商業(yè)綜合體策劃全案

商業(yè)綜合體策劃全案第一章項目定位分析4第一節(jié)、項目地塊屬性分析41、項目地理位置52、項目地質(zhì)、水文、氣候情形53、項目地勢、地貌 54、項目的市政配套情形55、項目周邊都市配套情形5第二節(jié)、項目地塊SWOT分析61、優(yōu)勢62、劣勢63、機(jī)會64、威逼6第三節(jié)、項目定位71、總體定位7TOC\o"1-5"\h\z2、項目的形象定位 83、產(chǎn)品定位 84、建筑風(fēng)格定位95、目標(biāo)客戶定位106、物業(yè)治理定位11第二章項目規(guī)劃設(shè)計 11第一節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計條件11第二節(jié)、項目技術(shù)指標(biāo) 12第三節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計 131、規(guī)劃設(shè)計理念132、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想133、總平規(guī)劃設(shè)計布局要點(diǎn)144、建筑風(fēng)格設(shè)計145、豎向空間設(shè)計146、戶型設(shè)計147、景觀設(shè)計158、總平交通設(shè)計159、供電設(shè)計1510、消防設(shè)計1611、防排煙1612、結(jié)構(gòu)設(shè)計1613、給排水設(shè)計1714、通風(fēng)設(shè)計1715、報警與聯(lián)動1816、煤氣設(shè)計1817、電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項目防盜對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)1818、項目配套設(shè)施18第三章項目價格分析19第一節(jié)、住宅市場定價分析191、可類比住宅項目及參數(shù)確定192、本地塊比較價格運(yùn)算值20第二節(jié)、商業(yè)市場定價分析20第四章項目投資估算與資金籌措211、建設(shè)成本估算212、靜態(tài)總投資233、動態(tài)總投資234、資本金245、資金籌借24第五章項目銷售利潤分析251、初步產(chǎn)值利潤分析252、盈虧平穩(wěn)分析253、敏銳分析264、項目開發(fā)覺金流量表275、財務(wù)評判結(jié)論28第六章項目開發(fā)思路29商業(yè)建筑的開發(fā)思路29第一節(jié)、項目策劃291、市場調(diào)查292、項目定位策劃29第三節(jié)、項目設(shè)計30第四節(jié)、項目建設(shè)30第五節(jié)、項目推廣30第六節(jié)、項目銷售31第七節(jié)、項目招商治理31第八節(jié)、項目物業(yè)治理31結(jié)論32第一章項目定位分析第一節(jié)、項目地塊屬性分析1、項目地理位置項目位于昆明市西山區(qū)書林街，大地塊東臨停車場（規(guī)劃中玉帶河公園、盤龍江），南臨昆明三中，西臨20米規(guī)劃路，北臨15米規(guī)劃路。分析：書林街項目地處昆明老城區(qū)中心位置，以金馬碧雞坊、東寺塔、西寺塔、近日樓等名勝古跡為依靠，西臨書林街，東接青年路延長線，北近金碧路，南至環(huán)城南路；緊臨醫(yī)院、學(xué)校，周邊為寫字樓、高檔住宅區(qū)、以及以螺螄灣批發(fā)市場、雙龍商場、明通商場、云紡商業(yè)區(qū)，百盛和昆百大為核心的大型商業(yè)區(qū)。這一帶歷來是昆明都市文脈所在，金馬坊、碧雞場、忠愛坊、近日樓、東寺塔、西寺塔等體現(xiàn)昆明文化名城風(fēng)貌的仿古建筑，昭示那個地點(diǎn)一直連續(xù)著的歷史文明。而居住配套的成熟，則體現(xiàn)在五分鐘步行范疇內(nèi)分布著昆華醫(yī)院、兒童醫(yī)院、市人民醫(yī)院這些昆明的重點(diǎn)醫(yī)院。舉步可抵達(dá)家樂福、百盛、百佳、國美、昆百大等大型購物商場歷史上的書林街，設(shè)置了大量的外國駐昆機(jī)構(gòu)，如法國領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等，這一條街成了變相的租界。在書林街口是英國人開辦的“惠滇醫(yī)院”（今兒童醫(yī)院），往西是永寧清真寺。解放后，昆明市政府在書林街建立了專門多知名的學(xué)校及出版機(jī)構(gòu)。其中，與項目緊鄰的昆明三中，是昆明最好的中學(xué)之一。因此，書林街是昆明人文環(huán)境的典型代表；項目所在的盤龍江，是最早進(jìn)行整治改造的河流，其整治改造的沿江綠化，差不多行成了良好的自然環(huán)境。項目地質(zhì)、水文、氣候情形項目土地的地質(zhì)情形，從實(shí)地觀看來看，項目屬于辦公樓及舊產(chǎn)房。原有建筑的基礎(chǔ)大部分還沒有拆除。項目地處亞熱帶，氣候溫順，全年無霜期長，差不多無封凍期。分析：項目土地的地質(zhì)情形總體比較良好，沒有潛在的嚴(yán)峻地質(zhì)災(zāi)難，適合修建房屋，在施工圖設(shè)計時，應(yīng)按照地質(zhì)情形對基礎(chǔ)的形式進(jìn)行專題研究和經(jīng)濟(jì)性分析，選用即滿足安全要求又造價經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)形式。項目地處亞熱帶，氣候溫順，全年無霜期長，差不多無封凍期，對項目的冬季施工、專門是對建筑主體施工有利，對項目的施工工期可不能帶來不利阻礙。項目內(nèi)原有建筑的基礎(chǔ)、水、電、氣、通訊、排污等市政配套的埋地部分，對項目開發(fā)中的地質(zhì)勘探和基礎(chǔ)施工，都有不利阻礙。項目地勢、地貌項目地勢相對比較規(guī)整，臨街面長，項目臨建設(shè)路一側(cè)長約115米，臨二環(huán)路東二段一側(cè)長約340米，臨沙河長約69米。項目屬于辦公樓及產(chǎn)房改造，場地平坦量較大。分析：項目的地勢、地貌比較規(guī)整，對規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)都沒有不利阻礙，適合規(guī)劃建設(shè)。項目的臨街面長，在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提升項目的開發(fā)價值。項目的市政配套情形項目地處昆明市中心城區(qū)，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。項目東面臨巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交車，交通十分便利。分析：A、據(jù)項目現(xiàn)有的周邊市政配套情形，項目的水、電、氣、通訊、排污可能從書林街，巡津街兩個方一直，建議本項目在規(guī)劃設(shè)計時，比較項目兩面臨路的情形，選擇最經(jīng)濟(jì)、合適的市政配套方案。書林街是是項目通往三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)的要緊交通要道，建議項目規(guī)劃設(shè)計時，項目的主人口應(yīng)選擇在書林街上，同時，在巡津街一側(cè)設(shè)次入口。項目周邊都市配套情形由于本項目位于昆明市傳統(tǒng)的老城區(qū)，周邊、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、等設(shè)施齊全。同時，步行程20分鐘，分別可到三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)。能夠滿足現(xiàn)有社區(qū)的各類消費(fèi)需求。第二節(jié)、項目地塊SWOT分析優(yōu)勢地段優(yōu)勢：地塊位于一環(huán)路內(nèi)，是城區(qū)的優(yōu)勢地位口岸。都市配套優(yōu)勢：位于城中區(qū)，能享受到都市中心區(qū)域高度成熟、完善的都市配套；交通優(yōu)勢：臨都市主干道一一巡津街；鄰近一環(huán)路、東寺街、金碧路等都市主干道，交通十分便利；鄰近有十幾路公交車網(wǎng)絡(luò)，出行方便、快捷；景觀優(yōu)勢：項目臨近的盤龍江景觀良好；人文環(huán)境：緊靠昆明市最好的中學(xué)之 昆明三中，濃郁的人文底蘊(yùn)為項目形象借勢奠定了一定的先天基礎(chǔ)；地塊優(yōu)勢：臨街面長達(dá)115米左右，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計及后期經(jīng)營。2、劣勢2.1、項目位于昆明老城區(qū)，周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項目周圍現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是專門高。2.2、項目地塊較小，且開發(fā)條件苛刻。不利于規(guī)劃設(shè)計。2.2、項目屬于商業(yè)用地，銀行貸款首付款比例高、時刻短、利息高。3、機(jī)會城中區(qū)可供開發(fā)的土地十分稀缺，如此項目地塊差不多是罕有的“黃金寶地”；螺螄灣商圈為項目提供了，龐大的目標(biāo)客戶群體。4、威逼，項目同時面臨著市中心及一環(huán)路邊的大規(guī)模，高檔次的樓盤競爭。項目有一定的市場競爭壓力CPI連續(xù)創(chuàng)新高，銀行可能連續(xù)加息.由于，某些專門緣故。今年，昆明是的樓盤供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于客戶的需求量。如果，明年供應(yīng)量集中開釋，市場競爭的壓力將進(jìn)一步升級。第三節(jié)、項目定位總體定位建議定位以住宅為主，商業(yè)為輔。項目總體定位標(biāo)志性的高品質(zhì)人文樓盤住宅“大人物，小公館”“教育改變以后”商業(yè)24小時高品質(zhì)法式風(fēng)情街總體定位講明迎合都市的進(jìn)展節(jié)奏，提供與都市進(jìn)展進(jìn)程相匹配的高檔次住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心。歷史上的書林街，大量的外國駐昆機(jī)構(gòu)，如法國領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等。解放后，昆明市政府在書林街建立了專門多知名的學(xué)校、出版機(jī)構(gòu)、工廠、居民區(qū)。隨著昆明市都市化進(jìn)程，書林路的工廠及居民區(qū)拆遷是必定的。而書林街的文化特性，差不多深深印入昆明人的內(nèi)心。從歷史屬性和文化屬性來看，項目應(yīng)該主定位標(biāo)志性的高品質(zhì)人文樓盤；項目臨近，金碧夜市、三市街商圈、螺螄灣商圈。項目無法與三個商圈相比，可考慮商業(yè)的互補(bǔ)。三個商圈的經(jīng)營時刻有限，（螺螄灣一17：00，三市街一19：00，金碧夜市一2：00），可從時刻上來補(bǔ)償位置上的差異。結(jié)合，項目地塊的歷史屬性，項目商業(yè)定位為24小時高品質(zhì)法式風(fēng)情街。2、項目的形象定位書林街的高品質(zhì)標(biāo)志性樓盤項目形象定位講明昆明市的房地產(chǎn)開發(fā)差不多進(jìn)入品牌時代和品質(zhì)時代。消費(fèi)者消費(fèi)心理和消費(fèi)理念差不多成熟，對有品牌和高品質(zhì)的樓盤認(rèn)同度高。3、產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位文化氣息濃郁的標(biāo)志性樓盤法國式的爛漫生活情調(diào)高層公寓一純法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格的高品質(zhì)電梯公寓產(chǎn)品定位講明大型餐飲：純法國菜，（如：楓丹白露），面積約2000面；法式風(fēng)情街，法式教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：面積7000面；高品質(zhì)電梯公寓：約4棟，面積約20000面；對項目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢、位置優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、歷史優(yōu)勢，爭取項目開發(fā)的效益最大化，同時，與項目的總體定位和形象定位相匹配，因此項目定位為純法式人文高品質(zhì)樓盤。4、建筑風(fēng)格定位項目建筑風(fēng)格定位純法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格定位講明法國人以豐富的文化遺產(chǎn)而自豪，這是毋庸置疑的。法國相當(dāng)重視教育藝術(shù)和知識性討論被認(rèn)為是每天生活的一部分。不管是哥特式建筑的催人向上的精神（哥特式的大小教堂都有著高聳的尖塔和飛拱柱、鑲著彩色玻璃的大型花飾窗格。）依舊現(xiàn)代的科比西埃式建筑。（科比西埃代建筑學(xué)派的創(chuàng)始人物之一專門捍衛(wèi)以功用為主的理性都市打算。他的作品有摩天大樓、網(wǎng)狀道路系統(tǒng)、開放式空間，以及圍繞著大都市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)等）。其建筑風(fēng)格吸取和傳承了豐富的人文底蘊(yùn)文，其建筑風(fēng)格與本項目所在的區(qū)域一一昆明書林街相吻合，同時，昆明現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的項目，缺乏具有純法國建筑風(fēng)格的項目，項目的建筑風(fēng)格定位具有市場空白性機(jī)會。項目采納純法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格，不僅能夠做到項目產(chǎn)品的差異化，同時也與項目所在的都市地段區(qū)域?qū)傩院涂傮w定位、形象定位匹配。5、目標(biāo)客戶定位住宅客戶定位都市精英、都市新貴住宅客戶來源：以喜愛都市生活、在都市中心工作、生活的私營業(yè)主、自由職業(yè)者、企業(yè)中高層及外資單位的高級職員、企事業(yè)單位的中高層治理人員等高收入人群；住宅客戶背景特點(diǎn)：以28歲以上的高收入人員為要緊客戶，家庭月收入在7000元以上（未含隱性收入）為主；住宅客戶心理特點(diǎn)：喜愛都市生活、以都市中心地段來體現(xiàn)其自我價值與身份的人群。住宅客戶消費(fèi)特點(diǎn)：以二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔。大型餐飲客戶定位知名品牌的大型餐飲企業(yè)。休閑生活商業(yè)客戶定位經(jīng)營餐飲、娛樂、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者休閑生活商業(yè)客戶來源：昆明本地或長時刻在昆明的生意人、企事業(yè)單位及私營企業(yè)的高層治理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體；休閑生活商業(yè)客戶心理特點(diǎn)：講究“市場空白和填補(bǔ)性商業(yè)機(jī)會”的高投資回報性，注重現(xiàn)實(shí)經(jīng)營與以后經(jīng)營的平穩(wěn)性和投資回報周期，理性購買為主；休閑生活商業(yè)客戶消費(fèi)特點(diǎn)：以投資為主，自用或租賃用途為輔。6、物業(yè)治理定位按照項目形象、產(chǎn)品、客戶定位，需要與之匹配高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)治理，其定位為：人性化、酒店式的物業(yè)治理。第二章項目規(guī)劃設(shè)計第一節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計條件1、用地面積規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：9773.38近；代征道路面積：713.34.2、用地性質(zhì)：商業(yè)用地3、容積率：不大于3。4、建筑密度：建筑密度不大于60%。5、綠化率：不小于25%。6、建筑限高:小于30米6、建筑高度和樓間距：按昆明市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結(jié)合國家和昆明市規(guī)劃和建筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行。

7、建筑退讓紅線：按昆明市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結(jié)合昆明市規(guī)劃設(shè)計規(guī)范和建筑設(shè)計規(guī)范進(jìn)行。8、其他規(guī)劃要求:參考昆明市都市規(guī)劃條件2007（0165號）第二節(jié)、項目技術(shù)指標(biāo)按照項目的地勢條件和項目的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，經(jīng)分析，建議項目的技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積10486.72代征地面積713.34凈用地面積9773.38容積率3.0容積率建筑面積29320.14總建筑面積41320商業(yè)建筑面積9000.002層住宅建筑面積20320.14地下建筑面積12000.002層住宅戶數(shù)339604/戶住宅車位237按0.7比例商業(yè)車位90每100^0.7車位合計車位327車位需要面積5886每車位18m?地下設(shè)備用房800.00綠化率25%綠化面積2621.68總用電負(fù)荷21171.03住宅用電負(fù)荷（KW014228按6KW/戶運(yùn)算商業(yè)用電負(fù)荷90100按100W/m,運(yùn)算配套用房及設(shè)備用電100供電設(shè)備負(fù)荷1047.8按0.65的同時系數(shù)運(yùn)算樣板房裝修面積120裝修2套銷售中心800住宅每層面積360一梯6戶運(yùn)算每棟8層運(yùn)算的面積2880住宅棟數(shù)4住宅公共面積8800住宅電梯2每棟2臺商業(yè)電梯覆蓋率46%配套公廁5000配套社區(qū)用房 第三節(jié)、項目規(guī)劃設(shè)計1、規(guī)劃設(shè)計理念按照項目的總體定位和形象等定位，提出項目的規(guī)劃設(shè)計理念為：尊重地域文脈，濃郁的人文環(huán)境和自然環(huán)境結(jié)合；將人居理念、現(xiàn)代時尚的商業(yè)理念與地域文脈結(jié)合，環(huán)保與科技概念結(jié)合。以人為本，將建筑形式與環(huán)境、專門是體現(xiàn)都市風(fēng)貌的有機(jī)和諧，實(shí)現(xiàn)人、建筑與自然的和諧共生，營造舒服、文雅的居住環(huán)境和生活商業(yè)環(huán)境。以科技為先導(dǎo)，提升項目產(chǎn)品的新技術(shù)含量，建設(shè)智能化人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與人文的互融共生，引導(dǎo)入住者生活方式的改變和生活品質(zhì)的提升。以創(chuàng)新產(chǎn)品打造強(qiáng)勢的市場競爭力，對項目的建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑空間、環(huán)境特色以及項目的商業(yè)進(jìn)行廣泛學(xué)習(xí)借鑒、深入研究，提供具有個性的創(chuàng)新性住宅產(chǎn)品和商業(yè)建筑。2、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想項目的規(guī)劃設(shè)計建議聘請熟悉法國的建筑擔(dān)綱設(shè)計，將項目設(shè)計昆明市市區(qū)的標(biāo)志性項目和標(biāo)志性建筑。注重項目的位置和區(qū)域特點(diǎn)，充分尊重和利用項目特有的地勢特點(diǎn)的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。充分考慮高品質(zhì)、高端社區(qū)的景觀環(huán)境、社區(qū)心理環(huán)境、公共衛(wèi)生環(huán)境、文化環(huán)境，將“以人為本”的理念落實(shí)到平面和空間布局之中。充分考慮項目臨街面比較長的特點(diǎn)，全力打造休閑型“街鋪”。為以后商業(yè)的經(jīng)營營造良好的商業(yè)環(huán)境。3、總平規(guī)劃設(shè)計布局要點(diǎn)建議，項目規(guī)劃設(shè)計為半圍合式布局。（院落式）建筑沿紅線規(guī)劃，中間為公共休閑區(qū)。在要緊開口設(shè)計在書林街上，（人行出入口）次要開口設(shè)計在鐵皮巷上。（車行出入口）書林街和鐵皮巷交接處規(guī)劃布置為大型餐飲。兩個開口，充分考慮人行視角，全力做到所有商鋪，皆是“街鋪”4、建筑風(fēng)格設(shè)計項目建筑風(fēng)格定為法國現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以其整體的大氣風(fēng)格、從細(xì)節(jié)處體現(xiàn)的現(xiàn)代文明、色彩和材質(zhì)感表現(xiàn)項目的建筑美和品質(zhì)，同時注重空間造型。5、豎向空間設(shè)計5.1、臨街生活、休閑商業(yè)二層，成院落式布局，注重營造商業(yè)氛圍和經(jīng)營空間。5.2、住宅8層，二層以上為高品質(zhì)住宅。6、戶型設(shè)計：創(chuàng)新、人性化空間小戶型的面積，大戶型的享受?？紤]戶型的結(jié)合，（既兩套、多套的聯(lián)通）所有戶型的房間均自然采光、戶戶設(shè)置觀景休閑大陽臺，使之成為客廳和臥房的“空中花園”；客廳、主臥設(shè)計大幅落地玻璃；主衛(wèi)生間采納大尺度空間和觀景窗。設(shè)計空中庭院，建設(shè)置體生態(tài)與綠化空間，為住戶提供休息、交流、觀景的空中平臺，更人性的讓人的心靈與自然融合。7、景觀設(shè)計本項目的景觀以商業(yè)景觀為主：商業(yè)街的環(huán)境與景觀商業(yè)街的環(huán)境與景觀要緊是都市節(jié)點(diǎn)景觀、項目生活、休閑商業(yè)街景觀。都市節(jié)點(diǎn)景觀注重營造都市和商業(yè)氛圍，注重項目的都市形象和項目商業(yè)形象的塑造，注重項目品質(zhì)感召力的塑造，以參與性為主，觀賞性為輔，雕塑、硬質(zhì)景觀和綠化和諧統(tǒng)一。8、總平交通設(shè)計人車分流原則：在項目的主次出入口設(shè)計中，將人行出入與車行出入完全分開，以體現(xiàn)人性化關(guān)懷的設(shè)計思路。地下停車原則：項目的車輛按地下停車考慮，以最大限度利用地面面積建設(shè)景觀環(huán)境，提升項目的整體品質(zhì)。項目內(nèi)地面交通以人行為主，且設(shè)計成景觀道路化：幸免地面交通占地面積大、道路生硬。形成項目環(huán)形交通原則：由于項目土地面積較小，所相臨的兩條道路也比較窄。項目的車行和要緊的人行主道，形成環(huán)形交通。在項目書林街一側(cè)設(shè)計項目的人行主出入口、車行主出入口，鐵皮巷一側(cè)設(shè)計項目的車行主出次口、人行次出入口。設(shè)計項目在地下負(fù)二層設(shè)置中心配電室，設(shè)置高壓、低壓配電設(shè)施。為保證消防負(fù)荷用電要求，設(shè)一臺自備柴油發(fā)電機(jī)組,容量為300KW，市電正常時,由市電供給該區(qū)所有負(fù)荷用電，市電因故停電時,自備發(fā)電供給各消防負(fù)荷用電。10、消防設(shè)計建筑消防本項目設(shè)環(huán)形消防車道，消防車可通至每棟建筑邊（庭院內(nèi)消防車可通過綠化地面），每棟建筑均有足夠的撲救面，建筑單體內(nèi)按與其相習(xí)慣的高層建筑防火設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計。消防給排水室外消防給水：室外消防給水采納低壓制，室外消火栓間距為30—40m。按照建筑物內(nèi)各個場所的功能配置一定數(shù)量的化學(xué)滅火器材。對項目建筑內(nèi)所設(shè)的消防泵、噴淋泵、消防電梯、防排煙風(fēng)機(jī)等消防動力設(shè)備，均采納雙路電源末端自投線路設(shè)計，由低壓屏引雙回路放射式供電，一路引自應(yīng)急母線段，線路采納防火電纜，另一路引自正常線段，線路采納阻燃電纜。11、防排煙所有地下車庫均設(shè)排煙系統(tǒng)，每個防煙分區(qū)的建筑面積不超過200面,且防煙分區(qū)不應(yīng)跨過防火分區(qū)，防煙分區(qū)的劃分采納從頂棚下突出不小于0.5m的梁劃分，排煙風(fēng)機(jī)的排煙量按換氣次數(shù)不小于6次/小時運(yùn)算確定。排煙風(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙風(fēng)機(jī)。設(shè)備用房除發(fā)電機(jī)房、水泵房外均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙機(jī)的排風(fēng)量為：單只一個防煙分區(qū)時，按每方不小于10m3/h運(yùn)算,但單只風(fēng)機(jī)最小排煙量不小于7202/h;按最大房煙分區(qū)面積每方不小于120m3/h運(yùn)算。12、結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目高層住宅采納現(xiàn)澆鋼筋混凝土薄壁框架一一剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆肋梁樓板，實(shí)現(xiàn)住宅房間內(nèi)隱梁隱柱；商業(yè)建筑采納現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；基礎(chǔ)為片筏基礎(chǔ)，抗地震差不多烈度為8度，人防擬按8級人防考慮。場地內(nèi)開挖后將形成的邊坡按照實(shí)際情形分別采取適當(dāng)?shù)膿鯄π褪街ёo(hù)，確保邊坡的穩(wěn)固與安全。13、給排水設(shè)計給水水源：由市政給水管網(wǎng)提供。給水系統(tǒng)：主支管呈支狀布置，管徑DN100mm，分別從管徑DN200mm主給水管接入；各棟分別設(shè)置獨(dú)立的加壓設(shè)施。消防給水用水量：室內(nèi)消火栓401上；室外消火栓30L/S；自動噴水：26L/S；消防給水系統(tǒng)：消防用水由消防給水泵從消防貯水池吸水，內(nèi)貯初期水量15m口，室內(nèi)設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，此外在商場等公共部位增設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。排水在書林街已有規(guī)劃的都市污水管和雨水管，按照項目地勢情形，污水和雨水采取生活污水與雨水組織集中處理后，就近書林街上的市政污水管和雨水管。排水采取生活污水與雨水分流制系統(tǒng)，污水采納暗管組織排水，主管管徑為d300mm，雨水采納暗管與暗溝相結(jié)合組織排水，主管管徑d300?d600mm。設(shè)計通風(fēng)及防排煙設(shè)計地下停車庫及設(shè)備用房嚴(yán)格按規(guī)范設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)，送排結(jié)合，通風(fēng)設(shè)計參數(shù)為：地下車庫6L/H,配電間3L/H,變電間10L/H,水泵房4L/H,新風(fēng)從地面引入，經(jīng)豎井（車道）、風(fēng)機(jī)、風(fēng)道送入車庫及設(shè)備用房，排風(fēng)由排風(fēng)機(jī)房經(jīng)豎井排至屋面，風(fēng)機(jī)選用低噪聲高效混流風(fēng)機(jī)。廚房油煙氣排放為各廚房內(nèi)設(shè)排油煙機(jī)，通過變壓式共用排風(fēng)管將油煙集中高空排放。與聯(lián)動本項目在項目各個消防分區(qū)各設(shè)一套火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動操縱系統(tǒng)，各系統(tǒng)相互獨(dú)立運(yùn)行，共用一間消防操縱室，面積約20面。16、煤氣設(shè)計商業(yè)用煤氣與住宅用煤氣分別從市政煤氣主干管接入，并分別設(shè)置煤氣總閥門。住宅民用煤由市政天然氣主干管向各樓分區(qū)引入支干管，在各分區(qū)入口處設(shè)閥門井，在各個單元設(shè)置閥門開關(guān)。17、電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項目防盜對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)本項目設(shè)計電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項目防盜對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)。在設(shè)計時按照設(shè)計規(guī)范進(jìn)行設(shè)計。18、項目配套設(shè)施治理配套設(shè)施公共廁所（1座），50%物業(yè)治理用房，200近。智能系統(tǒng)電話系統(tǒng)數(shù)字電視系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與VPN數(shù)字傳輸系統(tǒng)停車場治理系統(tǒng)FAS火災(zāi)報警自動化系統(tǒng)保安、監(jiān)視系統(tǒng)包括：樓宇防盜對講與緊急呼叫系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)門禁系統(tǒng)第三章項目價格分析第一節(jié)、住宅市場定價分析市場經(jīng)濟(jì)最明顯的特點(diǎn)確實(shí)是市場競爭。按照房地產(chǎn)特有的區(qū)域市場特點(diǎn)和競爭態(tài)勢，通過“區(qū)域的同一性、消費(fèi)群體的重疊性、項目的同類

性、價格的可比性”等要緊要素，以科學(xué)的方法選取本地塊潛在競爭對手來進(jìn)行各項指標(biāo)比較，通過阻礙購買決策的不同權(quán)重來測算出本地塊的一個初步市場價格。按照市場競爭定價法對本地塊測算出的價格進(jìn)行一個科學(xué)的市場分析與修正。1、可類比住宅項目及參數(shù)確定分析本地塊的消費(fèi)輻射區(qū)域，得出在市場定價上可比較、參考的樓盤要緊有“順城、時代廣場、中央麗城、香宮國際、，其具體比較明細(xì)如下:項目權(quán)重順城時代廣場中央麗城香宮國際本地塊產(chǎn)品力地段位置151514121312交通555443都市配套101010788合計303029232523產(chǎn)品戶型1088878環(huán)境201512181312建筑形象554545創(chuàng)新533444社區(qū)配套555343物業(yè)治理544435形象力開發(fā)商品牌544434宣傳推廣543435營銷力銷售方式544445銷售服務(wù)544435合計10086808173792、本地塊比較價格運(yùn)算值項目順城時代廣場中央麗城香宮國際平均值權(quán)重（分）8680817380均價（元/人）1100010500700085009250本地塊均價79X(9250/80)=9134.00按照市場競爭定價法原則測算出本地塊的住宅均價在9100.00元/4左右；按照昆明房地產(chǎn)價格近幾年的漲幅與趨勢，在8個月后本地塊正式推出、其整個項目的整體均價在9100—9500元/4之間；但鑒于房地產(chǎn)價格受整個國民經(jīng)濟(jì)等多方面的阻礙較大，同時考慮項目要具有專門強(qiáng)的市場競爭力，因此本項目住宅均價暫定為9200元/4。第二節(jié)、商業(yè)市場定價分析臨時不考慮銷售第四章項目投資估算與資金籌措1、建設(shè)成本估算項目開發(fā)建設(shè)成本估算表費(fèi)用項目工程量單價總價建筑面積單價講明單位：m?元/m?元元/m?一、土地成本土地成本9773.386382.95623829851509.75二、三通一平1、施工用水4132082640.22、施工用電413208264023、場地平坦4132028115696028平均填土1米三、設(shè)計勘探費(fèi)用

1、方案設(shè)計費(fèi)41320301239600302、施工圖設(shè)計費(fèi)4132015619800153、園林設(shè)計費(fèi)270010270000.654、樣板房裝修設(shè)計費(fèi)120100120000.29裝修2套5、銷售中心裝修設(shè)計費(fèi)800100800001.94四、勘探費(fèi)用413202826402.00五、報建費(fèi)1、都市配套費(fèi)用413202018305320201含水電及污水2、施工圖審查費(fèi)413202826402.003、招標(biāo)費(fèi)413200.0937180.094、規(guī)劃放線費(fèi)413200.0624790.065、監(jiān)理費(fèi)4132031239603六、建設(shè)施工費(fèi)1、建筑物建安費(fèi)413201500619800001500含地下室和住宅外墻裝修2、總平工程費(fèi)用4132030123960030.003、銷售中心建設(shè)費(fèi)用80080064000015.494、樣板房裝修費(fèi)用12020002400005.8（含家具、飾品等）5、銷售中心裝修費(fèi)用80020001600003.8（含家具、飾品等）6、住宅公共部分裝修8800300264000063.899、綠化景觀費(fèi)用2700200540000139、配套公廁50.01350675001.6七、配套系統(tǒng)1、備用發(fā)電機(jī)組413201.14471051.142、項目供電系統(tǒng)1047.885088995021.54含變電、配電設(shè)備3、項目供水系統(tǒng)413200.6247920.64、消防系統(tǒng)（含通風(fēng)）4132095.4394192895.40含地下室和商場5、電梯41320381570160386、住宅弱電系統(tǒng)20320.144081280619.677、住宅強(qiáng)電系統(tǒng)20320.1470142240934.428、住宅給排水系統(tǒng)20320.144081280619.679、住宅門禁和對講系統(tǒng)3397502542506.15

10、住宅煤氣費(fèi)用3393700125430030.3611、住宅公共部分消防8800120105600025.5613、商場給排水系統(tǒng)9000.005450001.0014、商場弱電系統(tǒng)9000.008720001.7415、商場強(qiáng)電9000.00120108000026.1316、停車場治理系統(tǒng)415000060000014.54套17、商場煤氣95000450001.09100m?一個八、策劃營銷費(fèi)1、策劃、營銷費(fèi)1869452880.012002243343.4654.91約銷售產(chǎn)值的1.2%九、廣告推廣費(fèi)1、廣告公布費(fèi)1869452880.01202243343.4654.91約銷售產(chǎn)值的1.2%十、產(chǎn)權(quán)登記1、住宅產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用33980.00271200.662、商業(yè)產(chǎn)權(quán)辦理十一、其他費(fèi)用1、經(jīng)營治理費(fèi)41320124958412含對外業(yè)務(wù)費(fèi)2、財務(wù)費(fèi)用625000000.085000000121年息按8%,3、物業(yè)治理2000004.84、營業(yè)稅1869452885.70%109241026.44合計總成本166501412.94030成本構(gòu)成分析：從以上成本構(gòu)成來看：該項目的總成本為166501412.9元，建面單價合4030元/4；其中土地成本達(dá)62382985元，建面單價合1509.75元/4；土地成本外的開發(fā)成本104n8427.9元，合2520.11元/方（其中：項目前期設(shè)計、報建等成本11827021元，建面單價合286.23元/4；項目建設(shè)施工成本81448331.2元，建面單價1971.16元/4；項目策劃、推廣、銷售費(fèi)用4486686.92元，建面單價合108.58元/4；項目的開發(fā)經(jīng)營治理費(fèi)用6369114元，建面單價合154.14元/4）。2、靜態(tài)總投資綜上，本建設(shè)項目靜態(tài)總投資為161501412.9元，其構(gòu)成如下：土地成本：62382985元，占靜態(tài)總投資的38.6%；建筑安裝工程和配套系統(tǒng)：9327535.2元，占靜態(tài)總投資的57.7%；其它費(fèi)用：5855800.92元占靜態(tài)總投資的3.6%。差不多預(yù)備費(fèi)用：按500萬元運(yùn)算，占靜態(tài)總投資的3%?？偼顿Y按照本項目的具體情形，整個項目綜合貸款按6250000元的貸款運(yùn)算，貸款期限1年，年利息按8%運(yùn)算，則貸款利息為：5000000元。則項目動態(tài)總投資為166501412.9元。貸款利息占靜態(tài)總投資的3.09%,占動態(tài)總投資比例為3%。金本項目工程靜態(tài)總投資為161501412.9萬元、差不多投入土地購買資金--—元，另有項目差不多預(yù)備金--—元，占總投資的--—%,差不多滿足國家對工程建設(shè)資本金的規(guī)定要求?；I借本項目工程靜態(tài)總投資為161501412.9元，其資金來源為：自籌一元，要緊用項目前期綜合費(fèi)用.售房預(yù)付款，在項目開工四個月后，項目即可進(jìn)行銷售。各個開發(fā)分期估量在建設(shè)期銷售70%,銷售收入第一滿足用于開發(fā)建設(shè)投資，實(shí)行滾動開發(fā)。貸款額為62500000元，作為項目的建設(shè)資金。第五章項目銷售利潤分析1、初步產(chǎn)值利潤分析一、項目產(chǎn)值運(yùn)算面積銷售價格銷售額1、住宅產(chǎn)值20320.149200186945288均價2、商業(yè)產(chǎn)值9000銷售總產(chǎn)值1869452883、車位產(chǎn)值237總產(chǎn)值186945288二、項目總成本166501412.9三、項目產(chǎn)值利潤運(yùn)算1、現(xiàn)金毛利潤20443875.1毛利潤率12.29%2、所得稅33%6746478.73、凈利潤13697396.4凈利潤率8.2%2、盈虧平穩(wěn)分析以售房收入表示的盈虧平穩(wěn)點(diǎn)（BEP）分析為：設(shè)盈虧平穩(wěn)點(diǎn)的銷售收入為A,則：總投資;（A-營業(yè)稅及附加-所得稅）=1,盈虧平穩(wěn)點(diǎn)時無所得稅166501412.9元;（A-（A*5%+A*5%*7%+A*5%*3%+A*5%*4%-0）=1則運(yùn)算A為176565655.2元盈虧平穩(wěn)點(diǎn)=176565655.2元+186945288=94.44%盈虧平穩(wěn)分析表明：當(dāng)銷售收入達(dá)到94.44%時，項目能夠保本。一樣來講，項目盈虧平穩(wěn)的銷售率低于80%時，項目的風(fēng)險專門小，本項目的盈虧平穩(wěn)為94.44%,高于接近94.44%,講明在商鋪不考慮銷售的情形下,項目的抗風(fēng)險能力較弱。3、敏銳分析成本與銷售價格敏銳性分析表總成本總銷售（不變）所得稅稅后利潤稅后利潤率差不多情形171501412.91869452886746478.78697396.45%工程總成本增加5%180076483.51869452886746478.7122325.80.006%工程總成本增加10%188651554.21869452880-1706266.20工程總成本減少5%162926342.31869452886746478.71727246710.6%工程總成本減少10%154351271.61869452886746478.725847537.716.7%總銷售總成本（不變）銷售增加5%196292552.4171501412.9818107616610063.59.6%銷售增加10%205639816.8171501412.911265673.322872730.613.3%銷售減少5%177598023.6171501412.92011881.54084729.22.4%銷售減少10%168250759.2171501412.90-3250653.70上表中稅后利潤為所得稅后利潤。從上表運(yùn)算能夠看到，項目的成本增加和減少，對項目的盈利阻礙專門大，因此，項目開發(fā)過程中應(yīng)加大開發(fā)治理專門是施工治理，嚴(yán)格操縱造價，降低成本，擴(kuò)大利潤空間。項目銷售總值的增加和減少，對項目的盈利阻礙專門大，項目對造價和銷售價格專門敏銳。在項目的開發(fā)建設(shè)中，要力求降低成本，同時聘請專業(yè)的營銷策劃和廣告推廣公司，對項目進(jìn)行系統(tǒng)的策劃、包裝、推廣和營銷，以提升銷售價格，爭取利潤的最大化。貸款感性分析表總成本總銷售（不變）所得稅稅后利潤稅后利潤率差不多情形171501412.91869452885096478.810347396.36%貸款增加1千萬元172301412.91869452884832478.89811396.35.6%

貸款增加2千萬元173101412.91869452884568478.89275396.35.4%貸款增加3千萬元173901412.91869452884304478.88739396.35%項目成本分析中差不多運(yùn)罷了3千萬元的貸款。上表中稅后利潤為所得稅后利潤。從上表運(yùn)算能夠看到，每增加1千萬元貸款（貸款年利息按8%運(yùn)算，貸款周期為一年），項目利潤降低約1%，項目開發(fā)的利潤敏銳性較大，項目能夠采納前期工作和分批次銷售的策略，以貸款進(jìn)行投入，項目的后期開發(fā)利用一批次銷售收入投入的模式連續(xù)建設(shè)。4、項目開發(fā)覺金流量表 -項目現(xiàn)金流入合計24944528808年1季度08年2季度08年3季度08年4季度1貸款5000000625000002銷售收入186945288380000006000000088945288二現(xiàn)金流出166501412.91開發(fā)建設(shè)投資160409002.96250000029372700.939163601293727012貸款利息500000050000002營業(yè)稅及附加10924102128003360005436103所得稅006746478.74歸還貸款62500000四折舊凈現(xiàn)金流量（稅前）00-6250000008414499.1020500399054028977累計凈現(xiàn)金流量（稅前）-54085500.9-33585101.920443875五凈現(xiàn)金流量（稅后）-625000008414499.12050039936199414累計凈現(xiàn)金流量（稅后）-54085500.9-33585101.91397396六凈現(xiàn)值（稅前）-625000008414499.11962324051717217七累計凈現(xiàn)值（稅前）凈現(xiàn)值（稅后）-62500000-54085500.98414499.1-34462260-196232401725495734650535累計凈現(xiàn)值（稅后）-62500000-54085500.9-34462260111560821按照上表運(yùn)算：稅前全部投資凈現(xiàn)值:17254957元；稅后全部投資凈現(xiàn)值:11560821元；全部投資投資回收期：12個月（如果，2007年底完成整地）;一樣情形下，只要項目投資的凈收益現(xiàn)值大于1,投資項目在經(jīng)濟(jì)上確實(shí)是可行的，本項目稅前全部投資凈現(xiàn)值為17254957元，稅后全部投資凈現(xiàn)值為11560821元，均遠(yuǎn)大于1,講明項目在財務(wù)上的風(fēng)險專門小。項目估量開發(fā)期為1年，銷售收入期為9個月。由于項目開發(fā)建設(shè)的時刻和銷售收入期較短，且項目產(chǎn)品以全部銷售為主，只要項目按預(yù)期目標(biāo)銷售，項目開發(fā)的現(xiàn)金流就會有充分保證。5、財務(wù)評判結(jié)論本項目工程靜態(tài)總投資為161501412.9元、動態(tài)總投資為166501412.9元，總銷售值為186945288元（未運(yùn)算地下室銷售值），除回收建設(shè)投資外，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售營業(yè)稅后利潤（毛利潤）20443875.1元，營業(yè)稅后投資利潤率為：12.29%。能夠?qū)崿F(xiàn)銷售稅后利潤（凈利潤）13697396.4元，稅后投資凈利潤率為：8.2%。項目的盈虧平穩(wěn)分析表明：項目的抗風(fēng)險能力專門弱。項目的敏銳分析表明，工程造價的增加和銷售收入的提升對項目經(jīng)濟(jì)效益阻礙比較明顯，項目建設(shè)貸款對項目經(jīng)濟(jì)效益阻礙較弱。項目的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)金流分析表明：本項目稅前全部投資凈現(xiàn)值為17254957元，稅后全部投資凈現(xiàn)值為11560821元，均遠(yuǎn)大于1,講明項目在財務(wù)上的風(fēng)險專門小；同時，只要項目按預(yù)期目標(biāo)銷售，項目開發(fā)的現(xiàn)金流就會有充分保證，且全部投資投資回收期為1年。財務(wù)分析評判表明項目的經(jīng)濟(jì)效益可行。第六章項目開發(fā)思路按照本報告對項目的總體形象定位為高端、品牌的標(biāo)志性物業(yè)，獨(dú)具建筑風(fēng)格和特色的地標(biāo)性建筑。產(chǎn)品要緊為高品質(zhì)高層住宅、代表性餐廳、生活與休閑商業(yè)、車庫等。因此，項目的策劃、設(shè)計、開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營治理必須整合頂尖的專業(yè)團(tuán)隊，充分借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)和建筑理念、先進(jìn)的工程技能和先進(jìn)的建筑裝飾材料，才