超市公司超市項目可研報告

第一章總論第一節(jié)項目基本情況一、投資各方基本情況1、甲方企業(yè)名稱：法國歐尚集團公司（AUCHANCO）法定住所：NO.40AVENUEDEFLANDREB.P.13959964CROIXCEDEXFRANCE。：CHRISTOPHEDUBRULLE職務：總裁：法國歐尚集團公司成立于1961年，是以經(jīng)營大型超級市場為主的國際商業(yè)集團，是目前法國第二、歐洲第六的大型跨國商業(yè)集團，在1999年度財富雜志排名世界500強中列第147位。該集團為家族控股公司，法國米里曳家族控股87%，雇員持有13%的股份。1998年的營業(yè)總額高達231億歐元（235億美元），注冊資金為1.2億美元。歐尚集團銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負債與損益情況詳見附件1－4。歐尚集團公司把自選、廉價和所有服務聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營特色，實現(xiàn)最高營業(yè)率與最低價銷售的有機統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達數(shù)萬種，具有廣泛的國際營銷網(wǎng)絡、一流的管理水平和科學的經(jīng)營機制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽。歐尚集團公司以經(jīng)營大型超市為主，首先在法國國內(nèi)發(fā)展壯大，并于1981年以西班牙、意大利為起點開始進行國際化發(fā)展。1996年，歐尚集團公司合并了法國的DOCKS公司和葡萄牙的PAODEACUCAR公司，1997年與IFIL合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。歐尚在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經(jīng)過一系列的籌劃和詳細的市場調(diào)研，歐尚將亞洲發(fā)展的重點放在中國。1997年4月上海歐尚超市有限公司正式成立，這是一家由法國歐尚公司與中方合作伙伴上海市食品(集團)公司、上海楊浦區(qū)五角場工業(yè)總公司共同組建的以經(jīng)營大型超市為主的中外合作企業(yè)。1998年，歐尚將其亞洲總部遷至上海。1999年7月18日，在上海開設了其在中國第一家、世界上第209家特大型超市，從而揭開了歐尚集團公司在中國發(fā)展的序幕。上海楊浦店的建筑面積為15000平方米，營業(yè)面積8000多平方米，經(jīng)營商品品種達2萬多種，銷售的商品60％為食品。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為500多名。圖1-1歐尚集團現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應為具有較強的經(jīng)濟實力、先進的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗和營銷技術(shù)、廣泛的國際銷售網(wǎng)絡、良好的信譽和經(jīng)營業(yè)績的企業(yè)，且申請前三年年均商品銷售額應在20億美元以上，申請前一年資產(chǎn)額應在2億美元以上。本項目外方合作者－歐尚集團1997年銷售額為233億美元，1998年銷售額為235億美元，1999銷售額255億美元，1999年資產(chǎn)額約為130多億美元，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關(guān)要求。2、乙方企業(yè)名稱：蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司法定住所：蘇州市東環(huán)路128號中新城：肖宜美職務：董事長：中國蘇州中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司，是由國家對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部中國南光進出口總公司和蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有限公司（蘇州財團）合資成立，具有獨立的法人地位。多年來南光集團，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進出口結(jié)合的原則，以進出口貿(mào)易為主同時積極開展多種經(jīng)營，已逐步發(fā)展成為國際化、多元化、實業(yè)化的綜合性集團公司。目前集團有直屬企業(yè)五十余個，員工逾千人。已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設施和物業(yè)。集團的營業(yè)額達20億美元。并在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設有獨資企業(yè)或合資企業(yè)。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設有20多家有進出口權(quán)的子公司。蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司是南光集團在蘇州地區(qū)唯一的公司。在蘇州工業(yè)園區(qū)注冊，享受園區(qū)的優(yōu)惠政策。公司主要從事絲綢、服裝、紡織品、化工、機械電子、工藝、禮品和鋼材的進出口業(yè)務，與國內(nèi)外有廣泛的商務聯(lián)系，并在蘇州辦有家具廠、住宅材料公司和房地產(chǎn)置業(yè)公司等經(jīng)濟實體。近三年公司的自營進出口總額均在5000萬美元以上，1999年的自營進出口總額為5450萬美元，其中自營出口3325萬美元。公司現(xiàn)有員工270余人，平均年齡35.7歲，大多數(shù)為專業(yè)和技術(shù)人員，68％的員工有大專以上學歷，有中、高級技術(shù)職稱的員工占職工總?cè)藬?shù)的37％。公司下屬企業(yè)和與他方合作項目情況：公司有下屬企業(yè)“中新城置業(yè)有限公司”，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、公司大樓的物業(yè)管理和中新城家具市場的日常管理；公司和澳大利亞廠商合資注冊了蘇州工業(yè)園區(qū)南澳住宅材料有限公司，主要生產(chǎn)制造澳大利亞木質(zhì)組裝式別墅和從事有關(guān)的建材經(jīng)營、批發(fā)等。南光進出口有限公司銀行資信證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負債與損益情況詳見附件5－7?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的中方合作者應為具有較強經(jīng)濟實力和經(jīng)營能力的流通企業(yè)，申請前一年的資產(chǎn)額應在5000萬元人民幣以上。其中，中國合作者為外貿(mào)企業(yè)的，申請前三年年均自營進出口額應在5000萬美元以上（其中出口額不低于3000萬美元）。本項目中方合作者－南光進出口有限公司1997年自營進出口額6140萬美元（出口額為3200萬美元），1998年自營進出口額5250萬美元（出口額為3120萬美元），1999年自營進出口額5450萬美元（出口額為3325萬美元），1999年資產(chǎn)額為10060萬元人民幣（其中凈資產(chǎn)5606萬元），符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關(guān)要求。二、合作企業(yè)基本情況1、合作公司名稱：蘇州歐尚超市有限公司英文名稱：SUZHOUAUCHANHYPERMARKETSCO.，LTD.2、合作公司地址：蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路3、企業(yè)性質(zhì)：中外合作商業(yè)企業(yè)4、經(jīng)營范圍：百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。5、商業(yè)類型：倉儲式零售6、經(jīng)營規(guī)模：總占地面積45800平方米，總建設面積33710平方米，其中超市營業(yè)用房面積為8750平方米，正常年零售營業(yè)額為40248萬元，出口額為1000萬美元。7、總投資額和注冊資本：總投資：項目投資總額為19500萬元人民幣，折合2358萬美元（本研究報告按1美元=8.27元人民幣計算）注冊資本：注冊資本為8000萬元人民幣，折合967萬美元。其中：甲方投入相當于5200萬元人民幣的歐元，占注冊資本的65%，以現(xiàn)匯投入；乙方投入2800萬元人民幣，占注冊資本的35%，用人民幣現(xiàn)金出資?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點辦法》要求從事零售業(yè)務的合作商業(yè)企業(yè)的注冊資本不低于5000萬元人民幣。本項目注冊資本為8000萬元人民幣，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》的要求?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點辦法》要求開設3家以下分店（包括3家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方式經(jīng)營的便民店、專業(yè)店、專賣店，中國合作者出資比例應不低于35％。本項目中方合作者－南光進出口有限公司出資比例為35％，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關(guān)要求。8、經(jīng)營組織方式：零售9、合作宗旨：引進法國歐尚集團公司先進的營銷技術(shù)和管理經(jīng)驗，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件，優(yōu)勢互補，共求發(fā)展，從而使合作各方獲得良好的經(jīng)濟效益。同時通過本項目的實施，推動蘇州商業(yè)同國際市場接軌，促進蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準發(fā)展，擴大蘇州產(chǎn)品出口，以適應蘇州這個歷史文化名城、國家級旅游城市的發(fā)展需要。10、合作期限：30年，合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計算。11、出資期限：甲乙雙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起90天內(nèi)各提交其出資總額的15%，計1200萬元人民幣；其余在取得土地使用權(quán)證和建筑許可證后90天內(nèi)提交完畢，計6800萬元人民幣。12、利潤分配：按合作公司的合同進行分利。13、財產(chǎn)處理：合作期滿，合作公司應依照中華人民共和國的有關(guān)法律和法規(guī)進行清算。清算后的財產(chǎn)，按合作公司的合同規(guī)定進行分配。三、可行性研究報告編制依據(jù)1、項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制《蘇州歐尚超市有限公司可行性研究報告》的委托合同；2、國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》；3、國家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關(guān)問題的通知》；4、國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料；5、項目單位提供的有關(guān)資料；6、國家有關(guān)設計規(guī)范、標準；四、可行性報告主要研究內(nèi)容根據(jù)國家《關(guān)于外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》及《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關(guān)問題的通知》要求，項目可行性研究的主要內(nèi)容包括：1、項目建設的必要性；2、項目的市場分析；3、項目經(jīng)營主要內(nèi)容；4、建設選址及建設條件分析；5、總投資估算及經(jīng)濟效益分析評價等；第二節(jié)合作項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標該項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表1-1。項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表m2m2m2續(xù)上表第二章項目背景及必要性第一節(jié)項目背景隨著我國改革開放進程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進入了一個新階段。1992年7月，我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復》的文件，批準在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個城市和5個經(jīng)濟特區(qū)進行中外合資合作零售企業(yè)試點。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國務院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍；1995年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業(yè)試點；1995年6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進入中國零售市場。在進入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標準化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。超市在世界發(fā)達國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計1991年美國38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%的比例而高居榜首（百貨僅占7.25%），同年日本各種超市銷售額也占18.5%（便利店占5%，百貨店占8.1%）。因此，超市在發(fā)達國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點。我國超市始初于八十年代初，當時只是一些營業(yè)面積較小，經(jīng)營品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過一定的轟動效應，但終因市場問題而導致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進技術(shù)、管理方法的應用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。隨著改革開放的不斷深入，蘇州商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā)展，并逐步成為蘇州經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力之一。超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司。雖然經(jīng)過近年來的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績，但這些超市在經(jīng)營理念、管理模式等方面還遠不能同國際接軌，同時蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來發(fā)展的現(xiàn)實選擇。伴隨我國加入WTO腳步的加快，我國超市業(yè)參加世界范圍的競爭已是大勢所趨。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競爭已經(jīng)不單純是商品本身的競爭，經(jīng)營方式、服務理念、管理模式等競爭的延伸已成為在商業(yè)競爭取勝的關(guān)鍵。為了引進國外流通領(lǐng)域先進的管理技術(shù)、經(jīng)驗和經(jīng)營模式，促進地區(qū)商業(yè)的大開放、大流通、大發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司與法國歐尚集團公司本著平等互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定共同創(chuàng)辦“蘇州歐尚超市有限公司”（已于2000年2月1日簽定了合作意向書），以加速蘇州超市業(yè)的進一步發(fā)展，同時帶動江蘇特別是蘇州地區(qū)的名優(yōu)產(chǎn)品出口，以進一步提高江蘇省和蘇州市的對外開放水平。第二節(jié)項目必要性一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營管理水平歐尚集團以它超前的經(jīng)營理念和先進的管理模式一直著稱于世界著名超市業(yè)中。歐尚大型超市的組成同時包含了多樣商品的提供、優(yōu)質(zhì)服務的提供、管理模式的運用等，歐尚集團不僅把自選、廉價和服務放在同一建筑物中，同時把服務與管理融為一體（歐尚超市的組成詳見圖2－1）。蘇州歐尚超市有限公司的建立，將有助于把歐尚優(yōu)質(zhì)的服務理念和先進的管理模式帶到中國，從而有利于提高中方的經(jīng)營管理水平和服務觀念。歐尚認為，顧客（消費者和供應商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。因此，歐尚在經(jīng)營發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務作為最重要的工作。為了實現(xiàn)這一目標，他們以提供廉價商品和服務，改進消費者的購物能力和生活水平。根據(jù)消費者的期望，以競爭性的價格，把高質(zhì)量的產(chǎn)品賣給消費者，而且在最短的時間里將市場上的新產(chǎn)品提供給消費者。在商場布置方面，歐尚努力尋求節(jié)省消費者時間的方法，方便消費者購物，使消費者在實用、整潔、舒適的環(huán)境下購物（歐尚商場格局圖詳見圖2－2）。歐尚嚴格遵守對消費者的承諾，如有價格、交貨期限、補貨的承諾，歐尚都竭力兌現(xiàn)。尊重消費者是歐尚一貫的經(jīng)營作風，每一個消費者在歐尚都會受到禮貌的接待。歐尚集團對其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費者的各種抱怨，并給消費者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費者處理問題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復他的負責人。在與供應商的關(guān)系中，歐尚堅持的道德準則是同供應商建立一種互利坦誠的關(guān)系，要求其雇員正直無私，杜絕接受供應商贈送的禮物和好處，對供應商，歐尚一直把他們視為企業(yè)的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽。歐尚集團具有以下三大特點：低價。歐尚的第一個使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價銷售商品并達到經(jīng)營面積的最高營業(yè)額，每一家歐尚商場的設計保證能使大量商品快速流通運轉(zhuǎn)；實行嚴格的管理制度，要依據(jù)營業(yè)額，費用庫存及運轉(zhuǎn)情況而進行管理。選擇。不僅在價格上，而且要在滿足顧客需要的商品多樣化產(chǎn)品中，提供最好的選擇。在國有品牌，地區(qū)品牌以及歐尚品牌的商品中，挑選并開發(fā)新的商品。服務。顧客來歐尚購物不僅能享有合理的價格和多樣化的選擇，而且還有許多方便之處。在同一商場可購買所有物品（食品和非食品）；自由選擇和流通方便；對技術(shù)性商品給予購物指導和幫助；一次付款；輔助性服務（信用貸款，送貨上門和售后服務等）；在商業(yè)中心還設有商業(yè)長廊和其它服務項目。歐尚的管理模式較為先進，歐尚集團特別注重經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接，對于經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)都采用人工及計算機智能管理相接合的方式進行科學管理。歐尚集團還特別注重人力資源管理，定期對員工進行各種培訓，不斷更新他們的經(jīng)營理念和服務水平。此外，為增強集團市場競爭優(yōu)勢、商品采購優(yōu)勢及降低采購成本，歐尚集團在中國專門設立了采購中心負責為商店組織貨源。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負責歐尚在整個上海地區(qū)、整個江蘇地區(qū)及中國其它地區(qū)的商品采購。歐尚集團中國采購中心的主要任務是：分析消費者的需求；完成超市品種系列的構(gòu)成；與供應商協(xié)商并簽署協(xié)議；監(jiān)督商業(yè)合同的實施；超市內(nèi)的促銷活動。從歐尚集團中國采購中心的任務來看，該中心已不僅僅是負責商品的采購，同時更重要的根據(jù)市場變化進行消費者需求分析及商品供給分析，并在此基礎(chǔ)上確定其合理的商品品種構(gòu)成及規(guī)模，從而有效地提高其市場競爭能力。目前，我國已有部分國內(nèi)超市開始設立類似的機構(gòu)，本項目的實施與經(jīng)營，將產(chǎn)生有效的示范效應促使我國國內(nèi)超市進行改革，并不斷提高我國國內(nèi)超市的市場適應能力與競爭力。餐廳餐廳二、有利于促進蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展1、蘇州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，蘇州經(jīng)濟高速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機遇，全市涌現(xiàn)出了一批大型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴大。1996、1997、1998年蘇州社會消費品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量、從業(yè)人員、銷售額情況見下表2-1。限額以上批發(fā)和零售企業(yè)（1996、1997年指大中型批零售貿(mào)易企業(yè)，1998年指年銷售在2000萬元以上，年末從業(yè)人員在20人及以上的批發(fā)企業(yè)，年銷售在500萬元，年末從業(yè)人員在60人及以上的零售企業(yè)）情況，詳見表2-2。蘇州商業(yè)發(fā)展已具有一定的規(guī)模。限額以上批發(fā)和零售企業(yè)有關(guān)情況一覽表資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》1997－1999年2、社會經(jīng)濟的發(fā)展對蘇州商業(yè)發(fā)展的要求從以上資料中可以看出，蘇州商業(yè)的發(fā)展已取得了一定的成績，但遠不能適應商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，伴隨著蘇州今后社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，蘇州商業(yè)必然要向現(xiàn)代化方向發(fā)展。（1）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會發(fā)展對商業(yè)的要求商品生產(chǎn)的發(fā)展決定商業(yè)流通的發(fā)展，這是客觀規(guī)律。蘇州目前處于工業(yè)化中期，蘇州市第八次人民代表大會提出本世紀末國民生產(chǎn)總值達到1500億元以上，人均2.5萬元左右，比1994年的720億元增長一倍多。市區(qū)2020年規(guī)劃用地、規(guī)劃人口將比1994年有較大幅度的增長。屆時蘇州的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進一步發(fā)展，特別是蘇州新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鎮(zhèn)地區(qū)緊密結(jié)合，構(gòu)成現(xiàn)代化城市群。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時也相應要求蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。（2）外向型經(jīng)濟及周邊地區(qū)的發(fā)展對商業(yè)的影響隨著經(jīng)濟國際化趨勢，至2020年，蘇州市將逐步形成包括內(nèi)貿(mào)易企業(yè)在內(nèi)的國際化大貿(mào)易、大市場、大循環(huán)的新格局。憑借處于長江經(jīng)濟開發(fā)帶龍頸的得天獨厚地理位置，以及上海浦東新區(qū)的開發(fā)，蘇北、蘇中經(jīng)濟開發(fā)帶的崛起，將推動蘇州市經(jīng)濟形成三個中心：機械制造中心、集散中心、休閑度假中心。為此，相應要求繁榮的現(xiàn)代化蘇州商業(yè)與之相配套。（3）加入WTO對蘇州商業(yè)的影響伴隨著我國加入WTO目標的實現(xiàn)，蘇州作為江蘇省重要的對外開放城市，蘇州商業(yè)必然要加快同國際商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對蘇州市商業(yè)的經(jīng)營觀念、營銷策略和管理方式發(fā)生深刻的影響。新的國際、國內(nèi)環(huán)境的變化將促進蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展方向。（4）旅游業(yè)的發(fā)展對蘇州商業(yè)的影響蘇州素以“人間天堂”著稱，旅游業(yè)起步和發(fā)展較早。全市國際旅游的接待能力增強，服務質(zhì)量和創(chuàng)匯水平進一步提高。1998年全市接待境外旅游者44.02萬人，其中在蘇過夜的29.2萬人，分別比上年增長5.9%和6.0%，來蘇旅游者平均逗留天數(shù)2.16天。全年旅游外匯收入達到1.29億美元，比上年增長22.9%；接待國內(nèi)旅游者1142萬人次，比上年增長7.1%；全市旅游總收入91億元人民幣。目前全市旅游經(jīng)營單位150多家，擁有接待外賓的定點飯店賓館89家，其中星級飯店賓館34家，游覽觀光的名園、景點區(qū)共60多個。蘇州太湖國家旅游度假區(qū)、陽澄湖度假區(qū)、蘇州樂園、蘇州三小俱樂部等相繼建設并開放。蘇州旅游業(yè)及基礎(chǔ)設施的快速發(fā)展，將要求現(xiàn)代化的蘇州商業(yè)與之相配套。（5）市區(qū)居民的收入增長對商業(yè)的影響伴隨著生產(chǎn)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，對商業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生很大的影響。3、蘇州市現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展的目標為適應今后社會經(jīng)濟快速發(fā)展的需要，蘇州市1995年制訂了現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展目標。設想到2010年，市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到50％，商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達42％。市場經(jīng)濟流通體系趨于完善，網(wǎng)點建設加快，并向周邊地區(qū)延伸，連接成片，發(fā)展多種新的經(jīng)營方式，經(jīng)濟效益穩(wěn)步增長。到2020年蘇州商業(yè)達到世界當時中等發(fā)達國家水平，第三產(chǎn)業(yè)比重和商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重分別達55％和45％。市場經(jīng)濟流通體制更加完善，逐步形成一批綜合商社或以商貿(mào)為龍頭的企業(yè)集團，實現(xiàn)蘇州商業(yè)的現(xiàn)代化經(jīng)營與管理。具體社會消費零售額、網(wǎng)點總數(shù)、營業(yè)面積、從業(yè)人員等階段目標，詳見表2－3。資料來源：《蘇州市商業(yè)“九五”計劃和2020年長期發(fā)展規(guī)劃》4、利用外資促進蘇州商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展目前蘇州外向型經(jīng)濟發(fā)展十分迅速，全市一半以上的固定資產(chǎn)投資、接近三分之一的財政收入來自于外商投資企業(yè)。6000多家外資企業(yè)落戶蘇州，眾多的外商長期居住蘇州，對舉辦外資商業(yè)提出了非常迫切的需求，但蘇州商業(yè)利用外資無論在數(shù)量上，還是在質(zhì)量上都明顯落后于其它行業(yè)。統(tǒng)計數(shù)字表明，以各種形式投入蘇州商業(yè)的外資累計不足2500萬美元。與此同時，蘇州絕大多數(shù)的商業(yè)企業(yè)的發(fā)展資金短缺，自身發(fā)展資金的不足已嚴重影響了蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的進一步發(fā)展。蘇州現(xiàn)代化商業(yè)目標的實現(xiàn)迫切需要利用外資來彌補資金供需的不足。本項目利用歐尚集團的大量外資，將創(chuàng)建內(nèi)資、外資合作商業(yè)的成功典范，為蘇州商業(yè)利用外資提供有效的示范效應，對加速蘇州商業(yè)利用外資，從而促進蘇州商業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展具有較為明顯的意義。三、有利于擴大商品出口1、歐尚集團的出口優(yōu)勢為促進產(chǎn)品出口，歐尚集團專門設立了出口代表處。出口代表處的主要職責是接受法國歐尚國際采購中心的尋貨，從中國直接采購產(chǎn)品并銷售到11個國家的歐尚商場。出口代表處的任務是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應商解釋歐尚的規(guī)范和質(zhì)量要求。1995年歐尚集團在上海設立了第一個出口代表處，這個決定符合歐尚集團的發(fā)展策略，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設立采購點，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地出口到世界各地的歐尚大型超市中心銷售。1999年，出口代表處采購的商品的出口達5500萬美元（FOB），是1998年的2倍，隨著歐尚集團在中國的發(fā)展，該集團表示，對我國商品的出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務的發(fā)展將在中國設立更多的出口代表處。歐尚集團駐中國出口代表處的長期目標是：在5年內(nèi)達到3億至5億美元的出口額。近年來歐尚集團采購中國產(chǎn)品的出口額及主要出口商品品種詳見表2－4、2－5、2－6。歐尚集團采購中國產(chǎn)品出口情況表資料來源：歐尚集團提供資料注：按FOB價計歐尚集團采購中國產(chǎn)品的主要品種(上海產(chǎn)品)資料來源：歐尚集團提供資料2、南光進出口有限公司的出口優(yōu)勢本項目合作企業(yè)的乙方為南光進出口有限公司。多年來南光集團，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進出口結(jié)合的原則，以進出口貿(mào)易為主同時積極開展多種經(jīng)營，已逐步發(fā)展成為國際化、多元化、實業(yè)化的綜合性集團公司。目前公司已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設施和物業(yè)。集團的營業(yè)額達20億美元。并在在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設有獨資企業(yè)或合資企業(yè)。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設有20多家有進出口權(quán)的子公司。南光進出口公司近年來出口商品目錄及出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū)詳見表2－7、2－8。南光進出口有限公司出口商品一覽表資料來源：南光進出口有限公司提供資料3、合作商業(yè)企業(yè)的出口計劃本項目合作商業(yè)企業(yè)的甲方為歐尚集團公司，乙方為南光進出口有限公司。歐尚集團公司具有世界一流的營銷技術(shù)和十分廣泛的國際銷售網(wǎng)絡。南光進出口有限公司則在江蘇省、蘇州本地及鄰近地區(qū)有著廣泛的供貨渠道。本項目實施后，合作公司將充分利用歐尚集團公司在營銷技術(shù)、經(jīng)營管理、銷售網(wǎng)絡及在世界11個國家中的210個大賣場等方面的優(yōu)勢和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司在進出口貿(mào)易貨源、人才、經(jīng)驗等方面的優(yōu)勢，在做好超市國內(nèi)外商品經(jīng)銷的同時，將組織蘇州產(chǎn)品外銷。將蘇州及江蘇省的產(chǎn)品通過歐尚集團在國外的配銷網(wǎng)絡銷往國外，用好兩個市場，用足兩種資源，以增強合作企業(yè)發(fā)展后勁。本項目成立后，將逐步組織當?shù)氐募徔椘?、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的歐尚大賣場銷售，起步階段擬定為每年出口500萬美元，第二年年出口750萬美元，第三年起每年出口1000萬美元以上。具體出口計劃詳見表2－9。合作商業(yè)企業(yè)計劃采購出口產(chǎn)品的主要品種資料來源：合作雙方提供資料第三章市場分析第一節(jié)投資市場分析一、蘇州整體投資環(huán)境蘇州，我國著名的歷史文化名城，風景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。自改革開放以來，蘇州成為沿海經(jīng)濟開放地區(qū)。蘇州位于江蘇省的東南部，東鄰上海，南接浙江，下轄常熟、張家港、太倉、昆山、吳江、吳縣6個市和滄浪、平江、金閶、郊區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)6個區(qū)。全市人口575.4萬。近年來，蘇州利用外資突飛猛進。1992年以來，先后有以中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的5個國家級開發(fā)區(qū)經(jīng)國家批準設立。1998年，全年新批三資企業(yè)518家，新增合同外資40.87億美元，實際利用外資28.4億美元，比上年增長16.1%。到1999年底，全市合同利用外資累計達311.6億美元，實際到帳外資累計174.4億美元，在全國大、中城市中名列前茅。世界前500強的跨國大公司已有64家在蘇州投資，一大批外商投資企業(yè)進入產(chǎn)出獲利期，生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。蘇州擁有良好的外商投資環(huán)境。到蘇州地區(qū)投資商業(yè)企業(yè)符合該市城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)國務院對蘇州城市總體規(guī)劃的批復，城市的發(fā)展和建設要圍繞“保護古城風貌、開發(fā)建設新區(qū)”。蘇州市商業(yè)“九五”計劃和二000年長期發(fā)展規(guī)劃把全市劃分為三類商業(yè)區(qū)：一類為城市商業(yè)中心；二類為城市商業(yè)骨干；三類為城市商業(yè)補充。一類區(qū)作為城市商業(yè)中心，是城市的象征，對外的窗口和最繁華地段，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點集中，商店門類齊全，以大型、專業(yè)、名店傳統(tǒng)“老字號”店以及設立國際名牌跨國商業(yè)企業(yè)為主，是中外顧客主要購物消費的商業(yè)區(qū)。二類區(qū)主要為城市商業(yè)鬧市地段，商業(yè)網(wǎng)點相對集中以中、小型商店和綜合商店為主。三類區(qū)是城市居民住宅區(qū)的消費點，以小型商店，便民點為主。根據(jù)蘇州商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃要求，在市內(nèi)建立6個一類商業(yè)區(qū)即：觀前、石路、工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。到目前為止，全市共有年銷售額超億元的較大型商場13個，批發(fā)零售貿(mào)易、飲食網(wǎng)點10.8萬家，從業(yè)人員32.1萬人。該規(guī)劃明確提出要在工業(yè)園區(qū)建立一類城市商業(yè)中心，到蘇州工業(yè)園區(qū)去投資商業(yè)企業(yè)符合蘇州城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求。二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境蘇州工業(yè)園區(qū)是由中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目。按照園區(qū)總體規(guī)劃，70平方公里的中新合作開發(fā)區(qū)域要分三期用15-20年左右的時間吸引外資200億美元，項目建成后，蘇州工業(yè)園區(qū)將成為一個有60萬居住人口，集工業(yè)、居住、商業(yè)、以及各種文化、康樂設施為一體的，經(jīng)濟興旺、人民安居樂業(yè)、管理井然有序、環(huán)境優(yōu)美清新、兩個文明高度發(fā)展的新園區(qū)。自94年開發(fā)建設以來，在國家、省各級領(lǐng)導和各有關(guān)部門的關(guān)心、幫助下，經(jīng)過中新雙方的共同努力，園區(qū)的開發(fā)和建設取得了令人矚目的成就。到1999年底，全園區(qū)累計實現(xiàn)合同外資66.83億美元，實際利用外資33.57億美元，批準外商投資企業(yè)超過400家，名列世界500強的著名跨國公司已有35家在園區(qū)投資，單項平均投資超過3000萬美元，其中超1億美元的項目有8個。《國務院關(guān)于開發(fā)建設蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復》中明確指出：“原則同意今后逐步在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)設立外資、中外合資的金融機構(gòu)和中外合資、合作商業(yè)零售企業(yè)”，目前園區(qū)規(guī)劃部門已經(jīng)在商業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃出最好的地塊供外商投資商業(yè)零售企業(yè)。目前蘇州工業(yè)園區(qū)已全面完成了中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會確定的首期發(fā)展目標，初步形成了與國際經(jīng)濟發(fā)展相適應的一流投資環(huán)境。為適應蘇州商業(yè)發(fā)展的總體目標，蘇州工業(yè)園區(qū)制訂了當前的商業(yè)發(fā)展重點。決定重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、倉儲式商場、專業(yè)店等。使蘇州工業(yè)園區(qū)的商業(yè)銷售額在全市消費品零售總額中有較大幅度的上升。同時，積極引進外資，投資舉辦商業(yè)企業(yè)或嫁接現(xiàn)有內(nèi)資商業(yè)企業(yè)合資、合作，進一步促進全市商業(yè)的對外開放和提高現(xiàn)代化經(jīng)營、管理水平。從遠期發(fā)展和當前狀況來看，蘇州工業(yè)園區(qū)都具有較好的商業(yè)投資環(huán)境。第二節(jié)消費市場分析一、蘇州整體消費環(huán)境1、蘇州目前超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場容量超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司（主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)表詳見表3－1）。蘇州超市業(yè)目前的規(guī)模尚不能滿足蘇州市社會經(jīng)濟日益增長的需要。蘇州主要超市經(jīng)濟數(shù)據(jù)一覽表資料來源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》2、蘇州居民收入的日益提高為超市業(yè)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間蘇州市統(tǒng)計局的資料顯示，1998年蘇州市人均可以支配收入為7812元，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額649.04億元，人均儲蓄額11284元。由此可見，隨著經(jīng)濟的發(fā)展蘇州市的人均購買力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于蘇州下轄的六個市均為全國經(jīng)濟綜合實力百強縣，其人均收入和蘇州市區(qū)不相上下，且有雙休日進城購物的習慣，再加上外地流動人口和集團購買力等，蘇州市的現(xiàn)實社會購買力及購買力潛力較大。1996、1997、1998年蘇州人口、人均收入和人均消費支出及今后5年的預測。詳見表3－2：資料來源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》從發(fā)展的觀點看，伴隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。預計2010年、2020年市區(qū)居民生活費收入及總收入等情況詳見表3－3。資料來源：《蘇州市商業(yè)“九五”計劃和2020年長期發(fā)展規(guī)劃》二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費環(huán)境1、蘇州工業(yè)園區(qū)目前尚無大型超市等商業(yè)網(wǎng)點蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設5年來，在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了各類住宅、商貿(mào)和公益設施建筑45.8萬平方米，以及一批商店、賓館、學校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務功能的鄰里中心。目前園區(qū)常住人口已超過18萬，再加上附近的里河、東環(huán)、東港、宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村小區(qū)人口將更多。隨著園區(qū)的建設和發(fā)展原有的商業(yè)網(wǎng)點已經(jīng)明顯不能滿足人們生活水平發(fā)展的需要，因此，在園區(qū)和古城區(qū)的交界處建一個大型超市不僅可以彌補這一區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點的不足，方便附近居民的購買，也符合園區(qū)發(fā)展的需要和國務院對蘇州工業(yè)園區(qū)建設有關(guān)批復的精神。2、蘇州工業(yè)園區(qū)市場消費潛力較大根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，到2010年，將形成規(guī)模用地39平方公里，人口規(guī)模30萬，環(huán)境優(yōu)美的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。根據(jù)《中國—新加坡蘇州工業(yè)園二期建設指導詳細規(guī)劃》，中新合作園區(qū)最終用地為6856.5公頃，人口達60萬人。近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè)企業(yè)和大量人口進入蘇州工業(yè)園區(qū)；同時94年5月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理，其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質(zhì)存在，范圍約200平方公里，根據(jù)其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠期發(fā)展規(guī)劃(2010年)其鎮(zhèn)域人口從96年的16.47萬人增加到22.47萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為16.10萬人。本超市擬建在蘇州工業(yè)園區(qū)與蘇州古城區(qū)的結(jié)合部，周圍三公里范圍內(nèi)即有常住人口近20萬。隨著園區(qū)的開發(fā)建設，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來越旺。按1998年蘇州市人均生活消費品支出5177元計算，加上流動人口，本區(qū)域的年消費品銷售總額至少在15億，具有相當可觀的潛在的市場購買力，是開辦大型超市的有利市場因素。三、歐尚超市的市場競爭優(yōu)勢1、歐尚超市商品供應優(yōu)勢隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，國內(nèi)市場商品繁多，供應充足。國內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和“三資企業(yè)”產(chǎn)品在市場競爭中顯山露水，紛紛進入消費品市場，極大豐富了市場供應。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應，歐尚集團在上海專門設立了采購中心，負責歐尚集團在中國超市商品的統(tǒng)一采購，由于歐尚集團市場采購力較強，進行商品統(tǒng)一采購可使商品的采購成本大大降低。同時采購中心負有對消費者需求商品進行市場分析的職責，因此歐尚超市的商品品種構(gòu)成符合消費者的消費與購物傾向。此外，由于歐尚集團公司是一家跨國商業(yè)集團，在美國、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國等國均有自己的分店和采購中心，形成全球性超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)。本項目所需國外商品將通過歐尚集團公司國外配銷網(wǎng)絡進行采購。本項目具有較強的商品供應優(yōu)勢。2、歐尚超市商品銷售優(yōu)勢歐尚超市在經(jīng)營上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點，無論是零售商還是個體消費者，均能在歐尚超市購得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。商品價格低廉、品質(zhì)優(yōu)良、商品繁多，成為歐尚超市在全球廣受歡迎的關(guān)鍵因素。同時本項目引進歐尚集團超前的服務理念和先進的管理模式，本項目具有較強的商品銷售優(yōu)勢。從以上分析中可以看出，蘇州地區(qū)投資環(huán)境和消費環(huán)境較好，再加上歐尚超市優(yōu)質(zhì)的服務和先進的管理模式，歐尚超市具有較強的市場競爭優(yōu)勢，市場發(fā)展?jié)摿^大。第四章項目選址與建設條件第一節(jié)項目選址蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東經(jīng)120037ˊ，北緯31039ˊ。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積8488平方公里，其中平原占55％，水面占42％，丘陵占3％。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接東西，太湖、陽澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。蘇州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，312、204、318國道在這里交匯，蘇州至上海虹橋機場還有快速干道（蘇滬機場路）。地處長江下游的張家港、太倉港、常熟港3個國家一類口岸已初具規(guī)模?？土髁康拇笮≈苯佑绊懮虡I(yè)項目的成敗，而地理位置、居住人口、交通狀況等則是決定客流量大小的關(guān)鍵因素。本項目經(jīng)反復論證，決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機場快速道路只有200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過，且在一公里外有互通出口。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區(qū)內(nèi)新建的新城花園、新加花園、都市花園等住宅小區(qū)，常住人口近20萬。該地區(qū)自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設施良好，交通運輸方便，流動人口眾多，加上蘇州工業(yè)園區(qū)的消費群體無論是在經(jīng)濟收入和消費水平上在蘇州都是首屈一指，因此，在此地開辦大型綜合超市具有得天獨厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢，有著良好的發(fā)展前途。本項目區(qū)位圖詳見附圖1。第二節(jié)項目建設條件一、當?shù)厣鐣?jīng)濟條件1、蘇州地區(qū)社會經(jīng)濟條件改革開放以來，蘇州的經(jīng)濟和社會發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。蘇州市國民經(jīng)濟得以快速穩(wěn)定健康的發(fā)展。1999年，蘇州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達1358億元，在全國地級市中名列第一。財政收入為109億元；外貿(mào)進出口總額125.6億元，其中出口69.3億元。年接待境外旅游者44萬人次，旅游外匯收入1.3億美元；接待國內(nèi)旅游者1142萬人次，旅游收入91億元。全市職工人均工資9401元，農(nóng)民人均收入5089元，城市居民可支配收入為7812元。所轄六個縣級市全部進入全國經(jīng)濟實力百強縣（市）。蘇州在全省、全國的地位及蘇州國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長情況詳見表4－1、4－2。蘇州在全省及全國的地位資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》1999年蘇州市1994-1998年國內(nèi)生產(chǎn)總值情況表資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》1999年近年來，蘇州市的對外貿(mào)易發(fā)展十分迅速。1998年，全市對外貿(mào)易繼續(xù)保持較快增長，出口商品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，出口創(chuàng)匯能力增強的勢頭。全年實現(xiàn)自營進出口總額96.49億美元，其中出口創(chuàng)匯52.07億美元，分別比上年增長11.7%和12.1%。三資企業(yè)出口40.71億美元，占全市出口總額的71%。加工貿(mào)易出口、代理進出口業(yè)務發(fā)展較快，貿(mào)易方式趨向多元化。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，全年加工貿(mào)易進出口總值比上年增長7.7%，占全市對外貿(mào)易出口總值的64.8%，技術(shù)含量高、附加值大的機電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值的48%，成為全市出口的第一大類產(chǎn)品。在全市出口骨干企業(yè)中，外商投資企業(yè)繼續(xù)占主導地位，出口超千萬美元的企業(yè)有102家，其中外商投資企業(yè)74家。江蘇國泰國際集團公司出口3.36億美元、市進出口集團公司、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)公司出口超1億美元，精達電子電器公司、江蘇通潤機電有限公司等自營生產(chǎn)企業(yè)出口超過3000萬美元。近年來，蘇州市交通運輸業(yè)有了較大的發(fā)展。目前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套的交通網(wǎng)絡。1998年，全市交通基礎(chǔ)設施向高等級、立體化、開放式方向發(fā)展，全年完成投資額達17.3億元。蘇嘉杭高速公路開工建設；市區(qū)官瀆里過境改造工程、204國道部分改造工程、太倉滬黃公路等重點工程快速有序進行。目前，全市實有公路1815公里，其中國道306公里，省道256公里，二級以上公路883.7公里，占全市總里程的49%，位居全省第一。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達到二級以上，公路密度每百平方公里21.5公里。全市內(nèi)河航道通航里程2898.7公里，其中通機動船里程2249.6公里。年末全市擁有機動車51.32萬輛，完成客運周轉(zhuǎn)量66.02億人公里，貨運周轉(zhuǎn)量38.6億噸公里，分別比去年增長13.5%和下降14.1%。鐵路旅客發(fā)送量792.3萬人次，貨物發(fā)送量157.9萬噸，貨物到達量608.8萬噸。內(nèi)河港口吞吐量4787萬噸，比上年增長40.7%。經(jīng)過近年來的努力，蘇州市城鎮(zhèn)建設和管理又上新臺階。全市城鎮(zhèn)建設積極推進，實施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設改造項目。市區(qū)實事工程基本完成，北環(huán)路貫通，齊門大橋建成通車，建成區(qū)綠化覆蓋面積2152公頃，綠化覆蓋率提高到27.2％，人均公共綠地提高到4.74平方米。城市管理水平進一步提高，太湖流域水污染防治取得階段性成果，近400家單位限期實現(xiàn)了達標排放。市區(qū)水環(huán)境綜合整治繼續(xù)推進，飲用水水源水質(zhì)進一步改善。繼張家港市之后，昆山市也進入全國環(huán)境保護模范城市行列，17個鎮(zhèn)成為省級新型示范小城鎮(zhèn)。蘇州地區(qū)擁有良好的社會經(jīng)濟環(huán)境。2、蘇州工業(yè)園區(qū)社會經(jīng)濟條件蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州老城以東金雞湖地區(qū)，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積約200平方公里（不含水面），其中中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約74平方公里（包括7.2平方公里金雞湖在內(nèi)），規(guī)劃人口60萬人。該工業(yè)園區(qū)是一個組合工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、住宅、學校和娛樂設施的綜合性區(qū)域。蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)區(qū)是中國和新加坡兩國政府合作的項目，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟技術(shù)互利合作的新形式。1994年2月11日，國務院下達《關(guān)于開發(fā)建設蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復》。2月26日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國政府在北京簽署了合作開發(fā)建設蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。同年5月12日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土啟動。94年5月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理。蘇州工業(yè)園區(qū)是迄今為止國內(nèi)最大的中外合作土地成片開發(fā)項目，目前九通一平工程全部完成，自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等工程已經(jīng)竣工，可保證15平方公里以上范圍內(nèi)開發(fā)建設的需要。近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)招商引資和項目建設進展可喜，到1999年6月，已批準進入中新合作開發(fā)區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)有158家，其中工業(yè)企業(yè)有132家，累計已開工的工業(yè)企業(yè)有104家，投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有80家。全園區(qū)實現(xiàn)合同外資63.1億美元，實際利用外資29.8億美元。進區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機械等高新技術(shù)項目。名列世界500強的國際跨國公司有34家進入園區(qū)投資發(fā)展。近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)社會事業(yè)有了較大的發(fā)展。目前已建成各類住宅、商貿(mào)和公益設施建筑36萬平方米，新建綠地面積54萬平方米。具有綜合服務功能的鄰里中心和一批學校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。園區(qū)的科技、文體、教育、衛(wèi)生等社會事業(yè)都在迅速發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)擁有良好的社會經(jīng)濟條件。二、項目建設自然條件蘇州地區(qū)享有“人間天堂”的美譽，除有天時、地利、黃金水道等優(yōu)勢外，自然資源雄厚，物產(chǎn)豐富，是真正的“魚米之鄉(xiāng)”。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無霜期長，四季分明；年平均氣溫為16℃，無霜期230天左右，日照2000小時以上，年降水量1100毫米，3至8月的降水量占全年雨量的65％左右。1、水文大運河從1919年至1971年43年的平均水位（黃海高程，下同）為0.95米，歷史最高水位為2.56米（1954年7月28日），歷史最低水位0.08米（1934年8月27日）。大運河的平均流量約為6.3立方米/秒。吳淞江旱季流量約為10立方米/秒，雨季增大至20立方米/秒。平均水位1.02米，百年一遇洪水位2.626米。地下水位：根據(jù)歷年來鉆孔測得，地下水位平均值為1.79～1.19米，但受到季節(jié)運河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關(guān)，滲水層一般于0.01～1.00之間，即粘性土與輕亞粘土粉砂交界處，其次一般分布于細砂、礫砂層，為良好含水層，常溫保持在20℃左右，深層承壓水一般有三層，Ⅰ層在－0.80m左右處，厚5～6m；Ⅱ?qū)釉冢?00m左右，為理想的開采層，厚6～20m；Ⅲ層在－130m左右處，厚2～6m。地下水一般無侵蝕作用，但在有侵蝕性化合物生產(chǎn)用水的工廠、礦區(qū)及其周圍，地下水需要進行分析、確定其侵蝕性。2、溫度年平均溫度： 15.8℃月平均最高溫度： 34.5℃（1971年7月）月平均最低溫度：－1.5℃（1978年1月）歷史最高溫度：歷史最低溫度：－9.8℃（1958年1月16日）3、風況年平均風速：3.5m/s年最大平均風速： 4.7m/s年最小平均風速： 2.0m/s最大風速： 17.0m/s常年主導風向為東南風(夏季居多)，其次為西北風(冬季)。4、降水量平均年降雨量 1076.2mm最大年降雨量 1544.7mm最多年降水日數(shù)149日最小年降雨量604mm最大日降水量343.3mm最大月降水量484.4mm最小月降水量0.2mm5、濕度年平均相對濕度 80.8%年平均最大相對濕度 85%年平均最小相對濕度 78%最小絕對濕度 12%年平均絕對濕度 16.4毫巴最大絕對濕度 43.5毫巴最小絕對濕度 1.5毫巴6、蒸發(fā)量年平均蒸發(fā)量 1255.8mm年最大平均蒸發(fā)量 1648.5mm年最小平均蒸發(fā)量 852mm月最大蒸發(fā)量 262.2mm月最小蒸發(fā)量 14.6mm7、氣壓年平均氣壓 1016.2mm年平均最高氣壓 1016.7mm年平均最低氣壓1015.6mm最高氣壓 1039.4mm最低氣壓 990.7mm8、日照年平均日照小時 1983.1小時年平均最多日照小時 2353.5小時年平均最少日照小時 1176.0小時9、地震蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。本項目所在地自然條件較好。第五章經(jīng)營規(guī)模和營銷方式第一節(jié)經(jīng)營規(guī)模本項目總體經(jīng)營思路為：準確定位、特色經(jīng)營、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。一、零售1、營業(yè)面積超市營業(yè)區(qū)8750m2。2、經(jīng)營品種超市入選商品20000余種，經(jīng)營品種分類詳見表5－1。經(jīng)營品種3、消費對象中、低、高收入群體4、服務區(qū)域以蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州古城區(qū)為基礎(chǔ)，擴展至全市范圍及周邊地區(qū)。5、經(jīng)營規(guī)模項目正常經(jīng)營年達到零售額40248萬元，其中，進口產(chǎn)品所占比例為5%。進口商品目錄詳見表5－2?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)年度商品進口總額不得超過本企業(yè)當年商品銷售額的30％。本項目進口商品規(guī)模符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關(guān)要求。進口商品目錄表二、出口1、經(jīng)營品種與出口規(guī)模本項目成立后，將逐步組織蘇州及江蘇省的紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的歐尚大賣場銷售，起步階段擬定為年出口500萬美元，第二年為年出口750萬美元，第三年起年出口在1000萬美元以上。出口商品品種及規(guī)模詳見表5－3。出口商品品種及規(guī)模一覽表2、銷售渠道及銷售區(qū)域利用歐尚集團龐大的國際營銷網(wǎng)絡優(yōu)勢，組織蘇州及江蘇省的產(chǎn)品出口至相應國家和地區(qū)。第二節(jié)貨源采購及配送一、超市貨源采購與配送歐尚集團在中國專門設立了采購中心負責為商店組織貨源。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負責歐尚在整個江蘇地區(qū)及中國其它地區(qū)的商品采購及配送。歐尚集團中國采購中心的主要任務是：分析消費者的需求；完成超市品種系列的構(gòu)成；與供應商協(xié)商并簽署協(xié)議；監(jiān)督商業(yè)合同的實施；超市內(nèi)的促銷活動。歐尚集團采購中心負責超市貨源采購。為促進商品的統(tǒng)一配送，歐尚集團在上海專門設立了配送中心。配送中心在功能上是一個商品物流的過程，下設多個倉庫、加工車間和運輸車隊。其中，加工車間主要是對部分商品重新進行分割包裝，使之更適應超市的銷售方式。本項目為歐尚集團的蘇州店，具有獨立的法人地位，除利用歐尚集團在上海的主配送中心外，在蘇州另設一配送中心，以方便商品的及時配送。本項目所需商品全部由供應商供貨上門，不需考慮室外運輸方案。二、出口商品貨源及采購歐尚集團在中國專門設立了出口代表處。出口代表處的主要職責是接受法國歐尚國際采購中心的尋貨，從中國直接采購產(chǎn)品并銷售到11個國家的歐尚商場。出口代表處的任務是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應商明釋歐尚的規(guī)范和質(zhì)量要求。1995年歐尚集團在上海設立了第一個出口代表處，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設立采購點，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地直接出口到世界各地的歐尚大型超市中心銷售。隨著歐尚集團在中國的發(fā)展，該集團表示，對我國商品的出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務的發(fā)展將在中國設立更多的出口代表處。本項目出口產(chǎn)品的貨源組織與采購由歐尚集團出口代表處負責。第六章技術(shù)設備一、計算機管理系統(tǒng)合作公司將采用計算機管理。計算機管理系統(tǒng)由公司總部的電腦系統(tǒng)、超市系統(tǒng)、遠程聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)組成。1、總部的計算機配置合作公司主要采用組主機系統(tǒng)或PC局域網(wǎng)系統(tǒng)。這一電腦系統(tǒng)將包括業(yè)務管理、財務會計管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運輸管理、POS電子定貨、遠程通訊、綜合統(tǒng)計信息管理和系統(tǒng)維護等模塊，以適應連鎖超市統(tǒng)一進貨、統(tǒng)一價格、統(tǒng)一調(diào)度和規(guī)模經(jīng)營之需要。由于歐尚集團公司已在上海成立了合作經(jīng)營的超市公司，完成了總公司和采購中心的電腦配置。蘇州歐尚超市有限公司成立后，將與上?？偣具B網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，以便統(tǒng)一配貨，降低成本。2、超市的計算機配置合作公司通過服務器IBMAS400，PC+DOS機的獨立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務器硬盤鏡像、雙機熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。前臺POS機把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務器中，后臺服務器能及時跟蹤超市銷售的最新動態(tài)。3、配送中心計算機配置配送中心在功能上是一個商品物流的過程，下設多個倉庫、加工車間和運輸車隊。其中，加工車間主要是對部分商品重新進行分割包裝，使之更適應超市的銷售方式。上海的主配送中心已完成了電腦配置，本項目建立的蘇州分配送中心將與上?？偣韭?lián)網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，降低成本。蘇州配送分中心主要配置采購管理系統(tǒng)、庫存管理系統(tǒng)、配送管理系統(tǒng)、報表管理系統(tǒng)、運輸管理系統(tǒng)、POS電子訂貨系統(tǒng)、遠程通訊系統(tǒng)等。二、其它設備考慮本項目特點，特別是項目建設方案，其它主要采購設備還包括：中央冷暖空調(diào)、監(jiān)控報警系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)、通訊設備、計算機設備等。項目主要設備采購清單詳見表6－1。主要設備采購清單第七章項目建設方案第一節(jié)總平面布置一、總平面設計原則1、全面規(guī)劃，利于實施；2、功能分區(qū)明確、合理、得當，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便；3、與外界保持良好的交通和運輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷；4、滿足項目在朝向、光線、安全、防護、通訊、照明等方面的要求；5、符合并充分利用自然條件，包括地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積；6、考慮項目所地地段的總體景觀，場地布置與建設能夠美化城市；7、便于利用城市已有的上下水、煤氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設施；8、符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)規(guī)定的規(guī)范要求。二、總平面布局項目選址位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機場快速道路只有200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過，且在一公里外有互通出口。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村。項目基址總占地面積約45800平方米，為園區(qū)內(nèi)已成片開發(fā)的地塊，已經(jīng)辦妥建設用地手續(xù)，待項目啟動后即可正式使用。本項目的建設主體為一座三層的超市，同時建設相應的配套設施。本項目主入口位于基地的西正角，超市前設27米寬的大型多功能廣場，提供人流集散與休閑的開闊空間，既滿足了超市的功能需求，又形成了較大的氣勢和商業(yè)氣氛。同時為方便顧客停車需要，本項目在多功能廣場旁邊設置一座室外自行車停車場。社會機動車輛主入口位于基地的西角，基地緊臨金湖路，社會車輛進入基地后，可以經(jīng)超市北角的二車道路將車開至室內(nèi)停車場，再乘電梯或自動扶梯下到超市，出租車主入口位于基地西側(cè)，出租車進入基地后可直接將客人送至超市入口處，下客后再向前至出租車候客處排隊接客。停車場的車輛由建筑西南角道路離場。貨車入口位于基地東南角，車輛沿道至卸貨區(qū)，再由紫滕街路離場。本項目交通流線較為順暢。本項目總建筑面積為33710m2，水、電、煤氣、通訊、停車、綠化等配套設施與超市建筑物同步設計施工建設。建筑主體層數(shù)為三層，容積率為74％，綠化率為30％。主要技術(shù)指標詳見表7-1。主要技術(shù)指標表m2m2m2m2第二節(jié)建筑方案一、設計依據(jù)1、設計規(guī)范本工程結(jié)構(gòu)設計依據(jù)為國家現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程，蘇州市政府的有關(guān)規(guī)定等。主要規(guī)范、規(guī)程包括：建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范GBJ9-87建筑抗震設計規(guī)范GBJ11-89混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范GBJ10-89鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設計與施工規(guī)程JGJ3-91鋼結(jié)構(gòu)設計規(guī)范GBJ17-88建筑地基基礎(chǔ)設計規(guī)范GBJ7-89建筑樁基設計規(guī)范JGJ94-94其它有關(guān)結(jié)構(gòu)設施規(guī)范及規(guī)程2、活荷載標準值本工程滿足建設方提出的使用條件下荷載標準值，詳見表7-2。荷載標準值備注:表中荷載單位為t/m2其他荷載：小車停車場及坡道荷載0.4t/m2；基本風壓值55kg/m2(地面粗糙B類)二、建筑設計1、建筑立面設計建筑立面以簡潔明快為指導思想，力圖用現(xiàn)代的裝飾材料－綠色全反射玻璃墻，與大面積的實墻進行對比，體現(xiàn)現(xiàn)貨建筑簡潔，細致而又大氣的藝術(shù)風格。在細部設施上，將超市的交通空間暴露在外，通過來來往往川流不息的人流，暗喻了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活，同時，大量的人流流動也可以引起過往人的好奇心，吸引潛在的顧客進入超市購物。在建筑的轉(zhuǎn)角部設施巨型的公司標志，由于位于街區(qū)轉(zhuǎn)角處，所以特別醒目，有利于熱鬧的商業(yè)氣氛。2、建筑內(nèi)部空間設計一層西側(cè)為超市主入口，設有門廳，入口門廳內(nèi)設二臺自動扶梯聯(lián)系上下交通。一層前部設有小吃廣場、技術(shù)工程部、小商店，中部與后部主要為室內(nèi)機動車及自行車停車場。從一層自動扶梯進入二層超市后，前部為商店區(qū)。在這個區(qū)域內(nèi)，設有顧客服務臺、小衛(wèi)生間等顧客服務設施。二層的北部為操作及倉庫區(qū)，卸貨區(qū)可供大型集裝箱貨車卸貨。東北角為辦公區(qū)，中央監(jiān)控室及金庫便設在這一區(qū)域。此部分設夾層，可設內(nèi)部辦公用層。超市賣場位于二層超市中部。二層南部為辦公區(qū)，可與第三層辦公區(qū)通過內(nèi)部樓梯相連。3、材料（1）材料表詳見表7－3。材料表（2）屋面基層為鋼筋混凝土預應力現(xiàn)澆板?；鶎由纤BL隔汽涂料一度，做陶?；炷帘貙樱瑫r找坡，坡度－0.3%。（3）門窗超市入口：電動卷簾門、感應玻璃門、雙向形平開玻璃門；不銹鋼把手。緊急出口：平時關(guān)閉，火災時自動打開的電子控制乙級防火門。貨運口：電動卷簾門辦公室：普通木質(zhì)夾板門，球形把手鎖。倉庫：木質(zhì)防火推拉門，雙向開啟鋼框有機玻璃門，雙向開啟鋼框有機玻璃門。樓梯間：單向開啟，木質(zhì)乙級防火門，不銹鋼把手。金庫：鋼質(zhì)保險庫門，密碼門鎖。設備用房：單向開啟木質(zhì)甲級防火門。樓梯把手：鋼質(zhì)欄桿，木扶手。外窗：鋁合金框，5mm厚白玻璃，局部為12mm厚無框綠色全反射玻璃幕墻。內(nèi)窗：5mm厚白玻璃、木框。（4）門窗綠色全反射玻璃幕墻。外墻乳膠漆。3、抗震設計根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖（50年超越概率10%，1990年）》，蘇州地區(qū)屬Ⅵ度區(qū)，并被列為全國重點抗震城市。按照《建筑抗震設防分類標準》（GB50223-95），本工程為乙類抗震設防建筑。因此，本工程抗震設計按6度計算，按7度抗震設防，IV類場地，考慮近震影響，框架抗震等級三級。4、基礎(chǔ)設計基礎(chǔ)設計應根據(jù)本場地地質(zhì)情況由設計計算確定。5、基礎(chǔ)形式基礎(chǔ)為樁基，柱下獨立承臺。樁采用Φ600高強預應力管樁，樁長約為40m，樁尖持力層進入第8層。單樁允許承載力1650kn，承臺為承臺加基礎(chǔ)聯(lián)系梁方案，基礎(chǔ)應控制建筑物絕對沉降和相對沉降均滿足現(xiàn)行設計規(guī)范和業(yè)主的要求。建筑物外墻下設鋼筋混凝土基礎(chǔ)梁及承臺之間的聯(lián)系梁約為400mm×800mm（寬×高）。6、上部結(jié)構(gòu)設計結(jié)構(gòu)形式為預應力鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，外墻圍護結(jié)構(gòu)采用框架，填充磚墻體系。三、土建工程本項目的土建工程超市商業(yè)用房及有關(guān)配套輔助設施?？偨ㄖ娣e為33710m2，其中超市商業(yè)用房建筑面積為33060m2，配套輔助設施用房為650m2。另外，多功能廣場場地面積為5400m2，室外自行車停車場面積為2000m2。本項目主體工程情況詳見表7－4。輔助配套設施工程情況詳見表7－5。主體工程功能與面積分配表m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2備注：室內(nèi)停車場機動車停車位350個，自行車停車位1200個。輔助配套設施工程功能與面積分配表第三節(jié)配套工程一、給排水（一）給水1、水源采用城市自來水管網(wǎng)作為生活水源，生活用水由紫滕街蘇州市政給水管網(wǎng)接入，接入管管徑Dn150。在基地內(nèi)設計量水表，經(jīng)過水表后送入各用水點。2、水量本工程最大日用水量495m3／d，主要用水量估算詳見表7－6。本項目用水量估算表m3m33、供水方式根據(jù)市政供水管網(wǎng)的情況及消防部門的要求進行供水。4、供水系統(tǒng)分類本工程供水系統(tǒng)包括生活雜用水系統(tǒng)和飲用水系統(tǒng)。生活雜用水系統(tǒng)：生活雜用水系統(tǒng)主要供工作人員和顧客的盥洗用水，副食品加工用水，地面沖洗用水及冷卻系統(tǒng)補充水。該水為一般自來水，不經(jīng)任何處理。生活飲用水系統(tǒng)：飲用水主要供超市工作人員及顧客餐飲用水，食品加工用水。飲用水采用砂濾－活性炭－反滲透－臭氧消毒工藝設備，制水能力約4m3／h。5、熱水系統(tǒng)采用二臺煤氣熱水爐，一臺供廚房用熱水，一臺供超市工作人員盥洗用水。（二）排水1、污廢水本工程生活污水室內(nèi)采用污廢水分流，室外采用污廢水合流的管道系統(tǒng)。餐飲的含油廢水和副食品加工的含油廢水經(jīng)隔油池處理后與生活污廢水一并納入基地污水處理站，經(jīng)三級生化處理達到國家排放標準后排入城市污水管道。本工程污廢水量按生活用水量的90％計（除去循環(huán)補充水量）共211m3／d。2、雨水系統(tǒng)基地雨水均為組織排除，雨水經(jīng)屋面雨水管，地面排水溝，道路雨水口收集后納入市政雨水管?；孛娣e4.58公頃，設計重現(xiàn)期一年，雨水量約800l/s，排出口管徑Dn900。3、循環(huán)系統(tǒng)根據(jù)工藝要求，冷凍機冷卻水量約500m3／h。為節(jié)約用水，冷凍機冷卻出水經(jīng)冷卻塔冷卻后循環(huán)使用。二、消防1、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政給水管（接入管管徑DN150），若二路供水或供水量有困難，需按消防部門要求考慮設消防水池。2、消防水量根據(jù)建筑設計防火規(guī)范，本工程消防水量為75l/s，其中室內(nèi)消火栓15l/s，室外消火栓30l/s，自動噴淋系統(tǒng)30l/s。3、消火栓系統(tǒng)系統(tǒng)設二臺加壓泵（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設水池，消火栓布置保證有二股充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。系統(tǒng)設二套消防結(jié)合器。4、自動噴淋系統(tǒng)室內(nèi)全面積噴淋，噴淋系統(tǒng)和消防栓系統(tǒng)分開，獨立設噴淋泵二臺（一用一備）水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動由報警閥處的壓力形狀控制。系統(tǒng)設二套濕式報警閥，其信號傳至消防控制中心，自動噴淋系統(tǒng)設消防結(jié)合器二套。5、室外消防在基地周圍設四套室外消火栓。三、暖通空調(diào)1、設計依據(jù)（1）采暖通風與空所調(diào)節(jié)設計規(guī)范；（2）民用建筑暖通空調(diào)設計技術(shù)措施；（3）建筑設計防火規(guī)范2、設計范圍（1）超市、辦公等中央空調(diào)系統(tǒng)設計（2）防火排煙設計（3）建筑各功能通風系統(tǒng)設計3、設計參數(shù)（1）室外設計參數(shù)夏季最高干球溫度34℃夏季最高濕球溫度28.2℃冬季最低干球溫度-4℃冬季相對濕度73%夏季通風溫度32℃冬季通風溫度3℃（2）室內(nèi)設計參數(shù)詳見表7－7。室內(nèi)設計參數(shù)表（3）通風換氣次數(shù)（次／時）通風換氣次數(shù)詳見表7－8。各房間通風換氣次數(shù)（4）空調(diào)技術(shù)指標建筑面積 32325m2空調(diào)面積15120m2空調(diào)總冷負荷 2500kW空調(diào)總熱負荷 950kW4、空調(diào)冷熱源空調(diào)冷熱源選用進口冷水機組，350RT×2臺，制冷機組總?cè)萘?00RT（總制冷量約為4000kW）。空調(diào)熱源選用中外合資燃氣全自動無壓熱水鍋爐，40×104kcal×2臺，總?cè)萘?0×104kcal／h。5、空調(diào)系統(tǒng)超市等大空間采用全空調(diào)系統(tǒng)，采用變風量空調(diào)器，吊裝在樓板下，由室外新風和室內(nèi)回風混合，經(jīng)熱交換器處理后，通過風管進入房間。為確保新風進入，提高空氣品質(zhì)，配置必要的排風系統(tǒng)，為降低噪聲，空調(diào)系統(tǒng)采用中外合資廠生產(chǎn)的阻抗復合消聲器。商店、辦公等部分采用風機盤管加新風系統(tǒng)。盤管及新風機組采用中外合資廠產(chǎn)品。對超市入口大門設置空氣幕，以減少能量損失。6、通風系統(tǒng)設備用房，倉庫均采用自然進風，機械排風。廚房、面包房、快餐部分及超市特殊區(qū)域適當增加排風量，防止異味流入超市。衛(wèi)生間、更衣室等設機械排風。7、防火、排煙根據(jù)規(guī)范通風、空調(diào)系統(tǒng)的風管采用非燃材料，風管和設備的保溫材料，消聲材料及粘結(jié)劑采用非燃或難燃材料。倉庫利用高窗，采用自然排煙方式。超市部分采用機械排煙方式。8、冷庫及加工區(qū)果蔬加工區(qū)、食品加工區(qū)、冷庫按溫度要求不同分隔，各區(qū)域溫度單獨控制。各制冷、空調(diào)區(qū)域由機房集中供冷，庫房內(nèi)采用吊頂式空氣冷卻氣。每一區(qū)域（大、?。┖凸呃涠及匆笱a送新風。食品油炸和烘烤區(qū)都布置排風系統(tǒng)。四、供電1、用電量估算(1)照明照度及光源如下：超市營業(yè)區(qū)照度要求為1000LX，以熒光燈作光源，局部采用金鹵燈。辦公室照度為400LX，采用熒光燈作光源。儲藏室、操作室照度為200LX，采用帶燈罩的熒光燈作光源。主要出入口，通道等照度為200LX，一般通道照度為100LX。四周道路采用高壓鈉燈作光源。照明總用電量估計為700kW.(2)廣告牌：予留50kW(3)動力動力總用電量詳見表7－9。動力用電量表（4）空調(diào)：750kW總裝機容量為2600kW，擬采用二臺1600kVA變壓器供電。本項目用電負荷計算表詳見表7－10。變壓器負荷率為65.8％。供電負荷計算表11002、供電在本建筑東南角設變電站一座，內(nèi)設1600kVA變壓器二臺。由電業(yè)提供二路10kVA高壓電源（按二類負荷供電），高壓側(cè)分開，低壓側(cè)聯(lián)絡。相應配置高、低壓框。為應急、消防之用，另設有1000kVA柴油發(fā)電機組一套，供部分照明、冷庫（包括冷凍、冷藏等）信息處理系統(tǒng)等使用。信息處理系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)等的電源均經(jīng)UPS（不少于15分鐘）供應。3、配電按照明、動力、空調(diào)等不同功能，分區(qū)分系統(tǒng)供電，在配電系統(tǒng)的輸出端均裝置具有過載、短路保護功能的自動斷路器。超市內(nèi)的小商店用電量單獨配電、分別計量。在商場內(nèi)的各適當部位裝置帶有保護接地的插座，大部分插座應采用雙電源供電。對消防設備、應急照明、登記處處理等系統(tǒng)的用電均采用二路供電，并在負載末端自動切換。4、電話由市電話網(wǎng)引入直線電話100對（可同時進出）。5、電視引入市有線電視信號，供不少于100臺電視機同時使用。6、保安監(jiān)視系統(tǒng)在超市內(nèi)各主要通道、貨架二側(cè)，出入口及收銀臺等部位設置電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)。7、火災報警系統(tǒng)本超市設有感煙（感溫）探測器，手動報警按鈕等火災報警及消防設備聯(lián)動系統(tǒng)，消防廣播與超市音響系統(tǒng)人工切換。8、音響系統(tǒng)超市內(nèi)設有音響系統(tǒng)，作超市廣播尋呼之用，兼作消防廣播。9、設備管理系統(tǒng)收集并監(jiān)視空調(diào)、動力、照明等設備的運行情況。10、防雷本建筑屋面設置防雷系統(tǒng)，屋面設避雷針（利用燈桿加針）引下線利用建筑物柱內(nèi)鋼筋，接地板利用建筑物樁基并聯(lián)成接地網(wǎng)、接地電阻不大于1歐姆。五、煤氣本工程煤氣總用量約為301m3/d。主要供超市的食品加工及餐飲用氣（設煤氣總表一只），餐飲區(qū)每個廚房另設煤氣表各一只。煤氣管道接自市政煤氣總管，是否需設煤氣調(diào)壓要征詢煤氣公司有關(guān)部門后才能決定。室內(nèi)煤氣管道委托煤氣公司有關(guān)部門設計、施工，所有煤氣表具須采用煤氣公司指定產(chǎn)品，并委托煤氣公司承擔安裝。第八章組織機構(gòu)和人員安排第一節(jié)組織機構(gòu)設置董事會：合作公司董事會是公司的最高權(quán)利機構(gòu)。董事會由五名董事組成，其中甲方派三名，乙方派二名。董事會設董事長一名。經(jīng)營管理；合作公司可委托歐尚集團公司負責公司的日常經(jīng)營管理，將引進世界一流的營銷技術(shù)、管理經(jīng)驗和銷售網(wǎng)絡，使之成為現(xiàn)代化的大型綜合超市，在蘇州商品流通領(lǐng)域樹立起新型的商企形象。合作公司總經(jīng)理由甲方推薦，并由公司董事會聘任。分支部門：合作公司下設四個部門，即信息處理與市場分析部、財務部、人力資源部和行政部。組織機構(gòu)框架如下：董事會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理店長采購中心負責人店長采購中心負責人超市各商品部經(jīng)理管理總監(jiān)超市各商品部經(jīng)理管理總監(jiān)圖8－1項目管理組織結(jié)構(gòu)圖第二節(jié)人員（不包括采購中心）安排與培訓本項目勞動定員共585人，其中合作公司高級管理人員約15人（其中外方8人），一般管理人員50人，店內(nèi)員工470人，出口分部人員50人。合作公司所需人員除高級管理人員外，將從社會上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實行勞動合同制。員工上崗前統(tǒng)一培訓。第九章項目實施進度項目建設期為1年，預計2001年6月份開業(yè)，建設期內(nèi)項目的實施進度安排見表9-1。項目實施計劃第十章環(huán)境保護與安全第一節(jié)環(huán)境保護一、設計依據(jù)根據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護法等有關(guān)法規(guī)，在項目實施過程中對生產(chǎn)過程中排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規(guī)定的標準，本項目設計時要按照清除污染，保護環(huán)境的原則進行設計，采取一系列控制污染源的措施。項目按以下標準進行監(jiān)測管理：1、《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）2、《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）3、《企業(yè)廠界噪聲標準》（GB12348-90）二、施工過程中的環(huán)保問題本項目建設場地位于蘇州新老區(qū)交接處，項目建設及啟用后，主要涉及到噪聲、污水及固體廢棄物等環(huán)境問題，尤其是施工中，更應注意環(huán)境問題。在施工過程中，應當遵守國家和省有關(guān)環(huán)境保護的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。具體采取以下措施：1、妥善處理泥漿水，未經(jīng)處理不得直接排入城市排水設施和河流；2、不在施工現(xiàn)場熔融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其它會產(chǎn)生有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；3、使用密封式的圈筒處理高空廢棄物；4、采取有效措施控制施工中的揚塵；5、禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填；6、對產(chǎn)生噪聲、振動的施工機械，采取限時施工等有效措施，減輕危害。三、設計過程中應注意的環(huán)保問題在設計和有關(guān)設備的使用時采取以下措施：1、采用分流制排水系統(tǒng)，利用隔油池、化糞池以及專業(yè)污水處理系統(tǒng)，使排水達到國家污水排放標準；2、冷凍機房和所有空調(diào)機房內(nèi)墻均貼吸聲材料；3、所有空調(diào)系統(tǒng)和通風系統(tǒng)，其風管上均設消聲器；4、選用的主要設備要求噪音低，運行振動小，所有帶振源的設備，如水泵、風機等，在其進出口接管上加設軟接頭，所有空調(diào)機組內(nèi)離心風機均設彈簧減震器，空調(diào)機組底部與基礎(chǔ)之間墊兩層橡膠減震墊，使主體建筑周圍環(huán)境及各室內(nèi)房間達到GB3096-93噪聲標準要求；5、廚房間排油煙要經(jīng)過過濾，減少油煙排出室外；6、在廣場、平臺及屋頂種植樹木、草坪，進行綠化，以凈化空氣，保護環(huán)境，達到規(guī)劃要求的綠化面積。四、環(huán)境影響及評價合作公司為大型綜合超市，項目實施后，沒