廣州市限價房購房需求調(diào)查及預(yù)登記問卷分析報告

廣州市限價房購房需求調(diào)查及預(yù)登記問卷分析報告

2009年11月中旬至2010年1月中旬，廣州市國土資源和房屋管理局面向全社會開展了為期三個月的“限價房購房需求調(diào)查及預(yù)登記”，調(diào)查通過房管局官方網(wǎng)站“陽光家緣”進(jìn)行，問卷的問題主要圍繞限價房需求人群的基本情況及其對限價房銷售對象、限價房價格、限價房供應(yīng)數(shù)量和限價房分布區(qū)域等方面的認(rèn)識展開。本次問卷調(diào)查總共回收問卷15090份，其中有效問卷15069份，包括12986份預(yù)登記問卷和2083份需求調(diào)查問卷。有效問卷的總體情況如下：表1廣州市限價商品住房購買意向預(yù)登記/需求調(diào)查有效數(shù)據(jù)統(tǒng)計表2調(diào)查對象按職業(yè)性質(zhì)分類統(tǒng)計從本次調(diào)查的結(jié)果來看，與2006年以后廣州市曾經(jīng)大規(guī)模批出的限價房用地數(shù)量相比，目前有意向購買并符合現(xiàn)行限價房購買條件的人群并不算十分龐大；同時，限價房也有可能面臨經(jīng)濟(jì)適用房曾經(jīng)面臨過的問題：一是符合條件的人買不起，買得起的人又不符合條件；二是審核申購者收入等條件時遇到信息不透明的問題。因此，建議適當(dāng)調(diào)整限價房申購條件，并且允許公務(wù)員、事業(yè)單位和高校教師、科研人員等收入透明度高的人群優(yōu)先購買。一絕大多數(shù)參與調(diào)查者符合現(xiàn)行限價房購買限制要求廣州市2009年限價房的申購條件有四條：①廣州市市轄區(qū)城鎮(zhèn)戶籍人口；②申請購買限價房時，在廣州市市轄區(qū)范圍內(nèi)沒有現(xiàn)時登記住宅產(chǎn)權(quán)；屬已婚人員的，申請購買限價房，夫妻雙方各自在廣州市市轄區(qū)范圍內(nèi)沒有現(xiàn)時登記住宅產(chǎn)權(quán)；③男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；④個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下；以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。也就是說，廣州市限價房申購條件對限價房購買者在年齡、戶籍、住宅產(chǎn)權(quán)及收入等四個方面進(jìn)行了限制。參與本次購買意向預(yù)登記的12986名申購者中，有10358名符合上述申購條件，占總申購人數(shù)的79.76%。在不符合現(xiàn)行申購條件的2628名申購者中，區(qū)分不同條件列表如下（有2項及以上者分別統(tǒng)計）：表3不符合限制項情況統(tǒng)計受收入限制的申購者可進(jìn)一步區(qū)分如下：表4不符合限制項——收入（共計79名）情況統(tǒng)計受戶籍限制的申購者的情況可進(jìn)一步區(qū)分如下：表5不符合限制項——戶籍（共計880名）情況統(tǒng)計不符合年齡限制的421名申購者中，有402名與年齡下限的差值在2歲以內(nèi)?？紤]到限價房的建設(shè)周期，按現(xiàn)在的年齡下限，這部分人基本都夠資格購買兩年后推出的限價房。表6不符合限制項——年齡（共計421名）情況統(tǒng)計同時不符合其中兩項申購條件的申購者人數(shù)就比較少了，而且有理由推測，同時不符合兩項以上申購條件的申購者人數(shù)將更少。表7同時不符合兩項以上情況統(tǒng)計自有住房的申購者擁有的房屋多數(shù)為祖屋和房改房，二者之和的比例達(dá)到七成左右，其中僅祖屋的比例就達(dá)43.97%，擁有商品房的比例不足三成。因而可以推斷，自有住房的申購者購買限價房的目的是改善現(xiàn)有的居住環(huán)境質(zhì)量。表8自有住房申購者情況統(tǒng)計二申購者的購房承受能力有限但卻希望調(diào)低限價房購買收入限制要求1.申購者收入水平較低，收入來源主要依靠工資，未來三年內(nèi)收入增長較少調(diào)查結(jié)果顯示，對于個人名義申購者（見圖1），超過半數(shù)的個人年總收入在5萬元以下。同樣，對于夫妻名義申購者（見圖2），家庭年總收入在10萬元以下的比例接近八成。圖1個人年總收入分布圖2家庭年總收入分布申購者中以工資作為主要收入來源的人數(shù)占了總數(shù)的93.52%，收入短期內(nèi)難以大幅升高。有87.74%的申購者認(rèn)為收入在未來三年內(nèi)的依靠漲幅不會超過25%，其中甚至有近三分之一的申購者認(rèn)為收入水平會持平或者下降。圖3主要收入來源圖4預(yù)測未來三年內(nèi)收入變化2.申購者購房承受能力偏低申購者對住房總價的承受能力主要集中在30萬～60萬元，其中30萬～50萬元區(qū)間的占57.51%，50萬～60萬元區(qū)間的占近20%，二者之和達(dá)到75.66%。同時，九成以上的申購者首付承受能力在20萬元以內(nèi)，其中還有超過三分之一的申購者首付承受能力低于10萬元。圖5可接受住房總價圖6可接受首付3.申購者普遍認(rèn)為，限價房申購要求對收入水平的限定偏高限價房申購條件中對收入水平的限制是雙刃劍，一方面防止了高收入者參與競爭限價房的有限資源，另一方面也可能出現(xiàn)符合收入限制要求的申購者無力購房的現(xiàn)象，所以需要慎重確定收入水平限制條件。2009年對申購限價房家庭或個人收入水平的限制為：個人名義申購的，本人稅前年收入在10萬元以下；以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。超過一半的申購者認(rèn)為應(yīng)該將個人年收入限定為8萬元以下，另有33.60%的申購者認(rèn)為申購者稅前收入應(yīng)該限定在8萬～10萬元之間，只有不到15%的申購者認(rèn)為應(yīng)該將年收入上限提高到12萬元。因此，大部分申購者認(rèn)為政府規(guī)定的個人稅前年總收入10萬元上限是較高的。也就是說，許多申購者認(rèn)為收入水平限制偏高，導(dǎo)致收入水平較高者與自己競爭限價房。圖7希望個人年收入控制此外，申購者對“個人年收入控制”的選擇與其實際收入水平相關(guān)性很強(qiáng)。調(diào)查結(jié)果顯示，收入水平越高，申購者越傾向于選擇較高水平的“個人年收入控制”。也就是說，收入水平較高者試圖選擇一個較高的“個人年收入控制”，從而使自己夠資格申購；而收入水平較低者試圖選擇一個較低的“個人年收入控制”，以排除收入水平較高者的競爭。中國廣州城市建設(shè)發(fā)展報告（2011）我們在前面的分析中曾經(jīng)指出申購者填寫的收入有可能不真實，但從申購者對“個人年收入控制”的選擇傾向來看，似乎又隱含說明了他們的真實收入的確不高。三建議限價房建在天河龍洞、番禺南村、蘿崗中心區(qū)圖8購房意向區(qū)域本次調(diào)查提供了未來可能建設(shè)限價房的四個地點，包括番禺南村、蘿崗中心區(qū)、天河龍洞和增城新塘。申購者選擇天河龍洞的比例達(dá)到83.17%，同時，選擇番禺南村的比例也超過一半，而選擇增城新塘的人數(shù)只占18.86%（可多選）。四限價房需求總量在100萬平方米左右按本次調(diào)查征集到的12986名申購者全部以每戶（單身也算一戶）90平方米計算，需要不到117萬平方米限價房，若按符合現(xiàn)行限價房申購條件的10358名申購者以每戶90平方米計算，只需建筑面積93.2萬平方米，假設(shè)容積率為2.0，需要約0.47平方公里的限價房土地，大致相當(dāng)于截至目前推出的10塊限價房用地總面積的一半。依照同樣的計算方法，如果要滿足總共12986名申購者的購房需求，則需約0.58平方公里限價房用地。五限價房供應(yīng)對象可適當(dāng)調(diào)整根據(jù)限價房實行“長期政策，靈活措施”的原則，可以依據(jù)形勢適當(dāng)調(diào)整限價房供應(yīng)對象，結(jié)合廣州市目前實際情況，可以考慮：1.建議允許“三舊”改造中的拆遷戶購買限價房申購者不符合2009年申購條件的主要原因包括住宅產(chǎn)權(quán)方面的限制。在不符合要求的2628名申購者中，自有住房者為1419名，占比超過一半達(dá)到54.00%。此外，自有住房的申購者很可能主要為廣州本地收入水平較低的群體，擁有的房屋大多是父輩遺留下來的老舊住房（如位于舊城區(qū)的祖屋、單位的房改房等）。因此，在建設(shè)限價房時，可以考慮結(jié)合當(dāng)前正在實行的“三舊”改造政策，允許一部分擁有“三舊”改造區(qū)域住宅產(chǎn)權(quán)的申購者購買限價房。一方面，這部分人群有購買限價房的需求；另一方面，對被拆遷者補(bǔ)償方式的多樣化有利于保證“三舊”改造的順利進(jìn)行。2.公務(wù)員、大中院校及科研機(jī)構(gòu)工作人員可以優(yōu)先選購限價房從本次調(diào)查結(jié)果來看，公務(wù)員、大中院校及科研機(jī)構(gòu)工作人員申購者的家庭收入處于中等偏上水平，相對于其他申購者，他們具備更強(qiáng)的住房購買和承受能力，但當(dāng)前市場上商品房價格的高企還是讓他們只能望房興嘆。因此，政府可以考慮有針對性地向這部分申購者推薦限價房，也就是說，符合條件的公務(wù)員、教師等可以優(yōu)先購買。一方面，這種限價房的推出可以有效地消化這部分剛性購房需求，從而穩(wěn)定市場預(yù)期，達(dá)到平抑住房市場價格的目的；另一方面，與其他申購者相比，公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員的收入水平較為透明化，更便于監(jiān)督，從而可以將限價房更準(zhǔn)確地提供給最需要的人群，同時降低限價房銷售過程中的執(zhí)行成本。還有就是他們的收入水平可以保證他們能夠支付得了限價房的購買，不至于出現(xiàn)符合購買條件又無力購買的尷尬局面。綜上所述，可以考慮讓符合限價房申購條件的公務(wù)員和大中院校及科研機(jī)構(gòu)工作人員優(yōu)先選購限價房。不過本次調(diào)查反映的一個重要情況是：雖然經(jīng)過多次動員，但公務(wù)員參與限價房需求調(diào)查的人數(shù)并不很多，總共只有1333名公務(wù)員參加（其中還有兩成左右是參照公務(wù)員管理單位的申購者）。3.適當(dāng)放松現(xiàn)行限價房購買限制條件針對本次預(yù)登記中不符合現(xiàn)行限價房購買限制條件的2628名申購者，若放松現(xiàn)行限價房申購條件中的某一項，增加的人數(shù)如下表。表9限價房申購條件放寬一項情況統(tǒng)計若同時放松現(xiàn)行限價房申購條件中的某兩項，增加的人數(shù)如下表。表10限價房申購條件放寬兩項情況統(tǒng)計若同時放松現(xiàn)行限價房申購條件中的某三項，增加的人數(shù)如下表。表11限價房申購條件放寬三項情況統(tǒng)計參與本次購買預(yù)登記的1333名公務(wù)員（包括參照公務(wù)員管理單位申購者）中，不符合2009年限價房申購條件的人數(shù)有250名，占比18.75%。公務(wù)員申購者受戶籍限制的原因主要也在于以夫妻名義申購，但配偶的戶籍不符合廣州市戶籍要求。表12不符合限制項公務(wù)員情況統(tǒng)計對公務(wù)員申購者分別放松一個、兩個、三個限制條件，結(jié)果分別如下三個表所示。若放松產(chǎn)權(quán)、年齡及戶籍的限制，亦即只對收入進(jìn)行限制，那么幾乎所有參與申購的公務(wù)員都夠資格購買限價房。表13對公務(wù)員放寬限制項情況統(tǒng)計共有1753名大、中院校及科研機(jī)構(gòu)工作人員（以下簡稱“高校教師”）參與了對于本次購買意向的預(yù)登記。這部分申購者中，有304人不符合現(xiàn)行的限價房申購條件，占全部高校教師申購者人數(shù)的17.34%。高校教師申購者戶籍受限的主要原因也在于部分以夫妻名義申購者的配偶戶籍不在廣州市市轄區(qū)。表14不符合限制項高校教師情況統(tǒng)計對高校教師申購者分別放松一個、兩個、三個限制條件，結(jié)果分別如下三個表所示。表15對高校教師放寬限制項情況統(tǒng)計六可采取更加靈活的限價房供應(yīng)模式1.合理利用“三舊”改造土地?fù)?jù)廣州市國土房管局的初步統(tǒng)計，未來十年時間，“三舊”改造將盤活低效用地達(dá)74平方公里，僅未來5年就可以騰出28平方公里低效用地，這將超過廣州十年的住宅土地供應(yīng)量。因此，“三舊”改造土地是未來廣州住宅土地供應(yīng)的重要來源。2010年，廣州市將有5平方公里的“三舊”盤活土地面市。根據(jù)“三舊”改造計劃，這些土地將主要用于增加中心城區(qū)居住用地供應(yīng)，同時優(yōu)先保證和有效增加中低價位、中小套型普通商品房用地。因此，政府可以考慮將合適的“三舊”改造地塊作為限價房用地，并允許符合要求的當(dāng)?shù)夭疬w戶優(yōu)先購買。2.鼓勵單位參與限價房的建設(shè)2010年1月，廣州市常務(wù)副市長蘇澤群在一次工作會議上表示，“