CBRE-T25 中國科創(chuàng)中心租金指數(shù)

2022年第三季度-T25中國科創(chuàng)中心租金指數(shù)本季錄得145.5,環(huán)比下跌0.9%,2022年前三季度累計(jì)下跌1.2%,與同期全國寫字樓租金指數(shù)跌幅持平。-18個(gè)科創(chuàng)中心子市場本季錄得租金環(huán)比下跌，租金下跌的子市場個(gè)數(shù)與上季相同。-租賃需求持續(xù)放緩，科創(chuàng)中心整體空置率連續(xù)三季上升，本季環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至17.6%。其中，17個(gè)科創(chuàng)中心子市場錄得空置率上升，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整合影響-25個(gè)科創(chuàng)中心凈吸納量本季由負(fù)轉(zhuǎn)正，錄得2.7萬平方米。同期，科創(chuàng)中心凈吸納率錄得0.1%,低于全國寫字樓整體市場均值0.5個(gè)百分點(diǎn)。2022年上半年延期交付的項(xiàng)目于第三季度集中入市，全國寫字樓市場錄得新增供應(yīng)140萬平方米，其中過半數(shù)由華東城市貢獻(xiàn)。此外，武漢和成都的核心區(qū)位也有多個(gè)新項(xiàng)目入市。全國寫字樓凈吸納量小幅回升至55萬平方米，18個(gè)主要城市中的15個(gè)城市的凈吸納量指標(biāo)環(huán)比改善，但僅有5個(gè)城市高于去年同期。季內(nèi)，九成去化量于甲級寫字樓錄得，租戶在樓宇品質(zhì)方面的升級需求持續(xù)顯現(xiàn)。本季寫字樓新租和搬遷租賃成交量小幅放緩，但升級和擴(kuò)租交易的成交量分別環(huán)比上升56%和20%,主要受金融、科技及消費(fèi)品制造業(yè)驅(qū)動。平臺互聯(lián)網(wǎng)整合導(dǎo)致的退租情況本季有所減弱，而機(jī)器人、智能硬件、元宇宙、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)服務(wù)等子行業(yè)正在孕育新的需求動能。比租金指數(shù)(2010年第一季度為100)比租金指數(shù)(2010年第一季度為100)科創(chuàng)中心租金指數(shù)連續(xù)兩季下跌，本季環(huán)比下跌0.9%至145.5。2022年前三季度累計(jì)下跌1.2%,跌幅與同期全國寫18個(gè)科創(chuàng)中心子市場租金錄得不同程度的下跌。其中，包括杭州蔣村、未來科技城，北京望京在內(nèi)的6個(gè)科創(chuàng)中心子市場錄得超過1%的租金跌幅，主要?dú)w因于當(dāng)?shù)鼗ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)較高的占比，而頭部企業(yè)自身整合業(yè)務(wù)及對上下游企業(yè)的影響產(chǎn)生的租賃面積騰退，或者擴(kuò)張計(jì)劃擱置或取消，空置面積此外，包括北京中關(guān)村軟件園、電子城，廣州琶洲，深圳后海，杭州未來科技城，西安高新區(qū)在內(nèi)的8個(gè)科創(chuàng)中心子市但截至第三季度末，科創(chuàng)中心租金仍高出全國寫字樓平均水平9.2%。圖表4:2022年第三季度T25科創(chuàng)中心租金指數(shù)(個(gè)數(shù))(個(gè)數(shù))下降(個(gè)數(shù))3434 回科創(chuàng)中心空置率上升上半年推遲的新項(xiàng)目在第三季度陸續(xù)交付，但需求仍然緩慢，25個(gè)科創(chuàng)中心整體空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至17.6%,同比上升2.7個(gè)百分點(diǎn)?？罩寐仕揭堰B續(xù)上升三個(gè)季度，但仍低于全國寫字樓平均空置率4.7個(gè)百分點(diǎn)。17個(gè)科創(chuàng)中心子市場錄得空置率上升。其中，北京望京、上海徐匯濱江與成都金融城三個(gè)科創(chuàng)中心子市場因近期有較多新增供應(yīng)入市，空置率上升幅度均超過5個(gè)百分點(diǎn)。陸續(xù)有租戶因整合騰退面積或到期不續(xù)簽影響，北京中關(guān)村、中關(guān)村軟件園等子市場空置率也錄得3-6個(gè)百分點(diǎn)的上升?？罩寐始径茸兓?個(gè)數(shù))(個(gè)數(shù))下降(個(gè)數(shù))084+1.1百分點(diǎn)084FIGURESI世邦魏理仕T25中國科創(chuàng)中心租金指數(shù)I2022年第三季度2022年第三季度，受疫情及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整合的持續(xù)影響，全國25個(gè)科創(chuàng)中心共錄得凈吸納量2.7萬平方米，僅為去年同期的4%,但相較上一季度的負(fù)值已實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。以望京、中關(guān)村為主的8個(gè)北京科創(chuàng)中心子市場錄得凈吸納量負(fù)值，大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)基于業(yè)務(wù)調(diào)整或成本考量仍在騰退部分租賃面積。上海徐匯濱江、漕河涇，廣州琶洲，西安高新等8個(gè)科創(chuàng)中心子市場需求緩步復(fù)蘇，凈吸納量指標(biāo)小幅改善?？苿?chuàng)中心整體凈吸納率錄得0.1%,低于全國寫字樓整體市場0.5個(gè)百分點(diǎn)。在25個(gè)科創(chuàng)中心子市場可錄得的科技企業(yè)租賃成交中，領(lǐng)軍型企業(yè)擴(kuò)張意愿小幅回暖，貢獻(xiàn)13%的租賃面積，該占比環(huán)比上升12個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于去年同期9個(gè)百分點(diǎn)。三季度，平臺互聯(lián)網(wǎng)整合已近尾聲。最新召開的中共第二十次全國代表大會上提出將實(shí)體經(jīng)濟(jì)視為發(fā)展經(jīng)濟(jì)著力點(diǎn)，同時(shí)促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，其有望催生基于產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的新增長空間細(xì)分行業(yè)來看，互聯(lián)網(wǎng)+生活服務(wù)類平臺互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)租賃交易面積占比年內(nèi)仍處在縮減，前ARVR等領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)+企業(yè)服務(wù)、硬件研發(fā)和服務(wù)類企業(yè)在年內(nèi)租賃交易面積占比均有上升，前三季度累計(jì)貢獻(xiàn)租賃面積的60%,較去年同期放大26個(gè)百分點(diǎn)。我們亦觀察到，領(lǐng)軍型企業(yè)持續(xù)注資人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、新能源材料等領(lǐng)域，故此預(yù)期未來六個(gè)月，互聯(lián)網(wǎng)科技企圖表8:科創(chuàng)中心和全國寫字樓市場凈吸納率^對比圖表9:科創(chuàng)中心按科技新媒體租戶細(xì)分行業(yè)租賃面積占比分析注釋*:領(lǐng)軍型企業(yè)包括2020年中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會評測的《中國互聯(lián)網(wǎng)百強(qiáng)企業(yè)》前20位，以及CBInsights評測的《中國獨(dú)角獸企業(yè)》FIGURESI世邦魏理仕T25中國科創(chuàng)中心租金指數(shù)I2022年第三季度城市北京中關(guān)村北京奧體北京望京23.1