房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)繳與清算方法

1/1房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)繳與清算方法房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)繳與清算方

法

按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。”

我國的房地產(chǎn)、特別是專門從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，因其開發(fā)周期長(zhǎng)，預(yù)售的產(chǎn)品多，一般對(duì)其應(yīng)繳納的土地增值稅采取平時(shí)預(yù)征、竣工結(jié)算后匯算清繳的方法。但目前普遍反映房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算麻煩，準(zhǔn)確率不高，為此，筆者將土地增值稅的預(yù)征和清算的方法介紹如下，供參考：

一、預(yù)征的方法。

預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計(jì)算，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。

假定A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃開發(fā)住宅樓5棟，2016年年底竣工交付使用，預(yù)計(jì)收入總額50000萬元，2016年一季度取得預(yù)售收入10000萬元，當(dāng)?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率為2%，則應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為10000×2%＝200萬元。

二、匯算清繳的方法。

土地增值稅的匯算清繳主要包括清算時(shí)間的確定、收入的確認(rèn)、扣除額的確定、未出售產(chǎn)品相關(guān)事項(xiàng)的確定以及應(yīng)納稅額的計(jì)算等幾方面。

清算時(shí)間的確定。

土地增值稅的清算時(shí)間根據(jù)以下情況確定：

1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。

已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

取得銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的。

納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

收入的確認(rèn)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及其

有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括：貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入，在確認(rèn)時(shí)應(yīng)注意五點(diǎn)：

1、已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

2、對(duì)在銷售時(shí)按縣級(jí)以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)

用。

5、如果取得的是實(shí)物收入應(yīng)按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；如果取得的是無形資產(chǎn)收入應(yīng)按專門評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)成貨幣收入；如果取得的是外國貨幣應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場(chǎng)匯率折算成人民幣收入。也就是說，計(jì)算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，需要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入。

扣除項(xiàng)目金額的確定。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定包括五項(xiàng)內(nèi)容：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分：

為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。其中：對(duì)政府出讓的土地為支付的土地出讓金；對(duì)以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；對(duì)以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅等等。

2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。也就是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括六部分：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯?/p>

安置動(dòng)遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費(fèi)。

前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)；以自營(yíng)方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費(fèi)用。

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費(fèi)用或者營(yíng)業(yè)費(fèi)用。

對(duì)開發(fā)費(fèi)用的扣除，不是按實(shí)際發(fā)生額