某海景公寓一期項目策劃可行性研究報告

三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓一期項目可行性研究報告目錄第一章總論……………………1項目差不多情況……1編制依據(jù)及研究范圍……………4結(jié)論及建議…………………5項目建設(shè)的背景及必要性……………7第一節(jié)項目建設(shè)的背景……７第二節(jié)項目建設(shè)的必要性………………1２第三章市場分析…………１4第一節(jié)本項目公寓的概念………………１4第二節(jié)三亞度假公寓情況介紹…………第三節(jié)本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢……………第四節(jié)本項目前景預(yù)測………………第四章項目定位……21第一節(jié)功能定位…………21第二節(jié)市場定位……………第三節(jié)項目建設(shè)方案和規(guī)劃設(shè)計定位……………第四節(jié)設(shè)計定位…………………第五節(jié)入市姿態(tài)及推廣時機(jī)定位………………第六節(jié)銷售方式定位…………第七節(jié)物業(yè)治理定位…………第五章建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件……………32第一節(jié)建設(shè)地點(diǎn)…………3２第二節(jié)建設(shè)條件……………第六章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容…………………３8第七章建筑建設(shè)方案………39第一節(jié)項目總體規(guī)劃方案………………３9第二節(jié)單體建筑方案……43第三節(jié)結(jié)構(gòu)方案…………4９第八章公用工程………50第一節(jié)給排水工程………５0第二節(jié)電氣………………53第三節(jié)燃?xì)庠O(shè)計………58第四節(jié)道路、廣場、停車場與綠化……58第九章消防及安全……………62第十章環(huán)境愛護(hù)及節(jié)能……6５第一節(jié)環(huán)境愛護(hù)………6５第二節(jié)節(jié)能措施……6８第十一章項目組織及勞動定員………………70第一節(jié)項目組織………70第二節(jié)勞動定員……７0第十二章項目建設(shè)治理及招標(biāo)投標(biāo)………７2第一節(jié)項目建設(shè)治理……72第二節(jié)招標(biāo)投標(biāo)………72第十三章項目實(shí)施進(jìn)度……74第十四章投資估算與資金籌措……………75第一節(jié)投資估算…………75第二節(jié)資金籌措…………７９第十五章財務(wù)分析與評價…………………80總論項目差不多情況項目名稱三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓(一期)項目建設(shè)單位概況建設(shè)單位建設(shè)單位概況項目擬建地點(diǎn)項目擬建地點(diǎn)位于海南三亞鹿回頭半島，距三亞市中心區(qū)約5公里。場地西南面為鹿回頭嶺，東南傍小東海，西北面為鹿回頭灣，東面毗鄰約80項目定位項目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓,為國內(nèi)外高端人群提供高品質(zhì)的居住享受。項目要緊建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓項目總用地面積42．０1公頃,項目分二期開發(fā)建設(shè)。本報告研究的是一期項目。項目用地面積18.１7公頃(２7２．５5畝),總建筑面積33876１．45m2（其中地面２98145.1９m（1)7幢22—28層高層公寓，總建筑面積305869.54m2(２)會所，建筑面積４080.91m2(3）幼兒園，建筑面積3２3２m2（4）地下汽車庫,建筑面積25５79m２；（５)配套公用工程設(shè)施,包括給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。項目總投資及資金籌措項目建設(shè)總投資:125026．40萬元,其中：土地費(fèi)用17715.75萬元，前期工程費(fèi)用２８40.1０萬元，建筑安裝工程費(fèi)用8８９78.9５萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用4717．34萬元,開發(fā)期稅費(fèi)８85．79萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用3977.01萬元，差不多預(yù)備費(fèi)５９1１.４６萬元建設(shè)向國內(nèi)銀行申請中期借款8０0００萬元，銀行中長期借款按年利率7.74%計算利息。其余要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量１總用地面積m２1816852總建筑面積m２３3８761．４53地面總建筑面積m２298１4５．19計容積率建筑面積ｍ2２87105．71其中公寓m228１00２.5６會所m228７1.15幼兒園m２３23２不計容積率建筑面積(架空層面積＋機(jī)房層面積）m211０３9.484地下總建筑面積m24061６．２6其中地下汽車庫ｍ225579其中人防區(qū)m212１３5.７非人防區(qū)m２１3443.3自行車庫ｍ２13827.５會所地下層ｍ２1209.７65建筑占地面積m21６130.2１6建筑密度%8.９7容積率1.588綠化率%659住宅總戶數(shù)戶2２０210機(jī)動車停車數(shù)輛778其中地下停車數(shù)輛683地面停車數(shù)輛9０１1非機(jī)動車停車數(shù)（地下)輛2400１2總投資萬元125０2６.40其中(１）工程費(fèi)用萬元9369６.30（2)工程其他費(fèi)用萬元304４4.３1（3)開發(fā)期稅費(fèi)萬元８８5.７91３財務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)%43．８814財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后)萬元69３5０.１515投資利潤率%1７.3０１6投資利稅率%41.801７投資回收期（稅后)年３.64編制依據(jù)及研究范圍可行性研究報告編制依據(jù)簽訂的關(guān)于編制項目可行性研究報告的合同書；《民用建筑設(shè)計通則》（GB5０35２—200５）;《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB5０0９６—１999）(２003年版）；《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB５0045—9５)(２0０5年版）;《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016—2０06);《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ＧB5０180—９３)（20０2年版);《都市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（ＪGＪ50—2001）；其他現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。研究范圍投資估算與資金籌措、財務(wù)分析與評價等。結(jié)論及建議研究結(jié)論三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游都市，其獨(dú)具魅力的自然環(huán)境使其成為國內(nèi)外人們最理想的居住地,商品房銷售價格不斷走高，房地產(chǎn)市場前景十分看好。坐落于鹿回頭半島的新佳公寓依山傍海，毗鄰約8０公頃研究表明,三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓環(huán)境條件得天獨(dú)厚，市場極具潛力,建設(shè)條件十分優(yōu)越，項目順應(yīng)了三亞房地產(chǎn)市場進(jìn)展的需要，符合行業(yè)進(jìn)展趨勢，符合三亞市都市進(jìn)展規(guī)劃要求，項目具有良好經(jīng)營效益和社會效益，項目可行。財務(wù)分析表明,項目盈利能力強(qiáng)，極具投資價值。建議切實(shí)做好項目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境阻礙評價等。應(yīng)切實(shí)做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接,以保證項目建設(shè)及投入使用期的需要。應(yīng)切實(shí)做好資金籌措,落實(shí)資金，保證項目順利實(shí)施。項目建設(shè)的背景及必要性項目建設(shè)的背景一．海南省和三亞市旅游業(yè)快速進(jìn)展海南島是中國南海上的一顆明亮的明珠,是僅次于臺灣的積３39２０平方公里,森林面積1714７00公頃，森林覆蓋率達(dá)51海南島處于亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈的中部,北隔瓊州海峽與雷州半島相對。中部有五指山、黎母嶺山地及臺地，四周有寬窄不等的平原。海南島交通方便,有遍布全省的星級酒店等現(xiàn)代化設(shè)施，為人們提供了高檔次的食、住、行、游、購、娛旅游條件。適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使那個地點(diǎn)遍布最理想的海水浴場和避暑勝地。依照《海南省旅游進(jìn)展總體規(guī)劃綱要》,海南省以后2０年旅游進(jìn)展總目標(biāo)為，建成世界聞名、亞洲一流的度假休閑旅游目的地。隨著國人的生活水平逐步邁向小康，旅游已不再是奢侈額外的休閑活動，而是一個人不可或缺的生活內(nèi)容,旅游業(yè)差不多成為經(jīng)濟(jì)進(jìn)展最強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)之一。黃金周長假期的實(shí)施,使旅游業(yè)大為火爆,拉動了第三產(chǎn)業(yè)的迅速進(jìn)展，成為經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。三亞,鐘靈毓秀,如詩如畫,是現(xiàn)代人返樸歸真、天人合一的理想旅游度假之地!請到天涯海角來，椰風(fēng)海韻醉游人。漂亮的三亞，正以她的熱情的胸懷,每天都迎接上萬世界各地朋友來享受健康,體會時尚,感受漂亮。特不是隨著近幾年海南對外全力打造的健康島的形象，三亞舉辦了一系列國際文化體育盛事,擴(kuò)大三亞的知名度、美譽(yù)度和阻礙力,使三亞成為世人矚目的焦點(diǎn),使得三亞作為全國唯一、世界聞名的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注，致使三亞人氣不斷上升。近年來,三亞旅游業(yè)的得到前所未有的進(jìn)展。三亞優(yōu)越的自然環(huán)境不僅吸引眾多游客來旅游,而且還吸引了眾多投資者來三亞投資興業(yè),全國和來自世界各地的旅游者來三亞打高爾夫、賞島嶼、泡溫泉、潛水、療養(yǎng)等。特不是春節(jié)、五一、十一黃金周期間,三亞的旅游業(yè)的進(jìn)展更是盛況空前。巨大的客源市場，為旅游地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ)。全省各項旅游業(yè)接待國內(nèi)外游客由１997年的85６萬人次上升至2006年的1６05.02萬人次,平均增長速度達(dá)到15%。2006年全省旅游旅游飯店客房開房率５2.49%,旅游收入1４１.43億元,其中境外旅游收入１7.86億元,境內(nèi)旅游收入1２3.57億元;旅游飯店接待人數(shù)1285.５萬人次。２006年，三亞市列入統(tǒng)計的旅游賓館１60家,比上年增加11家。其中,五星級賓館7家,四星級賓館1８家,三星級賓館25家，二星級賓館２2家,一星級賓館6家，其他待評賓館８2家。擁有客房24032間,比上年增加2032間，增長9.2%;擁有床位4414６張，比上年增加46７６張,增長11.8%。旅游飯店客房開房率53.1%。全市接待旅游過夜人數(shù)4５4.9萬人次，比上年增長1１.9%。其中，接待海外旅游者38.88萬人次，比上年增長８3.4%;接待國內(nèi)旅游者4１6.0２萬人次,比上年增長８.0％。全年旅游收入6５.４億元，比上年增長2７．5%。其中境外旅游收入１70６６．２1萬美元，比上年增長129.1％。２007年1~1１月，全市接待旅游過夜人數(shù)477.86萬人次，比上年同期增長19.5％，旅游收入７1.26億元,增長2２.7％，實(shí)現(xiàn)財丁兩旺。海外旅游者增速高于國內(nèi)旅游者增速。１～11月,國內(nèi)旅游者４３１.68萬人次，增長17.８％；海外旅游者4６.18萬人次,增長38.3%，比國內(nèi)旅游者增幅高出2０.5個百分點(diǎn)。旅游飯店客房開房率5９.7%，比上年提高6．6個百分點(diǎn)。二．三亞市旅游房地產(chǎn)具有寬敞的進(jìn)展空間作為我國唯一、世界聞名的熱帶濱海都市，三亞以其獨(dú)特的旅游資源、舒適的生活環(huán)境和優(yōu)越的自然環(huán)境，三亞旅游業(yè)的進(jìn)展穩(wěn)步向前,推動了三亞旅游房地產(chǎn)的進(jìn)展，正日益成為寬敞房產(chǎn)投資者追捧的對象。２007年1~１１月，全社會固定資產(chǎn)投資９3.30億元，增長59.５%。固定資產(chǎn)投資要緊特點(diǎn)有：（１)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長。1~11月,房地產(chǎn)開發(fā)投資41．62億元,比去年同期增長60.4%,其中住宅投資４1.25億元，增長73.3％,占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的99.１%。房屋施工面積299萬平方米，增長５７.5％；商品房銷售面積89．91萬平方米，增長47.４%。（２)第三產(chǎn)業(yè)投資增幅高速增長。1~１1月,第三產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)投資48.２8億元,比去年同期增長６７．２%，比全社會固定資產(chǎn)投資增幅高７.7個百分點(diǎn)。(3)投資資金來源充足，利用外資明顯增多。1～11月，全社會固定資產(chǎn)投資到位資金129.８2億元，比去年同期增長8５.3%，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增幅高25.8個百分點(diǎn)。其中,自籌資金85.5９億元,增長1.1倍；國內(nèi)貸款1４.1２億元,增長１.63倍；利用外資1．94億元,增長近20倍。許多事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士紛紛在三亞投資置業(yè),度假、過冬成為外地人置業(yè)三亞的要緊目的，并把三亞作為其“第二居所”、“第三居所”地。旅游產(chǎn)業(yè)已成為對三亞阻礙力最大、拉動力最強(qiáng)、貢獻(xiàn)率最高的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。自2００2年以來,三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影,開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向進(jìn)展，三亞的旅游房地產(chǎn)持續(xù)了一輪又一輪的升溫。進(jìn)展至今已五年有余,在一批有實(shí)力、有品牌的旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷打造下，現(xiàn)形成了亞龍灣、三亞灣、大東海三大旅游房產(chǎn)投資、度假區(qū)。三亞海棠灣開發(fā)正緊鑼密鼓地進(jìn)行，引得各大財團(tuán)紛紛來到三亞,預(yù)備進(jìn)行旅游房地產(chǎn)投資，其中包括長江實(shí)業(yè)、霍英東集團(tuán)。三亞旅游房地產(chǎn)的業(yè)主現(xiàn)已遍布世界各國，三亞旅游房地產(chǎn)不斷向前進(jìn)展并走向國際化。建筑風(fēng)格已形成了美國的夏威夷、澳大利亞的黃金海岸、印度尼西亞的巴厘島、墨西哥的坎昆、泰國的芭提雅等建筑風(fēng)格。同時三亞借鑒國外旅游度假勝地房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),吸取其先進(jìn)的開發(fā)理念,充分挖掘本土文化特色，利用三亞優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，依托豐富的獨(dú)特的旅游度假資源優(yōu)勢，突出休閑度假和健康長壽適于居住的主題，努力把三亞建成國際知名的休閑度假勝地和國內(nèi)外富裕階層的第二居住地，初步開創(chuàng)了自己的建筑特色。三．本項目的建設(shè)順應(yīng)了海南省和三亞旅游業(yè)的進(jìn)展，順應(yīng)了人們對旅游房地產(chǎn)進(jìn)展的需求三亞市旅游業(yè)的飛速進(jìn)展使得各類投資者,度假、休閑和第二居住地置業(yè)者看好三亞市旅游房地產(chǎn),而隨著旅游房地產(chǎn)購買者的涌入進(jìn)一步帶動了三亞經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的進(jìn)展,形成了旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的雙向良性互動。當(dāng)房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)波動時,更容易體現(xiàn)出旅游房產(chǎn)投資的抗風(fēng)險性。旅游房產(chǎn)是旅游與商業(yè)、度假休閑、房產(chǎn)的交叉與結(jié)合,開發(fā)了房產(chǎn)一個新的領(lǐng)域。海南省和三亞市擁有明媚的陽光、風(fēng)景如畫的海濱和氣候宜人的暖冬，這些得天獨(dú)厚的生態(tài)景觀,為旅游房產(chǎn)的進(jìn)展提供了沃土，依附資源優(yōu)勢，海南省和三亞市成了旅游房產(chǎn)的領(lǐng)先者。三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上拉動了龐大的市場需求，造成了三亞近幾年推出的房產(chǎn)特不是海景房大多數(shù)被島外人士所購買。三亞房地產(chǎn)特不是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。據(jù)一項調(diào)查統(tǒng)計表明，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境,已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會，在人們最喜愛的旅游地產(chǎn)進(jìn)展的都市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個都市被首選，第一是三亞，第二是北京，海口是第三名?？梢姾Ｄ下糜蔚禺a(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。

目前,從三亞到?？诘臇|部沿海,具有良好海岸線、沙灘和漂亮自然景觀的土地立即被各大旅游投資和房地產(chǎn)開發(fā)商瓜分殆盡,土地的稀缺性和不可替代性充分地顯現(xiàn)出來。海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司擬在三亞市鹿回頭半島進(jìn)行旅游項目投資及房地產(chǎn)開發(fā)。公司擁有三亞市鹿回頭半島2178畝土地使用權(quán)。鹿回頭項目分為三期:第一期為鹿回頭高爾夫球場，目前已建成投入營業(yè);第二期為三亞錦江高爾夫酒店及3０萬平方米的酒店公寓；第三期為海南明申三亞FＡIＲMONT大酒店項目及約４0萬平方米的酒店公寓。本項目為三亞鹿回頭新佳公寓（一期）項目,本項目所在地位于三亞市鹿回頭半島,西北臨鹿回頭灣，東南臨小東海,西南靠鹿回頭嶺，東北眺南邊海嶺，距三亞市中心約5公里項目建設(shè)的必要性目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個開發(fā)、經(jīng)營、治理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的“寒暑表”。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度,房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展能夠帶動和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的進(jìn)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的進(jìn)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的進(jìn)展。依照有關(guān)部門統(tǒng)計,房屋建筑成本中,7０%的是原材料的消耗,而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。依照三亞市都市進(jìn)展規(guī)劃，三亞市在以后要建成國際阻礙的濱海旅游度假都市。本項目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前海南省和三亞市房地產(chǎn)的進(jìn)展趨勢，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求,另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。本項目的建設(shè)是必要的。市場分析第一節(jié)本項目公寓的概念本公寓是集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的旅游房地產(chǎn)品種。通常該類房產(chǎn)并不是業(yè)主日常居住的第一住宅,而是在特定的時刻和特定的需要下才用于自住，比如冬天養(yǎng)生、節(jié)假日度假、養(yǎng)老居住等，但平常閑置時，能夠通過酒店物業(yè)治理公司進(jìn)行日常的治理、維護(hù)和代為出租,甚至托管經(jīng)營。第二節(jié)三亞度假公寓情況介紹三亞獨(dú)特的自然條件和日趨成熟的都市環(huán)境日益吸引人們的關(guān)注。那個地點(diǎn)四季如夏，鮮花盛開,素有“東方夏威夷”之稱。三亞市圍繞建設(shè)“國際性熱帶濱海風(fēng)景旅游都市”的目標(biāo),以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。環(huán)境的不斷改善,都市品位的顯著提升進(jìn)一步增強(qiáng)了三亞的都市吸引力，給度假旅游房地產(chǎn)的進(jìn)展制造了良好的商機(jī),地產(chǎn)投資成為三亞新熱點(diǎn)，具有旅游、休閑度假概念的旅游房地產(chǎn)受到越來越多投資置業(yè)者的青睞。自2００2年以來，三亞在以亞龍灣、三亞灣、大東海三大旅游房產(chǎn)投資度假區(qū)開發(fā)了多個具有典型意義的度假公寓,并普遍取得較為成功的銷售業(yè)績。通過近期對三亞市旅游房地產(chǎn)市場情況調(diào)查，三亞市旅游房地產(chǎn)市場具有如下特點(diǎn):投資置業(yè)者多為島外客戶購房者百分之八十以上來自島外，江浙、上海和北京約占百分之五十。另外韓國、日本、美國、德國和俄羅斯等國家購房約3%。本地市民購買力低。三亞市商品住房的銷售對象要緊是島外市場，2007年1～１２月銷售總套數(shù)99５1套，面積8８．５８萬m2,島外銷售８739套,面積75.97萬ｍ2,島外市場占總銷售套數(shù)的87.８2%，占總銷售面積的８５.76%。12月銷售總套數(shù)３3８套，面積２.86萬m２，島外銷售294套，面積2.53萬m2，島外市場占總銷售套數(shù)的86.98%,占總銷售面積的88．4６％。不同套型新建商品住房成交情況。小戶型和大戶型銷售的套數(shù)和面積各占半壁江山,2０07年１~1２月90m2以下的商品住房銷售5967套,面積39．23萬m2,占總銷售套數(shù)的59.96%,占總銷售面積的４４．２9％。12月銷售90ｍ2以下的商品住房216套,面積1.3６萬m2,占總銷售套數(shù)的６３.９1%，占總銷售面積的新建商品住房供給與銷售情況2０0７年,結(jié)轉(zhuǎn)可售面積103.８0萬m２，其中上年結(jié)轉(zhuǎn)可售面積44.９８萬ｍ2。１~１2月批準(zhǔn)預(yù)售商品住房９２.０8萬m２,與上年同期相比增長１1.69%；實(shí)際登記銷售面積８８.58萬ｍ2，與上年同期相比增長3４.７1%（1~1２月產(chǎn)權(quán)式酒店銷售9.63萬m2,與上年同期相比增長148%;一線海景公寓、不墅銷售面積14.１5萬m2,與上年同期相比增長２83%)。1２月商品住房銷售面積2.8６萬m2，與上月相比減少47%，占上年全年銷售總量的４%。新建商品房平均售價情況2007年1~1２月,一般商品住房平均售價545６元／m2，產(chǎn)權(quán)式酒店平均售價12185元/m2，一線海景公寓、不墅平均售價13０16元／m2，商業(yè)用房平均售價854０元/m2。綜上所述,三亞市房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)合理,供求平衡，價格升幅較大。三亞的商品房要緊分為三亞灣度假區(qū)、大東海旅游區(qū)、東西河兩岸、市區(qū)內(nèi)商品房和亞龍灣度假區(qū)。亞龍灣度假區(qū)的房地產(chǎn)近年來快速進(jìn)展和不斷升溫,依托其國家旅游度假區(qū)的品牌,得天獨(dú)厚的資源和專門的購房客戶,形成了具有鮮亮特色的地產(chǎn)板塊?！疤煊蚨凇?、“亞龍灣五號”、“申亞翡翠谷”、“華宇產(chǎn)權(quán)酒店”已成功開發(fā)銷售?！皭矍俸０丁?、“申亞翡翠谷”、“公主郡”以高尚的品質(zhì)、特色的設(shè)計、人性化的功能，吸引了眾多客戶,專門受市場歡迎?！扒迤綐贰?、“藍(lán)色海岸”、“時代海岸”等樓盤銷售較旺。業(yè)者的購房目的就購買旅游房地產(chǎn)的目的而言，以投資增值為目的占35％,以養(yǎng)老為目的占３0%，以度假休閑為目的占２5％，單純以自住為目的占10%。三亞房地產(chǎn)市場調(diào)查明細(xì)表下：序號樓盤名稱地理位置價格區(qū)間建筑面積總戶數(shù)銷售情況1金陵海景花園大東海一線海景１４0０0元以上68９０7．３6m414戶90%以上２山海天大東海一線海景17000元以上4.8萬m２324戶80％3時代海岸三亞市區(qū)均價90０0元52萬ｍ28０%4匯豐國際鳳凰路(市區(qū))4５００元以上75145m9０%５清平樂三亞市郊均價4500元15萬m２15０0戶80％6藍(lán)色海岸（蘭?；▓@三期)三亞灣800０元起價1７萬m290%7圣芭芭拉三亞灣８0０0－２20００元2１６73m２２4戶８0%８漂亮新海岸三亞灣均價9000元238５00m未發(fā)售９半山半島鹿回頭半島１５000以上484１1m2（一期）售完1０鳳凰水城市區(qū)5０00~20０00元13０萬m２一期80%本項目項目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓，為國內(nèi)外高端人群提供高品位的居住享受。本項目具有得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢,項目定價策略采納差不化戰(zhàn)略，為市場提供與眾不同的產(chǎn)品或服務(wù),以滿足客戶的專門需求。項目不論在建筑規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售和交付使用后的物業(yè)治理方面均應(yīng)制造出自己的特色。通過對三亞市差不多推出的可比房地產(chǎn)項目的分析能夠發(fā)覺以下幾個特征:１．三亞市兼具海景和山景的地產(chǎn)資源越來越少，一線海勢。2.商品房銷售價格自２00５年以來呈現(xiàn)攀升現(xiàn)象仍在持續(xù)，旅游房地產(chǎn)價格具有上漲的空間。3.越來越多的項目提供精裝修的商品房，表明精裝修商品房差不多得到市場的認(rèn)可,這是三亞房地產(chǎn)的進(jìn)展趨勢,建議該項目應(yīng)考慮這一趨勢。4.從戶型面積統(tǒng)計能夠發(fā)覺，在戶型設(shè)計上,各項目越來越趨于認(rèn)同面積在8０至140平方米之間的中小戶型,這迎合了三亞房地產(chǎn)購買人群的需求，也是該項目要力推的主力戶型。５.投資置業(yè)客戶中,絕大多數(shù)為島外客戶,這其中客戶群體最為集中的是上海以及周邊的浙江和江蘇省份，其次為北京及東北三省,再次為西南的成都、重慶等。６.購買客戶中,多以購房投資、滿足休閑度假及養(yǎng)老為要緊目的。第三節(jié)本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢本項目與其他項目相比較具有如下優(yōu)勢：１.地理位置優(yōu)越,項目擬建地點(diǎn)位于海南三亞鹿回頭半島，距三亞市中心約5公里。項目擬建地西北臨鹿回頭灣,東南臨小東海，西南靠鹿回頭嶺，東北眺南邊海嶺。2．大盤項目，建筑密度較低,容積率較小,園林綠化大,緊鄰高爾夫球場，生態(tài)環(huán)境好。３.建筑設(shè)計科學(xué)合理，具有良好的觀山看海條件,使住房戶戶前后自然通透,景觀效果佳。4．五星級標(biāo)準(zhǔn)的裝修、配套和服務(wù)。5.治理經(jīng)營方式多樣靈活，分自住型、半自住型、托付經(jīng)營治理兼短期自住度假型，適合人們的不同需求。第四節(jié)本項目前景預(yù)測本著尊重市場、依據(jù)科學(xué)的原則。在以下部分的財務(wù)評價中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價格,是參考目前該項目附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價格，并結(jié)合本項目實(shí)際情況確定的,屬于較為保守的預(yù)測價格；成本,是按較高可發(fā)生的成本估算,因此,從理論上來講，本項目的實(shí)際收益率將會高于本項目以下預(yù)測的理論收益率。三亞作為聞名的旅游度假目的地,越來越受到人們的關(guān)注，而位于三亞鹿回頭半島的新佳公寓（一期)項目將為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色。而隨著三亞整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境和旅游環(huán)境的逐步改善、進(jìn)展,房地產(chǎn)價格依舊會有穩(wěn)步上漲的趨勢。能夠預(yù)期，本項目具有較好的市場前景和較大的盈利空間。項目定位第一節(jié)功能定位三亞是中國唯一的熱帶濱海旅游都市,其獨(dú)具魅力的自然環(huán)境使其成為國內(nèi)外人們最理想的居住地,商品房銷售價格不斷走高，房地產(chǎn)市場前景十分看好。三亞鹿回頭新佳公寓坐落于鹿回頭半島的新佳公寓依山傍海,其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢;引導(dǎo)潮流的設(shè)計理念；高品位居所與旅游度假相結(jié)合的多樣化戶型設(shè)計；優(yōu)良的建筑品質(zhì);高檔、完善的功能配置。項目定位為品位高尚、設(shè)施配套齊全的集居住、旅游休閑度假為一體的高檔公寓,為國內(nèi)外高端人群提供高品位的居住享受。結(jié)合該項目所處的區(qū)域及所吸納的以房產(chǎn)投資、商務(wù)休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假為要緊目的的目標(biāo)客戶的需求，項目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能,具有度假酒店的治理、服務(wù)特征。結(jié)合三亞這幾年旅游房地產(chǎn)已有的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和存在的教訓(xùn)，建議將該項目功能定位為酒店式的物業(yè)治理公寓。依據(jù)如下：1．更迎合市場對度假房地產(chǎn)的需求特征，滿足異地置業(yè)者對房屋存在形態(tài)和治理形態(tài)的需要。２.能產(chǎn)生附加收益。由于酒店治理公司所提供的治理和服務(wù),專門大程度上提升了房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，因此,從由一般房地產(chǎn)到酒店式轉(zhuǎn)化的投入成本與產(chǎn)生的收益來看,可能將會產(chǎn)生一定的附加收益。３.對酒店式治理模式差不多有著完善而成熟的經(jīng)驗(yàn),差不多能夠規(guī)避經(jīng)營治理上存在的市場風(fēng)險、合約風(fēng)險。４．酒店式治理有益于連續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)品和企業(yè)的品牌效應(yīng),為企業(yè)持續(xù)開拓三亞房地產(chǎn)市場樹立良好的社會形象。第二節(jié)市場定位市場定位實(shí)際上確實(shí)是選擇買家,確定項目的目標(biāo)購買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。家庭市場細(xì)分依照這幾年三亞市濱海房地產(chǎn)購買市場的情況分析,并結(jié)合該類項目的功能定位，該項目要緊目標(biāo)家庭客戶群應(yīng)包括下列３個部分：１.經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層年輕夫妻，無子女或單身人士。2.注重生活質(zhì)素的成熟家庭處于事業(yè)顛峰時期的中青年夫妻,子女已差不多畢業(yè)或獨(dú)立工作。3．財力雄厚的中老年人中老年夫妻，子女已建立了家庭,并有了事業(yè)基礎(chǔ)。區(qū)域市場細(xì)分以上海為核心的長三角地區(qū)主觀阻礙因素：長三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特征令其對投資風(fēng)險的承受能力相關(guān)于北方地區(qū)人群弱,通常不作風(fēng)險較高的無把握的投資選擇。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)較富足，且當(dāng)?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購買能力最強(qiáng)。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于不動產(chǎn)投資、稀缺資源投資會比強(qiáng)調(diào)酒店經(jīng)營收益更有吸引力;同時，進(jìn)展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的部分。客觀阻礙因素：長三角地區(qū)房價的持續(xù)攀高,客觀上為三亞房地產(chǎn)對該地區(qū)人群的吸引力起到推動作用。三亞房地產(chǎn)處于恢復(fù)進(jìn)展期，也能吸引著該地區(qū)人群進(jìn)入炒作以期待增值。同時，也因地域交通的近便和消費(fèi)的節(jié)約，使三亞成為他們樂于選擇的度假、投資地點(diǎn)。以北京為核心的三北地區(qū)主觀阻礙因素:與南方地區(qū)人群的平復(fù)和精于算計相比,北方人明顯更充滿豪氣與沖動,往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費(fèi)。因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望和購買行為的。一項產(chǎn)品,只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官,便會不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。客觀阻礙因素：以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。而且,隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快,北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個市場容量來講,北京地區(qū)并不遜色于上海地區(qū)。在北京地區(qū)高檔住宅商品價格居高不下的情況下，到三亞購旅游度假物業(yè),一方面能夠滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要,另一方面在三亞房價和北京還有一定差距的情況下會顯得較為輕松。場隨著一系列國際和國內(nèi)的重大活動和賽事在海南和三亞舉辦,海南島和三亞市的知名度不斷提升，同時由于三亞獨(dú)特的自然環(huán)境和氣候條件和對三亞成為國際性濱海都市的預(yù)期，三亞受到越來越少海外投資置業(yè)者的青睞。因此,綜上分析,本項目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為:區(qū)域市場應(yīng)為長三角地區(qū)、“三北”地區(qū)和海外投資置業(yè)。家庭市場應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭具體細(xì)分，該項目的細(xì)分市場應(yīng)是：第一類市場：以度假休閑為要緊目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌⒂懈辉ＹY金)享受型市場第二類市場：以養(yǎng)老為要緊目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場場場第三節(jié)設(shè)計定位綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略,以及本項目的預(yù)測盈利狀況,公寓整體定價策略如下：第一時期。本時期為市場導(dǎo)入期,為了盡快使市場同意本項目,在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。銷售平均實(shí)收價格為:1800０元／m2；第二時期,本時期為市場上升期,由于前時期的市場成功開拓,使得本項目逐漸形成一定的認(rèn)知度,并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。銷售平均實(shí)收價格約為：20000元/m2；第三時期,本時期為市場成熟期，由于前兩個時期的順利進(jìn)行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。銷售平均實(shí)收價格約為：2２000元／m2。各個時期價格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)２0000元/m2以上的平均銷售價格。備注:考慮銷售折讓因素,在制訂實(shí)際銷售門市價時要略高于以上實(shí)收價格。考慮海景視野、山景和相關(guān)于高爾夫球場的差異,該項目價格策略建議采納兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價,并依照質(zhì)素調(diào)整不同套房的價格,令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所同意,以快速回收資金。第四節(jié)入市姿態(tài)及推廣時機(jī)定位三亞房地產(chǎn)項目銷售有不于內(nèi)地其他都市的房地產(chǎn)銷售特點(diǎn)，最要緊的體現(xiàn)在銷售時機(jī)上。由于三亞房地產(chǎn)項目的購買市場多數(shù)來自內(nèi)地,而目標(biāo)消費(fèi)者又是流淌的,因此增加銷售截面尤為關(guān)鍵,確實(shí)是講,項目在具備了差不多的銷售條件后就要及早入市,以爭取更多的流淌購買者。針對三亞房地產(chǎn)市場的獨(dú)特特征以及該項目的自身特點(diǎn)：１.項目使用資金量大，自籌資金無法完成項目建設(shè)，后續(xù)資金除了部分依靠銀行貸款以外，還要部分依靠銷售回款;2.潛在的目標(biāo)購買者是流淌的,不能采納常規(guī)的轟炸效應(yīng)來快速聚攏目標(biāo)人群;3.項目規(guī)模大,待售套數(shù)多。綜合上述分析，建議該項目入市的姿態(tài)為：1.銷售現(xiàn)場整體環(huán)境營造完善定３.銷售方式及有關(guān)的一系列法律文件差不多差不多預(yù)備就緒(除預(yù)售許可證外）。首期進(jìn)入市場形式：預(yù)登記。第五節(jié)銷售方式定位銷售方式對銷售進(jìn)度的阻礙也是比較大的。依照項目的特性、投資方式、資金回籠打算等具體條件,將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。建議該項目的銷售方式是：1.以零散發(fā)售為主，并適當(dāng)考慮集團(tuán)購買的因素，銷售時要進(jìn)行時期性的分層分區(qū)操縱2．采納托付代理銷售和自銷相結(jié)合的方式３．采納按揭貸款、分期付款和一次性付款三種付款方式第六節(jié)物業(yè)治理定位建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件建設(shè)地址三亞鹿回頭新佳高爾夫海景酒店公寓位于海南省三亞鹿回頭半島,距離三亞市中心區(qū)約５公里三亞鹿回頭新佳公寓項目用地為B15、Ｂ1６、B17、B18、B19地塊，沿鹿回頭嶺展開長度約１８０0米,地塊腹地深約25０多米,總用地面積為４２.01公頃。其中B17位于路西側(cè)的山坡地上，地勢最高，坡度最陡，平均坡度為18%。B1８、B1９坡度次陡，平均坡度為項目分二期開發(fā)建設(shè)。本次開發(fā)建設(shè)一期，項目用地面積為19．７1公頃（B15、B１6建設(shè)條件氣候條件三亞地處熱帶，屬季風(fēng)熱帶氣候區(qū)域。受南海海洋氣候阻礙較大，終年氣溫高,寒暑變化不大,四季溫暖，年均氣溫23.8℃,月最高氣溫2５—36℃，月最低氣溫在１0℃以上;年均降水量豐富,晴日年3００地形地貌及地質(zhì)條件（一）場地位置及地形地貌項目擬建地點(diǎn)位于海南三亞鹿回頭半島,鹿回頭嶺東北部山腳的B15、Ｂ16地塊,項目用地面積1９.71公頃。項目地西靠鹿回頭嶺，南鄰B17場地地貌單元屬濱海沉積階地及剝蝕殘丘,除靠近山坡的部分較陡外，現(xiàn)場地大部分已填土整平,地形平坦。（二）地層巖性場地內(nèi)埋藏的地層有人工填土層（Qmｌ)、第四系全新統(tǒng)海陸交互相沉積層（Q4mc）、第四系中更新統(tǒng)海陸交互相沉積層（Q２ｍｃ)、第四系坡積層（Qdｌ)、第四系殘積層（Qel）、燕山期(r5)花崗巖及寒武系（?)泥質(zhì)板巖?，F(xiàn)將場地內(nèi)埋藏地層的野外特征自上而下依次描述如下:素填土(Qｍｌ）（“①”為地層編號，下同）:褐黃、系。中砂（Q４mc）:淺灰、褐黃、灰白色,石英質(zhì),含１5-2５％的粉粘粒，稍濕-飽和,松散-稍密狀態(tài)。粉質(zhì)粘土(Q2mｃ）:褐黃、灰黃夾淺灰色,含約１０-20%的砂，局部夾少量碎石,可塑－硬塑狀態(tài)，干強(qiáng)度及韌性中等，搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。粉砂（Q2mc):褐黃、灰白色，石英質(zhì),含約15-20％的粉粘粒,飽和，稍密-中密狀態(tài)，局部松散狀態(tài)。粉質(zhì)粘土（Ｑdl）:褐黃、灰黃色,夾約2０－30%的砂，局部夾有碎石,硬塑狀態(tài)，干強(qiáng)度及韌性中等，搖震無反應(yīng),光澤反應(yīng)稍有光滑。粗砂(Qdｌ）：褐黃色,石英質(zhì),含約15－２０％的粉粘粒,飽和，稍密-中密狀態(tài)。中風(fēng)化花崗巖（孤石)：褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育,部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，巖芯呈塊及短柱狀。粉質(zhì)粘土(Ｑeｌ）:灰白、土黃、褐黃色，原巖結(jié)構(gòu)清晰可辨，夾２0－３0%的強(qiáng)風(fēng)化硬塊，硬塑狀態(tài),干強(qiáng)度及韌性中等,搖震無反應(yīng)，光澤反應(yīng)稍有光滑。強(qiáng)風(fēng)化花崗巖（r3）：黃褐、褐灰色，節(jié)理裂隙專門發(fā)育，大部分礦物已風(fēng)化變質(zhì),巖石較破裂,呈碎塊狀,砂礫狀或土夾塊狀,巖塊用手可折斷，為軟巖,巖體破裂，巖體差不多質(zhì)量等級為Ⅴ級。中等風(fēng)化花崗巖（ｒ2):褐黃、肉紅等色，節(jié)理裂隙發(fā)育,部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，巖芯呈塊及短柱狀,合金鉆頭可鉆進(jìn)，為較硬巖,巖體較完整,巖體差不多質(zhì)量等級為Ⅲ級。微風(fēng)化花崗巖（r1）：肉紅、青灰色,節(jié)理裂隙較發(fā)育，節(jié)理裂隙間偶見有鐵質(zhì)氧化物浸染，金剛石鉆頭可鉆進(jìn),為堅硬巖,巖體較完整,巖體差不多質(zhì)量等級為Ⅱ級。強(qiáng)風(fēng)化泥質(zhì)板巖（?)(r3）:褐黃、褐灰色，大部分礦物已風(fēng)化變質(zhì)，節(jié)理裂隙專門發(fā)育,巖芯呈土夾硬塊狀，少量塊狀，巖塊用手能夠折斷,為極軟巖,巖體破裂,巖體差不多質(zhì)量等級為Ⅴ級。中等風(fēng)化泥質(zhì)板巖(?）（r2）：褐灰、青灰、褐黃色,部分礦物已風(fēng)化變質(zhì),節(jié)理裂隙較為發(fā)育,節(jié)理裂隙間被鐵質(zhì)氧化物浸染呈褐紅色，巖芯呈塊狀及短柱狀，為較軟巖,巖體較破裂,巖體差不多質(zhì)量等級為Ⅳ級。微風(fēng)化泥質(zhì)板巖(?)(r１）:青灰、褐黃色,節(jié)理裂隙稍發(fā)育,巖芯呈短柱狀及長柱狀，為較硬巖，巖體較完整，巖體差不多質(zhì)量等級為Ⅲ級。三亞地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造為第四系海相沉積所形成的細(xì)砂、粘土等。據(jù)歷史記載和海南地震局資料，三亞市區(qū)未發(fā)生過強(qiáng)烈破壞性地震，按《中國地震烈度區(qū)劃圖(1９90)》和《海南省地震烈度區(qū)劃圖》,三亞地震差不多烈度為6度。設(shè)計差不多地震加速度值為0.05g。工程場地地震安全評價依照《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（自1998年海南省人民政府于1９96年1２月曾公布第98號政府令,提出《海南省工程場地地震安全性評價治理方法》,關(guān)于必須進(jìn)行專門地震安全性評價的工程做了比較詳細(xì)的規(guī)定。按照上述文件規(guī)定,本項目不在必須進(jìn)行地震安全性評價工作的重要工程表的范圍之內(nèi)。按照國家頒布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為6度。外部建設(shè)條件給排水本項目要緊用水有生活用水和綠化用水。項目所在地緊靠市政道路,道路上均敷設(shè)有３00mm以上的供水管網(wǎng)，本項目供水有保證。本項目采納雨污分流制,雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。供電本項目供電采納市政供電。項目所在地市政路上敷設(shè)有市政電纜，項目可直接接市政電纜供電即可滿足項目供電需求。通訊本項目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項目的需要。協(xié)作條件本項目的建設(shè)得到各方面的支持,前期工作正在有序進(jìn)行，外部協(xié)作條件良好。交通環(huán)境條件本項目位于三亞市視野開闊,觀海、觀山效果好，是建設(shè)高檔濱海度假項目的理想用地。環(huán)境條件良好。原材料供應(yīng)三亞市各類建筑材料充裕,原材料供應(yīng)有保證。建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容依照海南及三亞市旅游、房地產(chǎn)的進(jìn)展需求;市場調(diào)研及本項目的區(qū)位優(yōu)勢,擬建設(shè)為國內(nèi)外高端人群提供的高檔公寓。三亞鹿回頭新佳高爾夫海景公寓項目用地為Ｂ１5、Ｂ1６、B17、B18、Ｂ19地塊，沿鹿回頭嶺東北部山腳展開，總用地面積為４2.01公頃，項目分二期開發(fā)建設(shè)。本次開發(fā)建設(shè)一期，項目用地面積為18.１7公頃(B１5、B16地塊）,總建筑面積３3876１.４５m2(其中地面２９8１45.１9ｍ２;地下本項目建設(shè)內(nèi)容包括：（1）7幢２2—28層高層公項目，總建筑面積3０5869．５４m２（2）會所，建筑面積40８0.91m2（３)幼兒園,建筑面積32３2m2(4）地下汽車庫，建筑面積2557９m2；（5）配套公用工程設(shè)施,包括給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。建筑建設(shè)方案項目總體規(guī)劃方案設(shè)計原則及理念設(shè)計的核心理念:制造出高品位居住和旅游度假相結(jié)合的熱帶海景高檔公寓。設(shè)計的要緊原則：滿足高端居住者的居住功能；滿足其他業(yè)主度假觀光、休閑旅游、居住娛樂的功能;符合三亞市的總體規(guī)劃；充分考慮客戶的實(shí)際需求的經(jīng)濟(jì)承受能力，配套適宜、有用的公共建筑，重視整體樓盤戶型設(shè)計的多樣性和合理性。結(jié)合海景、山景、高爾夫綠地景觀、園景景觀,制造起伏變化的建筑群體效果,盡可能地拓展居住區(qū)的海景環(huán)境空間,同時減少建筑對山體的遮擋和對高爾夫球場的壓迫感,將建筑融于大自然的整體環(huán)境中。建筑單體與總體均注重“通透性”，以充分發(fā)揮地域氣候的優(yōu)越,制造出有特色的熱帶風(fēng)情小區(qū)?？偲矫娌季猪椖繑M建地點(diǎn)位于海南三亞鹿回頭半島，鹿回頭嶺東北部山腳的Ｂ１5、Ｂ16地塊，項目用地面積18.17公頃。場地內(nèi)地勢較為平坦。場地西南面為鹿回頭嶺，東南傍小東海,西北面為鹿回頭灣，東面緊臨約80區(qū)內(nèi)規(guī)劃:依照基地現(xiàn)狀，地塊南北長，東西窄,地塊被西北面和東南面的海所環(huán)抱，東面為鹿回頭高爾夫球場，西面為鹿回頭嶺,此基地有著一個36０度的景觀面，因此，建筑布局依地形呈長條形布置,主景觀朝向?yàn)闁|南、東北，次朝向?yàn)槲髂?占據(jù)了所有的景觀方位,滿足了所有公寓戶型的“海景房”需求。為制造自然、宜人的休閑度假環(huán)境,除了利用現(xiàn)有的景觀資源,還在地塊內(nèi)營造近人尺度的景觀空間，通過點(diǎn)、線、面的結(jié)合，形成“兩帶三區(qū)五點(diǎn)多線”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！皟蓭А保?幢公寓樓呈線性從北向南排列,建筑把地塊劃分為東、西兩個帶形區(qū)域，西面臨山，因此，此區(qū)域連續(xù)山體風(fēng)格，形成自然景觀區(qū)；東面緊緊毗鄰高爾夫球場,借助此有利條件，在此區(qū)域開發(fā)出一定的參與性活動空間,把小區(qū)的人員活動引向于此,如游泳、網(wǎng)球、籃球等，使人駐留，同時也幸免了西區(qū)往來人流的阻礙(小區(qū)與山嶺之間為市政道路，小區(qū)的主、次出入口均設(shè)在與道路連接一面）?！叭齾^(qū)”:為了建筑與景觀互相交融,保持建筑的通風(fēng)與通透,建筑底層均設(shè)計為架空空間,引入綠化。地塊基底形成一個連通的景觀公園,西面為生態(tài)花園活動區(qū)，建筑的底層架空區(qū)為人工與自然相結(jié)合的休閑區(qū)，東面的大型室外活動場地同時成為人工景觀區(qū)?！拔妩c(diǎn)”：整個小區(qū)規(guī)劃在重要的節(jié)點(diǎn)處都形成了放大空間，共有五處重要的活動節(jié)點(diǎn)：小區(qū)主入口處、會所前后廣場、配建幼兒園、臨著高爾夫球場的兩個室外游泳池,這幾個地點(diǎn)差不多上人流比較密集之處，規(guī)劃中通過放大空間來強(qiáng)調(diào),同時也有專門強(qiáng)的導(dǎo)向性，小區(qū)的各種活動意向都匯合于此?！岸嗑€”：在小區(qū)的整個布局中,跟隨人的活動流線，步移景異,形成了多條視覺通廊，不管在何處，都專門容易使人視覺感觀得到連續(xù),閑逛于此,真正有了休閑、放松、舒適、滿意的感受,使整個度假公寓的價值得到提升。交通設(shè)計:整個區(qū)域通過一條海景大道與外部聯(lián)系,因此,規(guī)劃沿海景大道開設(shè)三個出入口，北端的為小區(qū)要緊出入口,最南端的為小區(qū)次要出入口,還有一個是專為幼兒園服務(wù)的出入口,主、次出入口之間距離較長,同時也符合本地塊的建筑線形排列的需要。小區(qū)內(nèi)有一條要緊道路與各高層公寓的西側(cè)入戶相連接,道路寬4m,與主、次出入口相交接，也是小區(qū)內(nèi)的消防通道。主道路在1號和２號樓處、7號樓處形成環(huán)通,其余與之相交接的均為景觀道路,路面寬可做成隱性的４m（即鋪裝綠化帶加上實(shí)際行走的1～2ｍ）,具體結(jié)合景觀共同設(shè)計,在緊急情況時，也可作為消防車道使用。景觀與綠化:小區(qū)西面的山嶺由于景色比較單一,因此，在小區(qū)的西部景區(qū)，引入自然景觀,作為山體的連續(xù)，同時利用場地的高低起伏條件,做出自由的、富于變化的、高低錯落的跌水、山坡、叢林,使人在從外部進(jìn)入小區(qū)的過程中，一直感受著自然。同時,結(jié)合此處地下車庫的一些功能性管井、樓梯間，做些有特色的小景小品，錯落點(diǎn)綴于其中,使建筑融于景，景又附著于建筑，兩相結(jié)合,營造更滿意的休閑環(huán)境。中部，小區(qū)建筑的底層架空，把西部的景觀引入，在此形成一個交匯點(diǎn)，一直連續(xù)到建筑東部的功能性景觀空間。東面要緊是健身活動區(qū)，有游泳、網(wǎng)球、籃球等,會所也與之相交接,因此,東面以人工景觀為主。自然景觀-建筑景觀－人工景觀形成了小區(qū)的景觀主線,由此再過渡到高爾夫球場的自然景觀和遠(yuǎn)處的海景，使人不管是在低處依舊高處，都能得到連續(xù)的視覺享受。還進(jìn)行了地下庭院綠化設(shè)計,依照功能需要，７棟高層均設(shè)置了一層和地下層的雙層入戶大堂，地下車庫與建筑單體之間不是通過單純的連廊聯(lián)系,而是在高層與車庫之間設(shè)置了露天的地下庭院。地下庭院綠化不僅豐富了景觀的空間層次,同時也使車庫形成了良好的采光、通風(fēng)與排煙。豎向設(shè)計:場地內(nèi)地形總體呈東南角高，西北側(cè)低的態(tài)勢，規(guī)劃依照周邊都市道路設(shè)計標(biāo)高情況和排水需要,對大部現(xiàn)狀地形不作大的變動,挖填方量差不多平衡。建筑依地形形成錯落的景觀，以減少土方工程。道路依地形建設(shè)，各要緊道路坡度操縱在1%—7%之間。人防設(shè)計：按照平戰(zhàn)結(jié)合的原則,在地下車庫布置人防空間，人防建筑面積按三亞市地下人防規(guī)范要求設(shè)計。消防設(shè)計:沿建筑物長邊設(shè)消防車道。要緊車行道路寬7m，在地塊內(nèi)部的通車道路最窄處寬度大于或等于4m,穿越建筑的道路寬度和高度均大于等于4m，能夠滿足消防車通行的需要。在高層住宅的組團(tuán)路盡端設(shè)置1５×15m,消防回車場。各建筑的間距均滿足消防要求。各個地塊內(nèi)沿主干道按１00m間距設(shè)置消防栓,供應(yīng)消防用水的管道管徑不小于DN15０。無障礙設(shè)計:從以人為本的設(shè)計理念動身,充分體現(xiàn)對殘疾人的尊重和關(guān)懷，考慮老年人對使用空間的要求。小區(qū)各級道路縱坡不大于2.5%；人行道有臺階時均設(shè)輪椅坡道。單體設(shè)計上電梯房單元入口作1:１2的坡道，坡道口均設(shè)置提示盲塊，方便殘疾人自由出入;電梯房各單元電梯考慮做無障礙設(shè)計,公共走道不小于1.2m。小區(qū)安防設(shè)計：小區(qū)安防采納電子安防網(wǎng)絡(luò)，電子攝像監(jiān)控及周邊紅外線監(jiān)察可視系統(tǒng)，真正做到嚴(yán)密防范,安全到家。詳見總平面圖。要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積:18．17總建筑面積：338761.45m2容積率：1.58建筑密度:8.9%綠化率:６5%總居住戶數(shù):22０2戶機(jī)動車停車數(shù):7７８輛（其中:地上90輛,地下688輛)非機(jī)動車停車數(shù)（地下):２4００輛單體建筑方案高層公寓功能布置方案本項目共有7幢2２—28層高層公寓，建筑面積3058６9.5４ｍ2(其中：地上292042.０4m2,地下樓號層數(shù)總建筑面積（地上+地下）(m2)單元數(shù)(個）電梯數(shù)（部）戶數(shù)（戶)1號樓２4Ｆ/-１F2５030.9８24180２號樓２4F/-1F５０52７.4848３6２3號樓23F/－１Ｆ3３200.4836２３84號樓28F/-1Ｆ５8６7８．16４8426５號樓28Ｆ／－１F５8678.16４８4266號樓２3F/-１F３320０.48362387號樓2２F/-1Ｆ4６553.８48332合計３058６9.5４24４82202各幢樓均設(shè)置一層地下室，為自行車庫、設(shè)備用房、大堂、信報間；一層為架空層、入口大堂、信報間、內(nèi)庭院;標(biāo)準(zhǔn)層為住宅;屋頂設(shè)置電梯機(jī)房和水箱間。每個單元均設(shè)置一部防煙樓梯間和兩部電梯,其中一部兼消防電梯。各層層高:地下室３.3~3.6m、一層６m、標(biāo)準(zhǔn)層3.１5ｍ。住宅戶型設(shè)計為兩梯四戶和兩梯三戶兩種典型平面,以二房、三房為主,頂層做了少量大面積套型。戶型分配表:戶型戶型格局陽臺面積（m2)公攤建筑面積（m2）套內(nèi)建筑面積(不含公攤及陽臺面積)(ｍ2）套內(nèi)建筑面積(含陽臺面積)（ｍ2)建筑面積(m2）戶數(shù)（戶）B1B１A二室二廳三衛(wèi)二陽臺8.４25.32９7.3１0５.7１31１０B１Ｂ二室二廳三衛(wèi)二陽臺4．４2２5．1697.３1０1.７2126.8８8Ｂ1C二室二廳三衛(wèi)二陽臺８.6７2５．1397.3105．971３１．1１６Ｂ１D二室二廳三衛(wèi)二陽臺3.９72５．１２97.31０1.2712６.3９１０B２B２A二室二廳二衛(wèi)二陽臺5．5722.058６.5９２.07１１４．121０B2B二室二廳二衛(wèi)二陽臺４.0５22.４８6．59０.55112.9５8B2Ｃ二室二廳二衛(wèi)二陽臺8.3２2.4８８6．5９４.8117.2８16B2D二室二廳二衛(wèi)二陽臺3.6722.3686．５90．17112.5310B3Ｂ3A二室二廳三衛(wèi)二陽臺7.６824.359４101．６81２6.0310Ｂ3B二室二廳三衛(wèi)二陽臺3.6５24．14９4９7.65121.７９８Ｂ３Ｃ二室二廳三衛(wèi)二陽臺7.5824.０994101．58125.67１6B3D二室二廳三衛(wèi)二陽臺３.5824.29497.６51２1.85１0小計13２B5B5A二室二廳二衛(wèi)二陽臺9.５91８.2４97.7５10７.3412５.58318B5B二室二廳二衛(wèi)二陽臺6.17１8.2797.7５103.921２0.82196小計51４Ｂ６B６A二室二廳二衛(wèi)一陽臺7.１316．8６9２.1499.２7116.13１34Ｂ6Ｂ二室二廳二衛(wèi)一陽臺3.1516.592.１4９5.2911１.7970Ｂ６Ｃ二室二廳二衛(wèi)一陽臺7.416．992.14９９.5４１16.4４17４Ｂ６D二室二廳二衛(wèi)一陽臺2．7１6.７392．１４9５．2９11２.０2１40小計518B７B７A二室二廳三衛(wèi)二陽臺８.031７.6５95.8103.８３121.48１34B7B二室二廳三衛(wèi)二陽臺4.051７.2９95．8９9.８5117．1４７０B7C二室二廳三衛(wèi)二陽臺８．317．6795.８104.1１21.77174B7D二室二廳三衛(wèi)二陽臺３.617.5３95.89９.85117．3８14０小計5１8C１C1Ａ三室二廳三衛(wèi)三陽臺１1.7１８.95111.５12３.２１42.１5324C1B三室二廳三衛(wèi)三陽臺9.2６21．2111.512０．7６141.9６190Ｃ1C四室三廳三衛(wèi)四露臺61.4626０321．46６小計520總計２202裝修標(biāo)準(zhǔn)1.公共部分外墻：高級環(huán)保涂料石２.戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)及配置入戶門:優(yōu)質(zhì)實(shí)木防盜門窗戶：彩鋁，鍍膜鋼化玻璃陽臺：地面為天然板巖、鵝卵石，墻面為高級環(huán)保涂料,專門鋁合金護(hù)欄加鋼化玻璃隔斷；地面:高級防滑地磚墻面:高級環(huán)保涂料天棚：高級環(huán)保涂料、局部藝術(shù)吊頂廚房：毛坯衛(wèi)生間:毛坯個立面造型設(shè)計依照場地的實(shí)際情況和整合設(shè)計，建筑基地由北向南逐漸抬高，但由于中部的地理位置及景觀效果最好,因此,建筑的形態(tài)仍考慮為中部高，兩端低的平衡形式，如此，小區(qū)的天際輪廓線在中部形成一個制高點(diǎn),繼而向兩邊弱化,顯示出強(qiáng)烈的個性和特點(diǎn)。會所設(shè)于4號、５號樓之間,為不阻礙二層住戶的景觀效果,建筑半嵌于地下,屋頂仍然用全綠化覆蓋，從建筑高度上來講,會所并不搶眼,但依靠前后兩個下沉廣場,依舊能夠突出它的中心地位。高層公寓立面設(shè)計簡潔大方，建筑的主景觀面利用統(tǒng)一的建筑開間模數(shù)形成強(qiáng)烈的韻律，強(qiáng)調(diào)豎直線條，但又通過橫向的弧形陽臺連接打破了立面的單一，使得整個建筑體型爽朗而有動感。富于動態(tài)的流線,同時也體現(xiàn)了海濱建筑的特色。配套公共服務(wù)設(shè)施用房配套公共服務(wù)設(shè)施用房要緊包括地下車庫、會所、幼兒園。地下車庫（人防地下室)地下車庫建筑面積25579m2。其中人防區(qū)121３5.７m２,非人防區(qū)在１號樓—7號樓西側(cè)設(shè)置帶狀地下車庫（戰(zhàn)時為人防地下室)，為地下一層。與1號樓—７號樓地下室相連,2557９輛。地下車庫設(shè)置區(qū)12135.７m2會所會所建筑面積4080.９１ｍ2。其中地上2871.15m2，地下１209.7６m2。設(shè)置在4地下一層設(shè)置會所大堂、休閑酒吧、業(yè)主委員會、物業(yè)、會議室、設(shè)備房、廁所等。一層設(shè)置會所大堂、休息區(qū)、各類游藝棋牌室、各類健身室、設(shè)備房、廁所等。二層設(shè)置休息區(qū)、餐廳、廚房、酒吧、咖啡廳、茶吧、圖書閱覽室等。設(shè)置1部樓梯、2部電梯。幼兒園幼兒園建筑面積3２３2m2。幼兒園設(shè)置在5號、6幼兒園共設(shè)置8個幼兒班。結(jié)構(gòu)方案設(shè)計依據(jù)１.《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(ＧB5006９—２001)2.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010—2０0２)；3.《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB5０0１１—2001);4．《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》ＧB5００09—2001）；5.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》ＧB50０0７—２０02）。設(shè)計基準(zhǔn)高層公寓重要性類不按一類建筑;設(shè)計的基準(zhǔn)期為50年;建筑物的使用年限為50年；抗震設(shè)防烈度為6度,設(shè)計差不多地震加速度值為0.0５g；差不多風(fēng)壓(按50年重現(xiàn)期,Ｂ類地面粗糙度)０.8５ＫN/m2;場地類不待地質(zhì)勘測后確定。結(jié)構(gòu)選型高層公寓采納鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu).裙房采納鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),與主體結(jié)構(gòu)采納變形縫脫開。其它配套公共服務(wù)建筑采納鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。基礎(chǔ)型式地下室防水等級采納S6。地下室人防按六級設(shè)防。公用工程給排水工程設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（ＧB５001５-2003);《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBＪ１6-８7，200６年版)；《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ＧB50０４5-９5，2005年版）;《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(ＧB５0０84－2０0５);《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB５０14０-20０5）；《室外排水設(shè)計規(guī)范》(GB50014－20０6)；《室外給水設(shè)計規(guī)范》(ＧB５00１3-2006)；《住宅設(shè)計規(guī)范》(ＧＢ50096—１99９)(２０03年版)；《游泳池給水排水設(shè)計規(guī)范》(CECSl4-８9);業(yè)主提供的資料。生活給水生活用水量標(biāo)準(zhǔn):生活:300L/人·日辦公:50Ｌ／人·日商業(yè)：6L／人·日綠化用水：2L/m２·次車庫(地面沖洗)：2L/m2·次未預(yù)見水量：１０%用水量：該居住小區(qū)2２02戶，平均每戶3-4人，按常住8８08人，每人每天用水為3０0L，加上商業(yè)等其它用水,每天用水量約為3380m3。最大小時用水量約為２８1m水源：由從基地西側(cè)的市政給水管道引二根DN2５０進(jìn)水管至小區(qū)清水池,在小區(qū)內(nèi)形成生活——消防環(huán)狀管網(wǎng)。給水方式:(1)會所、地下室車庫、綠化和道路用水均采納市政管網(wǎng)直接供水。（2)７幢公寓均為高層住宅，生活用水由水泵-屋頂水箱聯(lián)合供給,地下室車庫共設(shè)置3個水泵房，其中1#水泵房提供１、2、3號樓生活用水;2#水泵房提供4、５號樓、會所生活用水，3#水泵房提供6，7號樓生活用水。生活給水泵抽吸地下貯水池的水至各樓的屋頂水箱（在每個單元各設(shè)１0m3一座屋頂水箱)，上行下給,分區(qū)供水。給水系統(tǒng)依照給水壓力≤0.35mpa=1＼＊GB３①1#水泵房：位于２#樓地下車庫附近，內(nèi)設(shè)不銹鋼拼裝水箱二座,容積１60m3，共設(shè)生活加壓泵6臺：其中供１#樓的水泵二臺Q=１8m３/h,H＝100m，Ｐ=15kw(一用一備)；供２＃樓的水泵二臺Q＝３6m３/ｈ,H=100m，P=１8.5kw(一用一備）;供３＃樓的水泵二臺Ｑ=25m3/ｈ,H＝1０0m，Ｐ=1８.５ｋｗ(=２\*GB3②2#水泵房：位于４#樓地下車庫附近,內(nèi)設(shè)不銹鋼拼裝水箱二座,容積16０m3，共設(shè)生活加壓泵4臺：其中供4#樓的水泵二臺Q=3８ｍ3/h，H＝1１8m，Ｐ=22ｋｗ(一用一備）；供５#樓的水泵二臺Q=３８ｍ3／ｈ,H=1１８m,P=22ｋw(一用一備)。=3\*GB3③3#水泵房:位于6#樓地下車庫附近,內(nèi)設(shè)不銹鋼拼裝水箱二座,容積12０m3,共設(shè)生活加壓泵4臺:其中供6#樓的水泵二臺Ｑ=3０ｍ3/ｈ，Ｈ＝100ｍ，P=2２ｋｗ(一用一備)；供7＃樓的水泵二臺Q＝３0m３/h，H=100m,Ｐ=2２ｋw(一用一備)。計量：水表按戶和公建分不設(shè)置,水表設(shè)在戶外。屋頂水箱：每棟樓均設(shè)屋頂水箱,其中房屋頂水箱內(nèi)貯存有十分鐘消防用水量18噸和生活用水量2０噸。消防給水：消防水源：由政管網(wǎng)兩路供水，管徑均為在地下室設(shè)置消防水池，消防水池與生活水池共一套供水管網(wǎng)。設(shè)積為46８m排水本工程污水排水量按給水量８0%計約為270４m3/室內(nèi)污、廢水合流,室外雨、污分流,污水直接排入污水處理裝置（由專業(yè)公司設(shè)計)，污水經(jīng)處理達(dá)到高爾夫球場灌溉要求,供球場用水或排至市政污水管網(wǎng)。停車場洗車位設(shè)隔油沉砂池，經(jīng)隔油后再排入污水管網(wǎng)。屋面雨水經(jīng)管道收后排至室外管網(wǎng)。區(qū)內(nèi)雨水排至市政雨水管網(wǎng)。屋面雨水設(shè)計重現(xiàn)期為２年,室外雨水設(shè)計重現(xiàn)期為2年。材料室內(nèi)生活給水管采納紫銅管或薄壁不銹鋼管。室內(nèi)排水管采納硬聚氯乙烯消音排水塑料管或柔性排水鑄鐵管。消防管、噴淋管≤DN10０采納熱鍍鋅鋼管，管徑>DN100采納無縫鋼管。室外市政生活給水管采納室外埋地給水塑料管或給水球墨鑄鐵管,內(nèi)襯水泥砂漿。排水管、透氣管采納ＵPVＣ排水管，雨水管采納抗紫外線的ＵPVC排水管。生活泵、消防泵等進(jìn)出水管上均設(shè)橡膠軟接頭,并做隔震基座。室外排水管采納UPＶC加筋管或聚丙烯管。電氣一．設(shè)計依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（ＪGJ／T16-92）；《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(ＧB500４5-2005);《住宅設(shè)計規(guī)范》(ＧB500９6－１９99，２０05年版）；《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB5０016-98)；《1０ＫV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》（GB50053-94）;《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB５0052-9５）;《通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范》(GＢ50055-93)；《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB50０54-95);《民用建筑電線電纜防火設(shè)計規(guī)程》（DGJ08－９3-2002）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(ＧＢＪ1６-87,2006年版）；《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ＧＢ５00６7－１997）;《托兒所、幼兒園建筑設(shè)計規(guī)范》（GB５０0１6-20０6）；《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》(ＧB50057-94，20００年版)；《防雷接地安裝》（DBJT08-75-96)；其它有效的相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。二.供電系統(tǒng)用電負(fù)荷及等級住宅：60W/m２會所、幼兒園:8０W/ｍ2地下室：20W/m2室外道路、廣場照明:10-2０W/m2同時使用系數(shù)：0.65功率因數(shù):0．94經(jīng)測算容量約1８39２KVＡ,取系數(shù)后為1２7１8KVA,選用7臺2000KVA節(jié)能型干式變壓器。住宅、會所、幼兒園負(fù)荷等級為三級,客梯、生活水泵電力、為二級負(fù)荷,消防用電負(fù)荷(包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報警系統(tǒng)、應(yīng)急照明等)為一級負(fù)荷。2．備用電源由附近區(qū)域變電站向小區(qū)變電站雙路10KV供電,互為備用，一級負(fù)荷由市電及柴油發(fā)電機(jī)供給,作為消防、客梯、部分重要商業(yè)、生活水泵、應(yīng)急照明等其他重要用電設(shè)備的應(yīng)急備用電源。3.高壓線路采納１０KV高壓電纜進(jìn)線。在小區(qū)地下室設(shè)7處變電所，每處設(shè)１臺節(jié)能型干式變壓器,在0.４KＶ側(cè)采納電容集中自動補(bǔ)償,補(bǔ)償后的功率因數(shù)應(yīng)達(dá)到0.8５以上以滿足供電部門的用電規(guī)則。三.配電系統(tǒng)以每棟建筑物為配電單元，放射式向配電單元配電。各幢樓底層設(shè)低壓配電間。由低壓配電室至各用電場所的配電方式依照不同情況分不采納樹干式或放射式配電至各層配電柜及操縱柜。配電柜至終端配電箱采納放射式饋電。樓房的照明、空調(diào)負(fù)荷采納電纜和母線相結(jié)合以樹干式配電至各負(fù)荷點(diǎn)。對重要負(fù)荷如消防用電設(shè)備(包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報警系統(tǒng)電源、應(yīng)急照明等）、客梯、重要商業(yè)等用電均采納雙電源供電。插電回路設(shè)專用ＰE線,并設(shè)有漏電愛護(hù)裝置。低壓配電系統(tǒng)住房電能計量到戶，計量表安裝在底層，除此以外,其他公用設(shè)施電能則由變配電室統(tǒng)一計量。地下層內(nèi)的所有配電路線均采納電纜橋架敷設(shè),電纜橋架穿越防火分區(qū)隔墻時，采納封堵和阻止橋段措施。住宅樓配電主干線采納密集型母線槽豎井內(nèi)安裝,住戶室內(nèi)線路均采納導(dǎo)線穿鍍鋅鋼管或聚乙烯絕緣電線管暗敷。公共安全防范系統(tǒng):住宅樓設(shè)置訪客對講及門衛(wèi)治理系統(tǒng)?；馂?zāi)報警及消防聯(lián)動操縱：建筑物愛護(hù)等級為二級，地下室、商業(yè)樓設(shè)置火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動操縱。四．照明系統(tǒng)照度標(biāo)準(zhǔn)：住宅、辦公室、幼兒園300Lx門廳、電梯廳２０0Lｘ設(shè)備機(jī)房及走廊100～150Lx要緊區(qū)域的照明光源和燈具采納高效節(jié)能型熒光燈。公共部位照明采納集中操縱方式,重要會議室采納照明調(diào)光操縱方式。公共區(qū)域及重要機(jī)房、泵房均設(shè)置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道設(shè)帶誘導(dǎo)標(biāo)志的應(yīng)急疏散照明。4．小區(qū)沿道兩側(cè)布設(shè)路燈照明，綠化帶適當(dāng)布設(shè)庭院裝飾照明燈。五.建筑物防雷本工程高層住宅為二類防雷建筑物。會所,幼兒園為三類防雷建筑物。高層住宅采納25×4熱鍍鋅扁鋼作為避雷帶，并在整個屋面組成不大于1０mX10m或12mＸ８m的避雷網(wǎng)格。會所,幼兒園采納25×４熱鍍鋅扁鋼作為避雷帶，并在整個屋并在整個屋面組成不大于２0mX2０m或24mX16m的避雷網(wǎng)格利用結(jié)構(gòu)柱子兩根不小于?１６的外側(cè)主鋼筋作為引下線,該二根主鋼筋須通條焊接連通,下端與接地極連通。高層住宅引下線的間距不應(yīng)大于1８米。會所，幼兒園引下線的間距不應(yīng)大于25米。利用基礎(chǔ)樁基及承臺內(nèi)主鋼筋作接地極，接地電阻不大于為防側(cè)擊雷，45米及以上樓層設(shè)置水平避雷帶；建筑物內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和混凝土內(nèi)鋼筋應(yīng)相互連通，并與引下線連通。利用建筑物每層外輪廓圈梁內(nèi)兩根不小于?16為減少電磁脈沖對電子設(shè)備的破壞強(qiáng)度,應(yīng)在電源系統(tǒng)(包括變電所內(nèi)總配電柜,樓層總配電柜及重要電子設(shè)備末端)加裝三級浪涌過電壓防護(hù)器（ＳＰD)。同時在天線及饋線系統(tǒng)、信號系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)加裝浪涌過電壓防護(hù)器（ＳPD）。各樓均設(shè)置環(huán)形接地連接線作總等電位聯(lián)結(jié),環(huán)形接地連接線采納40x4鍍鋅扁鋼沿建筑物樁臺板外圈作環(huán)形敷設(shè).環(huán)形接地連接線需與所通過的鉆孔灌注樁混凝土管樁二根主筋焊接或混凝土管樁樁頂鋼板焊接。所有進(jìn)出建筑物的金屬管道在進(jìn)出處與環(huán)型接地體聯(lián)結(jié)。4．衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。5.強(qiáng)電設(shè)備房、總配電箱、弱電設(shè)備房、電梯機(jī)房預(yù)留接地裝置,供電系統(tǒng)設(shè)有防雷電波侵入愛護(hù)措施。采納防雷接地、愛護(hù)接地、工作接地、弱電系統(tǒng)接地。六.電話系統(tǒng)1.通訊系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)和寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。在小區(qū)內(nèi)設(shè)一中心機(jī)房,高層住宅的每個單元地下室設(shè)一電信間。2．電話通訊干線采納ＨYA電纜,每層設(shè)樓層分線箱,水平布線采納HＴVＶ。寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)干線采納光纜,水平布線采納五類4對UＴP線。3．住宅每戶設(shè)置信息配線箱,引入一根五類4對UTP線及一根HTＶV-4X1/０.5一般電話線。主臥房、臥房、起居式、書房等處設(shè)置數(shù)據(jù)／電話終端(雙口RJ11+ＲJ45型插座面板)。4.區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置電話分線柜，由市話網(wǎng)絡(luò)敷設(shè)來電話電纜。按每對電話主線服務(wù)50-8０平方米建筑面積算，需安裝電話約４0００門。5.電話電纜選擇和敷設(shè):采納纜心直徑０.7毫米的HQl20電話電纜；室外主電纜采納埋地敷設(shè)在室外綜合管溝內(nèi)，支管采納混凝土管(6至8孔，)室內(nèi)采納明設(shè)。6.每房房間均留電話線盒。七.有線電視系統(tǒng)1.小區(qū)內(nèi)有線電視以樓為單位，從市有線電視網(wǎng)引入各建筑物。每層設(shè)一電視分線箱,并在各住戶單元中的主臥房、臥房、起居室、書房處設(shè)置電視插座。有線電視干線采納SYＷV(Y）-75-7同軸電纜,水平分支線采納ＳYWＶ（Ｙ）－７5-５同軸電纜。電視終端電平操縱在７0±5ｄｂ范圍,圖像質(zhì)量主觀評價不低于4級。２．每單元設(shè)一進(jìn)線點(diǎn),每一弱電豎井設(shè)一上升點(diǎn),每層設(shè)一只電視分支器盒。3．電視天線采納75歐姆同軸電纜穿PVC管暗敷。八．安全技術(shù)防范系統(tǒng)１.樓宇訪客對講系統(tǒng)包括住宅可視對講治理主機(jī)、每一單元出入口門口可視對講主機(jī)及每戶戶內(nèi)可視對講分機(jī)。每戶戶內(nèi)裝設(shè)一個可視對講分機(jī)實(shí)現(xiàn)各入口與各戶之間的可視對講。２．安全防范系統(tǒng)包括在底層、二層設(shè)置門磁、窗磁及紅外幕簾探測器,起居室、主臥房設(shè)置緊急報警按鈕,其余各層設(shè)置門磁及緊急報警按鈕。３.小區(qū)周邊設(shè)置紅外線自動報警系統(tǒng)或監(jiān)控探頭，小區(qū)主、次入口、地下車庫的出入口設(shè)置電視監(jiān)控攝像頭,由小區(qū)安保中心統(tǒng)一操作。本系統(tǒng)的所有器材由承包廠商成套供貨、并負(fù)責(zé)安裝，調(diào)試。４.小區(qū)設(shè)安全技術(shù)防范系統(tǒng)中心控室于治理用房內(nèi)。九．消防報警系統(tǒng)１.本工程會所,幼兒園及地下汽車庫部分設(shè)置火災(zāi)自動消防報警系統(tǒng)。會所火災(zāi)報警系統(tǒng)形式采納操縱中心報警系統(tǒng),在會所的一層設(shè)置消防操縱中心，系統(tǒng)由集中火災(zāi)報警操縱器、專用消防聯(lián)動操縱設(shè)備、火災(zāi)探測器、手動報警按鈕等設(shè)施組成。集中火災(zāi)報警操縱器選用智能型操縱器,能顯示各報警點(diǎn)的位置,并依照報警信號發(fā)出聯(lián)動操縱指令。操縱器預(yù)留RS23２通訊接口,能將有關(guān)信號傳輸消防操縱中心。2.幼兒園采納采納區(qū)域報警操縱方式，在幼兒園值班室設(shè)置區(qū)域報警操縱器。3.火災(zāi)探測器類型的選擇原則如下：會所、樓梯間、電梯機(jī)房、設(shè)備機(jī)房等場所選用感煙探測器；廚房，車庫等不宜采納感煙探測器的場所選用感溫探測器;每個防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置一個手動報警按鈕,同時盡量設(shè)置在公共活動場所的出入口。４.消防操縱中心設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播(與音響廣播合用)機(jī)柜,機(jī)組采納定壓式輸出。公共區(qū)域設(shè)置應(yīng)急廣播,每層或每一防火分區(qū)一路。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，消防操縱室值班人員可依照火災(zāi)發(fā)生的區(qū)域自動或手動將音響廣播切換至應(yīng)急廣播狀態(tài)并進(jìn)行火災(zāi)廣播?？照{(diào)與通風(fēng)工程一.設(shè)計依據(jù)1.《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》(GB５０01９—2003）;2.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB５0045-952０05年版）;3．《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(ＧB500162006年版）;４．《托兒所、幼兒園建筑設(shè)計規(guī)范》(JGＪ３9-８７）;5．《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ＧB５０189—２0０５)；6．《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ＧB50０67—９7)；7.《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施—暖通空調(diào)·動力》；8.暖通空調(diào)氣象資料集1９89年；9.建筑專業(yè)提供的方案設(shè)計圖紙、資料等。二．設(shè)計范圍1.1～7號樓住宅的空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)及防、排煙系統(tǒng)；２.會所和幼兒園的空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)及防、排煙系統(tǒng)；3.地下車庫的通風(fēng)系統(tǒng)及排煙系統(tǒng)。三.空調(diào)設(shè)計1.住宅和幼兒園空調(diào)均采納分體式空調(diào)，由業(yè)主入住后自行解決，設(shè)計預(yù)留電量、插座，建筑統(tǒng)一設(shè)計室外機(jī)空調(diào)板和冷凝水排水立管。2．會所的各功能單元采納分體式空調(diào)或商用空調(diào)，由業(yè)主自行解決,設(shè)計預(yù)留電量、插座,建筑統(tǒng)一設(shè)計室外機(jī)空調(diào)板和冷凝水排水立管。四.通風(fēng)設(shè)計1.地下汽車庫按4000M2劃分防火分區(qū)，共設(shè)置８個防火分區(qū),其中第1，2兩個防火分區(qū)采納自然通風(fēng)方式。其余每個防火分區(qū)分不設(shè)置排風(fēng)機(jī)房，排風(fēng)機(jī)房內(nèi)設(shè)有消防通風(fēng)兩用風(fēng)機(jī),平常機(jī)械排風(fēng),火災(zāi)時排除煙氣。通風(fēng)換氣次數(shù)平常為4次/ｈ,汽車出入頻率高時為6次/h。有車道或直接對外庭院的防火分區(qū)由車道或?qū)ν馔ピ鹤匀谎a(bǔ)風(fēng)，沒有車道或直接對外庭院的防火分區(qū)另設(shè)機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng),補(bǔ)風(fēng)量按換氣次數(shù)5次/h計。汽車庫排風(fēng)口設(shè)在離地2.5m以上、人員不經(jīng)常逗留的地點(diǎn)，并保持與住宅的距離大于1０米2．地下自行車庫采納機(jī)械排風(fēng)、車道或直接對外庭院自然補(bǔ)風(fēng)的系統(tǒng)，換氣次數(shù)為3次／h，排風(fēng)由建筑風(fēng)道排至室外。3.地下室變電站、配電間采納機(jī)械通風(fēng)，變電站換氣次數(shù)按消除余熱量計算,配電間按換氣次數(shù)５次/h計。４．地下水泵房采納機(jī)械通風(fēng),換氣次數(shù)為５次/h。燃?xì)庠O(shè)計本工程由都市市政液化石油氣管網(wǎng)提供氣源,供氣壓力為0．07Mｐa,每戶額定用氣量為1１.5M3/戶.月，每小時最大用氣量為0.23NM3/h。本工程燃?xì)庑r計算流量約為601NM3/h。供氣管安裝到戶。道路、廣場、停車場與綠化一.道路本項目擬建B15、１6地塊為一長條形，長軸方向?yàn)槲鞅薄獤|南,沿地塊西南側(cè)設(shè)有市政道路,從該市政道路設(shè)三條連接道路作為進(jìn)出小區(qū)進(jìn)出入口。在擬建區(qū)中段出入口設(shè)為主出入口,設(shè)連接區(qū)外市政道路和區(qū)內(nèi)的會所處區(qū)內(nèi)要緊道路(景觀)一條;在區(qū)內(nèi)的會所前設(shè)一條環(huán)形次要道路,兩端與市政道路相連接,作為兩個次出入口；區(qū)內(nèi)各建筑物之間設(shè)有相連的組團(tuán)道路,滿足商業(yè)、生活、消防等需要。道路總長35０0m，總建設(shè)面積１695０m21.要緊道路：長約10０m,寬1２m，道路面積12０0ｍ2。水泥砼路面。道路橫斷面為道路中間設(shè)有１m寬綠化景觀帶,兩側(cè)為３.5m行車道,再兩側(cè)為2m人行道（2m人行道+3.5m行車道+１綠化帶3.５m行車道+2ｍ人行道)。道路路面結(jié)構(gòu)從上到下依次為：20cm厚水泥砼,20cm2.次要道路,長約1５00m,寬7m,道路面積１0５００m2。道路路面結(jié)構(gòu)從上到下依次為：20cm厚水泥砼,2０cm3.區(qū)內(nèi)組團(tuán)道路,長約150０m，寬2-5ｍ，道路面積525０ｍ2(1)從上到下依次為：15cm厚水泥砼，１0cｍ厚級配碎石，原路基壓實(shí)。道路兩側(cè)能夠設(shè)路側(cè)石。（2)彩磚路面,道路路面結(jié)構(gòu)從上到下依次為：3ｃm厚地面裝飾彩磚,3cm厚Ｍ7.5砂漿臥底,10cm厚5%水泥穩(wěn)定層基礎(chǔ)，原土夯實(shí)。二.廣場在會所前與要緊道路連接處設(shè)一小型集散廣場,弧形,建設(shè)面積12０0m2,彩磚面層，面層結(jié)構(gòu)從上到下依次為：5cm厚地面裝飾彩磚,3ｃm厚M7．5砂漿臥底，15cm厚5