淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

PAGEPAGE20淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容摘要經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)發(fā)展，人們對(duì)對(duì)于生活質(zhì)量量的要求逐漸漸提高，房地地產(chǎn)業(yè)在各個(gè)個(gè)國(guó)家的發(fā)展展也是日益昌昌盛。然而一一個(gè)項(xiàng)目是否否能夠順利實(shí)實(shí)施，是否能能夠創(chuàng)造出令令人滿(mǎn)意的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益，這這就需要對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)，是對(duì)對(duì)項(xiàng)目投資決決策起著“啟示和預(yù)示”的作用。本本文運(yùn)用數(shù)據(jù)據(jù)對(duì)比法、圖圖表分析法、理理論與實(shí)踐相相結(jié)合的方法法對(duì)其房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行行研究分析。關(guān)鍵詞:房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)AbstracctWiththherappiddeeveloppmentofecconomyyandsocieety,demaandsooftheequallityoofliffeimpprovegraduually..Therealestatteinddustryyisiincreaasingllyproosperoousinnthedevellopmenntofallccountrries.Howevver,wwhetheerapprojecctcannbeccarrieedouttsmooothlyorcreaateasatissfactooryecconomiicbennefitss,itisneecessaarytooreallestaatedeeveloppmentprojeectsfforthheecoonomiccevalluatioonofprojeectinnvestmmentddecisiion,pplays""enlighhtenmeentanndpreedictiion"..Thisspapeeruseesdattaconntrasttmethhod,cchartanalyysis,themmethoddofccombinningttheoryyandpractticeoofreaalesttateddeveloopmenttprojjecteeconommicevvaluattionaanalyssis.Keyworrds:rrealeestateedeveelopmeentprrojectteconnomicevaluuationn0房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的發(fā)展背景景及研究意義義在我國(guó)，從200世紀(jì)50年代年代開(kāi)開(kāi)始，我國(guó)主主要運(yùn)用的是是蘇聯(lián)的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)論證方方法對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行的是簡(jiǎn)單單的靜態(tài)分析析，但這也對(duì)對(duì)當(dāng)時(shí)的投資資決策和前期期管理起到了了積極作用，但但是，在“文化大革命命時(shí)期”技術(shù)經(jīng)濟(jì)論論證法受到?jīng)_沖擊了嚴(yán)重沖沖擊而被忽視視，出現(xiàn)了不不少盲目建設(shè)設(shè)和重復(fù)建設(shè)設(shè)，給國(guó)家和和社會(huì)造成了了巨大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失。然而而在20世紀(jì)70年代末，我我國(guó)開(kāi)始實(shí)行行改革開(kāi)放，從從國(guó)外引進(jìn)了了可行性研究究和項(xiàng)目的評(píng)評(píng)價(jià)方法，加加強(qiáng)了項(xiàng)目前前期的投資決決策工作。隨隨著經(jīng)濟(jì)全球球化的發(fā)展，我我國(guó)與國(guó)際接接軌，經(jīng)過(guò)多多年的我國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法的不不斷研究、多多次修改，制制定出了符合合我國(guó)國(guó)情的的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法體系系。2000年9月18日，建設(shè)部部頒發(fā)了《房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法》，2004年頒發(fā)了《建建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與與參數(shù)》的第第三版，2006年7月3日以發(fā)改投投資【2006】1325號(hào)文件發(fā)布布，[1]要求在在開(kāi)展投資建建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)工作中中使用，這一一切的發(fā)展歷歷程是我國(guó)投投資建設(shè)、工工程咨詢(xún)道路路走向光明的的、走向成熟熟的標(biāo)志。房房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)房房地產(chǎn)這個(gè)具具有一次性、龐龐大性的工程程是如同“探路人”，“前鋒”。有助于促促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的前期投投資決策工作作水平的提高高。降低項(xiàng)目目投資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。使得房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)果更準(zhǔn)確、更更可靠和更科科學(xué)。1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的概念房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)是從國(guó)家家、地區(qū)、地地域及企業(yè)的的角度，對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方方案在技術(shù)和和經(jīng)濟(jì)等進(jìn)行行全面分析。通通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行進(jìn)行數(shù)據(jù)據(jù)、市場(chǎng)調(diào)查查，確定出多多項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)，運(yùn)用多種種經(jīng)濟(jì)知識(shí)，如如會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)財(cái)務(wù)學(xué)、宏微微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、金金融學(xué)等得到到相應(yīng)的數(shù)據(jù)據(jù)，通過(guò)一些些指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合合理性、財(cái)務(wù)務(wù)可行性以及及抗風(fēng)險(xiǎn)能力力做出全面的的分析和評(píng)價(jià)價(jià)，從而確定定出項(xiàng)目未來(lái)來(lái)發(fā)展的前景景，為項(xiàng)目決決策提供重要要依據(jù)。[22]2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)不僅是對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)是否有利利投資這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，而且也也是對(duì)社會(huì)對(duì)對(duì)國(guó)家具有很很大的影響，所所以，從所站站立的角度不不同，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為為兩個(gè)層次：：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)是對(duì)企業(yè)業(yè)自身而出發(fā)發(fā)的，是根據(jù)據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)財(cái)政政策、現(xiàn)現(xiàn)行價(jià)格，從從項(xiàng)目本身或或企業(yè)對(duì)項(xiàng)目目方案竣工后后產(chǎn)生的活力力能力及償還還能力等情況況所做的評(píng)價(jià)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照照資源的合理配置，從從國(guó)家整體角角度考察項(xiàng)目目的效益和費(fèi)費(fèi)用，用貨物物影子價(jià)格、影影子匯率、影影子工資和社社會(huì)折現(xiàn)率等等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分分析計(jì)算項(xiàng)目目對(duì)國(guó)家付出出的代價(jià)和對(duì)對(duì)國(guó)家與社會(huì)會(huì)的貢獻(xiàn)，評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理性。[11]3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的方法3.1房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的基本內(nèi)容容房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本本內(nèi)容包括：：?jiǎn)畏桨笝z驗(yàn)驗(yàn)、多方案比比選。[122]單方案檢驗(yàn)：指指對(duì)某個(gè)初步步選定的投資資方案，或者者是對(duì)比的方方案本身是否否可行進(jìn)行檢檢驗(yàn)。是根據(jù)據(jù)項(xiàng)目收益與與費(fèi)用的基本本情況，通過(guò)過(guò)計(jì)算其經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，確定定出項(xiàng)目本身身的可行性。單單方案檢驗(yàn)方方法比較簡(jiǎn)單單，其主要過(guò)過(guò)程如下圖：：確定現(xiàn)金流量確定現(xiàn)金流量計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)確定是否可行單方案檢驗(yàn)過(guò)程程示意圖多方案比選：對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需需要來(lái)考慮的的因素比較多多也比較復(fù)雜雜，單方案的的可行性研究究是很少的，通通常對(duì)于一個(gè)個(gè)項(xiàng)目是有很很多種方案。每每個(gè)方案所考考慮的因素和和側(cè)重的方向向都不一樣，其其方案就會(huì)有有很大的差距距。那么，如如何做選擇，這這就需要對(duì)每每個(gè)方案進(jìn)行行可行性研究究，同時(shí)也需需要對(duì)多方案案進(jìn)行對(duì)比。對(duì)對(duì)方案自身滿(mǎn)滿(mǎn)足可行性，對(duì)對(duì)滿(mǎn)足可行性性的方案中進(jìn)進(jìn)行排序，選選擇最好的方方案。其主要要過(guò)程考慮以以下三點(diǎn)：?jiǎn)蝹€(gè)方案進(jìn)行可可行性研究。對(duì)對(duì)于不滿(mǎn)足單單方案檢驗(yàn)的的方案，需要要?jiǎng)h除，這些些方案是不能能參加方案比比選的。明確方案比選時(shí)時(shí)所考慮的主主要因素。多多方案比選時(shí)時(shí)，可以使按按照方案的全全部因素來(lái)計(jì)計(jì)算多個(gè)方案案的全部經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益與費(fèi)用用，進(jìn)行全方方面的比對(duì)，也也可以是針對(duì)對(duì)各個(gè)方案的的不同因素計(jì)計(jì)算其相對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)費(fèi)用，進(jìn)行局局部的分析對(duì)對(duì)比。明確各個(gè)方案的的結(jié)構(gòu)類(lèi)型。不不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型型的方案要選選用不同的比比較方法和評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。多方案比選是一一個(gè)復(fù)雜的系系統(tǒng)，設(shè)計(jì)的的因素較多，這這些因素不僅僅包括經(jīng)濟(jì)因因素，而且還還包括許多項(xiàng)項(xiàng)目本身以及及項(xiàng)目?jī)?nèi)外部部的其他因素素，如市場(chǎng)信信息、企業(yè)規(guī)規(guī)模及信息等等。對(duì)影響房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的這些因因素進(jìn)行全面面調(diào)查和認(rèn)真真分析之后，再再結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分析析情況，才能能選出最優(yōu)方方案，做出正正確的投資決決策。3.2房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目我們從從簡(jiǎn)單到復(fù)雜雜，從靜態(tài)到到動(dòng)態(tài)，從定定量到定性分分析，從局部部到整體慢慢慢地改進(jìn)，但但是經(jīng)過(guò)多年年的研究，這這些變化都是是存在的，都都需要考慮。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的投資是是各個(gè)行業(yè)中中風(fēng)險(xiǎn)較大，投投資較大的一一筆資金。對(duì)對(duì)于企業(yè)本身身，講究效率率和效益，進(jìn)進(jìn)而資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值是不不容忽視的。所所以經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)分為：：靜態(tài)評(píng)價(jià)指指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。[[3]（一）靜態(tài)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)就是不不考慮資金時(shí)時(shí)間價(jià)值，相相反，動(dòng)態(tài)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)考慮慮資金的時(shí)間間價(jià)值。那么么靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要要是對(duì)方案的的粗略評(píng)價(jià)，如如對(duì)方案進(jìn)行行初期可行性性研究階段，或或者是時(shí)間較較短，投資規(guī)規(guī)模較小的項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)可可用。主要評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)為：：靜態(tài)投資回回收期和投資資收益率。（1）靜態(tài)投資資回收期是反反映原始總投投資的返本期期限。在一定程度度上反映出項(xiàng)項(xiàng)目方案的資資金回收能力力。[13]其計(jì)計(jì)算一般表達(dá)達(dá)式如下：其中，：靜態(tài)態(tài)投資回收期期CCI：現(xiàn)金流入量量CCO：現(xiàn)金流出量量在具體計(jì)算靜態(tài)態(tài)投資回收期期時(shí)有以下兩兩種方法：直接計(jì)算法。當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目建成后后每年的凈收收益均相同，則則計(jì)算公式如如下：=其中，K:全部投資R：每年的凈收收益②累計(jì)法。當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目建成后后每年的凈收收益不相同，則則計(jì)算公式如如下：=累計(jì)凈現(xiàn)金流流量開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)正值的年份份-1+靜態(tài)投資回收期期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是基準(zhǔn)準(zhǔn)投資回收期期。判別準(zhǔn)則：：若≤則方案可以以考慮接受。否否則，方案是是不可行的。（2）投資收益益率投資資收益率每年年獲得的凈收收入與原始投投資的比值。是是考察項(xiàng)目單單位投資的盈盈利能力的指指數(shù)。其表達(dá)達(dá)式如下：投資收益率=在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，根根據(jù)目的不同同，投資收益益率又可為：：投資利潤(rùn)率率、投資利稅稅率、資本金金利潤(rùn)率等。（二）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)考慮資資金的時(shí)間價(jià)價(jià)值。能夠更更準(zhǔn)確、更直直觀地反映項(xiàng)項(xiàng)目的盈利能能力。常用的的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指指標(biāo)有：凈現(xiàn)現(xiàn)值、凈現(xiàn)值值率、凈年值值、內(nèi)部收益益率、動(dòng)態(tài)投投資回收期。主主要列舉凈現(xiàn)現(xiàn)值、內(nèi)部收收益率和動(dòng)態(tài)態(tài)投資回收期期三個(gè)指標(biāo)計(jì)計(jì)算。（1）凈現(xiàn)值。是是把項(xiàng)目計(jì)算算期內(nèi)各年的的凈現(xiàn)金流量量，按照折現(xiàn)現(xiàn)率折算到建建設(shè)期初的現(xiàn)現(xiàn)值之和。其其計(jì)算公式如如下NNPV=NPV：凈現(xiàn)值n:項(xiàng)目計(jì)算期期：標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率判別準(zhǔn)則：NPPV≥0說(shuō)明方案可可行，否則方方案不可行。（2）內(nèi)部收益益率，又稱(chēng)內(nèi)內(nèi)部報(bào)酬率，是是指項(xiàng)目在整整個(gè)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)各年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量的現(xiàn)現(xiàn)值之和等于于0時(shí)的折現(xiàn)率率。其公式如如下：=0IRR：內(nèi)部收收益率判別準(zhǔn)則：IRRR≥，方案可行行。否則方案案不可行。（3）動(dòng)態(tài)投資資回收期。它它克服了靜態(tài)態(tài)投資回收期期沒(méi)有考慮時(shí)時(shí)間價(jià)值的缺缺點(diǎn)，是以每每年的凈收益益的現(xiàn)值回收收項(xiàng)目全部投投資的現(xiàn)值所所需要的時(shí)間間。[14]]其一般表達(dá)達(dá)式如下：=0：動(dòng)態(tài)投資回收收期因?yàn)閯?dòng)態(tài)投資回回收期的一般般式計(jì)算比較較麻煩，在實(shí)實(shí)際應(yīng)用中主主要是根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)金流流量表計(jì)算的的，公式如下下：=累計(jì)凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值開(kāi)始始出現(xiàn)正值的的年份-1+判別準(zhǔn)則：≤nn,方案可行，否否則方案不可可行。3.3房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的方案經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)。方案評(píng)價(jià)，單方方案評(píng)價(jià)較為為簡(jiǎn)單，用以以上的判斷準(zhǔn)準(zhǔn)則就可以知知道方案的可可行性。下面面主要是多方方案比選德介介紹。多方案案必選是經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)則應(yīng)用的主主要方面。那那么對(duì)于多方方案，因?yàn)榭伎紤]的因素比比較多，主要要有：互斥型型方案、互補(bǔ)補(bǔ)型方案、現(xiàn)現(xiàn)金流量相關(guān)關(guān)型、組合互互斥型、混合合相關(guān)型。[[5]然而互互斥型方案是是在實(shí)踐中常常常遇到的多多方案比選。所所以，下面主主要介紹互斥斥方案的方案案比選。分類(lèi)類(lèi)如下：（一）壽命期相相同的互斥方方案比選。一一般有凈現(xiàn)值值法、凈現(xiàn)值值率法、差額額內(nèi)部收益率率法、最小費(fèi)費(fèi)用法等。主主要介紹常用用的兩種方法法為：凈現(xiàn)值值法、差額內(nèi)內(nèi)部收益率法法。（1）凈現(xiàn)值法法。凈現(xiàn)值法法是判斷多方方案比選中最最常用的一種種方法，也是是最簡(jiǎn)單的一一種方法。其比選步驟如下下：①各個(gè)方案進(jìn)行行檢驗(yàn)，剔除除不可行的方方案，即NPV＜0的方案。②對(duì)可行的方案案的NPV比較大小，值值最大的為最最優(yōu)方案。（2）差額內(nèi)部部收益率法。內(nèi)內(nèi)部收益率是是衡量占用的的尚未回收資資金的獲利能能力，是項(xiàng)目目對(duì)貸款利率率的最大承擔(dān)擔(dān)能力。是項(xiàng)項(xiàng)目借入資金金利率的臨界界值。差額內(nèi)內(nèi)部收益率法法是指在計(jì)算算出兩個(gè)HYPERLINK"/view/4166220.htm"原始始投資額不相相等的投資項(xiàng)項(xiàng)目的差量現(xiàn)現(xiàn)金凈流量的的基礎(chǔ)上，計(jì)計(jì)算出差額內(nèi)內(nèi)部報(bào)酬率，并并據(jù)以判斷這這兩個(gè)投資項(xiàng)項(xiàng)目孰優(yōu)孰劣劣的方法。其比選步驟如下下：①計(jì)算各個(gè)方案案的IRR。②刪除不可行的的方案。③計(jì)算排在前面面的兩個(gè)方案案的差額內(nèi)部部收益率△IRR，若△IRR≥，則投資大大的方案比投投資小得方案案優(yōu)，保留投投資大的方案案，反之，保保留投資小得得方案。④將保留的較優(yōu)優(yōu)方案與相鄰鄰方案兩兩逐逐對(duì)比較，直直至全部方案案比較完畢，最最后保留的方方案就是最優(yōu)優(yōu)方案。壽命期不同的互互斥方案比選選。一般有年年值法、最小小公倍數(shù)法、研研究期法。（1）年值法。年值法是對(duì)壽命命期不相等的的互斥方案進(jìn)進(jìn)行比選時(shí)最最常用的也是是最簡(jiǎn)單的一一種方法。需需要分別計(jì)算算各個(gè)方案凈凈現(xiàn)金流量的的等額年值進(jìn)進(jìn)行比較，以以AW≥0，且AW最大的方案案為最優(yōu)方案案。其中年值值的表達(dá)方式式如下：AW=【】（A/P,,nn）=NPV((A/P,,,n)(2)最小公倍倍數(shù)法（方案案重復(fù)法）最小小公倍數(shù)法是是以各個(gè)方案案壽命期最小小公倍數(shù)作為為方案對(duì)比的的共同計(jì)算期期，并且假設(shè)設(shè)各個(gè)方案均均在這樣一個(gè)個(gè)共同的計(jì)算算期內(nèi)重復(fù)進(jìn)進(jìn)行，所以也也稱(chēng)方案重復(fù)復(fù)法。這樣就就可變?yōu)樵诠补餐?jì)算期的的條件下對(duì)方方案進(jìn)行比選選。（3）研究期法法。研究究期法是建立立在最小公倍倍數(shù)法的基礎(chǔ)礎(chǔ)上的，是最最小公倍數(shù)法法在比選時(shí)，各各方案的的最最小公倍數(shù)較較大時(shí)，則此此時(shí)就需要使使用研究期法法。研究期法法針對(duì)壽命期期不等的互斥斥方案，直接接選取一個(gè)適適當(dāng)?shù)姆治銎谄谧鳛楦鞣桨赴傅墓餐?jì)算算期，在此共共同計(jì)算期內(nèi)內(nèi)對(duì)各方案進(jìn)進(jìn)行比選。但但是使用此方方法需要滿(mǎn)足足的條件為：：研究期的確確定要合理；；對(duì)于在研究究期內(nèi)提前達(dá)達(dá)到壽命期的的方案，合理理確定更替方方案及現(xiàn)金流流量；對(duì)于尚尚未達(dá)到壽命命期的方案或或更替方案，合合理確定其未未使用價(jià)值。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的的可行性研究究的重要組成成部分，它的的判斷過(guò)程和和結(jié)論對(duì)項(xiàng)目目起著致命的的作用。它的的正確分析決決定了項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的方向和和方案的選擇擇[9]。房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)是需要專(zhuān)業(yè)業(yè)人員和高級(jí)級(jí)工程師共同同合作能夠得得出的準(zhǔn)確信信息的。它是是需要綜合性性的人才相互互配合才能完完成的。不僅僅需要有工程程方面的、經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理方面面的人才，同同時(shí)也需要有有市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)學(xué)方面的、地地質(zhì)勘查方面面的人才和專(zhuān)專(zhuān)家。所以說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)是一項(xiàng)高高技術(shù)、高要要求的工程。在在這么高水平平的要求下，能能夠創(chuàng)造出得得價(jià)值和所起起的作用也是是匪夷所思的的。主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下四個(gè)個(gè)方面。[66]（1）客觀性是是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本本特點(diǎn)[100]，起著重重要的基礎(chǔ)作作用。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的首要工作是是市場(chǎng)調(diào)查。市市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源的根源源。這些市場(chǎng)場(chǎng)信息有時(shí)是是非常復(fù)雜的的，甚至在某某些地方是具具有相互矛盾盾的，但是如如何得到客觀觀的數(shù)據(jù)，這這就需要專(zhuān)業(yè)業(yè)人員比對(duì)和和分析。所以以，不能憑借借主觀意向決決定項(xiàng)目的基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（2）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)也是是經(jīng)過(guò)國(guó)家和和政府多次討討論和修訂，得得出來(lái)的參數(shù)數(shù)，指標(biāo)等信信息，所以，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)起著規(guī)范房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的作用。第三三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展水平高低是是衡量一個(gè)國(guó)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平的重要標(biāo)志志，是推進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整整、加快轉(zhuǎn)變變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方方式，走資源源節(jié)約、環(huán)境境友好型發(fā)展展的必由之路路。當(dāng)今各區(qū)區(qū)域和各政府府把房地產(chǎn)業(yè)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。近幾年來(lái)來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)得以快速發(fā)發(fā)展，每年投投入十多億和上百億億元，完成上上百萬(wàn)平方米米的開(kāi)發(fā)面積積，對(duì)經(jīng)濟(jì)的的貢獻(xiàn)越來(lái)越越大，對(duì)改變變城市面貌、提提高人民生活活質(zhì)量發(fā)揮了了巨大作用。把把握好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)機(jī)遇，建立起起一套完整的的房地產(chǎn)政府府指導(dǎo)、監(jiān)督督、服務(wù)機(jī)制制，形成政府府、開(kāi)發(fā)商和和消費(fèi)者為一一體的共同利利益均衡協(xié)調(diào)調(diào)機(jī)制，對(duì)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家家宏觀調(diào)控政政策，穩(wěn)定房房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)過(guò)快升高，確確保房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康發(fā)展很很有必要。從從1987年開(kāi)始，我我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有了了規(guī)范性指導(dǎo)導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在此指導(dǎo)下下也開(kāi)始快速速發(fā)展。（3）房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)活動(dòng)動(dòng)是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的全面分析和和全面掌握，體體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的全面性考慮慮。在房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的的框架圖中（圖圖一），我們們可以看出經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)投投資活動(dòng)的各各個(gè)方面都進(jìn)進(jìn)行分析和決決策。比如有有投資方向、融融資模式、資資金籌措、方方案選擇、市市場(chǎng)需求、投投資收益、投投資風(fēng)險(xiǎn)、社社會(huì)評(píng)價(jià)等方方面都有相關(guān)關(guān)的分析方法法和分析數(shù)據(jù)據(jù)。圖一房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)框[116]（4）房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目目的就是為投投資者指明投投資方向，和和在投資道路路中應(yīng)該如何何克服和避免免風(fēng)險(xiǎn)，所以以其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目具有指導(dǎo)導(dǎo)性的作用。房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)就是房地地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始始的一個(gè)前期期研究的過(guò)程程[7]，雖然然沒(méi)有造成實(shí)實(shí)體產(chǎn)生，但但是它比實(shí)體體更有價(jià)值。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目如果實(shí)施施了，肯定會(huì)會(huì)在實(shí)施的過(guò)過(guò)程中出現(xiàn)很很多問(wèn)題，如如果沒(méi)有在其其實(shí)施之前就就進(jìn)行相關(guān)信信息的判斷和和判別，可能能在具體實(shí)施施的過(guò)程中就就不知道如何何讓去應(yīng)對(duì)自自己多面臨的的困難而失去去方向，那么么就會(huì)得不償償失，如果一一個(gè)國(guó)家沒(méi)有有好的軍師，這這個(gè)國(guó)家肯定定會(huì)處于一敗敗涂地之狀。那那么房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)就是是對(duì)項(xiàng)目的前前期策劃，就就使項(xiàng)目的方方向有了可以以實(shí)行的依據(jù)據(jù)，指導(dǎo)項(xiàng)目目的科學(xué)前進(jìn)進(jìn)[15]。5對(duì)于我國(guó)現(xiàn)代代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)的缺點(diǎn)對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的發(fā)發(fā)展時(shí)間較短短，我國(guó)的指指標(biāo)制定還不不夠完善，同同時(shí)也由于房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)沒(méi)有直接接涉及到項(xiàng)目目的具體實(shí)施施過(guò)程中，容容易讓公司忽忽視其重要性性。那么，在在我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的不足之處處主要有以下下三點(diǎn)。（1）意識(shí)不夠夠。在中國(guó)這這個(gè)發(fā)展中國(guó)國(guó)家，人們?nèi)杖粘?qiáng)調(diào)的是是達(dá)到小康社社會(huì)，而奔小小康的一個(gè)基基本標(biāo)準(zhǔn)就是是“住平房”，那么在人人們的意識(shí)中中，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就是是主要工作是是建設(shè)房屋，所所以，整體意意識(shí)上是忽視視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)的存在在的。所以，對(duì)對(duì)于從事這方方面的工作人人員的意識(shí)也也不是很濃厚厚，所以在我我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要加強(qiáng)強(qiáng)這方面的相相關(guān)知識(shí)和相相關(guān)培訓(xùn)，提提高人們的前前期策劃意識(shí)識(shí)，形成“預(yù)則立，不不預(yù)則廢”的思想。[88]（2）人員配備備不夠且水平平不一。在我我國(guó)畢竟房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)意識(shí)不濃厚厚，人們對(duì)其其知識(shí)掌握能能力也是有限限，同時(shí)許多多的開(kāi)發(fā)商并并不是專(zhuān)業(yè)人人員，他們組組建的開(kāi)發(fā)團(tuán)團(tuán)隊(duì)也不一定定全是專(zhuān)業(yè)人人士，這樣隨隨著我國(guó)對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的高要求求和高投資，使使得許多房地地產(chǎn)業(yè)不得不不招兵買(mǎi)馬，得得到相關(guān)的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人士。但但是公司的管管理層也有可可能是有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的人員，他他們的判斷也也許是憑借自自己主觀意識(shí)識(shí)進(jìn)行，使得得下屬實(shí)施人人員失去客觀觀的判斷方向向，進(jìn)而造成成不必要的資資源浪費(fèi)。（3）評(píng)價(jià)過(guò)程程基礎(chǔ)工作不不扎實(shí)。隨著著近年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)發(fā)展，時(shí)間問(wèn)問(wèn)題也是房地地產(chǎn)業(yè)需要重重要考慮的因因素，有些由由于時(shí)間短，在在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)過(guò)程中就就會(huì)粗略估計(jì)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，分分析也是具有有片面性的。這這樣在市場(chǎng)調(diào)調(diào)查時(shí)也是不不全面的，容容易造成數(shù)據(jù)據(jù)分析錯(cuò)誤。但但在評(píng)價(jià)過(guò)程程中如果不扎扎實(shí)、不充分分、不深入地地區(qū)進(jìn)行分析析，那么項(xiàng)目目決策的科學(xué)學(xué)性就會(huì)大大大減弱。6現(xiàn)代項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)的案例例分析（1）“和生新新興材料工業(yè)業(yè)園”項(xiàng)目簡(jiǎn)介和生新興材料工工業(yè)園新建項(xiàng)項(xiàng)目占地面積積約100萬(wàn)m2，約1500畝地。項(xiàng)目目規(guī)劃總用地地面積98.44萬(wàn)㎡，總建建筑面積約為為96.4萬(wàn)m2。按照在在工業(yè)園內(nèi)設(shè)設(shè)立綜合公共共服務(wù)區(qū)、新新型建筑節(jié)能能環(huán)保材料區(qū)區(qū)、高端電纜纜材料區(qū)、高高分子合金材材料區(qū)、改性性工程塑料區(qū)區(qū)“一園五團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)，沿石化大大道南側(cè)，設(shè)設(shè)立園區(qū)北門(mén)門(mén)，大門(mén)呈拱拱形結(jié)構(gòu)，大大門(mén)左右分別別設(shè)立綜合信信息交易和綜綜合辦公大樓樓的公共服務(wù)務(wù)區(qū)，公共服服務(wù)區(qū)與石化化大道間是100*442m2的小型廣場(chǎng)場(chǎng)，園區(qū)內(nèi)是是沿著南北向向，東西向的的兩大主干道道將園區(qū)分為為格柵式的四四大組團(tuán)。園區(qū)沿著兩大主主干道設(shè)立大大型綠化帶，同同時(shí)在西南角角設(shè)立污水處處理廠，有力力的保證了工工業(yè)園的生態(tài)態(tài)環(huán)保和宜居居。在各個(gè)園園區(qū)內(nèi)實(shí)行“團(tuán)中團(tuán)”，辦公區(qū)和和生活區(qū)沿南南北主干道布布置，倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)庫(kù)房沿東西主主干道設(shè)置，廠廠房組團(tuán)布置置。四團(tuán)布局局對(duì)稱(chēng)，形成成遙相呼應(yīng)之之勢(shì)，氣勢(shì)磅磅礴。（2）項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查之后得得到用地規(guī)劃劃情況表如下下新興材料工工業(yè)園用地統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表用地類(lèi)別面積（hm2）所占比例（%）綜合倉(cāng)儲(chǔ)用地18.0018.00標(biāo)準(zhǔn)廠房用地57.2057.20科研辦公、職工工住宿用地7.607.60污水處理廠用地地2.002.00公共服務(wù)建筑用用地5.205.20園區(qū)道路、停車(chē)車(chē)場(chǎng)用地10.0010.00綠地25.0025.00（3）項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查之后項(xiàng)項(xiàng)目投入總資資金及效益情情況項(xiàng)目總投資2993283..77萬(wàn)元，其中中建安工程費(fèi)費(fèi)用2066000.00萬(wàn)元，建設(shè)設(shè)期貸款利息息101822.99萬(wàn)元。資金金來(lái)源于企業(yè)業(yè)自籌834300.23萬(wàn)元，申請(qǐng)請(qǐng)銀行貸款936133.22萬(wàn)元。通過(guò)以上相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，帶入相相關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)公式得出的的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如如下表：1經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1.1總投資萬(wàn)元293283..771.11其中：自籌萬(wàn)元83430.2231.12銀行貸款萬(wàn)元93613.2222財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)2.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值萬(wàn)元145527..23（稅前）64295.339（稅后）2.2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率率%15.4%（稅稅前）12.5%（稅稅后）2.3投資回收期年8.84（靜態(tài)態(tài)）13.59（動(dòng)動(dòng)態(tài)）2.4借款償還期年5.27敏感性分析如下下圖二：圖二敏感性性分析和生新興材料工工業(yè)園建立以以后，將為公公司客戶(hù)和相相關(guān)新材料企企業(yè)提供全方方位的科研技技術(shù)創(chuàng)新和服服務(wù)為市場(chǎng)提提供：（1）新材料產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)、成成果轉(zhuǎn)化承接上游單位成成果的中試放放大任務(wù)，加加速新材料產(chǎn)產(chǎn)品的成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化。（2）通用性工工藝技術(shù)研究究對(duì)新材料行業(yè)具具有通用性的的關(guān)鍵工程技技術(shù)進(jìn)行研究究開(kāi)發(fā)以及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化配套，并并為企業(yè)消化化吸收引進(jìn)的的工藝和設(shè)備備服務(wù)。（3）成果輻射射與轉(zhuǎn)讓A、在省科技廳廳的領(lǐng)導(dǎo)下，有有計(jì)劃地與相相關(guān)企業(yè)開(kāi)展展聯(lián)合課題研研究、專(zhuān)題研研究等；B、向新興材料料企業(yè)進(jìn)行技技術(shù)轉(zhuǎn)讓及成成果的轉(zhuǎn)讓等等；C、積極爭(zhēng)取國(guó)國(guó)家、省、市市級(jí)委托的有有關(guān)新興材料料行業(yè)的重大大研究課題，并并接受行業(yè)委委托的產(chǎn)品編編制標(biāo)準(zhǔn)，為為各級(jí)政府提提供相關(guān)服務(wù)務(wù)；D、對(duì)相關(guān)企業(yè)業(yè)提供技術(shù)服服務(wù)，并指導(dǎo)導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行技技術(shù)改進(jìn)，降降低成本，增增加企業(yè)效益益等。（4）為企業(yè)培培養(yǎng)優(yōu)秀技術(shù)術(shù)專(zhuān)業(yè)人才對(duì)新材料企業(yè)生生產(chǎn)骨干進(jìn)行行技術(shù)培訓(xùn)、專(zhuān)專(zhuān)題培訓(xùn)；并并結(jié)合應(yīng)用基基礎(chǔ)研究與有有關(guān)科研院所所、大專(zhuān)院校校聯(lián)合培養(yǎng)博博士后、博士士、碩士生。（5）信息與咨咨詢(xún)?yōu)閲?guó)家新興材料料產(chǎn)業(yè)化的規(guī)規(guī)劃提出建議議和咨詢(xún)，向向有關(guān)企業(yè)提提供標(biāo)準(zhǔn)，介介紹國(guó)內(nèi)外新新產(chǎn)品、新技技術(shù)，開(kāi)拓發(fā)發(fā)展思路，為為國(guó)家科技部部和有關(guān)決策策部門(mén)提供新新興材料技術(shù)術(shù)最新發(fā)展報(bào)報(bào)告、技術(shù)和和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策策略規(guī)劃、建建議及專(zhuān)項(xiàng)資資料、調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)及其分析析報(bào)告