天津市商業(yè)調(diào)研報(bào)告

商業(yè)調(diào)研報(bào)告

目錄第一部分天津市與和平區(qū)城市發(fā)展研究第二部分天津商業(yè)市場研究第三部分項(xiàng)目商圈商業(yè)調(diào)研第四部分項(xiàng)目商圈住宅、寫字樓等調(diào)研第五部分商家訪談總結(jié)第六部分市場調(diào)研結(jié)論一、天津城市發(fā)展?fàn)顩r二、天津城市經(jīng)濟(jì)情況三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研

本部分主要闡述天津城市的發(fā)展?fàn)顩r、人口概況及未來的發(fā)展規(guī)劃和展望，以了解天津發(fā)展的基本概況況。通過對(duì)天津市宏觀經(jīng)濟(jì)的分析，了解天津市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及目前和未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。對(duì)項(xiàng)目所在和平區(qū)的定位，優(yōu)勢，規(guī)劃等方面了解項(xiàng)目所在地行政區(qū)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向，以使項(xiàng)目未來定位符合整體片區(qū)的綜合定位。第一部分綜述一、天津城市發(fā)展?fàn)顩r1、600年建衛(wèi)成城1404年明永樂大帝(朱棣)在津設(shè)衛(wèi)筑城。2、天津商業(yè)的歷史悠久

天津因商而立，由商而興，自古即富漁鹽之利，且是天然河海兩用碼頭，地勢平坦，腹地廣闊。建國之前，天津城內(nèi)50%以上的住戶從事商業(yè)及與商業(yè)有關(guān)的經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)。3、天津——中國四大直轄市之一總面積11，760平方公里，規(guī)劃15個(gè)區(qū)和3個(gè)縣

工業(yè)、商業(yè)、城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步獲得長足發(fā)展，所謂“南有上海，北有天津”，就是當(dāng)時(shí)兩市在國內(nèi)市場上平分秋色的最形象寫照。一、天津城市發(fā)展?fàn)顩r常住人口達(dá)1115萬據(jù)市統(tǒng)計(jì)局人口調(diào)查推算，2007年末全市常住人口達(dá)1115萬人，與去年同比增加了40萬人，增長3.72%，系進(jìn)入新世紀(jì)以來我市人口增速最快的一年。外來人口增加至171萬外來人口171萬人，占常住人口的15.34%。與上年相比增加了32萬人，增長速度達(dá)23.02%。4、天津人口概況天津市外來常住人口具有如下特征：一、外來常住人口遍布全市各區(qū)縣

塘沽區(qū)最多，達(dá)２２·０９萬人；其次是南開區(qū)、河西區(qū)和河北區(qū)二、外來常住人口的來源地分布較廣，以北方地區(qū)為主，其中來自河北、山東、黑龍江三省的規(guī)模最大三、外來常住人口平均受教育程度以接受初中教育為主；接受大專及以上教育的僅占８·２％。四、外來常住人口多集中在生產(chǎn)和服務(wù)型行業(yè)以及勞動(dòng)密集型的崗位，從事生產(chǎn)、運(yùn)輸設(shè)備操作工作的最多，有４６·０５萬人，比重達(dá)５５·３７％；其次為商業(yè)、服務(wù)人員，有２６·９６萬人目前外來人口占常住人口的比例較北京、上海低，加之整體收入層次低，因此外來人口拉動(dòng)我市消費(fèi)市場的能力不強(qiáng)，未來隨天津北方經(jīng)濟(jì)中心、濱海新區(qū)、中新生態(tài)城建設(shè)將吸引大量高層次人員，極大的推動(dòng)商業(yè)的繁榮。天津市是我國直轄市之一，環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。將天津市逐步建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、科教發(fā)達(dá)、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。進(jìn)一步提升天津城市的國際地位，天津?qū)⒊蔀槔^深圳、上海后，中國第三大經(jīng)濟(jì)中心天津北方經(jīng)濟(jì)中心地位——天津?qū)⒊蔀楸狈降纳虾！H港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心、生態(tài)宜居城市國家十一五總體規(guī)劃（2005-2020年）5、

城市定位一、天津城市發(fā)展?fàn)顩r“十一五”期間，天津市將逐步形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)

6、天津未來發(fā)展規(guī)劃城市中心區(qū)的功能依托于城市空間布局“一軸、兩帶、三區(qū)”的發(fā)展格局向外圍延伸.一、天津城市發(fā)展?fàn)顩r調(diào)整優(yōu)化中心城區(qū)及近郊地區(qū)布局，形成中心城區(qū)+外圍組團(tuán)布局結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展西青、小淀、雙街、青光——雙口、大畢莊四個(gè)外圍組團(tuán)；大港新城、漢沽新城、咸水沽等11個(gè)新城

。濱海新區(qū)形成“一軸一帶”的總體布局結(jié)構(gòu)“一軸”即津?yàn)I走廊地區(qū)，“一帶”即東部沿海發(fā)展帶。中心城區(qū)濱海地區(qū)6、天津未來發(fā)展規(guī)劃一、天津城市發(fā)展?fàn)顩r擁有綜合配套改革試點(diǎn)的政策優(yōu)勢，濱海新區(qū)將作為天津未來發(fā)展的新引擎，帶領(lǐng)天津成為名副其實(shí)的“北方經(jīng)濟(jì)中心”，并使天津成為全國第三個(gè)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭型城市。高端高利潤行業(yè)紛紛投資將帶動(dòng)天津快速發(fā)展,并吸引高層次外來人口

，推動(dòng)天津消費(fèi)市場發(fā)展1、濱海新區(qū)，空客A320系列飛機(jī)總裝線項(xiàng)目安家落戶；2、100萬噸大乙烯工程破土動(dòng)工；3、國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立天津東疆保稅港區(qū)，將建成我國目前規(guī)模最大、開放度最高的保稅港區(qū)。4、將于08年7月奠基開工的“中新天津生態(tài)城”，借鑒新加坡“鄰里單元”理念，總面積約30平方公里，人口可達(dá)35萬，同時(shí)容納外部就業(yè)人口6萬人和內(nèi)部暫住性消費(fèi)人口3萬人。

天津—將成為中國經(jīng)濟(jì)騰飛的第三架馬車世界矚目以京、津?yàn)楹诵牡貐^(qū)的“世界第七大城市群”，首都北京與天津這座“雙子城市”將逐步形成的“雙輪”驅(qū)動(dòng)模式。7、天津未來展望一、天津城市發(fā)展?fàn)顩r二、天津城市經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長速度保持在14％以上高位運(yùn)行，2007年經(jīng)濟(jì)總量突破5000億元

天津市經(jīng)濟(jì)自2003年開始進(jìn)入本輪經(jīng)濟(jì)增長周期的高峰期，其主要特征就是經(jīng)濟(jì)增長速度始終在14%以上的高增長平臺(tái)上穩(wěn)定運(yùn)行。2007年全年全市生產(chǎn)總值達(dá)到5018.28億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長15.1%，增速比上年加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。

2006年前9個(gè)月天津市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到1334.9億元同，與去年同比增長27%，2000年到2005年期間，年均增長率達(dá)到18%，顯示了天津全市固定資產(chǎn)投資保持了高位平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢。全市人均生產(chǎn)總值突破6000美元。

按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到6022美元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長11.2%。標(biāo)志著天津的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)達(dá)到中等發(fā)達(dá)城市的中等水平，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2007全國城市人均GDP排名第一陣營：人均CDP1萬美元以上

深圳、蘇州、鄂爾多斯第二陣營：人均GDP7000-10000美元

北京、上海、杭州第三陣營：人均GDP4000-7000美元

青島、天津、鄭州、武漢、長沙、成都2007年社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成1603.74億元，比上年增長18.2%，增幅比上年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)，為近十年來最高增幅。

居民消費(fèi)支出增長較快。全年城市居民人均消費(fèi)性支出12029元，增長14.0%。其中人均衣著支出增長18.4%，家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出增長19.9%，交通通訊支出增長19.9%。

天津社會(huì)消費(fèi)品零售額整體快速上升趨勢，并且發(fā)展?jié)摿薮?，同時(shí)批發(fā)零售成為天津商業(yè)市場的主要發(fā)展支柱隨著收入的提高和財(cái)富效應(yīng)的顯現(xiàn)，市場需求更加活躍，消費(fèi)需求明顯升溫。二、天津城市經(jīng)濟(jì)1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r社會(huì)消費(fèi)旺盛，發(fā)展?jié)摿薮筇旖蚴胁惋嫎I(yè)零售總額額平均每年以16%的速度增長，2006年達(dá)到209.97億元。餐飲業(yè)的發(fā)展反映了天津市居民的消費(fèi)水平的提高。天津的恩格爾系數(shù)在2000年后平穩(wěn)下降，2006年綜合恩格爾系數(shù)為34.9%，表明天津市居民總體上實(shí)現(xiàn)小康，進(jìn)入了比較富裕階段。

居民生活水平不斷提高，居民的消費(fèi)水平相應(yīng)隨之提高，將促進(jìn)餐飲娛樂業(yè)持續(xù)快速發(fā)展二、天津城市經(jīng)濟(jì)1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r餐飲娛樂業(yè)持續(xù)快速發(fā)展按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)達(dá)到60%以上，處于貧困階段；50%-60%，處于溫飽階段；達(dá)到40%-50%，進(jìn)入小康；當(dāng)達(dá)到20%-40%時(shí)，將進(jìn)入富裕階段；20%以下，屬于極端富裕天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持繼增長，2006年分別達(dá)到14,283元/年和10,548元/年，同時(shí)，天津城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)性支出占其可支配收入的比例基本穩(wěn)定，長期在75％-78％之間。天津城市居民家庭人均用于食品類支出穩(wěn)步增長，2006年比2000年增長49.9%。其中，2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比2000年增長1.43倍，占食品總支出的比重達(dá)26.6%。預(yù)計(jì)未來，隨著天津居民生活水平的不斷提高，居民更加注重生活質(zhì)量和生活品位，家庭在外用餐支出明顯增長，餐飲消費(fèi)需求將快速增長二、天津城市經(jīng)濟(jì)1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r居民生活水平不斷提高,食品類支出穩(wěn)步增長天津市地產(chǎn)投資總額在GDP總額中所占的比重始終穩(wěn)定保持在8.8%左右，預(yù)計(jì)未來大量外地投資企業(yè)的涌入以及外來人口的增加，天津市的房地產(chǎn)購買能力和購買需求還會(huì)在這一數(shù)字的基礎(chǔ)上保持持續(xù)穩(wěn)定增長。二、天津城市經(jīng)濟(jì)2、房地產(chǎn)投資狀況2001年－2007年天津市GDP增長及房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模統(tǒng)計(jì)表年份GDP（單位：億元）可比GDP增長率房地產(chǎn)投資總額（單位：萬元）住宅開發(fā)投資額（單位：萬元）商業(yè)開發(fā)投資額（單位：萬元）住宅所占比率商業(yè)所占比率20011840.1012.20%161266296398515649760%9%20022084.6613.30%1758446103178814724459%8%20032447.6617.40%2113876150925224256471%11%20042931.8815.70%2639165175237728238866%11%20053663.8614.50%3275403234924041744971%12%20064337.7314.40%3750000240000052500064%14%20075018.2815.10%5053000342820093870067%18%隨著城建開發(fā)的不斷推進(jìn)，城市對(duì)于商業(yè)物業(yè)的需求將逐步增加，商業(yè)設(shè)施的升級(jí)勢在必行。天津由于濱海新區(qū)、中國經(jīng)濟(jì)第三極的發(fā)展定位，商業(yè)地產(chǎn)迎來了歷史性的發(fā)展機(jī)遇，年度增幅78.8%。

二、天津城市經(jīng)濟(jì)天津的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是第二、三產(chǎn)業(yè)。其中工業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)對(duì)天津GDP的貢獻(xiàn)比重超過50%。二、三產(chǎn)業(yè)增速差由上年的6.6個(gè)百分點(diǎn)縮小為2.5個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)更加均衡。

目前天津市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了第二、三產(chǎn)業(yè)“3＋2”的5大板塊：以電子信息和現(xiàn)代醫(yī)藥業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)板塊；以石油、化工、冶金等裝置型重化工業(yè)為主的臨港工業(yè)板塊；以汽車、造船業(yè)為主的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)板塊；以物流、社會(huì)服務(wù)業(yè)、金融、房地產(chǎn)為主的先進(jìn)服務(wù)業(yè)板塊；以傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)為主的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)板塊。3、天津的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和平區(qū)——代表天津城市特色的中心商業(yè)區(qū)和平區(qū)位于天津市中心，是天津市黨政機(jī)關(guān)所在地，也是全市的政治、商貿(mào)、金融和信息中心，區(qū)域面積不足10平方公里，常住人口38.4萬。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)始終名列市內(nèi)六區(qū)前茅，2007年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值360億元。和平區(qū)轄6個(gè)街道：勸業(yè)場街道、小白樓街道、體育館街道、新興街道、南營門街道、南市街道。

濱江道地區(qū)集聚了天津市現(xiàn)有的商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的精華，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度全市聚首，商品零售額居全市第一，節(jié)假日客流量保持在60萬人次左右，是國內(nèi)外公認(rèn)的代表天津城市特色的中心商業(yè)區(qū)。三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研2、和平區(qū)優(yōu)勢得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和平區(qū)是天津市中心城區(qū)核心區(qū)，公交、地鐵網(wǎng)線密集，交通便捷暢達(dá)、輻射全市。寸土寸金的商業(yè)優(yōu)勢商業(yè)聚集，市場繁榮，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，流動(dòng)人口多，經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力強(qiáng)，是天津聚財(cái)生財(cái)?shù)慕?jīng)商寶地。業(yè)脈悠久的金融優(yōu)勢解放北路素有“天津華爾街”之稱。中國人民銀行和中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行天津分行等200多家金融機(jī)構(gòu)匯集于此，市政府規(guī)劃建設(shè)的天津金融城就依托解放北路而建。底蘊(yùn)深厚的人文優(yōu)勢全市70％以上的風(fēng)貌建筑和名人故居坐落于此，全市15個(gè)建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一半在和平，天津規(guī)劃建設(shè)中的12個(gè)旅游板塊有4個(gè)在和平區(qū)。不可復(fù)制的行政優(yōu)勢和平區(qū)是市委、市人大、市政府、市政協(xié)、警備區(qū)以及市級(jí)機(jī)關(guān)委辦局機(jī)關(guān)所在地，擁有大量行政資源，是名副其實(shí)的行政中心。三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研3、和平區(qū)規(guī)劃三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研“優(yōu)北興南，強(qiáng)化中軸，南北互動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展”規(guī)劃以南京路為界，建成以一條中軸線為核心，六個(gè)功能聚集區(qū)為載體，八個(gè)重點(diǎn)行業(yè)為支撐的“1-6-8”總體布局。六個(gè)功能聚集區(qū)小白樓中央金融商務(wù)商貿(mào)區(qū)濱江道——和平廣場中心商業(yè)區(qū)南市新興商業(yè)區(qū)五大道風(fēng)貌區(qū)都市型宜居區(qū)文化衛(wèi)生區(qū)南京路——天津市中心商務(wù)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃面積約121公頃，總長度3.3公里，規(guī)劃了中央商務(wù)區(qū)(CBD)、中心商業(yè)區(qū)(CRD)、中央信息區(qū)(CID)三個(gè)特色功能區(qū)，規(guī)劃時(shí)限為16年。和平路——濱江道中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃“一核”即位于商業(yè)區(qū)核心位置的都市休閑商業(yè)中心“五區(qū)”商務(wù)旅游區(qū)——面積17.45公頃，依托海河景觀帶開發(fā)，重點(diǎn)建設(shè)“津塔”和“津門”項(xiàng)目。綜合商業(yè)區(qū)——面積46.96公頃，商業(yè)氛圍濃厚、文脈氣息旺盛、行業(yè)門類齊全的購物、觀光綜合商業(yè)區(qū)。文化體驗(yàn)區(qū)——面積30.78公頃，哈密道寬100米綠軸景觀帶的開發(fā)和文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。風(fēng)貌體驗(yàn)區(qū)——面積11.36公頃，依托中心花園法式風(fēng)情區(qū)，展示中心商業(yè)區(qū)深厚歷史文脈。高端品牌區(qū)——面積20.1公頃，依托現(xiàn)有高端品牌商廈的基礎(chǔ)上，形成天津市獨(dú)樹一幟的復(fù)合型高端消費(fèi)集聚區(qū)。“五條特色街”濱江道現(xiàn)代商業(yè)街哈密道生態(tài)文化街和平路綜合商業(yè)街河南路特色休閑街南京路高端商業(yè)街3、和平區(qū)規(guī)劃三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研南京路商務(wù)商業(yè)經(jīng)濟(jì)帶中央商業(yè)區(qū)發(fā)展的和平區(qū)位優(yōu)勢明顯，具有投資吸引力得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢歷史悠久的商業(yè)底蘊(yùn)寸土斗金的投資回報(bào)開放的和平投資環(huán)境寬松，具有服務(wù)競爭力未來的和平發(fā)展前景廣闊，具有發(fā)展?jié)摿椛淠芰?qiáng)的商業(yè)集群服務(wù)功能強(qiáng)的商務(wù)集群配套服務(wù)全的金融集群聯(lián)動(dòng)成片的旅游集群

和平區(qū)商機(jī)無限，潛力無限，企業(yè)高成長的搖籃，投資商高回報(bào)的沃土三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研目錄第一部分天津市與和平區(qū)城市發(fā)展研究第二部分天津商業(yè)市場研究第三部分項(xiàng)目商圈商業(yè)調(diào)研第四部分項(xiàng)目商圈住宅、寫字樓等調(diào)研第五部分商家訪談總結(jié)第六部分市場調(diào)研結(jié)論一、天津商業(yè)發(fā)展情況二、天津商圈現(xiàn)狀及規(guī)劃三、天津各業(yè)態(tài)發(fā)展情況四、商業(yè)市場發(fā)展趨勢第二部分綜述

本部分主要闡述內(nèi)容包括對(duì)天津市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)，了解天津市商圈的現(xiàn)狀及規(guī)劃，清晰的分析了天津市的幾大重點(diǎn)商圈，通過重點(diǎn)商圈的定位，達(dá)到對(duì)本項(xiàng)目所在商圈的更深層次了解和挖掘，通過對(duì)天津市各業(yè)態(tài)發(fā)展情況以及對(duì)商業(yè)市場發(fā)展趨勢的分析，找到目前天津市業(yè)態(tài)發(fā)展的極限點(diǎn)和空白點(diǎn)，達(dá)到需要項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)的目的。1、天津市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r (1)近年來商業(yè)發(fā)展迅速，市場格局初步形成天津的商業(yè)市場正由單中心向多中心發(fā)展過渡中，逐步形成市級(jí)商圈、區(qū)域商圈、社區(qū)商業(yè)以及主題商業(yè)相結(jié)合的格局，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營管理的相對(duì)落后。市中心的商業(yè)核心地位不變，但是區(qū)域性中心逐漸發(fā)展，政府規(guī)劃引領(lǐng)商業(yè)布局商業(yè)地產(chǎn)向郊縣、濱海新區(qū)擴(kuò)軍，海河開發(fā)帶動(dòng)海河沿線商業(yè)高速發(fā)展，地鐵生活圈逐步形成，同時(shí)濱海新區(qū)商業(yè)快速發(fā)展。

(2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，支撐商業(yè)市場繁榮發(fā)展

“十一五”期間，天津市商業(yè)設(shè)施投資總額達(dá)900億元，年均增長20%。2007年全年全市生產(chǎn)總值達(dá)到5018.28億元，增長15.1%，人均生產(chǎn)總值6022美元，增長11.2%；2007年我市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成1603.74億元，年均增長18.2%，為近10年來最高增幅。消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸轉(zhuǎn)向“享受型”：居民對(duì)于名車、珠寶等奢侈品的消費(fèi)行為不斷增多，消費(fèi)結(jié)構(gòu)正由生存型發(fā)向發(fā)展型和享受型過渡，刺激市場高端百貨的快速發(fā)展。到2007年天津商業(yè)總體供應(yīng)量為950萬平米，人均商業(yè)面積0.9平米。人均商業(yè)面積較國內(nèi)一線城市還有一定差距。目前商業(yè)面積仍以每年10％的速度遞增，未來將有約100萬平米的商業(yè)面積上市，市場競爭十分激烈。建筑面積50余萬平方米的海河仁恒廣場，總占地1.96萬平米,總建筑面積26.4萬平米,總投資近34億元人民幣的和記黃埔項(xiàng)目等，也將于2008年后陸續(xù)建成開業(yè)。。城市建成區(qū)城市面積（km2）商業(yè)營業(yè)面積（萬m2）城市常住人口（萬人）每1km2城市面擁有的商業(yè)面積（萬m2）人均擁有商業(yè)面積m2天津500.1495011101.890.86上海781.04240017802.951.34北京727210016002.11.31重慶647840120010.7

各直轄市的城區(qū)商業(yè)覆蓋率天津與北京、上海兩城市相比，城區(qū)商業(yè)覆蓋率水平還較低，但高于重慶；說明現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施還不夠，尚有一定的發(fā)展容量。(3)天津商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀總體水平不高，今年發(fā)展迅速，開發(fā)量快速增加，未來競爭將很激烈。未來大型商業(yè)項(xiàng)目1U6街區(qū)16弘澤國際31泰達(dá)城歡樂港大型綜合公建區(qū)46合生國際公寓2朗香街商業(yè)廣場17水岸公館32歐加華大廈47恒隆廣場3海河新天地公建1期18環(huán)球置地廣場33后現(xiàn)代城48和黃南京路項(xiàng)目4歐樂購物中心19銅鑼灣廣場裙樓34天津世貿(mào)大廈49麥?zhǔn)斩?原吉美商廈20老城廂11號(hào)公館35湘秀麗舍50金港中心6大悲院商業(yè)街21海河風(fēng)情水畔36宏業(yè)廣場51仁恒海河廣場7天津科技廣場22國際五金機(jī)電城37天津財(cái)富中心52長江汽貿(mào)城8誠基中心23天津富力城商業(yè)38意式風(fēng)情區(qū)53中山路商貿(mào)街9同方瞰和平24金盛廣場39德式風(fēng)情街54小伙巷項(xiàng)目10吉利花園2期25天津壹街區(qū)40海河新天地公建2期55國際商貿(mào)中心11君隆廣場26君臨天下41九龍建業(yè)南站地塊56華明廣場12金茂現(xiàn)場27小白樓吉美林項(xiàng)目42迎賓廣場57金地廣場13天津?yàn)?8天津世貿(mào)中心43君臨大廈58鵬潤廣場14海河大道29優(yōu)聯(lián)廣場44招商地產(chǎn)賓水西道15又一城30天津中心45香港嘉里項(xiàng)目4647未來08未來09及以后23458910111213391534171920212223332425281816445073536386411431154514849425152535432732582934302637404143未來1萬平米以上商業(yè)項(xiàng)目共有58個(gè)，累計(jì)商業(yè)面積約400萬平米未來大型綜合商業(yè)仍然集中市中心區(qū)，特別是南京路沿線、老城廂及周邊區(qū)域。新興的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)，如奧城、梅江、海河沿線也將出現(xiàn)一些大型綜合商業(yè)項(xiàng)目未來商業(yè)主要將定位為購物中心，百貨其次市中心、特別是核心商圈競爭加劇，未來大型商業(yè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱規(guī)?，F(xiàn)狀預(yù)計(jì)入市時(shí)間U6街區(qū)

4萬㎡招商進(jìn)行中，已簽約上島咖啡2008.11朗香街商業(yè)廣場3萬㎡已建成，招商80%2008.12海河新天地公建1期2.3萬㎡銷售為主，已交房2008年底歐樂購物中心4.6萬㎡已建成，招商90%2008.10原吉美商廈2.3萬㎡重新招商，以運(yùn)動(dòng)休閑品牌為主2008年底大悲院商業(yè)街3.2萬㎡已建成，招商80%近期開業(yè)天津科技廣場11萬㎡已建成近期無計(jì)劃誠基中心20萬㎡已建成，商鋪以銷售為主，07年已開售2008.11同方瞰和平2.5萬㎡已完工，未發(fā)售近期無計(jì)劃吉利花園2期14775㎡目前銷售中近期無計(jì)劃君隆廣場18萬㎡建設(shè)中，部分區(qū)域已銷售2009.11金茂現(xiàn)場17815㎡招商中，已完成70%2008.8天津?yàn)?2萬㎡已完工，開始招商近期無明確排期海河大道

5萬㎡2007年年底開始招商銷售工作近期無明確排期又一城8萬㎡已建成，招商很失敗2008年底弘澤國際9.4萬㎡接近完工，完善幕墻階段確定整體銷售，無排期水岸公館1.3萬㎡二期配套商業(yè)2009.9完工環(huán)球置地廣場16566㎡已建成近期無計(jì)劃項(xiàng)目名稱規(guī)模現(xiàn)狀預(yù)計(jì)入市時(shí)間銅鑼灣廣場裙樓21萬㎡已開業(yè)遠(yuǎn)東百貨近期無計(jì)劃老城廂11號(hào)公館8萬㎡已建成，建設(shè)銀行進(jìn)駐出售為主，自主開業(yè)海河風(fēng)情水畔————————————國際五金機(jī)電城16.3萬平米其中商業(yè)45591㎡已建成近期無計(jì)劃天津富力城商業(yè)3萬㎡一拖二，300-3000㎡2008年底金盛廣場9萬㎡現(xiàn)規(guī)劃為商場電影院2009年底天津壹街區(qū)2萬㎡尚未完工2009.6交房君臨天下2.5萬㎡基本完工，尚未發(fā)售近期無計(jì)劃小白樓吉美林項(xiàng)目

地塊已劃分————————天津世貿(mào)中心32.8萬㎡部分完成，建設(shè)進(jìn)行中近期無計(jì)劃優(yōu)聯(lián)廣場40萬㎡拆遷尚未完成近期無計(jì)劃天津中心3.2萬㎡已基本完工，招商進(jìn)行中2009.5泰達(dá)城歡樂谷56.4萬㎡建設(shè)中，已有部分商家簽約，如易買得、寶力豪未來3－5年歐加華大廈23萬㎡07年底被香港心源房地產(chǎn)公司拍下未知后現(xiàn)代城3萬㎡選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)入市未知天津世貿(mào)大廈16萬㎡，商業(yè)4.2萬㎡爛尾樓未知湘秀麗舍2萬㎡已建成2007年宏業(yè)廣場1.8萬㎡建設(shè)中2008年底翔宇2008財(cái)富中心1.8萬㎡已建設(shè)完成，等待銷售未知意式風(fēng)情區(qū)占地面積28.45公頃共有63棟小樓，已整修42棟，目前已基本完工未知未來大型商業(yè)項(xiàng)目概況未來大型商業(yè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱規(guī)?，F(xiàn)狀預(yù)計(jì)入市時(shí)間德式風(fēng)情區(qū)占地面積47.02公頃08年河西區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，目前前期準(zhǔn)備中未知海河新天地公建2期21.77萬㎡已開盤2008年底九龍建業(yè)南站地塊占地面積為29.6公頃九龍已前期支付5億建設(shè)資金未知迎賓廣場————————————君臨大廈10.6萬㎡目前建設(shè)中，預(yù)計(jì)2010年竣工2011年招商地產(chǎn)鉆石山7萬㎡預(yù)計(jì)08年6月開盤未知香港嘉里項(xiàng)目50萬㎡3至5年時(shí)間建成大型綜合性商貿(mào)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年合生國際大廈20萬㎡集酒店式公寓、寫字樓及商業(yè)中心于一體的綜合項(xiàng)目預(yù)計(jì)3－5年后恒隆廣場13萬㎡最大集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲等功能于一體商業(yè)設(shè)施未知和黃南京路項(xiàng)目5.5萬㎡已開始動(dòng)工興建，預(yù)計(jì)工期44個(gè)月2010年麥?zhǔn)斩?.6萬㎡項(xiàng)目施工中2010年金港中心23萬㎡2007年7月開工，預(yù)計(jì)工期3－5年2010年后仁恒海河廣場4萬㎡一座地下兩層、地上五層的大型購物中心未知長江汽貿(mào)城30萬㎡05年開工，共分三期，全部工程用時(shí)3年2009年中山路商貿(mào)街37.23萬㎡06年立項(xiàng)，施工周期3－5年2010年后小伙巷項(xiàng)目48萬㎡拆遷已完成，正在完善規(guī)劃，08年6月開工2010年后國際商貿(mào)中心————

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華明廣場18萬㎡前期規(guī)劃中，尚未完成定位2010年后金地廣場10萬㎡前期定位過程中2010年后 (4)商業(yè)向高端化流行化發(fā)展，但距離完全成熟仍有一段差距。目前市場上中高端大型百貨業(yè)占14％，購物中心占13％，新建百貨店的品牌資源趨于國際化、模式趨于綜合化，并已逐漸形成集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)模式。分類已進(jìn)入天津品牌品牌調(diào)研結(jié)論奢侈品及國際品牌LOUISVUITTON，Dior迪奧，Versace范思哲；CELINE（瑟琳），TOD`S,SalvatoveFerragamo（菲拉格慕），BURBERRY,EmporioArmani,ErmenegildoZegna,CANALI,Paul&Shark,HUGOBOSS,ESCADA，MARCJACOBS，Berluti，Ralphlauren，BALLY；卡地亞，伯爵(Piaget),萬國(IWC),勞力士(Rolex)Chanel(香奈爾)

,Dior(迪奧)

,Armani喬治·阿瑪尼，GUCCI，ZARA，愛馬仕HERMES，Tiffany&CO,BVLGARI,MONTBLANC,OMEGA,TUDOP;PROMORD、MANGO進(jìn)入天津的世界一線品牌占有達(dá)到了70%，未來隨香港恒窿廣場的開業(yè)，將進(jìn)一步達(dá)到90%以上。流行品牌Estee

Lauder(雅詩蘭黛)

,Lancome(蘭蔻),HR（赫蓮娜）,Clinique（倩碧）,Elizabeth.Arden（伊麗沙白.雅頓）,Sisley,GUERLAIN,CLARINS，絲芙蘭(SEPHORA)進(jìn)入品牌較為繁多，但極聚人氣、時(shí)尚品牌如玩具反斗城，優(yōu)衣庫，SASA，IT還沒有進(jìn)入天津。餐飲俏江南、蕉葉、鼎泰豐、瀚金佰、上海年代、大漁天津高檔精品餐飲需求量大，未充分滿足如彩蝶軒等。休閑娛樂SohoBar（蘇荷酒吧），米樂星，東方之珠天津夜生活商業(yè)市場正處成長階段，未形成像新天地、1912、衡山路、九眼橋等夜店聚集區(qū)，如亞歷山大健身，思妍麗酒吧，最美酒吧，本色，錢柜等一線品牌都未進(jìn)入天津。相對(duì)于住宅市場而言，區(qū)域內(nèi)商業(yè)的售價(jià)發(fā)展?jié)摿^大銷售型商業(yè)曾因較高租金回報(bào)受到投資客的青睞，但不少商業(yè)后續(xù)經(jīng)營不善，大量空置。同時(shí)，住宅市場價(jià)格的快速增長也使得投資者的投資方向逐漸轉(zhuǎn)移隨著投資客戶和開發(fā)商的成熟，商業(yè)處置方式也更加多樣，更多開發(fā)商將選擇租售結(jié)合的方式,本項(xiàng)目的商業(yè)的處置方式也應(yīng)采取靈活的方式天津市重點(diǎn)區(qū)域商業(yè)平均售價(jià)從2003年的18,667元/平方米，上漲到22,800元/平方米。不同區(qū)域價(jià)格差異很大，其中核心地段（和平路－濱江道－南京路，小白樓）優(yōu)質(zhì)店鋪的售價(jià)明顯高于全市平均水平塘沽及開發(fā)區(qū)商圈內(nèi)優(yōu)質(zhì)店鋪的售價(jià)低于天津成熟商圈的價(jià)格，預(yù)計(jì)未來發(fā)展?jié)摿^大整售物業(yè)近年來開始活躍，目前價(jià)格集中在7,000-10,000元/平方米預(yù)計(jì)未來2008-2010年，優(yōu)質(zhì)商業(yè)價(jià)格還將持續(xù)上漲，以7％漲幅的保守預(yù)計(jì)，2010年重點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)平均價(jià)格將達(dá)到28,000元/平方米（5）銷售型商業(yè)銷售情況1、天津商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃二、天津商圈規(guī)劃及現(xiàn)狀形成和平路—濱江道、小白樓、塘沽解放路3個(gè)中心商業(yè)區(qū)，24個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，并重點(diǎn)提升10條特色商業(yè)街，重振天津北方商埠雄風(fēng)，打造體現(xiàn)大都市特色的現(xiàn)代商貿(mào)中心。2、商圈現(xiàn)狀及分析市級(jí)商圈

濱江道/和平路商圈：區(qū)域界定為和平路與濱江道沿線

南京路商圈：區(qū)域界定為南京路沿線，西至鞍山道，東至泰安道。

小白樓商圈；區(qū)域界定為北至曲阜道、東至臺(tái)兒莊道及南京路所圍合區(qū)域。

東馬路商圈：西到鼓樓北街，東至張自忠路，南到南馬路，北至河南路所圍合區(qū)域。區(qū)級(jí)商圈

南市商圈、南樓商圈、友誼路/佟樓商圈、海光寺商圈、中山路商圈等新興商圈

奧城商圈、大梅江商圈、海河沿線商圈目前及未來主要商圈1和平路/濱江道商圈9北站商圈16梅江商圈2南京路商圈10中山路商圈17鞍山西道/白堤路商圈3小白樓商圈11大悲院商圈18水上商圈4東馬路商圈12獅子林/金緯路商圈19奧運(yùn)商圈5西站商圈13天津站商圈20新開路/華昌大街商圈6鼓樓14佟樓商圈21南站/十一經(jīng)路商圈7友誼路商圈15大沽南路商圈21紅星路商圈南京路商圈和平路-濱江道商圈小白樓商圈泛老城廂商圈目前狀況供應(yīng)：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無步行街，臨街店鋪分布較少租金：臨街店鋪12-15元/天*平米，商場抽成比例為20-30%供應(yīng)：大型商業(yè)面積約318,000平米；和平路步行街總長度1200米，濱江道步行街總長度500米租金：臨街店鋪10-25元/天*平米，商場抽成比例為15-30%供應(yīng)：大型商業(yè)面積約67,000平方米；無步行街，臨街店鋪極少租金：臨街店鋪8-10元/天*平米，商場抽成比例為15-30%供應(yīng)：大型商業(yè)面積約646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場，臨街店鋪較少租金：5-8元/天*平米，商場抽成比例為15-30%主要特點(diǎn)該區(qū)域是中高檔消費(fèi)比較密集商圈，具有濃厚商業(yè)商務(wù)氛圍，將引領(lǐng)天津商業(yè)向更高端邁進(jìn)天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平商圈內(nèi)百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主區(qū)域內(nèi)商場之間同質(zhì)化經(jīng)營比較嚴(yán)重，競爭激烈在中檔商品消費(fèi)方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場中占有主導(dǎo)地位受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)較小，休閑娛樂設(shè)施比較缺乏07年區(qū)域內(nèi)海信廣場的開業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次天津北部的主要商圈，擁有天津傳統(tǒng)的商業(yè)和特色文化商業(yè)商業(yè)格局尚不成熟。整體商業(yè)檔次處于中端水平，商業(yè)氛圍較為混雜業(yè)態(tài)分散，傳統(tǒng)文化及小商品集散類專業(yè)賣場、百貨及購物中心等多種商業(yè)形式均有商業(yè)定位中檔、中高檔中低檔、中檔中檔、高檔低檔、中檔、中高檔客群特點(diǎn)以中高端消費(fèi)人群為主，是高收入、高學(xué)歷、擁有跨國公司工作經(jīng)歷和海外背景的新興中高收入階層購物的主要場所除了全市大眾消費(fèi)外，該區(qū)域也是外來旅游人口重要的消費(fèi)場所之一目前以中檔消費(fèi)為主，是周邊區(qū)域工作的普通白領(lǐng)和周邊居民購物的主要場所之一以天津中等收入的家庭和時(shí)尚青年為主欠缺高收入人群的購物氛圍未來發(fā)展隨著和黃、美美百貨、伊勢丹新廈等商業(yè)設(shè)施的入市，區(qū)域中高檔商業(yè)核心區(qū)地位將更加得到鞏固市場趨于飽和，未來發(fā)展?jié)摿Σ淮?，周邊其他區(qū)域?qū)⒂幸欢ㄍ顿Y發(fā)展空間海信廣場的進(jìn)入提升了區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施的整體品質(zhì)未來大量綜合類公建項(xiàng)目的入市將改變近年來區(qū)域商業(yè)氛圍較低迷的現(xiàn)狀未來項(xiàng)目主要沿海河沿線及東馬路商圈分布圈內(nèi)原有商業(yè)將得到整合，潛在大型項(xiàng)目增多，整體檔次將明顯提升主要商圈發(fā)展特點(diǎn)二、天津商圈規(guī)劃及現(xiàn)狀2、商圈現(xiàn)狀及分析天津市幾大成熟商圈多數(shù)是隨著城市的變遷自然形成。

目前天津市較為成熟的四大商圈分別是濱江道-和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、東北角商圈和小白樓商圈。這些商圈都集中在中環(huán)線以里，積聚效應(yīng)很明顯。隨著城市改造步伐的加快，天津市又涌現(xiàn)出一些新興商圈，分別是海河沿線商圈、地鐵沿線商圈、奧運(yùn)商圈和大梅江區(qū)域商圈，這幾大商圈的發(fā)展?jié)摿薮?城市熱點(diǎn)商圈租金價(jià)格（元/平米/天）銷售價(jià)格（萬元/平米）天津6-200.8-5上海25-353-9北京38-488-11重慶5-102-2.5熱點(diǎn)商圈零售商業(yè)的回報(bào)率普遍偏高，但其他區(qū)域的投資回報(bào)率則偏低，這正印證了商業(yè)的特點(diǎn)——“地段、地段、還是地段“傳統(tǒng)市級(jí)商圈地位穩(wěn)固，市場競爭激烈，都在進(jìn)行商業(yè)升級(jí)。次級(jí)商圈業(yè)態(tài)豐富、特色鮮明，處于蓬勃發(fā)展中。新興商圈依托政策優(yōu)勢，檔次提升，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、商圈現(xiàn)狀及分析濱江道/和平路商圈

業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，未來上市體量增多，市場競爭逐步激烈

天津市第一商圈，現(xiàn)有規(guī)模約為65萬平米商業(yè)經(jīng)營面積。現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施有：樂賓購物中心、友誼新天地、勸業(yè)場、米萊歐、麥購、百盛等大型集中商業(yè)，以及沿濱江道、和平路住宅底商；潛在供應(yīng)商業(yè)項(xiàng)目有恒隆廣場等。商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：百貨、超市、專賣店、專業(yè)店等。濱江道商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝為主，約占到80%左右，由于設(shè)計(jì)年代比較久遠(yuǎn)，功能老化，原有的眾多休憩業(yè)態(tài)逐漸被取代，現(xiàn)在的濱江道業(yè)態(tài)趨同，同質(zhì)化競爭激烈。未來上市項(xiàng)目將帶動(dòng)商圈向高檔化發(fā)展，未來商業(yè)競爭將逐漸激烈。各商圈分析：代表性商業(yè)：萬達(dá)購物廣場開業(yè)日期：2003年12月24日開發(fā)商/投資商：大連萬達(dá)集團(tuán)占地面積：4.28萬

平米建筑面積：15.5萬平方米，分為A、B、C、D、E五座目前主要客群：主要為18-35購物人群位置優(yōu)越性：處于和平路金街，位置優(yōu)勢明顯設(shè)施：地下車位約2000個(gè)，主力業(yè)態(tài)：沃爾瑪超市、百安居、百盛百貨、萬達(dá)影城、國美電器、大時(shí)代美食廣場、KFC、土大力、味好佳分區(qū)業(yè)態(tài)及面積：A座：KFC、沃爾瑪超市\(zhòng)sport100等B座：百安居、百秀街 C座：百盛、必勝客D座：國美電器 E座：萬達(dá)影城、大食代、申格體育*成功將“shoppingmall”概念首次引入天津各商圈分析：南京路商圈

已形成市區(qū)高檔購物區(qū)域

該商圈現(xiàn)有規(guī)模約為12萬平方米。

該商圈現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施有：伊勢丹、津匯廣場、美美百貨、國際大廈等。該商圈是商務(wù)與商業(yè)結(jié)合較好的商圈之一，交通便利是該商圈發(fā)展起來的最大源動(dòng)力。未來上市商業(yè)項(xiàng)目：和記黃埔等。南京路商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以百貨商場為主，部分休閑娛樂業(yè)態(tài)。

針對(duì)客戶多為全市內(nèi)的高層次人群，特別是商圈內(nèi)的高檔寫字樓內(nèi)的商務(wù)辦公人員，其商業(yè)經(jīng)營檔次均為高檔，已經(jīng)成為天津市有名的高檔購物區(qū)域。作為天津市高檔購物區(qū)與高檔辦公區(qū)域的整體地位不會(huì)動(dòng)搖。代表性商業(yè)：伊勢丹百貨是日本首屈一指的零售業(yè)集團(tuán)。以百貨業(yè)作為業(yè)務(wù)中心，從1972年在新加坡開第一所海外分店開始，在全世界已有多家百貨公司。以高感度，高質(zhì)量時(shí)裝見稱，成為時(shí)尚年青人的時(shí)裝指標(biāo)及領(lǐng)導(dǎo)。2006年8月底天津伊勢丹告別吉利大廈搬入對(duì)面新廈。新店?duì)I業(yè)面積面約3萬平米，是原店的1.8倍新店賣場擴(kuò)大，商品更加豐富。新店鋪經(jīng)營檔次雖有明顯提升，目標(biāo)顧客以青年人和中青年為主要對(duì)象。樓層面積經(jīng)營業(yè)態(tài)主要品牌負(fù)二層約3300㎡運(yùn)動(dòng)、休閑、戶外用品申格體育負(fù)一層約3300㎡食品超市生鮮類食品、一般食品區(qū)、面包、泡芙、熟食、煙酒一層約3300㎡化妝品、女鞋、女包Hermes,Biothem、Dior、EL、FANCL、KOSE、Shuuemura\Amani等二層約3300㎡時(shí)尚少女裝、女士內(nèi)衣、服飾雜貨U’db、TRIBECA、LEVI’S、CIRCLE、G-STAR、SWATCH、ELLE、POLOJEANSCONPANY、REDEARTH、LEE三層約3300㎡淑女裝、女士職業(yè)裝、珠寶、鐘表Ports、ICB；SEFOR、LISVIE、TSL四層約3300㎡精選紳士裝、男士休閑裝、男士西裝、男士雜貨Vicutu、Givenchly、Aquascutam、henrycottons；callisto五層約3300㎡童裝、童鞋、孕嬰用品、玩具、運(yùn)動(dòng)用品Kappa、nike、kingkow、babybotte、sinaina；tomy、bandai；adidas、fila；mizuno李寧六層約3300㎡家居用品、瓷器、文具、特賣場Ckhome、esprit、alessi、parker、casio七層約3300㎡餐廳、美容院、咖啡廳、眼鏡店蒂奧莎咖啡巧克力吧；百威、橋場、百世威；摩佳；天醫(yī)和真商場定位擁有120年的歷史，被譽(yù)為亞洲“最具時(shí)尚號(hào)召力的百貨店”的國際知名連鎖品牌,主營高端百貨、餐飲、美容美發(fā)、食品超市。目標(biāo)客群時(shí)尚青年、白領(lǐng)、中高等收入人群為主要對(duì)象最佳樓層一、二層。眾多國際知名品牌等，環(huán)境好,人流量大，提袋率高。區(qū)域優(yōu)勢地處天津市中央商務(wù)區(qū),占據(jù)南京路商圈優(yōu)越地理位置，距離火車站和京津高速公路、飛機(jī)場都非常便利，地鐵沿線物業(yè)良好,擁有地上與地下雙重通道的優(yōu)勢.伊勢丹各樓層業(yè)態(tài)各商圈分析：小白樓商圈

天津CBD中心，商務(wù)與商業(yè)并舉，未來發(fā)展?jié)摿薮?/p>

1、

該商圈現(xiàn)有商業(yè)面積約為17萬平方米。

現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施有：凱旋門、濱江購物中心、海信廣場等，地鐵商業(yè)朗香街預(yù)計(jì)年底開業(yè)。 2、該商圈區(qū)域是天津CBD，商務(wù)氛圍濃厚，政府引導(dǎo)及商務(wù)市場的聚集是該商圈的最大優(yōu)勢。

擁有五星級(jí)酒店濱江萬麗、金皇大廈及眾多的甲級(jí)寫字樓，其受交通、功能等因素限制較小，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?3、小白樓商圈主要以百貨商場、休閑步行街為主，

經(jīng)營行業(yè)包括服裝百貨、餐飲娛樂等。 4、未來將發(fā)展成為天津市集南京路與濱江道二者優(yōu)

勢為一體的現(xiàn)代綜合性商圈。

區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營檔次有高有低，如小白樓商業(yè)街和濱江購物中心，年代久遠(yuǎn)，多為中低檔產(chǎn)品。隨著海信廣場、朗香街等現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的投入使用，依托區(qū)域內(nèi)大量高級(jí)商務(wù)人群，商業(yè)品質(zhì)得到巨大提升。天津海信廣場坐落于小白樓CBD中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，是“天津第一高樓”——信達(dá)廣場的裙樓部分，地下1層，地上6層，營業(yè)面積5.8萬平方米，擁有3000余平方米的室內(nèi)中央共享空間，號(hào)稱“天津第一中庭”，匯集高檔百貨、餐飲、美容美發(fā)、超市等多種業(yè)態(tài)，是本市真正意義上的頂級(jí)奢侈品店。作為高級(jí)百貨店，海信廣場成功引進(jìn)300多個(gè)國內(nèi)國際知名品牌和30余個(gè)國際一線品牌，其中10余個(gè)國際一線品牌為首次進(jìn)入天津市場。Cartier、Gucci、Armani、ValentinoGaravani、Versace等一系列世界頂級(jí)奢侈品牌.未來還將有更多國際一線品牌落戶海信廣場。經(jīng)營狀況：目前經(jīng)營狀況不理想，除一樓國際一線品牌以外，二樓以上的品牌缺乏市場認(rèn)知度，市場接受能力欠佳。代表性商業(yè)：樓

層面

積業(yè)態(tài)及主要經(jīng)營品牌一層約10000m2國際精品(Gucci、Armani、Dunhill、Omega);化妝品(dior,sisly)名表(Cartier)二層約10000m2國際品牌(henrycottons,kent&ccrwen)珠寶(周生生)工藝品(雍翠緣)三層約10000m2女裝(sally,escada,giada,infinitif,icb)女鞋(fermoda)四層約10000m2男裝(gibo,leo,byford)休閑服(callisto)男包等五層約10000m2運(yùn)動(dòng)(adidas),兒童(yoney,m-cro)特惠區(qū),美容院(海潤堂)六層約10000m2餐飲商場定位天津檔次最高的國際化百貨購物中心，以經(jīng)營世界奢侈品品牌而享譽(yù)業(yè)界。購物主題多樣、品類齊全。

目標(biāo)客群高收入的都市精英階層最佳樓層一層主要經(jīng)營品牌有Cartier、Gucci、Armani、Dunhill、Omega、dior、sisly等世界一線品牌旗艦店。客流量相對(duì)較大。區(qū)域優(yōu)勢信達(dá)廣場坐落于曲阜道與解放北路交口，天津CBD商圈中心，緊鄰天津母親河——海河，距地鐵一號(hào)線僅百余米，距京津塘高速路近15分鐘車程，出行便利、四通八達(dá)。海信廣場各樓層業(yè)態(tài)東馬路商圈

商圈業(yè)態(tài)豐富，特色鮮明，將發(fā)展成最具活力的商圈該商圈現(xiàn)有商業(yè)面積約為100萬平方米?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施有：遠(yuǎn)東百貨、新世界百貨、大胡同批發(fā)市場、古文化街、海河樓、鼓樓等，是規(guī)模發(fā)展最為迅速的商圈。區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)豐富。新開業(yè)的遠(yuǎn)東百貨，提高商圈整體檔次；海河樓商貿(mào)區(qū)、老城廂商業(yè)也使區(qū)域商業(yè)氛圍越來越濃厚。該商圈各檔次業(yè)態(tài)分布極其豐富，并擁有特色鮮明的商業(yè)街。低檔的有大胡同批發(fā)市場，中檔的有新世界百貨，中高檔的有遠(yuǎn)東百貨等，特色商業(yè)街有古文化街、鼓樓商業(yè)街等。東馬路商圈是與濱江道商圈相類似的純商業(yè)商圈，區(qū)域內(nèi)基本無商務(wù)氛圍。隨著整個(gè)商圈影響力的進(jìn)一步擴(kuò)大，配以區(qū)域內(nèi)深厚的歷史文化沉淀，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)的必將進(jìn)一步發(fā)展，成為天津市最具活力的商圈。各商圈分析：遠(yuǎn)東百貨：

建筑面積59,464㎡，租期20年，年租金，日租金1.8元，并從第六年起利潤分成。天津遠(yuǎn)東百貨分為地下1層及地上7層，每層都突出商品差異性來設(shè)定主題。07年?duì)I業(yè)額2.2億元。

代表性商業(yè)：樓層主要業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)及價(jià)格B1精致超市、小吃街聯(lián)營例如：PORT19%NINEWEST25%1F國際精品、化妝品2F精品服飾及珠寶3F高級(jí)淑女裝、女裝精品、童裝4F少女裝、運(yùn)動(dòng)品牌5F男裝、男雜6F家用7F主題餐廳各商圈分析：友誼路/佟樓商圈

商圈業(yè)態(tài)豐富，特色鮮明，將發(fā)展成最具活力的商圈該商圈是天津市新發(fā)展起來的高檔消費(fèi)區(qū)域，區(qū)域整體檔次較高，交通條件便利，擁有高檔酒店和甲級(jí)寫字樓，多家金融機(jī)構(gòu)駐扎于此。典型商業(yè)有友誼商廈、酒吧風(fēng)情街、天海廣場、華距百貨等。政府有意將友誼路打造成“天津的華爾街”，預(yù)計(jì)該商圈未來仍將是高檔消費(fèi)行業(yè)，如酒吧、休閑、娛樂行業(yè)的聚集地。友誼商廈代表性商業(yè)：天津友誼百貨群是天津一商集團(tuán)創(chuàng)建的以經(jīng)營國際國內(nèi)名牌商品為主的大型高端百貨連鎖企業(yè)，有著近五十年的經(jīng)營歷史。由友誼商廈、友誼名都、友誼新天地廣場、友誼新都市百貨、友誼大港店和友誼武清店六家店組成。目前天津友誼百貨群被譽(yù)為中國高端百貨的連鎖先鋒，成為天津市高檔消費(fèi)人群最集中的購物場所。薈萃世界名品，在天津市率先在引進(jìn)國際頂級(jí)品牌和奢侈品牌，LV、Dior、Celine、Ferragamo、ESCADA、勞力士、歐米茄、萬國、伯爵等眾多頂級(jí)品牌云集，成為天津市高端百貨的代表。各商圈分析：新興商圈

奧體商圈：

該商圈是新發(fā)展起來的高檔消費(fèi)區(qū)域，近臨天津奧運(yùn)場館，依托奧運(yùn)契機(jī)，逐漸發(fā)展起來成為國際化發(fā)展的標(biāo)志性區(qū)域之一。商圈內(nèi)擁有高檔住宅、綜合商業(yè)、星級(jí)酒店、酒店式公寓、高檔寫字樓，市場知名度逐漸提高，市場影響力逐漸擴(kuò)大。

大梅江商圈：

該商圈住宅項(xiàng)目整體檔次較高，一度成為天津市高檔住宅區(qū)的代表。主營業(yè)態(tài)有餐飲、休閑娛樂、沿街商鋪、超市賣場等。1、百貨/購物中心/商業(yè)街商業(yè)街：目前較具影響力的商業(yè)街有8條，主要集中在傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)。百貨

目前共有大型百貨（專賣店）27家，50%以上集中分布在濱江道-和平路商圈友誼路、南馬路、南京路商圈內(nèi)分布高檔、中高檔百貨購物中心：主要分布濱江道-和平路、南市、東馬路商圈奧運(yùn)商圈內(nèi)供應(yīng)呈放大趨勢三、天津各業(yè)態(tài)發(fā)展情況天津百貨業(yè)主要集中在四大商圈內(nèi)，以中檔百貨為主現(xiàn)有大部分百貨商業(yè)項(xiàng)目仍以傳統(tǒng)模式為主。未來項(xiàng)目仍集中在市中心主要商圈，外圍將有部分項(xiàng)目入市類別名稱位于商圈檔次類型建筑面積營業(yè)面積層數(shù)年?duì)I業(yè)額（萬元）日均銷售額（元）主要業(yè)態(tài)代表品牌內(nèi)地百貨品牌友誼系友誼商廈友誼路高

400004

900002465753百貨Celine、Diro友誼新都百貨獅子林商業(yè)街中高

290005百貨

友誼新天地濱江道中高89000

5

40000百貨、餐飲、休閑、健身

中原系中原百貨華聯(lián)店濱江道中45000260008

50000百貨大成家、亞惠濱江系濱江購物中心小白樓中5000035000627740.1740066超市、百貨

濱江商廈濱江道中4842830000649058.81344079百貨

米萊歐系米萊歐吉利店南京路

2488824888

6

20000百貨

米萊歐男人店濱江道

1500015000

5

12000超市、百貨好易賣眼鏡超市、龍攝影米萊歐女人店濱江道

75507550

58000

天津市百貨業(yè)發(fā)展情況分析類別名稱位于商圈檔次類型建筑面積營業(yè)面積層數(shù)年?duì)I業(yè)額（萬元）日均銷售額（元）主要業(yè)態(tài)代表品牌內(nèi)地百貨品牌其他勸業(yè)場濱江道中低5000034300340000百貨、餐飲、娛樂

百貨大樓和平路中低11000041200630000百貨、娛樂、餐飲百麗、天美意、簡凡、佛絲特、曼琳、鄂爾多斯麥購濱江道中38000

731000時(shí)尚主題商業(yè)艾格、阿依蓮、米奇樂、格凌蘭香薰、KAJA凱旋門百貨小白樓中10000

4

海信廣場小白樓高

580007

Cartier、Gucci、Armani、ValentinoGaravani、Versace外地百貨品牌日資伊勢丹南京路高3000030000

8735001630136百貨

韓資樂天百貨

港資美美百貨南京路高158587000

7

百貨

新世界百貨東馬路中56000

646000684298百貨

臺(tái)資遠(yuǎn)東百貨東馬路中高57000

822000602739精致超市、百貨、餐飲

新加坡津樂匯南京路中18000

541000購物廣場

馬來西亞百盛和平路中24000

882191730000

蘭寇、伊麗莎白·雅頓印尼樂賓百貨南京路中100000100000

930000餐飲、百貨

類型數(shù)量規(guī)模平方米租金元/天*m2超市42691,8000.8～1.6家具、建材16905,5000.8～1.3電器57267,0001.6～2.1總計(jì)1,864,300注：大點(diǎn)表示該區(qū)域有多家同類型的門店，小點(diǎn)表示該區(qū)域有一家大門店（研究樣本包括市區(qū)內(nèi)全部大型賣場，含部分低品質(zhì)項(xiàng)目）家居建材超市電器家樂福、沃爾瑪、華潤萬家超市占大型超市主導(dǎo)地位。韓國易買得（E-Mart）擴(kuò)張強(qiáng)勁。泰國易初蓮花經(jīng)營情況一般。食品日用品類大型超市主要分布在居民集中區(qū)域，形成社區(qū)商業(yè)的主體，在全市范圍內(nèi)均勻分布。目前布點(diǎn)已基本完成，05年以來開店速度放緩。預(yù)計(jì)未來發(fā)展重點(diǎn)在市區(qū)內(nèi)尚未布點(diǎn)的典型居住區(qū)內(nèi)及市區(qū)外圍的新興居住區(qū)。家居建材類大型專業(yè)店多分布在中環(huán)以外，特別是市區(qū)東南方向。其中建材類賣場占比較高，而家居類賣場較少，特別是以時(shí)尚、中高品質(zhì)為主題的家居類賣場較少。電器類大型專業(yè)店以國美、蘇寧為代表，其分布特征與食品類超市類似大型賣場的租金普遍較低，其中電器類專業(yè)店承受價(jià)格、租金的水平略高。大型超市、專業(yè)店基本不存在空置問題。2、大型賣場目前，世界500強(qiáng)陣營中零售軍團(tuán)前10位聚齊天津，建成和在建的1萬平米以上大賣場已超過30家。跨國包括沃爾瑪、諾瑪特，麥德龍、家樂福、大榮，萬客隆等20多個(gè)跨國集團(tuán)已相繼在津開店。1、家樂福海光寺店建成年代：2002年并購勸業(yè)超市總建筑面積：15000平方米配套出租商業(yè)區(qū)面積：3000平方米左右商業(yè)區(qū)租金水平：1.1元/平方米/天商業(yè)區(qū)平面布局一層街鋪：餐飲、服裝、銀行一層內(nèi)鋪：餐飲、部分小服飾、化妝品柜臺(tái)二層：一些衣服、鞋帽商店，茶葉店經(jīng)營狀況 家樂福海光寺店，位置優(yōu)越，周邊區(qū)域成熟，交通便利，人口眾多，經(jīng)營狀況非常好，即使在中午的時(shí)間段，顧客還是很多，銀臺(tái)還會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)等候的現(xiàn)象。代表超市分析2、易買得奧城店位置：南開區(qū)賓水西路建成年代：2005年總建筑面積：20000平方米配套出租商業(yè)區(qū)面積：4000－5000平方米商業(yè)區(qū)租金水平：0.7元/平方米/天商業(yè)區(qū)平面布局一樓：服飾、鮮花、餐飲二樓：服飾、女鞋三樓：家居品牌經(jīng)營狀況

經(jīng)營狀況良好，作為區(qū)域內(nèi)唯一種類齊全的大型超市，對(duì)周邊的居民有較強(qiáng)的吸引力，其中還包括大量的韓國客戶。代表超市分析沃爾瑪萬達(dá)店位置：和平區(qū)福安大街66號(hào)建成年代：2003.12.14總建筑面積：17000平方米配套出租商業(yè)區(qū)面積：1000平方米商業(yè)區(qū)租金水平：0.8元/平方米/天商業(yè)區(qū)平面布局：一樓：服飾二樓：女鞋、手機(jī)店商業(yè)區(qū)經(jīng)營狀況

坐落在和平路商業(yè)街，繁華的商業(yè)也為其帶來大量的客流，再加上沃爾瑪巨大的品牌號(hào)召力，經(jīng)營狀況良好。代表超市分析天津市區(qū)當(dāng)前餐飲區(qū)域分為三個(gè)層次：商圈餐飲帶——主要分布在天津的市級(jí)商圈內(nèi)，目標(biāo)客戶主要包括商圈內(nèi)的購物游覽人群，餐飲檔次較全，與商圈的檔次相匹配。商貿(mào)餐飲帶——主要針對(duì)天津市的商務(wù)餐飲需求，檔次為中高檔。檔次較高的此類餐飲主要主要分布在水上北路附近和五大道附近，而中高檔商貿(mào)餐飲主要分布于金緯路、大直沽和大沽路。社區(qū)餐飲帶——主要目標(biāo)客戶為周邊社區(qū)居民及辦公人員，分布于各個(gè)大型居住區(qū)內(nèi)3、餐飲市場3、餐飲市場資料來源：CBRE15274361247856目前本市約有近2萬家大小餐館，2000平米以上的有60家以上，1萬平方米以上的大型餐館20余家.大型餐飲租金約1～3元/天/平方米，視位置、規(guī)模而定。大型餐飲娛樂場所以租為主，空置率普遍很低，招商周期短。餐飲市場發(fā)展特點(diǎn)與趨勢：普遍經(jīng)營表現(xiàn)良好，反映出旺盛的需求規(guī)模較大，分布集中區(qū)域顯示出集聚效應(yīng)，經(jīng)營狀況普遍較好發(fā)展趨勢：多樣化，規(guī)?；?，連鎖化，休閑化未來餐飲娛樂設(shè)施將集中在意式、德市、法式等異國風(fēng)情區(qū)、城市核心商圈周邊的商業(yè)改造區(qū)域及泛老城廂區(qū)域。現(xiàn)有主要餐飲娛樂集中區(qū)域序號(hào)位置目標(biāo)客戶檔次1水上北路宴請(qǐng)為主，包括餐飲、夜總會(huì)高2上谷朋友小聚為主，包括餐飲、酒吧中高3友誼路休閑娛樂為主，酒吧比較密集中～高檔4永安路大眾餐飲中檔5五大道餐飲和宴請(qǐng)中～高檔6南市食品街文化旅游餐飲中～高檔7大沽南路大眾餐飲中檔未來主要餐飲娛樂集中區(qū)域1意式風(fēng)情區(qū)2德式風(fēng)情區(qū)3法式風(fēng)情區(qū)4日式風(fēng)情區(qū)5赤峰道6承德道7老城廂區(qū)域8泰達(dá)城3、餐飲市場當(dāng)前天津大型娛樂場所主要分布與餐飲業(yè)分布有極大的區(qū)域重合性，重點(diǎn)分布在三大片區(qū)和一條街上，另外，還有部分休閑娛樂業(yè)散布在不同城區(qū)的區(qū)域中：1）三大片區(qū)：

以水上北路高檔餐飲為核心的西南娛樂板塊；

以和平區(qū)南京路商圈為核心的KTV休閑娛樂板塊；

以河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路商貿(mào)區(qū)為核心的娛樂洗浴中心。2）一條街：

以友誼路風(fēng)情酒吧街為先導(dǎo)的酒吧娛樂洗浴綜合板塊3）散布在不同城區(qū)區(qū)域中心娛樂業(yè)分布情況：

如北辰商業(yè)中心天穆、紅橋商業(yè)中心光榮道附近、河北區(qū)中山路金緯路一帶。4、大型娛樂場所天津大型娛樂場所市場特點(diǎn)：

大型、綜合性的娛樂場所匱乏

目前天津除大型餐飲、KTV、洗浴外，文化娛樂、體育娛樂、休閑娛樂在天津市發(fā)展比較滯后，從規(guī)模上看，大型、綜合性的娛樂場所偏少，大部分集中在天津樂園、天津大舞臺(tái)等地方。

以天津常住人口已達(dá)到1000萬以上的城市來說，大型、綜合性的娛樂場所發(fā)展空間較大。存在較大的市場需求

隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，居民“恩格爾系數(shù)”逐年降低，文化娛樂消費(fèi)在人均可支配收入中所占比例成為僅次于食品的項(xiàng)目，說明人們對(duì)精神享受關(guān)注在不斷地提高。這對(duì)天津市文化、娛樂業(yè)未來高速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。4、大型娛樂場所天津大型娛樂場所未來發(fā)展展望區(qū)域展望

河北區(qū)海河沿岸都市消費(fèi)娛樂區(qū)

——以意式風(fēng)情區(qū)為核心的海河文化主題娛樂區(qū)，元素包括廣場、集市、教堂、服飾品牌以及意大利食品等，提供中西餐、咖啡、酒吧、美容美發(fā)等服務(wù)。

河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路南站CBD商務(wù)區(qū)為核心的東部地區(qū)

——該區(qū)域由一個(gè)文化廣場，一個(gè)公眾碼頭，以及沿海河布置的庭院式餐飲娛樂休閑區(qū)構(gòu)成。文化廣場與海河相接，與海河景觀融為一體，設(shè)置影劇院、小型展覽館及文化設(shè)施，結(jié)合餐飲休閑及海河形成天津獨(dú)一無二的文化休閑區(qū)域。

南開區(qū)西南奧運(yùn)版塊

——以奧城商業(yè)廣場為核心，在提供時(shí)尚購物、餐飲等服務(wù)，并規(guī)劃有娛樂設(shè)施，如金逸國際影城。趨勢展望：

多廳影城將繼續(xù)發(fā)展；酒吧類休閑業(yè)將向個(gè)性化、品味化、差異化發(fā)展；大型游樂設(shè)施伴隨著購物中心的增加而增多；兒童娛樂業(yè)將會(huì)有廣闊的發(fā)展空間；動(dòng)漫主題娛樂將成為新的業(yè)態(tài)出現(xiàn)在人們的視野中4、大型娛樂場所市場分布市場供應(yīng)市場表現(xiàn)市場趨勢市中心大型綜合商業(yè)分布過度集中，缺乏合理規(guī)劃，激烈競爭導(dǎo)致差異化趨勢商圈格局存在變數(shù)，形成新的區(qū)域、社區(qū)中心除大型綜合商業(yè)外其它商業(yè)分布基本合理，尤其社區(qū)商業(yè)全市商業(yè)尚未飽和市區(qū)大型商業(yè)過剩，且未來加重，機(jī)會(huì)主要來自結(jié)構(gòu)調(diào)整中低檔百貨占主導(dǎo)，檔次、業(yè)態(tài)有待提升未來商業(yè)供應(yīng)競爭力強(qiáng)價(jià)格理性，有上升空間租金低，預(yù)計(jì)上漲大型綜合商業(yè)空置率低，預(yù)計(jì)較高其它業(yè)態(tài)表現(xiàn)穩(wěn)定業(yè)態(tài)趨于多元化檔次逐步提升國際零售商、品牌進(jìn)入社區(qū)、主題商業(yè)為主導(dǎo)四、商業(yè)市場發(fā)展趨勢目錄第一部分天津市與和平區(qū)城市發(fā)展研究第二部分天津商業(yè)市場研究第三部分項(xiàng)目商圈商業(yè)調(diào)研第四部分項(xiàng)目商圈住宅、寫字樓等調(diào)研第五部分商家訪談總結(jié)第六部分市場調(diào)研結(jié)論一、項(xiàng)目商業(yè)概況二、項(xiàng)目區(qū)域交通分析三、現(xiàn)狀及周邊商業(yè)規(guī)劃四、商圈內(nèi)商業(yè)競爭分析五、熱點(diǎn)商業(yè)--外貿(mào)商場調(diào)研六、商圈內(nèi)體量類似商業(yè)分析本部分主要闡述本項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)的商業(yè)分析，首先了解項(xiàng)目本身的基本概況，定位項(xiàng)目自身的綜合素質(zhì)，分析項(xiàng)目周邊交通，了解本項(xiàng)目機(jī)會(huì)性輻射范圍，通過對(duì)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及商圈內(nèi)商業(yè)競爭的分析，尋找項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)對(duì)熱點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)，進(jìn)行了重點(diǎn)商業(yè)調(diào)研及可行性分析。并對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展方向，列舉了規(guī)模相似并以運(yùn)營項(xiàng)目的發(fā)展項(xiàng)目現(xiàn)狀以提供項(xiàng)目的參考性分析。第三部分綜述

一、項(xiàng)目商業(yè)概況富頓廣場:

項(xiàng)目位于和平區(qū)福安大街與容業(yè)大街交口處，是集商業(yè)和住宅為一體的城市中心區(qū)商業(yè)組團(tuán)。商業(yè)建筑面積：1.5萬平米商業(yè)部分各層層高：1F-5.7M2/3F-5.4M地下5.5M商業(yè)車位：100個(gè)首層平面圖一、項(xiàng)目商業(yè)概況公路：福安大街是連接和平、南開及通向河?xùn)|的重要紐帶，每日平均流量（車流+人流）超過40000人次地鐵：已運(yùn)營的一號(hào)線和即將貫通的二號(hào)線均從本案周邊經(jīng)過，可以為本案帶來最大程度的軌道交通便利及大量青年消費(fèi)群體。公交：多達(dá)30余條公交線路在本案所在的榮業(yè)大街?？?，為購物和工作人員提供方便。停車：福安大街規(guī)劃建設(shè)100000㎡停車樓，大力支持有車人群來往消費(fèi)。地鐵線地鐵站公交站西北角站鼓樓站東北角站西南角站二緯路站海光寺站鞍山道站營口道站小白樓站榮業(yè)大街站本案地鐵一號(hào)線地鐵二號(hào)線地鐵二號(hào)線地鐵一號(hào)線800米2000米福安大街停車樓規(guī)劃二、項(xiàng)目區(qū)域交通狀況項(xiàng)目周邊配套及交通情況1路天津市公共交通二公司市區(qū)線路渤海大樓5:15--22:40→三和小區(qū)5:50--23:0014路天津市公共交通二公司市區(qū)線路佟樓5:00--23:00北站體育場4:50--23:00609路天津市公共交通一公司市區(qū)線路文江里6:00--22:00→華苑雅士道6:00--22:00610路天津市公共交通一公司市區(qū)線路雙街村5:30--20:20→唐山道6:20--21:30628路天津市公共交通二公司市區(qū)線路大寺園5：50--21:40→水木天成6：00--21:10632路天津巴士實(shí)業(yè)有限公司市區(qū)線路九連山路公交站6:15--21:10→東?；▓@6:15--21:10633路天津巴士實(shí)業(yè)有限公司市區(qū)線路何興莊6:00--21:00→航海道6:20--21:00635路天津市公共交通四公司市區(qū)線路萬新村南5:45-20:20→水木天成6:15-21:15項(xiàng)目周邊配套及交通情況638路天津市公共交通三公司市區(qū)線路華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)6:30—20:15→博愛道6:30--18:50639路天津市公共交通三公司市區(qū)線路躍升里6:00--21:00→增興窯6:00--22:00640路天津巴士實(shí)業(yè)有限公司市區(qū)線路麗苑小區(qū)6:00--21:00→一中心醫(yī)院6:20--21:00641路天津友恒公共交通客運(yùn)有限公司市區(qū)線路津圍公路6:00--21:00→天津博物館6:20--21:00642路天津巴士實(shí)業(yè)有限公司市區(qū)線路龍洲道6:15--21:30→中山門和睦道6:15--21:30645路天津市公共交通三公司市區(qū)線路曹莊花卉市場5:00--22:50→博愛道5:00--22:50646路天津市公共交通三公司市區(qū)線路澄江路6:00--22:00→寧橋里6:00--22:00650路天津市公共交通三公司市區(qū)線路天津工大新校區(qū)6:30--20:30→月牙河火車站6:30--21：30項(xiàng)目周邊配套及交通情況671路天津市公共交通一公司郊區(qū)線路百貨大樓7:00--18:30→梅廠6:30--18:00672路天津市公共交通三公司郊區(qū)線路楊柳青7：00--18:00→博愛道7:30--19:00676路天津市公共交通二公司市區(qū)線路工程師院6:00--21:00→商學(xué)院6:00--21:00693路天津市公共交通二公司市區(qū)線路新安購物廣場6:00--21:00→泗水道6:30--21:45806路天津市公共交通四公司市區(qū)線路大胡同6:00--21:30→家世界東麗店6:00--21:30824路天津是公共交通三公司郊區(qū)線路楊柳青公用局技校6:30--19:30→博愛道6:30--19:30832路天津市公共交通三公司市區(qū)線路大寺村6:00--21:00→博愛道6:15--21:00841路天津巴士實(shí)業(yè)有限公司市區(qū)線路大眾家園6:25--21:00→凱信佳園6:15--21:00項(xiàng)目周邊配套及交通情況870路天津市公共交通二公司市區(qū)線路趙沽里6:00--22:00→司法警官學(xué)校6:00--22:00904路天津巴士實(shí)業(yè)有限公司市區(qū)線路華苑雅士道6:30--21:00→樂康路6:30--21:00905路天津巴士實(shí)業(yè)有限公司市區(qū)線路東姜井6:00--21:30→中山門東里6:00--21:30908路天津巴士實(shí)業(yè)有限公司市區(qū)線路萬科新城6:10--20:30→太湖路6:30—21:00961路新國線集團(tuán)（天津）運(yùn)輸有限公司市區(qū)線路雙街新家園6:00--21:00博愛道6:00--22:00觀光1路天津巴士實(shí)業(yè)有限公司市區(qū)線路天津鋼廠6:20--21:00→洪湖南里6:20--21:00

上述路線連接北辰、紅橋、南開、河北、河西、和平等市區(qū)各主要城區(qū)，途徑市內(nèi)眾多主要居民區(qū)，線路覆蓋面廣，輻射范圍大，交通便利。3、項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)住宅東側(cè)拆遷地塊，未來都市綜合體南側(cè)聚富圣會(huì)及沿街底商新文化花園西側(cè)天地燴金茂現(xiàn)場北側(cè)閣萊美商業(yè)街閣萊美項(xiàng)目位于南市餐飲文化商業(yè)區(qū)、南市住宅區(qū)3、項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)劃位于中央商業(yè)區(qū)、中央居住區(qū)、中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)南市新興商業(yè)區(qū)中央居住區(qū)和平區(qū)中央商務(wù)區(qū)（南京路-南門外-南馬路-解放北路，面積3公里）天津中央高檔生活區(qū)海光寺·西南角商務(wù)商業(yè)區(qū)

（海光寺商務(wù)中心、西南角商業(yè)中心）南市新興商業(yè)區(qū)和平區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央居住區(qū)海河沿線商業(yè)海光寺·西南角商務(wù)商業(yè)區(qū)

項(xiàng)目輻射半徑內(nèi)泰達(dá)易買得購物中心古文化街商貿(mào)廣場新加坡仁恒購物中心周邊海河沿線商業(yè)規(guī)劃周邊海河沿線大型商業(yè)購物廣場項(xiàng)目名稱泰達(dá)城綜合商務(wù)區(qū)現(xiàn)代鳳凰商貿(mào)廣場A座大悲院博遠(yuǎn)商城古文化街商貿(mào)廣場仁恒購物中心恒隆廣場古文化街風(fēng)情水畔建筑面積40萬㎡（易買得超市4.1萬㎡）

30000㎡67500㎡59200㎡40000㎡133000㎡建筑形式易買得超市地下一層，地上四層地上四層，地下一層街心主體建筑2層，沿街3~5層

4層

業(yè)態(tài)規(guī)劃寫字樓、五星級(jí)酒店、易買得超市、大型游樂場、世界名品店B1~F4床上用品、家居配飾；海河?xùn)|路側(cè)為銀行、酒吧、咖啡廳、餐飲、娛樂經(jīng)濟(jì)性酒店、公寓式寫字樓、文化用品、珠寶玉器、特色餐飲

商業(yè)+酒店引進(jìn)高檔百貨主力店和精品店。購物、休閑、餐飲、娛樂租售方式尚未開盤只租不售只售不租租賃+銷售整體銷售尚未開盤

租售進(jìn)度易買得超市，與寶力豪健身達(dá)成意向尚未開業(yè)前期認(rèn)購超過50%已營業(yè)在建在建在建商圈名稱商圈檔次主要業(yè)態(tài)代表商業(yè)西站商圈中檔零售、專業(yè)賣場、餐飲泰達(dá)城歡樂港、國際商貿(mào)中心、小火巷新天地