淺談項目開發(fā)中的金融工具

淺談項目開發(fā)過程中的金融工具資金部李波2015年10月國家及集團金融政策第一部分集團金融結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀第二部分各種金融工具展示第三部分金融工具組合的案例第四部分國家金融政策資本市場政策放開融資成本持續(xù)走低債券：2015年1月，證監(jiān)會修訂債券發(fā)行規(guī)章：放寬境內(nèi)債券發(fā)行主體限制，擴大至所有公司制法人豐富債券發(fā)行方式，全面建立非公開發(fā)行制度增加債券交易場所（機構(gòu)間私募產(chǎn)品報價與服務(wù)系統(tǒng)和證券公司柜臺）簡化審核流程等股票：上半年股市火爆，189家上市公司進行定向增發(fā)央行四次降準降息國家金融政策金融機構(gòu)資金富余9月末人民幣存款余額133.73萬億元，同比增長12.6%,貸款余額92.13萬億元，同比增長15.4%，存貸差41.6萬億，存貸比68.89%。國家金融政策企業(yè)融資情況：融資方式多元、轉(zhuǎn)向發(fā)債VS融資成本走低8月銀行貸款平均成本約為6.37%，環(huán)比與7月基本持平。8月信托平均成本約為9.22%，環(huán)比7月收窄0.29個百分點。8月委貸平均成本約為7.33%，環(huán)比7月下降3.01個百分點。碧桂園，8月，3年期60億，票面利率4.2%，利率低至同期限銀行貸款的8折。萬科，9月，5年期50億，票面利率3.50%，創(chuàng)新低并低于收益率為3.54%左右的五年期國開債。遠洋，10月，6年期20億，票面利率3.85%；10年期30億，票面利率4.76%。大規(guī)模發(fā)債國家金融政策人民幣貶值預(yù)期已經(jīng)形成，進程取決于國家政策，年內(nèi)預(yù)期穩(wěn)定在6.45左右，中期目標預(yù)期在7.0。國家金融政策小結(jié)保障GDP穩(wěn)健增長，政策持續(xù)寬松機遇人民幣預(yù)期貶值，匯率風險劇增風險楊志成珠海近3萬元一平米售價，地價近1.8萬元，利潤3千米/平方米，10%的利潤地價與利潤比是1/6三四線城市，地價120萬/畝，利潤20萬/畝也是1/6時間也快得多。個人理解：集團強調(diào)最少資金投入換取最大的回報集團金融政策集團金融政策一定要半年資金周轉(zhuǎn)1次1年周轉(zhuǎn)2次不存貨2個月有新的一批貨出售提前做好準備，今天賣好樓，明天打樁個人理解：集團強調(diào)資金最快速度周轉(zhuǎn)來換取最多的利潤集團金融政策最少投入最大回報最快速度最多利潤成就共享機制同心共享機制金融政策總結(jié)成就共享，利用國家政策機遇，再次規(guī)模發(fā)展同心共享，做一個成一個，保障資金風險落地國家及集團金融政策第一部分集團金融結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀第二部分各種金融工具展示第三部分金融工具組合的案例第四部分13集團資產(chǎn)結(jié)構(gòu)圖（以下數(shù)據(jù)截止9月30日）集團總資金來源1,407億(股東投入604億、借款803億)房產(chǎn)板塊757億（54%）國內(nèi)673億（48%）國外84億（6%）配套板塊324億（23%）酒店166億（12%）建安98億（7%）其他60億（4%）集團層面110億（8%）亞運城等對外投資31億（2%）集團管理平臺待攤費用(含總部大樓建造費)79億（6%）銀行存款216億（15%）含境外未攤銷利息注：①騰越等建安公司與項目間的很多合同未結(jié)算，國內(nèi)地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)實際占用比673億要多；②其他包括物業(yè)、樓巴、綠化、土地競買保證金、合并報表利潤差異等。14集團融資結(jié)構(gòu)圖（以下數(shù)據(jù)截止10月22日）集團融資分布圖856億，成本6.5%境內(nèi)（57%）481億，成本6.33%開發(fā)貸（36%）307億，成本6.42%公司債（7%）60億，成本4.35%委貸（5%）41億，成本7.9%其他（9%）73億，成本6.9%境外（37%）315億，成本6.28%高息債（24%）203億，成本7.51%境外銀團（8%）72億，成本3.62%境外馬來（3%）24億，成本5.74%境外香港（2%）16億，成本3.41%表外（7%）60億，成本9.22%永續(xù)債（3%）27億，成本11.02%供應(yīng)鏈銀承（1%）9億，成本4.25%供應(yīng)鏈商票（1%）8億，成本5.15%其他（2%）16億，成本10.9%國家及集團金融政策第一部分各種金融工具展示第三部分集團金融結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀第二部分金融組合應(yīng)用案例第四部分不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)表內(nèi)融資：1、土地融資2、眾籌寶3、并購貸款4、夾層融資表外融資：5、地產(chǎn)基金6、明股實債純債模式：碧桂園項目公司銀行信托/資管計劃歸還股東借款監(jiān)管例如：帕拉丁對接外部融資渠道，收取部分手續(xù)費，綜合成本為貸款利息+融資手續(xù)費，期限1年，成本7.5%-8%。使用范圍：承接低風險資金，主要適用于三，四線拿地不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)表內(nèi)融資：1、土地融資2、眾籌寶3、并購貸款4、夾層融資表外融資：5、地產(chǎn)基金6、明股實債并購貸款：由銀行向并購方發(fā)放用于支付并購交易價款的貸款，并購方必須是境內(nèi)企業(yè)或其控股公司。貸款金額不可以超過總費用的60%，期限不可以超過5年。優(yōu)點：1、可操作貸款的并購行為較多，包括受讓現(xiàn)有股權(quán)、認購新增股權(quán)、收購資產(chǎn)以及承接債務(wù)等四種并購方式2、可以緩解并購類項目啟動資金的壓力3、并購貸款為長期貸款，可調(diào)節(jié)我司的債務(wù)結(jié)構(gòu)局限性：1、一般要總行審批，流程較長2、利率和擔保條件一般比其他貸款高使用范圍：大型并購及收購項目不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)表內(nèi)融資：1、土地融資2、眾籌寶3、并購貸款4、夾層融資表外融資：5、地產(chǎn)基金6、明股實債夾層融資：夾層融資(MEZZANINEFINANCE)是介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式，實現(xiàn)高杠桿拿地。是一種無擔保的長期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對融資者的權(quán)益認購權(quán)。夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間，投資者的目標回報率是20%～30%。運作模式：XX專項/信托集合資金信托計劃碧桂園集團地產(chǎn)基金碧桂園項目公司（股東借款+注冊資本）（股東借款+注冊資本）不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)表內(nèi)融資：1、土地融資2、眾籌寶3、并購貸款4、夾層融資表外融資：5、地產(chǎn)基金6、明股實債此模式難點：為了達到出表，成為表外融資，設(shè)計了復(fù)雜的股權(quán)架構(gòu)，在股權(quán)上顯示為同股同權(quán)不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)表內(nèi)融資：1、土地融資2、眾籌寶3、并購貸款4、夾層融資表外融資：5、地產(chǎn)基金6、明股實債此模式難點：為了達到出表，成為表外融資，資金方必須要選擇小股操盤，或者抽屜協(xié)議。不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)表內(nèi)融資：1、土地融資2、眾籌寶3、并購貸款4、夾層融資表外融資：5、地產(chǎn)基金6、明股實債地產(chǎn)基金有股權(quán)要分紅可峰值有權(quán)利退出無剛性分紅有波動名股實債無股權(quán)無分紅杠杠低無權(quán)利剛性退出固定收益vs不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)1、開發(fā)貸2、工程保函3、施工方融資4、商業(yè)匯票5、P2P運作模式：A項目承建商銀行2、簽署施工合同1、根據(jù)申請材料，核定授信額度4、核實合同、發(fā)票等相關(guān)文件，辦理保理后融資放款5、到期付款提示6、貸款到期還款3、進行建筑施工并開具發(fā)票轉(zhuǎn)讓方式：分為“買斷”和“不買斷”，買斷即是：銀行直接找開發(fā)商回收本息，承建商不承擔還本付息的義務(wù)；不買斷則是：銀行優(yōu)先找開發(fā)商回收本息，若一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題，則銀行有權(quán)力向承建商還款；利息成本：可由開發(fā)商直接承擔或承建商承擔（可通過建筑發(fā)票轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商）。優(yōu)點：1、繞開房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策問題，從較難融資的民營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而用國企背景的建筑公司融資。2、不增加表內(nèi)融資，優(yōu)化資產(chǎn)負債表。3、利息通過建筑發(fā)票轉(zhuǎn)嫁，做大成本，可以抵扣土增稅，較銀行開發(fā)貸款優(yōu)惠。不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)1、開發(fā)貸2、工程保函3、施工方融資4、商業(yè)匯票5、P2P商業(yè)匯票：以銀行之外的公司為出票人，以銀行或者其他公司等為付款人（即承兌人）的匯票。票據(jù)貼現(xiàn)：指票據(jù)持有人通過非貿(mào)易的方式取得商業(yè)匯票，并以該票據(jù)向銀行申請貼現(xiàn)套取資金，實現(xiàn)融資目的。票據(jù)貼現(xiàn)相當給予施工一個資金來源，對于我方來講，延緩了資金流出，相當于占用了施工方的部分資金。貼現(xiàn)率與市場利率相關(guān)，如無需我方承擔貼現(xiàn)利息的情況下，使用商業(yè)匯票是一種有效的融資方式。騰越公司銀行供應(yīng)商申請銀行授信②開票④到期付(還)款③貼現(xiàn)不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)1、開發(fā)貸2、工程保函3、施工方融資4、商業(yè)匯票5、P2P運作模式：核心企業(yè)下屬子公司核心企業(yè)p2p平臺第三方

資金托管投資者代償承諾承諾到期兌付在線融資應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布在線投資返還投資款上游供應(yīng)商例如：道口貸，匯理財不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)1、VIP購房通2、首付&分期貸3、首付寶4、匯團寶5、教育基金6、車位寶運作模式：優(yōu)點:1、提前鎖定意向客戶、促進后期房產(chǎn)銷售，同時回籠部分資金；2、投資人獨享理財高收益、優(yōu)先購買資格、購房高折扣三重VIP權(quán)益使用范圍：開盤前6個月，鎖定客戶資源為主不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)1、VIP購房通2、首付&分期貸3、首付寶4、匯團寶5、教育基金6、車位寶運作模式：小貸金融/匯聯(lián)碧桂園項目公司購房客戶還本付息替客戶付款應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓碧桂園提供擔保優(yōu)點：1、首付減半、降低銷售門檻，促進銷售；2、回避我司墊付首付款的法規(guī)風險；缺點：1、低質(zhì)量客戶容易導致違約，我司承擔風險不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)1、VIP購房通2、首付&分期貸3、首付寶4、匯團寶5、教育基金6、車位寶運作模式：優(yōu)點：1、客戶在買房同時，還能獲取收益，增加銷售賣點缺點：1、變相分期付款，拉長回款時間不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)1、VIP購房通2、首付&分期貸3、首付寶4、匯團寶5、教育基金6、車位寶運作模式：管理人（如：匯聯(lián)）客戶車位寶投資產(chǎn)品**項目公司管理認購支付收益股權(quán)投資代扣租金對于公司：車位出售與“租”相結(jié)合，為客戶提供更多選擇；盤活固定資產(chǎn)，形成低成本資金池；目前車位存貨巨大，建議對于銷售不好的樓盤車位大力推廣車位貸、車位寶。對于客戶：投資理財；獲得車位使用權(quán)；具有優(yōu)先續(xù)租車位權(quán)利；無需一次性投入成本而無返還；退出方式靈活。1.公司與客戶簽署《車位租賃協(xié)議》，車位的租金則來自于車位寶投資收益的劃扣。投資平臺與客戶簽訂《股權(quán)投資服務(wù)協(xié)議》。2.客戶在投資平臺上購買此股權(quán)類投資產(chǎn)品，即車位寶，獲取收益，且享受免費車位（部分投資收益可作為租金直接代客戶支付給項目公司），優(yōu)先選購車位（如果允許），優(yōu)先車位續(xù)租等權(quán)利，同時可參與抽獎活動；3.投資平臺將上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓給匯聯(lián)，匯聯(lián)獲得融資款；4.匯聯(lián)通過股權(quán)投資方式投資于碧桂園項目公司，形成股權(quán)；項目公司支付投資回報給匯聯(lián)，此投資回報包含客戶投資收益（扣除租金后）和匯理財平臺費。不同階段的金融工具拿地環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)1、業(yè)主貸2、裝修貸3、物業(yè)寶運作模式：優(yōu)點：1、對于客戶來說，免物業(yè)費，還有理財收益缺點：1、擔保責任問題，P2P公司誠信問題國家及集團金融政策第一部分各種金融工具展示第三部分集團金融結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀第二部分金融組合應(yīng)用案例第四部分金融組合建議拿地環(huán)節(jié)入住環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié)拿地環(huán)節(jié)：早策劃，多途徑，慎選擇建設(shè)環(huán)節(jié)：低成本開發(fā)貸銜接，保函置換，施工方融資補充銷售環(huán)節(jié)：多產(chǎn)品支持，自主決策，按需組合入住環(huán)節(jié)：合縱連橫，整合資源，個性化定制金融組合應(yīng)用案例-清溪項目總貨值共13.53億，開盤推貨11.31億，推貨率84%，凈利潤率17%開盤當天認購10.13億；推貨去化率達90%（按金額）、88%（按面積）開盤三天認購10.22億；推貨去化率達90%（按金額）、90%（按面積）截止當前推出貨量已清盤。技術(shù)經(jīng)濟指標總占地面積（畝）110.8土地單價（萬/畝）