四川房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

太極生活廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告2013年5月目錄一、項(xiàng)目總論二、宏觀市場(chǎng)環(huán)境三、溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)概況四、項(xiàng)目SWOT分析五、項(xiàng)目定位及發(fā)展思路六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排七、投資估算與資金籌措八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析九、項(xiàng)目效益分析十、結(jié)論附件:一、投資人基本情況二、設(shè)備選型和能源需求三、環(huán)保節(jié)能方案一、項(xiàng)目總論1、項(xiàng)目概況2、地塊位置3、項(xiàng)目規(guī)模4、交通狀況5、周邊環(huán)境6、區(qū)域前景7、小結(jié)1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：溫江區(qū)公平街辦太極生活廣場(chǎng)項(xiàng)目地點(diǎn)：溫江區(qū)花都大道西段項(xiàng)目性質(zhì)：集市場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、酒店為一體的城市配套綜合體。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：成都廣潤(rùn)投資有限公司一、項(xiàng)目總論——項(xiàng)目概況2、地塊位置溫江區(qū)公平街辦太極生活廣場(chǎng)位于溫江區(qū)公平街辦花都大道西段。太極生活廣場(chǎng)成溫邛高速花都大道光華大道一、項(xiàng)目總論——地塊位置3、項(xiàng)目規(guī)模地形為不規(guī)劃的矩形，南北約長(zhǎng)160m，東西約長(zhǎng)100m，面積23畝。地塊北鄰60米寬的花都大道，西鄰50米寬的花徑街，項(xiàng)目地塊正好位于“丁”字路口的東北角。一、項(xiàng)目總論——項(xiàng)目規(guī)模4、交通狀況地鐵四號(hào)線公平站在項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，并擁有通往成都的成溫邛高速公路及光華大道兩條快速通道，904、780、762路公交車經(jīng)過(guò)此項(xiàng)目，隨著地鐵四號(hào)線的開(kāi)通和周邊交通線的不斷完善，交通更加便捷。一、項(xiàng)目總論——交通狀況5、周邊環(huán)境項(xiàng)目所在花都大道旁，溫江新城光華片區(qū)，此區(qū)域?qū)儆谛伦≌幼∪海苓呌衅卟驶ǘ?、朝?yáng)·時(shí)代西錦、中鐵·瑞景瀾庭、珠江·御景灣、水映島、佳兆業(yè)·麗晶港、西貴堂、陽(yáng)光太極·芙蓉錦繡、清溪·玫瑰園等項(xiàng)目建成入住已形成龐大的消費(fèi)群體。附近還有溫江中學(xué)、消防支隊(duì)、光華新城小學(xué)等。一、項(xiàng)目總論——周邊環(huán)境中鐵·瑞景瀾庭太極生活廣場(chǎng)朝陽(yáng)·時(shí)代西錦消防支隊(duì)七彩花都二期七彩花都A花都大道溫江中學(xué)文文光華新城小學(xué)紫光興城6、區(qū)域前景當(dāng)前光華新城片區(qū)已形成居民居住生活區(qū)。隨著城市規(guī)劃和眾多項(xiàng)目的推進(jìn)實(shí)施，光華新城的商氣、人氣已展現(xiàn)發(fā)展趨勢(shì)。一、項(xiàng)目總論——區(qū)域前景一、項(xiàng)目總論——小結(jié)7、小結(jié)隨著溫江區(qū)政府打造“西部新城光華涉外經(jīng)濟(jì)生活區(qū)”步伐的加快，本區(qū)域的交通、區(qū)位、生態(tài)、人文、教育、發(fā)展?jié)摿Φ葍?yōu)勢(shì)都開(kāi)始逐步呈現(xiàn)，從而帶動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步向上發(fā)展。近年來(lái)，區(qū)域樓盤的品質(zhì)不斷提高，其中中、高檔居住物業(yè)已然成為本板塊的主流產(chǎn)品，引進(jìn)中高端大型購(gòu)物中心并建設(shè)周邊配套設(shè)施，未來(lái)光華新城，將成為輻射周邊地區(qū)的綜合性商業(yè)中心。因此，我們預(yù)測(cè)，此類中、高商業(yè)物業(yè)將成為該區(qū)域自住及投資的熱點(diǎn)，本項(xiàng)目順勢(shì)而立。二、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境1、城市規(guī)劃2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)3、基礎(chǔ)設(shè)施4、發(fā)展規(guī)劃5、政策支持6、小結(jié)結(jié)二、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境——城市概況溫江——溫江地處成都都平原腹心，，東臨成都市市青羊區(qū)，南南鄰雙流縣，，西接崇州市市，北連郫縣縣是成都的衛(wèi)衛(wèi)星城。溫江——全區(qū)幅員面積積277平方公里，轄轄6鎮(zhèn)4街辦，總?cè)丝诳?2.67萬(wàn)。區(qū)政府駐柳柳城鎮(zhèn)，東距距成都19公里，南去雙雙流機(jī)場(chǎng)20公里，距在建建的成都鐵路路西站僅12公里。西部新城現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)綜合合功能區(qū)重點(diǎn)發(fā)展以現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為為主的產(chǎn)業(yè)功功能，是城市市商業(yè)副中心心。二、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境——城市規(guī)劃二、宏觀市場(chǎng)環(huán)境境——區(qū)域經(jīng)濟(jì)2007年1月——2012年11月成都商品房房成交情況二、宏觀市場(chǎng)環(huán)境境——區(qū)域經(jīng)濟(jì)2010年10月——2012年12月成都商品房房供求情況二、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境——區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)——溫江（2012年）實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值310億元，增長(zhǎng)13.1%；完成地方財(cái)財(cái)政一般預(yù)算算收入25.03億元，增長(zhǎng)6.8%。固定資產(chǎn)投投資268億元，增長(zhǎng)12.1%；社會(huì)消費(fèi)品品零售總額65.04億元，增長(zhǎng)12%。城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入28524元，增長(zhǎng)14%；農(nóng)村居民人人均純收入13772元，增長(zhǎng)14.5%區(qū)域經(jīng)濟(jì)——溫江（2013年目標(biāo)）啟動(dòng)四川文化化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園、悅榕莊度度假區(qū)等開(kāi)工工；加快新光光三越百貨、、豐隆綜合體體等建設(shè)；力力促國(guó)色天鄉(xiāng)鄉(xiāng)陸地公園、、費(fèi)爾頓凱萊萊大酒店等建建成投運(yùn)……2013年，溫江力爭(zhēng)爭(zhēng)服務(wù)業(yè)投資資190億元以上，實(shí)實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增增加值136億元，再次將將增速拉到11.5%。4、溫江基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)2012年底，溫江區(qū)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展取得重重大突破，新新城西商業(yè)中中心、光華國(guó)國(guó)際社區(qū)、喬喬波室內(nèi)滑雪雪場(chǎng)、博奧生生物產(chǎn)業(yè)基地地等一系列重重大項(xiàng)目簽約約入駐。新城西商業(yè)中中心光華國(guó)際社區(qū)區(qū)巨島五星級(jí)酒酒店喬波室內(nèi)滑雪雪場(chǎng)博奧產(chǎn)業(yè)基地地家樂(lè)福溫江店店二、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境——基礎(chǔ)設(shè)施5、溫江發(fā)展規(guī)規(guī)劃二、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境——發(fā)展規(guī)劃到2020年，溫江區(qū)環(huán)環(huán)境承載人口口的容量可達(dá)達(dá)到100萬(wàn)人，但考慮慮到資源環(huán)境境壓力，預(yù)計(jì)計(jì)溫江常住人人口將控制在在80萬(wàn)人左右，GDP年均增幅保持持在15%左右，按此測(cè)測(cè)算，到2020年，GDP可達(dá)760億元左右，人人均GDP達(dá)95000元。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及及政府的大力力扶持，配套套設(shè)施的不斷斷完善，將給給光華新城片片區(qū)帶來(lái)強(qiáng)有有力的資金支支持和政策傾傾向，并提供供完善的配套套資源，促進(jìn)進(jìn)光華新城片片區(qū)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)的發(fā)展。。人們的收入入不斷增加，，購(gòu)買能力逐逐漸增強(qiáng)，投投資欲望不斷斷膨脹，對(duì)該該區(qū)域商業(yè)物物業(yè)前景看好好。二、宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境——小結(jié)6、小結(jié)三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況1、商品房整體體市場(chǎng)2、溫江商業(yè)市市場(chǎng)3、溫江商業(yè)總總結(jié)三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——商品房整體市市場(chǎng)1、商品房整體體市場(chǎng)(溫江2012土地供求狀況況)固定資產(chǎn)投資資概況三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——商業(yè)整體市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)成交價(jià)格格趨勢(shì)2、商業(yè)整體市市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格水平（元）月租金水平（元）大南街8000—2500060—130小南街7000—2000060—90東大街9500—1600070—80金強(qiáng)廣場(chǎng)6500—1200030—60大學(xué)城6000—1300030—60光華大道（新城）5000—1500030—100泛指一樓平均均水平本案所處溫江江新城區(qū)，商商業(yè)氛圍整體體還沒(méi)形成，，價(jià)格范圍較較大，但隨著著光華大道延延線不斷地開(kāi)開(kāi)發(fā)及樓盤不不斷地入住，，此區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍將逐漸漸濃厚，區(qū)域域價(jià)格將不斷斷提升。三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)溫江商業(yè)價(jià)格格概況項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目位置概況銷售租賃情況住宅入住率類型體量面積區(qū)間層數(shù)價(jià)格銷售模式銷售時(shí)間租金出租率業(yè)態(tài)仁和春天大道成都市江安春置業(yè)投資有限公司成都光華大道江安河畔底商5000㎡70-200㎡1層13000元/㎡銷售2009年

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只租不售未交房光華大道商業(yè)業(yè)調(diào)查概況三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)珠江國(guó)際花園珠江地產(chǎn)溫江光華大道花博會(huì)碧落湖公園西側(cè)商業(yè)裙樓（寫(xiě)字樓）130萬(wàn)㎡（包含寫(xiě)字樓和商業(yè)）未知4-5層17000元/㎡

具體信息未出來(lái)

已經(jīng)定了的有：伊藤洋華堂、家樂(lè)福、華誼兄弟旗下電影院、先鋒健身房一期40%依云鎮(zhèn)成都中能置業(yè)有限責(zé)任公司溫江光華大道(花博會(huì)館對(duì)面)

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16000元/㎡

尚西花郡成都華力森房地產(chǎn)有限公司溫江花博會(huì)北大門對(duì)面底商2188㎡65-500㎡1層7188元/㎡65%泰基花溪谷泰基地產(chǎn)成都溫江區(qū)光華大道花博會(huì)主場(chǎng)館對(duì)面商業(yè)裙樓（樓上是酒店）1-3層是商業(yè)，以上全是酒店，屬于二期配套，目前具體信息未出來(lái)70%銀誠(chéng)歸墅銀誠(chéng)房產(chǎn)溫江光華大道三段（花博會(huì)旁）無(wú)商業(yè)未交房公園壹號(hào)國(guó)泰房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司溫江區(qū)溫江公園旁底商+商業(yè)廣場(chǎng)底商未推出，商業(yè)廣場(chǎng)只租不售，租金未定未交房巨龍環(huán)島國(guó)際社區(qū)巨龍投資有限公司溫江公園旁無(wú)商業(yè)

三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)2、商業(yè)物業(yè)市市場(chǎng)商業(yè)形態(tài)——低端商業(yè)為主主溫江區(qū)目前的的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀以臨街商商鋪占多數(shù)，，以低端商業(yè)業(yè)為主，其以街為市的格局在溫江江演繹得相當(dāng)當(dāng)異常完美和和成熟。例如如大南街、內(nèi)內(nèi)北街、東大大街組成的核核心商圈；文文廟街、文武武路組成的延延伸商圈；西西大街、新西西路、新東路路等副圈；還還有迎暉路家家裝街、云溪溪路家具一條條街以及南浦浦路飲食一條條街等。三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)溫江區(qū)的商業(yè)業(yè)發(fā)展非常迅迅速，其在演演繹傳統(tǒng)臨街街商鋪得經(jīng)典典的同時(shí)，也也融入了新的的商業(yè)形態(tài)，，近幾年來(lái)，，溫江已經(jīng)出出現(xiàn)了不少的的純商業(yè)、大大體量的shopping_mall。如邊城·假日廣場(chǎng)、繁繁華時(shí)代、五五環(huán)廣場(chǎng)、文文廟·盛世繁華及正正在即將亮相相的珠江·新城國(guó)際、伊伊藤洋華堂、、家樂(lè)福、臺(tái)臺(tái)灣新光三越越百貨、大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)等項(xiàng)目。。三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)中高端商業(yè)及及專業(yè)市場(chǎng)逐逐漸呈現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)分布布區(qū)域主要街道主要業(yè)態(tài)狀態(tài)中心文廟、東大街、大南街、北街服飾\通訊\布藝\百貨超市成熟新區(qū)五環(huán)廣場(chǎng)、柳城干道、柳臺(tái)大道服飾\餐飲\家電\休閑娛樂(lè)較成熟光華新城光華大道、溫泉大道、花都大道CBD\百貨超市\(zhòng)生活配套未成熟東新東路、文武路文化\小餐飲\生活配套\老建材街較成熟西西大街、來(lái)鳳路、鳳溪路五金\建材\家具\(yùn)燈具\(yùn)廚衛(wèi)\家電\汽配成熟南南浦路、航天路餐飲\娛樂(lè)\休閑\農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)\花鳥(niǎo)市場(chǎng)\干雜成熟北萬(wàn)春路、白馬廟街機(jī)關(guān)部門住宅區(qū)生活配套\農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)成熟三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀狀溫江傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)區(qū)，經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)以服裝及及餐飲為主，，兼有家電、、百貨及其他他業(yè)態(tài)但比例例不高。三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：御御泰公司市調(diào)調(diào)部商業(yè)需求面積積目前大部分經(jīng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)面積積的需求主要要集中在31—60㎡這一區(qū)間，，其次是100㎡以上的需求求，受新政的的影響，投資資客戶逐漸從從投資住宅向向投資商業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向，100㎡以上的投資資需求在不斷斷增加，并呈呈現(xiàn)良好的發(fā)發(fā)展勢(shì)態(tài)。三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)購(gòu)買目的的大部分商家均均為租鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)，并非商鋪鋪購(gòu)買者，而而購(gòu)買自營(yíng)者者僅為前者的的不到一半，，還有一部分分客戶購(gòu)鋪?zhàn)鲎鰹榧彝ギa(chǎn)業(yè)業(yè)，但暫時(shí)并并不用于商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)，但從從長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍屬屬于投資。三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)客戶來(lái)源源溫江傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)商鋪購(gòu)買者者主要還是溫溫江當(dāng)?shù)乜蛻魬?，約占1/3。其次為成都都客戶，省外外客戶購(gòu)買比比例較低，但但隨著溫江的的知名度越來(lái)來(lái)越高，越來(lái)來(lái)越多的外省省客戶來(lái)溫江江投資，如山山西煤老板、、浙江投資客客等。三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)客戶購(gòu)買買預(yù)期本地商業(yè)客戶戶，對(duì)目前經(jīng)經(jīng)營(yíng)區(qū)域的投投資價(jià)值較為為認(rèn)同，對(duì)光光華新城區(qū)域域商業(yè)地段認(rèn)認(rèn)同度較高。。三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)從溫江區(qū)商業(yè)業(yè)市場(chǎng)的整體體走勢(shì)可以看看出：新增商業(yè)供應(yīng)應(yīng)量較少，多多集中為底商商形態(tài)。傳統(tǒng)的商圈的的商業(yè)價(jià)值較較大，租售情情況良好。溫江尚未形成成核心商圈，，對(duì)本案是一一個(gè)機(jī)會(huì)。商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏乏規(guī)劃，比較較混亂，商業(yè)業(yè)形象比較差差。投資回報(bào)率參參差不齊，多多集中在8%—12%左右。多數(shù)商鋪采用用直銷的方式式，銷售方式式較為單一。。3、小結(jié)三、溫江房地地產(chǎn)市場(chǎng)概況況——溫江商業(yè)小結(jié)結(jié)四、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分分析2、項(xiàng)目劣勢(shì)分分析3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分分析4、項(xiàng)目威脅分分析VISION1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)：該區(qū)域處于成成都規(guī)劃副中中心，溫江重重點(diǎn)打造區(qū)域域,交通四通八達(dá)達(dá)。交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所處溫江江新城區(qū)，花花都大道旁，，緊鄰光華大大道和地鐵四四號(hào)線，直接接承接地鐵經(jīng)經(jīng)濟(jì)與干道經(jīng)經(jīng)濟(jì)的商業(yè)與與商務(wù)熱力。。地塊優(yōu)勢(shì)：緊鄰城市干道道，通達(dá)性和和可視性十分分優(yōu)越，地塊塊規(guī)整，便于于設(shè)計(jì)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：周邊絕大部分分是住宅類項(xiàng)項(xiàng)目，類似的的城市綜合體體較少，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較小。四、項(xiàng)目SWOT分析——優(yōu)勢(shì)分析2、項(xiàng)目劣勢(shì)分分析及對(duì)策項(xiàng)目所處溫江江新區(qū)，周邊邊多為待建或或?qū)⒔ǖ捻?xiàng)目目，入住率低低,無(wú)人氣和未形形成商業(yè)氛圍圍。對(duì)策：(1)通過(guò)項(xiàng)目自身身的招商引資資和與臨近項(xiàng)項(xiàng)目的聯(lián)合互互動(dòng)營(yíng)造商業(yè)業(yè)氛圍。(2)把握市場(chǎng)，項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位位及營(yíng)銷推廣廣。四、項(xiàng)目SWOT分析——劣勢(shì)分析3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分分析行業(yè)機(jī)會(huì)：根據(jù)成都市““世界現(xiàn)代田田園城市”規(guī)規(guī)劃，在未來(lái)來(lái)5年內(nèi)，城市化化進(jìn)程進(jìn)一步步加快，城市市面積擴(kuò)大，，城市規(guī)模增增加，郊區(qū)的的交通、教育育、醫(yī)療、生生活等城市基基礎(chǔ)設(shè)施將得得到很大的提提高，將促進(jìn)進(jìn)郊區(qū)城鎮(zhèn)的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)。區(qū)域機(jī)會(huì)：：所屬區(qū)域?yàn)闉楣馊A大道道溫江新區(qū)區(qū)，光華大大道作為連連接溫江與與成都的快快速通道，，近幾年發(fā)發(fā)展迅速，，成為成都都發(fā)展的一一重點(diǎn)區(qū)域域，區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)將逐漸漸凸顯。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：：周邊全是住住宅類項(xiàng)目目，沒(méi)有形形成成熟的的商業(yè)圈，，對(duì)本項(xiàng)目目在產(chǎn)品定定位于客戶戶群定位方方面提供了了差異化空空間和機(jī)會(huì)會(huì)。四、項(xiàng)目SWOT分析——機(jī)會(huì)分析4、項(xiàng)目威脅脅分析及對(duì)對(duì)策(1)珠江國(guó)際新新城大型商商業(yè)綜合體體及智慧廣廣場(chǎng)的面世世，以及未未來(lái)潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者的出出現(xiàn)，項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)將將不斷加大大。對(duì)策：差異化定位位，占領(lǐng)市市場(chǎng)；搶先先入市，占占領(lǐng)先機(jī)。。(2)國(guó)家對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)的的宏觀調(diào)控控，對(duì)項(xiàng)目目的入市時(shí)時(shí)機(jī)及價(jià)格格定位和營(yíng)營(yíng)銷推廣都都會(huì)產(chǎn)生一一定的影響響。對(duì)策：以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼眼光對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行定位位，并正確確地解讀政政策，做出出正確的招招商推廣策策略。四、項(xiàng)目SWOT分析——威脅分析五、項(xiàng)目定定位及發(fā)展展思路1、項(xiàng)目定位位2、項(xiàng)目打造造必要性3、產(chǎn)品定位位4、目標(biāo)客群群定位5、項(xiàng)目規(guī)劃劃與設(shè)計(jì)6、項(xiàng)目發(fā)展展思路項(xiàng)目定位：：社區(qū)商業(yè)配配套綜合體體及酒店式式公寓為一一體的城市市生活公園園綜合體。。五、項(xiàng)目定定位及發(fā)展展思路——定位五、項(xiàng)目定定位及發(fā)展展思路——項(xiàng)目打造必必要性光華新城已已入住區(qū)域域如上林寬寬境、塞納納河畔、錦錦繡森林、、依云鎮(zhèn)等等樓盤，入入住率高的的原因，主主要由航天天路大市場(chǎng)場(chǎng)、成商、、紅艷、紅紅旗等城區(qū)區(qū)市場(chǎng)提供供生活服務(wù)務(wù)。該區(qū)域?qū)⑿滦陆ㄅR時(shí)和和永久性城城市生活市市場(chǎng)8個(gè)。目前已已經(jīng)啟動(dòng)了了包含本項(xiàng)項(xiàng)目在內(nèi)的的柳城新華華、涌泉花花土、林泉泉北街4個(gè)永久性城城市生活市市場(chǎng)。此外，在在入住率相相對(duì)較高的的4個(gè)區(qū)域，修修建4個(gè)臨時(shí)生活活市場(chǎng)。距舊城區(qū)較較遠(yuǎn)的區(qū)域域，如朗潤(rùn)潤(rùn)園周邊已已自發(fā)形成成沿街為市市的集貿(mào)市市場(chǎng)，2009年8月，通過(guò)相相關(guān)部門的的整體聯(lián)動(dòng)動(dòng)，街道恢恢復(fù)了原有有的整潔、、暢通。相相應(yīng)的，在在奧林匹克克花園的另另一側(cè)，一一個(gè)占地2200平方米，能能容納120余個(gè)攤位的的臨時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)始試營(yíng)營(yíng)業(yè)。5個(gè)臨時(shí)生活活市場(chǎng)待培培育成熟后后，再根據(jù)據(jù)需求完成成永久性生生活服務(wù)市市場(chǎng)建設(shè)。。項(xiàng)目打造必必要性項(xiàng)目周邊人人口激增項(xiàng)目周邊有有已售、在在售、待售售商品房項(xiàng)項(xiàng)目十余個(gè)個(gè)，包括已已經(jīng)入駐的的七彩花都都、錦繡森森鄰、香頌頌島、藍(lán)光光香境、塞塞納河畔、、世紀(jì)光華華、萬(wàn)科朗朗潤(rùn)園等，，加之在售售和待售的的項(xiàng)目，隨隨著配套的的完善，入入住率的提提高，未來(lái)來(lái)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域居住住人口將會(huì)會(huì)達(dá)到2-3萬(wàn)人左右的的規(guī)模，人人口達(dá)到我我國(guó)居住社社區(qū)劃分的的居住區(qū)規(guī)規(guī)模（3萬(wàn)-5萬(wàn)人），應(yīng)應(yīng)設(shè)農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)及相關(guān)關(guān)商業(yè)配套套。五、項(xiàng)目定定位及發(fā)展展思路——項(xiàng)目打造必必要性項(xiàng)目名稱七彩花都朝陽(yáng)時(shí)代西錦錦繡森鄰中鐵瑞景瀾庭世紀(jì)光華珠江御景灣珠江克萊國(guó)際公寓香頌島塞納河畔朗潤(rùn)園麗晶港仁和春天大道上林寬境漫城尚西花郡美茵河谷戶數(shù)10785291595837189022947291511147992600036005299147851108總計(jì)27940（戶）總體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目擬建為為一城市配配套綜合體體，各個(gè)使使用功能建建筑統(tǒng)一整整體考慮，，外觀形成成一個(gè)大型型多層與高高層結(jié)合的的建筑群，，內(nèi)部各自自分開(kāi)。建建筑群南部部為5層的社區(qū)活活動(dòng)中心樓樓；中部1至2層為農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)，3至6層為商業(yè)配配套用房；；6層以上為酒酒店、寫(xiě)字字樓。五、項(xiàng)目定定位及發(fā)展展思路——產(chǎn)品定位時(shí)尚社區(qū)型型商業(yè)業(yè)態(tài)：咖啡啡吧、酒吧吧、蛋糕店店、水果店店、精致無(wú)無(wú)煙餐飲定位依據(jù)依據(jù)一：商圈內(nèi)缺乏乏社區(qū)配套套傾向性很很強(qiáng)的綜合合體項(xiàng)目。。依據(jù)二：片區(qū)“CBD”總體規(guī)劃劃及未來(lái)干干道經(jīng)濟(jì)效效應(yīng)。依據(jù)三：社區(qū)配套設(shè)設(shè)施與商業(yè)業(yè)購(gòu)物中心心之間的共共生效應(yīng)。。五、項(xiàng)目定定位及發(fā)展展思路——產(chǎn)品定位4、目標(biāo)客群群定位五、項(xiàng)目定定位及發(fā)展展思路——客群定位以個(gè)體、個(gè)個(gè)人為主體體的散客投投資為主，，兼顧部分分自營(yíng)性投投資群，以以大宗購(gòu)買買者及集團(tuán)團(tuán)購(gòu)買型投投資主體為為輔。本案目標(biāo)客客戶以溫江江本地及成成都為主，，外地為輔輔，其中占占比情況為為溫江區(qū)、、成都客戶戶占比60%—70%，其他占比比30%—40%。以需求30—60平米，總價(jià)價(jià)20—50萬(wàn)之間為主主。該投資客戶戶對(duì)穩(wěn)健、、低風(fēng)險(xiǎn)的的商鋪有較較大偏好。。對(duì)即得租金金收益的帶帶租約商鋪鋪較有偏好好?，F(xiàn)代化的““CBD”成為新的投投資熱潮。。山西煤老板板投資轉(zhuǎn)向向及浙商房房產(chǎn)投資客客的增長(zhǎng)，，省外投資資客呈顯著著增長(zhǎng)的趨趨勢(shì)，這類類客戶主要要需求100平米以上，，總價(jià)在100—1000萬(wàn)不等?？蛻艏?xì)分化化大宗及集團(tuán)團(tuán)機(jī)構(gòu)性客客戶：主以以消化大面面積商鋪為為主，對(duì)應(yīng)應(yīng)本案，以以項(xiàng)目整體體購(gòu)買或整整個(gè)樓層的的單位面積積在300平米以上的的商鋪為主主。個(gè)體散戶型型投資客：：以帶租約約的零散型型中小商鋪鋪需求為主主，主以消消化本案局局部面積在在60平米以內(nèi)的的商鋪為主主。從客戶購(gòu)買買的特征來(lái)來(lái)看，本案案帶租約商商鋪將成為為首選。五、項(xiàng)目定定位及發(fā)展展思路——客群定位五、項(xiàng)目定定位及發(fā)展展思路——規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積15333.41㎡總建筑面積86333.64

㎡非住宅建筑面積61333.64

㎡地下建筑面積25000.00㎡容積率4.0綠地率4.5%車位地上機(jī)動(dòng)140地下機(jī)動(dòng)5705、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃2013年10月開(kāi)工，預(yù)預(yù)計(jì)2015年5月完工，整整個(gè)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)周期20個(gè)月。五、項(xiàng)目定定位及發(fā)展展思路——發(fā)展思路6、發(fā)展思路路立足本區(qū)域域，定位于于中高端商商業(yè)綜合體體，避免中中低檔社區(qū)區(qū)商業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；搶先入市，，避開(kāi)與后后期項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)；強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代的的商業(yè)文化化；強(qiáng)調(diào)健康和和富有活力力的購(gòu)物、、休閑娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所；充分理解本本地消費(fèi)特特征，在品品牌塑造方方面，融入入本地特有有的文化傾傾向。因素特征項(xiàng)目主體條件與本項(xiàng)目的擬合分析因素一區(qū)位住宅中心區(qū)域滿足因素二交通交通干道臨近地鐵與城市主干道因素三管理專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司可打造因素四服務(wù)提供高品質(zhì)的服務(wù)可打造因素五建筑品質(zhì)建筑設(shè)計(jì)，內(nèi)部裝修符號(hào)客戶需求可打造因素六推廣推廣持續(xù)，確定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)可打造因素七中高端定位中高端投資者根據(jù)項(xiàng)目周邊樓盤定位項(xiàng)目“CBD”滿足及需需打造的方方面：五、項(xiàng)目定定位及發(fā)展展思路——發(fā)展思路六、項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)進(jìn)度安排項(xiàng)目計(jì)劃2013年10月開(kāi)工，預(yù)預(yù)計(jì)2015年05月完工，預(yù)預(yù)計(jì)建設(shè)進(jìn)進(jìn)度如下：：時(shí)間工作內(nèi)容2013年06月2013年07月2013年08月2013年09月2013年10月2013年11月2013年12月2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月……提交可行性分析報(bào)告政府審批立項(xiàng)項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案審批項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)竣工項(xiàng)目招商開(kāi)業(yè)七、投資估估算與資金金籌措1、項(xiàng)目總投投資估算2、資金籌措措1、項(xiàng)目總投投資估算土地費(fèi)：3680萬(wàn)（包括地地塊競(jìng)拍費(fèi)費(fèi)及稅費(fèi)））建安工程費(fèi)費(fèi)：2461.38元/㎡，21250萬(wàn)（上部商商業(yè)及地下下室、酒店店裝飾、市市場(chǎng)及商場(chǎng)場(chǎng)裝飾、機(jī)機(jī)電、設(shè)備備安裝費(fèi)））前期費(fèi)用：：163.04元/㎡，1000萬(wàn)（報(bào)建費(fèi)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、勘探費(fèi)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)費(fèi)等）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用：570.65元/㎡，3500萬(wàn)（利息、、工資、銷銷售費(fèi)用、、辦公費(fèi)用用、維修基基金等）總計(jì)：3408.87元/㎡，29430萬(wàn)元七、投資估估算與資金金籌措——投資估算項(xiàng)目總投資資估算七、投資估估算與資金金籌措——投資估算序號(hào)費(fèi)用名稱總價(jià)（萬(wàn)元）比例一直接成本88.11%1土地成本368012.5%2前期費(fèi)用10003.4%3建安費(fèi)用2125072.2%二間接費(fèi)用11.89%1管理費(fèi)22007.5%2利息9003.4%3產(chǎn)權(quán)費(fèi)用4001.36%成本合計(jì)29430100%2、資金籌措措資金來(lái)源根據(jù)本項(xiàng)目目的投資估估算及本公公司的資金金狀況，本本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)資金來(lái)源源為自有資資金、股東東借款、銀銀行貸款，，其具體構(gòu)構(gòu)成如下：：七、投資估估算與資金金籌措——資金籌措資金來(lái)源總額（萬(wàn)元）所占比例自有資金20006.67%銀行貸款20006.67%股東投資2600086.66%資金使用計(jì)計(jì)劃七、投資估估算與資金金籌措——資金籌措日期投資金額（萬(wàn)元）資金來(lái)源自有資金（萬(wàn)元）銀行貸款（萬(wàn)元）股東投資（萬(wàn)元）2010.08200020002013.09-2014.0926000260002014.1020002000合計(jì)300002000200026000八、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分分析1、項(xiàng)目成本本明細(xì)分析析2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)效益分析析3、項(xiàng)目收入入預(yù)算4、項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)預(yù)測(cè)5、項(xiàng)目現(xiàn)金金流預(yù)測(cè)6、貸款還款款計(jì)劃7、項(xiàng)目投資資評(píng)價(jià)8、小結(jié)1、項(xiàng)目成本本明細(xì)分析析（不含土土地成本及及間接成本本）八、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分分析——成本分析項(xiàng)目建筑面積（㎡）單位成本（元/㎡）投資額（萬(wàn)元

）地面商業(yè)3000032689804其他建筑56333.642031.1811446合計(jì)86333.642461.3821250項(xiàng)目2015年（萬(wàn)元

）銷售收入21300營(yíng)業(yè)成本16920綜合毛利4380費(fèi)用總額2500凈利潤(rùn)14102、商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)效益分析析八、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分分析——效益分析3、項(xiàng)目未來(lái)來(lái)20年收入及毛毛利預(yù)測(cè)八、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分分析——收入預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目（萬(wàn)元）第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1含稅稅銷售所得款213002營(yíng)業(yè)毛利43803租金收入240024722546.162622.5540715.094綜合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.145綜合毛利率20.56%44.28%56.84%57.93%59%60.2%4、項(xiàng)目未來(lái)來(lái)20年利潤(rùn)預(yù)測(cè)測(cè)八、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分分析——利潤(rùn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年綜合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.14費(fèi)用250021.2522.9524.7926.77785.14利潤(rùn)總額18801315.891382.161450.331520.4623723所得稅（25%）470328.97345.54362.58380.125930.75凈利潤(rùn)1410986.921036.621087.751140.3417792.255、項(xiàng)目未來(lái)來(lái)20年現(xiàn)金流量量預(yù)測(cè)八、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分分析——現(xiàn)金流預(yù)測(cè)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）1410986.921036.621087.751140.3417792.252現(xiàn)金凈流量（萬(wàn)元）-135901915.381965.082016.212068.831719.853復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（萬(wàn)元）0.92590.85730.79380.7350.68080.38844凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值（萬(wàn)元）-12582.981642.061559.881481.921408.4412319.995累計(jì)貼現(xiàn)值（萬(wàn)元）-1007.04273.32405.2534.29660.3619399.86年份2015年1、銷售收入（萬(wàn)元）213002、償還本金（萬(wàn)元）20003、償還利息（萬(wàn)元）2004、銷售費(fèi)用（萬(wàn)元）1500余額（萬(wàn)元）17600八、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分分析——現(xiàn)金流預(yù)測(cè)測(cè)6、貸款還款款計(jì)劃7、項(xiàng)目投資資評(píng)價(jià)凈現(xiàn)值：根根據(jù)上述數(shù)數(shù)據(jù)計(jì)算，，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值為4829.31萬(wàn)元；投資回報(bào)期期：現(xiàn)金凈凈流量/總投資=26095.32/30000=0.869844（約為8年）；盈虧平衡分分析：盈虧虧平衡點(diǎn)銷銷售額=固定成本/邊際貢獻(xiàn)率率=62383.03萬(wàn)元。八、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分分析——投資評(píng)價(jià)8、小結(jié)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值值大于零，，說(shuō)明項(xiàng)目目可行。項(xiàng)目投資收收益率大于于銀行同期期貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率，表表明方案可可行；投資回收期期較短，需需8年收回全部部投資，說(shuō)說(shuō)明投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較??；；根據(jù)盈虧平平衡分析，，項(xiàng)目首年年實(shí)現(xiàn)銷售售額21300萬(wàn)元即可實(shí)實(shí)現(xiàn)盈利，，僅占全年年計(jì)劃銷售售55%，安全邊際際率為58.36%，可見(jiàn)項(xiàng)目目發(fā)生虧損損的可能性性小。綜上所述，，項(xiàng)目回報(bào)報(bào)率適中，，投資成本本回收較短短，具有較較強(qiáng)的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力。。八、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分分析——小結(jié)九、項(xiàng)目效效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益益2、社會(huì)效益益3、環(huán)境效益益1、經(jīng)濟(jì)效益益由于公司在在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)前，，進(jìn)行了廣廣泛、深入入的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，了解解客戶的需需求，銷售售前景看好好。該方案案將采取多多方式銷售售措施，可可以給公司司帶來(lái)適當(dāng)當(dāng)?shù)睦麧?rùn)回回報(bào)，可以以提高公司司在社會(huì)上上的知名度度，為公司司將來(lái)的發(fā)發(fā)展奠定基基礎(chǔ)，并且且為溫江的的經(jīng)濟(jì)注入入了新鮮血血液，有力力的推動(dòng)了了溫江的現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，起到了了搞活經(jīng)濟(jì)濟(jì)的作用。。九、項(xiàng)目效效益分析——經(jīng)濟(jì)效益2、社會(huì)效益益(1)解決5000多個(gè)就業(yè)崗崗位項(xiàng)目建成后后，可提供供5000多個(gè)就業(yè)崗崗位，將在在一定程度度上緩解就就業(yè)壓力。。(2)提供休閑,生活必須品品消費(fèi)場(chǎng)所所提升溫江人人們的購(gòu)物物及娛樂(lè)條條件，為溫溫江城市居居民提高了了優(yōu)越的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境，，積極有效效的響應(yīng)了了建設(shè)“金金色溫江””的號(hào)召，，使溫江城城市居民能能夠更好的的生活和工工作，能夠夠更好的感感受到經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展給他他們帶來(lái)的的直接好處處，同時(shí)作為社社區(qū)和城市市配套設(shè)施施，不僅為為周邊居民民提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)、品味的的休閑場(chǎng)所所，帶來(lái)身身心的愉悅悅，使城市居民民能安居樂(lè)樂(lè)業(yè)。九、項(xiàng)目效效益分析——社會(huì)效益(3)增加政府財(cái)財(cái)政收入按照照本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的規(guī)規(guī)劃劃商商業(yè)業(yè)營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)體體量量，，可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)以以下下預(yù)預(yù)期期財(cái)財(cái)政政收收入入①營(yíng)運(yùn)運(yùn)期期第第1-5年，，年年銷銷售售額額為為1億元元，，上上繳繳稅稅費(fèi)費(fèi)為為1000萬(wàn)/年。。②營(yíng)運(yùn)運(yùn)期期第第6-10年，，年年銷銷售售額額為為2億元元，，上上繳繳稅稅費(fèi)費(fèi)為為2000萬(wàn)/年。。③營(yíng)運(yùn)運(yùn)期期第第10-20年，，年年銷銷售售額額為為5億元元，，上上繳繳稅稅費(fèi)費(fèi)為為5000萬(wàn)/年。。④營(yíng)運(yùn)運(yùn)期期第第20-40年，，年年銷銷售售額額為為10億元元，，上上繳繳稅稅費(fèi)費(fèi)為為1億/年。。(4)為社社區(qū)區(qū)居居民民提提供供以以下下服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施，，改改善善生生活活環(huán)環(huán)境境①建立社社區(qū)區(qū)醫(yī)醫(yī)療療衛(wèi)衛(wèi)生生服服務(wù)務(wù)站站②建立銀銀行行服服務(wù)務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)③建立通通訊訊服服務(wù)務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)④建立社社區(qū)區(qū)居居民民運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)健健身身場(chǎng)場(chǎng)所所⑤建建立立社社區(qū)區(qū)文文化化活活動(dòng)動(dòng)中中心心⑥建建立立社社區(qū)區(qū)居居民民購(gòu)購(gòu)物物中中心心九、、項(xiàng)項(xiàng)目目效效益益分分析析———社會(huì)會(huì)效效益益3、環(huán)環(huán)境境效效益益該開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程將將全全部部施施行行文文明明施施工工，，最最大大程程度度的的減減小小了了對(duì)對(duì)環(huán)環(huán)境境的的破破壞壞，，該該工工程程完完成成后后，，從從前前的的荒荒地地變變成成了了環(huán)環(huán)境境幽幽雅雅，，全全新新的的建建筑筑造造型型，，秀秀麗