REITs系市場(chǎng)概覽及其配置價(jià)值

目 錄摘要： 1一、REIs簡(jiǎn)介 4二、海外REIs場(chǎng)覽 4（一美：的REIs市場(chǎng)長(zhǎng)回率觀 4（二日：洲大REs市場(chǎng)肩穩(wěn)房使命 7（三新坡00年發(fā)展速市國(guó)化出 8（四中香：輕場(chǎng)，息益高 10（五海經(jīng)：分貢獻(xiàn)要益底資多元化 11二、內(nèi)REIs場(chǎng)覽 11（一內(nèi)REIs市剛起步推正時(shí) 11（二內(nèi)REIs市與外有異？ 14（三內(nèi)REIs的置值 16免責(zé)明 20圖目錄圖表：RITs的與體較，為資關(guān)核心體可................................4圖表：國(guó)型REs總值超1.2萬(wàn)美元...........................................5圖表：至022年權(quán)類RETs比過(guò)5圖表：國(guó)EITs底資產(chǎn)蓋域泛.................................................6圖表：國(guó)EITs底資產(chǎn)交設(shè)和業(yè)區(qū)為主.....................................6圖表：期有EITs收益可觀.......................................................6圖表：RITs穩(wěn)的息分為要益源..............................................7圖表：國(guó)EITs與債相性高相而股性強(qiáng)...................................7圖表：本EITs市發(fā)展速.........................................................8圖表：-RETs以房地為主.......................................................8圖表長(zhǎng)來(lái)J-ITs合益跑股價(jià)...........................................8圖表：-RETs分益率于0Y債股股息率.....................................8圖表：01201年REIT信市復(fù)增速9圖表超過(guò)90的S-IT有外產(chǎn)9圖表：S-RIT底產(chǎn)業(yè)豐富.......................................................9圖表：-RET收指數(shù)期贏TI..................................................9圖表：-RET收指數(shù)普率于格數(shù)..........................................9圖表：-RET均息收率.1（算）9圖表香上市REIs情況覽023208...............................................10圖表：-RETs價(jià)數(shù)大數(shù)候贏生............................................10圖表香港REIs率平為.11圖表：-RETs換偏低............................................................11圖表產(chǎn)類RITs股性經(jīng)類RETs債性.....................................12圖表：020年今集臺(tái)RETs關(guān)策.............................................12圖表政部杠高企...........................................................13圖表保和構(gòu)是置RETs主機(jī)構(gòu).........................................14圖表：019年鎮(zhèn)民家資結(jié)構(gòu)...................................................14圖表經(jīng)增放利率樞行...................................................14圖表上市REIT底資產(chǎn)要交基設(shè)施..........................................15圖表各區(qū)REs平股收率................................................15圖表經(jīng)整的RTs手與票近.............................................16圖表國(guó)內(nèi)REIs份額比小...................................................16圖表：EIs市期內(nèi)手較高..................................................16圖表：022年RITs收益高權(quán)益...................................................17圖表：022年?duì)I類RETs疫沖較大...........................................17圖表國(guó)內(nèi)REIs率拆解.........................................................17圖表上首幾部收漲.........................................................18圖表機(jī)積認(rèn)購(gòu)EIT............................................................18一、RETs簡(jiǎn)介不動(dòng)投信基(RelEstateInvstmntTrst,RETs本上投資于動(dòng)的募金收益源底資提的穩(wěn)收。RIs資產(chǎn)的特性其各與體具不的義。對(duì)于原始權(quán)益人而言RTs是種效退機(jī)，能提償負(fù)、降低杠桿比例、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，將回收資金重新投入新項(xiàng)目，拉動(dòng)投資規(guī)模有效活量對(duì)于投資者而言REIs一動(dòng)性的動(dòng)投標(biāo)，能夠散資合險(xiǎn)并且得報(bào)定現(xiàn)流。我國(guó)募EITs歷較了對(duì)REIs更的認(rèn)還要鑒外市場(chǎng)驗(yàn)。圖表1：Es的參與主體多，作為投資者關(guān)注核心主體即可資料來(lái)源：上海證券交易所中信期貨研究所二、海外REITs市場(chǎng)概覽（一）美國(guó)：最大的EIs市場(chǎng)，長(zhǎng)期回報(bào)率可觀美的REs市起于1960年全規(guī)大的EIs場(chǎng)截至2022年2月市超過(guò).2億國(guó)REs按照品構(gòu)以為益型(EqityRET、型(MotgaeEIT)合(ybrdEIT)權(quán)益型REITs的底層資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，收益來(lái)源為不動(dòng)產(chǎn)的增值+派息；型REITs層產(chǎn)投房地抵貸益源為息混合型REITs則介于兩之擁部產(chǎn)權(quán)也行押款務(wù)于益型REIs有更強(qiáng)的主986年政策支下類REs的比漸升至022年末權(quán)類EIs超過(guò)5成市主我國(guó)REITs的投資也更接近于美國(guó)的權(quán)益型REIs。圖表2：美國(guó)權(quán)益型RIs市值超12萬(wàn)億美元權(quán)益類權(quán)益類T市值億元)權(quán)益類T指數(shù)權(quán)益類T數(shù)量右軸)005000500000

009年9年簽署《EIs現(xiàn)代法案》，放寬。6年《稅收改革法案》限制了EP的減稅優(yōu)惠EIs獲得稅收優(yōu)勢(shì)；放寬了EI準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。8許多小規(guī)EITs被兼并或在次貸危機(jī)中產(chǎn)209191929394959697989990919293949596979899909192939495969798990001020304050607080900010203040506070809000102資料來(lái)源Naet中信期貨究所圖表3：截至222年末，權(quán)類RIs占比超過(guò)95權(quán)益類 抵押類 混合類1090807060504030201017171173175177179181183185187189191193195197199201203205207209211213215217219221資料來(lái)源：Naet中信期貨究所美國(guó)權(quán)益型REITs的底資產(chǎn)覆蓋領(lǐng)域廣相之下我國(guó)拓展空間廣闊國(guó)層產(chǎn)基礎(chǔ)施零物宅的REs計(jì)約58當(dāng)國(guó)REs底層產(chǎn)交設(shè)和業(yè)園為計(jì)比約71。在REs點(diǎn)由國(guó)挑優(yōu)項(xiàng)報(bào)REITs發(fā)帶作近期首單純企為始權(quán)人京倉(cāng)流REITs的市售于增強(qiáng)民投信隨著RIs場(chǎng)漸熟未國(guó)EITs的層產(chǎn)仍有較的展間。圖表4：美國(guó)RIs底層資覆蓋領(lǐng)域廣泛 圖表5：我國(guó)RIs底層資以交通設(shè)施和產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主0050000

市值十億元） 占比右軸)653653278131515166420

50005000500050000

4.8

市值億元) 數(shù)量右軸)1.811.81.7405130876543210基零礎(chǔ)售設(shè)施

工醫(yī)倉(cāng)數(shù)業(yè)療庫(kù)保 健 心

其辦度木它公假場(chǎng)樓區(qū) 化

交產(chǎn)倉(cāng)能租通業(yè)儲(chǔ)源賃設(shè)園物設(shè)住施區(qū)流施房資料來(lái)源：Naet中信期貨究所 資料來(lái)源：Wid中信期貨研所回顧美國(guó)REITs的發(fā)展驗(yàn)，REITs的長(zhǎng)期收益較為可觀中股分紅貢獻(xiàn)主要收益。17-02年，富時(shí)權(quán)益類EITs指數(shù)平均綜合年化收益率達(dá)11.1過(guò)期普5斯達(dá)道斯工均指的合益RTs收益拆為息紅益和格益其價(jià)收益波較；于RIs在合中求將90分配潤(rùn)于紅因此RITs股收較穩(wěn)，長(zhǎng)期看股分為要收來(lái)。TSEaritowJTSEaritowJnsS&P0 Rsel00 adqAlEqiyRIsIndsrl22-5%-8%-0%-2%-6%3Yar0%7%3%6%7%5Yar4%9%4%9%8%1Yar7%1%9%1%1%1Yar6%8%7%9%9%2Yar9%9%9%1%9%2Yar8%7%7%7%5%3Yar9%9%8%9%8%3Yar9%1%9%1%8%4Yar1%1%9%1%9%4Yar1%1%-1%8%12021%1%-7%7%資料來(lái)源：Naet中信期貨究所圖表7：Es穩(wěn)定的股息紅為主要收益來(lái)源股息收益率() 價(jià)格收益率()平均分紅收益率7.28%12.7%平均分紅收益率7.28%12.7%40200-0-0-0172176180184188192196200204208212216220資料來(lái)源：Naet中信期貨究所美國(guó)REITs與股債相不高，作為資產(chǎn)配標(biāo)能夠分散風(fēng)險(xiǎn)。層資是地然有抗脹分風(fēng)等性相性度看美國(guó)REITs與市關(guān)約為.5-0.與市關(guān)為0.-0.對(duì)國(guó)REITs股更。圖表8：美國(guó)RIs與股債關(guān)性不高，相對(duì)而言股性更強(qiáng)相關(guān)性富時(shí)ait權(quán)益型Es納斯達(dá)指數(shù)標(biāo)普50道瓊斯指數(shù)美林企/府債券數(shù)美林MS指數(shù)表中右區(qū)域0Q4-0Q4富時(shí)Net1.000.430.230.690.030.98權(quán)益型Es納斯達(dá)指數(shù)0.54100043039000099標(biāo)普500.04051100056044040道瓊斯業(yè)指數(shù)0.63035047100036052美林企/政0.30038093025100057府債券數(shù)美林MS指數(shù)0.54044093021053100表中左區(qū)域9Q4-0Q4資料來(lái)源：Naet中信期貨究所（二）日本：亞洲大RIs市場(chǎng)，肩負(fù)穩(wěn)房地使命日本亞最行REs的（J-EI第只J-EIs于001年9月上日樓低的背下出目是了刺房產(chǎn)業(yè)展為商業(yè)地等動(dòng)提資來(lái)214年5后法律許-RETs資日本境外房產(chǎn)截至2022年12共有61只J-RIs上發(fā)，值1584萬(wàn)億日約118美元從底資類來(lái)JEITs以公業(yè)、住宅酒等地為，物設(shè)等礎(chǔ)施比約0。圖表9：日本RIs市場(chǎng)發(fā)迅速 圖表10JRIs以商業(yè)房產(chǎn)為主日本RT總市（萬(wàn)日元）

J-REIT不動(dòng)產(chǎn)種類健健其它7.5住宅14.4商業(yè)設(shè)16.0物流設(shè)19.850資料來(lái)源：J-ET中信期貨究所 資料來(lái)源：J-ET中信期貨究所長(zhǎng)期穩(wěn)定分紅可增回，若考慮分紅再投J-REITs能夠跑贏。過(guò)去十日本-REs的平分收率為38，高十國(guó)收率，比股股高2個(gè)左。利力是大的至202年12末，東證EITs全數(shù)東證EITs價(jià)指分錄得403和194203年3月31＝10這美國(guó)場(chǎng)到規(guī)一REIs定股息為主要收來(lái)。圖表11：長(zhǎng)期來(lái)看JRIs綜合收益率跑贏股價(jià) 圖表12JRIs分紅收益高于1Y國(guó)債和股票股息率資料來(lái)源：J-ET中信期貨究所 資料來(lái)源：J-ET中信期貨究所（三）新加坡：0年起發(fā)展迅速，市場(chǎng)國(guó)化出新加是洲二的IT場(chǎng)（-REs，12底總值模90億新幣（為744億元規(guī)模次日。210起，SREIs入快展階段政在收方予了分引尚未放EITs的家房企赴新市EIT，如城控、春團(tuán)至2022年2持海產(chǎn)的S-RET比過(guò)90照底資來(lái)態(tài)富多商地為益率面202年S-RIs股收達(dá)7.5交所PX口徑，21-02年平股收率為.1（測(cè)口長(zhǎng)來(lái)看-REITs全益數(shù)幅海峽報(bào)數(shù)。圖表1321-01年SRI&信托市值復(fù)合增速3 圖表14：過(guò)0的SRT持有海外資產(chǎn)SE信托總市（億加坡） 增速右)40

0 新加坡 海外 新加坡海外8504320 08504300 000 000 000 000 0 10資料來(lái)源：SPX中信期貨研所 資料來(lái)源：SPX中信期貨研所圖表15：-ET底層資產(chǎn)態(tài)豐富 圖表16SRT全收益指長(zhǎng)期跑贏S SE價(jià)格指數(shù) SE全收益數(shù)特殊健康特殊健康工業(yè)0辦公5酒店3零售0多元23

海峽時(shí)價(jià)格數(shù) 海峽時(shí)全收指數(shù)5000500000資料來(lái)源：SPX中信期貨研所 資料來(lái)源：Blobrg中信貨研究所圖表17SRT全收益指夏普比率高于價(jià)格指數(shù) 圖表18SRT平均股息益率61（測(cè)算口徑）股息收益 價(jià)格收益.6

SE價(jià)格指數(shù) SE全收益數(shù)

平均股收益 綜合收益00836100836110.4.2 0020406

yr

-20yr yr20資料來(lái)源：SPX中信期貨研所 資料來(lái)源：Blobrg中信貨研究所測(cè)算方法：價(jià)格收益由SRIT價(jià)格指數(shù)計(jì)算；綜合收益由S-ET全收益指數(shù)計(jì)算；股收益=綜合收益-價(jià)格收益。（四）中國(guó)香港：輕場(chǎng)，股息收益率高中國(guó)港EIH-RIT市較年輕起于2005年至23年2月8共市1只REI市計(jì)213港約270億元下HRIs市場(chǎng)模小股債（為市模的.5債規(guī)的7.6其領(lǐng)展產(chǎn)金家市值全場(chǎng)比4成熟場(chǎng)HREIs較大展間。H-REITs的底層資產(chǎn)種和原始權(quán)益人和內(nèi)有大區(qū)別。資產(chǎn)要香和地零售購(gòu)中字酒等業(yè)而地目前以礎(chǔ)施H-ETs原權(quán)人分為3大1香上的房企越地起國(guó)內(nèi)第只港的REIT2香的企如泓富產(chǎn)信長(zhǎng)江發(fā)起3政部門如港房委會(huì)起港個(gè)公募RE（產(chǎn)內(nèi)地EITs的始益以國(guó)為包少民。H-REITs股息收益率較但流動(dòng)性較差來(lái)不考分大多時(shí)能跑恒指數(shù)但美新驗(yàn)看，往息紅是RIs的主收來(lái)，HREIs的綜收率更。011年香上市ETs平均股息收益率為6.09，分別比恒生指數(shù)股息率、10年政府債券收益率高2.78pt和4.4pc是H-REIs場(chǎng)換率低可因配置Es的大為線金。圖表19：香港市ETs情一覽22008 圖表20HRIs價(jià)格指數(shù)多數(shù)時(shí)候跑贏恒生恒生指數(shù) 恒生I指數(shù)不含紅）香港市值(億港元香港市值(億港元股息率TM03K 領(lǐng)展房基金1544728K 冠君產(chǎn)信托2.96008K 置富產(chǎn)信托1.96305K越秀房信托金1.87680HK 匯賢產(chǎn)信托746405K 陽(yáng)光房產(chǎn)基金597111K 富豪產(chǎn)信托406816K 春泉產(chǎn)信托348908K 泓富產(chǎn)信托307521K 順豐房托271013K 招商局業(yè)房托2410合計(jì)市/均股率22771500050000500506070809000102030405060708090001020資料來(lái)源：香港交易所Wnd中信期貨研究所 資料來(lái)源：Wid中信期貨研所圖表21：港ETs股息率均為609 圖表22HRIs換手率偏低 利差 香港I平均息率 恒指換率 HE平換率恒生指股息率 1年政債收率2

.50 .4.3.2 .1070708090001020304050607080900010203資料來(lái)源：Wid中信期貨研所 資料來(lái)源：Wid中信期貨研所（五）海外經(jīng)驗(yàn)：分貢獻(xiàn)主要收益，底資多元化通過(guò)述本地區(qū)EITs的場(chǎng)覽能現(xiàn)以經(jīng)和律：1底層資產(chǎn)種豐富業(yè)地產(chǎn)占比較本家/區(qū)RIs的層產(chǎn)多零公等商地為國(guó)基礎(chǔ)施比大我目前以基設(shè)為，來(lái)在擴(kuò)空。2、高分紅貢獻(xiàn)主要收海外REITs市場(chǎng)的共性長(zhǎng)期持有回報(bào)。樣本國(guó)/區(qū)去0均REs分收率為3.8-.2，美外于價(jià)格益平比10國(guó)債政債益高3pct長(zhǎng)持通能贏股市。3REITs可分散配置風(fēng)海外REITs股性更強(qiáng)海外的動(dòng)較大，股市相度于債。4、REITs的流動(dòng)性稍弱股票，能配置REIs的多長(zhǎng)資有。二、國(guó)內(nèi)RETs市場(chǎng)概覽（一）國(guó)內(nèi)Is市場(chǎng)剛剛起步，推廣正當(dāng)時(shí)我國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模較，仍處于早期試點(diǎn)段經(jīng)過(guò)管的索，我國(guó)批9支礎(chǔ)募REITs于021年6牌上。至2023年2月8日我共市25支RI（許營(yíng)類9+類16支另有4已上市申集金共80.2元市約80.3億約12.7億元體規(guī)仍小。不同屬性的REITs對(duì)應(yīng)同的股債屬性底資產(chǎn)屬可國(guó)的REITs分產(chǎn)類許經(jīng)權(quán)。類EIs的底資是礎(chǔ)項(xiàng)目的所權(quán)經(jīng)權(quán)收以運(yùn)利為期項(xiàng)目市價(jià)置存資產(chǎn)升值間偏性許營(yíng)權(quán)REIs底資基礎(chǔ)施目特經(jīng)權(quán)，收益收費(fèi)為，期后剩價(jià)，營(yíng)移交府門偏性。圖表23：產(chǎn)類ETs偏股，經(jīng)營(yíng)權(quán)類RIs偏債性區(qū)別產(chǎn)權(quán)類RITs特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類RIs底層資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)權(quán)基礎(chǔ)設(shè)項(xiàng)目特許營(yíng)權(quán)不包括有權(quán)資產(chǎn)類別倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)區(qū)租住房商地產(chǎn)、據(jù)中等高速公收費(fèi)權(quán)市政水供氣供電水處理景區(qū)特經(jīng)權(quán)等期限土地使權(quán)剩年限剩余特經(jīng)營(yíng)限收益來(lái)源利潤(rùn)分+產(chǎn)升值利潤(rùn)分紅估值方式持有加售模式??=∑????????????11????全剩余命周模式??=∑????11????股債屬性偏股性偏債性資料來(lái)源：中信期貨研究所整理當(dāng)前國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境合進(jìn)REITs的進(jìn)一步推廣220起部出臺(tái)政策件持EITs進(jìn)步推套步善經(jīng)低地行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的222年頻繁這面證當(dāng)國(guó)內(nèi)宏環(huán)適并進(jìn)一步廣EIT，要以下個(gè)。圖表2420年至今密集臺(tái)RIs相關(guān)政策日期部門政策文件22//4證監(jiān)會(huì)、家發(fā)改委《關(guān)于推基礎(chǔ)設(shè)領(lǐng)域不產(chǎn)投信托RIs)點(diǎn)相關(guān)作的通》2/1國(guó)家改委《關(guān)做基設(shè)領(lǐng)不產(chǎn)信(T試項(xiàng)申工的知》2/7證監(jiān)會(huì)《公募基設(shè)證投基引試)》2/4上交所《關(guān)就礎(chǔ)施域動(dòng)投托E)關(guān)套務(wù)則開(kāi)求意的知》22//3國(guó)務(wù)院《十四個(gè)年規(guī)劃要》2/2國(guó)家改委《關(guān)進(jìn)步好礎(chǔ)施域產(chǎn)投信基E)點(diǎn)作通知》22//6財(cái)政部、務(wù)總局《基礎(chǔ)設(shè)領(lǐng)域不產(chǎn)投資托基(ET)試點(diǎn)收政策》2/7國(guó)家改委出實(shí)、新，實(shí)進(jìn)礎(chǔ)施Rs試點(diǎn)2/5上交、交所《公募基設(shè)證投基Rs規(guī)適指第3號(hào)新入基設(shè)項(xiàng)（行》22//5國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)步盤活量資產(chǎn)大有投資的意》2/7證監(jiān)、家改委《關(guān)規(guī)做保性賃房發(fā)行礎(chǔ)施域動(dòng)投信金Rs有工的知》2/0國(guó)務(wù)院《關(guān)印城燃管等化改造施(205)通》2/1國(guó)家改委《關(guān)做盤存資擴(kuò)有資有工的知》2/3國(guó)家改委《關(guān)做基設(shè)領(lǐng)不產(chǎn)信托金I）購(gòu)項(xiàng)申推薦關(guān)作通》2/5上交、交所《公募基設(shè)證投基Rs規(guī)適指第4號(hào)保性租?。ㄐ小?2/028國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于進(jìn)步完善策環(huán)境大力支持民間資發(fā)展意見(jiàn)》2/23央行銀監(jiān)會(huì)《關(guān)做當(dāng)金支房產(chǎn)平穩(wěn)康展作通》22/214國(guó)務(wù)院《擴(kuò)大內(nèi)戰(zhàn)略規(guī)綱要22-05年》資料來(lái)源：中信期貨研所整理其一發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REIs有助于政府部門降杠經(jīng)下周府部門加桿大建響應(yīng)增政策疊地產(chǎn)行期投司量購(gòu)地托土成進(jìn)增加性行設(shè)施EIs可到低府部門杠的決投資報(bào)期的釋放量目金而動(dòng)增量投。圖表25：政府部門杠桿率高企政府部杠桿率 地方政杠桿率 中央政杠桿率050505050-0-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-90-30-9資料來(lái)源：Wid中信期貨研所其二，REITs有助于化部分房企風(fēng)險(xiǎn)和解住問(wèn)題。隨我城進(jìn)入緩爬階房行業(yè)臨字拿-開(kāi)發(fā)銷高轉(zhuǎn)需要拿地開(kāi)-營(yíng)-輕產(chǎn)重營(yíng)轉(zhuǎn)制層我國(guó)仍缺便的出而商產(chǎn)REs供便利退渠幫盤活資低著風(fēng)同時(shí)REIs助拓住房賃場(chǎng)資道推動(dòng)住房賃場(chǎng)展改民生解住問(wèn)。其三，REITs與長(zhǎng)期資的風(fēng)險(xiǎn)收益需求相隨著國(guó)本場(chǎng)成熟和地下民門資結(jié)將漸金資產(chǎn)移以老資為代表長(zhǎng)資對(duì)定回報(bào)產(chǎn)需逐加。已市的25只RIs的戰(zhàn)略投資者和網(wǎng)下投資者中，除了原始權(quán)益人以外，保險(xiǎn)、機(jī)構(gòu)自營(yíng)、證券資管、基金管計(jì)比達(dá)5。我由速展入質(zhì)量展段長(zhǎng)來(lái)利率中樞跟經(jīng)增進(jìn)緩慢行間進(jìn)步顯RITs穩(wěn)收率引力。圖表26：保險(xiǎn)和機(jī)構(gòu)自營(yíng)是置RIs的主要機(jī)構(gòu)已上市REITs配售機(jī)構(gòu)類型占比信托,3 私募,2 銀行,1基金資管,其它,6證券資管,

原始權(quán)人,43機(jī)構(gòu)自營(yíng),資料來(lái)源：Wid中信期貨研

保險(xiǎn),17注：統(tǒng)計(jì)口徑包含戰(zhàn)略投資者和網(wǎng)下投資者，不含公眾投資者圖表2729年城鎮(zhèn)居民庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 圖表28：經(jīng)濟(jì)增速放緩，利中樞下行1年收率 G當(dāng)季) 0住房59.1金融資20.4實(shí)物資產(chǎn)79.6住房59.1金融資20.4實(shí)物資產(chǎn)79.6其它經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)汽車商鋪 0 5 10資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行中信期貨研究所 資料來(lái)源：Wid中信期貨研所（二）國(guó)內(nèi)Is市場(chǎng)與海外有何異同？1、我國(guó)REIT底層資產(chǎn)構(gòu)與海外有較大差，產(chǎn)種類有待擴(kuò)充我國(guó)市EIT的層以基設(shè)為包通基設(shè)園基設(shè)施儲(chǔ)流源設(shè)施保性賃房生態(tài)保而外場(chǎng)是以商業(yè)產(chǎn)監(jiān)主席超國(guó)RETs壇202會(huì)指出究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域”,我國(guó)有大量的優(yōu)質(zhì)業(yè)不產(chǎn)展來(lái)REs覆范有進(jìn)步大業(yè)產(chǎn)。圖表29：市ET底層資主要是交通基礎(chǔ)設(shè)施50005000500050000

421.8

市值億元) 數(shù)量右軸)191.849.057.139.0191.849.057.139.0876543210交 產(chǎn) 倉(cāng) 能 租 通 業(yè) 儲(chǔ) 源 賃 設(shè) 園 物 設(shè) 住 施 區(qū) 流 施 房 資料來(lái)源：Wid中信期貨研所2、產(chǎn)權(quán)類REITs股息率低于海外市場(chǎng)目前市募RETs層資均各區(qū)挑選申的質(zhì)目營(yíng)情況好利收穩(wěn)、具穩(wěn)的長(zhǎng)度021年市公募EITs中，特許營(yíng)類產(chǎn)類RIs的均息分為.4和24分較顯，主要底資屬差所致特經(jīng)類RIs紅包本收分；產(chǎn)權(quán)分偏估高是為權(quán)有值因市給較溢價(jià)率外國(guó)內(nèi)EIs場(chǎng)規(guī)較前為種稀資會(huì)受定估值溢價(jià)。國(guó)內(nèi)圖表30：各/地區(qū)RIs均股息收益率國(guó)內(nèi).0.0.0.0.0.0.0.0.0國(guó) 本 坡 港 類 特經(jīng)權(quán)類資料來(lái)源：Blobrgid信期貨研究所注：海外數(shù)據(jù)為21-02平均股息收益率，國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)為202年股息收益率3國(guó)內(nèi)REITs換手率高于股票，實(shí)際流動(dòng)性股接近國(guó)內(nèi)EIs換率于票與外場(chǎng)EITs手率遍于票規(guī)律不一先國(guó)分REs額處封期致通較手率分母流份此換手偏次222內(nèi)陸上了13個(gè)EIT，新REs市短內(nèi)易活推整換有售額戰(zhàn)資者多為資養(yǎng)金長(zhǎng)資解限不成交額顯影此從調(diào)整的EITs換率看，RIs市的動(dòng)與權(quán)市接。R換手率(滬深換手率(圖表31：經(jīng)調(diào)整的ETs手率與股票接近 圖表32：內(nèi)ER換手率(滬深換手率(調(diào)整后T換手率流通份額4流通份額49非流通份額,.143210資料來(lái)源：Wid中信期貨研所調(diào)整方法：REs換手率×動(dòng)份額/總份額

資料來(lái)源：Wid中信期貨研所圖表33RIs上市后短期換手率較高華夏高速 國(guó)金高速 廈門保房 北京保房 臨港產(chǎn)國(guó)君新濟(jì) 江蘇交控 安徽交控 華潤(rùn)有巢0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 1086換手率換手率20資料來(lái)源：Wid中信期貨研

上市日Tn（三）國(guó)內(nèi)Is的配置價(jià)值回顧2022年，我國(guó)公募EITs表現(xiàn)優(yōu)于權(quán)益資產(chǎn)不及商債券。022年海外期下上證數(shù)年跌15在股蹺板應(yīng)寬幣的環(huán)境202中全全漲3能危響源價(jià)強(qiáng)上。我國(guó)RIs半延了21年向的能達(dá)高點(diǎn)波向，年持波動(dòng)趨222年跌4全收指跌1總體在濟(jì)行期，REITs具一的御，現(xiàn)了其資相關(guān)低特。圖表3422年Es收率高于權(quán)益收益率中信期商品指國(guó)債中全中信中證RITs全收益中證RITs中轉(zhuǎn)上指恒指滬深創(chuàng)板科創(chuàng)2年--------上證指數(shù) 中證I收盤) 創(chuàng)業(yè)板指 恒生指數(shù) 中證轉(zhuǎn)債 中證全債 中信期商品數(shù)140130120110100900800700600202-1 202-2202-3 202-4 202-5 202-6 202-7 202-8 202-9 202-0 202-1 202-2資料來(lái)源Wid中信期貨研所疫情對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs入的沖擊更產(chǎn)權(quán)類RITs更性照市值權(quán)方分構(gòu)特許營(yíng)類產(chǎn)類RIs數(shù)雖然222幣環(huán)對(duì)母有是疫管對(duì)EITs收端造較沖尤特許經(jīng)營(yíng)類EITs主以速為疫期頻控導(dǎo)居出受收入下。綜收率看，權(quán)明優(yōu)經(jīng)權(quán)類EIT。圖表3522年經(jīng)營(yíng)權(quán)類ETs受疫情沖擊較大 圖表36：內(nèi)