濱海地區(qū)控規(guī)及城市設計

2011年01月三亞灣”陽光海岸”段——控規(guī)及城市設計修編——背景及認識規(guī)劃設計方案操作實施策略總結(jié)1.1新背景下價值再認識國際旅游島建設契機公共設施、旅游基礎設施方面加大投入；生態(tài)、低碳發(fā)展建設模式的探索；國際化目標與社會民生目標的統(tǒng)一。陽光海岸：新的機遇，也面臨新的挑戰(zhàn)！總規(guī)編制背景下地位/價值/進一步凸顯門戶中的門戶心臟中的心臟標志中的標志“大三亞灣”是海南國際旅游島的“美麗客廳”；“大三亞灣”是三亞未來的城市中心和象征抓點：門戶形象強心：功能完善塑型：景觀形態(tài)交通、市政基礎設施問題突出，景觀風貌差，業(yè)態(tài)低端……路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不全：縱向主干道、橫向此次干道、支路欠缺，有限道路不堪重負旅游交通/特色交通欠缺/過境交通干擾基礎設施建設嚴重滯后：雨水污水排放嚴重影響景觀及生態(tài)，道路積水問題常見……1.2場地現(xiàn)狀問題現(xiàn)狀用地中，居住用地所占比例最大，接近總用地的50%；商業(yè)、酒店、餐飲等公共性旅游服務設施所占比例較小，合計不到15%。四更園村儋州村1.3核心問題：現(xiàn)實與目標期望差距巨大！門戶形象？核心功能？景觀形態(tài)？為什么修編？機遇與問題：國際旅游島背景下，重點產(chǎn)業(yè)項目、公共設施投入加大。市場信心充足！上位規(guī)劃實施，某些地塊面臨啟動。（火車站、汽車站、港務局碼頭等）現(xiàn)狀建筑面積大幅增加，改造難度大！更新改造中必須更加關注社會民生問題。就地就近安置方式思路如何體現(xiàn)？2.2城市設計及控規(guī)修編的“堅持”與“優(yōu)化深化”三個“堅持”（提升）：功能定位不變/提升（核心功能、主題性項目）整體空間結(jié)構(gòu)不變（一港三帶多片，通海綠廊）營建標準不變/落實（高標準、公共性、標志性）規(guī)劃設計中應進一步優(yōu)化、明確：整體空間形態(tài)優(yōu)化，就地就近安置要求與開發(fā)強度；舊城交通優(yōu)化與旅游慢行街區(qū)（TSWD）的建立，以及支撐保障策略；操作實施策略（PUD單元開發(fā)模式）：更新模式、開發(fā)管理主體確定，城市設計管控條件落實；社會民生目標（安置和就業(yè)），生態(tài)低碳要求具體落實；從“規(guī)劃藍圖”到“注重操作實施的城市設計”定位概念共識/提升，結(jié)構(gòu)亮點明確/優(yōu)化2.3定位及構(gòu)思2.3.2方案構(gòu)思重點強化剛性內(nèi)容（公共性資源管控和核心功能保障）SSSSSSSS保留地塊及建筑保留地塊及建筑場地特色挖掘，城市肌理延續(xù)“山、河、城、?！敝黝}2.3.1定位與核心功能大三亞灣的海上門戶、標志性形象區(qū)域和以旅游服務為主的城市功能中心。具有特色的城市型旅游目的地，全天候“不夜城”，體現(xiàn)“國際熱帶海濱風景旅游城市”性質(zhì)和展現(xiàn)其廣泛影響力的重要場所。2.4“陽光海岸”規(guī)劃設計方案2.4.1整體結(jié)構(gòu)一港，三帶，通海綠廊，三點多片“港灣”是任何一座國際濱海旅游城市必不可少的要素！由鳳凰島、城區(qū)、鹿回頭半島圍合成的港灣是地段南段的海陸相交的標志性活力場所?！扒槿烁邸保郝够仡^愛情故事的傳說，賦予港灣本土文化內(nèi)涵。一港，三帶，通海綠廊場地內(nèi)南北聯(lián)系的紐帶：濱海帶“五彩大道”：濱海開敞空間帶、標志性景觀帶、活力帶、重大公共活動游行線路……老鐵軌軸帶：現(xiàn)代有軌電車線路，交通服務與特色景觀軸帶；勝利路交通軸：地段南北聯(lián)系的交通性干道。濱海帶“五彩大道”老鐵軌軸帶勝利路交通軸一港，三帶，通海綠廊“山、河、城、?！毕嗦?lián)系通道的重要部分沿主要景觀道路、公園、街頭楔形綠地、步行街等……活動廊道、視線通廊、景觀廊道……三點，多片南端、中部、北端三個關鍵性的標志性節(jié)點區(qū)域，分別為：南端“都市舞臺”節(jié)慶廣場及周邊；中部商業(yè)購物中心及周邊；北端海月廣場及周邊。

海月廣場及周邊商業(yè)購物中心及周邊“都市舞臺”節(jié)慶廣場及周邊1453A2A32更新改造分片區(qū)示意YG7片區(qū)：安置小區(qū)，商住混合YG6片區(qū)：濱海酒店/公寓，酒吧街，商業(yè)服務YG5片區(qū)：主題公園/酒店，主題博物館，酒吧街YG4片區(qū)：文化娛樂中心，濱海酒店YG3片區(qū)：商業(yè)購物中心，特色商業(yè)街，濱海酒店/公寓YG2片區(qū)：濱港商業(yè)餐飲街區(qū)，濱海酒店/公寓YG1片區(qū)：濱港商業(yè)文化區(qū)，節(jié)慶廣場，游船游艇港YG8（鳳凰島）：郵輪港游艇俱樂部，購物中心，酒店會所三點，多片（結(jié)合更新片區(qū)劃分，強調(diào)核心功能業(yè)態(tài)）YG1YG2YG3YG4YG5YG6YG7YG8規(guī)劃用地平衡表：其中：公共設施類用地占總用地的約35.76%；廣場、公共綠地等占總用地的約19.85%；道路/停車場用地占總用地的約18.78%。考慮本地居民就地就近安置的情況下，保障公共性、開放性、標志性！工作模型示意結(jié)合開發(fā)強度高度，天際線豐富優(yōu)化；整體空間形態(tài)、通海廊道管控；重要的標志性場所設計及管控……整體形態(tài)研究：城市高度敏感性分析/地段模型研究從濱海到二線：前低后高、前疏后密；從南往北：南低北高（鹿回頭的敏感性）天際線變化，重要節(jié)點位置凸起：原汽車站火車站一帶、四更園村靠近勝利路一帶、………

…2.4.2整體空間形態(tài)（形態(tài)高度、開發(fā)強度）鳳凰島形態(tài)(天際線)優(yōu)化從各個角度看，鳳凰島的天際線都過于平淡，應當優(yōu)化，建筑隱于山體中，山體空間可綜合利用。古今中外，有許多與山體良好融合的建筑群實例海中島嶼都應該是”立體”的！高度及形態(tài)管控：南低北高（鹿回頭敏感性），前低后高；天際線高低錯落（四更園、老火車站、老汽車站等幾處凸起）；前疏后密，保障通海廊道。同時，結(jié)合國際案例分析及“陽光海岸”的道路設施服務水平估測：在約130公頃用地上的建設開發(fā)量應控制在230萬—240萬平米左右。2.4.3旅游慢行街區(qū)（TSWD）規(guī)劃與交通優(yōu)化亞洲－－韓國漢城1993年群眾上街游行，要求步行者權(quán)利；1994年漢城規(guī)劃院開始步行交通規(guī)劃；1995年提出街道改進導則和步行安全規(guī)劃1996年完善導則和步行道環(huán)境規(guī)劃，建立辦公室與交通設施間的綠色通道；1998年市長競選宣言：“創(chuàng)造舒適的易于步行的漢城”；1999年開始做“易于步行的漢城規(guī)劃”。2009年，李明博總統(tǒng)宣布“自行車天堂”計劃2010年自行車推廣計劃，給予現(xiàn)金獎勵。未來10年，規(guī)劃投資約90億元人民幣建設自行車專用道中國香港近年來開展了「行人環(huán)境規(guī)劃研究」針對大的商業(yè)地區(qū)開展專項規(guī)劃的編制工作，如“銅鑼灣行人環(huán)境規(guī)劃圖則”國內(nèi)城市開展慢行系統(tǒng)規(guī)劃實踐《上海市中心城慢行交通規(guī)劃》《珠海慢行交通系統(tǒng)規(guī)劃》《溫州慢行交通規(guī)劃》

銅鑼灣行人環(huán)境規(guī)劃圖則國內(nèi)外趨勢與案例范圍：北起海月廣場，南至港務局碼頭，西起海濱，東至約一個街區(qū)范圍（局部至勝利路和解放路）。面積：約67公頃，占陸域部分127公頃的52%。（鳳凰島不計入）概念：旅游慢行街區(qū)，步行及旅游公交為主的區(qū)域。（TSWD）

TruismSlowWalkDistrict規(guī)劃網(wǎng)上調(diào)查有關綜合交通的問題，網(wǎng)友代表性意見：躲在車里怎么感受著如天堂般的自然環(huán)境，步行應該是最佳選擇，應該大力拓寬人行道，機動車道2車道就可以了，這樣可以建設有三亞特色的……

自行車愛好者是三亞的一道風景.可是哪里有他們的道路呢?為什么要把所有的公路都變成機動車道呢?無論如何，不管你們怎么改，必須要有步行的地方，不準停車占用！建路不要忘了三亞是個旅游城市，一定要有自行車道還有人行道，……要大力推廣自行車出行，不要到處是小車，三亞的空氣都給污染了。

策略：外圍支撐—區(qū)內(nèi)系統(tǒng)—重要節(jié)點策略1：綜合交通系統(tǒng)優(yōu)化（良好可達性，快速便捷進出，重要交通節(jié)點優(yōu)化）策略2：現(xiàn)代輕軌+旅游公交+步行模式；策略3：地下空間綜合利用（地下交通作為輔助，靜態(tài)交通和地下商業(yè)空間）策略4：擴大鳳凰島通道通行能力現(xiàn)代有軌電車（7個站點）（250米半徑、5分鐘步行距離、覆蓋90%范圍）濱海旅游觀光車（9個站點）（250米半徑、5分鐘步行距離、覆蓋95%范圍）濱海公共游船碼頭（6處）勝利路、解放路沿線其它公交線路保障5分鐘步行距離半徑內(nèi)，旅游公交系統(tǒng)100%全覆蓋！濱海旅游漫步區(qū)旅游公交系統(tǒng)規(guī)劃策略2：現(xiàn)代輕軌+旅游公交+步行模式創(chuàng)造友好環(huán)境。實現(xiàn)“人、車”網(wǎng)絡分離，結(jié)合公共設施、綠地系統(tǒng)創(chuàng)造環(huán)境宜人的慢行空間?！熬€網(wǎng)+節(jié)點”旅游公交網(wǎng)絡打造濱海旅游風情Mall：“五彩大道”作為主要聯(lián)系通道和活動通道、特色景觀通道。濱海各級節(jié)點：每隔200-500米，步行約5-10分鐘，景觀/功能節(jié)點。節(jié)點所依托的核心功能區(qū)；（海月廣場、火車主題公園、文化樂樂中心、業(yè)中心、濱港風情帶、都市舞臺廣場……）濱海旅游風情Mall節(jié)點場所規(guī)劃示意：特殊政策區(qū)（SPD區(qū)）：交通政策、停車政策、步行/旅游公交優(yōu)先……先行示范效應：生態(tài)低碳、旅游慢行街區(qū)、城市Mall，……旅游漫行區(qū)（TSWD）

作為特殊政策區(qū)、示范區(qū)：城市地下空間利用意向（地下交通、商業(yè)、市政共同溝等）？月川路-光明路現(xiàn)狀道路/市政設施橫斷面三亞灣現(xiàn)狀問題及市政工程設施規(guī)劃設想策略3：地下空間綜合利用（地下交通作為輔助，地下商業(yè)空間和地下停車場）濱海旅游漫步區(qū)地下空間綜合利用地下一層（-5米以上）地下交通長廊（三亞灣路沿線至勝利路南端），重要節(jié)點、道路處設出入口；地下商業(yè)空間（主要節(jié)點處）；地下停車/市政設施空間等；交通長廊——地下停車場——商業(yè)空間地下二層（-10米以上）地下停車/市政設施空間等；業(yè)主自行開發(fā)利用……PPPPPPP主要地下商業(yè)節(jié)點區(qū)域地下停車/市政設施空間地下人流線地下交通長廊出入口地下空間綜合利用概念示意圖（地下一層）地下交通長廊鳳凰島第二通道（地下）地下各片區(qū)出入口地面最大限度實現(xiàn)“人、車”網(wǎng)絡分離，地面空間還給人（游客）的活動。與海洋、沙灘、陽光充分接觸。充分最大限度利用地下空間，地下交通作為有力支撐。北京CBD東擴（國際競賽）地下空間利用規(guī)劃1區(qū)2區(qū)3區(qū)4區(qū)3A區(qū)2A區(qū)2.4.4市政環(huán)衛(wèi)及綜合防災規(guī)劃供水工程規(guī)劃區(qū)內(nèi)最高日用水量1.4萬立方米/日，其中自來水用水量1.33萬立方米/日。供水水源為金雞嶺和荔枝溝水廠，日供水能力分別為4萬和4.5萬立方米/日，規(guī)劃區(qū)內(nèi)不新建供水廠。污水工程規(guī)劃污水產(chǎn)生量按平均日用水量的90％計算。采用雨水和污水分流的排水體制。規(guī)劃區(qū)污水由紅沙污水處理座廠統(tǒng)一處理，鳳凰島規(guī)劃新建1小型污水處理站。再生水工程規(guī)劃再生水作為道路綠地澆灑用水和洗車用水等市政雜用水。陽光海岸再生水需求量為700立方米/日，水源為紅沙污水處理廠再生水處理設施。鳳凰島再生水需求量為570立方米/日，由島上污水處理站提供水源。雨水工程規(guī)劃充分考慮三亞灣環(huán)評及三亞灣路排水方案，將雨水就近排入水體。保障雨水排除安全的基礎上，進行雨水資源化利用。優(yōu)先考慮屋面雨水收集利用，其次考慮雨水下滲補充地下水、綠地及道路徑流雨水的收集利用。雨水收集及循環(huán)利用系統(tǒng)其他工程規(guī)劃（略）3.1操作實施思路與策略（單元開發(fā)模式）規(guī)劃單元開發(fā)是1960年代在美國針對區(qū)劃的問題提出的一種規(guī)劃管理技術(shù)，在一定規(guī)模（多街區(qū)多地塊）的開發(fā)中，管理部門只要求開發(fā)商保證一定的人口密度、空地比及交通或公共設施的水準，而在具體的土地混合利用、功能業(yè)態(tài)、基地設計和建筑設計更加靈活，由市場和基地條件去決定、由開發(fā)商組織相關人員做出開發(fā)方案。PUD鼓勵在基地中保留有特殊價值的地段或建筑，集中利用自然地形形成公園、綠地等開放空間，為公眾提供休閑、游憩場所。這種辦法比傳統(tǒng)區(qū)劃的地方適應性更強，相對于單一地塊的管理、開發(fā)具有更大的彈性和活力。案例：曼哈頓下城濱水區(qū)項目的UD設計控制符合規(guī)劃要求、保障整體結(jié)構(gòu)性要素；保障公共性要求，符合城市設計管控；（多地塊）開發(fā)中更具靈活性和操作性。實施策略：PUD模式（PlannedUnitDevelopment，規(guī)劃單元開發(fā)）單元開發(fā)模式（PUD模式）：因地制宜，合理確定開發(fā)單元及管控條件（規(guī)劃結(jié)構(gòu)、用地產(chǎn)權(quán)、建筑現(xiàn)狀等）；圍繞旅游混合功能，一二線統(tǒng)籌；結(jié)合開發(fā)單元盡快確定開發(fā)主體或展開招商招標。推動重點地段重點項目修建性詳細規(guī)劃展開，進而建設實施。綜合總體規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)、用地產(chǎn)權(quán)等，在原片區(qū)基礎上進一步細化出開發(fā)單元3.1.1項目（開發(fā)）單元劃分1453A2A32更新改造片區(qū)劃分（三亞灣管委會）PUD模式單元劃分（實施操作、招商）1-1單元1-2單元2-1單元2-2單元3-1單元3-2單元4-1單元4-2單元2-3單元5片區(qū)6片區(qū)（鳳凰島）深化細化、無縫對接設計條件、近期重點在原5個片區(qū)基礎上，綜合考慮用地功能結(jié)構(gòu)、用地權(quán)屬、更新潛力等關系，細化深化為10個開發(fā)單元。（鳳凰島作為單獨片區(qū)）1-1單元1-2單元2-1單元2-2單元3-1單元3-2單元4-1單元4-2單元2-3單元5片區(qū)6片區(qū)（鳳凰島）項目單元9（四更園村）商住混合特色街區(qū)、家庭旅館、商業(yè)零售等項目單元10（四更園村）儲備用地，用于就地就近安置的平衡項目單元8（儋州村及周邊）主題公園、商住混合、家庭旅館、商業(yè)零售等項目單元7（老火車站）文化娛樂、特色商業(yè)、主題博物館等項目單元6（原種子公司）海景酒店、商業(yè)服務10個項目（開發(fā)）單元及主要功能業(yè)態(tài)項目單元5（汽車站及周邊）商業(yè)中心、酒店公寓、商住混合街區(qū)項目單元4（海事局及周邊、楊興別墅、海灣食府等）濱海商業(yè)風情街、商住混合街區(qū)項目單元3（部隊小區(qū)等）商住混合街區(qū)及配套設施等項目單元2（水產(chǎn)公司魚碼頭及周邊）漁人碼頭風情街、商住混合街區(qū)項目單元1（港務局碼頭及周邊）節(jié)慶廣場、文化娛樂中心、公共游艇碼頭、主題商業(yè)/特色市場、商住混合街區(qū)1-1單元1-2單元2-1單元2-2單元3-1單元3-2單元4-1單元4-2單元2-3單元5片區(qū)6片區(qū)（鳳凰島）項目單元9（四更園村及周邊）28.39萬平米（34.9萬平米）項目單元10（食品廠安置區(qū)）23.99萬平米（約2萬平米，儲備用地）項目單元8（儋州村及周邊）17.97萬平米（27萬平米）項目單元7（老火車站）18.41萬平米（6.4萬平米）項目單元6（原種子公司）4.15萬平米（0，現(xiàn)狀已平整）5個片區(qū)（10個單元）建設量估算,()內(nèi)為改造地段現(xiàn)狀面積估算項目單元5（汽車站及周邊）40.96萬平米（25萬平米）項目單元4（海事局及周邊、楊興別墅、海灣食府等）21.83萬平米（15.3萬平米）項目單元3（望?；▓@、長城花園等）14.30萬平米（11萬平米）項目單元2（水產(chǎn)公司魚碼頭及周邊）12.36萬平米（8.6萬平米）項目單元1（港務局碼頭及周邊）31.06萬平米（19.9萬平米）保留及已批在建面積約29.9萬平米，合計約247.81萬平米左右保留及已批在建面積約29.9萬平米小計：217.90萬平米（改造地段內(nèi)約180萬平米左右）改造地段內(nèi)面積約150萬平米以上合計約180萬平米以上40.46萬平米（已批）結(jié)合“陽光海岸”的道路設施服務水平估測：在約130公頃用地上的建設開發(fā)量應控制在230萬—240萬平米左右。3.1.2（開發(fā)）單元規(guī)劃設計管控與單元招商標準對接開發(fā)資質(zhì)注冊資本信用等級開發(fā)經(jīng)驗資產(chǎn)規(guī)模搬遷綜合指標規(guī)劃建設及投資計劃項目二次招商指標補償標準補償方式安置方式流程控制民生政策商務樓大型展館商業(yè)鋪面產(chǎn)品展示資格指標價格指標方案指標指標體系建設內(nèi)容投資計劃建設周期建設標準項目規(guī)劃…招商競標指標體系構(gòu)成（三亞灣管理委員會）3.1.3（開發(fā)）單元城市設計導則結(jié)合招商方案中規(guī)劃建設方案要求3.2近期實施重點單元及管控1-1：港務局碼頭單元：主題：“都會舞臺”文化娛樂、商業(yè)服務、節(jié)慶廣場、游艇碼頭及配套、商住混合等3-1：汽車站/面粉廠單元：主題：“商業(yè)中心”商業(yè)購物、特色餐飲、主題酒店、商住混合等4