物業(yè)管理經(jīng)典案例

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除，謝謝！物業(yè)管理案例案例一：停車場丟車賠不賠某小區(qū)設(shè)有停車場，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司雖在車位租金，請(qǐng)車主加強(qiáng)防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，期間下一場暴雨，雨后離開時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂于物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭。觀點(diǎn)一：聲明在先，不予賠償在保管關(guān)系，利益風(fēng)險(xiǎn)不等觀點(diǎn)二：單方聲明，不予承認(rèn)。立。單方聲明，強(qiáng)加于人，不合法理。觀點(diǎn)三：雙方有責(zé)，各負(fù)一半。觀點(diǎn)四：以責(zé)定法。停車丟車案例歸納：1.主管部門核準(zhǔn)營業(yè)收費(fèi)的停車場，本身就有保管義務(wù)，主管部門檢查未有安防，消防措施，不允營業(yè)。2.物價(jià)部門未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)違法。3.單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)：單方格式合同無效。4.丟車，需負(fù)責(zé)任。5.給人印象明確是無人看管的收費(fèi)停車場，責(zé)任反而小。提供方便案例二：跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答索賠？案例分析：1.樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。2.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。3.樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵犯行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵犯應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。4.物業(yè)管理公司在本案中涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部位不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。案例三：29層得物型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購置的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例分析：并非所有業(yè)主購置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。否則應(yīng)加以必要的限制。案例四：小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管他認(rèn)為簽訂3請(qǐng)問：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王該怎么辦？物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約因有以下三個(gè)：1.業(yè)主在購買房屋時(shí)，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對(duì)業(yè)主違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然要拒絕。3.如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。案例五：某小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車收費(fèi)做出如下規(guī)定：1.車輛進(jìn)出小區(qū)，一律收費(fèi)2元。2.車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場地停放，收費(fèi)1元小時(shí)3.業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元/月。助動(dòng)車150元/月，機(jī)動(dòng)車300元/月。理？案例分析：行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。為企業(yè)利潤所得的行為，違反了上述規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司體業(yè)主所有，納入維修資金。案例六：2033年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場，求（醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)等約3400問題：物業(yè)管理中心該不該賠償？案例分析：發(fā)生。案例七：樓宇玻璃掉落砸壞小車案2003年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時(shí)40將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當(dāng)予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。請(qǐng)問：車主的要求合理嗎？案例分析：第一要看物業(yè)管理中心是否對(duì)小車負(fù)有保管的責(zé)任，有的小區(qū)在物業(yè)管理中心就形成了對(duì)保管車輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。因此，可以定為無償停靠，可以不賠償。第二要看物業(yè)管理中心對(duì)掉落的玻璃是否有管理責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有規(guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過道窗戶上的，盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對(duì)窗戶進(jìn)行維修，由于中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過錯(cuò)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償車主修理費(fèi)用。案例八：業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問：此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶?。案例分析：物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任。采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。任。案例九：方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理，做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃，無亂堆亂放，下水道通暢，公共用水池定期清洗；保安人員24小時(shí)值班、巡邏；公共配套設(shè)施維護(hù)良好，水、電、消防設(shè)施保障有效。經(jīng)過方圓物業(yè)管理公司一年的努力，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來的20%提高到26%，園林綠化維護(hù)良好，增強(qiáng)了社會(huì)活動(dòng)場所，開展了正常的社區(qū)文體活動(dòng)，因此，方圓物業(yè)1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到業(yè)主委員會(huì)拒絕。請(qǐng)問：方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理？你有什么建議？案例分析：1.要求是否合理應(yīng)視其具體情況。如果物業(yè)管理公司事和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的投入，則要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理合法的。但如果該公司事先沒有和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通，自作主張?jiān)黾痈鞣N投入來提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，事后要求提高管理費(fèi)就不合理了。2.建議該公司真誠地與業(yè)主委員會(huì)商量，將每一個(gè)支出項(xiàng)目請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審定，看哪些是必要的，哪些是多余的，哪些是可要可不要的，在得到業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可后，才確定實(shí)際要增強(qiáng)的物業(yè)管理費(fèi)的幅度和標(biāo)準(zhǔn)。案例十：某小區(qū)共有1000套住房，還有200套尚未售出，為了進(jìn)一步搞好物一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作，籌備小組召開了業(yè)主大會(huì)，并通過差額選舉，部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200舉。請(qǐng)問：1.發(fā)展商是否可以將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，為什么？2.物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾？案例分析：發(fā)展商可以將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過開發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過買賣、贈(zèng)與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)建筑物區(qū)分所有權(quán)。發(fā)展商作為為出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)利和被選舉權(quán)。某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。作為物業(yè)管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋，使他們清楚了解法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法做好業(yè)主委員會(huì)的選舉工作。案例十一：某住宅小區(qū)108單元第6層單號(hào)住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻。物業(yè)公司提出要對(duì)其維修，其維修費(fèi)由誰出？108單元單號(hào)8家住戶，其說法不一，、8層得住戶說：此事與他們無關(guān)，他們不出維修費(fèi)；六層以下的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出；第六層的住戶說：該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出。案例分析：水管滲漏，屬一般維修，換跟外墻水管即可。因此，不應(yīng)使用維8戶住戶都受益，根據(jù)“誰受益，誰負(fù)責(zé)”的原則，應(yīng)由8戶住戶共同維修，具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)偂０咐耗炒髲B物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺(tái)或給予業(yè)主一定的賠償。案例分析：賺的錢，理所當(dāng)然也歸全體業(yè)主。并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，或?qū)⑦@可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議按照業(yè)主所擁有的公有部分的持有比例向全體業(yè)主分配。案例十三：黃先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室。老兩口在澳大請(qǐng)問：物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理？案例分析：第一，業(yè)主所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著。實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的公用部分仍然在進(jìn)行。使用之中，而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物的公用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的公用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍巡邏、安全檢查等工作量也不會(huì)減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)管理公司無理阻擾不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。因此物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理，要二位老人按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。理費(fèi)為1元/平方米，并有管道煤氣、24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，施沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到2元/平方米。物業(yè)公司說“開發(fā)交，自己無權(quán)過問。談?wù)勀憧捶?？案例分析?.發(fā)展商無權(quán)承諾物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從法律角度看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系。物業(yè)管理公司于開發(fā)商是兩個(gè)