目的增加（減：減少）其他經營活動產生的現金流量凈額2、不涉及現金收支的投資和籌資活動債務轉為資本一年內到期的可轉換公司債券融資租入固定資產3、現金及現金等價物凈增加情況：現金的期末余額減：現金的期初余額加：現金等價物的期末余額減：現金等價物的期初余額現金及現金等價物凈增加額在建開發(fā)產品成本表編制單位：年度元本年開發(fā)成本開發(fā)產品類別及項目名稱開工日期計劃開發(fā)面積（平方米）計劃開發(fā)總成本年初開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費或批租地價前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費配套設施費開發(fā)間接費用合計年末累計開發(fā)成本總計12已完開發(fā)產品成本表編制單位：年度元開發(fā)產品及項目名稱開工日期竣工日期實際開發(fā)面積計劃開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費或批租地價前期工程費本年開發(fā)成本基礎建筑設施安裝工費程費配套設施費開發(fā)間接費用合計總計2、財務內部分析表格13主要財務比率分析表項目年年年年同業(yè)平均比率A償債能力分析（1）流動比率%%%%（2）速動比率%%%%次（天）次（天）次（天）次（天）（3）應收款項周轉率次（天）次（天）次（天）次（天）（4）應付款項周轉率B資本結構分析（1）負債款凈值比率%%%%（2）凈值對固定資產比率%%%%（3）長期資金對固定資產比率%%%%C獲得能力分要析（1）銷售增加率%%%%（2）銷售獲得率%%%%（3）凈值獲得率%%%%（4）資產獲利率%%%%（5）財務費用率%%%%D經營管理分析次（天）次（天）次（天）次（天）（1）存貨周轉率次（天）次（天）次（天）次（天）（2）總資產周轉率次（天）次（天）次（天）次（天）（3）固定資產周轉率制表：財務部經理14財務管理調查表區(qū)分調查項目主要檢討事項記事1、規(guī)格會計組織與經營規(guī)模是否配合會計2、結算體系分類賬及輔助賬對總結算的關系組織3、賬簿輔助賬簿與總控制賬的關系4、傳票會計單位與其他單位的連絡結算表的迅速程度1、速度遲延的原因處理手續(xù)2、傳票的流動3、賬簿開票、檢證、出納等記賬程度及手續(xù)如何傳票的流通及內部牽制是否確立傳票樣式的改善與事務簡化傳票類的樣式的標準化應付賬款與應收賬款的差額1、余額票據的利用方法是否適當評價存貨的方法是否適當2、存貨資產賬目上的存量與實物存量的差異如何處理財產存貨是否過多管理賬簿記錄情形3、固定資產賬面價格與實際價格的差額資本支出與費用支出之分是否提存4、準備金壞賬、價格變動、退職金等準備是否提存5、其他火災保險等的處理是否得當15財務管理調查表續(xù)表區(qū)分調查項目主要檢討事項記事資金表的編制綜合預見表的編制

1、預算實際績效及計劃的考慮預算與績效的比較檢討1、速度結算表的迅速程度遲延的原因工程成本計算方式是否適當2、成本計算標準成本的計算會計各部門收支的計算組固定費用與變動費用的區(qū)分是否適當織處理手3、利潤的計劃能量利用率的計算是否適當各項費用的預測適應經營變化、損益平衡點計算及經營目標制定

續(xù)能量利用率提高與成本降低的關系現行開發(fā)成本是否過高4、開發(fā)費用開發(fā)成本與人工成本的比較開發(fā)成本變化的原因經營統計重要性檢討不同期間的比較5、經營統計經營統計的有效應用1、憑證處部憑證與內部憑證的整調2、公告公司決算的公告與調整是否適當稅務繳稅計劃與資金計劃的配合3、繳稅稅準備金制表：財務部經理16融資風險變動分析表單位：年年差異（比重）項目年初數期末數平均數比重年初數期末數平均數比重比重差升降幅度流動負債長期負債負債合計所有者權益融資總額制表：財務部經理注：表中平均數還可以采用按月、季平均的方式計算，這樣更精確。17資本結構彈性總托分析表單位：元項目年初數年末數差異流動負債彈長期借款性應付債券融未分配利潤資盈余公積（公益金）彈性融資合計非長期應付款彈實收資本性資本公積融盈余公積（非公益金部分）資彈性融資合計總融資融資合計彈性彈性融資合計資本結構彈性（）融資合計制表：財務部經理18應收應付項狀況控制表年月日應收賬款：應付賬款：昨日余額+昨日余額本日銷貨—本日發(fā)票付賬+本日退貨折讓—折讓退回+現金銷貨—支付票據—貨款收回支付現金—本日余額本日余額應收票據應付余額昨日余額張昨日余額張本日收入+張本日支付票據+張本日兌現—張本日到期—張本日余額張本日余額銀行別昨日結存本日存入本日支出本日結存明日應付額核準：復核：制表：會計19項目經營狀況綜合評價表指標單位權數上期實際數本期目標數本期實際數與上期比評分與目標比評分（一）經營收益%1、資產報酬率2、銷售利潤率%3、人均利潤率

元/人（二）經營安全%1、開發(fā)產品實銷率2、優(yōu)質率%3、資產負債率%（三）經營效率1、投資回報產率%2、固定資產利用率%3、原材料利用率%（四）經營周轉1、開發(fā)產品銷售率%2、存貨周轉率次數3、應收賬款周轉率次數（五）經營發(fā)展1、開發(fā)產品更新率%2、銷售收入增長率%3、利潤總額增長率%生產經營狀況制表：財務部經理20應收賬款周轉狀況分析表單位：元項目年年年賒銷收入凈額應收賬款年末余額應收賬款平均余額應收賬款周轉（次數）率應收賬款周轉天數制表：會計21存貨周轉狀況分析表單位：元項目年年年銷售成本存貨年末余額存貨平均余額存貨周轉（次數）率存貨周轉天數制表：會計22流動資產周轉狀況分析表單位：元項目年年年產品銷售收入凈額流動資產年末余額流動資產平均余額流動資產周轉（次數）率流動資產周轉天數制表：會計23固定資產周轉狀況分析表單位：元項目年年年銷售收入凈額固定資產年末余額固定資產平均凈值固定資產周轉（次數）率存貨周轉天數制表：主管會計24總資產周轉狀況分析表單位：元項目年年年銷售收入凈額全部資產年末余額全部資產平均凈值全部資產周轉次數制表：主管會計25項目投資效益分析表年度投資類別完成程度估計收益狀況投資項目名項對預算已支稱及說明目開外投財務其他投資費用付費用已完%金額收益期回收年限收益率發(fā)資12345678910合計制表：財務部經理26資金運用月報表月份：年月摘要前月累計本月份累計預算實績預算實績差額預算實績差額備注上月轉入銷售轉入收應收賬款回收票據兌現抵押借款票據催收私人借款

入合計借長期借款款短期借款償還小計材料滯采購品銷費用償設備還

支小計購買材料支付采購品出費用小計支付利息固定資產購入下月轉入制表：主管會計27費用支付月報表月份：年月年月