銀座集團(tuán)德州商城有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所涉及的房地產(chǎn)及其附屬設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

銀座集團(tuán)德州商城有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所涉及的房地產(chǎn)及其附屬設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目(共1冊(cè)，第1冊(cè))銀座集團(tuán)德州商城有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所涉及的房地產(chǎn)及其附屬設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日目日目聲明 1摘要 3 7 8 9 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 六、評(píng)估依據(jù) 20九、評(píng)估假設(shè) 十、評(píng)估結(jié)論 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、評(píng)估報(bào)告日 第3頁(yè)第3頁(yè)銀座集團(tuán)德州商城有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所涉及的房地產(chǎn)及其附屬設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中聯(lián)魯評(píng)報(bào)字【2022】第111號(hào)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)山東有限公司接受銀座集團(tuán)德州商城有限公司評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是銀座集團(tuán)德州商城有限公司在評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日為2022年6月30日。月30日的評(píng)估結(jié)論如下：委估資產(chǎn)不含稅評(píng)估價(jià)值為38,205.08萬(wàn)元，含稅評(píng)估價(jià)值為備增值稅稅率采用13%,實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)，具體繳納增值稅金額需根據(jù)資產(chǎn)(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)字第0211號(hào)”,證載面積18190m2,土地用途為商服綜合用地，使用權(quán)類型為出讓國(guó)有土地使用權(quán)，終止日期2052年8月。2016年，商場(chǎng)地上5層以及寫(xiě)字樓6-19層分別辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2.商場(chǎng)地下1層為車(chē)庫(kù)、設(shè)備間及倉(cāng)庫(kù)，面積為12268.01m2,現(xiàn)4.2022年1月18日山東省夏津縣人民法院執(zhí)行裁定書(shū)“(2021)魯1427執(zhí)935號(hào)之六”,裁定依法查封銀座集團(tuán)德州商城有限公司名下、 位于德州市解放中大道588號(hào)銀座大廈1-5層【不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)為魯(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002384號(hào)】及6-19層【不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為魯(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002385號(hào)】的不動(dòng)產(chǎn)，查封期限為三年。同時(shí)20年2月15日山東省夏津縣人民法院執(zhí)行裁定書(shū)“(2021)魯1427執(zhí)935號(hào)之七”,裁定拍賣(mài)銀座集團(tuán)德州商城有限公司名下、位于德州市解中大道588號(hào)銀座大廈，不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)為魯(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002384號(hào)、(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002385號(hào)。(二)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素1.銀座集團(tuán)德州商城有限公司與中信銀行股份有限公司濟(jì)南分行大道588號(hào)銀座大廈1-5層的不動(dòng)產(chǎn)為銀座集團(tuán)股份有限公司的借款提供抵押擔(dān)保，抵押擔(dān)保期限為2018年11月19日至2023年11月19日，擔(dān)保的債權(quán)本金為28,000.00萬(wàn)元。2.銀座集團(tuán)德州商城有限公司與中信銀行股份有限公司濟(jì)南分行簽訂抵押合同(合同編號(hào)：2018銀最抵字第811258029506-1號(hào)),以解中大道588號(hào)銀座大廈6-19層的不動(dòng)產(chǎn)為銀座集團(tuán)股份有限公司的借款提供抵押擔(dān)保。抵押擔(dān)保期限為2018年11月19日至2023年11月19日，擔(dān)保的債權(quán)本金為5,000.00萬(wàn)元。(三)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng) 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)山東有限公司第6頁(yè)要依賴于評(píng)估人員的外觀觀察和向有關(guān)操作使用人員的詢問(wèn)情況等判果使用有效期一年，即自2022年6月30日至2023年6月29日使用有 銀座集團(tuán)德州商城有限公司擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)所涉及的房地產(chǎn)及其附屬設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中聯(lián)魯評(píng)報(bào)字【2022】第111號(hào)(一)委托人概況 第8頁(yè)第8頁(yè)嬰幼兒配方乳粉);圖書(shū)、音像制品零售；醫(yī)療器械零售；在本店內(nèi)零及銷售；設(shè)計(jì)制作發(fā)布國(guó)內(nèi)廣告業(yè)務(wù)(不含固定形式印刷品);會(huì)議展售散裝食品，乳制品(含嬰幼兒配方乳粉);日用品。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的(二)委托人與產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系本次評(píng)估的委托人和產(chǎn)權(quán)持有單位均為銀座集團(tuán)德州商城有限公(三)委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng) 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍為銀座集團(tuán)德州商城有限公司擬轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及附屬設(shè)備，賬面價(jià)值21,403.06萬(wàn)元，其中房屋建筑物18,127.32萬(wàn)元，機(jī)器設(shè)備272.57萬(wàn)元，土地2,758.69萬(wàn)元，長(zhǎng)期待攤費(fèi)用244.47萬(wàn)元。委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與評(píng)估目的中經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。(一)委估資產(chǎn)情況1.本次評(píng)估范圍中的資產(chǎn)為房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)和長(zhǎng)2.納入評(píng)估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)賬面值18,399.89萬(wàn)元，系3項(xiàng)房屋建筑物及67項(xiàng)附屬設(shè)備，分布在德州市德城區(qū)解放中大道588號(hào)，具(1)房屋建筑物包含商場(chǎng)營(yíng)業(yè)樓、寫(xiě)字樓以及員工車(chē)棚。①商場(chǎng)營(yíng)業(yè)樓共6層，包含地上5層及地下1層，建筑面積共計(jì)64191.39m2,為鋼混結(jié)構(gòu)，2009年9月建成。地上5層已于2016年辦理“魯(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002384號(hào)”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明，面積為51923.38m2,分?jǐn)偼恋孛娣e8578.02m2,現(xiàn)已抵押給中信銀行股份有限公司濟(jì)南分行；地下1層為車(chē)庫(kù)、設(shè)備間及倉(cāng)庫(kù)，面積為12268.01m2,現(xiàn)有車(chē)位178個(gè)，據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位介紹，該地下車(chē)庫(kù)為人防工程，無(wú)法②寫(xiě)字樓為6-19層，2014年6月建成，已于2016年辦理“魯(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002385號(hào)”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明，面積為14103.5m2,分?jǐn)偼恋孛娣e2329.97m2,現(xiàn)已抵押給中信銀行股份有限公司濟(jì)南分行。③員工車(chē)棚2013年8月建成，面積370m2,為簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，位于商 第10頁(yè)第10頁(yè)另外，2022年1月18日山東省夏津縣人民法院執(zhí)行裁定書(shū)“(2021)位于德州市解放中大道588號(hào)銀座大廈1-5層【不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)為魯(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002384號(hào)】及6-19層【不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為魯(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002385號(hào)】的不動(dòng)產(chǎn)，查封期限為三年。同時(shí)2022年2月15日山東省夏津縣人民法院執(zhí)行裁定書(shū)“(2021)魯1427執(zhí)935中大道588號(hào)銀座大廈，不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)為魯(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002384號(hào)、(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002385號(hào)。(2)機(jī)器設(shè)備包含電梯、制冷設(shè)備、鍋爐以及監(jiān)控設(shè)備等，大部分于2010及2014年購(gòu)置，已使用年限較長(zhǎng)，設(shè)備狀況一般。委估設(shè)備中有2部扶梯系盤(pán)盈資產(chǎn)，據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位介紹(3)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用系房屋建筑物改造及設(shè)備安裝等發(fā)生的成本。(二)企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況企業(yè)申報(bào)的無(wú)形資產(chǎn)為土地使用權(quán)1項(xiàng)，已取得國(guó)有土地使用證字第0211號(hào)”,證載面積18190m2,土地用途為商服綜合用地，使用權(quán)類型為出讓國(guó)有土地使用權(quán)，終止日期2052年8月。2016年，商場(chǎng)地上5層以及寫(xiě)字樓6-19層分別辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明，分?jǐn)偼恋孛娣e共計(jì)10907.99m2,剩余土地面積7282.01m 第11頁(yè)第11頁(yè)共有車(chē)位142個(gè)。除此之外，截至基準(zhǔn)日2022年6月30日，銀座集團(tuán)德州商城有限(三)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量截至評(píng)估基準(zhǔn)日2022年6月30日，企業(yè)申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)全部為企本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是2022年6月30日。資產(chǎn)評(píng)估中的一切 第12頁(yè)第12頁(yè)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)2022年8月22日《銀座集團(tuán)德州商城有限公司執(zhí)行董事決定》(二)法律法規(guī)依據(jù)2.《中華人民共和國(guó)公司法》(2018年10月26號(hào)根據(jù)第十三屆全5.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(1994年施行2019年修6.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號(hào));務(wù)總局公告2019年第14號(hào));第32號(hào));(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù) 第13頁(yè)第13頁(yè)9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》(中評(píng)協(xié)(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)第14頁(yè)第14頁(yè)年5月);公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));第15頁(yè)第15頁(yè)(一)評(píng)估方法的選擇由于委估資產(chǎn)擬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)并無(wú)相應(yīng)規(guī)通過(guò)中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)查詢近2年已成交的商服用地發(fā)現(xiàn)，僅有6宗始價(jià)成交),有2宗競(jìng)價(jià)輪次多，溢價(jià)率高，成交價(jià)較高(超出起始價(jià)2倍多),均不適宜作為可比交易案例，故本次土地使用權(quán)評(píng)估未采用市(二)房屋建筑物類資產(chǎn)第16頁(yè)第16頁(yè)房屋建(構(gòu))筑物評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率重置全價(jià)由建安造價(jià)(不含稅)、前期及其他費(fèi)用(不含稅)、資金(1)建安造價(jià)的確定在對(duì)單位自建房屋建(構(gòu))筑物的評(píng)估中，采用重置成本法進(jìn)行測(cè)《山東省建設(shè)工程費(fèi)用項(xiàng)目組成及計(jì)算規(guī)則(2022版)》(魯建標(biāo)字(2)前期及其他費(fèi)用的確定取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建安造價(jià)外的其它費(fèi) 第17頁(yè)第17頁(yè)(3)資金成本的確定布的一年期貸款LPR與5年期貸款LPR的平均數(shù)計(jì)算，工期按建設(shè)正常資金成本=[建安造價(jià)(含稅)+前期及其他費(fèi)用(含稅)]÷2×成新率=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)×100%評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率(二)設(shè)備類資產(chǎn) 第18頁(yè)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)山東有限公司第18頁(yè)重置全價(jià)=設(shè)備購(gòu)置費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)+其他費(fèi)用+資金成本-增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額(1)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)(含稅價(jià))的確定(2)運(yùn)雜費(fèi)的確定格中已含此部分價(jià)格),則不計(jì)運(yùn)雜費(fèi)。(3)安裝工程費(fèi)的確定(4)其他費(fèi)用的確定(5)資金成本的確定資金成本=(設(shè)備購(gòu)置費(fèi)(含稅)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)(含稅)+其他費(fèi)用(含稅))×合理建設(shè)工期×貸款利率×1/2 第19頁(yè)第19頁(yè)(6)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=含稅購(gòu)置價(jià)(含稅)×增值稅率/(1+增值稅率)+安裝工程費(fèi)(含稅)×增值稅率/(1+增值稅率)+(其他費(fèi)用(含稅)-建設(shè)單位管理費(fèi))×增值稅率/(1+增值稅率)年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率(三)無(wú)形資產(chǎn)一土地使用權(quán)綁出讓，成交價(jià)較低(起始價(jià)成交),有2宗競(jìng)價(jià)輪次多，溢價(jià)率高，成交價(jià)較高(超出起始價(jià)2倍多),均不適宜作為可比交易案例，故本次土基準(zhǔn)地價(jià)代表的是不同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)土地的平均地價(jià)水平。區(qū)域內(nèi)的宗地由于各宗地區(qū)位條件的差異使得宗地的地價(jià)存在差P=級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×(1+2k)×k1×k2×k3±k4 k2-----期日修正系數(shù)K4-----土地開(kāi)發(fā)程度修正Zk-----影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和(四)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用長(zhǎng)期待攤費(fèi)用主要為房屋建筑物改造及設(shè)備安裝發(fā)生的成本，評(píng)估人員將其納入房屋建筑物和機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，長(zhǎng)期待攤費(fèi)用評(píng)估為整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段1.委托人召集本項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，有關(guān)各方就本次評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問(wèn)題協(xié)商一致。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)協(xié)調(diào)會(huì)的精神，結(jié)合產(chǎn)權(quán)持有單位的具體情況，按照資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)規(guī)定制訂出本次資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。3.配合單位進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表等工作。評(píng)估項(xiàng)目組人員對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，布置資產(chǎn)評(píng)估工作，協(xié)助單位進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料。(二)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段主要工作如下：1.聽(tīng)取委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位有關(guān)人員介紹單位總體情況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、實(shí)物資產(chǎn)實(shí)際狀態(tài)等情況。2.對(duì)企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核，并與企業(yè)有關(guān)第21頁(yè)第21頁(yè)5.根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方(三)評(píng)估匯總階段(四)提交報(bào)告階段(一)一般假設(shè)第22頁(yè)第22頁(yè)(二)特殊假設(shè) 第23頁(yè)第23頁(yè)附屬設(shè)備備增值稅稅率采用13%,實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)，具體繳納增值稅金額需根據(jù)資產(chǎn)(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)字第0211號(hào)”,證載面積18190m2,土地用途為商服綜合用地，使用權(quán)類型為出讓國(guó)有土地使用權(quán)，終止日期2052年8月。2016年，商場(chǎng)地上5層以及寫(xiě)字樓6-19層分別辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2.商場(chǎng)地下1層為車(chē)庫(kù)、設(shè)備間及倉(cāng)庫(kù)，面積為12268.01m2,現(xiàn) 3.委估設(shè)備中有2部扶梯系盤(pán)盈資產(chǎn)，據(jù)產(chǎn)權(quán)持有單位介4.2022年1月18日山東省夏津縣人民法院執(zhí)行裁定書(shū)“(2021)魯1427執(zhí)935號(hào)之六”,裁定依法查封銀座集團(tuán)德州商城有限公司名下、位于德州市解放中大道588號(hào)銀座大廈1-5層【不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)為魯(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002384號(hào)】及6-19層【不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為魯(2016)德州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0002385號(hào)】的不動(dòng)產(chǎn)，查封期限為三年。同時(shí)2022年2月15日山東省夏津縣人民法院執(zhí)行裁定書(shū)“(2021)魯1427執(zhí)935中大道588號(hào)銀座大廈，不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)為魯(