南寧市房產(chǎn)面積測算細(xì)則

柳州市房產(chǎn)面積測算細(xì)則（試行）PAGEPAGE1柳州市房產(chǎn)面積測算細(xì)則征求意見稿柳州市房產(chǎn)面積測算細(xì)則(試行)第一章總則第二章房屋墻體定位及歸屬第三章房屋建筑面積測算第四章共有建筑面積測算第五章房屋產(chǎn)權(quán)面積測算第六章房屋使用面積測算第七章附則第一章總則第一條為加強(qiáng)房產(chǎn)測繪管理，保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，適應(yīng)我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為權(quán)屬登記服務(wù)，保證房屋權(quán)屬登記工作的順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國測繪法》、《房屋登記辦法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本測算細(xì)則。第二條本細(xì)則為柳州市執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000），為房屋權(quán)屬登記所需的房屋面積測算時的具體操作辦法。第三條本細(xì)則以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。房產(chǎn)面積的精度等級啟用二級。第四條本細(xì)則所稱房屋面積的測算系指房屋水平投影面積的測量計算，它包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積等。（一）房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。（二）房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計入使用面積。（三）房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房屋登記機(jī)構(gòu)登記并記載于登記簿。（四）房屋套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)房屋使用面積與套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽臺建筑面積三部分之和。套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體面積按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺面積：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。（五）房屋共有建筑面積系指在一棟建筑物內(nèi)有多個權(quán)屬單元時，各產(chǎn)權(quán)人共同占有和共同使用的建筑面積。（六）平戰(zhàn)結(jié)合地下人防工程的房屋套建筑面積系指套內(nèi)建筑面積和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻水平投影面積的1/2之和。第五條房屋面積以平方米為單位，計算過程面積取至0.001平方米，最終面積取至0.01平方米。第六條量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、掌上型測距儀等能達(dá)到相應(yīng)精度儀器和工具，邊長取位至0.01米。第二章房屋墻體定位及歸屬確認(rèn)第七條單產(chǎn)權(quán)的，獨(dú)立宗地私有房屋和連體別墅不存在共有建筑面積，其房屋外墻體按實(shí)際尺寸全部歸入房屋建筑面積內(nèi)。異產(chǎn)毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方書面指認(rèn)確定。第八條墻體歸屬分為自（有）墻、共（有）墻和借（他）墻三類。第九條房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。共有墻的權(quán)屬線繪于共有墻結(jié)構(gòu)中線處，其墻體面積以權(quán)屬線為界各自歸入相關(guān)建筑面積中，其中房屋的外半墻面積歸入共有建筑面積。計算外墻體面積時應(yīng)結(jié)合實(shí)地測量數(shù)據(jù)和法定設(shè)計文件中墻體數(shù)據(jù)綜合考慮。同截面外墻體上下兩部分厚度不同時，以高度數(shù)值大的部分作為外墻體計算取值。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。第十條房屋的架空樓層、局部架空等無墻體的外圍，包括底層樓梯入口處、店面或車庫的卷閘門或鐵柵門等，其墻體厚度可參照本層其它外墻或承重墻的實(shí)體厚度確定，本層無可參照的可套用上層外墻體厚度確定。半地下室外圍墻厚可按其地面以上部分的墻體厚度計算建筑面積。地下室外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）可按規(guī)劃審定的設(shè)計圖紙中的墻體厚度計算建筑面積。（圖紙無說明墻體厚度的，委托測繪方應(yīng)提供有關(guān)建筑施工圖集；仍無法提供的可參照地面以上部分墻體厚度計算）外墻設(shè)有保溫層的，外墻保溫層厚度計入外半墻。第十一條玻璃幕墻等作為房屋外墻的，以結(jié)構(gòu)樓板外沿至玻璃幕墻等外墻面的間距確定為外墻體厚度。（玻璃厚度無法測量的，測繪委托方提供建筑大樣圖或說明）同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，則確定主墻為外墻。金屬幕墻及其它材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。第三章房屋建筑面積測算第十二條房屋可以計算建筑面積首先要具備以下五個基本條件：為永久性結(jié)構(gòu)。有頂蓋、有圍護(hù)。層高在2.2米（含2.2米）以上。與房屋室內(nèi)相通，且具有一定的使用功能。符合計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定。第十三條計算全部面積的范圍：（一）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，層高有2.20米以上（含2.20米），按一層計算建筑面積。多層房屋按各層建筑面積的總和計算。對于傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）在2.20米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。（二）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上（含2.20米）部位計算建筑面積。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、以及突出房屋的樓梯間、水箱間等不計層數(shù)。位于房屋底層高度2.20米以上的架空層，躍層住宅上層，規(guī)劃批準(zhǔn)層數(shù)的，該層計入房屋總層數(shù)。落地窗和位于房屋頂層的斜屋面結(jié)構(gòu)，其凈高在2.10米（含2.10米）以上的部位計算建筑面積。（三）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上（含2.20米）的，按其水平投影面積計算?；乩认路娇臻g局部達(dá)2.20米以上（含2.20米）的應(yīng)計算建筑面積。（四）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。（五）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上（含2.20米）的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按其外圍水平投影面積計算。（六）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。（七）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層水平投影面積之和計算。（八）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。（九）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。陽臺、挑廊、架空通廊的外圍投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。（十）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。（十一）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。當(dāng)柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜時,以柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底部外圍水平投影面積計算。當(dāng)柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時,以柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)高度達(dá)2.20米處外圍水平投影面積計算。（十二）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻計算建筑面積。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。（十三）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。有柱車棚、貨棚應(yīng)具有兩排或兩排以上承重的結(jié)構(gòu)柱。（十四）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算。吊腳是指利用打樁、筑柱等承重結(jié)構(gòu)來承托架空房屋底板的一種建筑結(jié)構(gòu)，這一部分建筑物如果加上圍護(hù)物，而且圍護(hù)物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空層內(nèi)再整修有底板，就可以作為人們生產(chǎn)和生活的場所而加以利用，也就可以對層高不低于2.20米的部位計算建筑面積。如果架空層未整修有底板，也未利用，僅作為堆積余土，或作為架空防潮之用時，則不計算建筑面積。（十五）有變形縫（包括伸縮縫、沉降縫）的房屋，與室內(nèi)相通的變形縫計算建筑面積。（十六）無墻體分隔的車位、車庫等按其永久性界址點(diǎn)劃分測繪，計為套內(nèi)建筑面積。（十七）沒有結(jié)構(gòu)層的立體停車庫，不論其停放層數(shù)，均按一層計算建筑面積。有結(jié)構(gòu)層的按其層高在2.20米以上結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計算建筑面積。（十八）設(shè)于層高2.20米以上建筑物架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等部位的花園、活動、休閑、綠化空間等計算建筑面積。（十九）通過地面以上的層高2.20米以上的架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、消防避難層、設(shè)備層的電梯間、樓梯間計算建筑面積。（二十）騎樓、過街樓的不用作道路、街、巷通行的，計算全部建筑面積。（二十一）一邊與墻相連，另一邊由兩根或兩根以上柱子支撐的有柱雨篷，三面墻支撐的雨篷，由兩面墻支撐外另一面還設(shè)置一根柱子支撐的雨篷以柱、墻體外圍水平投影面積計算全部建筑面積。第十四條計算一半建筑面積的范圍：（一）與房屋相連有上蓋及永久性牢固圍護(hù)結(jié)構(gòu)但無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算與房屋相連的上蓋，可以是挑樓或挑廊的底板，也可以是其它規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計的上蓋。（二）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。（三）層高高于2.20米（含2.20米）且有牢固圍護(hù)結(jié)構(gòu)的未封閉陽臺、挑廊、通廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。陽臺、挑廊及通廊都必須具有上蓋（上蓋寬度應(yīng)大于0.60米），并且與室內(nèi)相通。其中上蓋可以是上層陽臺或上層挑廊，或上層挑樓，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或?qū)Ｓ蒙仙w。隔層不封閉的陽臺、挑廊，其上蓋或利用上層陽臺、挑廊底板作為其上蓋，且高度不大于二個自然層的按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。陽臺的圍護(hù)結(jié)構(gòu)超出上蓋水平投影的，按上蓋水平投影面積計算。（四）位于樓房頂層房屋前、獨(dú)戶專用露臺內(nèi)的，與房屋相連，有頂蓋（寬度大于0.60米），以柱或墻體支撐的類似陽臺等建筑空間，按柱或墻體外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。（五）住宅建筑中屬于一戶專用的類似于陽臺的空中花園、入戶花園（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺，按陽臺規(guī)定計算建筑面積。（六）住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似與陽臺、架空的建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物（獨(dú)戶專用的露臺、花園的圍護(hù)可視為圍護(hù)物），第一層向其開門，如上蓋為上一層的陽臺，則以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門廊，按門廊規(guī)定計算建筑面積。（七）無頂蓋的室外樓梯按各樓層水平投影面積的一半計算。當(dāng)上層樓梯完全遮蓋下層樓梯時，視為下層樓梯有頂蓋。（八）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。（九）只兩面墻支撐，寬度大于2.10米的雨篷，與房屋不相連的獨(dú)立柱、單排柱雨篷，按雨篷上蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。第十五條不計算建筑面積的范圍：（一）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。（二）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。（三）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。（四）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。（五）騎樓、過街樓的底層用作道路、街、巷通行的部分。道路、街、巷應(yīng)為市政規(guī)劃道路，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。（六）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。在引橋、高架橋、高架路下面建造房屋超過兩層以上的，最上面的一層是利用引橋、高架橋、高架路的路面作為頂蓋，該層不計建筑面積。但其他各層應(yīng)按規(guī)定計算建筑面積。（七）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。臨時房屋有規(guī)劃為其頒發(fā)臨時規(guī)劃許可證的，簡易房屋為設(shè)計使用壽命低于15年的。（八）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（九）與房屋室內(nèi)不相通的變形縫、伸縮縫、沉降縫等。（十）簡易樓梯和走廊外的臺階踏步、室外爬梯，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。（十一）上層陽臺或挑樓等在公共露臺、天面上的投影部分。（十二）與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑。（十三）類似“平改坡”屋面等為建筑造型而建造，無實(shí)用功能的裝飾性建筑部位。（十四）樓梯下方空間不論是否利用，樓梯已計算過面積的不再重復(fù)計算。（十五）一邊與墻相連，僅由墻支撐著的懸挑雨篷，只兩面墻支撐寬度不大于2.10米的雨篷。（十六）上蓋寬度不大于0.60米的不封閉陽臺不計算建筑面積。（十七）懸掛與建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機(jī)位不計算建筑面積。（位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位等除外，應(yīng)與其相連的建筑空間一體計算建筑面積）第四章共有建筑面積的測算第十六條房屋共有建筑面積的確認(rèn)和處理原則：一、房屋共有建筑面積按以下程序確認(rèn)：由建設(shè)單位會同設(shè)計單位在經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的設(shè)計圖紙上標(biāo)識出共有部位，并就其服務(wù)對象作出相應(yīng)的說明。房產(chǎn)測繪人員在有關(guān)人員的配合下，依圖紙逐一校對共有部位并根據(jù)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)情況和建設(shè)單位的相關(guān)說明核對其使用功能。共有部位經(jīng)測繪人員核對后，建設(shè)單位應(yīng)出具相應(yīng)說明。若房屋由兩個以上建設(shè)單位聯(lián)建的，應(yīng)由參與聯(lián)建的各方共同確認(rèn)。共有部位一經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計單位和測繪單位三方確認(rèn)后，任何人不得隨意變更。如有設(shè)計單位出具的設(shè)計圖紙變更通知的，須按照有關(guān)建設(shè)審批程序和上述程序重新確認(rèn)共有面積。共有部位經(jīng)確認(rèn)后，應(yīng)按照本細(xì)則第十八條的規(guī)定，明確其服務(wù)對象和所在的具體分?jǐn)倢蛹墶Ｎ疵鞔_使用功能和服務(wù)對象的共有面積不予分?jǐn)?。二、房屋共有建筑面積的處理原則：（一）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。1、產(chǎn)權(quán)各方對房屋的分割應(yīng)按照政府指定的程序進(jìn)行，并獲取相關(guān)職能部門的認(rèn)可文件。商品房在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證前，需要分割的，應(yīng)具有合法的分割協(xié)議，并在銷售時告知買受人。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的商品房，再行分割的，在不影響公共利益的前提下，應(yīng)在本細(xì)則第二十一條的范圍內(nèi)，由所有相關(guān)房屋權(quán)利人達(dá)成分割協(xié)議。2、分割的部位和分割方式應(yīng)明確寫入該部位所有權(quán)利人的買賣合同，隱含的或不明確的協(xié)議均不視為有效的分割協(xié)議。3、相關(guān)房屋權(quán)利人所達(dá)成的分割協(xié)議不能侵犯公共利益和第三方利益，分割方案不得破壞房屋的完整性和原有的使用功能。否則，不視為有效的分割協(xié)議。（二）無產(chǎn)權(quán)文件或協(xié)議的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建筑面積比例分?jǐn)?。本條中“共有建筑相關(guān)”指該共有建筑為滿足各套（分戶）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服務(wù)。第十七條共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠嬎愎饺缦拢害腟=K×Si———————（1）式K=∑δSi/∑Si—————（2）式式中：K—面積的分?jǐn)傁禂?shù)，Si——各權(quán)屬單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣eδS——各權(quán)屬單元參加分?jǐn)偹值玫慕ㄖ娣e∑δSi——被分?jǐn)偟母鞴裁娣e總和∑Si——參加分?jǐn)偟母鳈?quán)屬單元建筑面積總和第十八條房屋共有建筑面積根據(jù)可分?jǐn)偛课坏姆?wù)對象，使用功能的不同，由高至低分為六級：（一）棟共有：為整棟服務(wù)的共有建筑面積。（二）功能區(qū)間共有：為若干功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。（三）功能區(qū)內(nèi)共有：為某個功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。（四）層間共有：在一個功能區(qū)內(nèi)為若干層服務(wù)的共有建筑面積。（五）層內(nèi)共有：在一個功能區(qū)內(nèi)為某層服務(wù)的共有建筑面積。（六）其它共有：為某個特定對象服務(wù)的共有建筑面積。第十九條房屋共有建筑面積的分?jǐn)偡秶海ㄒ唬┫铝星樾沃坏膶賾?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：

1、電梯井，候梯廳，管道井，樓梯間，垃圾道，變電室，設(shè)備間，公共門廳，過道，值班警衛(wèi)室，建在棟內(nèi)為整棟服務(wù)的管理用房。2、套（單元）與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。（二）下列情形的建筑部位，屬于既不參加分?jǐn)傄膊粦?yīng)被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：其建筑面積單獨(dú)列出，1、城市公共開放空間的建筑面積。2、作為人防工程部位的建筑面積。3、避難層（室）及結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。4、用作公共休憩、綠化等功能的部位的建筑面積。（包含位于層高2.20米以上架空層等部位的公共綠化空間、開放活動空間等）5、建筑物內(nèi)非獨(dú)戶專用的空中花園（屋頂除外）與樓梯或公共通道相通時的建筑面積。6、棟外斜坡道，裙樓中通往平臺的斜坡道等。7、建在棟內(nèi)或棟外為多棟服務(wù)的設(shè)備用房。棟外獨(dú)立的配套設(shè)施用房。（三）下列情形之一屬可作為單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)單元計算建筑面積，但應(yīng)分?jǐn)偹跅澫嚓P(guān)的共有建筑面積。1、建在棟內(nèi)為多棟服務(wù)的管理用房。2、居委會、學(xué)校、托兒所、幼兒園、活動中心、會所等配套服務(wù)用房或經(jīng)營性用房。3、獨(dú)立使用的地下室、車庫。4、不專為某個小區(qū)服務(wù)的市政設(shè)施配套用房（如電信，電訊，電力，供水，郵政，有線電視用房等）。5、轉(zhuǎn)換層中可獨(dú)立使用部位的建筑面積。第二十條房屋共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t（一）根據(jù)分?jǐn)偛课坏膶?shí)際使用功能和服務(wù)對象，確定所屬級別及其分?jǐn)偡秶?。（二）根?jù)共有建筑面積的分?jǐn)偧墑e進(jìn)行逐級分?jǐn)偅图壍墓灿薪ㄖ娣e需參與分?jǐn)偢咭患壍墓灿薪ㄖ娣e。（三）共有建筑面積按相關(guān)建筑面積的比例分?jǐn)偅嬎惴椒ㄒ姷谑邨l的（1）式（2）式。第二十一條房屋共有建筑面積分?jǐn)傆嬎悖鶕?jù)其樓房類型分別按照純住宅樓，住宅樓，商住樓，多功能綜合樓，連體樓，裙樓采用相應(yīng)的計算方法。（一）純住宅樓（其構(gòu)成為純住宅單元房）的共有建筑面積計算方法1、確認(rèn)棟共有、單元共有等各級共有建筑面積。2、樓梯屬單元共有建筑面積，以單元為單位，按單元分?jǐn)偂?、依照第十七條（1）式（2）式按套內(nèi)建筑面積計算各套的共有建筑面積。（二）底層為附屬層或架空層（層高≥2.20米）的住宅樓的共有面積計算方法1、確認(rèn)棟共有建筑面積。2、劃分功能區(qū)，將該樓劃分為住宅和附屬層兩大功能區(qū)。3、第一級分?jǐn)偅澕壏謹(jǐn)偅簩澒灿薪ㄖ娣e攤至各功能區(qū)。第二級分?jǐn)偅üδ軈^(qū)級分?jǐn)偅簩⒏綄賹樱芸諏樱偟玫臈澒灿薪ㄖ娣e加上本身的共有建筑面積依照層內(nèi)各附屬間、車位、公共停車庫等的套內(nèi)建筑面積攤至各產(chǎn)權(quán)單元，住宅功能區(qū)參照純住宅樓處理。（三）商住樓（底部為商業(yè)層，上部為住宅樓）的共有面積計算方法1、根據(jù)各共有建筑面積部位的用途和服務(wù)范圍準(zhǔn)確劃分功能區(qū)，功能區(qū)一般分為地下部分，商業(yè)部分，住宅部分，附屬部分等。2、確定各共有建筑面積部位所屬級別，根據(jù)已劃分的功能區(qū)，將各共有建筑面積部位由高到低逐級分?jǐn)傊粮鳈?quán)屬單位。（四）多功能綜合樓（其構(gòu)成主要有地下層，商業(yè)層，寫字樓層，住宅樓層及配套樓層等）的共有建筑面積分?jǐn)傆嬎惆凑崭髯缘墓δ?，參照商住樓的分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂＃ㄎ澹┕灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偟娜舾删唧w補(bǔ)充規(guī)定1、計算建筑面積的地面層（底層）走廊、檐廊等可分?jǐn)偟?，?dāng)?shù)讓痈鳟a(chǎn)權(quán)單元向該廊道開門時，該廊道的建筑面積扣除通往樓上的通道面積后為底層各產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。除此之外的廊道的建筑面積依照共有分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?、原設(shè)計為整體商場，后劃分成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關(guān)鋪位按其建筑面積比例分?jǐn)偂?、房屋共有建筑面積分?jǐn)傄詶潪閱挝弧９灿薪ㄖ娣e分?jǐn)們H限于本棟內(nèi)的共有建筑面積。與本棟房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。本棟內(nèi)為多棟房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。4、房屋共有建筑面積按各產(chǎn)權(quán)單元建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂７謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各產(chǎn)權(quán)單元攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)偛⒌怯浐?，若無合法手續(xù)，不得改變原始設(shè)計的使用功能。5、純住宅樓樓梯間在底層住宅封閉的，則底層住宅套內(nèi)不參與樓梯間分?jǐn)偂?、核心筒部分和樓梯等垂直交通公用部位，劃分成地上和地下兩部分，分別為地上、地下兩部分分?jǐn)偂?、商住樓中貫穿全樓的電梯、樓梯等垂直交通公用部位，若在商場部分封閉，則由住宅部分獨(dú)立分?jǐn)偂?、人防區(qū)域內(nèi)的設(shè)備間及非人防區(qū)域內(nèi)的平戰(zhàn)結(jié)合設(shè)備間的建筑面積，應(yīng)作為人防設(shè)施建筑面積單列，既不參加分?jǐn)傄膊粦?yīng)被分?jǐn)偂?、平戰(zhàn)結(jié)合人防地下室，平時劃分作為車位、車庫、商業(yè)等獨(dú)立使用的部位按套內(nèi)建筑面積計算；相關(guān)共有建筑面積單列，原則上不予分?jǐn)偂?0、未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)加建或改建的建筑，則加建或改建部分建筑面積單列計算，建筑內(nèi)的共有建筑面積不得分?jǐn)偅膊粎⑴c其它共有建筑面積的分?jǐn)偂?1、小高層或高層住宅樓中的消防連廊（架空層除外）的建筑面積須作為相連通各住宅單元功能區(qū)分?jǐn)偅荒茏鳛閷庸灿薪ㄖ娣e；僅連通個別權(quán)屬單元的消防陽臺（通道）的建筑面積應(yīng)作為該權(quán)屬單元的共有建筑面積；平時可做套內(nèi)使用的（如陽臺）消防連廊的建筑面積，計入套內(nèi)建筑面積。第二十二條利用獨(dú)立宗地建造的房屋的建筑面積測算：（一）單位、個人所有的，共同共有的房屋房產(chǎn)測算時可分層計算建筑面積，各層的樓梯間、外墻等計入各層建筑面積。天面樓梯間建筑面積計入最上一層建筑面積。（二）多個權(quán)利人所有、按份共有的房屋的樓梯間、外墻等建筑面積應(yīng)分?jǐn)傆嬎恪５谖逭路课莓a(chǎn)權(quán)面積測算第二十三條房屋建筑面積由房屋權(quán)利人委托具備相應(yīng)測繪資質(zhì)的專業(yè)測繪單位按照本細(xì)則的要求，實(shí)地測量和計算。房屋權(quán)利人持相關(guān)測繪圖表及報批建手續(xù)或原權(quán)證等材料向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請登記，核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)面積。第二十四條房屋產(chǎn)權(quán)面積測算到戶，以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位，按房屋所在的座落、棟號、層次、分戶丈量、作圖和計算。第二十五條房產(chǎn)分割析產(chǎn)時不得損害原房屋使用價值和功能，應(yīng)依據(jù)明確的位置和權(quán)屬界址點(diǎn)（一般以房間隔墻）進(jìn)行分割，分別劃定各自獨(dú)立的房產(chǎn)權(quán)屬界線。共用門廳、過道等列為共有建筑面積按協(xié)議或相關(guān)建筑面積比例分?jǐn)倻y算到各戶。分割后各戶產(chǎn)權(quán)面積之和應(yīng)與原產(chǎn)權(quán)面積相一致。第二十六條房屋一般應(yīng)以棟為單位一次完整測繪，棟內(nèi)各戶所有的房屋產(chǎn)權(quán)面積，除了測算本戶（套）自有房屋（套內(nèi)）建筑面積外，還應(yīng)測算出本戶分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。第二十七條房屋分戶建筑面積測繪時，如無特殊要求，一般只測量、計算和提供分戶建筑面積和其中所包含的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偣妹娣e。即分戶建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偣妹娣e兩項組成。第六章房屋使用面積測算第二十八條房屋使用面積測算時應(yīng)扣除內(nèi)、外墻體或柱體所占的面積。測量時以房屋的內(nèi)墻面水平投影測算。第二十九條房屋使用面積測算范圍：（一）房屋分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積即使用面積，包括專供住戶日常生活起居使用的臥室、起居室、客廳（堂屋）、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓（暗樓）等附屬面積。（二）客廳（堂屋）、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等附屬房屋，由二戶合用的各按二分之一計算使用面積。三戶合用的各按三分之一計算。四戶以上合用依此類推。第七章附則第三十條本細(xì)則自2008年11月14日起實(shí)行。第三十一條本細(xì)則施行前完成房產(chǎn)預(yù)測繪審核的應(yīng)按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2008年11月14日后房產(chǎn)測繪的適用本細(xì)則。房屋自然狀況發(fā)生變化需變更測量時依本細(xì)則施行。已辦理《商品房預(yù)售許可證》或《房屋所有權(quán)證》的，維持原房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分?jǐn)偡椒?，原計算方法有誤的除外。第三十二條房產(chǎn)測繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致，當(dāng)房屋自然狀況發(fā)生變化時，房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)委托測繪單位進(jìn)行變更測繪。已竣工并完成測繪的房屋，其變更都應(yīng)經(jīng)相關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，測繪單位根據(jù)相關(guān)行政主管部門的有關(guān)批準(zhǔn)文件和建筑施工圖紙，按本細(xì)則規(guī)定實(shí)施變更測繪。在變更測繪出具的測繪報告中，須在測繪說明中詳細(xì)說明變更測繪的時間、原因、依據(jù)、過程和方法等。第三十三條房屋產(chǎn)權(quán)面積的確認(rèn)以批準(zhǔn)文件或圖紙為依據(jù)，若房屋整體與批準(zhǔn)文件或建筑施工圖紙不相符（如超層、超建、擅自改變設(shè)計等）時，按以下情況處理：測繪單位按房屋自然狀況完整測繪，同時標(biāo)注出超建部分，并單獨(dú)列出超建部分的建筑面積，如超建部位不能明確或不適合分割的則應(yīng)注明超建面積數(shù)。第三十四條委托方在委托測繪時，應(yīng)提供相關(guān)的報批文件、共有建筑部位的功能和服務(wù)范圍情況說明以及測繪單位認(rèn)為與面積測算有關(guān)的其他材料。測量單位應(yīng)嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）和本細(xì)則進(jìn)行測算。測繪成果須經(jīng)測繪審核備案后方可用于房屋登記。第三十五條本細(xì)則除特別說明外，凡涉及共有建筑面積的計算和分?jǐn)倳r所說的共有建筑面積均指可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。第三十六條房產(chǎn)測繪委托人在委托測繪時須提交經(jīng)規(guī)劃審定的建筑施工圖紙，圖紙上各建筑部位的名稱及定義應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范，不得自創(chuàng)名稱術(shù)語。第三十七條本細(xì)則由柳州市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。第三十八條名詞解釋棟的含義：獨(dú)立建筑的房屋為一棟；由多個塔樓和裙樓組成的建筑，在塔樓及相應(yīng)裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界限，且各部分之間無共有面積的，則各塔樓及其相應(yīng)裙樓可按多棟處理，否則視為一棟建筑。本身為獨(dú)立的樓房，為了利用樓房間的間隙地，底層（或多層）以不相通裙樓形式連成一片的房屋，其獨(dú)立的樓房和裙樓分別分棟；若相通可視為一棟。地面有多座獨(dú)立的建筑，僅由一個地下室相連通的，地面房屋視為多棟。以通廊（架空通廊）相連的房屋，各為一棟。自然層——按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。夾層―——位于兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一棟房屋從外部看是兩層樓房，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫夾層。假層——指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的的非正式層，不計層數(shù)，如屋面層。插層——指位于房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)構(gòu)不相關(guān)聯(lián)而加插進(jìn)去的局部樓層。技術(shù)層―——指用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，且建在自然層之間的技術(shù)層，其層高2.20米以上（含2.20米）的計算層數(shù)。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層―——建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。避難層——高層建筑中用作消防避難的樓層。躍層式住宅―——套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。閣樓―——利用房屋內(nèi)的上部空間加建的樓層，又稱暗樓。地下室―——房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的二分之一的建筑物稱為地下室。半地下室―——房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的三分之一且不超過二分之一者，采光窗在地坪以上的建筑物稱為半地下室。半地下室計入地上層數(shù)。依坡地建造的房屋，在該棟房屋的室外地坪最高處和最低處之間的樓層計入半地下室。地上層數(shù)―——即房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算，樓板結(jié)構(gòu)分層的層高在2.20米以上（含2.20米）的樓層數(shù)。地上層數(shù)用自然數(shù)表示。地下層數(shù)―——采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米以上的地下室的層數(shù)。地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示。房屋總層數(shù)―——房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。騎樓―——樓層部分跨