不動產投資的價值觀念

第2章不動產投資的價值觀念2.1貨幣的時間價值

2.2投資風險及其衡量

2.3風險資產定價模型

下載！不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第1頁!2.1貨幣的時間價值2.1.1貨幣時間價值的內涵1.貨幣時間價值的概念貨幣的時間價值，也稱為資金的時間價值，是指貨幣經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。其具體表現為：現在一單位貨幣資金代表的價值量大于以后任何時間同一單位貨幣資金代表的價值量。貨幣的價值隨收入或支出的時間不同而有所不同。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第2頁!貨幣具有時間價值并不意味著貨幣本身能夠增值。投資者進行不動產投資決策時需要考慮的因素是多方面的，其中貨幣時間價值是重要因素之一。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第3頁!（2）相對尺度指標度量資金時間價值的相對尺度是相對于投資的回報率，可用利率或盈利率來表示。利率是單位時間內利息與本金之比；盈利率是單位時間內獲得的盈利與本金之比。利率和盈利率反映了貨幣資金隨時間變化的增值率。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第4頁!在貨幣時間價值的換算中，現在值和將來值之間的差額即為貨幣隨時間而產生的增值額，通?？梢杂美⒈硎?。因此，這三者之間的關系可簡單地用下列兩個公式來表示：現在值＋利息＝將來值將來值－利息＝現在值不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第5頁!單利利息的計算公式為：不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第6頁!表2-1單利計算（年利率10%）單位：元期間本金利息本利和年10001001100第二年10001001200第三年10001001300不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第7頁!3.名義利率(NominalInterest-rate)與實際利率(EffectiveInterest-rate)（1）基本概念名義利率是以一年為計息基礎，其值等于每一計息周期的周期利率乘以每年的計息周期數。實際利率是實際支付的利率，它是采用復利計算方法，把各種不同計息周期的利率換算成以年為計息期的利率。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第8頁!【例2-2】小王工作后申請了一張信用卡，合同中約定年利率為11%，每月支付一次。小王支付的實際利率是多少？根據公式2.3，可得：不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第9頁!例2-1中的數據為例，小王將1000元以復利10%存入銀行，3年后的終值為：復利終值因數公式：==

它反映了現值1元錢在復利率和期后的本息和。

不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第10頁!不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第11頁!3.年金的終值與現值年金是指在某一特定時期內，定期支付或收入某一特定金額的資金。根據支付或收入的時點和期次的不同，年金可以分為普通年金(ordinaryannuity)、預付年金(annuitydue)、遞延年金(annuitydeferred)和永續(xù)年金(perpetuity)。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第12頁!公式2.9也可簡便表示為：不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第13頁!②普通年金現值

普通年金現值是指將期間每期期末發(fā)生的款項折算成現值之和。其數學表達式為：不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第14頁!（2）預付年金預付年金指收或付發(fā)生在每期期初的年金，也稱先付年金或即付年金。學費、房租、保險費等都在期初交，屬于預付年金的范疇。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第15頁!在例2-5中，如果將小王交學費的時間由年底改為每年年初，假設利率與計息方式不變，那么他所交的學費相當于研究生畢業(yè)那年年末的多少錢?這樣一來，小王每年年初交的學費就是預付年金。利用公式2.14和普通年金終值系數表計算如下：FVAD3=A(FVAD10%,4-1)=5000(4.641-1)=18205（元）不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第16頁!（3）遞延年金

遞延年金是指年金收或付不是從期開始，而是隔（遞延）若干期后才開始發(fā)生的系列等額定期年金支或付?！?20123n-1nAAAAA圖2-3遞延年金現金流量圖不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第17頁!②遞延年金現值與終值計算相比較，遞延年金現值計算要復雜些。原因是最初若干期沒有發(fā)生收或付，之后才有連續(xù)的收或付，因此不能簡單套用普通年金現值計算公式。具體計算方法有以下三種：方法一：把遞延期以后的年金套用普通年金公式求現值，這時求出的現值是個等額收付前一期的數值，再往前推遞延期期數就得出遞延年金的現值。公式如下：PVAn＝A×（P/A，i，n）×（P/F，i，m）

不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第18頁!方法二：把遞延期每期期末都當作有等額的收付，把遞延期和以后各期看成是一個普通年金，計算這個普通年金的現值，再把遞延期多算的年金現值減去即可。公式如下：PVAn＝A×[(P/A，i，m+n)－(P/A，i，m)]以上例為例，求解過程如下：PVAn＝A×[(P/A，i，m+n)-(P/A，i，m)]＝10000×[(P/A，10%，8)-(P/A，10%，3)]＝10000×(5.335-2.487)＝28480（元）不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第19頁!（4）永續(xù)年金有一種特殊的年金，沒有到期日或者期限，這樣的年金我們稱之為永續(xù)年金。永續(xù)年金是無限期支付或者收取的金額，所以無法計算其終值，但可以計算其現值。我們可以通過將普通年金現值公式求極限來確定永續(xù)年金現值計算公式。方法如下：不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第20頁!2.2投資風險及其衡量

2.2.1風險的概念1.風險威利特認為風險是“關于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現”。奈特提出風險是“可測的不確定性”。

頗費爾把風險和不確定性定義成：“風險是危險狀態(tài)的集合，由概率加以測定，與此相對應，不確定性通過信念程度來測定?！?/p>

威廉姆斯給風險下的定義是：“風險是關于在某種給定的狀態(tài)下發(fā)生的結果的客觀疑問?！辈粍赢a投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第21頁!首先，風險是“一定條件下”的風險，投資項目的內容、規(guī)模、額度不同，投資的風險也不相同，投資的具體內容決定了投資風險的大小。其次，風險是“一定時期內”的風險，風險的大小是隨著項目的進程而不斷變化的。再次，風險可能給投資人帶來超出預期的收益，也可能帶來超出預期的損失。最后，風險是指事先可以知道的所有可能結果及每種結果的變動程度。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第22頁!3.風險的類別從投資主體的角度看，風險分為市場風險和公司特有風險兩類。（1）市場風險市場風險是指對所有公司產生影響的因素所引起的風險，如戰(zhàn)爭、經濟衰退、通貨膨脹、國家宏觀調控政策、高利率等。由于這類風險涉及所有的投資對象，不可能通過多角化投資或組合投資來分散，因此又稱為不可分散風險或系統(tǒng)風險。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第23頁!2.2.2風險厭惡與風險報酬1.風險厭惡人們面對風險進行投資都有一個期望收益,并且希望期望收益與實際收益一致，或者說不愿意實際收益低于期望收益，但實際收益往往不同于期望收益。期望收益是指多種預計可能收益的加權平均值，所用的權重是各種預計收益發(fā)生的可能性，即各種收益發(fā)生的概率。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第24頁!這種期望取得確定收益，而不愿冒著風險去追求較高收益的現象稱為風險厭惡。一般來說，投資者都是風險厭惡者，他們不喜歡投資收益的波動性或不確定性。只要兩種投資期望收益率相等，風險厭惡者便會傾向于有確定收益的投資，而不傾向于收益不確定的投資。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第25頁!投資于風險資產的期望收益率由兩部分組成，即：期望收益率＝無風險收益率＋風險報酬率在市場機制作用下，投資者越是厭惡風險，風險資產的均衡價格也就越低，或者說風險報酬率就越高。所以，市場給予投資者的風險報酬也就越大不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第26頁!方差等于可能收益與期望收益之差平方的加權平均值，權重為各種可能收益發(fā)生的概率，其計算公式如下：例2-8中投資證券B的可能取得收益與期望收益的方差為：σ2=(10%–20%)2×0.5+(30%–20%)2×0.5=0.01不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第27頁!在利用期望收益和標準差進行投資風險分析時，可參考如下原則：（1）在期望收益相同的情況下，標準差越大，期望收益實現的可能性越小，即投資風險越大；反之，標準差越小，對應的風險越小。（2）在標準差相同的情況下，期望收益越大，說明在同樣的置信區(qū)間范圍內，收益水平越高，即風險越小。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第28頁!2.2.4投資組合的收益與風險分析投資組合是指兩項或多項證券或其他資產投資的組合。(portfolio)Youshouldn’tputallyoureggsinonebasket.不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第29頁!2.投資組合風險及其衡量在投資組合中各單項投資的收益服從正態(tài)分布的假設條件下，投資組合的風險也可用標準差衡量，其計算公式如下：不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第30頁!2.資本市場線(CapitalMarketLine，CML)資本市場線是描繪對無風險資產與市場風險資產最優(yōu)組合進行重新組合的風險收益曲線。它是一條從無風險收益率(r)出發(fā)與市場風險資產最優(yōu)組合的有效邊界相切的直線。資本市場線匯集了資本市場上所有的有效組合，任何無效組合都會位于資本市場線的下方。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第31頁!2.3.2套利定價模型1.風險的內涵在套利定價理論中，一個經濟變量能否成為風險因素，并得到市場補償，取決于它是否具備以下三個重要的性質：（1）在期初，市場無法預測這一因素；（2）套利定價模型中的因素必須對市場中的證券具有廣泛的影響，即公司特有的風險不構成APT的風險因素；（3）相關因素必須影響預期收益率，即市場套利行為的存在使得投資的預期收益率與所承擔的風險相當。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第32頁!2.套利定價模型Ri＝Rf＋βi1(ER1－Rf)＋βi2(ER2－Rf)＋…＋βij(ERj－Rf)套利定價模型表明投資者要求獲得其承擔的所有系統(tǒng)地影響證券收益率的各因素的風險補償。補償額等于每一因素的系統(tǒng)性風險βij與市場分配給該因素的風險升水(ERj－Rf)的乘積之和。因此，風險資產的期望收益與相應的系統(tǒng)風險因素的β正相關，β越高，得到的補償也就越多。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第33頁!貼現率或截止收益率通常就是投資者的資金邊際成本。如果項目資金全部為借款，則貼現率也就是該投資者能夠借到資金的利率。這樣做的道理是十分明顯的，即保證投資者最低能償還所借資金的本息而不至于虧本。如果投資資金全部為自有資金（即由各自獨立的房地產公司所有并提供的資金，如新增股份資本），則貼現率就是該企業(yè)權益資本所要求的最低收益率。但是，如果企業(yè)獲得的增量資本不僅包括借貸資本，而且還包括一部分新增的權益資本。那么，應一方面考慮借貸利率，另一方面還得考慮為吸引權益資本所必須的收益率，然后對它們加權求得貼現率。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第34頁!【例2-9】假設某房地產開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率為25%，企業(yè)進行某一房地產開發(fā)項目投資所需投資為1000萬元，其中600萬元為新增股份資本，其余400萬元為借貸資本，利率7%。假設該公司的β為1.5，無風險利率為5%，市場投資組合的風險報酬率為10%。試確定該公司進行投資決策應使用的貼現率。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第35頁!2.貨幣時間價值的度量指標衡量貨幣時間價值的指標，主要有兩類：絕對尺度指標和相對尺度指標。（1）絕對尺度指標度量貨幣時間價值的絕對尺度是貨幣資金絕對增值額，主要用利息或盈利指標表示。將占用貨幣資金所付的代價或放棄使用貨幣資金所得到的補償稱作利息；將資金投入社會再生產過程而產生的利潤，獲得的資金增值部分稱為盈利。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第36頁!2.1.2貨幣時間價值的基本要素1.貨幣時間價值三要素及其關系換算方法通常有兩種：（1）現值計算法（或稱折現、貼現），即把將來值（一筆總的或一系列的）換算成現在值，并在現值基礎上，對現值的收入和支出進行對比。（2）將來值計算法（也稱終值計算），即把任何較早時間發(fā)生的價值換算成以后某一時間相當值（一筆總的或一系列的），并在將來值的基礎上，對將來值的支出和收入進行對比。在不動產投資分析中，一般采用現值計算的方法。然而，不管采用那一種方法，都要涉及到貨幣時間價值的三個要素：現在值、貨幣增值額和將來值。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第37頁!2.利息的計算貨幣時間價值的計算，其實質是對其中所發(fā)生的利息增殖的測算。根據計息方式的不同，可分為單利和復利兩種，其中又以復利方法在實踐中得到更廣泛的應用。（1）單利(SimpleInterest)法單利是計算利息的一種方法。按照這種方法，在借（貸）款或投資活動過程中，不管時間多長，由本金所產生的利息均不加入本金重復計算利息。本金（Principal）指借（貸）款的原本金額，亦稱為母金或期初金額。利息（Interest）指借款人付給貸款人超過本金部分的金額，利用單利方法計算得到的利息稱為單利利息。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第38頁!【例2-1】小王將本月工資1000元存入銀行，假設年存款利率10%，則其在1年、2年、3年之后所得的單利息及本利和各為多少？如表2-1所示，若小王將本金1000元以10%的單利存入銀行，則一年后的本利和為1100元，二年后為1200元，三年后為1300元，未來利息總額為單期利息（100元）乘以期數，無“利滾利”的效果。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第39頁!（2）復利(CompoundInterest)法每經過一個計息期，將本期所得利息加入本金計算下期利息，逐期滾算，即前面提到的“利滾利”。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第40頁!（2）換算關系設名義利率為r，每年計息期數為n，則實際年利率i的公式為：設名義利率為r，每年計息期數為n，則實際年利率i的公式為：不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第41頁!2.1.3貨幣時間價值的計算貨幣時間價值的方法有三種，即終值計算法、現值計算法和年金現值法1.復利終值與復利終值因數復利終值是指用復利的方法按照一定的利率，計算所得的一筆本金在未來某一時間點的價值，即本利和。復利終值的計算公式為：不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第42頁!2.復利現值及貼現因數復利現值是指把將來某一時間收入或支出的資金用復利的方法按照一定的利率計算的現在價值，或者說是為取得將來一定本利和現在所需要的本金。復利現值是復利終值的對稱概念，可用終值倒求本金的方法計算。由終值求現值也叫做貼現，所用利率稱為貼現率。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第43頁!【例2-3】小王是剛畢業(yè)的大學生，公司承諾在公司工作5年者可以在5年后一次性得到獎金10萬元，問在貼現率8%的水平下，5年后的10萬元相當于現在多少錢？根據題意，可以用公式2.8計算如下：

=100000×(P/F,8%,5)=100000×0.681=68100(元)不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第44頁!（1）普通年金普通年金是指收或付發(fā)生在每期期末的年金，又稱后付年金。①普通年金終值普通年金終值是指將期間每期期末發(fā)生的款項折算成終值之和。其數學表達式為：不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第45頁!【例2-4】小王打算存錢買房，他每年年末存入銀行10000元，年利率為8%，按復利計息。到3年末時小王銀行存款共有多少？2100001000010000108001166432464(元)圖2-1普通年金終值計算流程圖復利1次無復利100000復利2次普通年金終值(FVAn)31不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第46頁!45454132375712434(元)【例2-5】小王計劃再回到學校攻讀碩士研究生學位，如果研究生每年學費為5000元（年底支付），預計三年畢業(yè)。假定年利率為10%，則小王目前應該存多少錢才足以負擔未來三年的學費？貼現1年貼現2年貼現3年普通年金現值5000500050002103圖2-2普通年金現值計算流程圖不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第47頁!①預付年金終值

根據定義，預付年金終值的數學表達式為：不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第48頁!②預付年金現值根據定義，預付年金現值的數學表達式為：不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第49頁!①遞延年金終值遞延年金終值計算比較簡單，方法與普通年金終值計算類似，即FVAn＝A(FVIFA，i，n)

【例2-6】小王跳槽到新公司，公司承諾，只要在公司工作滿三年，之后五年每年年末就能夠得到10000元獎金。以復利10%計算，則這五年獎金的終值是多少？

根據題意，m＝3，n＝5FVAn＝A(FVIFA，i，n)＝A(FVIFA，10%，5)＝10000×6.105＝610500(元)不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第50頁!以例2-6為例，假定其它條件不變，則這五年獎金的現值是多少？解：PVAn＝A×(P/A，i，n)×(P/F，i，m)＝10000×(P/A，10%，5)×(P/F，10%，3)＝10000×3.791×0.751=28470(元)

不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第51頁!方法三：先求遞延年金的終值，再將終值換算成現值，公式如下：PVAn＝A×(F/A，i，n)×(P/F，i，n+m)同樣以上例為例，求解過程如下：PVAn＝A×(F/A，i，n)×(P/F，i，n+m)＝10000×(F/A，10%，5)×(P/F，10%，8)＝10000×6.105×0.467＝28510（元）不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第52頁!【例2-7】小王家擁有一個商鋪出租，每年租金為5萬元，假定租金永遠不漲，問在7%的利率水平下，小王家的商鋪現在值多少錢？解：根據公式2.21，小王家商鋪的價值等于將商鋪出租未來所獲得收益的現值，即不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第53頁!風險是指在人類社會中，由于各種難以預測的因素的影響，使得行為主體期望的目標與實際狀況之間產生的差異，從而給行為主體造成經濟損失的可能性。一般來說，風險是指在一定條件下和一定時期內可能發(fā)生的各種結果的變動程度。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第54頁!2.風險與不確定性的關系決策類型可以分為三種，即確定型，風險型和不確定型。風險可以事先知道各種可能的結果及每種結果的變動程度。變動程度常用標準差來表示，以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。一般來說，標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，投資風險也就越大；標準差越小，投資風險越小。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第55頁!（2）投資者特有風險投資者特有風險是指發(fā)生于個別投資者的特有事件造成的風險，如投資決策失誤、受資公司經營不善等。這類事件是隨機發(fā)生的，因而可以通過投資組合來分散此類風險，即發(fā)生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消，所以這類風險又稱為可分散風險或非系統(tǒng)風險。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第56頁!【例2-8】假定現在有面值均為100元的A、B兩種證券可供投資者選擇。一年后，證券A的市場價值肯定為120元，而證券B的市場價值將有兩種可能性，即110和130元，且各自的概率均為1/2。證券A的期望收益率為20%，證券B的期望收益率計算如下：ER＝[(110-100)/100]×1/2＋[(130-100)/100]×1/2＝1/2×10%＋1/2×30%＝20%

不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第57頁!2.風險報酬風險報酬，又稱風險補償或風險價值，它是指市場為了促使風險厭惡者購買收益率不確定的資產，即風險資產而向他們提供的額外的期望收益率。ER＝[(110-95)/95]×1/2＋[(130-95)/95]×1/2＝1/2×15.8%＋1/2×36.8%＝26.3%市場對那些購買證券B而承擔風險的投資者所給予的風險補償或風險報酬為：26.3%－20%＝6.3%不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第58頁!2.2.3風險衡量方法衡量風險常用的指標有期望收益率、方差和標準差。1.方差方差是用來表示可能收益值與期望收益值之間離散程度的變量。方差越大，離散程度越大，表示收益變化程度越大，即風險程度越大。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第59頁!2.標準差標準差也是描述可能收益與期望收益離散程度的指標，其值為方差的正平方根，常用來衡量不同投資項目的風險程度。不動產投資的價值觀念共68頁，您現在瀏覽的是第60頁!3.變異系數標準差是風險分析的絕對數指標，一般不便于比較不同規(guī)模的投資項目風險大小，甚至有時還會誤導投資者的決策分析。變異系數是標準差與期望收益之比，是對相對離散