CBD商圈寫字樓市場分析

CBD商圈寫字樓市場分析

作為北京商務(wù)核心區(qū)域，CBD是甲級寫字樓出現(xiàn)較早，分布最為集中的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓云集，一直是國內(nèi)外知名企業(yè)選址的首選區(qū)域。近年來，隨著朝陽區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)，目前的CBD已經(jīng)形成了以吸引跨國公司和地區(qū)總部為重點(diǎn)，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)，以培育國際金融產(chǎn)業(yè)為龍頭，以發(fā)展現(xiàn)代文化傳媒產(chǎn)業(yè)集群的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化新模式。截至到2009年第四季度，CBD管委會相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，CBD企業(yè)地稅收入高達(dá)45.1億元。在CBD設(shè)立總部的跨國公司中，約有一半位居世界五百強(qiáng)之列。目前，入駐CBD區(qū)的機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到4799家，平均每季度增長100余家，其中外資及港澳臺企業(yè)946家，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)2895家，占到CBD總數(shù)的60%。宏觀經(jīng)濟(jì)與政策自2008年金融危機(jī)以來，寫字樓市場受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)影響巨大，CBD高端寫字樓項(xiàng)目租金水平自2008年第三季度以來持續(xù)保持下跌趨勢。對此，北京市政府自2009年第一季度開始持續(xù)頒布《朝陽區(qū)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策指南》、《關(guān)于促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎勵(lì)辦法試行》、《關(guān)于鼓勵(lì)跨國公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定實(shí)施辦法》等利好政策，對入駐CBD區(qū)域的企業(yè)進(jìn)行購房、租房資金補(bǔ)貼，大力促進(jìn)金融、服務(wù)、文化創(chuàng)意、高科技制造等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的細(xì)則》的出臺，擴(kuò)大了寫字樓市場的資金注入途徑，拉動了寫字樓市場的需求，對商業(yè)地產(chǎn)市場的回暖起到了積極的促進(jìn)作用。市場表現(xiàn)受全球金融危機(jī)影響，一向被世界頂尖企業(yè)垂青的中央商務(wù)區(qū)，正遭遇這一場前所未有的危機(jī)。出于控制成本的考慮，企業(yè)大規(guī)模的縮減辦公面積或者取消擴(kuò)張計(jì)劃，部分原本入駐于CBD區(qū)域的外資企業(yè)，紛紛遷離CDD區(qū)域，使北京其他商務(wù)區(qū)崛起的同時(shí)，讓一向作為北京商務(wù)區(qū)標(biāo)桿CBD區(qū)域備受重挫。2009年上半年，奧運(yùn)期間被擠壓的寫字樓項(xiàng)目集中上市，使得CBD地區(qū)甲級寫字樓新供應(yīng)量一路走高，2009年第一季度新供應(yīng)227.847平方米，第二季度125.745平方米，但在寫字樓需求方面，受金融危機(jī)影響，租賃需求明顯下降，導(dǎo)致2009年上半年空置率相對較高，第一季度及第二季度分別為28.83Z及27.34%，大量新增面積及較高的空置率導(dǎo)致CBD區(qū)域的寫字樓租金較2008年同期明顯下降，特別是2009年第二季度降至全年最低值196.97元/平方米/月。2009年下半年，CBD區(qū)域并沒有新項(xiàng)目入市，空置率較上半年有所下降，市場回暖現(xiàn)象顯現(xiàn)，使得一些業(yè)主信心恢復(fù)，第三季度租金價(jià)格開始有所上調(diào)，并且在第四季度較上半年相比依然保持上揚(yáng)的態(tài)勢，但鑒于市場總體供應(yīng)量依然比較大，業(yè)主在租金要價(jià)方面仍保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，第三季度及第四季度租金價(jià)格分別為215.78元/平方米/月和213.17元/平方米/月。但總體來說，自2008年第三季度開始，CBD寫字樓租金價(jià)格仍然在持續(xù)走低，第四季度較第三季度及去年同期仍環(huán)比下降1.2%，同比下降12.9%。從2008年第三季度開始，CBD區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)租金持續(xù)下滑,2009年第二季度尤其明顯，降至全年最低值196.97元/平方米/月，下半年租金價(jià)位稍有上調(diào)第四季度足跡回升至213.17元/平方米/月，但相較于同年及上一季度，同比下降12.9及1.2。市場活動根據(jù)都市廣宇的項(xiàng)目交易記錄顯示，CBD區(qū)域的寫字樓市場需求主要來來自于科技、金融、銀行、服務(wù)業(yè)等行業(yè)的搬遷和擴(kuò)張。值得注意的是，政府機(jī)構(gòu)和新成立的金融機(jī)構(gòu)推動支撐了眾多大單交易的成交。另外，在2009年第四季度，受2010年及未來的人力擴(kuò)張計(jì)劃及搬遷活動所推動。北京寫字樓市場整體呈現(xiàn)回暖跡象，其中CBD區(qū)域的吸納量較其他商圈相比最高。國內(nèi)企業(yè)的需求保持活躍的同時(shí)，來自外資企業(yè)的需求逐漸恢復(fù)，這些公司找整合并擴(kuò)張已有的辦公面積，以擴(kuò)展在華業(yè)務(wù)發(fā)展。CBD較其它商圈比較2009年第四季度，CBD區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸨冉鹑诮謪^(qū)域低21.3元/平方米/月，而空置率方面則高了13.8個(gè)百分點(diǎn)，是什么造成這樣的局面呢?都市廣宇的專業(yè)意見認(rèn)為，相較于金融街有限的供應(yīng)量，CBD區(qū)域的大量新增面積造成該區(qū)域市場供求關(guān)系不平衡，直接導(dǎo)致了空置率上升，租金下降。自2008年第三季度開始，CBD新增供應(yīng)量集中上市。截止到2009年第四季度，CBD區(qū)域的寫字樓總存量達(dá)到1.989.164平方米，金融街區(qū)域的總存量約938.659。另外，金融街總建筑面積，不算未來西擴(kuò)面積實(shí)際上是三百多萬平方米，而CBD一千多萬平米的總規(guī)劃面積則相對龐大很多。金融街的新增項(xiàng)目，在短時(shí)間內(nèi)均能被消化，這是導(dǎo)致其租金超過CBD的根本原因。市場展望回顧2009年下半年，北京寫字樓市場約有14個(gè)新項(xiàng)目落成，其中CBD區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目占了相當(dāng)一部分比例，展望2010年，供應(yīng)壓力依然很大。但全球經(jīng)濟(jì)的整體好轉(zhuǎn)使寫字樓市場也開始慢慢趨于回暖，北京市朝陽區(qū)政府頒布的一系列鼓勵(lì)，對內(nèi)資公司和外資公司都有一定程度的扶持，這些政策的效果將慢慢的體現(xiàn)出來。另外，CBD核心區(qū)中服地塊的注入，其商業(yè)金融用途的規(guī)劃，拍賣價(jià)格接近百億元的出讓將會引起地價(jià)的上漲，這將給周邊項(xiàng)目帶來強(qiáng)有力的推動，進(jìn)而出盡整體區(qū)域?qū)懽謽亲饨饍r(jià)格的上升。關(guān)于東擴(kuò)區(qū)域，朝陽區(qū)將投資70億元，規(guī)劃新增寫字樓300萬平方米。東擴(kuò)區(qū)的土地開發(fā)不會完全實(shí)施“開發(fā)商拿地一建樓一出租或出售”的模式，在土地進(jìn)行一級開發(fā)之后，會直接邀請有意向落戶的國內(nèi)外大企業(yè)提出建設(shè)方案，對樓字的高度、規(guī)模、外觀、附屬設(shè)施等進(jìn)行“量身訂做”。另外，建造全球首個(gè)“低碳商務(wù)區(qū)”是此次CBD東擴(kuò)區(qū)的目標(biāo)，不局限于傳統(tǒng)的低碳概念，即低能耗、