2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理強(qiáng)化訓(xùn)練試卷A卷附答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理強(qiáng)化訓(xùn)練試卷A卷附答案單選題（共50題）1、對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】A2、下列開(kāi)發(fā)商定價(jià)法不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.價(jià)值定價(jià)法D.隨行就市定價(jià)法【答案】C3、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯(cuò)誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃【答案】B4、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年（）現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A.凈現(xiàn)金流量B.累計(jì)凈現(xiàn)值C.凈收益D.內(nèi)部收益【答案】A5、（）是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)【答案】C6、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【答案】A7、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進(jìn)步【答案】A8、某寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫(xiě)字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D9、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】D10、下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)體系中靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.銷售利潤(rùn)率D.靜態(tài)投資回收期【答案】D11、某市2010年新開(kāi)工的房屋建筑面積為100萬(wàn)m2，2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2010年竣工的房屋建筑面積為70萬(wàn)m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為()年。A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】B12、財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C13、以下各項(xiàng)中，不屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開(kāi)發(fā)狀況和地上物狀況【答案】B14、購(gòu)買(mǎi)者對(duì)其購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺(jué)性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購(gòu)買(mǎi)者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資【答案】C16、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，存貨為1200萬(wàn)元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D17、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是（）。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)D.通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布【答案】B18、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率為（）。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】B19、在房地產(chǎn)資本市場(chǎng)中，上市發(fā)行股票融資渠道屬于（）。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開(kāi)權(quán)益融資D.公開(kāi)債務(wù)融資【答案】C20、如果開(kāi)發(fā)商將建成的物業(yè)用于長(zhǎng)期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對(duì)租戶的吸引力，延長(zhǎng)其（），進(jìn)而達(dá)到理想的租金回報(bào)和使物業(yè)保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經(jīng)濟(jì)壽命【答案】D21、投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和()。A.詳細(xì)研究B.粗略研究C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究D.建設(shè)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究【答案】C22、在進(jìn)行費(fèi)用估算時(shí)，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的（）估算。A.3%～5%B.5%～8%C.2%～7%D.2%～3%【答案】A23、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)股票B.購(gòu)買(mǎi)商鋪C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)債券D.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券【答案】B24、下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性【答案】A25、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價(jià)格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格【答案】C26、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為18%，年租金增長(zhǎng)率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C27、對(duì)于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤(rùn)通常是物業(yè)（）的一個(gè)百分比。A.有效毛收入B.凈經(jīng)營(yíng)收入C.潛在毛收入D.稅后現(xiàn)金流量【答案】A28、某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預(yù)測(cè)銷售量為（）萬(wàn)臺(tái)。A.102B.120C.108D.88【答案】C29、建筑使用中，人群的活動(dòng)、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載，屬于（）。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】C30、某投資者于2013年1月以1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)：購(gòu)買(mǎi)資金中的500萬(wàn)元為年利率7%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款；2014年該寫(xiě)字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬(wàn)元，且市場(chǎng)價(jià)值增加5萬(wàn)元；在考慮增值收益的情況下，2014年該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D31、市場(chǎng)定位通常要遵循的步驟是（）。A.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略B.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位C.企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略-識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)-企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位【答案】A32、財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C33、某城市規(guī)劃將火車(chē)站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D34、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來(lái)3年年初回收額分別是100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬(wàn)元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C35、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由（）負(fù)責(zé)。A.開(kāi)發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位【答案】D36、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為（）。A.超額利潤(rùn)B.投資回報(bào)C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬【答案】D37、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸于法律所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.比較風(fēng)險(xiǎn)D.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)【答案】B38、當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.費(fèi)用現(xiàn)值法D.內(nèi)部收益率法【答案】C39、在房地產(chǎn)投資的“購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.購(gòu)買(mǎi)成本B.土地取得費(fèi)用C.裝修費(fèi)用D.運(yùn)營(yíng)成本【答案】B40、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷售收入為4500萬(wàn)元，銷售稅金及附加為248萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為（）。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％【答案】D41、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A42、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買(mǎi)者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D43、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是（）。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)D.通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布【答案】B44、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式中，最常用的是（）。A.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算B.資本支出預(yù)算C.長(zhǎng)期預(yù)算D.短期預(yù)算【答案】A45、以下屬于房地產(chǎn)資產(chǎn)管理范圍的是（）。A.制定物業(yè)策略計(jì)劃B.設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)C.室內(nèi)布局與空間規(guī)劃D.建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃【答案】A46、隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的（）形式越來(lái)越得到普遍應(yīng)用。A.長(zhǎng)期投資、實(shí)物投資和直接投資B.長(zhǎng)期投資、間接投資和實(shí)物投資C.短期投資、實(shí)物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資【答案】D47、隨著北京建國(guó)門(mén)地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫(xiě)字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)也使得某些寫(xiě)字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。這主要是考慮了寫(xiě)字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C48、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常不包括（）。A.補(bǔ)貼收入B.出租收入C.銷售收入D.其他經(jīng)營(yíng)收入【答案】A49、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B50、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是（）模式。A.市場(chǎng)集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場(chǎng)專業(yè)化D.全面覆蓋【答案】B多選題（共30題）1、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有（）。A.民營(yíng)企業(yè)資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目B.國(guó)有資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目C.國(guó)有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目D.民營(yíng)企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目E.全部使用民營(yíng)企業(yè)資金投資的建設(shè)項(xiàng)目【答案】BC2、我國(guó)《計(jì)算機(jī)軟件保護(hù)條例》所稱的"發(fā)表"的含義是指將軟件作品()。A.出版發(fā)行B.公之于眾C.在版權(quán)局登記D.以某種物質(zhì)形式固定下來(lái)【答案】B3、國(guó)際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對(duì)住房投資人減稅C.對(duì)住房承租人減稅D.對(duì)住房承租人補(bǔ)貼E.鼓勵(lì)營(yíng)利機(jī)構(gòu)建房【答案】ABD4、關(guān)于房屋存量的說(shuō)法，正確的有（）。A.存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)B.存量單位可以是建筑面積或套數(shù)C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)D.報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量E.存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量【答案】BC5、敏感性分析的目的在于（）。A.找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)B.研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力C.比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案D.計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值E.確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)【答案】ABC6、價(jià)值工程中，提高價(jià)值的方法包括（）等。A.功能提高，費(fèi)用不變B.功能不變，費(fèi)用降低C.功能提高，費(fèi)用下降D.功能提高小于費(fèi)用提高E.功能下降小于費(fèi)用下降【答案】ABC7、下列表述中，關(guān)于企業(yè)在會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告過(guò)程中貫徹及時(shí)性的做法正確的有（）。A.及時(shí)收集會(huì)計(jì)信息B.在經(jīng)濟(jì)交易或者事項(xiàng)發(fā)生后，及時(shí)收集整理各種原始單據(jù)或者憑證C.按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，及時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)交易或者事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)或者計(jì)量，并編制出財(cái)務(wù)報(bào)告D.企業(yè)提供清晰明了的會(huì)計(jì)信息，便于投資者等財(cái)務(wù)報(bào)告使用者理解和使用E.按照國(guó)家規(guī)定的有關(guān)時(shí)限，及時(shí)地將編制的財(cái)務(wù)報(bào)告?zhèn)鬟f給財(cái)務(wù)報(bào)告使用者，便于其及時(shí)使用和決策【答案】ABC8、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有()。A.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查B.價(jià)格調(diào)查C.市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查D.分銷渠道調(diào)查E促銷策略調(diào)查【答案】BD9、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的有（）。A.土地出讓價(jià)款B.土地購(gòu)置稅費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】CD10、資金時(shí)間價(jià)值的大小，從投資的角度來(lái)看，主要的取決因素包括（）。A.投資利潤(rùn)率B.風(fēng)險(xiǎn)因素C.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)度D.通貨膨脹率E.投資結(jié)構(gòu)【答案】ABD11、對(duì)于出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，清償能力指標(biāo)之中的()指標(biāo)的計(jì)算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動(dòng)比率D.償債備付率E速動(dòng)比率【答案】BD12、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動(dòng)比率【答案】ACD13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表包括()。A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表C.資金來(lái)源與運(yùn)用表D.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表E資產(chǎn)負(fù)債表【答案】BC14、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有()。A.權(quán)益投資比率B.建安工程費(fèi)用C.租售價(jià)格D.資本化率E開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期【答案】ABCD15、房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括（）。A.接受委托B.投資機(jī)會(huì)研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究E.項(xiàng)目評(píng)估與決策【答案】BCD16、以下有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法的說(shuō)法正確的有（）。A.調(diào)查和專家打分法主要適用于項(xiàng)目決策前期B.解析法與調(diào)查和專家打分法是風(fēng)險(xiǎn)分析的兩種主要方法C.蒙特卡洛模擬法是一種通過(guò)對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問(wèn)題近似解的數(shù)學(xué)方法D.當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，就需要采用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析E.解析方法需要德?tīng)柗品ㄗ鳛榛A(chǔ)【答案】ACD17、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問(wèn)法D.問(wèn)卷法E.實(shí)驗(yàn)法【答案】BCD18、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD19、成本計(jì)劃可分解為（）等方面。A.材料設(shè)備成本計(jì)劃B.管理費(fèi)成本計(jì)劃C.人工費(fèi)成本計(jì)劃D.不可預(yù)見(jiàn)成本計(jì)劃E.施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃【答案】ABC20、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD21、以招拍掛出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計(jì)方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD22、銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有（）。A.分期發(fā)放貸款，對(duì)其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30％D.不向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款__E.密切關(guān)注開(kāi)發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用【答案】ABD23、關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力【答案】BC24、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括()。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本【答案】ACD25、建筑平面設(shè)計(jì)常見(jiàn)的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合【答案】ABD26、房地產(chǎn)間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開(kāi)發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購(gòu)置貸款【答案】BD27、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)，正確的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小【答案】B28、以下說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請(qǐng)專利的權(quán)利只屬于張某B.張某和王某共同完成了一項(xiàng)發(fā)明創(chuàng)造，在沒(méi)有約定的情況下，如果張某要對(duì)其單獨(dú)申請(qǐng)專利就必須征得王某的同意C.張某臨時(shí)借調(diào)到某軟件公司工作，在執(zhí)行該公司交付的任務(wù)的過(guò)程中，張某完成的發(fā)明創(chuàng)造屬于職務(wù)發(fā)明D.甲委托乙開(kāi)發(fā)了款軟件，在沒(méi)有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設(shè)備，因此該軟件著作權(quán)屬于甲【答案】D29、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD30、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的()標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A.按地域細(xì)分B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分C.按存量增量細(xì)分D.按交易形式細(xì)分E按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分【答案】ACD大題（共10題）一、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提?！敬鸢浮慷?、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮咳辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】四、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；五、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買(mǎi)一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；六、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】七、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。【答案】八、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必