我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個理論和思想認(rèn)識問題

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個理論和思想認(rèn)識問題

房地產(chǎn)關(guān)系到國計民生，受到中央和各級政府的高度關(guān)注；房地產(chǎn)事關(guān)千家萬戶切身利益，社會每一個群體和成員都會從不同的角度作出判斷。我國正處于深化改革，完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制時期，房地產(chǎn)市場發(fā)育尚不成熟，房地產(chǎn)政策需要不斷探索和調(diào)整，眾說紛紜，觀點(diǎn)針鋒相對是正常現(xiàn)象。理論決定認(rèn)識，認(rèn)識影響政策。理清相關(guān)理論和思想認(rèn)識問題，有利于完善我國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。一房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的地位為應(yīng)對世界金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)增長快速走低，我國宏觀調(diào)控政策進(jìn)行了重大方向性調(diào)整，由防經(jīng)濟(jì)過熱、防通貨膨脹轉(zhuǎn)向擴(kuò)大內(nèi)需保增長。政府一系列刺激房地產(chǎn)的政策自2008年第四季度以來也相繼出臺。特殊的發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期走勢及其客觀規(guī)律決定了我國房地產(chǎn)的地位，而且這種地位既不應(yīng)以短期因素為轉(zhuǎn)移，更不應(yīng)成為調(diào)控應(yīng)急的工具。第一，房地產(chǎn)業(yè)是為工業(yè)化、城市化提供空間場所的部門，是為人們安居提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。在建設(shè)社會主義現(xiàn)代化的整個歷史階段，我國既存在著完成工業(yè)化對工商業(yè)用房的市場需求，更有在實現(xiàn)城市化過程中滿足人們基本居住需求和居住質(zhì)量提高的改善性需以及舊房改造更新的被動性需求，幾種社會需求的疊加，造成我國房屋需求的持續(xù)旺盛，進(jìn)一步凸顯了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的重要物質(zhì)基礎(chǔ)提供者地位。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展固然不能直接提升國家競爭力，但是作為為國家建設(shè)現(xiàn)代化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的重要部門，房地產(chǎn)業(yè)具有為增強(qiáng)國家競爭力提供間接物質(zhì)支撐的不可替代的地位。第二，房地產(chǎn)業(yè)是否被冠以支柱產(chǎn)業(yè)或基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之名無關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)則是確定無疑的。一方面，建設(shè)房屋需要耗用大量的建筑材料，為鋼鐵、五金、水泥、玻璃、化工、塑料等上游產(chǎn)業(yè)提供市場需求，為中游數(shù)以千萬計的建筑業(yè)工人提供就業(yè)崗位，另一方面房屋建成后又使家電、家具、家裝等下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品市場售出成為可能，推動居住小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)管理和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。在當(dāng)前，保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展于擴(kuò)內(nèi)需保增長、保就業(yè)保民生尤有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的意義。第三，高儲蓄既是我國國民的消費(fèi)傳統(tǒng)，也與我國社會保障體系尚不完善密切相關(guān)。較高的儲蓄率為較高的投資率提供了條件，而較高的投資率既是我國國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的保證，亦為現(xiàn)階段我國完成工業(yè)化、實現(xiàn)城市化所必須。2008年中以前對我國經(jīng)濟(jì)過熱的判斷，由此推論出為防治經(jīng)濟(jì)過熱必須減少固定資產(chǎn)投資，進(jìn)而必須控制房地產(chǎn)投資的結(jié)論，依據(jù)不能令人信服，實踐證明也是有害的。實際上，較高的投資率是否導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱主要取決于投資結(jié)構(gòu)是否合理。社會固定資產(chǎn)投資分為物質(zhì)產(chǎn)品擴(kuò)大再生產(chǎn)投資和擴(kuò)大服務(wù)能力的基礎(chǔ)設(shè)施投資，前者又可分為消費(fèi)品生產(chǎn)投資和生產(chǎn)資料的擴(kuò)大再生產(chǎn)投資。擴(kuò)大服務(wù)能力和增加消費(fèi)品生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)過熱沒有必然聯(lián)系，而有市場需求的生產(chǎn)資料生產(chǎn)投資是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的應(yīng)有之義。我國房地產(chǎn)投資中70%左右為住宅投資，而住宅是最終消費(fèi)品，滿足的是居住消費(fèi)需求。所以，在當(dāng)前以及今后一個較長時期內(nèi)，我國保持較高的投資率，其中房地產(chǎn)投資保持較快的增長，并占較高的比重具有階段的合理性，也是抓住歷史機(jī)遇，充分發(fā)揮我國相關(guān)生產(chǎn)潛力和儲蓄率較高以及勞動力充裕等有利條件，低成本地完成現(xiàn)代化物質(zhì)基礎(chǔ)建設(shè)的戰(zhàn)略舉措。二我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有三大領(lǐng)域我國完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)必須進(jìn)行宏觀調(diào)控，這一點(diǎn)不存在爭議，但對社會主義市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時機(jī)把握、力度的選擇和方式方法的采用等從來就存在著極大的爭議。我國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控可以分為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控、房地產(chǎn)市場規(guī)范和住房保障體系建設(shè)等三大領(lǐng)域，這三個領(lǐng)域相互聯(lián)系，互有重疊，但側(cè)重點(diǎn)不同，也不能相互混淆，相互替代。例如，住房保障體系不能奢求依賴于市場化完善起來，住房保障體系也不能取代房地產(chǎn)市場功能。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展要從全局和長遠(yuǎn)戰(zhàn)略上來把握。關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)地位已如前述。黨的十七大報告明確指出，我國正處于并將長期處于社會主義初級階段，社會主要矛盾是人民日益增長的物質(zhì)文化需要同落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾。更加自覺地走科學(xué)發(fā)展道路，聚精會神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會、加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有決定性意義。城市化和工業(yè)化水平低，人均基礎(chǔ)設(shè)施不足，人均物質(zhì)財富少是社會主義初級階段的基本特征，住房水平低，住房供給不能滿足人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的需要是我國房地產(chǎn)面臨的主要矛盾。所以保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，增加住房的有效供給應(yīng)是我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)和主要方向。抓住增加住房有效供給這一中心環(huán)節(jié)，才能取得房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的主動權(quán)。我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的空間是市場失靈領(lǐng)域，凡是市場能夠解決的問題政府就不要去干預(yù)。著力點(diǎn)應(yīng)是完善市場發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用的制度和機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易環(huán)境，制定市場規(guī)范并監(jiān)督執(zhí)行，監(jiān)管房地產(chǎn)品質(zhì)量，匯總和及時發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，確保房地產(chǎn)開發(fā)符合城市總體規(guī)劃以及推進(jìn)居住小區(qū)內(nèi)外配套設(shè)施建設(shè)等等。我國地域遼闊，各地資源稟賦極不平衡，房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，要求中央政府出臺一項政策全國各地齊步走是不可能的，而且中央政策的要求越具體，效果可能越差。增加中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的彈性，減少對地方政府目標(biāo)要求上的強(qiáng)制性；適當(dāng)擴(kuò)大各地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控上的自主決策權(quán)，允許地方政府實施差異化的控制政策應(yīng)是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控改進(jìn)的方向。把房價作為政府調(diào)控的重點(diǎn)，與完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的方向相悖，強(qiáng)制干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，初衷雖好，但實現(xiàn)成本極高，很可能達(dá)不到預(yù)期目的。完善住房保障體系是建設(shè)和諧社會的重要環(huán)節(jié)和政府的重要職責(zé)，也是房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要內(nèi)容和前提。但我國的住房保障體系建設(shè)是一個長期的逐步完善的過程，是一個由較低水平的保障到較高水平保障的漸進(jìn)過程。第一，我國是個大國，各地區(qū)公共財政能力差異性大，各城市住房保障體系的完善必然有快有慢、有先有后，要從各地公共財政支持能力的實際出發(fā)，既不能全國一個模式，也不可能在短期內(nèi)實現(xiàn)。超越發(fā)展階段和公共財力支持能力的住房保障目標(biāo)，或者多數(shù)人得到住房保障的預(yù)期是不可能實現(xiàn)的，只能誘發(fā)思想上的混亂。第二，各地在住房保障體系建設(shè)過程中，要在四個層面上進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧。一是廉租房建設(shè)與經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。在一定的公共財力支持下，各類保障性用房存在著此消彼長的關(guān)系。從當(dāng)前各地具體實際出發(fā)調(diào)整住房保障建設(shè)目標(biāo)，變保障中等收入階層購買住房為支持中等收入階層購房，保障少數(shù)貧困群體基本住房可能更具現(xiàn)實性。二是住房保障建設(shè)與其他社會保障體系建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。三是社會保障體系建設(shè)與社會建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。四是社會建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、文化建設(shè)、民主政治建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)等的統(tǒng)籌兼顧。三怎樣看待商品住房價格作為人們的生活必需品，住房與食物、衣著等等一樣是私人消費(fèi)物品，房價的高低直接關(guān)系到人們的生活消費(fèi)支出水平；作為物質(zhì)財富，住房是投資品，關(guān)系到家庭財產(chǎn)保值增值。社會成員從各自利益和實際需要出發(fā)，對房價都會有不同的訴求。購買者希望有較低的房價，是出價；開發(fā)商開出較高的房價，是要價，但都不是真實的房價。只有通過供求雙方的博弈，供求雙方成交的價格，即市場形成的房價才是真實的房價。房價收入比和房屋租售比是分析房價水平的重要參數(shù)，但用以進(jìn)行不同國家和時期的對比要慎重。有論者以世界通常的房價收入比和租售比判斷我國當(dāng)前的房價水平，尚缺少全面的數(shù)據(jù)支持。其一，世界通常的房價收入比為4～6，租售比為200，是哪個時代、哪個或哪些國家的平均值？是否包括發(fā)展中國家，還是僅指歐美等發(fā)達(dá)國家？這個或這些國家彼時的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平如何，與當(dāng)代我國在多大程度上具有可比性？至今均語焉不詳。其二，房價是單價與面積的乘積，而一套住房面積有幾十平方米至一、二百平方米之別，單價在一個城市也因區(qū)位和房屋品質(zhì)不同而相差甚遠(yuǎn)，房屋總價以多大面積和多高單價計算？住房的消費(fèi)彈性大，人均數(shù)平方米，可以滿足基本居住需求，人均上百平方米，當(dāng)然更好。按2007年我國城鎮(zhèn)居民家庭3人、人均可支配收入13786元、商品住宅平均單價3665元計，購買一套60平方米的住宅，房價收入比為5.3；購買一套100平方米的住宅，房價收入比為8.8；購買一套130平方米的住宅，房價收入比為11.5。其三，在我國城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入統(tǒng)計范圍之外，其他收入和購房實際支付能力如何統(tǒng)計計算問題。例如，青年夫婦家庭購房，多有各自父母的支持因素，制度以外的家庭收入等。其四，以建造成本加平均利潤率評判房價水平的高低，在計劃經(jīng)濟(jì)時期，通過對企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部核算然后進(jìn)行行業(yè)匯總，在理論上是可能的，在市場經(jīng)濟(jì)條件下既不具合理性，也不具可操作性。因為相同的房屋售價，其企業(yè)經(jīng)營水平不同，土地價格和原材料、勞動力價格不同，房屋建造成本會有很大不同；房屋建設(shè)周期不同，利潤率也會差別很大。所以行政干預(yù)，無論是壓價，還是托價，都是對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的曲扭，徒增房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的成本。首先，房價的漲漲落落是市場信號，是市場配置房地產(chǎn)資源的基本形式。在一般情況下，房價上升，表明市場供給不足，需求旺盛，供給方有較高的利潤回報，從而吸引更多的要素進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，增加供給，達(dá)到新的供求平衡；房價下降，表示市場需求不足，供給相對過剩，房地產(chǎn)利潤下降，要素退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，供給減少，達(dá)到新的供求平衡。所以，在銷售環(huán)節(jié)對房價進(jìn)行行政干預(yù)只能揚(yáng)湯止沸。歷史的經(jīng)驗值得注意。除了少數(shù)非常時期（如戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害等非常事件），通過對某種必需消費(fèi)品進(jìn)行短期的價格干預(yù)以維護(hù)社會穩(wěn)定是必要的以外，平常時期冀希通過價格控制增加某種商品的供給，以平衡市場供求關(guān)系還沒有成功的先例。相反，放開市場價格，發(fā)揮市場規(guī)律在資源配置中的基礎(chǔ)作用，先是價格上升，供給增加，從而實現(xiàn)供求關(guān)系平衡、價格穩(wěn)定的實例卻屢試不爽。我國今天農(nóng)副食品供給的極大豐富和價格的基本穩(wěn)定發(fā)軔于20世紀(jì)80年代末廣東等地率先開始的肉蛋奶魚等價格的放開，家用電器產(chǎn)品的琳瑯滿目和較強(qiáng)的世界市場競爭力亦得益于彼時的市場化價格和生產(chǎn)能力的快速擴(kuò)張，而仍在進(jìn)行價格控制的產(chǎn)品（如某些農(nóng)用生產(chǎn)資料）至今仍然陷于高成本、低品質(zhì)的泥沼。其次，房價是目前我國分配住房最公平、最有效率的杠桿。住房分配貨幣化、市場化是我國住房制度改革的基本取向。20世紀(jì)末以來城鎮(zhèn)居民住房條件的極大改善證明我國住房制度改革基本是成功的，其中的缺點(diǎn)和失誤是第二位的，也必須通過配套改革才能完善起來。以住房改革進(jìn)程存在某些失誤和缺陷為由，否定住房分配市場化改革方向，回歸福利分配的老路是沒有前途的。作為發(fā)展中的大國，我國大多數(shù)城鎮(zhèn)居民通過市場獲得與自身收入水平和支付能力相適應(yīng)的住房，少數(shù)低收入群體通過住房保障滿足基本居住需求；較高收入的群體先期得到較高水平的住房滿足，較低收入的群體獲得較低水平的住房滿足，住房的滿足水平隨著家庭收入和支付能力的變化而變化，是正常的、合理的。在社會主義初級階段，這樣的住房分配方式最公平、最有效率，既與完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相一致，也是發(fā)揮市場配置住房資源的基礎(chǔ)作用的必然要求。以行政手段控制商品住房價格，一將抑制有效供給，不利于我國住宅供給潛力的充分發(fā)揮；二將刺激需求，加劇市場供求關(guān)系的人為扭曲，造成住宅資源的低效率配置，不利于又好又快地推進(jìn)住房建設(shè)。須知，除非實施更加嚴(yán)厲的行政干預(yù)，否則在低房價面前，首先獲利的是富人，因為他們有更多的可能去購買和占有更多的住房。再次，商品房價的背后是復(fù)雜的社會分配和再分配關(guān)系。在商品房開發(fā)銷售的過程中，商品房的購買者（家庭或企業(yè)）、開發(fā)（銷售）商、被拆遷居民和被征地農(nóng)民、政府（中央和各級政府）等四方利益主體構(gòu)成了一個彼此依賴、環(huán)環(huán)相扣、沒有起點(diǎn)、沒有終點(diǎn)、一損俱損、一榮俱榮的利益循環(huán)鏈。購房者通過支付商品房價格，支付了包括開發(fā)商利潤、占地補(bǔ)償、政府稅費(fèi)在內(nèi)的商品房開發(fā)全部成本，滿足了自身用房需求，開發(fā)商通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)獲得相應(yīng)投資利潤回報；被拆遷居民以改變自己原有熟悉的居住地、農(nóng)民以轉(zhuǎn)讓原經(jīng)營土地而獲得相應(yīng)的拆遷和占地補(bǔ)償；政府則通過土地批租等獲得相應(yīng)的稅費(fèi)收入。房價較高，開發(fā)商因而獲得較高的投資回報，才有下一輪的更大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，社會才會有更多的住房有效供給；拆遷戶和被征地農(nóng)民才有可能獲得較高的補(bǔ)償，政府才能有較高的開發(fā)稅費(fèi)收入，才能投資于更大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市公共服務(wù)水平。這是一個共贏的利益循環(huán)鏈。當(dāng)然，房價過高，購房者支出大幅度增加，必然要求增加工資，提升企業(yè)用工成本，攤薄企業(yè)利潤，惡化城市經(jīng)商環(huán)境。這是一個一損俱損的利益鏈。房價過低，一方面造成土地低效率或浪費(fèi)性占用；另一方面開發(fā)商無利可圖，就不會有住房有效供給的大量增加；土地不能開發(fā)，拆遷居民和征地農(nóng)民的土地升值收益不能變現(xiàn)，最終結(jié)果是購房者無房可買，政府也無力進(jìn)行公共設(shè)施建設(shè)，城市現(xiàn)代化建設(shè)停滯。這是一個都是輸家、沒有贏家的利益鏈。四如何認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)用地作為物質(zhì)存在，土地是人類社會生產(chǎn)、生活的基礎(chǔ)，是財富之母。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，土地不僅是基本生產(chǎn)資料和經(jīng)濟(jì)要素，而且是社會分配和社會再分配的重要介質(zhì)。土地制度是基本的經(jīng)濟(jì)制度。我國人多地少，土地稀缺，尤其是適宜人類居住的土地和農(nóng)業(yè)用地人均擁有量嚴(yán)重不足，保護(hù)耕地，確保糧食安全是基本國策。但是我國正處于建設(shè)現(xiàn)代化的歷史時期，工業(yè)化、城市化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要占用大量的土地，特別是極為稀缺的農(nóng)用土地較大量的轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地不可避免。土地利用結(jié)構(gòu)的這種大變動必然導(dǎo)致附著于土地之上的現(xiàn)有利益格局的重構(gòu)，由此引發(fā)一系列社會矛盾和沖突。房地產(chǎn)開發(fā)用地約占城市化用地的40%左右，多處于地價較高的市區(qū)和城鎮(zhèn)近郊，又有“暴利”的光環(huán)纏繞，引發(fā)的利益矛盾更為突出。化解房地產(chǎn)開發(fā)用地中的矛盾，確保安定團(tuán)結(jié)，構(gòu)建和諧社會，要解決三個方面的理論和思想認(rèn)識問題。第一，正確處理保護(hù)耕地基本國策和滿足合理房地產(chǎn)開發(fā)用地的關(guān)系。保護(hù)耕地的存量與房地產(chǎn)開發(fā)用地增量之間確實存在此消彼長的關(guān)系，但從優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用集約化水平角度看，兩者又是相輔相成、后者為前者提供前提條件的關(guān)系。其一，目前我國農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地是城鎮(zhèn)居民人均居住用地的5倍以上，合理的房地產(chǎn)開發(fā)用地是更集約的用地。在城市化加速時期，滿足合理的房地產(chǎn)用地是滿足進(jìn)城農(nóng)民基本居住需求和城鎮(zhèn)居民住房改善性需求的條件，也是農(nóng)村居民點(diǎn)用地得以置換為耕地的前提。而且農(nóng)村居民點(diǎn)用地因農(nóng)民進(jìn)城可置換為耕地的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開發(fā)用地的增量，即農(nóng)村居民點(diǎn)每減少一人宅基地，可滿足5人以上城鎮(zhèn)居民居住用地。其二，深入分析近年來我國耕地減少的原因，多數(shù)是退耕還林、還草所致，另有農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和災(zāi)毀等原因。據(jù)國土資源部統(tǒng)計，“十五”期間，我國建設(shè)用地共3285萬畝，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地618萬畝，占18.8%。全國城鎮(zhèn)建設(shè)用地年均124萬畝，其中房地產(chǎn)開發(fā)用地約60萬畝。所以把我國耕地減少主要?dú)w結(jié)于房地產(chǎn)開發(fā)，或者說房地產(chǎn)開發(fā)用地威脅我國糧食安全，并不能令人信服。其三，由于房地產(chǎn)開發(fā)用地與農(nóng)村居民點(diǎn)用地之間的置換不可能同步，且存在著空間對應(yīng)上的困難，后者往往有一個滯后期。所以在一定時段，城鎮(zhèn)用地增加將超前于城鎮(zhèn)居民的增加。用城鎮(zhèn)用地增量與城鎮(zhèn)居民增量之比來判斷城鎮(zhèn)土地利用效率的變化，需要觀察一個較長的周期，或者要置于城市化實現(xiàn)之后。農(nóng)村居民點(diǎn)用地被置換為耕地的滯后期長短，取決于多種因素，特別是在城市化政策上，能否較快地解除進(jìn)城農(nóng)民的后顧之憂。第二，土地開發(fā)收益的合理分配。房地產(chǎn)開發(fā)土地升值空間大，地產(chǎn)商、地方政府和被占地居民等各利益相關(guān)方對此均有較高的利益訴求，因而利益矛盾更為尖銳，合理分配土地升值收益就成為房地產(chǎn)開發(fā)用地的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于城鄉(xiāng)二元體制，農(nóng)村土地的集體所有制以及被占地居民的分散性等原因，被占地居民往往處于弱勢地位，必須建立和完善房地產(chǎn)土地開發(fā)收益合理分配制度，特別是與因土地開發(fā)利益受損相對稱的被占地居民合法權(quán)益保障和利益補(bǔ)償機(jī)制。但是，占地居民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不是越高越好。因為在理論上，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)用地價格較高是大規(guī)模社會公共投資的結(jié)果，與土地原占用者的投資或努力沒有直接關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)用地級差收益理應(yīng)歸公共財政。過高的占地補(bǔ)償，一將大面積出現(xiàn)土地食利階層，二會推高房價，加大城市化成本。第三，理性對待地方政府土地財政。地方政府通