山西2015年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：測(cè)算中的其他有關(guān)問(wèn)題考試題

山西省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：測(cè)算中的其他有關(guān)問(wèn)題考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商，所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴(kuò)大，那么他應(yīng)當(dāng)進(jìn)行—登記。A.轉(zhuǎn)移登記B.變更登記C.先進(jìn)行變更登記再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記D.先進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記再進(jìn)行變更登記2、—要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。評(píng)估出的價(jià)格如果不夠合理，必然會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也會(huì)有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)名譽(yù)和權(quán)威性。A.合法原則B.公平原則C.替代原則D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則3、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于_。A.是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值B.是否考慮本金的時(shí)問(wèn)價(jià)值C.是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值D.采用名義利率還是實(shí)際利率4、用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲=1480+80i,乙類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙=1500+60i，則該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)潛力相比—。A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比5、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，“城市化”屬于_。A.社會(huì)因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素6、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為15萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%,收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。375750214.3166.77、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為。A：存量+新開(kāi)發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量B：存量+新開(kāi)發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C：存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量一拆毀量D：存量+新增竣工量一拆毀量E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是.【2005年考題】A：路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B：路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C：運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、某大廈總建筑面積10000m2,房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元.某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m.如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為.【2005年考題】A：2.4%B：3.0%C：3.8%D：7.2%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)—登記。A.他項(xiàng)權(quán)B.轉(zhuǎn)移C.初始D.變更11、估價(jià)對(duì)象土地2004年的純收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2005年到2009年各年純收益分別為510萬(wàn)元、550萬(wàn)元、580萬(wàn)元、600萬(wàn)元、650萬(wàn)元，該土地剩余經(jīng)濟(jì)壽命無(wú)窮大，該類土地的報(bào)酬率為8%,則用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化法計(jì)算的該房地產(chǎn)2005年1J1日的收益價(jià)格為。A：6866萬(wàn)元B：6713萬(wàn)元C：7161萬(wàn)元D：7661萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時(shí)，應(yīng)采用的做法。A：防潮B：防潮與排水相結(jié)合C：卷材防水D：鋼筋混凝土防水E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算，表述錯(cuò)誤的是。A：用地面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項(xiàng)地類面積的測(cè)算B：房地產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算C：用地面積測(cè)算以丘為單位進(jìn)行D：房屋面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、按照原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》，以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，房地產(chǎn)估價(jià)總額在100萬(wàn)元以下的累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為。A：5%。B：2.5%C：1.5%D：0.8%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、根據(jù)權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)移性，可分為_(kāi)。A.財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)B.支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)和提高效率權(quán)C.絕對(duì)權(quán)和相對(duì)權(quán)D.專屬權(quán)和非專屬權(quán)16、2002年某房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)年應(yīng)納稅所得額為99872元，應(yīng)按_計(jì)征企業(yè)所得稅。12%18%C.27%D.33%17、房地產(chǎn)投資信托不包括的類型是_。A.經(jīng)營(yíng)型B.權(quán)益型C.抵押型D.混合型18、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2,建筑面積為1400m2,現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。A.50250C.300D.35019、某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積為92m2,使用面積為80m2,每平方米使用面積的價(jià)格為3000元/m2,則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為—元。A.2400B.2580C.2607D.276020、某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125面，套內(nèi)墻體面積為20面,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25近。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為元/近。A：1667B：1765C：1875D：2000E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%,那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。112.5155.6C.144.6D.132.422、居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看和安寧程度。A：周圍環(huán)境狀況B：繁華程度C：臨街狀況D：附近是否有礦產(chǎn)資源E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是一萬(wàn)元。A.13.215.919.5D.20.424、物業(yè)管理實(shí)施原則是。A：業(yè)主公約的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合B：業(yè)主大會(huì)的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合C：業(yè)主委員會(huì)的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合D：業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、房產(chǎn)分戶圖是在的基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì)圖。A：地籍圖B：宗地圖C：房產(chǎn)分幅圖D：房產(chǎn)分丘圖E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、某市2010年新開(kāi)工的房屋建筑面積為100萬(wàn)m2,2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2,2010年竣工的房屋建筑面積為70萬(wàn)m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為一年。1.41.9232、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有。A：資產(chǎn)負(fù)債表B：投資計(jì)劃與資金籌措表C：借款還本付息估算表D：資金來(lái)源與運(yùn)用表E：損益表3、某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5%,經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30%,抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為萬(wàn)元。A：330B：450C：650D：700E：借款合同4、銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于風(fēng)險(xiǎn).（2006年試題）A：信用B：管理^法律D：操作E：借款合同5、當(dāng)某宗房產(chǎn)有限年期的價(jià)格分別是VN,和Vn且報(bào)酬率為零時(shí)，Vn=（）。A.AB.BC.CD.D6、反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總體在某一時(shí)點(diǎn)上的狀況指標(biāo)被稱為（）。A.時(shí)點(diǎn)指標(biāo)B.相對(duì)指標(biāo)C.時(shí)期指標(biāo)D.平均指標(biāo)7、有A、B、C三個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權(quán)重為f1、f2、￡3,此三者的大小關(guān)系應(yīng)為_(kāi)。f1<f2<f3f1>f2>f3f1=f2=f3D.無(wú)關(guān)8、李某購(gòu)買了A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的住房一套，因質(zhì)量問(wèn)題與開(kāi)發(fā)公司發(fā)生了質(zhì)量糾紛。如果李某在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，這里的“交付使用”之后是指_。A.未辦理交付使用手續(xù)之前B.辦理了交付使用手續(xù)之后C.房屋所有權(quán)證辦理之前D.房屋所有權(quán)證辦理完畢之后9、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的業(yè)主達(dá)到_%以上，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。1015202510、城市用地包括以下等10大類。A：居住用地B：工業(yè)用地C：社會(huì)用地D：道路廣場(chǎng)用地E：市政公用設(shè)施用地11、城市規(guī)劃管理中的報(bào)建審批管理程序依次是_。A.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證B.核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)D.核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證12、2007年上半年，A市住房平均價(jià)格為3600元/m2,B市住房平均價(jià)格為4800元/m2,則A、B兩市2007年上半年住房平均價(jià)格的比較相對(duì)指標(biāo)等于_。60%70%75%80%13、合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價(jià)活動(dòng).合法權(quán)益應(yīng)包括等方面。A：合法交易B：合法產(chǎn)權(quán)C：合法使用D：合法處分E：合法建設(shè)14、由于寫(xiě)字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng)，在租約中一般都要包括。A：租金調(diào)整條款B：代收代繳費(fèi)用條款C：裝修費(fèi)用條款D：折讓優(yōu)惠條款E：借款合同15、目前我國(guó)的社會(huì)保險(xiǎn)主要有等。A：政策性保險(xiǎn)B：出口信用保險(xiǎn)C：社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)D：勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)E：失業(yè)保險(xiǎn)16、超額利潤(rùn)有以下三種。A：創(chuàng)新利潤(rùn)B：風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)C(jī)：壟斷利潤(rùn)D：正常利潤(rùn)E：平均利潤(rùn)17、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是_。A.抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人B.在建工程抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》C.因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)保或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足D.抵押人一旦死亡，抵押權(quán)隨之終止18、預(yù)期原理是一等估價(jià)方法的理論依據(jù)。A.市場(chǎng)比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法E.路線價(jià)法19、土地使用權(quán)的出讓方式中，—適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。A.招標(biāo)方式B.拍賣方式C.協(xié)議出讓D.掛牌轉(zhuǎn)讓20、成功的房地產(chǎn)租售一般包括_。A.為使?jié)撛诘馁?gòu)買者或租戶了解物業(yè)狀況而進(jìn)行的宣傳溝通階段B.就有關(guān)價(jià)格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段C.不毀其雙方的利益，做到公平交易D.把握全過(guò)程的信息，掌握全局E.雙方協(xié)商一致后的簽約階段21、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)B(niǎo).規(guī)劃設(shè)