房地產(chǎn)金融風險分析及防范措施研究

房地產(chǎn)金融風險分析及防范措施研究房地產(chǎn)金融風險分析及防備措施研究

中圖分類號：F127文獻標志碼：A文章編號：1673-291X〔2022〕17-0033-03

引言

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)金融是指房地產(chǎn)資金的融通，包括住房金融和土地金融。狹義的房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的貨幣資金融通活動和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動，即為房地產(chǎn)業(yè)及相關部門籌集、融通、清算資金并提供相應效勞的所有金融行為。從效勞對象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設、交易、經(jīng)營等活動效勞的“房地產(chǎn)業(yè)金融〞和為居民的住宅建造、購置、維修、裝飾消費等活動效勞的“住宅金融〞兩個主要局部；從效勞內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)資金轉賬結算、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托等業(yè)務，其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務為主。

一、房地產(chǎn)金融風險的概念及分類

〔一〕房地產(chǎn)金融風險的概念

房地產(chǎn)金融風險是指商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融效勞中，由于各種不確定因素的影響，導致銀行的實際收益與預期收益發(fā)生背離，從而承當經(jīng)濟損失的可能性。

〔二〕房地產(chǎn)金融風險的分類

1.信用風險

信用風險是由于借款人無力歸還或不愿歸還，導致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險。主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難、資金周轉不靈或經(jīng)營不善虧損嚴重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業(yè)、收入減少、意外支出增加、死亡等原因?qū)е聼o力還款。

2.流動性風險

由于金融機構不足足夠的現(xiàn)金和隨時能轉換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?，滿足客戶提取存款要求的風險。流動性風險有的是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結構中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等缺乏以應付提款需要，又不足及時融入現(xiàn)金的伎倆和渠道，導致流動性缺乏；也有的是繼發(fā)性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處理抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行不足現(xiàn)金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。

3.資產(chǎn)負債結構風險

由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結構通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結構中以活期存款為主，就可能形成流動性風險；如果負債結構中多一些公積金存款、住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分，結構風險就能縮小。

4.資產(chǎn)質(zhì)量風險

如果貸款中質(zhì)量差的貸款〔逾期不還的無力歸還的和無法追索的等〕較多，貸款銀行就面臨效益差的風險，房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風險與借款人信用有關，與宏觀經(jīng)濟形勢有關，也與具體的貸款業(yè)務處理有關。

5.利率風險

如果存款利率回升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經(jīng)營效益方面的風險。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻、越大，利率風險也就更大。

6.通貨膨脹風險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降，甚至可能為負數(shù)，就使銀行面臨風險。固定利率下的通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風險就更大，房地產(chǎn)金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大。

7.匯率風險

如果外匯升值本幣對外貶值，以外幣計價的債務負擔將加重：反之，那么以外幣計價資產(chǎn)將實際減少。外匯買賣、外匯收支中也有風險，當房地產(chǎn)金融中借有外債或引進外匯時，也會面臨外匯風險。

8.其他風險

房地產(chǎn)金融中還有其他風險，如經(jīng)營管理不善導致經(jīng)濟效益下降甚至虧損的風險，業(yè)務操作中其他失誤帶來的操作風險，業(yè)務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險、國家政策變動的風險、房地產(chǎn)資金轉賬結算中的風險、房地產(chǎn)保險中的風險、房地產(chǎn)信托中的風險等。

二、我國房地產(chǎn)金融風險的成因

〔一〕房地產(chǎn)市場利益主體的不同利益訴求

我國特殊的國情決定房地產(chǎn)市場利益主體多元化，主要包括土地供給方、各級政府、開發(fā)商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產(chǎn)市場中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)市場化之后，房地產(chǎn)價格與每一個利益主體存在著直接的關系，一方面房價高漲讓消費者不堪重負，另一方面商業(yè)銀行不僅為房地產(chǎn)開發(fā)商貸款也為一般的消費者提供了按揭貸款效勞，這無疑將風險再度集中于銀行信貸。再者，各級政府也在房地產(chǎn)市場中占有重要地位，需要在收益與風險間尋求平衡。因此，房地產(chǎn)市場中各方利益主體的博弈決定了房地產(chǎn)金融風險。

〔二〕對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制還很不完善

目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設相對于房地產(chǎn)市場開展而言還是相當滯后的，除?商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關標準也有待制訂。

〔三〕房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款

我國市場開展尚處于初級階段，金融市場尤其如此，國內(nèi)商業(yè)銀行制度體系尚不完善，而房地產(chǎn)開發(fā)資金集中依靠商業(yè)銀行貸款，這無疑使得房地產(chǎn)金融風險雙倍增加。我國商業(yè)銀行關于房地產(chǎn)的信貸形式主要有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款、住房消費貸款以及土地儲藏貸款等，因此，房地產(chǎn)市場運行中的各個環(huán)節(jié)中存在的風險都與商業(yè)銀行信貸密切相關，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。所以，一旦此環(huán)節(jié)中出現(xiàn)危機必然為房地產(chǎn)金融帶來巨大的風險，因此，房地產(chǎn)資金來源多元化是降低房地產(chǎn)金融風險的重要舉措。〔四〕房地產(chǎn)金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系

不足多層次的房地產(chǎn)金融市場機構體系，不足多元化、標準化的房地產(chǎn)金融市場體系，不足獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介效勞體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。

〔五〕個人住房信貸存在的違約風險

自我國商業(yè)銀行為個人住房提供按揭貸款效勞以來，銀行中個人住房貸款和住房公積金個人住房貸款不良資產(chǎn)率都有所下降，有效的改善了我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，因此銀行便把個人購房貸款作為優(yōu)化資產(chǎn)的主要途徑大力開展，而沒有看到個人住房貸款存在的風險。我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充沛嚴格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費信貸的開展可能存在違約風險。

三、房地產(chǎn)金融風險的防備措施

〔一〕建立有效的市場約束機制

在市場經(jīng)濟體系中，如果市場約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個別利益主體將開展本錢轉嫁給資源奉獻者，而資源奉獻者不僅無法實現(xiàn)利益還要付出本錢。此時的市場資源的利用率受損，整個社會本錢也可能加大。我國房地產(chǎn)金融風險來自各個利益主體的爭奪，更是來源于利益集團對于某些參與主體的市場約束力的無效，導致各個利益主體失衡，進而導致本錢不斷外化，而最終這種本錢又是由全社會來承當?shù)摹Ｒ虼藢τ诜康禺a(chǎn)金融風險的化解應該著手于有效的市場約束機制構建，通過平衡房地產(chǎn)市場中各個利益主體的訴求，保證參與主體的相對平等性，以實現(xiàn)收益與風險的對稱。

〔二〕商業(yè)銀行應加強自身管理

一方面，商業(yè)銀行的信貸風險防備應注重加強事前預防，而不是事后補救。在發(fā)放貸款前，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款的問題，就應沒收其抵押資產(chǎn)。但是這種評估方式也屬于消極的補救措施，應將風險防備的重點放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強對房地產(chǎn)信貸各個環(huán)節(jié)的實時監(jiān)控。商業(yè)銀行必須嚴格遵守相關規(guī)章制度和規(guī)定，而不能受利益驅(qū)使，給不合乎規(guī)定的開發(fā)商發(fā)放貸款，并加強對房地產(chǎn)市場規(guī)律的認識，不受虛假繁榮的誘惑，進一步加速銀行的體制改革、完善內(nèi)控制度，并制定科學的商業(yè)銀行內(nèi)部考核辦法，實行權利與責任合一的約束與鼓勵制度。

〔三〕拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道是為了將集中在商業(yè)銀行的風險分擔到全社會以共擔風險，主要途徑是讓投資者直接承當房地產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資。目前適合我國房地產(chǎn)融資主要是將銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多元化的融資渠道模式，是豐盛房地產(chǎn)開發(fā)商和住房消費者融資渠道的主要可行辦法，也是有效降低房地產(chǎn)金融風險的主要途徑。在成熟完善的房地產(chǎn)金融體系中，房地產(chǎn)開發(fā)融資和個人住房貸款應該在債權融資和股權融資的以及融資市場之上建立豐盛的證券化二級市場。在二級市場上，創(chuàng)新各種房地產(chǎn)金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。這樣在房地產(chǎn)金融市場上投資者對證券化金融資產(chǎn)的自主購置，有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)金融市場風險第一次分散，二級市場把集中于房地產(chǎn)信貸機構的市場風險和信用風險再次分散到整個金融市場的各種投資者中，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)金融分析的逐級化解。

〔四〕建立個人信用制度

我國目前尚未建立完善的個人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現(xiàn)信貸危機受到的經(jīng)濟利益和法律責任約束極為有限，因此，建立個人和企業(yè)的信用制度成為亟待解決的問題。我國應該借鑒興旺國家個人信用制度，建立包括信用檔案機制、信用調(diào)查機制、信用賬戶機制、信用監(jiān)控評估機制一體化的系統(tǒng)制度，從經(jīng)濟法律的角度開發(fā)個人和企業(yè)的信貸行為，加大信貸違約本錢從而有效降低信貸違約風險。比方，各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對成心違約和采用欺詐伎倆騙取貸款的借款人在網(wǎng)上頒布，并取消其終身貸款資格；而對守約的借款人那么可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。另外，對購置別墅、購置高檔商品房、購置多套住房并主要用于投資的客戶，應適當提高貸款利率及貸款成數(shù)，并遏制“零首付〞、“假個貸〞等違規(guī)行為的發(fā)生。

〔五〕完善相關法律體系

建立和完善與金融市場和房地產(chǎn)市場相關的法律體系，加強國家的宏觀調(diào)控能力，減少金融風險，為房地產(chǎn)業(yè)融資及個人信貸發(fā)明良好的法律根底。加強房地產(chǎn)融資的相關制度，針對當前在資金融通、籌集、借貸等各環(huán)節(jié)運作中常發(fā)生的問題，修改現(xiàn)有的法律法規(guī)，以最終落實房地產(chǎn)信貸的法律地位。