地產(chǎn)公關(guān)活動(dòng) 房地產(chǎn)商自述“公關(guān)”內(nèi)幕

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他，是身家上億的房地產(chǎn)老板。他說(shuō)：“別人要把我劃到‘仇富’黑名單里一點(diǎn)都不冤。”他又說(shuō)：“別看我們這些人在外頭人五人六地風(fēng)光，但是在一些官員面前，裝得像孫子一樣?！?/p>

江南是記者的一個(gè)摯友，房地產(chǎn)老板，40來(lái)歲個(gè)人身家近億元。在外人眼里，他是風(fēng)光無(wú)限的富商大亨，名車開著，豪宅住著，吃鮑魚燕窩的頻率就跟老百姓吃豆?jié){油條差不多。他自己都說(shuō)，“別人要把我劃到‘仇富’黑名單里一點(diǎn)都不冤?！钡较拢麉s對(duì)記者說(shuō)：“別看我們這些人在外頭人五人六地夠風(fēng)光，但是在一些官員面前，就務(wù)必裝得跟孫子一樣。”

江南的自嘲中透著深深的苦澀。接下來(lái)，他對(duì)記者陳述了他與一些基層政府官員打交道五味摻雜的種種體驗(yàn)。

“酒桌牌桌的應(yīng)酬早把我的臉磨成面具”

每次聽到老歌《掌聲響起來(lái)》，江南說(shuō)他都深有感想，尤其對(duì)那句“經(jīng)過(guò)多少失敗，經(jīng)過(guò)多少等待，報(bào)告自己要忍耐”更加有共鳴。他說(shuō)做房地產(chǎn)開發(fā)商，等待是一項(xiàng)必需的根本功。記得最早到一些主管部門辦事，對(duì)方往往都以一個(gè)忙字推脫，他們的口頭禪就是：“你那個(gè)事我們正在研究，你先回去吧?！?/p>

“當(dāng)官的叫你回去，你就真回去啊，那就什么事也辦不成了?！苯险f(shuō)，做房地產(chǎn)，少不了和國(guó)土局、規(guī)劃局、城建局、房管局等主管部門打交道。人不熟諳，沒(méi)有關(guān)系，就很難成事。“不勾兌不行??！”江南嘆氣說(shuō)。辦一件正常的報(bào)批，那些和主管部門關(guān)系緊密的開發(fā)商，上午送去下午就能批下來(lái)；而沒(méi)有關(guān)系或關(guān)系不硬的開發(fā)商就得按法則到窗口排隊(duì)，按正常的７個(gè)工作日或者15個(gè)工作日批下來(lái)。在房地產(chǎn)界，時(shí)間就意味著金錢和利潤(rùn)。每個(gè)環(huán)節(jié)要都這樣延誤下來(lái)，損失可太大了。

與官員打交道，吃飯當(dāng)然是少不了。江南印象深刻的是有一次他請(qǐng)一個(gè)處長(zhǎng)吃飯，拿了一瓶800多元的紅酒，覺(jué)得檔次理應(yīng)不錯(cuò)。沒(méi)想到那個(gè)處長(zhǎng)把酒拿在手上，很不屑地說(shuō)：“這紅酒不上2000元，根本就沒(méi)啥喝頭，我只喝大師級(jí)的葡萄酒?！毖垡娭貌惠p易請(qǐng)到的處長(zhǎng)面露不悅，江南趕快讓服務(wù)員拿酒品單來(lái)重新點(diǎn)過(guò)。

江南說(shuō)，大片面的官員都在口味上有個(gè)人偏好，安置不好讓客人吃喝不痛快，該辦的正事也就泡湯了。譬如說(shuō)有些領(lǐng)導(dǎo)干部就熱愛(ài)吃野味。在江南樓盤所在的城市，供給野味餐館都很隱秘，點(diǎn)菜時(shí)按行規(guī)一般都不點(diǎn)概括幾斤幾兩，只說(shuō)“給我配1500元一桌的菜，或是2000元一桌的菜”。

讓江南無(wú)奈的是，不管如何提防翼翼，有的官員還是會(huì)挑剔：“你們?cè)趺催@么點(diǎn)，太不會(huì)吃了，吃也是一門學(xué)問(wèn)，服務(wù)員，給我來(lái)兩盤老鼠肉（即穿山甲）?！币幌掠衷谫~單上增加1000元的消費(fèi)。即使肚子里在罵娘，外觀還得賠著笑臉說(shuō)：“就是就是，我們把野味糟蹋了，還是領(lǐng)導(dǎo)會(huì)吃會(huì)生活?！?/p>

隨著關(guān)系日漸熟諳，一些領(lǐng)導(dǎo)干部會(huì)毫不避諱地把自己的女摯友或者小蜜帶到應(yīng)酬場(chǎng)合，飯桌上、牌桌上、ＫＴＶ包間里，又摟又抱。江南說(shuō)：“習(xí)慣了，這些年酒桌牌桌的應(yīng)酬早就把我的臉磨成看不出表情的面具?！?/p>

江南說(shuō)：前幾年公司剛起步時(shí)，這些應(yīng)酬經(jīng)常都得自己親身去頂去扛，陪完中飯陪晚飯，陪完洗腳陪宵夜，每天根本上都披星戴月、深更半夜才拖著疲憊的身體回家。而且眼看著每天燕翅鮑魚，卻是陪吃買單的“侍奉丫環(huán)”，沒(méi)有一頓能踏踏實(shí)實(shí)吃飽。

“條條蛇都咬人??！”

開發(fā)商圈子里常說(shuō)的一句話是：“舍不得孩子套不著狼！對(duì)干部要舍得，對(duì)老百姓要哭窮?！?/p>

但凡開發(fā)商或多或少都有一些拖延開發(fā)、囤積居奇、偷工減料的違法軟肋，假設(shè)和國(guó)土、規(guī)劃、房管等關(guān)鍵部門關(guān)系不到位，人家就可以名正言順地嚴(yán)格按照限期開發(fā)的規(guī)定，要么收回或拍賣你的地塊，要么遲遲不通過(guò)總評(píng)或者樓盤驗(yàn)收，讓你承受巨額損失干瞪眼；而只要關(guān)系到位了，他們就睜一只眼閉一只眼，一路綠燈。

江南說(shuō)，國(guó)土局、規(guī)劃局、城建局、稅務(wù)局等諸多主管部門，“條條蛇都咬人啊！”“我們把錢用報(bào)紙一包，放到檔案袋里，單獨(dú)約個(gè)時(shí)候，電話里說(shuō)有個(gè)急件報(bào)批，對(duì)方就明白了。見面把文件袋給對(duì)方就完事?！?/p>

除了平日燒香，逢年過(guò)節(jié)的時(shí)候，每一關(guān)的大小菩薩也都要拜。每到這些時(shí)候，江南就要提前考慮送錢送禮的各個(gè)環(huán)節(jié)。送禮就早不就晚，稍微送晚了當(dāng)官的就有想法了，覺(jué)得你小氣不懂事，落了這個(gè)印象，以后事情就難辦了。

江南說(shuō)：“這些年我送出去的錢物，沒(méi)有一次是不收的，只有嫌少不屑的。有的官員過(guò)年過(guò)節(jié)收錢收禮收到手軟，你送幾千塊錢根本就是蜻蜓點(diǎn)水，送大禮才有印象。假設(shè)送少了，不但達(dá)不到公關(guān)效果，可能還會(huì)起反作用。有的干部收到一兩千的紅包，直接交給紀(jì)檢機(jī)關(guān)換取政績(jī)了，而收得多往往舍不得交，這叫‘抓大放小’。”

江南心里領(lǐng)會(huì)，錢送得越多賺得越多。他最不爽的是，經(jīng)常有些官員喝得二麻二麻的時(shí)候，打著響嗝說(shuō)：“你們這些老板算什么東西，不就有兩個(gè)臭錢嗎！再牛再厲害到頭來(lái)還不是得老忠厚實(shí)低頭求我們當(dāng)官的辦事，在中國(guó)，光有錢不行，有權(quán)隨時(shí)都能換錢！”

每次聽到這些囂張的“權(quán)勢(shì)論”，江南心里恨不得往他們腦袋上蒙個(gè)麻袋狠揍一頓，不過(guò)為了掙錢都只能忍耐。他自嘲地說(shuō)：“其實(shí)我們吞了老百姓那么多血汗錢，自己也不是什么好東西，有得有失，給當(dāng)官的裝孫子也算是因果報(bào)應(yīng)。不過(guò)有些當(dāng)官的最虛偽，平日在臺(tái)上講清廉個(gè)個(gè)道貌岸然，但收起我們的好處費(fèi)哪個(gè)手軟過(guò)！”

“老板吃肉，官員分羹”

江南說(shuō)，大家都知道房地產(chǎn)是暴利，房產(chǎn)商賺錢吃肉，各個(gè)環(huán)節(jié)的官員也少不了一杯羹。

江南透露，以開發(fā)面積為100畝的樓盤為例，假設(shè)開發(fā)容積率為０．５或０．６，可以開發(fā)平均面積300平方米的別墅100套。地價(jià)以150萬(wàn)元／畝的小城市平價(jià)土地計(jì)算，土建加上報(bào)建、設(shè)計(jì)、推廣宣傳，攤下來(lái)每平方米的本金計(jì)6500元，而別墅每平方米售價(jià)可達(dá)9000至１萬(wàn)元。開發(fā)周期３年后，樓盤純利潤(rùn)可達(dá)成１個(gè)億。

那么，這１個(gè)億的利潤(rùn)中，要支付多少“公關(guān)費(fèi)”呢？江南說(shuō)，根據(jù)開發(fā)商的大方程度不同，一般在２％至５％左右，也就是說(shuō)200萬(wàn)至500萬(wàn)元不等。此外，還要參考政府官員開綠燈的難度和開發(fā)商的利潤(rùn)空間。打個(gè)比方，本來(lái)這個(gè)工程只能賺5000萬(wàn)，但是由于地方政府、職能部門更加照應(yīng)，結(jié)果還額外賺了5000萬(wàn)，那么從這額外的利潤(rùn)里再分４成給方方面面的大小官員作回報(bào)，又何樂(lè)而不為呢？

這筆數(shù)額不菲的公關(guān)費(fèi)，怎么用是有微妙的。江南說(shuō)，一是吃喝玩樂(lè)的費(fèi)用，如安置飯局、打高爾夫球、釣魚、到消遣場(chǎng)所等。二是邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)系戶國(guó)內(nèi)外旅游的消費(fèi)。三是利用領(lǐng)導(dǎo)出去開會(huì)出差、黨校學(xué)習(xí)之類的時(shí)機(jī)，自有關(guān)系熟稔的開發(fā)商爭(zhēng)先恐后地跟著出去沿途買單。四是節(jié)日送禮，禮到情到。五是直接送房或按本金價(jià)不賺錢出售給官員及其親屬。六是在樓盤工程里出讓些工程轉(zhuǎn)包給官員的親戚摯友，有錢一起賺。

不過(guò)，如今反腐敗的高壓線頂著，官員收錢越來(lái)越精心，方式也越來(lái)越隱秘。江南透露這一年多來(lái)直接送錢的少了，協(xié)助買單沖賬的多了。

有一次，江南到一個(gè)對(duì)辦土地證很關(guān)鍵的核心官員家做客，酬酢之后，官太太唉聲嘆氣地說(shuō)：“別看我們那位在省城當(dāng)個(gè)官，說(shuō)實(shí)話，我們當(dāng)老婆的才受委屈呢！你看看隔壁人家也是當(dāng)官的，人家家里那裝修全是請(qǐng)廣東的名設(shè)計(jì)師做的，多氣派，眼看著我們兒子也快談婚論嫁了，就我們這普遍裝修，只怕人家姑娘根本就看不上眼呢？”

一聽這話，江南就明白了，他連忙說(shuō)：“哎呀，我表弟就在香港開設(shè)計(jì)公司，他們剛好想通過(guò)我在內(nèi)地免費(fèi)做一些樣板間的裝修，擴(kuò)大一下知名度，您要不嫌棄的話，我讓他給您家裝一下？”

幾個(gè)月下來(lái)，官員的家里舊貌換新顏，太太一欣喜，枕邊風(fēng)一吹，江南拜托的蓋章審批自