廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障體系建設(shè)

2007年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障體系建設(shè)

2007年中央政府繼續(xù)大力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是國(guó)發(fā)［2007］24號(hào)文清晰確定了政府在住房保障上的責(zé)任。廣州市政府根據(jù)廣州的情況和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，細(xì)化各項(xiàng)政策，在住房市場(chǎng)調(diào)控和住房保障體系建設(shè)方面進(jìn)行探索，取得了明顯的效果。一平穩(wěn)發(fā)展，供需兩旺從總體發(fā)展態(tài)勢(shì)上看，2007年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍可用“平穩(wěn)”二字形容。這種平穩(wěn)的格局既得益于政府的宏觀調(diào)控措施，也得益于廣州購(gòu)房者平和心態(tài)。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，占固定資產(chǎn)投資比重創(chuàng)近年新高2001年以后的五年，廣州市房地產(chǎn)投資增幅一直處于較低的水平，其中2004年更是出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，而在2007年創(chuàng)下了28.6%的新高（見(jiàn)表1）。表1廣州市房地產(chǎn)投資歷年變化情況2003年廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為歷史最高，達(dá)42.2%，此后逐年回落，這主要是因?yàn)殡S著城市化步伐的加快，市政府對(duì)軌道交通、高等級(jí)公路等城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資加大。2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比出現(xiàn)反彈，1～3季度為38.3%。這主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)一路上漲，開(kāi)發(fā)商看好后市，不斷追加投資。但由于GDP以更快速度持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重從2001年以來(lái)持續(xù)下降，2007年1～3季度占GDP的比重為8.4%，再創(chuàng)新低。（二）商品房市場(chǎng)交易活躍，供不應(yīng)求加劇2007年1～11月，廣州十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共579個(gè)，可預(yù)售套數(shù)為67379套，可預(yù)售面積為747.53萬(wàn)平方米，同比分別減少10.2%、16.5%和8%。自2003年以來(lái)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納率一路走高，空置率下降，市場(chǎng)交易活躍。新建商品房供求關(guān)系總體表現(xiàn)為供不應(yīng)求。2007年1～11月，廣州商品房可預(yù)售面積為747.53萬(wàn)平方米，新建商品房交易登記面積為2162.9萬(wàn)平方米，市場(chǎng)吸納率為289.34%，為近年來(lái)最高（見(jiàn)圖1），說(shuō)明廣州市市場(chǎng)需求旺盛。近年來(lái)，廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，GDP年平均增長(zhǎng)率達(dá)13%。投資環(huán)境日益優(yōu)化，大批外來(lái)人員進(jìn)入廣州進(jìn)行投資和經(jīng)商，同時(shí)大批境內(nèi)外企業(yè)進(jìn)入廣州，必然導(dǎo)致對(duì)商品房的大量需求。而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)居民收入大幅增加，居民生活品質(zhì)提高，構(gòu)成了旺盛的改善性住房需求。圖12003～2007年新建商品房供求情況圖22007年廣州市商品房市場(chǎng)各月情況2007年各月商品房交易情況基本保持平穩(wěn)狀態(tài)。交易面積的最高峰出現(xiàn)在6月，達(dá)到198.55萬(wàn)平方米，最低點(diǎn)出現(xiàn)在3月，為140.1萬(wàn)平方米。而傳統(tǒng)的5月黃金期的成交量?jī)H略高于最低點(diǎn)的3月，為155.1萬(wàn)平方米。進(jìn)入第四季度，市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)（見(jiàn)圖2）。成交量的最低點(diǎn)出現(xiàn)在3月，主要是因?yàn)楹暧^政策的出臺(tái)，如新的稅費(fèi)政策和“穗七條”[1]，造成濃厚市場(chǎng)觀望氛圍，成交量大幅度降低。4～6月為宏觀政策的市場(chǎng)消化期，市場(chǎng)觀望情緒逐步消失，市場(chǎng)成交量逐步回升。因?yàn)?月新房上市高峰期集中在月末的幾天時(shí)間里，從而使得6月的交易登記量猛增。2007年第二和第三季度，國(guó)家和廣州市政府沒(méi)有出臺(tái)力度大的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況表現(xiàn)平穩(wěn)。第四季度，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（927新政）和《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部39號(hào)令）相繼出臺(tái)，對(duì)資金和土地這兩個(gè)最基本的房地產(chǎn)要素進(jìn)行規(guī)范和控制，市場(chǎng)上觀望氛圍轉(zhuǎn)濃，新建商品房交易量逐步減少，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。2007年即將結(jié)束之時(shí)央行的年內(nèi)第六次加息，給2007年的一系列調(diào)控政策畫(huà)上了一個(gè)句號(hào)，也給2008年的市場(chǎng)預(yù)期確立了基調(diào)。從區(qū)域交易情況來(lái)看，中心城區(qū)交易面積與外圍區(qū)域的全年交易面積分別為1320.9萬(wàn)平方米與841.9萬(wàn)平方米，分別占全市總交易量的61.1%和38.9%。交易量最大的區(qū)域依次為番禺、天河、海珠、白云（見(jiàn)圖3），這四區(qū)總交易面積為1504萬(wàn)平方米，占總量的69.5%。從商品房交易的空間分布來(lái)看，中心城區(qū)依然是市場(chǎng)供應(yīng)的主體，但番禺、花都等外圍區(qū)域的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，將成為未來(lái)市場(chǎng)交易的重點(diǎn)區(qū)域，原因主要有以下兩點(diǎn)。圖32007年廣州市各區(qū)商品房市場(chǎng)情況首先，外圍區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，正在成為廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎。以南沙、花都和蘿崗為代表的外圍區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度超過(guò)中心各區(qū)，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)為該地域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展開(kāi)拓了空間。其次，“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)、中調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略的引導(dǎo)。這些外圍區(qū)域是廣州市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，吸引了大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐，為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了充足動(dòng)力。再看區(qū)域市場(chǎng)供求情況。中心城區(qū)的市場(chǎng)吸納率較高，這與中心城區(qū)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求和市場(chǎng)供應(yīng)量密切相關(guān)。而且成交量與成交價(jià)格有較大的波動(dòng)，各區(qū)在成交量和成交價(jià)格上的相互關(guān)系也在發(fā)生改變。外圍區(qū)域除番禺區(qū)外，市場(chǎng)吸納率保持在100%左右，市場(chǎng)需求得到很好的滿足。番禺區(qū)由于外來(lái)人口多，專業(yè)市場(chǎng)和企業(yè)多，對(duì)住宅、商用物業(yè)和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求量大，市場(chǎng)吸納率也較高。（三）房?jī)r(jià)全年上漲，歲末呈現(xiàn)疲態(tài)1.新建商品住宅價(jià)格上漲2007年廣州新建商品住宅市場(chǎng)交易登記總面積為804.43萬(wàn)平方米，總成交金額為689.85億元，均價(jià)為8575.6元/平方米，比2006年上升35.8%；交易面積同比減少13.0%，交易宗數(shù)減少6.5%（見(jiàn)表2），說(shuō)明2007年的新建商品住宅的套均面積減小。表22005～2007年廣州市新建商品住宅交易登記情況2007年各月份廣州市新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)具有階段性。第一季度延續(xù)2006年末房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，全季房?jī)r(jià)持續(xù)高位走勢(shì)，3月份回落，第二、第三季度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)平穩(wěn)，9月份達(dá)到9686萬(wàn)/平方米，10月份達(dá)到新高。最后兩月受宏觀政策的影響，房?jī)r(jià)增幅下降（見(jiàn)圖4）。圖42006～2007年廣州市新建商品住宅均價(jià)情況2006年11月份，廣州市新建商品住宅均價(jià)為6633元/平方米，比上月增加249元/平方米；2006年12月份為7189元/平方米，再升556元/平方米，突破7000元大關(guān)。2006年末房?jī)r(jià)上漲的主原因是供求關(guān)系緊張和大戶型拉動(dòng)。進(jìn)入2007年第一季度后，這兩個(gè)因素并沒(méi)有很大改變，新建商品住宅均價(jià)延續(xù)了2006年末的升勢(shì)，一直處于7000元/平方米以上的高位，其中2月份均價(jià)達(dá)到了7729元/平方米。3月份下降到7028元/平方米，為年內(nèi)最低點(diǎn)，這主要是因?yàn)榧酉ⅰ⑼恋囟愘M(fèi)新規(guī)和“穗七條”等宏觀調(diào)控政策造成了市場(chǎng)觀望氛圍。4月份，觀望氛圍漸消，5、6月份借助“五一黃金周”的勢(shì)頭，樓價(jià)一路走高，其中6月份均價(jià)達(dá)到7897元/平方米。第三季度，市場(chǎng)上高檔樓盤(pán)集中推出，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，7月份均價(jià)突破8000元大關(guān)，9月份達(dá)到9686元/平方米，開(kāi)發(fā)商挑戰(zhàn)購(gòu)房者承受能力的心態(tài)顯得十分明顯。進(jìn)入第四季度，購(gòu)房者心態(tài)逐步發(fā)生了變化，房?jī)r(jià)維持高位平穩(wěn)走勢(shì)，出現(xiàn)了局部下降或明升暗降的情況，交易面積較前三季度有較大幅度的下降。一方面，國(guó)家陸續(xù)推出新的宏觀調(diào)控政策，如“927新政”和“39號(hào)令”的出臺(tái)以及《物權(quán)法》的實(shí)施，另一方面，前期的各項(xiàng)調(diào)控政策的累積效應(yīng)也開(kāi)始顯現(xiàn)。更為重要的是，廣州市2006年開(kāi)始建設(shè)的限價(jià)房在2007年末已達(dá)到預(yù)售條件，政府有關(guān)部門(mén)大張旗鼓地討論和宣傳限價(jià)房的供應(yīng)政策，同時(shí)廉租房建設(shè)也提上日程。這一方面加大了市場(chǎng)供給，可以滿足部分中低收入家庭的住房要求，另一方面表明了政府未來(lái)的工作重點(diǎn)更多地轉(zhuǎn)移到住房保障政策方面，預(yù)計(jì)今后兩年會(huì)有更多的政策型住房供應(yīng)。在這種情況下，市場(chǎng)主體的預(yù)期產(chǎn)生了根本性的變化，不管是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都不再認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)快速上升。開(kāi)發(fā)商不再囤盤(pán)惜售，而對(duì)回落到心理價(jià)位的樓盤(pán)，購(gòu)房者也會(huì)大膽入市。2.存量商品住宅價(jià)格上升2007年廣州存量商品住宅市場(chǎng)交易登記總面積為747.34萬(wàn)平方米，總成交金額為301.01億元，均價(jià)4027.8元/平方米，比2006年上升18.5%（見(jiàn)表3）。表32005～2007年廣州市存量住宅交易登記情況近年來(lái)，廣州市存量商品住宅市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，2007年10月份達(dá)到1457點(diǎn)。存量房?jī)r(jià)格的持續(xù)走高與新建商品住宅價(jià)格上漲有著必然的聯(lián)系。從月度情況來(lái)看，2007年廣州市存量住宅市場(chǎng)均價(jià)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)（見(jiàn)圖5），月環(huán)比增長(zhǎng)幅度維持在0%～2%之間。9月份以后，由于受“927新政”的影響，買(mǎi)賣(mài)雙方觀望，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量和實(shí)際均價(jià)都有下降趨勢(shì)。圖52007年廣州市存量房市場(chǎng)均價(jià)情況（四）寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需兩旺數(shù)據(jù)表明，2007年廣州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于快速上行軌道，總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。全年新建寫(xiě)字樓交易登記面積78.91萬(wàn)平方米，交易金額為92.82億元，均價(jià)為11763元/平方米（見(jiàn)表4），突破萬(wàn)元大關(guān)，交易面積、交易金額和均價(jià)均創(chuàng)歷年新高，反映了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供求狀況。新建寫(xiě)字樓市場(chǎng)均價(jià)在上半年波動(dòng)較大，下半年則表現(xiàn)平穩(wěn)。存量寫(xiě)字樓交易均價(jià)全年較平穩(wěn)，主要是因?yàn)榻灰字饕性谝壹?jí)以下的中低檔寫(xiě)字樓。表42005～2007年廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)交易登記情況從各月的交易情況來(lái)看，2007年上半年除了6月份批準(zhǔn)預(yù)售面積超過(guò)交易面積外，其他各月份市場(chǎng)供求缺口都很大，其中3、4月的批準(zhǔn)預(yù)售面積為零。進(jìn)入下半年，更是連續(xù)三個(gè)月沒(méi)有新批預(yù)售寫(xiě)字樓上市，直到10月和11月，預(yù)售面積才重新大于交易面積（12月份的預(yù)售數(shù)據(jù)尚未公布）（見(jiàn)圖6）。圖62007年廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)各月情況從地域分布來(lái)看，新建寫(xiě)字樓的交易區(qū)域主要集中在天河北、環(huán)市路、天河?xùn)|、珠江新城、五羊新城、北京路、火車站、上下九、珠江兩岸和琶洲等地段。（五）商鋪市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)2007年1～9月，廣州新建商鋪交易面積為78.3萬(wàn)平方米，交易金額為87.6億元，均價(jià)11188萬(wàn)元/平方米。與2006年相比，2007年新建商鋪的交易面積、交易金額和均價(jià)基本持平，商鋪市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)（見(jiàn)表5）。表52005～2007年廣州市商鋪市場(chǎng)交易登記情況從各月份的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2007年廣州新建商鋪價(jià)格波動(dòng)很大，全年價(jià)格變動(dòng)幅度達(dá)93%，5月份商鋪價(jià)格達(dá)到頂峰，突破15000元/平方米大關(guān)。2007年存量商鋪市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)也較大，10月份到達(dá)頂峰，價(jià)格為14132元/平方米（見(jiàn)圖7）。從各月的交易情況來(lái)看，1月份市場(chǎng)交易量最大，以后每月具有逐步下降趨勢(shì)。2007年批準(zhǔn)預(yù)售面積為40.8萬(wàn)平方米，商鋪交易面積為78.3萬(wàn)平方米，總體市場(chǎng)吸納率較高，供求不平衡。圖72007年廣州市商鋪市場(chǎng)情況二增加供地，穩(wěn)定市場(chǎng)2007年初，廣州土地市場(chǎng)上傳出一個(gè)消息：2006年底以“天價(jià)”競(jìng)得琶洲PZB1301地塊的香港南港投資有限公司已經(jīng)在規(guī)定期限內(nèi)交齊了7.42億元的地價(jià)款，沒(méi)有再次重蹈該地塊曾經(jīng)“三拍三流”的覆轍[2]，這預(yù)示了2007年廣州土地市場(chǎng)的一個(gè)良好開(kāi)端。根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006～2010）》，2007年各類住房用地供應(yīng)總面積501萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)288%；建設(shè)各類住房13.73萬(wàn)套，總建筑面積1300萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)286%。2007年一年的土地供應(yīng)面積和建筑面積超過(guò)2003～2006年4年的總和（見(jiàn)圖8），上述目標(biāo)已經(jīng)基本完成。這體現(xiàn)了市政府通過(guò)加大土地出讓力度以穩(wěn)定住房市場(chǎng)，通過(guò)加大保障型住房供地以平抑房?jī)r(jià)的決心。圖82003～2007年廣州市土地出讓情況2007年3月出臺(tái)的《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（“穗七條”）明確提出，從2007年開(kāi)始連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里，給了市場(chǎng)一個(gè)明確的預(yù)期：在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，廣州市的住宅用地供應(yīng)是充足的。（一）土地出讓計(jì)劃完成2007年上半年，廣州市出讓住宅（含商?。┯玫?塊，總面積25.7萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積共約66萬(wàn)平方米，僅占原定計(jì)劃的5%，與2006年同期相比也減少了很多。這種情況使得市場(chǎng)普遍懷疑下半年能否完成剩下的95%的出讓計(jì)劃。如果土地出讓計(jì)劃不能按期完成，一方面政府加快土地供給、增加住房供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心和能力受到懷疑，另一方面，市場(chǎng)上“土地供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)仍將上漲”的預(yù)期也會(huì)更加強(qiáng)烈，開(kāi)發(fā)商囤積土地、捂盤(pán)惜售的心態(tài)和行為也會(huì)隨之增加。2007年下半年，市政府以積極的行動(dòng)回應(yīng)了“地荒論”和各種質(zhì)疑，從8月份開(kāi)始，加大土地出讓的步伐，9月份推出土地140多萬(wàn)平方米，差不多是前8個(gè)月總和的2倍，凸顯了市政府落實(shí)“穗七條”政策、遏制房?jī)r(jià)急升的決心。2007年7月至12月初，全市共出讓土地374萬(wàn)平方米，占全年出讓計(jì)劃的74%。其中商品住宅用地49宗，面積約275萬(wàn)平方米。在此基礎(chǔ)之上，加上12月底發(fā)出土地出讓公告的4宗土地，年內(nèi)估計(jì)供應(yīng)住宅用地450萬(wàn)平方米，加上已經(jīng)供應(yīng)的72萬(wàn)平方米的閑置用地，2007年的土地出讓計(jì)劃已經(jīng)完成。（二）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理從區(qū)域分布上看，2007年土地出讓主要集中在廣州市的外圍區(qū)域，而中心城區(qū)的土地出讓面積很少，改變了廣州土地供應(yīng)以中心城區(qū)為主的局面。外圍的蘿崗、番禺、花都、南沙各區(qū)出讓面積分別占43.8%、15.7%、10.7%、7.2%，合計(jì)占77.4%；而原中心六區(qū)（越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔）僅占22.6%，其中天河占11.8%，白云占8.3%（見(jiàn)圖9），越秀、荔灣、海珠三區(qū)合計(jì)僅占2.5%，而黃埔區(qū)的土地出讓量更是為零。圖92007年1～11月廣州市各區(qū)土地出讓情況番禺等外圍區(qū)域土地出讓面積大幅度增加的主要原因，一是“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)、中調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略的要求，二是中心城區(qū)的可供應(yīng)土地少和高地價(jià)抑制了土地交易。越秀等區(qū)2007年出讓的土地也基本是政府回收的閑置土地和“爛尾”地塊。三是外圍區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施配套逐步成熟，推動(dòng)土地出讓量激增。例如，花都是廣州市的空港物流基地，南沙是廣州的石化工業(yè)和汽車工業(yè)基地，蘿崗是廣州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)。（三）土地收回力度加強(qiáng)廣州市閑置土地處置工作始于1997年，十年來(lái)按照分類分期分批的原則，依法收回閑置土地1286宗、2446萬(wàn)平方米。其中2006年收回181宗共273萬(wàn)平方米，2007年繼續(xù)加強(qiáng)“爛尾”地、閑置土地的處理力度。這些收回的地塊大多位于老城區(qū)，盡管其中不少地塊面積小，但容積率較高，尤其是商住用地，不少可建成下為商業(yè)、上為住宅的高層建筑。由于中心城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地告罄，這些被收回的土地重新出讓，一方面加大了中心城區(qū)居住用地的供應(yīng)，緩解了居住用地矛盾；另一方面解決了拆遷遺留問(wèn)題，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)有利于改善舊城區(qū)環(huán)境，推進(jìn)舊城改造，更在一定程度上保證了保障型住房的土地供應(yīng)。2007年3月出臺(tái)“穗七條”，明確提出加大閑置土地回收力度，盤(pán)活再利用存量土地，增大老城區(qū)住宅用地供應(yīng)量。5月出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)解決涉及人民群眾切身利益若干問(wèn)題的決定》（“惠民66條”），第四十二條明確規(guī)定妥善處理“爛尾樓”問(wèn)題，加快落實(shí)全市在冊(cè)141宗“爛尾樓”拆遷補(bǔ)償安置工作，力爭(zhēng)到2007年底基本解決“爛尾樓”的處置工作。同時(shí)，市政府處理閑置用地的手段也趨于嫻熟，通過(guò)捆綁打包“肥瘦搭配”的方式出讓，可以避免在拍賣(mài)過(guò)程中出現(xiàn)區(qū)位好的地塊順利拍出，而區(qū)位差的地塊流拍的現(xiàn)象。收回的閑置土地優(yōu)先用于建設(shè)“新社區(qū)”，增加廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。在廣州市即將投入使用的18個(gè)新社區(qū)中，有11個(gè)項(xiàng)目屬于收回的閑置土地。（四）土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈值得注意的是，盡管政府以前所未有的力度加大土地市場(chǎng)的供應(yīng)，但土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，幾乎每次推出土地都引來(lái)各路開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)，一些中小開(kāi)發(fā)商、外地和外資背景的開(kāi)發(fā)商也在進(jìn)入廣州市場(chǎng)。激烈競(jìng)標(biāo)使土地出讓價(jià)格屢被刷新。2007年8月8日經(jīng)過(guò)114輪競(jìng)拍，來(lái)自香港的嘉華（中國(guó)）投資有限公司最終以20.6億元競(jìng)得花都區(qū)建設(shè)北路一幅住宅地塊，折合樓面地價(jià)4980/平方米，創(chuàng)下了花都住宅地價(jià)最高紀(jì)錄。11月11日，廣州白云山腳下的云祥路一幅住宅用地被富力地產(chǎn)以1.8億元奪得，折合樓面地價(jià)高達(dá)18729元/平方米，成為廣州市最貴的住宅用地，同時(shí)也是全國(guó)樓面地價(jià)最高的住宅用地。地價(jià)不斷推高以及土地的區(qū)域壟斷引起了政府的高度關(guān)注，國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號(hào)令），明確把工業(yè)用地納入“招拍掛”的范疇，并強(qiáng)調(diào)受讓人必須付清全部土地出讓金后，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)，未按合同交清土地全部出讓金的，不得按出讓金交納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用證書(shū)。力求從源頭上控制土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地有效供應(yīng)，同時(shí)也進(jìn)一步促使各級(jí)地方政府加大對(duì)閑置用地的處置力度。進(jìn)入第四季度以后，在各種政策的作用下，廣州市地價(jià)飆升狀態(tài)有所改變。2007年12月6日，國(guó)土部門(mén)推出地塊12宗，其中包括金沙洲、番禺、花都的大面積住宅用地，但結(jié)果為2塊流拍，5塊地以底價(jià)成交，剩下的5塊地也以較低的價(jià)格成交。其中金沙洲4塊住宅地塊拍出的最高樓面地價(jià)為4240元/平方米，僅相當(dāng)于2007年9月產(chǎn)生的金沙洲“地王”樓面地價(jià)的一半。2007年土地高價(jià)會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)？“高地價(jià)未必導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”的預(yù)言會(huì)不會(huì)應(yīng)驗(yàn)？值得關(guān)注。但有一點(diǎn)是必須注意的，即隨著交通條件的不斷改善，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本擺脫了區(qū)域限制，特別是像廣州這樣輻射范圍廣闊的中心城市會(huì)吸引大量的周邊購(gòu)房者，因此土地供應(yīng)的增加能否在短期內(nèi)降低房?jī)r(jià)、大量供地政策能否持續(xù)，都有待實(shí)踐的驗(yàn)證。三住房保障體系建設(shè)2007年廣州市在落實(shí)國(guó)家統(tǒng)一的房地產(chǎn)和住房政策的同時(shí)，根據(jù)地方實(shí)際情況，在構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)和保障體系方面進(jìn)行探索，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了重要作用。（一）構(gòu)建住房梯級(jí)供應(yīng)政策體系2007年8月1日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并原則通過(guò)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（24號(hào)文件）規(guī)定，要把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，進(jìn)一步建立健全以城市低收入家庭為對(duì)象的廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭(zhēng)“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯的改善。為落實(shí)24號(hào)文件規(guī)定，廣州市政府多次召開(kāi)會(huì)議，研究保障型住房建設(shè)問(wèn)題，推出相應(yīng)政策措施。3月底“穗七條”出臺(tái)，5月初廣州市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》，5月底出臺(tái)“惠民66條”，2007年12月20日市國(guó)土資源和房屋管理局出臺(tái)《城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法（試行）》和《廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法（試行）》等，廣州特色的住房梯級(jí)供應(yīng)政策體系基本形成。政府加大對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障型住房的支持力度，優(yōu)化推進(jìn)住房供應(yīng)體系，高收入群體的住房需求依靠市場(chǎng)解決，中低收入人群住房采取廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等多種供應(yīng)體系予以解決。政府調(diào)控房地產(chǎn)目的在于更好地滿足市場(chǎng)中不同的客戶需求。（二）積極干預(yù)，正確干預(yù)廣州市政府在2007年上半年頻頻出手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，發(fā)起的全市樓盤(pán)大檢查，出發(fā)點(diǎn)在于增加住房和土地供給，加快住房保障體系建設(shè)，從源頭上緩解供求矛盾，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，消除市場(chǎng)中的不合理因素。從效果上看，“穗七條”主要針對(duì)三個(gè)方面：加大供應(yīng)、完善保障制度和正確宣傳、引導(dǎo)市民消費(fèi)。其頭兩條就是加大住房供應(yīng)和改善住房結(jié)構(gòu)。廣州“十一五”規(guī)劃規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房將達(dá)到住房建設(shè)總量的17%。這些政策在增加房地產(chǎn)供給、滿足中低收入家庭的住房需要、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。（三）加大保障型住房建設(shè)力度2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（“國(guó)六條”），對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等問(wèn)題提出了要求，國(guó)務(wù)院辦公廳隨后下發(fā)九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（即“國(guó)十五條”），提出了“90/70”、“雙限雙競(jìng)”等多項(xiàng)新政?！皣?guó)六條”和“國(guó)十五條”明確了“健全普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房相結(jié)合的城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)體系”的目標(biāo)。2007年，廣州市政府大力推進(jìn)保障型住房的建設(shè)，通過(guò)限價(jià)房、新社區(qū)建設(shè)、單位自建房等不同方式，構(gòu)建“政府保障型住房、政府調(diào)控型商品住房、其他商品住房”的住宅供應(yīng)體系。1.限價(jià)商品房政策的創(chuàng)新2006年廣州市在全國(guó)率先推出了“雙限雙競(jìng)”地塊。[3]隨著首批“雙限雙競(jìng)”住房達(dá)到預(yù)售條件，又在完善“雙限雙競(jìng)”的有關(guān)制度方面作了開(kāi)創(chuàng)性的探索。通過(guò)向市民公開(kāi)征求意見(jiàn)和召開(kāi)各方參加的座談會(huì)，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局提出了“供應(yīng)限價(jià)房是‘長(zhǎng)期政策，靈活措施’”的觀點(diǎn)，把限價(jià)房確定為全方位住房供應(yīng)體系的一個(gè)重要組成部分。[4]廣州市對(duì)限價(jià)房的定位是：限價(jià)商品住宅旨在解決首次置業(yè)的中等收入“夾心層”群體的住房困難問(wèn)題，是多層次住房保障體系中的重要組成部分，并將其作為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的“調(diào)節(jié)器”。市場(chǎng)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)有著顯著的影響，“長(zhǎng)期政策”在于使市場(chǎng)形成明確的預(yù)期。限價(jià)房的主要作用就是平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)預(yù)期?！办`活措施”則體現(xiàn)了務(wù)實(shí)的作風(fēng)。限價(jià)房是一個(gè)新生事物，定為靈活措施，給今后的調(diào)整和探索預(yù)留了空間，政府在運(yùn)用“看得見(jiàn)的手”的時(shí)候，可以根據(jù)市場(chǎng)的情況靈活調(diào)整具體政策。作為“靈活措施”，《廣州市限價(jià)商品住宅銷售管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）于2007年12月18日在廣州市市政府常務(wù)會(huì)議上原則通過(guò)，與《辦法》相配套的《關(guān)于2007年和2008年廣州市限價(jià)商品住宅銷售對(duì)象、最高銷售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）也隨之公布。《辦法》只對(duì)銷售對(duì)象、銷售價(jià)格的確定等作了原則性的規(guī)定，而《公告》則明確規(guī)定了2007年和2008年購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房必須符合的四個(gè)條件和具體的銷售價(jià)格制定方式：廣州市城鎮(zhèn)戶籍人口；本人在廣州市區(qū)沒(méi)有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄；男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；個(gè)人申購(gòu)的，本人稅前年收入在10萬(wàn)元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購(gòu)的，家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下；相應(yīng)的銷售價(jià)格原則上定于公開(kāi)出讓時(shí)同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住房市場(chǎng)價(jià)格的70%。2007年底，廣州首批限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣進(jìn)入網(wǎng)上申購(gòu)，萬(wàn)科新里程和中海金沙馨園兩個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目也將開(kāi)通網(wǎng)上申購(gòu)。2008年預(yù)計(jì)有6000～10000套限價(jià)房上市。廣州市已出讓限價(jià)商品房用地情況見(jiàn)表6。2.新社區(qū)建設(shè)2007年總面積為廣州第二的新社區(qū)住宅落戶琶洲。琶洲一直定位為商務(wù)和高端住宅區(qū)，現(xiàn)在新社區(qū)住宅落戶琶洲，意味著通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)避免居住分異[5]現(xiàn)象的發(fā)生。廣州的新社區(qū)建設(shè)從2006年開(kāi)始起步，最初定位是指“在城市市政等基礎(chǔ)設(shè)施和公益性建設(shè)、危破房改造、政府儲(chǔ)備用地項(xiàng)目和部分列入政府組織的城中村改造項(xiàng)目中，對(duì)被拆除的房屋進(jìn)行貨幣補(bǔ)償后，由政府主導(dǎo)建設(shè)，提供給屬于中低收入的被拆遷居民和農(nóng)民家庭以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)、租賃的住房”。也就是說(shuō)，新社區(qū)建設(shè)的起因是安置中低收入的被拆遷居民和農(nóng)民家庭。但今日新社區(qū)已經(jīng)被賦予了全新的含義。廣州市把廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和城市建設(shè)與舊城改造拆遷安置住宅統(tǒng)稱為新社區(qū)住房，表明了市政府致力于構(gòu)建和諧型住房保障社區(qū)，加快解決低收入家庭住房困難的理念，也說(shuō)明廣州市正在逐步理清思路，向著建立一個(gè)綜合性、一體化、相互之間有機(jī)銜接的保障性住房供應(yīng)體系目標(biāo)前進(jìn)。廣州市新社區(qū)住宅供應(yīng)對(duì)象必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是城市低收入家庭；二是住房困難家庭，包括無(wú)房戶和人均居住面積10平方米以下的住房困難家庭。城市建設(shè)和舊城改造的拆遷家庭由于本身居住條件較差，加之為支持城市建設(shè)和發(fā)展作出了貢獻(xiàn)和犧牲，根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，視同住房困難家庭。適用新社區(qū)住房安置的拆遷建設(shè)項(xiàng)目是指政府公益性城市建設(shè)和改造項(xiàng)目，不包括開(kāi)發(fā)商實(shí)施的經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。表6廣州市已出讓限價(jià)商品房用地情況根據(jù)廣州