房地產(chǎn)項(xiàng)目與市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1/1房地產(chǎn)項(xiàng)目與市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目及市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告：

日期：

龍港國(guó)發(fā)花園營(yíng)銷策劃報(bào)告

一、市場(chǎng)調(diào)查部分

二、項(xiàng)目（產(chǎn)品）部分

三、營(yíng)銷部分

四、推廣部分

一、市場(chǎng)調(diào)查目的

一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，不僅包括起碼的建筑設(shè)計(jì)

還應(yīng)該有理念為其賦予建筑生命。不論建筑設(shè)計(jì)還是理念設(shè)計(jì)

依托的是市場(chǎng)，是需求；只有把握好市場(chǎng)方向，才能實(shí)現(xiàn)開發(fā)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終目的。

因此，對(duì)龍港國(guó)發(fā)花園地塊的營(yíng)銷運(yùn)作，必須從市場(chǎng)調(diào)查開始。

大市場(chǎng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查，就是通過對(duì)于龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的

供求關(guān)系、銷售狀況、消費(fèi)傾向、營(yíng)銷情況的調(diào)查，分析掌握

龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，對(duì)其前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，尋找契機(jī)，力圖

把握龍港項(xiàng)目的營(yíng)銷理念及營(yíng)銷著眼點(diǎn)。

在了解龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的前提下，通過區(qū)域的環(huán)

境類比，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案房型、面積、價(jià)格、物業(yè)特色等各要素的調(diào)

查分析，為龍港國(guó)發(fā)花園項(xiàng)目的具體實(shí)施提供參考依據(jù)。

二、市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容

1、龍港鎮(zhèn)概況

龍港鎮(zhèn)位于溫州之南，東海之濱，西接104國(guó)道和甬臺(tái)溫高速公路，南

連經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的江南平原，具有地處經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲與珠江三角洲的沿海經(jīng)濟(jì)帶中間的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，全鎮(zhèn)總面積80.7平方公里，總?cè)丝?/p>

23.1萬(wàn)人，其中城區(qū)10平方公里，10多萬(wàn)人口，下轄9個(gè)辦事處，

107個(gè)村，23個(gè)居民區(qū)。由溫州話、蠻話、金鄉(xiāng)話、閩南話四種語(yǔ)言體系組成。

2、龍港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

龍港建鎮(zhèn)于1984年，龍港人以敢闖、敢干、敢試著稱。建鎮(zhèn)之初，在全國(guó)率先推出土地有償使用制度、戶籍管理制度和發(fā)展多種經(jīng)濟(jì)成分“三大改革”，成功地走出了一條不依賴國(guó)家投資、主要靠農(nóng)民自身力量建設(shè)現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的新路子，被譽(yù)為“中國(guó)農(nóng)民自費(fèi)造城的樣板”和“中國(guó)第一座農(nóng)民城”。之后，龍港相繼被列為國(guó)務(wù)院農(nóng)村勞動(dòng)力開發(fā)就業(yè)試點(diǎn)鎮(zhèn)、國(guó)家星火計(jì)劃密集區(qū)、浙江省社會(huì)綜合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)、溫州市城鄉(xiāng)一體化試驗(yàn)區(qū)。2002年被國(guó)家建設(shè)部授名為“中國(guó)印刷城”，如今的龍港，經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，城鎮(zhèn)面貌日新月異，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，社會(huì)事業(yè)不斷發(fā)展，先后被評(píng)為溫州市文明鎮(zhèn)、浙江省教育強(qiáng)鎮(zhèn)、浙江省村鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、全國(guó)投資環(huán)境百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)、全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)。到2001年全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值38.8億元，人均收入6066元。

從下列數(shù)據(jù)對(duì)比中可以看到龍港經(jīng)濟(jì)在近幾年以來(lái)穩(wěn)定快速

的發(fā)展。

全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值單位：億元

三、龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

自99年以來(lái)，龍港城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)如日中天，江濱外灘（東方大廈、陽(yáng)光廣場(chǎng)），龍港大道（銀苑大廈、龍港大廈、銀海大廈、紅旗大廈等）銷售率都接近90%以上，出現(xiàn)第一波房產(chǎn)熱市。但是龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要集中在高層開發(fā)，由于土地供給、政府規(guī)劃、利益驅(qū)動(dòng)等原因，高層住宅出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，甚至停滯銷售。而在多層住宅開發(fā)，尤其是具有一定規(guī)模、一定居家品質(zhì)的多層住宅供給量極少。2003年初，龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)多層住宅大大看好，需求量逐漸增大。特別是螯江——龍港二橋的規(guī)劃，世紀(jì)大道，高速公路的接線，為龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了新的活力，房產(chǎn)升值不容質(zhì)疑。并且隨“中國(guó)第一座農(nóng)民城“的美譽(yù)不斷傳播，自身印刷、包裝、禮品區(qū)域規(guī)模效益的形成，龍港已構(gòu)筑成對(duì)外輻射和吸引投資人士關(guān)注

的良好氛圍，尤其對(duì)金鄉(xiāng)、錢庫(kù)人影響非常之大。購(gòu)房者則以龍港、金鄉(xiāng)、錢庫(kù)人為主，鰲江、外地人為輔。

四、龍港多層住宅小區(qū)現(xiàn)狀

自99年以來(lái)，龍港樓市的多層住宅建設(shè)，特別是上檔次的多層住宅小區(qū)市場(chǎng)幾乎是一片空白，更不用說在規(guī)劃設(shè)計(jì)，環(huán)境配套上下功夫了。

2003年初，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸回暖，消費(fèi)者對(duì)多層住宅小區(qū)需求量的加大，各家開發(fā)商對(duì)多層住宅市場(chǎng)的看好，多層住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)逐漸出臺(tái)（如金鑫花苑，錦繡名園等）。

五、龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)分布情況

價(jià)格：元/M2

六、龍港住宅小區(qū)的銷售情況

2003年初，隨著龍港城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購(gòu)買能力的增加以及對(duì)優(yōu)住宅小區(qū)的期望，大多開發(fā)商房產(chǎn)總價(jià)控制在25-35萬(wàn)之間，面積在95-130㎡房型為三房二廳之間的銷售較良好，這在金

鑫花苑高預(yù)定率可以看出。而高層則由于高額的物業(yè)管理費(fèi)及單價(jià)高而銷售不是很理想。

不妨看一下目前龍港住宅小區(qū)代表性的樓盤：

個(gè)案調(diào)查

龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查表

編號(hào)：調(diào)查日期：03.4.28

龍港房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查表

編號(hào)：調(diào)查日期：03.4.28

綜上所述龍港鎮(zhèn)由于地域、人口限制，雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但是總體需求相對(duì)較弱。然而龍港規(guī)模性住宅小區(qū)的甚少及物業(yè)開發(fā)的有限，為國(guó)發(fā)花園開發(fā)留下銷售空間。引導(dǎo)居民觀念，吸引周邊農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的并入。充分利用龍港鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，是我策劃銷售的關(guān)鍵。

國(guó)發(fā)花園市場(chǎng)位置：“國(guó)發(fā)花園”的開發(fā)把握住了總體市場(chǎng)脈搏：我們?cè)诓邉濅N售過程中應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到以上客觀現(xiàn)狀。利用好本地的市場(chǎng)空白點(diǎn)。充分挖掘區(qū)域客戶，營(yíng)造小區(qū)文化氣氛，優(yōu)化居住條件，提高居住質(zhì)量。吸引周邊農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的眼光。把小區(qū)的差異性及唯一性發(fā)揮極至，以期打破本項(xiàng)目地處鎮(zhèn)郊的差距。使部分鎮(zhèn)區(qū)享受型客戶流入，進(jìn)一步擴(kuò)大影響，打破本地居民的固用模式。帶給本地消費(fèi)者物業(yè)之外的感受。三管齊下，最終使物業(yè)銷售成功，最大限量的回籠資金，創(chuàng)造品牌價(jià)值。為大家?guī)?lái)名利雙豐的良好結(jié)果。

項(xiàng)目（產(chǎn)品）部分

一、項(xiàng)目部分

二、項(xiàng)目客觀優(yōu)劣勢(shì)分析

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

物業(yè)座落：龍港龍金大道、白河路

物業(yè)名稱：國(guó)發(fā)花園A區(qū)

物業(yè)類型：多層住宅（錯(cuò)層、復(fù)式）、商鋪

總建筑面積：59230平方米

總用地面積：33261平方米

總戶數(shù)：建筑密度：29.8%

容積率：1.78綠化率：33%

得房率：車位：機(jī)動(dòng)車非機(jī)動(dòng)車會(huì)所商業(yè)用面積：

物業(yè)管理：竣工日期：04年底

發(fā)展商：溫州國(guó)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)管理：溫州國(guó)發(fā)物業(yè)管理有限公司

※具體相關(guān)數(shù)據(jù)等擴(kuò)初敲定之后核對(duì)

二、項(xiàng)目客觀優(yōu)劣勢(shì)分析

（1）項(xiàng)目客觀存在的優(yōu)勢(shì)

1、創(chuàng)龍港甌江杯優(yōu)秀工程，影響力強(qiáng)、容易產(chǎn)生市場(chǎng)共鳴轟動(dòng)效

應(yīng)、

帶來(lái)效應(yīng)銷售。

2、首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格規(guī)模住宅社區(qū)

3、首創(chuàng)龍港“三化合一”的花園式社區(qū)

4、房型設(shè)計(jì)以120為主，適合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求，有錯(cuò)層、復(fù)式等

房屋類型，選擇面相對(duì)較廣。

5、有多層、聯(lián)體別墅、小高層，項(xiàng)目開發(fā)類型較多可互為補(bǔ)充。

6、龍港鎮(zhèn)有如此規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)，物業(yè)配套比較到位

的小區(qū)稀缺。

7、小區(qū)環(huán)境良好，綠化率高便于小區(qū)買點(diǎn)的預(yù)埋。

8、小區(qū)內(nèi)住宅朝向比較合理、基本戶戶朝南。

9、項(xiàng)目配套費(fèi)分?jǐn)偅繎粝鄬?duì)較低，項(xiàng)目配套比較豐富，呈多元

化趨勢(shì)。

10、八中、四中與項(xiàng)目比鄰，為項(xiàng)目文化抄作埋下優(yōu)筆。

11、小區(qū)內(nèi)潛在車位充足，可解決客戶的后顧之憂。

（2）目客觀存在的劣勢(shì)

1、理位置所處區(qū)域?yàn)槌墙?，且處工業(yè)園區(qū)之內(nèi)，距城市中心相對(duì)

較遠(yuǎn)。

2、生活配套較少，項(xiàng)目附近雖然有西排菜場(chǎng)，有202路、8路等

公交車通過，但是對(duì)本項(xiàng)目還有一定的距離。

3、前期成本投入總量較大。

4、區(qū)域客戶消化有限，必須有大量非區(qū)域性，消費(fèi)群體的導(dǎo)入，

以支援我物業(yè)的大量消費(fèi)客戶。

5、部分消費(fèi)群體觀念的滯后，及部分居民對(duì)自建房的鐘愛，對(duì)我

物業(yè)炒作帶來(lái)相當(dāng)壓力。

6、小區(qū)為期房銷售，將流失相當(dāng),以現(xiàn)房為消費(fèi)對(duì)象的直線群體。

并且必需在期房銷售過程中投入相當(dāng)精力。以解決客戶消費(fèi)信心的

問題。

（3）針對(duì)本項(xiàng)目客觀劣勢(shì)的轉(zhuǎn)換

1、針對(duì)房型及期房問題

可裝修部分房型樣板，讓客戶心理有所滿足，避免目前狀況客戶只能

觀

看我現(xiàn)場(chǎng)工地形象較亂等問題。

2、針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)形象問題

在現(xiàn)場(chǎng)臨街部分豎立大型外打燈廣告板，將樓體外立面美化，將現(xiàn)場(chǎng)

客戶眼光吸引至此。另外建筑樓體擬定營(yíng)造銷售氛圍之廣告條幅，進(jìn)

一步烘托氛圍。

3.針對(duì)地段區(qū)域問題

塑造我物業(yè)的的差異性及唯一性，充分營(yíng)造小區(qū)文化氣氛，優(yōu)化居住

條件，提高居住質(zhì)量，在媒體宣傳、單張派發(fā)上引導(dǎo)消費(fèi)！

三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

通過以上市調(diào)部分對(duì)該區(qū)域樓盤分析得知：

錦繡名園距離國(guó)發(fā)花園最近，可比性較強(qiáng)，目前起價(jià)格雖然未制定，

但是從其規(guī)模上遠(yuǎn)超于本項(xiàng)目，給國(guó)發(fā)花園造成一定壓力。國(guó)發(fā)花園

要在市場(chǎng)中占優(yōu)勢(shì)，可以做好以下幾點(diǎn)：

1.樹立好物業(yè)管理、發(fā)展商形象，給客戶以值得信賴，可靠的感覺。

2.區(qū)別與其物業(yè)的特性，在價(jià)格制定、套型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)及在以

后

的宣傳上必須到位，塑造本物業(yè)的唯一性與差異性。

四、項(xiàng)目整體定位

（1）、產(chǎn)品定位

1、項(xiàng)目綜序

基于本項(xiàng)目現(xiàn)狀，達(dá)到物業(yè)在市場(chǎng)中有鮮明個(gè)性及市場(chǎng)立足點(diǎn)是我們

努力方向。本項(xiàng)目以江南園林風(fēng)格為主，營(yíng)造景觀住宅的概念，另我

物業(yè)有多樣戶型（平面、錯(cuò)層、躍層等），多樣開發(fā)類型（多層、小高

層等）充分增加了花園社區(qū)的附加品味，同時(shí)小區(qū)的文化氛圍的營(yíng)造

也是項(xiàng)目品質(zhì)、品位的保證。為達(dá)到物業(yè)在市場(chǎng)中有鮮明個(gè)性與共性，

立足未來(lái)，建議以穩(wěn)步發(fā)展、循序漸進(jìn)的指導(dǎo)思想對(duì)物業(yè)進(jìn)行定位，

才能承受激烈競(jìng)爭(zhēng)。

※項(xiàng)目商鋪與小區(qū)住宅遙相呼應(yīng)互為買點(diǎn)，互相支持，互為依存，同時(shí)改變目前自然商鋪的狀況，轉(zhuǎn)換為主題商鋪，為商鋪的增值埋下伏筆。

（2）、項(xiàng)目定位

社區(qū)定位為：

首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格景觀住宅社區(qū)

2003年龍港全新景觀住宅

首創(chuàng)龍港“三化合一”的花園式社區(qū)（園林化、智能化、人性化）

（3）.名稱的擬定：

為營(yíng)造良好的小區(qū)氛圍，考慮項(xiàng)目識(shí)別性現(xiàn)將社區(qū)內(nèi)各幢樓初擬名稱

頂為：

鴻福樓（閣）金喜樓（閣）名流苑、名人苑等

（4）、國(guó)發(fā)花園的價(jià)格定位

綜合考慮價(jià)格因素

·市場(chǎng)因素

考慮整體市場(chǎng)形式及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況，在客戶選擇面較廣的情況下，

價(jià)格比較是價(jià)格制定的考慮因素之一。

·建造成本因素

土地費(fèi)用、公建配套、建材品質(zhì)、總體規(guī)劃、配套設(shè)施、稅費(fèi)等?！やN售參考因素

總價(jià)、房型面積、付款方式、付款條件、樓層朝向等。

·租金參考因素

房型面積、裝修成本、軟、硬件成本及質(zhì)素、回報(bào)率、市場(chǎng)狀況等。

綜合以上因素，我物業(yè)如想在銷售上達(dá)到迅速去化的目的，必須在價(jià)格上、在市場(chǎng)中占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，以彌補(bǔ)我物業(yè)自身缺陷。

價(jià)格總趨勢(shì)低開高走。當(dāng)然我價(jià)格在市場(chǎng)中，價(jià)格的攀升在一定難度之上，只是形式上的攀升。在實(shí)際銷售過程中我銷售可靈活控制。如銷售趨熱，可攀升周期縮短，如銷售平穩(wěn)，可用實(shí)際價(jià)格放讓形式直接讓利客戶，或用促銷形式讓利客戶，讓銷售進(jìn)一步趨熱。

※具體價(jià)格詳細(xì)擬訂于本項(xiàng)目擴(kuò)初制定后另行安排

營(yíng)銷部分

一．塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性

一、塑造住宅“物業(yè)的差異性和唯一性

1、從地段上塑造物業(yè)的差異性

本案可以充分突出小區(qū)的高尚居住氛圍來(lái)表現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)地域的差異性概念，

在全鎮(zhèn)范圍以及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)掠奪目標(biāo)客源。

2、從房型上塑造物業(yè)的唯一性

本案戶型分平面、錯(cuò)層、躍層等，選擇面較廣，房型功能配套的齊整，

是絕大多數(shù)物業(yè)所無(wú)法比擬的，是塑造物業(yè)唯一性的客觀依據(jù)，提出景

觀住宅的概念，強(qiáng)調(diào)居民良好的的室外風(fēng)景，盡量爭(zhēng)取視覺最佳，每

個(gè)戶型通過陽(yáng)臺(tái)和陽(yáng)光室、景觀落地窗、將室外庭園、小區(qū)中心、城

市景觀及河流，使住戶有融入風(fēng)景之感受，增加生活情趣。

要讓客戶在實(shí)際考察中發(fā)現(xiàn)確實(shí)是非常合理，很有必要，這就要求樣

房的設(shè)計(jì)布置一定要有獨(dú)創(chuàng)性和精典性，從而使物業(yè)既有別于城區(qū)的少

量競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)，同時(shí)也更高于未來(lái)的物業(yè)，在龍港地區(qū)是創(chuàng)造性和領(lǐng)導(dǎo)性

的。

3、、從環(huán)境景觀上塑造物業(yè)的差異型

人車分流、綠地和中庭廣場(chǎng)花園是物業(yè)環(huán)境的大買點(diǎn)，大環(huán)境的整體

規(guī)劃是有別于自建房的基本點(diǎn)，在園區(qū)塑造一種四季有綠、季季有花

的概念。我們要從環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念的更深層次上說服和引導(dǎo)客戶，

使人民產(chǎn)生共鳴。

4、從文化理念上塑造物業(yè)的差異性

我物業(yè)門樓可根據(jù)我們的整體物業(yè)包裝、策劃思路。從小處、精處入

手設(shè)計(jì)。大門規(guī)劃設(shè)計(jì)為整個(gè)小區(qū)第一道風(fēng)景線。制造高檔物業(yè)、園

中園、綠中園的氛圍。使物業(yè)溶入園林中成為園中樓、園中景。為龍

港首家園林中的家居，充分發(fā)揮有文化品味園林規(guī)劃的作用。采集一

些“石”賦予其文化內(nèi)涵，使我園中之“石”都有出處，都有緣由，

都能產(chǎn)生文化的聯(lián)想。園中可大量采用文人喜歡、文化氛圍較濃之

“樹”。如“梅”“蘭”“竹”“菊”“四君子”。園中的“花

草”將盡量

到四季有綠，季季開，全面營(yíng)造江南園林式風(fēng)格的感受。充分利用

的

水的靈性，貫穿整個(gè)小區(qū)，使水的功能充分得到利用。

5、從建材和設(shè)備上塑造物業(yè)的差異性

物業(yè)的建材和設(shè)備的選擇一定部分高檔，不論是建筑用材還是裝飾用材，

都要體現(xiàn)出與眾不同的地方，這樣特別是樣板層次裝飾材料上，更是要體

現(xiàn)出不同凡響的品味文化風(fēng)格來(lái)。由于客戶對(duì)于樁基、結(jié)構(gòu)、空調(diào)系統(tǒng)等

建材和設(shè)備的認(rèn)識(shí)和功能性不是很明確，同時(shí)必須在更深層次的理念和利

益上進(jìn)行宣傳和引導(dǎo)。

6、從建筑風(fēng)格上塑造物業(yè)的差異性，讓客戶從這些建材和設(shè)備感覺不同于自建房的享受，那就是尊貴身份文化的象征。

7、建立會(huì)所從生活配套上塑造物業(yè)的差異性

考慮到物業(yè)會(huì)所配套規(guī)模較少，因此格外要注意會(huì)所在功能配置和裝修布置上的合理性和精致性，并能迎合目標(biāo)客戶的喜好心理，一些大的生活配套設(shè)施一定要借助外力進(jìn)行聯(lián)動(dòng)合作。如建立小區(qū)主動(dòng)性服務(wù)的健康VIP體系（與知名的大醫(yī)院聯(lián)動(dòng)，并在小區(qū)實(shí)行定期的體檢和對(duì)于老人和小孩的定期主動(dòng)上門咨詢等）；建立小區(qū)與外界大型休閑娛樂場(chǎng)所的休閑VIP體系；建立小區(qū)與外界名校的聯(lián)動(dòng)體系解決小區(qū)業(yè)主孩子上學(xué)問題。這里需要特別強(qiáng)調(diào)的是小區(qū)巴士的配備，考慮到業(yè)主的家人出行的方便，建議務(wù)必要配備小區(qū)巴士進(jìn)行往返的接送服務(wù)。

8、從安保和智能化體系上塑造物業(yè)的差異性

目前物業(yè)的四重安保體系（周界紅外報(bào)警、小區(qū)入口門禁、小區(qū)巡更、客戶窗磁及紅外報(bào)警、每戶緊急求助）和同時(shí)建立小區(qū)內(nèi)外信息交換網(wǎng)絡(luò)的建立，在廣告的推廣宣傳中著重強(qiáng)調(diào)各自的功能，并從根本上詳解利益，也就是說要讓客戶明白我們?yōu)槭裁匆@樣做？選擇這些系統(tǒng)會(huì)給

他們帶來(lái)什么樣的利益？讓差異化進(jìn)一步突顯。上文中所提大都卻在某種程度上去化物業(yè)抗性及弱勢(shì)，在此文中只羅列部分。

9、從物業(yè)的管理和服務(wù)塑造物業(yè)軟件上的差異性和唯一性

通過的高水準(zhǔn)管理，促成品牌概念。增加物業(yè)的附加值，并在實(shí)行的管理和

服務(wù)內(nèi)容上實(shí)際體現(xiàn)，尤其是在服務(wù)上要著重強(qiáng)調(diào)必須具備的是：

1、服務(wù)中心的設(shè)立

2、高素質(zhì)的家政服務(wù)

3、高水準(zhǔn)的護(hù)理服務(wù)

4、孩童的看護(hù)和接送服務(wù)

5、代租服務(wù)

6、保姆式的貼身服務(wù)

7.、兒童樂園

8、老年活動(dòng)中心

（3）健身房\臺(tái)球室

推廣部分

一、訴求點(diǎn)

二、形象定位

三、市場(chǎng)推廣階段

四、媒體的選擇

五、推廣的內(nèi)容

六、物業(yè)銷售上的工程配合一訴求點(diǎn)：

環(huán)境、人文、景觀、組團(tuán)等在上文中所提之差異化特點(diǎn)是我們廣告訴求

重點(diǎn)。（在此不一一重復(fù)羅列）

二形象定位

1、龍港首家甌江杯優(yōu)秀工程，

2、首創(chuàng)龍港江南園林式風(fēng)格景觀住宅社區(qū)

3、首創(chuàng)龍港“三化合一”的花園式社區(qū)

4、四季有綠、季季有花的健康生態(tài)社區(qū)

5、擁有國(guó)發(fā)花園——身份尊貴、權(quán)威、品味的象征

6、名人、名流出入的高尚生活社區(qū)

7、國(guó)發(fā)花園高品質(zhì)、高信譽(yù)的代言詞

8、國(guó)發(fā)房地產(chǎn)公司—實(shí)力品牌公司精心打造之精致生活園區(qū)

9、戶戶朝南、人車分流無(wú)不體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)之以人為本的規(guī)劃原

則

10、保姆式全新物管理念

三、市場(chǎng)推廣階段

將國(guó)發(fā)花園推向市場(chǎng)，我們準(zhǔn)備分為五個(gè)階段推向市場(chǎng)：

第一階段：為市場(chǎng)認(rèn)知階段、品牌塑造品牌銷售

（開盤期2003年9月中旬左右暫定）推廣策略（略）第二階段：市場(chǎng)熟知階段、定位銷售期

（熱銷期2003年11月中下旬）推廣策略（略）

第三階段：了解物業(yè)階段，策略銷售期

（強(qiáng)銷售期2004年2月中旬）推廣策略（略）

第四階段：全面銷售階段，全面細(xì)化期。

（去化期2004年5月初）推廣策略（略）

第五階段：盤整物業(yè)階段，物業(yè)調(diào)整期

（調(diào)整期2004年8月初）推廣策略（略）

※具體推廣策略視具體情況另定

四、開盤期具體推廣手段

1、通過樓盤開盤前后，利用現(xiàn)場(chǎng)的相應(yīng)廣告如橫幅、燈箱等廣告形式

讓人們初步認(rèn)識(shí)樓盤（注：特別要在龍港鎮(zhèn)、各鄉(xiāng)、村設(shè)立刀旗、

戶外廣告）

2、前期在進(jìn)行軟廣告的炒作預(yù)熱

3、進(jìn)行預(yù)登記積壓客戶、造成開盤日火暴熱烈的空前氣氛。

4、媒體進(jìn)行密集開盤

5、軟廣告的跟進(jìn)炒作

（如：國(guó)發(fā)花園為什么開盤就出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象？國(guó)發(fā)花園開盤排隊(duì)搶購(gòu)帶來(lái)

的思考等）在溫州各大媒體進(jìn)行軟廣告宣傳

五、媒體的選擇

1）溫州電視臺(tái)（黃金時(shí)段）電視節(jié)目

2）溫州都市報(bào)、溫州晚報(bào)、溫州商報(bào)、溫州日?qǐng)?bào)等

3）雜志：溫州生活等

4）網(wǎng)絡(luò)：制作網(wǎng)頁(yè)和網(wǎng)址，以備客戶查詢

5）戶外：大型看板（在龍港城區(qū)中心或主要交通干道設(shè)立大型

看

板、定期更換。

五、推廣的內(nèi)容

1）案場(chǎng)包裝

A．看房動(dòng)線包裝及配置。

B．售樓處的包裝（詳情見第六大點(diǎn)）

C．工地現(xiàn)場(chǎng)包裝：做好工地現(xiàn)場(chǎng)的形象展示工作

D．樣板房（詳情見第六大點(diǎn)）

2）宣傳品的設(shè)計(jì)制作

A．樓書、海報(bào)、DM、SP特刊等：樓書設(shè)計(jì)要求極品品質(zhì)，內(nèi)容詳

盡豐富，能體現(xiàn)出物業(yè)的品味，并能夾附光碟、海報(bào)。

B．禮品：包括SP活動(dòng)禮品，形象禮品（日歷、臺(tái)歷、筆

等）。

C．銷售道具：名片、信封、信紙、手機(jī)袋、模型、展板、電

腦、音響、幻燈等。

六、物業(yè)銷售上的工程配合

一個(gè)物業(yè)銷售，往往需有很多的工程進(jìn)度上的配合，諸多的銷

售工作都要以工程的前期配合才能完成，以利于銷售工作的全

面開展，

（1）、樣板房的預(yù)先布置

樣板房是銷售活動(dòng)進(jìn)行的重要場(chǎng)所，是提高地產(chǎn)產(chǎn)品形象的重要

手段，好的樣板房不僅可以擴(kuò)大期房的銷售效果，也可以