房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體。本章首先從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和次，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能作用及其運(yùn)行機(jī)制。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場(chǎng)所。房地產(chǎn)作為商品生產(chǎn)出相關(guān)手續(xù)。從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是房地產(chǎn)商品交易的場(chǎng)所。更進(jìn)一層說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和。其人之間錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體。健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)業(yè)賴完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要保證。以致可以說(shuō)，20世紀(jì)80年代以從房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)體系中的地位分析，它同生產(chǎn)資料市場(chǎng)、生活資料市1中一個(gè)不可缺少的重要組成部分，發(fā)揮著其它市場(chǎng)不可替代的重要作用。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求房地產(chǎn)供給和需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成的兩大要素，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行必求分析開始。（一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點(diǎn)1、房地產(chǎn)需求的涵義從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消總量和價(jià)值總量。2、房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)商品是與土地密切聯(lián)系的特殊商品，因此，與一般商品的需求相比較，房地產(chǎn)需求具有顯著的特點(diǎn)，主要是：（1此引發(fā)房地產(chǎn)需求的特殊性和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析的復(fù)雜性。（22組織本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給和需求的總量平衡。（3技含量、環(huán)境與品位也要不斷提高。第二層，是指住房消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性層次。都會(huì)階段性存在。3、房地產(chǎn)需求的類型房地產(chǎn)需求是多種多樣的，根據(jù)其需求的性質(zhì)大致可分為三種類型：（1（2費(fèi)需求占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的絕大部分，一般占總需求的70%~80%左右。按3研究的課題。（3由房地產(chǎn)的資產(chǎn)功能引伸出來(lái)的，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)不僅是價(jià)值量大的超耐用市場(chǎng)繁榮，特別是在供過(guò)于求的情勢(shì)下，投資性購(gòu)房能夠擴(kuò)大需求，活躍市場(chǎng)，和泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落的禍患，國(guó)際上通行的適度的量化標(biāo)準(zhǔn)是，投資性購(gòu)房量控制在房地產(chǎn)交易總量的制其消極作用，在必要時(shí)還可制定法律法規(guī)限制期房轉(zhuǎn)售。此外，從需求對(duì)象來(lái)劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還可以分為：本地人士需求、分之一。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還應(yīng)考慮滿足本地區(qū)外人士的需要。（二）影響房地產(chǎn)需求的主要因素在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有多種主客觀因素，分析這些因素，對(duì)于擴(kuò)大市場(chǎng)需求，正確進(jìn)行投資決策，積極組織供求平衡有重要意義。41、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一國(guó)或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)需求的決定性因素。一般來(lái)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)促使其房地產(chǎn)需求的水平也比較高，反之則相反；房地產(chǎn)需求急增，由此推動(dòng)了現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)繁榮局面。2、居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)居民收入水平與房地產(chǎn)需求呈正方向變動(dòng)的關(guān)系。從住宅消費(fèi)需求的角度消費(fèi)的2%~3%；住房分配貨幣化后，多數(shù)居民購(gòu)買商品房，同時(shí)房租也逐漸上10%爾系數(shù)已降到37.7%40%~50%業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，印證了這一點(diǎn)。3、房地產(chǎn)價(jià)格5必然呈現(xiàn)出極為復(fù)雜的情況。4、城市化水平城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。城市化包括城市數(shù)量的增加、規(guī)模的擴(kuò)大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影響房地產(chǎn)需求的重要因素，60%80%。目前中國(guó)的城市化率約在38%2020年將提高到60%續(xù)發(fā)展。5、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策響。國(guó)家的土地政策和財(cái)政政策的調(diào)整，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大影響，進(jìn)而稅率，減少購(gòu)房負(fù)擔(dān)，可以鼓勵(lì)居民買房。國(guó)家利率政策的調(diào)整，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求、投資性需求和消費(fèi)性需會(huì)增加或減少購(gòu)房支出，從而影響消費(fèi)性房地產(chǎn)需求。國(guó)家的住房政策也是影響住房需求的重要因素。中國(guó)原有的實(shí)物福利分房6民購(gòu)買商品房，擴(kuò)大了對(duì)商品住房的需求。6、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期這是一種消費(fèi)心理對(duì)房地產(chǎn)需求的影響，帶有主觀的色彩，但在一定程度助住房抵押貸款進(jìn)入房市，從而擴(kuò)大了住宅市場(chǎng)需求。（三）房地產(chǎn)需求彈性前面對(duì)影響房地產(chǎn)需求的主要因素作定性分析，主要回答這些因素對(duì)房地產(chǎn)需求有多大的影響作用。1、房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理，房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是指房地產(chǎn)商品的價(jià)格變產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。用公式表示為：Ed=△Q/Q△式中：Ed—房地產(chǎn)商品需求的價(jià)格彈性系數(shù)；P—房地產(chǎn)商品價(jià)格；△P—房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動(dòng)量；—房地產(chǎn)商品的需求量；△—房地產(chǎn)商品需求的變動(dòng)量。7由于價(jià)格與需求量反方向變動(dòng)，所在房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性系數(shù)應(yīng)為負(fù)值，但在實(shí)際運(yùn)用時(shí)，為了方便起見，一般都取其絕對(duì)值，即Ed>0，當(dāng)0<Ed<1時(shí)，量變動(dòng)比率小于價(jià)格變動(dòng)比率；而當(dāng)Ed>1時(shí)，稱這種商品需求富有價(jià)格彈性，即需求量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)大，也就是需求量變動(dòng)比率大于價(jià)格變動(dòng)比率。彈性。這是因?yàn)閷?duì)商品用房而言，由于區(qū)位條件至關(guān)重要，又難以替代，因此，3~6緊縮正常需求量，導(dǎo)致住房需求量減少。P上表情況表明，房地產(chǎn)商品的需求曲D2線一般呈現(xiàn)為一條拐折線，如圖4—1所示：表示價(jià)格，表示需求量，1ED2E表示房地產(chǎn)需求的拐折需求曲線。在1E段為房地產(chǎn)需求缺乏價(jià)格彈性，即需求量D1OQ變動(dòng)比率小于其價(jià)格變動(dòng)比率，其曲線表2E段為房地產(chǎn)需圖4—1求富有價(jià)格彈性，即需求量變動(dòng)比率大于出單向性，即價(jià)格上升時(shí)呈現(xiàn)這種趨勢(shì)，而價(jià)格下降時(shí)，則并不呈現(xiàn)這種趨勢(shì)。因此圖中2E段畫得細(xì)一些，以示與1E段的區(qū)別。在一些特殊場(chǎng)合，房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性會(huì)顯示出某些特殊的規(guī)律，故需視具體情況而定。2、房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。用公式表示為：EY=△Q/Q△Y/Y式中，EY—房地產(chǎn)需求的收入彈性系數(shù)；—消費(fèi)者的可支配收入；8△—消費(fèi)者的可支配收入的變動(dòng)量；—房地產(chǎn)商品的需求量；△—房地產(chǎn)商品需求的變動(dòng)量。由于價(jià)格與需求量同方向變動(dòng)，所在房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性系數(shù)應(yīng)為正值，即EY>0，并且，當(dāng)0<EY<1時(shí)，稱這種商品需求缺乏收入彈性，即需求量變動(dòng)EY>1時(shí)，量變動(dòng)比率大于收入變動(dòng)比率。2%~3%增加到21世紀(jì)初的15%增加和消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化共同作用的結(jié)果。從特殊意義上講，不同的房地產(chǎn)商品，其需求的收入彈性是不同的。例如，宅面向外商和高收入階層，其需求的收入彈性較小。（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求和有效需求1、房地產(chǎn)潛在需求是一定時(shí)期內(nèi)該地區(qū)房地產(chǎn)需求的最大可能值，因此也稱為房地產(chǎn)的邊界需求。都要重視預(yù)測(cè)房地產(chǎn)潛在需求。2、房地產(chǎn)有效需求9上把握有支付能力的需求，在宏觀上把握總供給與總需求的均衡。3、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的主要途徑進(jìn)流通，使有支付能力的消費(fèi)者買到合適的住房；另一方面，則要隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、盡快轉(zhuǎn)化為有效需求。具體來(lái)說(shuō)，其主要途徑是：（1）深化住房制度改革，實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣工資化，引導(dǎo)消費(fèi)者“愿意”購(gòu)買商品住房，使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?。?（3）理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷售服務(wù)，為消費(fèi)者提供便捷周到的服務(wù)。（4）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，降低成本，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使之與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，增強(qiáng)購(gòu)房的承受能力。（5）完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，支持居民買房。（6）重視房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給和總需求動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)有效需求的形成。三、房地產(chǎn)供給需求的實(shí)現(xiàn)和擴(kuò)大產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用。（一）房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn)1、房地產(chǎn)供給的涵義內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。102、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)房地產(chǎn)商品是一種特殊商品，所以房地產(chǎn)供給具有自身的一些顯著特點(diǎn)。（1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性上說(shuō)，城市土地的供給是有限的、剛性的。中國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，國(guó)家是城市土地所有權(quán)市場(chǎng)的惟一供給主體，因此城市土地一級(jí)市場(chǎng)是一種壟斷性市場(chǎng)。供給結(jié)構(gòu)的目的，因而土地供應(yīng)也就成為政府實(shí)施宏觀調(diào)控的重要手段。（2）房地產(chǎn)供給的層次性次，這三個(gè)供給層次是動(dòng)態(tài)變化的。給和需求的統(tǒng)一。儲(chǔ)備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場(chǎng)的房是有區(qū)別的，空置房主要是指生產(chǎn)者想出售而一時(shí)出售不了的房地產(chǎn)商品。而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。給都具有重要意義。（3）房地產(chǎn)供給的滯后性資決策極為重要。（4）房地產(chǎn)供給的時(shí)期性房地產(chǎn)供給的時(shí)期一般可分為特短期、短期和長(zhǎng)期三種。供給量固定不變的一段時(shí)期。段時(shí)間。一段時(shí)期。在長(zhǎng)期內(nèi)，土地供應(yīng)量變動(dòng)，房屋供應(yīng)量變動(dòng)更大。（二）決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析影響和決定房地產(chǎn)供給的因素是多方面的，主要有以下因素：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是影響房地產(chǎn)供給的首要因素，因?yàn)樵诔杀炯榷ǖ那闆r下，而且供應(yīng)量隨著價(jià)格的上升而增加，隨價(jià)格的降低而減少。2、土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量房總成本的30%模和放慢開發(fā)進(jìn)度，從而會(huì)引起房地產(chǎn)供給的減少。城市房地產(chǎn)的供給能力，在很大程度上取決于能夠供給城市使用的土地?cái)?shù)12多占用耕地，必須加以制止。3、資金供應(yīng)量和利率由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，開發(fā)建設(shè)需投入大量資金，除自有資本金投入外、銀行貸款的約占60%銀行的信貸政策是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給的重要因素。4、稅收政策的10%~15%。如果實(shí)行優(yōu)惠稅收政策，減免稅收和稅收遞延，就會(huì)降低房地產(chǎn)行業(yè)中去，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給量的減少。5、建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力約房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和水平的物質(zhì)基礎(chǔ)。建筑能力包括建筑技術(shù)水平、裝備水平、產(chǎn)供給水平也必須與建材的供應(yīng)能力相適應(yīng)。6、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期13發(fā)商一般會(huì)縮小房地產(chǎn)投資規(guī)?；蚍怕_發(fā)速度，從而會(huì)減少房地產(chǎn)供給。（三）房地產(chǎn)供給彈性動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。用公式表示為：Q/Q

ESP/P式中：Es—房地產(chǎn)商品供給彈性系數(shù)；P—房地產(chǎn)商品價(jià)格；△P—房地產(chǎn)商品的價(jià)格變動(dòng)量；SQ—房地產(chǎn)商品的供給量；P△Q—房地產(chǎn)商品供給的變動(dòng)量。P2由于房地產(chǎn)價(jià)格與供給量同方向變動(dòng)，P0P1不同時(shí)期的供給彈性，分別做簡(jiǎn)要的闡述：1、特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無(wú)彈性O(shè)圖4—2O0Q房地產(chǎn)供給無(wú)彈性，即Es=0。如圖4—2所示，OP表示價(jià)格，OQ表示供給量，S線表示房地產(chǎn)供給曲線。當(dāng)價(jià)格低于某一特定水平時(shí)供給消失，因此S線與OQ線沒有相交，存在一段虛線的距離。無(wú)論價(jià)格從P0P1PQS線。2、短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小給彈性較小，即0<Es<1，如圖4—3所示，供給曲線S呈現(xiàn)出較為陡峭的狀態(tài)。3、長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大14長(zhǎng)期內(nèi)土地供給量可以變動(dòng)，具有一定的彈性，房產(chǎn)的供給量變化更明顯，因此房產(chǎn)的供給彈性更大，兩種因素綜合在一起，使房地產(chǎn)供給富有彈性，即Es>1。如圖4—4所示，供給曲線S呈現(xiàn)出較為平坦的狀態(tài)。些特殊的現(xiàn)象。例如，當(dāng)房地產(chǎn)需求低迷而價(jià)格下降時(shí)，彈性系數(shù)也變成負(fù)值，其絕對(duì)值或大或小，但這只是一種特例。PP

SP2P2P0P0SP1P1OOQ1Q0Q2QQ1Q0Q2Q圖4—3圖4—4（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給1、房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的涵義房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給是與有效需求相對(duì)應(yīng)的一個(gè)重要概念。且要求供給結(jié)構(gòu)的有效。2、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的主要途徑實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)有效供給的途徑是多方面的，主要有：（1）在房地產(chǎn)供給的實(shí)物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度同類型的房地產(chǎn)商品相適應(yīng)。以住宅而言，由于不同的消費(fèi)者層次在生活方式、15房地產(chǎn)商品。（2）在房地產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)上，努力提高供給價(jià)格與支付能力的吻合程度據(jù)世界銀行的考察結(jié)論，住房?jī)r(jià)格與家庭年收人之比保持在3～6倍之間，之比在10因此，房地產(chǎn)價(jià)格的合理化是形成有效供給的重要途徑。（3）在房地產(chǎn)供給的時(shí)期性上，努力體現(xiàn)一定超前性由于房地產(chǎn)是價(jià)值量大的超耐用商品，使用年限長(zhǎng)達(dá)50年甚至百年以上，前性，一般要保持20年不落后。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，從設(shè)計(jì)、建筑外觀、內(nèi)商品為有遠(yuǎn)見的消費(fèi)者所歡迎，促進(jìn)供給的實(shí)現(xiàn)。（4）在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度提高總供給與總需求的吻合程度，避免供大于求或供不應(yīng)求的局面持續(xù)地存在，保持總量平衡，才能持續(xù)有效地提高房地產(chǎn)資源的配置效率。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡相對(duì)的均衡。（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡1、房地產(chǎn)供求均衡的涵義態(tài)。16根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，參看圖4PS—5S與需求曲D線D的交點(diǎn)ENE衡點(diǎn)上，供給與需求處于均衡態(tài)。圖4—5上均衡點(diǎn)E所對(duì)應(yīng)N1GF的ON稱為均衡價(jià)格，E點(diǎn)所對(duì)OM2MM1Q應(yīng)的需求量或供給量OM稱為均圖4—5衡數(shù)量。2、房地產(chǎn)供求均衡的基本原理（1）需求量和供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響同一條曲線上的點(diǎn)的移動(dòng)。如圖4—5所示，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格，為ON1時(shí)，其對(duì)應(yīng)的需求量為OM1，供給量為OM2，顯然OM1>OM2，即供不應(yīng)求，市場(chǎng)價(jià)格必然上升，一直上升到ON時(shí)，供給量與需求量相等，達(dá)到了均衡態(tài)。市場(chǎng)價(jià)格高于均衡價(jià)格時(shí)的原理也相同。（2）需求和供給變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響經(jīng)濟(jì)學(xué)上需求和供給的變動(dòng)與上段論及的需求量和供給量的變動(dòng)是有區(qū)別的，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原PD0S0D1S1理，需求和供給的變動(dòng)是指當(dāng)商品N0E本身的價(jià)格不變時(shí)，其他因素的變E1N1E2動(dòng)所引起的需求量和供給量的變動(dòng)。表現(xiàn)為整個(gè)曲線的移動(dòng)。如圖OM1M2Q4—6圖4—6從D0移到D1時(shí)。假定供給曲線S0不變，那么供給和需求的均衡點(diǎn)就會(huì)移至E1點(diǎn)，在圖象上表現(xiàn)為新的均衡態(tài)時(shí)，曲線右移至S1E2時(shí)增加了。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡原理的要義17①均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用、相互變化的結(jié)果?；ビ绊懙?。于求價(jià)格下跌就是這個(gè)道理。家的房地產(chǎn)總供給數(shù)量與總需求數(shù)量相一致。3、房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實(shí)意義也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所追求的重要目標(biāo)。由于房地產(chǎn)供求雙方是動(dòng)態(tài)變化著的，態(tài)是供略大于求的基本均衡態(tài)。當(dāng)然在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，這兩種基本均衡態(tài)，從而達(dá)到一個(gè)新的均衡態(tài)。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。它表現(xiàn)為三種狀態(tài)。1、總量性供不應(yīng)求狀態(tài)這種狀態(tài)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供18體制性供不應(yīng)求。如在80年代以前中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行實(shí)物福利分房制度，一方面政革開放前的1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅有3.6平方米。不過(guò)這僅是供給增加，需求減少，從而調(diào)節(jié)供求趨向平衡。2、總量性供過(guò)于求狀態(tài)9090年代中后期出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量性供過(guò)于求的情況。據(jù)報(bào)道，1995年底，全國(guó)商品房積壓503166241998步增加到8000萬(wàn)平方米，其中住宅積壓占80%。通常把這種處于總量性供過(guò)于求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱為買方市場(chǎng)。在這種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，消費(fèi)者處于主動(dòng)地位，的開發(fā)企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉。量的增長(zhǎng)幅度，而由于受1992—1993年房地產(chǎn)過(guò)熱的滯后影響，那些過(guò)熱投資的開發(fā)建設(shè)在1994年以后陸續(xù)轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)供應(yīng)，使得供給增加幅度較大，供過(guò)于需求增加，到1998年以后逐步調(diào)整過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求出現(xiàn)新的均衡態(tài)。3、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)19（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡條件及其實(shí)現(xiàn)條件有：1、深化住房制度改革，積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化年至1998年出現(xiàn)的大量商品房積壓的不正常的供過(guò)于求的現(xiàn)象，其重要原因之一也是福利分房制度的制約。因此，只有深化住房制度改革，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)化，才能使商品房需求正常釋放，促進(jìn)供求平衡。2、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件搞活，有利于潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)換。3、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡調(diào)整需求，使二者趨向均衡。4、以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)20導(dǎo)向，設(shè)計(jì)和生產(chǎn)出適銷對(duì)路、物有所值、價(jià)廉物美的房地產(chǎn)商品，只有這樣，才能提高供給方的產(chǎn)銷率，盡快形成供求的均衡態(tài)。經(jīng)過(guò)前幾年的調(diào)整發(fā)展，進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個(gè)新的繁而普通商品住房特別是中低價(jià)位住房供應(yīng)偏緊，調(diào)控的方向是要著重結(jié)構(gòu)調(diào)整，適應(yīng)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系一、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的內(nèi)涵成的市場(chǎng)集合體和系統(tǒng)。這個(gè)定義的具體內(nèi)涵包括三個(gè)方面：市場(chǎng)綜合體的總稱，反映了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有整體性。間的聯(lián)系性。21統(tǒng)性?，F(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，提高資源配置效率都有著十分重要的作用和意義。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)可以按照不同的角度進(jìn)行劃分。例如，按市場(chǎng)運(yùn)行層次劃分，可以分為一、二、對(duì)后者進(jìn)行分析。（一）土地市場(chǎng)1、土地市場(chǎng)的涵義中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地資本結(jié)合在一起的土地商品。兩個(gè)方面：（1）集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移流動(dòng)和轉(zhuǎn)移。（2）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移者。另一種情況是國(guó)家作為土地所有者有償有期限地把土地租賃給土地使用者。2、土地市場(chǎng)的特點(diǎn)22由于土地本身的特性及土地制度決定了土地市場(chǎng)不僅具有一般商品市場(chǎng)的的主要特點(diǎn)可以概括如下：（1）土地市場(chǎng)的區(qū)域性的不平衡不能通過(guò)價(jià)格機(jī)制的自動(dòng)調(diào)節(jié)而改變。（2）土地市場(chǎng)的權(quán)利主導(dǎo)性務(wù)關(guān)系的交換及重新確定的場(chǎng)所或領(lǐng)域。（3）土地市場(chǎng)的低流動(dòng)性其他商品的流動(dòng)相比，是相當(dāng)?shù)偷摹＃?）土地市場(chǎng)的壟斷性容易出現(xiàn)壟斷性。233、土地市場(chǎng)的作用（3）有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。有了土地市場(chǎng)，可以實(shí)現(xiàn)土地的有償使用，利益有機(jī)結(jié)合起來(lái)。（二）房產(chǎn)市場(chǎng)l、房產(chǎn)市場(chǎng)的涵義房產(chǎn)市場(chǎng)是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過(guò)程的屬于地上物業(yè)的房屋財(cái)產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)，權(quán)在內(nèi)。2、房產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分及其特點(diǎn)24倉(cāng)庫(kù)等具體市場(chǎng)。房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下一些主要特點(diǎn)：（1）房產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性有不同程度的差異存在。（2）房產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象和交易方式的多樣性典當(dāng)及其他的讓渡方式。（3）房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和投資的雙重特性的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。（4）房產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的不平衡性有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的不平衡性將長(zhǎng)時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對(duì)的。3、房產(chǎn)市場(chǎng)的作用業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，住水平。因此，房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的涵義的場(chǎng)所，是這種服務(wù)商品在交易中發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。25或交易所等。房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)所提供的服務(wù)既包括增量房地產(chǎn)的代理策劃、括法律咨詢、人才培訓(xùn)和信息交流等。2、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的作用產(chǎn)能夠順利有效的流通，才有可能推動(dòng)增量房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，標(biāo)志。3、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的培育房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的加速器和理順?lè)康禺a(chǎn)流通的潤(rùn)滑徑來(lái)逐步培育。（1）大力發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，構(gòu)建大型房地產(chǎn)中介企業(yè)。增加中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的絡(luò)經(jīng)營(yíng)。26正的運(yùn)行。（3）加強(qiáng)人才培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、敬業(yè)精神和行業(yè)的整體實(shí)力及形象。（4）加強(qiáng)現(xiàn)代化建設(shè)，提高經(jīng)營(yíng)管理水平。特別是要建立和完善房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，進(jìn)一步發(fā)展網(wǎng)上交易、電子商務(wù)。（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)面的資金融通活動(dòng)。的詳細(xì)內(nèi)容將在本書第八章展開闡述。（五）物業(yè)管理市場(chǎng)1、物業(yè)管理市場(chǎng)的涵義系的終結(jié)點(diǎn)。則得到相應(yīng)的服務(wù)，使物業(yè)保值增值。272、物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)物業(yè)管理市場(chǎng)與一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，具有明顯的特點(diǎn)。而是提供商品性勞務(wù)，具有明顯的服務(wù)性特點(diǎn)。物業(yè)管理中管理的對(duì)象是物業(yè)，二者是內(nèi)在的辯證的統(tǒng)一。因此，物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量就成為關(guān)鍵因素。（2）契約性。物業(yè)管理公司和業(yè)主及使用人兩個(gè)市場(chǎng)主體之間不是一般的買賣關(guān)系，而是必須通過(guò)簽訂合同形成市場(chǎng)關(guān)系，雙方都必須受到契約的約束。理市場(chǎng)運(yùn)行的重要特征。（3）雙向選擇性。物業(yè)管理市場(chǎng)的形成依賴于雙向選擇，業(yè)主或業(yè)主委員心問(wèn)題。（4）職能的雙重性。物業(yè)管理的客體是物業(yè)，而物業(yè)既有作為生產(chǎn)要素的住消費(fèi)服務(wù)，具體服務(wù)由所管理的物業(yè)的性質(zhì)而定。把握物業(yè)管理市場(chǎng)的上述特性，對(duì)于規(guī)范和完善物業(yè)管理市場(chǎng)具有重要意展開協(xié)作，齊心協(xié)力搞好管理，等等。3、物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)的要求，進(jìn)一步培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)呈現(xiàn)出如下趨勢(shì)?；?jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。物業(yè)管理的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，有利于提高規(guī)模效益。28方向是要擴(kuò)大管理的規(guī)模，獲取規(guī)模效益。住物業(yè)沒有完全納入物業(yè)專業(yè)化管理的范圍，據(jù)2002年統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物業(yè)管理覆蓋面積僅占物業(yè)總量的95%，天候、一條龍、統(tǒng)一的維修管理。三是物業(yè)管理社會(huì)化。所謂物業(yè)管理社會(huì)化是指根據(jù)社會(huì)專業(yè)化分工的要求，將自有自管的物業(yè)委托給專業(yè)化的物業(yè)公司實(shí)施社會(huì)性的管理；進(jìn)一層說(shuō)，建設(shè)、誰(shuí)管理”的模式，建管不分，排斥競(jìng)爭(zhēng)，既不利于專業(yè)化、社會(huì)化經(jīng)營(yíng)，管理。29營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?？萍际侄芜\(yùn)用到物業(yè)管理上創(chuàng)造了良好的條件，可以用來(lái)滿足住房消費(fèi)的高要增加，物業(yè)管理提升到一個(gè)新的檔次。第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能效率、更好地滿足生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求的重要功能。具體表現(xiàn)以下幾方面：1、傳遞信息的功能越得到充分發(fā)揮。2、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營(yíng)效益的功能源配置到效益好的企業(yè)中去，從而優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)營(yíng)效率。3、促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的功能30管理，降低成本，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，從而促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高。4、