2016-2021年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)及投融資戰(zhàn)略研究報(bào)告

中國(guó)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)及投融資戰(zhàn)略研究報(bào)告2016-2021年12前言通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等形式。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、百貨、超市、等。住宅，導(dǎo)致社會(huì)零售品消費(fèi)能力很低。在“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，內(nèi)生增長(zhǎng)”。一直以來(lái)，支持商品住宅市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)有兩個(gè)鎮(zhèn)化、一個(gè)下滑；從生育高峰看，雖然人口基數(shù)增加，但新生嬰兒數(shù)大幅3 (一)調(diào)整住房公積金存貸款利率 37(二)個(gè)人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營(yíng)業(yè)稅 38(三)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》 382015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn) (五)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》 38(六)《關(guān)于全面深化公安改革若干重大問題的框架意見》 39(七)《關(guān)于全面深化公安改革若干重大問題的框架意見》 39銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房 9 (一)北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策 40(二)上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策 40(三)深圳存量商業(yè)地產(chǎn)新規(guī) 41(四)廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策 41(五)其他地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)政策 42 析 44 4 (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)排名 71(二)房地產(chǎn)品牌企業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 72 86分析 86 (一)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式發(fā)展歷程 86(二)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式特點(diǎn)分析 875 88(一)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式發(fā)展歷程 88(二)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式特點(diǎn)分析 90模式 91 (一)散售模式類型分析 91(二)散售模式適用物業(yè) 92(三)散售模式的優(yōu)劣勢(shì) 93 (一)整售模式操作方式 94(二)整售模式主要特點(diǎn) 94(三)整售模式適用物業(yè) 95(四)整售模式的優(yōu)劣勢(shì) 95模式 95 (一)完全自營(yíng)模式資源要求 95(二)完全自營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)分析 97 (一)模式操作方式 97(二)模式資源要求 98(三)模式優(yōu)劣勢(shì)分析 98 (一)資本運(yùn)作模式操作方式 99(二)資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析 100運(yùn)作盈利模式 100 100 模式對(duì)比分析 101理分析 103 5 (一)集中化進(jìn)入策略 1136(二)商品專業(yè)化策略 113(三)市場(chǎng)專業(yè)化策略 113(四)選擇性進(jìn)入策略 113(五)市場(chǎng)全覆蓋策略 114 (一)商圈范圍界定 120(二)消費(fèi)者定位 120(三)商家定位 121(四)投資者定位 121 (一)業(yè)態(tài)分類與特點(diǎn) 121(二)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位 124(三)業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成 125 (一)項(xiàng)目招商通用策略 141(二)購(gòu)物中心招商策略 145(三)寫字樓的招商策略 148(四)商業(yè)街的招商策略 153(五)餐飲品牌招商策略 154 析 159 (一)寫字樓投資策略 162(二)寫字樓產(chǎn)品定位 163(三)寫字樓市場(chǎng)需求 163(四)寫字樓市場(chǎng)供給 1657 175 (一)寫字樓盈利模式 179(二)寫字樓投資成本 183(三)寫字樓投資回報(bào)率 184 (一)大城市投資潛力 186(二)中城市投資潛力 187(三)小城市投資潛力 187 (一)寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿?188(二)郊區(qū)寫字樓發(fā)展前景 188(三)總部辦公樓投資機(jī)會(huì) 189 3 (一)商業(yè)街投資成本構(gòu)成 205(二)商業(yè)街投資回報(bào)率 205(三)商業(yè)街盈利模式分析 2068(四)商業(yè)街運(yùn)作成功策略 207 212 (一)產(chǎn)權(quán)式商鋪投資優(yōu)勢(shì) 213(二)產(chǎn)權(quán)式商鋪法律風(fēng)險(xiǎn) 214(三)產(chǎn)權(quán)式商鋪投資風(fēng)險(xiǎn) 216 7 4析 224 (一)購(gòu)物中心區(qū)域分布情況 231(二)購(gòu)物中心分布特點(diǎn)分析 232(三)購(gòu)物中心各城市競(jìng)爭(zhēng)力 233 (一)北京購(gòu)物中心分布特征 235(二)廣州購(gòu)物中心分布特征 235(三)上海購(gòu)物中心分布特征 236(四)深圳購(gòu)物中心分布特征 236(五)天津購(gòu)物中心分布特征 237 8(一)三四線購(gòu)物中心發(fā)展優(yōu)勢(shì) 238(二)三四線購(gòu)物中心供應(yīng)格局 239(三)三四線購(gòu)物中心開發(fā)模式 240L 242 式 243成為購(gòu)物中心進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)的主要突破點(diǎn)244 9 (一)大城市投資潛力分析 256(二)中城市投資潛力分析 257(三)小城市投資潛力分析 257析 258 258 9 266 7 設(shè)分析 271 (一)香港中央商務(wù)區(qū)建設(shè)分析 271(二)上海中央商務(wù)區(qū)建設(shè)分析 271(三)北京中央商務(wù)區(qū)建設(shè)分析 272(四)深圳中央商務(wù)區(qū)建設(shè)分析 273(五)廣州中央商務(wù)區(qū)建設(shè)分析 273(六)重慶中央商務(wù)區(qū)建設(shè)分析 274(七)武漢中央商務(wù)區(qū)建設(shè)分析 274 (一)倫敦中央商務(wù)區(qū)建設(shè)分析 274(二)曼哈頓中央商務(wù)區(qū)建設(shè)分析 275(三)東京新宿中央商務(wù)區(qū)建設(shè)分析 275 析 276 279 0 284 7 294 5 7 (一)經(jīng)濟(jì)酒店投入產(chǎn)出 305(二)經(jīng)濟(jì)酒店投資回報(bào) 307 (一)星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況 312(二)星級(jí)酒店分布狀況 313(三)旅游城市星級(jí)酒店情況 314 (一)辦公樓 320(二)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 321 321 (一)施工面積 321(二)竣工面積 322(三)銷售面積 322(四)銷售金額 323 (一)寫字樓的成交情況分析 323(二)寫字樓的租售情況分析 324(三)寫字樓供需及空置情況 325(四)寫字樓的市場(chǎng)前景分析 326場(chǎng)分析 327 (一)施工面積 329(二)竣工面積 329(三)銷售面積 329(四)銷售金額 330 (一)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格分析 330(二)商鋪發(fā)展前景分析 331析 332 4 (一)辦公樓 334(二)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 335 335 (一)施工面積 335(二)竣工面積 336(三)銷售面積 336(四)銷售金額 336 (一)寫字樓成交情況分析 337(二)寫字樓供需情況分析 338(三)寫字樓租金價(jià)格分析 339(四)寫字樓市場(chǎng)前景分析 340場(chǎng)分析 340 (一)施工面積 341(二)竣工面積 341(三)銷售面積 342(四)銷售金額 342 (一)商鋪供需情況分析 343(二)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格分析 344(三)商圈市場(chǎng)前景分析 345析 345 7 (一)辦公樓 347(二)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 348 348 (一)施工面積 348(二)竣工面積 349(三)銷售面積 349(四)銷售金額 349 (一)寫字樓成交情況分析 350(二)寫字樓供需情況分析 350(三)寫字樓租金價(jià)格分析 351(四)寫字樓市場(chǎng)前景分析 352場(chǎng)分析 352 (一)施工面積 354(二)竣工面積 355(三)銷售面積 355(四)銷售金額 356 (一)商鋪供需情況分析 356(二)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格分析 357(三)商圈市場(chǎng)前景分析 358析 358 0 (一)辦公樓 360(二)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 361 361 (一)施工面積 361(二)竣工面積 361(三)銷售面積 362(四)銷售金額 362 (一)寫字樓成交情況分析 363(二)寫字樓供需情況分析 363(三)寫字樓租售價(jià)格分析 363(四)寫字樓市場(chǎng)前景分析 365場(chǎng)分析 365 (一)施工面積 366(二)竣工面積 366(三)銷售面積 367(四)銷售金額 367 (一)商鋪供需情況分析 368(二)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格分析 369(三)商圈市場(chǎng)前景分析 370析 371 2 (一)辦公樓 372(二)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 373 373 (一)施工面積 373(二)竣工面積 374(三)銷售面積 374(四)銷售金額 374 (一)寫字樓項(xiàng)目成交情況 375(二)寫字樓供需空置情況 376(三)寫字樓租售價(jià)格分析 377(四)寫字樓市場(chǎng)前景分析 378場(chǎng)分析 378 (一)施工面積 380(二)竣工面積 380(三)銷售面積 381(四)銷售金額 381 (一)商鋪供應(yīng)情況分析 381(二)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格分析 382(三)商圈市場(chǎng)前景分析 383析 383 5 (一)辦公樓 385(二)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 386 386 (一)施工面積 386(二)竣工面積 386(三)銷售面積 387(四)銷售金額 387 (一)寫字樓供需情況分析 388(二)寫字樓租金價(jià)格分析 388(三)寫字樓市場(chǎng)前景分析 388場(chǎng)分析 389 (一)施工面積 390(二)竣工面積 390(三)銷售面積 391(四)銷售金額 391 (一)商鋪供需情況分析 391(二)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格分析 392(三)商圈發(fā)展趨勢(shì)分析 392析 393 4 (一)辦公樓 394(二)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 395 395 (一)施工面積 395(二)竣工面積 396(三)銷售面積 396(四)銷售金額 396 (一)寫字樓供需情況分析 397(二)寫字樓租金價(jià)格分析 397(三)寫字樓市場(chǎng)前景分析 398場(chǎng)分析 398 (一)施工面積 399(二)竣工面積 400(三)銷售面積 400(四)銷售金額 401 (一)商鋪供需情況分析 401(二)商圈市場(chǎng)前景分析 402析 402 4 (一)辦公樓 404(二)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 405 405 (一)施工面積 405(二)竣工面積 405(三)銷售面積 406(四)銷售金額 406 (一)寫字樓供需情況分析 407(二)寫字樓租金價(jià)格分析 407(三)寫字樓市場(chǎng)前景分析 408場(chǎng)分析 408 (一)施工面積 409(二)竣工面積 410(三)銷售面積 410(四)銷售金額 411 (一)商鋪供需情況分析 411(二)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格分析 412(三)商圈發(fā)展前景分析 412析 413 5 (一)辦公樓 415(二)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 416 416 (一)施工面積 416(二)竣工面積 416(三)銷售面積 417(四)銷售金額 417 (一)寫字樓供需情況分析 418(二)寫字樓租售價(jià)格分析 418(三)寫字樓市場(chǎng)前景分析 419場(chǎng)分析 419 (一)施工面積 420(二)竣工面積 420(三)銷售面積 420(四)銷售金額 421 (一)商鋪供需情況分析 421(二)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格分析 422(三)商圈市場(chǎng)前景分析 422析 423 4 (一)辦公樓 424(二)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 425 425 (一)施工面積 425(二)竣工面積 425(三)銷售面積 426(四)銷售金額 426 (一)寫字樓供需情況分析 427(二)寫字樓租金及售價(jià)分析 427(三)寫字樓的市場(chǎng)前景分析 428場(chǎng)分析 428 (一)施工面積 429(二)竣工面積 430(三)銷售面積 430(四)銷售金額 430 (一)商鋪供需情況分析 431(二)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格分析 432(三)商圈發(fā)展前景分析 432析 432 地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析 434析 434 (一)企業(yè)發(fā)展背景分析 434(二)企業(yè)發(fā)展歷程分析 434 (一)項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)分析 435(二)項(xiàng)目獲取途徑分析 435(三)項(xiàng)目獲取優(yōu)勢(shì)資源和商業(yè)操作 436 (一)融資模式分析 436(二)運(yùn)營(yíng)模式分析 437(三)盈利模式分析 437(四)戰(zhàn)略合作伙伴 437(五)品牌發(fā)展戰(zhàn)略 439 (一)運(yùn)作流程 440(二)推廣分析 440(三)應(yīng)用要求 441(四)優(yōu)劣勢(shì)分析 441 (一)主要產(chǎn)品類型設(shè)計(jì) 442(二)產(chǎn)品組合構(gòu)成分析 444(三)自持/銷售比例分析 444(四)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合分析 444(五)當(dāng)前主要商家構(gòu)成 446(六)項(xiàng)目操作特點(diǎn)/周期 446 (一)沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——敗筆與轉(zhuǎn)型 449(二)北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——盈利模式典范 453(三)寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——第三代產(chǎn)品升級(jí) 455析 458 (一)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況分析 460(二)企業(yè)收入利潤(rùn)分析 461(三)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析 461(四)企業(yè)償債能力分析 461 (一)內(nèi)地市場(chǎng)發(fā)展路徑分析 465(二)內(nèi)地市場(chǎng)土地策略分析 466(三)內(nèi)地項(xiàng)目商業(yè)模式分析 467析 468 (一)中糧置業(yè)發(fā)展概述 468(二)中糧集團(tuán)地產(chǎn)戰(zhàn)略 468(三)中糧置業(yè)發(fā)展路線 471 (一)企業(yè)資本策略分析 471(二)企業(yè)擴(kuò)張策略分析 472 (一)品牌核心內(nèi)涵與特征 473(二)戰(zhàn)略目標(biāo)與組合策略 474(三)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)分析 475(四)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)新 475 (一)商業(yè)綜合體分析 478(二)都市綜合體分析 478(三)區(qū)域性城市綜合體分析 479 (一)商業(yè)模式的基本特征 479(二)商業(yè)模式的核心價(jià)值 480(三)模式核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià) 481(四)模式發(fā)展瓶頸與難題 481 (一)北京西單大悅城分析 482(二)北京朝陽(yáng)大悅城分析 486(三)沈陽(yáng)中街大悅城分析 488(四)天津大悅城分析 492(五)上海大悅城分析 493(六)杭州大悅城分析 496(七)成都大悅城分析 497O (一)SOHO中國(guó)發(fā)展概述 499(二)SOHO中國(guó)地產(chǎn)戰(zhàn)略 500(三)SOHO中國(guó)發(fā)展路線 501 (一)戰(zhàn)略目標(biāo)與發(fā)展策略 503(二)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)分析 504(三)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)新 505 (一)商業(yè)模式基本特征 507(二)商業(yè)模式開發(fā)流程 507 (一)開發(fā)選址分析 507(二)銷售和售后分析 508 (三)SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)分析 509析 510 (一)中國(guó)國(guó)貿(mào)發(fā)展概述 510(二)中國(guó)國(guó)貿(mào)地產(chǎn)戰(zhàn)略 511(三)中國(guó)國(guó)貿(mào)發(fā)展路線 511 (一)戰(zhàn)略目標(biāo)與發(fā)展策略 512(二)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)分析 512(三)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)新 513 (一)商業(yè)模式基本特征 514(二)商業(yè)模式開發(fā)流程 514(三)企業(yè)盈利模式特點(diǎn) 515 析 516 (一)世貿(mào)股份發(fā)展概述 516(二)世貿(mào)股份地產(chǎn)戰(zhàn)略 517(三)世貿(mào)股份發(fā)展路線 517 (一)戰(zhàn)略目標(biāo)與發(fā)展策略 518(二)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)分析 518(三)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)新 518 (一)商業(yè)模式基本特征 520(二)商業(yè)模式開發(fā)流程 520(三)企業(yè)盈利模式特點(diǎn) 521 (一)上海世茂國(guó)際廣場(chǎng) 521(二)北京世貿(mào)大廈 521式分析 522 (一)陸家嘴發(fā)展概述 522(二)陸家嘴地產(chǎn)戰(zhàn)略 522(三)陸家嘴發(fā)展路線 522 (一)戰(zhàn)略目標(biāo)與發(fā)展策略 523(二)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)分析 523 (一)主要物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況 525(二)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析 527 (一)商業(yè)模式基本特征 528(二)商業(yè)模式開發(fā)流程 529 (一)96廣場(chǎng) 529(二)1885文化休閑中心 529 530 (一)金融街發(fā)展概述 530(二)金融街地產(chǎn)戰(zhàn)略 530(三)金融街發(fā)展路線 530 (一)戰(zhàn)略目標(biāo)與發(fā)展策略 532(二)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)新 532 (一)商業(yè)模式基本特征 535(二)商業(yè)模式開發(fā)流程 535(三)企業(yè)盈利模式特點(diǎn) 536 產(chǎn)行業(yè)投融資策略分析 537 (一)商業(yè)抵押擔(dān)保證券CMBS 541(二)商業(yè)地產(chǎn)基金融資模式 543 式 545 545 551 3(一)買殼上市的風(fēng)險(xiǎn) 553(二)IPO形式的風(fēng)險(xiǎn) 554 (一)房地產(chǎn)信托融資模式類型 555(二)房地產(chǎn)信托融資模式優(yōu)劣勢(shì) 558 (一)房地產(chǎn)信托發(fā)行全貌分析 559(二)房地產(chǎn)信托季度發(fā)行規(guī)模 560(三)房地產(chǎn)信托季度余額規(guī)模 561(四)房地產(chǎn)信托平均收益率 562 3 信托兌付風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)調(diào)控高度相關(guān) 566 567 (一)高收益高風(fēng)險(xiǎn)并存 567(二)商業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合 567(三)開發(fā)是基礎(chǔ)/運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵 568(四)資金需求巨大 568 9 及策略 571 (一)開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足 571(二)同質(zhì)化/空置率高 572(三)資金鏈壓力較大 572 (一)商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作 573(二)各業(yè)態(tài)投資攻略 596(三)投資注意事項(xiàng) 600 604 605發(fā)展展望 606 體轉(zhuǎn)型 609 610 611 4 34 35 6 9 49 51 9 0 P 圖表39西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)(SPG)和波士頓房地產(chǎn)集團(tuán)(BXP)發(fā)展歷程 87 5 6 0 0 1 40 社會(huì)零售總額比重244 利潤(rùn)增長(zhǎng)均進(jìn)入下滑通道 248 53 報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)比較分析309 12 318 22 22 23 23 332 35 36 36 37 心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)、吸納和空置率 48 49 49 50 58 61 62 62 62級(jí)寫字樓新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率情 73 74 74 75 78 圖表1912001-2015年天津市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量和存量變化趨勢(shì)圖 382圖表1922015年第三季度和第四季度天津市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)租金及空置 85 2 團(tuán))股份有限公司分行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況 477團(tuán))股份有限公司分地區(qū)經(jīng)營(yíng)情況 477圖表2582011-2015年中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司收入與利潤(rùn)統(tǒng)計(jì) 圖表2592011-2015年中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司資產(chǎn)與負(fù)債統(tǒng)計(jì) 478 有限公司陸家嘴區(qū)域開發(fā)示意 股份有限公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況 525圖表2742015年上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司分產(chǎn)品情況 圖表2752015年上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司分地區(qū)情況 家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司收入利 家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司資產(chǎn)負(fù) 534 534 13 正文發(fā)展現(xiàn)狀篇第一章中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)概述第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概述產(chǎn)的定義地產(chǎn)等。通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等產(chǎn)的分類多樣，主要包括購(gòu)物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商業(yè)市場(chǎng)、寫字樓、酒店等。般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到很多地產(chǎn)形式，是融合了、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。的模式要有三種形式，初級(jí)階段是單一商鋪、中級(jí)階段是商辦綜通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體。高級(jí)階段是城市綜合體，集商、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通、文化等多種功能于一體。近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展，但還是處在極不成熟的階段，是也只有北京、上等一線城市陸續(xù)出現(xiàn)城市綜合體的項(xiàng)目，與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距較大。發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)具有三個(gè)鮮明的行業(yè)特征，即開發(fā)模式是先招商，資金主要來(lái)源于非銀行貸款，運(yùn)營(yíng)模式以出租為主。但是由于中國(guó)商數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴程度較高，大部分開發(fā)資金都來(lái)源銷售主導(dǎo)模式仍未是目前商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。第二節(jié)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析周期。國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)較快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改界圖表12011-2015年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)速度圖表22014-2015年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及構(gòu)成業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)分析來(lái)中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的主要定了重要基礎(chǔ)，為中國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)中地位的不斷前移起到了巨大推業(yè)增加值增長(zhǎng)6.1%。在規(guī)模以上工業(yè)中，分經(jīng)濟(jì)類型看，國(guó)有控股企業(yè)增長(zhǎng)圖表32011-2015年中國(guó)工業(yè)增加值及增長(zhǎng)速度固定資產(chǎn)投資分析結(jié)構(gòu)調(diào)整取得了積極圖表42011-2015年中國(guó)固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)速度通網(wǎng)絡(luò)，各類商品市場(chǎng)空前發(fā)展。連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)的迅速發(fā)展，過去商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式比較單一的狀況，形成了多元化、多層次、少環(huán)圖表52011-2015年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)速度水平作為根本出發(fā)點(diǎn)圖表62011-2015年中國(guó)居民人均可支配收入及增長(zhǎng)速度價(jià)格變化分析分類別看，食品價(jià)格同比上漲2.3%，煙酒及用品上漲2.1%，衣著上漲。在。第三節(jié)中國(guó)社會(huì)環(huán)境分析析年末中國(guó)大陸總?cè)丝?包括31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和中國(guó)人民解放軍現(xiàn)役軍人，不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣省以及海外華僑人數(shù))為12.07?，死亡人口975萬(wàn)人，人口死亡率為7.11?，人口自然增長(zhǎng)率為點(diǎn)。圖表72011-2015年中國(guó)人口總量趨勢(shì)圖圖表82015年中國(guó)人口數(shù)及構(gòu)成情況年末數(shù)(萬(wàn)人)比重(%)率，人口城市化將帶來(lái)生活方式的變化，為行業(yè)的發(fā)展拓展了巨大的圖表92011-2015年中國(guó)城鎮(zhèn)化率變化趨勢(shì)圖第四節(jié)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境分析土地政策分析(一)調(diào)整住房公積金存貸款利率(二)個(gè)人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營(yíng)業(yè)稅征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。(三)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自展的通知》要求：1)合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模2)優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)3)統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)4)加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。(五)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證。各地不能要求當(dāng)事人強(qiáng)制更換新證，小產(chǎn)權(quán)房(六)《關(guān)于全面深化公安改革若干重大問題的框架意見》制。(七)《關(guān)于全面深化公安改革若干重大問題的框架意見》申請(qǐng)條件至連續(xù)繳存6個(gè)月(含)以上，并且針對(duì)發(fā)放率在85%以下的極(八)《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住服務(wù)工作的通知》又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行自行把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。、商業(yè)地產(chǎn)主要政策法規(guī)0圖表10中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要法律法規(guī)1共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》2掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》3國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》4理法》5地管理法實(shí)施條例》6《中國(guó)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法(試行)》7行關(guān)于進(jìn)步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》地產(chǎn)區(qū)域政策分析(一)北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策將兩級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的整合。(二)上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；2、單套建筑面積在140結(jié)清公積金貸款，為改善居住條件再次申請(qǐng)公積金貸款以購(gòu)買普通。1(三)深圳存量商業(yè)地產(chǎn)新規(guī)稅參考價(jià)格征稅。這是深圳自2013年實(shí)行存量住宅按評(píng)估價(jià)格征稅之存量房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的又一項(xiàng)調(diào)控政策，也是深圳此輪調(diào)控中出臺(tái)的第對(duì)存量商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策。存量非住宅房產(chǎn)交易按參考價(jià)格計(jì)稅，就圳存量市場(chǎng)的“陰陽(yáng)合同”問題徹底阻擊。住宅類房項(xiàng)稅款?！笔械囟惥趾褪幸?guī)劃國(guó)土委委托市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心根據(jù)房屋的坐筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價(jià)格或建造價(jià)格同類房屋先期交易價(jià)格等因素制正落實(shí)還需要有制定進(jìn)一步的細(xì)則。已經(jīng)出臺(tái)規(guī)定在貸款環(huán)節(jié)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資進(jìn)行限制，此次深圳在商地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控，表明商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的注意。(四)廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策2整，天河、廣州開發(fā)區(qū)(蘿崗)、黃埔、增城定立在廣州“東進(jìn)戰(zhàn)隨著政策的遷移，廣州已然將位于東部的幾大區(qū)域納入到未來(lái)高速發(fā)(五)其他地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)政策進(jìn)并、重組，豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)品種等，大力實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型工程。業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)需求，積極地產(chǎn)業(yè)和建現(xiàn)從“地產(chǎn)島”到“旅游島”的真正轉(zhuǎn)變更高的上漲預(yù)期。飛速上漲的島內(nèi)房?jī)r(jià)形成了賺錢效應(yīng)，使全國(guó)的3“地產(chǎn)島”到“旅游島”的真正轉(zhuǎn)變。發(fā)布關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理行為的相關(guān)通知，提出要清理壓儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)、進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備行為、規(guī)范土地儲(chǔ)備自己使用管理備工作的通知》，明確建筑業(yè)的增值稅稅率擬為設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。打通各類“斷間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率 方面，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以4第五節(jié)商業(yè)用地供應(yīng)情況及價(jià)格分析動(dòng)圖表112012-2015年中國(guó)商用土地指數(shù)趨勢(shì)圖、商業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模分析、商服用地、住宅用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)面積分別為12.485圖表122011-2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)情況圖表132015年中國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖20.2%和13.3%。其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.446圖表142011-2015年中國(guó)國(guó)有土地出讓面積和出讓價(jià)款統(tǒng)計(jì)業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格分析供應(yīng)開始由郊區(qū)擴(kuò)大至配套落后的衛(wèi)星城，導(dǎo)致開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，然最低值。地與住宅土地的成交溢價(jià)比與上季度基本持平，商用土地成交7圖表152013-2015年商用與住宅土地平均樓板價(jià)比圖表162013-2015年商用土地平均溢價(jià)率比8第二章中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析開發(fā)景氣指數(shù)由于房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積和土地購(gòu)置等供應(yīng)指標(biāo)較為低迷圖表172015年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)走勢(shì)圖開發(fā)投資分析年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)0.99%(扣除9圖表182011-2015年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計(jì)分析房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)增長(zhǎng)率(%)圖表192015年不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額及同比增長(zhǎng)情況(%)(%)138.58.8產(chǎn)施、竣工面積分析圖表202009-2015年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工及竣工面積統(tǒng)計(jì)房屋施工面積(萬(wàn)平方米)房屋竣工面積(萬(wàn)平方米)6.404689及金額分析圖表212009-2015年中國(guó)房地產(chǎn)商品房銷售情況銷售面積(萬(wàn)平方米)商品房銷售額(億元)0.17980發(fā)到位資金情況并且同比已呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。從資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，在寬松的貨幣政策下，圖表222011-2015年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金(億元)利用外資(億元)自籌資金(億元)48其他資金(億元)50場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析 圖表232016年中國(guó)十大城市新建商品住宅價(jià)格七、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在的問題并沒有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃統(tǒng)籌安排，硬性搭配商業(yè)比例，缺乏對(duì)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮。而一中國(guó)一二線城市購(gòu)物中心的平均體量已從2012年的7萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至項(xiàng)指標(biāo)租金和空置率，目前的情況是租金下降，空置率上升。如沈陽(yáng)商中心空置率高達(dá)24.3%，位居全國(guó)第一。北京、廣州優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空.2%。造成這一局面的重要原因，是地產(chǎn)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。成為第一代購(gòu)物中心的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。之后，萬(wàn)達(dá)成為商業(yè)地產(chǎn)界的體制內(nèi)可以發(fā)揮才華，出來(lái)后橘淮而枳卻未必能干好。目前的情況是，人并不多。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)受到電商沖擊、亟待突破的背景下，就人才的稀缺。、私募等，但資金成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的需求2013年中信證券推出的中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)首單。第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資背景業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程圖表24中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段分析港澳地產(chǎn)商在五星級(jí)酒店和高檔寫字樓的建設(shè)住房制度改革和舊城商業(yè)區(qū)改造帶來(lái)的發(fā)展契機(jī)變?yōu)橐粋€(gè)獨(dú)立、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)段5出現(xiàn)銷售危機(jī)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素產(chǎn)是中國(guó)富裕人群為數(shù)不多的實(shí)際投資方案之一。強(qiáng)總理都未曾宣布過有關(guān)如何實(shí)施本次史上最大規(guī)模的人口遷徙的具但這不妨礙其他人對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化面貌進(jìn)行設(shè)想。無(wú)論中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)層決定資金需求等一系列錯(cuò)綜復(fù)雜的問題。事實(shí)上，針對(duì)后者，中國(guó)政府已在2013速度。這一規(guī)劃和其他尚未明確的問題幾乎必然會(huì)影響中國(guó)房地產(chǎn)市下降導(dǎo)致產(chǎn)品細(xì)化和市場(chǎng)拓展大財(cái)富排行榜就足以看出。隨著該行業(yè)的不斷成熟，這種盈利能力會(huì)逐期內(nèi)趨于平均水平。此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)的投資特性可能會(huì)化。因投資渠道數(shù)量有限，投資房地產(chǎn)是中國(guó)富裕人群為數(shù)不多的實(shí)際產(chǎn)公司開始豐富自身的產(chǎn)品線，例如建造豪華別墅、養(yǎng)老型地產(chǎn)以及旅產(chǎn)市場(chǎng)期和中期內(nèi)，另一個(gè)更值得關(guān)注的問題是房地產(chǎn)行業(yè)很可能充當(dāng)了股品——那些不得不面對(duì)國(guó)內(nèi)低迷的股市現(xiàn)狀的散戶投資者已做出產(chǎn)。制定貨幣政策的官員在前一年度采取了一系列措施，使人民幣圍。這些舉措實(shí)施后，將使不論是海外投資者還是國(guó)內(nèi)投資者能更效地將資金投入和轉(zhuǎn)出中國(guó)——該過程也有望緩解中國(guó)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)和海外房地產(chǎn)并購(gòu)活動(dòng)正在加速種高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式的擔(dān)心。但最近盈利能力和經(jīng)營(yíng)效率的下降對(duì)房地通過廉價(jià)的融資渠道獲得了可觀的收入增長(zhǎng)，而小公司則不得不為生內(nèi)地房地產(chǎn)公司境外并購(gòu)交易的目標(biāo)公司包括設(shè)在美國(guó)、中國(guó)香港、在尋求海外交易時(shí)需要應(yīng)對(duì)可能的政治、經(jīng)濟(jì)、貨幣、運(yùn)營(yíng)和監(jiān)管地產(chǎn)發(fā)展的必然性中國(guó)近十年來(lái)一直面臨通貨膨脹的壓力，雖然中國(guó)官方公布的數(shù)據(jù)顯示，之稱，沿海地區(qū)有大片制造業(yè)工廠，但由于目前沒有掌握核心知識(shí)產(chǎn)權(quán)和采購(gòu)權(quán)，只能一味的壓低價(jià)格保證其競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致利潤(rùn)微薄。家可同日而語(yǔ)。故而進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為諸多制造業(yè)企業(yè)在完成初期資大量資本涌入地產(chǎn)業(yè)。從這個(gè)邏輯鏈條中便可解釋這些年包括聯(lián)想在然性。的瓶頸與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)以投資住宅為主，因?yàn)橹袊?guó)人自古講究有極大的市場(chǎng)空間。但是經(jīng)過十年的高速發(fā)展，住宅地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸已經(jīng)逐漸的住宅房中有近四成是“投資性”購(gòu)房，市場(chǎng)需求不能準(zhǔn)確反映。根據(jù)租售比的計(jì)算，以北京為例，可能已經(jīng)突破1:600，已經(jīng)高于美國(guó)紐約曼哈頓及世界泡沫已經(jīng)十分明顯，持續(xù)的高房?jī)r(jià)造成的社會(huì)不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致中央不斷出臺(tái)發(fā)出“關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知”5大項(xiàng)共“十條”措施以度明顯。另一方面，自八十年代起國(guó)家實(shí)行計(jì)劃生育的基本國(guó)策，二十年后的今天勢(shì)必導(dǎo)致成年人口減少，從而對(duì)住宅的需求量減少，大量農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)所需的住宅剛性需求也會(huì)逐漸減緩達(dá)到飽和的狀態(tài)。從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)故而從以上兩個(gè)方面表明，雖然近年來(lái)大量資本涌入住宅地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，但是其本身的局限性，必然使之發(fā)展出現(xiàn)瓶頸。相比之下，商業(yè)地產(chǎn)方面的政策限投資住宅的回報(bào)率為6%—8%左右，區(qū)商業(yè)的回報(bào)率則高達(dá)12%-15%，商人追求高額回報(bào)率的天性，將必商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)商下一個(gè)投資方向。第三節(jié)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅及限價(jià)等政策措施密集出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)手段與行政手抑制住房?jī)r(jià)格過高且過快上漲。這也為商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展創(chuàng)造了條件。地產(chǎn)重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)成為諸多住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)要舉措。的發(fā)展，各種經(jīng)營(yíng)模式在中國(guó)均有比較有代表性的項(xiàng)目。說明中和只租不售三種模式將逐漸會(huì)向國(guó)際上比較成熟的運(yùn)營(yíng)管理模式的長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理，這將使開發(fā)商獲得長(zhǎng)期的和穩(wěn)定的利潤(rùn)。未營(yíng)管理為主。快速增長(zhǎng)，區(qū)域泡沫化風(fēng)險(xiǎn)增大廈門幾個(gè)城市的購(gòu)物中心空置率高達(dá)15%~20%。而10%是購(gòu)物中(二)零售增長(zhǎng)放緩、商業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)頻現(xiàn)家園停業(yè)。其中，最受人矚目的當(dāng)屬娃哈哈商場(chǎng)的未來(lái)。娃哈哈夢(mèng)醒2015年前三季度，全國(guó)網(wǎng)上零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重分別為%，呈現(xiàn)快速遞增趨勢(shì)，網(wǎng)購(gòu)總額總和同比大漲42.1%。其t城等。，一二三線城市占比分別為18%、43%、39%，其局三線城市的比重已達(dá)到72%。這些大型商業(yè)開發(fā)商的進(jìn)入將推動(dòng)三業(yè)加速調(diào)整。立演藝中心，成為繼美羅城上劇院后第二個(gè)植入文化演藝業(yè)態(tài)的購(gòu)物來(lái)看，一二線城市再度成為資本逐利對(duì)象，有望迎來(lái)資本及開及空置率走勢(shì)也顯示出一二線城市穩(wěn)步上漲的良好發(fā)展趨勢(shì)。圖表252012-2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)趨勢(shì)圖商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析在中國(guó)發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)，速度卻很快，高速發(fā)展的市場(chǎng)還圳等四個(gè)一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資額占全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額的是從另一方面來(lái)看，一線城市的高速發(fā)展必然伴隨著一定的盲目性，導(dǎo)開發(fā)結(jié)構(gòu)性過剩，其表現(xiàn)便是一線城市的商業(yè)空置率遠(yuǎn)高于二三線元化投資回報(bào)率，吸引了很多不同類型的資本進(jìn)入商場(chǎng)，包括地、商業(yè)企業(yè)、個(gè)人投資和境外資本，特別值得指出，由于近年來(lái)，隨濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，境外資本在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，通過直者與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商合作的方式，搶占核心城市的黃金地段。這樣借助雄風(fēng)險(xiǎn)，亦可借用一些國(guó)際知名連鎖店的品牌效應(yīng)，提升商業(yè)地產(chǎn)的附值，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)不乏類似的案例。大一線城市，各類品牌進(jìn)入市場(chǎng)，其不同的企業(yè)文化，使得對(duì)商業(yè)地要求也會(huì)有所不同，如今城市不斷擴(kuò)張，在中國(guó)逐漸形成大量片區(qū)集區(qū)，伴隨著這樣社區(qū)而產(chǎn)生的配套商業(yè)區(qū)的要求又會(huì)有所不同，而由交通堵塞和已有建筑物密集度等問題，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生與傳統(tǒng)市區(qū)型商業(yè)的郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等等，這些種種不同的情況，都顯現(xiàn)出如今商不僅強(qiáng)調(diào)了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，還第一次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押款業(yè)務(wù)做得不多，主要是四大行在做。目前大部分股份制度向中小企業(yè)貸款傾斜。應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)區(qū)別地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加以調(diào)控。在開發(fā)信貸方面，要嚴(yán)格商業(yè)地條件。35%等貸款條件的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。但要取得銀行。地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)分析和長(zhǎng)方式，以致存量商業(yè)房地產(chǎn)和增量商業(yè)房地產(chǎn)都將面對(duì)巨大的路線的選擇和博弈，將使中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)商出現(xiàn)一定程度的式推動(dòng)下的綜合體開發(fā)熱潮專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。具有中國(guó)特色的商業(yè)房地產(chǎn)租售將繼續(xù)主導(dǎo)和橫行市場(chǎng)，而圍繞租售結(jié)合的產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新、管綜合開發(fā)計(jì)劃將成為租售結(jié)合模式下中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的重要表現(xiàn)形態(tài)。城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的演變和升級(jí)后入市的購(gòu)物中心正在對(duì)老牌購(gòu)物中心發(fā)起沖擊，并對(duì)老牌購(gòu)物中心多項(xiàng)目創(chuàng)造超出過往年份購(gòu)物中心開業(yè)首年業(yè)績(jī)的優(yōu)異表現(xiàn)。心作為新興的商業(yè)形態(tài)和被眾多商業(yè)服務(wù)業(yè)品牌關(guān)注的零售渠道，鎖零售商的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位，快時(shí)尚、餐飲、電影院以及兒童品牌借物中心的定位方向、招商方向以及品牌組合方向即將進(jìn)入到細(xì)分化和主場(chǎng)細(xì)分路線，從而催生包括集合店在內(nèi)的新型專業(yè)品牌的不斷崛起。費(fèi)特點(diǎn)變化的折扣店和奧特萊斯發(fā)展更佳的服務(wù)，有力推動(dòng)著折扣店和奧特萊斯在中國(guó)的進(jìn)一步發(fā)產(chǎn)開發(fā)核心驅(qū)動(dòng)力的轉(zhuǎn)變減緩直接影響到零售商的業(yè)績(jī)表現(xiàn)(經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和開店節(jié)奏)。中的回歸。受此影響并加之三四線城市存量購(gòu)物中心市場(chǎng)表現(xiàn)的巨大差房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)有望向一二線城市的新興城區(qū)轉(zhuǎn)移，其核心驅(qū)動(dòng)力些城市都具有較為旺盛的消費(fèi)能力。商發(fā)展對(duì)購(gòu)物中心等實(shí)體商業(yè)優(yōu)化和改良的影響的投資心態(tài)，為商業(yè)房地產(chǎn)投資熱潮間接起到降溫作用。面對(duì)電商壓括購(gòu)物中心在內(nèi)的眾多實(shí)體商業(yè)向體驗(yàn)式商業(yè)的轉(zhuǎn)型變?yōu)榫o迫的現(xiàn)實(shí)，還不會(huì)輕易為體驗(yàn)式商業(yè)埋單的背景之下，對(duì)尚處概念化的體驗(yàn)式商出現(xiàn)實(shí)要求，有利于實(shí)體商業(yè)盈利模式的優(yōu)化和改良，促進(jìn)實(shí)體商業(yè)景的深化和落地。商業(yè)房地產(chǎn)從地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)運(yùn)營(yíng)再到資產(chǎn)管理的跨越樣化和專業(yè)水平的差異化決定了中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)商處于不同步提升；而從商業(yè)運(yùn)營(yíng)上升到資產(chǎn)管理的高度更將使商業(yè)房地產(chǎn)歷了起步階段的超區(qū)域和都市中心區(qū)購(gòu)物中心的迅速成長(zhǎng)；在成階段城市商業(yè)布局日趨完善和競(jìng)爭(zhēng)格局雙重因素的影響和推動(dòng)下，心將被更多房地產(chǎn)開發(fā)商所關(guān)注。特別需要關(guān)注的是，城市交通以及生活區(qū)的外擴(kuò)將促使生活性社區(qū)型購(gòu)物中心迅速崛起和飛躍式產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析產(chǎn)投資增速有所放緩。但是支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本面沒有發(fā)生根重視內(nèi)功。同地段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市這種情況已經(jīng)開始改變。購(gòu)案，一些實(shí)力公司迎來(lái)抄底機(jī)會(huì)。行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提公司發(fā)展區(qū)域?qū)⒂啥€向更小城市推進(jìn)。由于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主是住宅依賴型，二、三線城市住宅受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響較大，再七、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向分析利、龍湖等一線地產(chǎn)王牌集團(tuán)的多元化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，商業(yè)展迎來(lái)了飛速發(fā)展的“白銀時(shí)代”。、購(gòu)物中心的總量過剩、同質(zhì)化嚴(yán)重，很多項(xiàng)目面世不久便成為“空(一)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入總量過剩，去粗取精的階段與非成熟運(yùn)營(yíng)商之間差距進(jìn)一步拉大。非成熟運(yùn)營(yíng)商環(huán)境進(jìn)一優(yōu)質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)物質(zhì)運(yùn)營(yíng)商的將在新一輪行業(yè)整合中進(jìn)一步鞏固領(lǐng)先優(yōu)的運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)效果也遠(yuǎn)好于無(wú)經(jīng)平。家水平，行業(yè)收益率有30%)、美國(guó)(16%、22%)水平。反映了龍頭競(jìng)爭(zhēng)力較弱、行業(yè)分散化的情況。個(gè)過程中被淘汰。(二)體驗(yàn)式消費(fèi)是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)高于城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出增速的平均水平。童消費(fèi)等業(yè)態(tài)的占比。在未來(lái)，商業(yè)項(xiàng)目需突破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃打造更時(shí)尚、有趣、新奇、富于探索性的商業(yè)功能及元素。(三)兒童消費(fèi)業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)新一輪增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)因素庭孩子支出占到家庭總支出的30-50%，兒童體驗(yàn)式商業(yè)的發(fā)展空間巨“家庭群體”為目標(biāo)消費(fèi)群的商業(yè)中心成為許多購(gòu)物中心的核心定以分為服務(wù)、娛樂、零售、教育等四大類，目前國(guó)內(nèi)的兒(四)二三線城市供應(yīng)加大，商業(yè)發(fā)展與區(qū)域化需求相迎合展將會(huì)進(jìn)一步向二三線城市擴(kuò)張，供應(yīng)量不斷加大。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展與運(yùn)營(yíng)在結(jié)合體驗(yàn)式商業(yè)需求的同時(shí)也要與區(qū)域化需求相迎已經(jīng)不再簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是一個(gè)商業(yè)體，而是一個(gè)與所在城市、本地市服務(wù)場(chǎng)所、社交場(chǎng)所、文化場(chǎng)所。(五)國(guó)家戰(zhàn)略助力西海岸經(jīng)濟(jì)騰飛，愛都匯購(gòu)物中心打造黃島商業(yè)新地標(biāo)國(guó)家新區(qū)、山東半島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心力量，西海岸發(fā)展已上升為國(guó)家戰(zhàn)略。中韓自貿(mào)區(qū)落戶、城際軌道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、大鱷紛紛來(lái)襲?都在助力西的不斷騰飛發(fā)展。政府主抓項(xiàng)目、最具投資價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由香業(yè)新地標(biāo)。其集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、社交等化功能為一體，多庭購(gòu)物需求。(六)推進(jìn)全渠道是商業(yè)地產(chǎn)擁抱互聯(lián)網(wǎng)的唯一選擇互聯(lián)網(wǎng)作為服務(wù)新一代消費(fèi)者的必要工具是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型繞中糧大悅城在2013年將全國(guó)大悅城會(huì)員體系打通，取名“大悅匯米之后能夠精確的跟蹤消費(fèi)者線下的消費(fèi)行為，再結(jié)合線上業(yè)務(wù)的發(fā)展，、百貨、影視等業(yè)態(tài)互為補(bǔ)在于可以通過商家數(shù)據(jù)和消費(fèi)者數(shù)據(jù)的打通，開展供應(yīng)鏈金第四節(jié)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)分析業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額分析圖表262008-2015年中國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額分析單位(億元)增長(zhǎng)率(%).66%5%%20.10%業(yè)地產(chǎn)銷售面積分析圖表272008-2015年中國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積統(tǒng)計(jì)增長(zhǎng)率(%).06%-1.39%29.15%05%4商業(yè)地產(chǎn)的銷售額分析圖表282008-2015年中國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額統(tǒng)計(jì)(單位：億元)增長(zhǎng)率(%).86%.03%%80%806.0070.68%圖表292008-2014年中國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)銷售價(jià)格(億元)增長(zhǎng)率(%)6%%8%%地產(chǎn)價(jià)格影響因素格。馬克思價(jià)值理論認(rèn)為，價(jià)值決定價(jià)格，受供求關(guān)系的會(huì)圍繞價(jià)值波動(dòng)(因此可以用一張的篇幅研究物業(yè)價(jià)值策劃)。所以量：是指物業(yè)本身素質(zhì)。例如，電梯品牌、載客量、速(3)企業(yè)盈利目標(biāo)。例如，資金雄厚的商業(yè)地產(chǎn)巨頭可等到樓盤達(dá)到價(jià)值和開發(fā)商引資金不足，需要把預(yù)售的回籠資金重新投入開發(fā)過程，看空前景、提前獲得利空消息、物業(yè)質(zhì)量存在缺陷、成本低廉和收益。商業(yè)地產(chǎn)的投資客戶在投資之前設(shè)立了投資價(jià)值不考視投資者的價(jià)值訴求，投資者就會(huì)用腳投票。勢(shì)和微觀價(jià)格波動(dòng)。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行時(shí)，物業(yè)價(jià)格往熱，政府往往采取提高利率、緊縮銀根、提高貸款門檻、增加交易成第五節(jié)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)排名圖表302015年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前十強(qiáng)12產(chǎn)集團(tuán)3限公司4保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司56公司7控股有限公司8司9司產(chǎn)股份有限公司(二)房地產(chǎn)品牌企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)2014行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌中海地產(chǎn)、萬(wàn)科與保利地產(chǎn)的品牌價(jià)值分別達(dá)圖表312014年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌品牌價(jià)值(億元)保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限圖表322014年中國(guó)國(guó)有房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10品牌價(jià)值(億元)北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司股有限公司股股份有限公司金地(集團(tuán))股份有限公司有限公司展股份有限公司公司公司二、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析”兩難”進(jìn)入“三難”時(shí)代二、線上線下融合“有共識(shí)無(wú)模式”贏模式，電商與實(shí)體商業(yè)之間的對(duì)抗多于合作。電商對(duì)實(shí)體商業(yè)造成的沖擊，銷售同比也大幅提升，但由于全社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模基數(shù)大，網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易三、商業(yè)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)由“實(shí)”轉(zhuǎn)“虛”間的競(jìng)爭(zhēng)由過往的促銷戰(zhàn)、品牌戰(zhàn)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)戰(zhàn)、文化戰(zhàn)、設(shè)施紛紛開始導(dǎo)入文化、藝術(shù)、旅游、科技等新興元素，積環(huán)境與氛圍，不斷加大精神、感官、交互等層面的內(nèi)容供應(yīng)，四、開發(fā)商預(yù)期由“上調(diào)”改為“下調(diào)”地產(chǎn)開發(fā)商普遍下調(diào)了對(duì)市場(chǎng)與項(xiàng)目的預(yù)期，許多原本定位轉(zhuǎn)向輕奢，原本設(shè)定為市級(jí)項(xiàng)目的調(diào)整為區(qū)域商業(yè)，原本定位、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)全面升級(jí)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。不斷加快的城市化進(jìn)程加之住宅地產(chǎn)。，這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也變得越來(lái)越激烈。如住宅地產(chǎn)的開發(fā)，它需要更加專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，問題。造五城。其中，剛剛開工的大明宮萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，是萬(wàn)達(dá)集的運(yùn)作手段帶來(lái)全球頂、更具體驗(yàn)性的方向大步邁進(jìn)。項(xiàng)目建成后，將成為西安人流匯聚、的時(shí)尚潮流中心，成為西安名流矚目、名企匯聚的國(guó)際商務(wù)前沿。萬(wàn)要差異化街、綠地雙子塔項(xiàng)目以及海榮國(guó)際等都是各房企商業(yè)項(xiàng)目升級(jí)產(chǎn)品創(chuàng)新，武漢中央文化區(qū)是萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品創(chuàng)新的典范，該項(xiàng)目是要“冷”思考，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說是一件好事。而宏觀調(diào)控使一些開發(fā)業(yè)地產(chǎn)只會(huì)使其資金鏈更加緊張，這對(duì)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的培育期將加長(zhǎng)；由于商業(yè)地產(chǎn)滯后于住宅地產(chǎn)發(fā)展，其融資也同樣嚴(yán)重的限制和控制等，都是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因素。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)躍進(jìn)式逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)中求進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)投資增速會(huì)有所放緩。但是，由于爭(zhēng)態(tài)勢(shì)年穩(wěn)健成長(zhǎng)期。圖表33北京商貿(mào)零售業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡售業(yè)發(fā)展階段：上世紀(jì)八十年代末，上海最大的零售網(wǎng)點(diǎn)還是時(shí)上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)作與推一個(gè)清晰與完整的概念。集餐飲、購(gòu)物、娛樂、休閑等為一體的購(gòu)物中心成為主要開發(fā)模式。圖表34上海人均GDP與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)關(guān)系海岸城、益田假日廣場(chǎng)、京基百納相繼出現(xiàn)，短短幾年內(nèi)深圳崛起了圖表35深圳商業(yè)發(fā)展階段與經(jīng)濟(jì)增速的序幕。這一時(shí)期的購(gòu)物中心有別于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的購(gòu)物中心，多多的商業(yè)裙樓，或者是集中寫字樓、商業(yè)為一體的，停車場(chǎng)規(guī)模也圖表36廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP代商業(yè)中心、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、武漢銷品茂為代表的商業(yè)地產(chǎn)，通過MALL物流、運(yùn)動(dòng)、會(huì)展等全部商業(yè)業(yè)態(tài)。圖表37武漢商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段分析、商業(yè)地產(chǎn)五大發(fā)展趨勢(shì)分析(一)業(yè)態(tài)功能的體驗(yàn)化東南亞最大的水族館、武漢楚河漢街項(xiàng)目?jī)?nèi)引入的中國(guó)大陸第二慮投入成本、運(yùn)營(yíng)維護(hù)難度、產(chǎn)品創(chuàng)新性及體驗(yàn)式業(yè)態(tài)與消費(fèi)者舒適愉悅的購(gòu)物環(huán)境。功能體驗(yàn)提升，可從優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)及人性化服做文章。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)方面，主要包括燈光效果的渲染、合理的交通務(wù)方面，主要包括設(shè)立不同體驗(yàn)感的公共休息區(qū)、設(shè)置人性化的洗手、采用智能便捷的停車系統(tǒng)、設(shè)置多媒體互動(dòng)式服務(wù)設(shè)施等。(二)商業(yè)形態(tài)的細(xì)分化所。、雙安商場(chǎng)、當(dāng)代商城等。購(gòu)物中心則是滿足非目的性消費(fèi)需心的形式為主，業(yè)態(tài)針對(duì)不同年齡消費(fèi)群體細(xì)化，比如來(lái)福士、品商業(yè)項(xiàng)目。(三)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的金融化營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比數(shù)，商業(yè)地產(chǎn)投資將維持走高態(tài)勢(shì)。金位于核心商圈的商業(yè)物業(yè)很受投資者青睞。從商業(yè)物業(yè)細(xì)分類別來(lái)看，場(chǎng)、寫字樓，不同商業(yè)業(yè)態(tài)投資屬性不同，投資回報(bào)也有所不同；同融資能力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才最具競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。(四)退出渠道的證券化投資者、機(jī)構(gòu)投資者都很難享受到商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的投資紅利。因具有投資金額大、回報(bào)周期長(zhǎng)、收益率高、運(yùn)營(yíng)管理難、退出方式估、市場(chǎng)分析、投資測(cè)算、工程盡職調(diào)查等。未來(lái)中國(guó)核心商圈的目將以持有型為主流，相信隨著中國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)一步的完善，資。(五)金融手段的多元化s通過估值來(lái)盤活資產(chǎn)，同時(shí)還能有助于維持項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定。寫字樓在香港打包上市。REITs是給有財(cái)力培育投資物業(yè)開發(fā)商的一個(gè)退出及資本循環(huán)的機(jī)制。對(duì)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而缺乏資本情況下，還可考慮以下融資方案：但在項(xiàng)目治理上，包括項(xiàng)目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出業(yè)銀行開發(fā)貸款外，在債務(wù)與項(xiàng)目資產(chǎn)額外貸款，稱為夾層貸款融資。現(xiàn)在一般年利息在百分之十二至十項(xiàng)目投資回報(bào)，這樣會(huì)使利息降低。分買家及商場(chǎng)投資者約定預(yù)售大型住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)部分，方面須提供一定折扣優(yōu)惠。資方案都受項(xiàng)目所在位置、市場(chǎng)供求情況、項(xiàng)目土地成本、建本、退出售價(jià)及開發(fā)商背景和聲譽(yù)等因素影響。業(yè)地產(chǎn)的全渠道模式分析圖表38商業(yè)地產(chǎn)商全渠道轉(zhuǎn)型模式式建立最全的服務(wù)者為核心的商業(yè)循環(huán)體系通過移動(dòng)端優(yōu)化線打通商戶銷售數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)消費(fèi)者提供更細(xì)掌控線下終端商戶積極獲取消費(fèi)者線多元的服務(wù)方式能吸引更廣泛的最有可能刻畫消費(fèi)者線上線運(yùn)營(yíng)成功能夠帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)兩端數(shù)據(jù)打通之后可以拓展供應(yīng)鏈金延伸業(yè)務(wù)線第六節(jié)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略分析售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)售是目前大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司采取的辦法。物業(yè)一旦被分割出。物業(yè)被拆零銷售后，一般有兩種選擇。一是由開發(fā)公司招一家或物業(yè)被拆成一個(gè)個(gè)小塊，給日后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患，一旦經(jīng)營(yíng)也不能獲得穩(wěn)定的租金收益。售、各自經(jīng)營(yíng)非常適合規(guī)模不大、檔次一般的物業(yè)。采用這一經(jīng)營(yíng)策略的優(yōu)點(diǎn)能盡快收回投資，且平均售價(jià)較高。風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大。因?yàn)橐粋€(gè)整體性差、經(jīng)營(yíng)格局紊亂的會(huì)有好的效益的，由于缺乏主力店，業(yè)主受短期利益驅(qū)動(dòng)、各自小規(guī)、整體經(jīng)營(yíng)己的物業(yè)出售給商業(yè)公司。這些開發(fā)商往往對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)不熟悉、也不非常熟悉、資金實(shí)力雄厚的公司。這一策略適合于規(guī)模較小、檔次一的一個(gè)變化是采取先租后售、租金抵房款的方式進(jìn)行。即在首付后，用每年的房租逐年抵算房款，實(shí)際上是一種按揭分期付款的多的投資者，有利于談判的進(jìn)行；缺點(diǎn)是開發(fā)商承擔(dān)了一部分風(fēng)慢。這一模式的開發(fā)商往往實(shí)力雄厚，并且與國(guó)內(nèi)外著名大型商業(yè)品牌特市在投資開發(fā)前便組成了戰(zhàn)略聯(lián)盟。國(guó)際和國(guó)內(nèi)的大部分知名商業(yè)采取租賃的方式與地產(chǎn)開發(fā)商合作，比如沃爾瑪、家樂福、蘇寧電營(yíng)模式的另外一個(gè)變通模式是“租售”結(jié)合。其特點(diǎn)是整個(gè)物業(yè)被的進(jìn)入，可帶來(lái)極大的人流，將極大地提高其他物業(yè)的租金自經(jīng)營(yíng)國(guó)貿(mào)中心等都有一個(gè)共同點(diǎn)，就是只租不賣。即使像恒基中心連年虧損，發(fā)展商也沒有賣掉的意思，因?yàn)榘l(fā)展商看重的是長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，有足夠的資金培育商業(yè)與“整體出租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”策略相比，采取這一經(jīng)營(yíng)模式的物業(yè)一般處于黃金了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一，特別是對(duì)地產(chǎn)資源和商業(yè)資源進(jìn)行了高度整合，分工明確，實(shí)現(xiàn)了雙贏。不過這一模式的缺點(diǎn)是地產(chǎn)和商業(yè)雙方是松散聯(lián)盟、合比如國(guó)美電器的國(guó)美置業(yè)就專門負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；而深圳茂業(yè)集團(tuán)則已經(jīng)形成商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和百貨零售兩大支柱產(chǎn)業(yè)的合力效應(yīng)。第三章中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盈利模式分析第一節(jié)國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析、美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析的需求趨于停滯，從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售難以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，所以企業(yè)大多以持有商業(yè)物業(yè)的形式獲取租金收益。新加坡商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，并且在開發(fā)物業(yè)的同時(shí)，借助基金平臺(tái)分享投資物業(yè)的管理費(fèi)收益，(一)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式發(fā)展歷程也應(yīng)時(shí)興起。SPG和波士頓房地產(chǎn)公司(BXP)為例，來(lái)說明它們商業(yè)盈利模式的發(fā)展歷程。圖表39西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)(SPG)和波士頓房地產(chǎn)集團(tuán)(BXP)發(fā)展歷程 6輔出售住宅為字樓在全美開發(fā)并持有經(jīng)營(yíng)產(chǎn)集團(tuán) 持有商業(yè)地產(chǎn)心在全美開發(fā)并持有經(jīng)營(yíng)在全球開發(fā)并持有經(jīng)營(yíng)心、社區(qū)生活中(二)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式特點(diǎn)分析趨于停滯，從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售難以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，所比重的階段，且人口流動(dòng)方向以大城市中心向大城市郊區(qū)為主，節(jié)自身的現(xiàn)金流狀況，解決了商業(yè)地產(chǎn)投資期限長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)緩慢的問商業(yè)網(wǎng)絡(luò)部，將中心轉(zhuǎn)移到品牌營(yíng)銷和客戶維護(hù)上，將公司品牌和高質(zhì)量的購(gòu)二、新加坡商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析(一)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式發(fā)展歷程造業(yè)和服務(wù)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱的亞洲新興經(jīng)濟(jì)體。批發(fā)零售、商業(yè)服業(yè)。形成了烏節(jié)路、濱海灣、港灣區(qū)、牛車水四大商業(yè)集中區(qū)域。在這段新加坡臵地、百騰臵地等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多依靠背后的財(cái)團(tuán)完成了最找戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的出路。2000年，由百騰臵地和發(fā)展臵地合并成立的嘉德集團(tuán) (CapitaLand)開始采用“地產(chǎn)+金融”的經(jīng)營(yíng)模式，不但解決了租售兩類業(yè)躍發(fā)展。圖表40嘉德臵地地產(chǎn)+金融模式發(fā)展歷程上市TS(個(gè))(個(gè))資產(chǎn)規(guī)模(億新元)基金總資產(chǎn)公司總資產(chǎn)住宅、寫字樓、零售物業(yè)、服務(wù)型公寓01住宅、寫字樓、零售物業(yè)、服務(wù)型公寓11住宅、寫字樓、零售物業(yè)、物業(yè)管理、酒店、服務(wù)型公24住宅、寫字樓、零售物業(yè)、、金融服務(wù)59住宅、寫字樓、購(gòu)物中心、服務(wù)型公寓、城市綜合體、5住宅、寫字樓、購(gòu)物中心、服務(wù)型公寓、城市綜合體、5住宅、寫字樓、購(gòu)物中心、服務(wù)型公寓、城市綜合體、6超過住宅地產(chǎn)，且來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)和金融服務(wù)業(yè)務(wù)的投資收益一直圖表41嘉德集團(tuán)旗下分支機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)類型(二)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式特點(diǎn)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程較短，所以當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)興起時(shí)，住宅地產(chǎn)資物業(yè)的管理費(fèi)收益，在提升資產(chǎn)回報(bào)率的同時(shí)降低混業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。③以嘉德集團(tuán)為代表的新加坡商業(yè)地產(chǎn)公司為了克服本國(guó)地域狹小的問足投資人不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好。第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式(一)散售模式類型分析歷的一個(gè)階段。式分析與地產(chǎn)的復(fù)合體，招商在前、銷售在后也就成了商業(yè)地產(chǎn)的不統(tǒng)一，客觀上給商業(yè)銷售帶來(lái)難度，而帶租約銷售模式正是解圍、提升商業(yè)價(jià)值、增加投資信心，然后再將商鋪帶租約出售給投響銷售。因此，在前期就應(yīng)重點(diǎn)考慮如何處理銷售與租金的關(guān)系。其次補(bǔ)，為投資客解決實(shí)際招商問題。析帶投資回報(bào)是開發(fā)商區(qū)域劃分商場(chǎng)面積出售商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)銷售給投資者的形管理公司與小業(yè)主簽署一份回租協(xié)議，經(jīng)營(yíng)管理公司承諾在一定固定的投資回報(bào)率給投資者，并且商鋪由經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)帶回報(bào)銷售模式特點(diǎn)有：行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)，即在市場(chǎng)啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)管理商向投資者按現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長(zhǎng)期增值。(二)散售模式適用物業(yè)業(yè)的散售仍是市場(chǎng)上的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)采取的盈利方傳統(tǒng)住宅開發(fā)商的思維模式慣性是一致的，把商業(yè)物業(yè)按照住宅那樣發(fā)商所擅長(zhǎng)的。但這種變現(xiàn)方式只適合于小體量的社區(qū)底商、寫字樓立臨街商鋪物業(yè)，分割銷售不會(huì)影響其使用功能，也不太需要考慮到的另一種操作模式是產(chǎn)權(quán)式商鋪，即以“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)同一類型式商鋪一個(gè)好的售價(jià)，為了給投資者信心，也為了投資者不退品，成了徹頭徹尾的融資產(chǎn)品。近年來(lái)北京出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式商鋪基本是極文化中心、錦繡大地物流港等。(三)散售模式的優(yōu)劣勢(shì)業(yè)的散售仍是市場(chǎng)上的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)采取的盈利方傳統(tǒng)住宅開發(fā)商的思維模式慣性是一致的，把商業(yè)物業(yè)按照住宅那樣發(fā)商所擅長(zhǎng)的。但這種變現(xiàn)方式只適合于小體量的社區(qū)底商、寫字樓立臨街商鋪物業(yè)，分割銷售不會(huì)影響其使用功能，也不太需要考慮到的另一種操作模式是產(chǎn)權(quán)式商鋪，即以“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”圖表42商業(yè)地產(chǎn)散售模式優(yōu)缺點(diǎn)情況空間大，容易出售表現(xiàn)易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理求極高商業(yè)物業(yè)10000~500000㎡停車場(chǎng)及卸貨區(qū)的面積足夠大產(chǎn)權(quán)式商城、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式(一)整售模式操作方式(二)整售模式主要特點(diǎn)期物業(yè)運(yùn)營(yíng)效率的差別顯而易見。通常整棟銷售的價(jià)格要低于散售在取得項(xiàng)目所有權(quán)后，通常會(huì)委托專業(yè)房地產(chǎn)顧問公司對(duì)其進(jìn)行經(jīng)(三)整售模式適用物業(yè)的改變，固定資產(chǎn)將按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格入賬，中心城區(qū)一些物業(yè)價(jià)值的(四)整售模式的優(yōu)劣勢(shì))購(gòu)買后會(huì)對(duì)項(xiàng)目二次包裝，以提升其物業(yè)價(jià)值，基金的獲利。值增值。分采用。其策略是希望以整售帶動(dòng)零售或租賃市場(chǎng)，從而整體提升物業(yè)氛圍，對(duì)物業(yè)的保值和增值均有利。盡管整售降低了開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)，和形象上均有提升。第三節(jié)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)盈利模式營(yíng)模式分析(一)完全自營(yíng)模式資源要求商業(yè)物業(yè)是越老越值錢，不像住宅、寫字樓那樣會(huì)隨著物業(yè)老化而貶的，所謂養(yǎng)商無(wú)非就是指業(yè)主以比較低廉的租金來(lái)吸引好的商家，并旺，其對(duì)商家的吸引力也就越大，所以一般看到新的商業(yè)物業(yè)的初始價(jià)值也就越來(lái)越大，長(zhǎng)期持有通常是商業(yè)物業(yè)價(jià)值最大化的盈利方式。當(dāng)一些好地段、運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)物業(yè)可以遠(yuǎn)超過這一指標(biāo)。是開發(fā)商穩(wěn)定收益波動(dòng)的良好補(bǔ)充，對(duì)這些開發(fā)商來(lái)講，長(zhǎng)業(yè)是個(gè)良好的選擇。于目前的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，畢竟有著強(qiáng)大資金實(shí)力的開發(fā)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，資金如土地一樣是開發(fā)商渴求的資源，在長(zhǎng)況下，配合經(jīng)營(yíng)期融資可以解決部分資金變現(xiàn)問題。其一是開發(fā)成月的經(jīng)營(yíng)貸款提供了可能。世紀(jì)金源集團(tuán)以其金源購(gòu)物中心、華遠(yuǎn)地化為機(jī)構(gòu)投資者的中長(zhǎng)期債權(quán)，其融資成本應(yīng)該要比銀行同期貸款S存在的缺點(diǎn)是對(duì)物業(yè)質(zhì)地要求較高，其投資回報(bào)率至少要高出銀行、或CMBS(二)完全自營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)分析益最大化。式、提高自營(yíng)商品比例是大勢(shì)所趨。本土零售企業(yè)。。自營(yíng)+經(jīng)營(yíng)貸模式分析(一)模式操作方式出售商鋪產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)商承諾的高回報(bào)，但是高回報(bào)與高風(fēng)險(xiǎn)始終是并第三種是“萬(wàn)達(dá)模式”專業(yè)的大型商業(yè)公司，由其持有形式典型的代表即為大連萬(wàn)達(dá)與沃爾瑪?shù)葒?guó)際著名連鎖店建立商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的途徑。(二)模式資源要求期收益的物業(yè)是普遍現(xiàn)象，隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，商業(yè)實(shí)力的企業(yè)選擇持有自營(yíng)。型商業(yè)企業(yè)更有效地經(jīng)營(yíng)物業(yè)。(三)模式優(yōu)劣勢(shì)分析售比例的問題上開發(fā)商的觀念在逐步轉(zhuǎn)變，從以前的只抓銷售變成了經(jīng)營(yíng)一起抓。以前開發(fā)商開發(fā)完商業(yè)項(xiàng)目后，賣完就走人；現(xiàn)在全部自己持有等。如深圳的中港城就運(yùn)用了租售結(jié)合的模式，即一性。模式分析(一)資本運(yùn)作模式操作方式一致的，都是將物業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，只是前者是將商業(yè)物業(yè)整體出售給大型機(jī)構(gòu)投資者，這些機(jī)構(gòu)投資者以外資基金為主(國(guó)內(nèi)的公募基金尚不在尋找優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，他們或長(zhǎng)期持有獲得長(zhǎng)期租金收入(不排除通過S商業(yè)物業(yè)必然導(dǎo)致較高的售價(jià)折讓。產(chǎn)開發(fā)商本身?yè)碛猩鲜泄?，其旗下的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)亦可納入其提升股價(jià)。但上市公司嚴(yán)格的信息紕漏政策，導(dǎo)致其售價(jià)同樣受TS為主，而且要通過復(fù)雜的控制權(quán)處理已達(dá)到規(guī)避雙重征稅問題，要S資產(chǎn)單獨(dú)拿出來(lái)上市具有高市盈率的優(yōu)勢(shì)，從而能夠獲得更大的溢S(二)資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析以一次性把資金回籠，實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的目的。缺理回報(bào))；通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款第四節(jié)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)混合運(yùn)作盈利模式、混合運(yùn)作模式操作方式分析產(chǎn)的出現(xiàn)，使零售服務(wù)企業(yè)選址機(jī)會(huì)增大、商業(yè)物業(yè)招商難度、混合運(yùn)作模式主要特點(diǎn)分析功能混合型發(fā)展既是國(guó)人生活方式的體現(xiàn)，也是保證商業(yè)的人口密度的要求。不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)可以有選擇地與其它功能，但對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求，所有內(nèi)容不是簡(jiǎn)單的拼湊而是效益?；旌线\(yùn)作適用物業(yè)類型分析型的商業(yè)地產(chǎn)包括零售業(yè)、住宅區(qū)以及辦公商業(yè)區(qū)的地產(chǎn)模式。娛樂業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，有趣的娛樂項(xiàng)目可以讓人們?cè)谫?gòu)物中心停留加購(gòu)買力。潤(rùn)最大化的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)周期性強(qiáng)，受宏觀市場(chǎng)影響大，而支撐企業(yè)的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)。式是專業(yè)房地產(chǎn)公司規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保持長(zhǎng)期發(fā)展能力的良好是混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的施行門檻相對(duì)較高，需要企業(yè)首先具備物業(yè)開發(fā)的當(dāng)規(guī)模的、有一定物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或者物業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的非房地產(chǎn)企業(yè)的第五節(jié)主要商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對(duì)比分析地產(chǎn)商大多采用以開發(fā)銷售住宅項(xiàng)目的單一盈利模式，而商業(yè)地產(chǎn)企一般將商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式分為三種：投資開發(fā)模式；持有發(fā)展投資回報(bào)率等方面體現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。圖表43商業(yè)地產(chǎn)各種盈利模式指標(biāo)對(duì)比分析第四章中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理分析第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的布局順序、公寓、社區(qū)配套等主要商業(yè)服務(wù)功能、商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種的區(qū)位分面積、體量規(guī)模等，設(shè)計(jì)并確定項(xiàng)目需要的各類主力店、次主力店、、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的整體利益(一)業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：業(yè)態(tài)革命，是針對(duì)于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應(yīng)社會(huì)發(fā)展 (居住空間)，第二空間(工作空間)，第三空間(購(gòu)物休閑場(chǎng)所)。要提高人的從三個(gè)生活空間同時(shí)去考慮。而生活質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)。現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)生活空間。應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來(lái)看，有形商品的充分滿足，向無(wú)形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費(fèi)活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會(huì)大大增加。(二)業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購(gòu)物中心內(nèi)張和主力店是擁有國(guó)內(nèi)外知名品牌、商譽(yù)和口啤的連鎖或單店的有極強(qiáng)的消費(fèi)號(hào)召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)(三)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位:超市、大型百貨店為核心主類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購(gòu)物中心內(nèi)業(yè)態(tài)和業(yè)種。一，購(gòu)物、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購(gòu)物中同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個(gè)局部購(gòu)物中心主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動(dòng)線入口，品牌快餐店則宜布局于心各區(qū)結(jié)合部。不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購(gòu)物中心內(nèi)的主店(銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴(kuò)、家政等)作為專門店及普通普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場(chǎng)調(diào)查確認(rèn)的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計(jì)和消費(fèi)者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合(指經(jīng)營(yíng)商品品種的數(shù)、檔次組合)除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標(biāo)顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的用注資、聯(lián)營(yíng)、承包、扣點(diǎn)等招商合作手段。規(guī)劃的黃金分割定律的比例，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商在做規(guī)劃之前應(yīng)該考慮的問題。商業(yè)：定律。商業(yè)業(yè)態(tài)組合中商業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積應(yīng)當(dāng)占其中的5200平方米左右，而娛樂則占3000平方米左右，餐飲占余下的1800平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)是經(jīng)過對(duì)大量的原因造成的：了滿足經(jīng)營(yíng)功能而做出的一種配套投資。由于娛樂的投入較大，經(jīng)從內(nèi)心里希望娛樂的面積越小越好。者產(chǎn)生更多的消費(fèi)欲望，營(yíng)造劇場(chǎng)式的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)效果就成為駐、好又多加盟，廣百店即將開業(yè)等等，很多商業(yè)地產(chǎn)緣性區(qū)域的商業(yè)氛圍，并以此對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模包裝銷售。?，F(xiàn)階段社區(qū)商業(yè)除了要解決開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、規(guī)模與效益、開發(fā)商與政考慮社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)“配套”問題。包括超市、菜市場(chǎng)、便利店、再生資源回收點(diǎn)等以及作為發(fā)展型的配足居民多元化多層次的物質(zhì)和消費(fèi)需求的專賣店、咖啡館、酒吧、健業(yè)街或者是整個(gè)社區(qū)商鋪有一個(gè)帶動(dòng)，能促進(jìn)銷售，更能招徠“人流”。套和商業(yè)模式更能為商家和投資者接受。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目軟件設(shè)施“配套”的重要作用。而這一點(diǎn)往往造成不少產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目難以達(dá)成成效。，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃實(shí)質(zhì)上是在為消費(fèi)者塑造一個(gè)寬松、舒適、和式，它已成為促進(jìn)全面小康社會(huì)早日實(shí)現(xiàn)的重要組成部分。例如劃分析資者還是開發(fā)商都應(yīng)該認(rèn)真考慮，因?yàn)檫@直接影響到收益，可以危險(xiǎn)。商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一門很深的學(xué)問，在此武漢亞譽(yù)裝飾只是講要最大限度體現(xiàn)市場(chǎng)概念，商鋪投資者對(duì)商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)的“可視性”原則包括鋪面類項(xiàng)目外部“可視性”和鋪位類”和內(nèi)部“可視性”。得肯定。性”原則指鋪位類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)最大限度讓消費(fèi)者在項(xiàng)目里面任何擇項(xiàng)目時(shí)，可以利用上述“可視性”原則對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目進(jìn)行原則二：公共空間價(jià)值原則體現(xiàn)在公共空間的