養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及經(jīng)典案例

養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及經(jīng)典案例研究目前國內(nèi)還沒有有一個準確的的定義養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的含含義，從字面面上我們可以以理解為專門門為養(yǎng)老服務務和養(yǎng)生服務務的地產(chǎn)項目目，其規(guī)劃設設計應該遵從從這一理念。在中國，休閑養(yǎng)養(yǎng)生地產(chǎn)，是是一種新興的的復合型地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模式，除除了人居產(chǎn)品品的提供，更更多的是整合合了以休閑、旅旅游、生活、養(yǎng)養(yǎng)生于一體的的人居服務，并并且對土地有有著較高的要要求，天然生生態(tài)、優(yōu)質地地貌、充沛資資源等，俗話話說，就是集集天和地利、品品質人居服務務于一體的復復合型社區(qū)，是是全新的高品品質復合人居居生活藍本。

我國老年社區(qū)區(qū)發(fā)展狀況：：出生在500-60年代代的群體很快快進入空巢期期，有一定的的支付能力，是是目前老年社社區(qū)的主要需需求群體。

目前我我國養(yǎng)老住宅宅正處于由第第二階段向第第三階段發(fā)展展過程中

我國老老年住宅模式式：按建設設經(jīng)營者劃分分為三種模式式

養(yǎng)老主題地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)將成為為朝陽產(chǎn)業(yè)由于中國目前的的老年群體處處于“未富先先老”的階段段，財富基本本集中在中年年及中老年人人群中，因此此，別墅開發(fā)發(fā)基本鎖定高高收入的中年年、中老年為為目標客戶，主主打“養(yǎng)生概概念”，“養(yǎng)養(yǎng)老主題”的的地產(chǎn)開發(fā)多多為“養(yǎng)老公公寓”。隨著著中國人口老老齡化的發(fā)展展，養(yǎng)老主題題地產(chǎn)開發(fā)將將成為朝陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

一、養(yǎng)養(yǎng)老設施產(chǎn)業(yè)業(yè)化長期以來，我國國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)一直是民政政機構社會福福利的一部分分，近年來雖雖逐步走向了了社會化，但但仍然是以非非營利社會福福利為主體。近近年來，隨著著社會經(jīng)濟的的不斷發(fā)展，和和我國老齡化化的不斷加快快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)逐漸成為民民間投資關注注的新領域。因因此，如何借借鑒國外先進進的產(chǎn)業(yè)發(fā)展展模式，找出出一條多元化化發(fā)展的新途途徑，是保證證在市場經(jīng)濟濟條件下，我我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)能夠快速速健康發(fā)展的的重要任務。打打破傳統(tǒng)的單單一養(yǎng)老模式式，實行居家家養(yǎng)老為主，社社會機構養(yǎng)老老為輔的復合合型養(yǎng)老模式式。（1）老年公寓寓老年公寓主要是是提供給具備備獨立生活能能力的老年人人的居所，以以出租為主要要經(jīng)營模式。a、自住型老年年公寓（Inndepenndent--livinng），b、陪助型老年年公寓（Asssisteed-livving），c、特護型老年年公寓（accute-ccare），經(jīng)典案例——法法國老年公寓寓特點：酒店店式公寓人類歷史上最早早進入老齡化化社會的就是是法國，法國國也是歐洲人人口老齡化國國家的典型。特特色鮮明的老老年酒店式公公寓是法國解解決老年人住住房問題的主主要模式。在在這種酒店式式公寓中，配配套設施完全全依據(jù)老年人人的需要設計計，如防滑設設施和無障礙礙設施等，服服務人員遠遠遠多于酒店或或酒店式公寓寓，老年人可可以根據(jù)自己己的需要選擇擇長住或短住住。（2）老年住宅宅社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)是在傳傳統(tǒng)養(yǎng)老模式式的基礎上產(chǎn)產(chǎn)生的一種創(chuàng)創(chuàng)新型的養(yǎng)老老模式，它是是依托大型中中心城市的輻輻射而建成的的具有衛(wèi)星城城性質的全齡齡化服務型養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)，實實現(xiàn)了人性與與專業(yè)、親情情與服務的完完美結合。經(jīng)典案例：臺灣灣長庚養(yǎng)生文文化村特點：配套齊全全，建設社區(qū)區(qū)以長庚醫(yī)院院雄厚的醫(yī)療療資源為后盾盾，建成了全全球最大的銀銀發(fā)地產(chǎn)區(qū)。是是社區(qū)，又像像醫(yī)院；是醫(yī)醫(yī)院，又像社社區(qū)，這就是是臺灣最新推推出的房地產(chǎn)產(chǎn)概念——養(yǎng)養(yǎng)生文化村。集集養(yǎng)老、醫(yī)療療、生活、娛娛樂等功能于于一體。二、養(yǎng)老設施功功能全齡復合合化我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老老設施功能單單一，僅能滿滿足老年人生生活的基本需需要。隨著社社會的不斷發(fā)發(fā)展和人們生生活水平的日日益提高，老老年人對養(yǎng)老老設施的要求求也日漸提高高，因此，養(yǎng)養(yǎng)老設施的功功能也必然向向著養(yǎng)老、醫(yī)醫(yī)療、康體、休休閑娛樂等復復合功能方向向發(fā)展。為老老年人提供健健康，舒適的的社區(qū)大環(huán)境境，實現(xiàn)真正正意義上的：：老有所養(yǎng)，老老有所為，老老有所樂，老老有所醫(yī)。而而配套服務設設施的大量出出現(xiàn)，也使社社區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)現(xiàn)全齡化趨向向。經(jīng)典案例：英國國老年社區(qū)：：特點：配套設施施齊全的全齡齡化大型老年年社區(qū)英國的老年社區(qū)區(qū)建筑規(guī)模大大，有各種各各樣的俱樂部部，開設的課課程和組織的的活動超過880種以上。具具有完善的配配套設施與功功能區(qū)劃分，是是集合了居住住，商業(yè)服務務，度假療養(yǎng)養(yǎng)為一體的大大型綜合社區(qū)區(qū)。三、養(yǎng)老院與養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)一體體化將社會福利養(yǎng)老老設施與全齡齡化老年住宅宅社區(qū)相結合合，實現(xiàn)養(yǎng)老老醫(yī)療和娛樂樂設施的資源源共享，一方方面可保障養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)公共共醫(yī)療和文化化娛樂的需求求,另一方方面也可維持持養(yǎng)老公共設設施的高水平平運營。經(jīng)典案例：德國國的養(yǎng)老社區(qū)區(qū)特點：老年住宅宅與養(yǎng)老院相相結合德國老年產(chǎn)業(yè)分分為兩種體系系：社會住宅宅體系，養(yǎng)老老院體系。社社會住宅體系系:內(nèi)部多為為無障礙設計計，政府對老老人住房采取取補貼措施。養(yǎng)養(yǎng)老院體系::是一種接近近住宅形式的的養(yǎng)老院。

養(yǎng)老養(yǎng)生地地產(chǎn)模式分類類

常見的主主題型養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)模式式規(guī)劃模式住宅與場地設計計原則1、靠近基本的的社區(qū)公共設設施，同時遠遠離喧鬧的文文娛場所。2、場地內(nèi)的合合理規(guī)劃與設設計3、選擇環(huán)境質質量良好、交交通便捷的場場地，作為規(guī)規(guī)劃的先決條條件。容積率1、容積率在11.0～0..1之間均可可進行老年住住宅開發(fā)；2、合適容積率率的用地可做做“兩代居”模式的老年年住宅開發(fā)；；3、低容積率的的用地適合低低密度的老年年綜合社區(qū)的的開發(fā)。

老年住宅應應當配備的基基礎設施明細細表

配套功功能

總體設設計原則坡道無障礙設計計設計要點在有臺階的地方方應設置坡度度平緩的臺階階和斜面，標標準見下表。在坡道的起點及及終點，應留留有深度不小小于1.500m的輪椅緩緩沖地帶。坡道側面凌空時時，在欄桿下下端宜設高度度不小于500mm的安全全檔臺。

樓廳和和電梯的設計計

公用走走廊設計

公用樓樓梯設計院落設計細部空間設計要要點1）墻壁墻壁轉角部分作作圓角處理，除除扶手外，墻墻壁上無凸出出物。消火栓栓埋入墻里。扶手連續(xù)性處理理，距地高7700～8000mm,采采用手感好的的材料如木材材，截面直徑徑40mm，轉轉角也要作圓圓角處理。2）地面：選用用吸音浸水后后也防滑的材材料；耐磨損損。住宅室內(nèi)空間的的設計要點1、門窗的設計計要點門的寬度滿足足輪椅進出，不不設門檻，外外門凈寬不得得小于1.11m，內(nèi)門通通行寬度不得得小于0.88mm；門輕易于開啟，宜宜用推拉門代代替平開門，不不許使用玻璃璃門；門的把手應選用用旋臂較長的的拉柄，拉柄柄高度在0..9m～1mm之間；

2、門門廳的設計要要點

室內(nèi)走走廊的設計要要點樓梯的設計要點點·樓梯的寬度不不應小于12200mm，滿滿足兩人攙扶扶通過；平臺凈寬不應小小于樓梯凈寬寬，踏步沿口口不應突出，作作成圓角，樓樓梯帶有5000～6000mm的暗示示區(qū)；扶手半徑以300～40mmm為宜，扶手手與墻之間應應有40～550mm的空空隙；扶手可設置為雙雙重高度（9900和7550mm兩種種）衛(wèi)生間設計要點點無障礙設計，面面積比普通住住宅的廁所大大。獨用衛(wèi)生間應設設坐便器、洗洗面盆和浴盆盆、淋浴器。選用潔具便于乘乘輪椅者使用用，平底防滑滑式淺浴盆。地面材料防滑并并易清洗。冷、熱水混合式式龍頭宜選用用杠桿式或掀掀壓式開關。

浴室設設計要點

廚房設設計要點

居室設設計要點輪椅使用設計

·從大大廈入口到升升降機、住宅宅單位、睡房房、廚房和浴浴室各處的入入口和通道，必必須全無障礙礙，當使用步步行輔助器或或輪椅時仍能能使用所有地地面若有不同同高度，必須須加設斜道、升升降臺或升降降機等門坎的的設計，亦要要以輪椅通過過時不會翻側側為原則體驗驗者通過在不不同材質的地地面上操縱輪輪椅來體會輪輪椅使用的感感受。室內(nèi)鋪鋪設地毯、及及景觀中常見見的礫石地面面都是不適合合輪椅使用的的。老年人室外休休憩場所的設設計要點庭院的朝向應避避開強風和日日曬等不良氣氣候因素的影影響，注意庭庭院與室內(nèi)、外外的關系。庭庭院中步行通通道的位置應應與設置座椅椅的休憩區(qū)分分區(qū)，避免干干擾。老年人室外活動動場所的細部部設計要點室外座椅和桌桌子的設置應應按照老年人人體的特點制制作，還要考考慮老人們交交談的需要?；ɑ▔头N植地地應高出地面面至少75ccm，預防老老年行人被絆絆倒。室外外標志地設計計應考慮老年年人視覺退化化的特點，為為行人設置的的標志應與從從時速25kkm汽車上觀觀看的標志尺尺寸相同。

運營模式

各種養(yǎng)生生養(yǎng)老運營模模式解析

養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)運營營的目標

國外老老年住宅贏利利模式分析如圖所示，美國國太陽城中心心的收益主要要來源于一次次性銷售收益益以及長期性性收益包括公公寓出租收益益及配套設施施的使用收益益。值得指出出的是，太陽陽城中心的長長期性收益是是太陽城中心心的重要組成成部分，僅以以每年配套設設施的收益為為例：?

會所費用用：160000人×140美美元/人==224萬萬美元?

高爾夫球球會費（按11/3居民民入會計）：：6000人×15500美元元/人=9000萬美元元?

合計：2224+9000=11224萬美元元。即每年這兩項配配套設施的收收入就達10000多萬萬美元，相當當于賣掉500多套別墅墅（按均價117.5萬萬美元計），并并且這兩種設設施是對社會會公開經(jīng)營，這這部分收入還還未計入，因因此這種長期期性收益是太太陽城中心的的重要收益來來源。國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地地產(chǎn)主要贏利利模式分析目前國內(nèi)開發(fā)商商在老年住宅宅的開發(fā)上在在收益模式方方面有三種形形式：“出售售”、“出租租”和“出售售與出租相結結合”；對于于大型綜合性性老年住宅社社區(qū)則存在住住宅建設與經(jīng)經(jīng)營管理相結結合的經(jīng)營模模式以及住宅宅建設與經(jīng)營營管理相分離離的經(jīng)營模式式。養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏贏利模式的運運用策略分析析1、

養(yǎng)生生養(yǎng)老地產(chǎn)銷銷售的定價策策略除產(chǎn)品本身外、完完善的多功能能配套、細致致入微的物業(yè)業(yè)管理與服務務才是養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)項目目最大的賣點點，產(chǎn)品的價價格定位，應應該高于同地地段同類型的的普通公寓產(chǎn)產(chǎn)品。2、

物業(yè)服服務贏利策略略物業(yè)服務費由于養(yǎng)生養(yǎng)老社社區(qū)的種種服服務形式有別別于其它普通通社區(qū)，因此此，養(yǎng)生養(yǎng)老老社區(qū)的物業(yè)業(yè)服務費的收收取標準可采采取相對高價價位的形式。各種單項的服務務費包括日常的定菜菜送菜服務、廚廚師服務、清清潔衛(wèi)生服務務、病人看護護服務、家庭庭保姆服務、收收費釣魚服務務、收費娛樂樂服務、收費費健身服務、收收費社區(qū)活動動服務等等。物業(yè)服務中的租租賃服務這種產(chǎn)品的居民民平均居住年年限較短，后后期房產(chǎn)繼承承者存在過戶戶或者再次租租賃的問題。養(yǎng)生養(yǎng)老住宅物物業(yè)管理贏利利模式分析國內(nèi)目前對于老老年社區(qū)的物物業(yè)管理還停停留在養(yǎng)老院院、敬老院的的管理模式上上，對于市場場化的管理養(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)區(qū)的模式，還還處在起步探探索階段。1、

養(yǎng)生養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)業(yè)管理的收入入結構、盈利利預測收入結構盈利預測由于老年人的生生理及心理特特征，他們對對配套設施的的使用率將大大大高于普通通住宅。如果果經(jīng)營得當，其其盈利能力將將高于普通住住宅（如下例例）。國內(nèi)老年住宅物物業(yè)管理贏利利模式分析養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社社區(qū)服務的供供應及收費方方式：1、

社區(qū)服服務內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有有老年住宅的的社區(qū)服務內(nèi)內(nèi)容，針對老老年人生、心心理特征的老老年住宅服務務應包括下列列內(nèi)容：醫(yī)療護理方面———醫(yī)院、診診所、社區(qū)護護理中心體育活動方面———適合老年年人的各類運運動如門球、保保齡球、高爾爾夫等；休閑活動方面———如棋牌、書書畫、釣魚等等教育配套方面———老年大學學、圖書館中介資源提供———家政服務務中心、旅游游服務公司、房房屋中介、婚婚介所等社區(qū)活動的組織織——如各類類表演活動、交交友活動、聚聚會等。2、

收費方方式費用收取應包含含以下方面：：日常物業(yè)管理費費用，按物業(yè)業(yè)建筑面積收收??；專業(yè)物業(yè)服務內(nèi)內(nèi)容，專項收收??；配套設施使用費費，按會員制制收費或使用用次數(shù)收取。普通房產(chǎn)與養(yǎng)生生房產(chǎn)項目贏贏利能力對比比由此可見，養(yǎng)生生養(yǎng)老項目的的盈利能力遠遠遠高于普通通房產(chǎn)項目案例：北京“東東方太陽城”老老年社區(qū)區(qū)位：坐落于有有“東方萊茵茵河”之美譽譽的北京市順順義區(qū)潮白河河畔；定位：“世界級級的高尚退休休社區(qū)”、“全全新退休生活活的領跑者”規(guī)模：規(guī)劃面積積234萬平平方米，總建建筑面積700萬平米，共共可入住2萬萬余人；物業(yè)類型：獨棟棟別墅、聯(lián)體體別墅、點式式公寓、板式式公寓和連廊廊式公寓，面面積為78--716平方方米不等；區(qū)域概況：項目目所在順義區(qū)區(qū)植被覆蓋率率、綠化率和和空氣質量等等環(huán)境條件和和基礎條件都都非常好，位位于北京傳統(tǒng)統(tǒng)認知的中央央別墅區(qū)板塊塊。項目主要要目標客源地地為北京。22006年，北北京65歲及及以上人口超超10%，按按照國際標準準，已經(jīng)進入入老齡化社會會，人均GDDP達62110美元，目目標客戶的消消費力很強；；規(guī)劃特點：組團團帶狀排布最最大借景、組組團設計體現(xiàn)現(xiàn)老年社區(qū)特色——極致景景觀與閉合的的開放組團整體規(guī)劃帶狀排布，景觀觀資源最大化化：傍水而建建，周邊為77000畝綠綠化隔離帶。組組團呈帶狀平平鋪，保證了了每個組團與與景觀最大的的接觸面組團團設計，功能能獨立：由于于