長三角板塊主要城市房地產市場運行狀況

2005年長三角板塊主要城市房地產市場運行狀況

第一節(jié)2005年杭州市房地產運行考察2005年，杭州市房地產業(yè)的主要經濟指標在以往較高的平臺上，增幅均有不同程度的回落，從總體上看，房地產市場呈平穩(wěn)、理性的發(fā)展態(tài)勢。土地價格水平保持穩(wěn)定，房地產投資增速減緩，市場需求穩(wěn)中有升，供過于求的局面有所緩解。中國房地產產業(yè)地圖2006-2007城市房地產景氣晴雨表最近三年杭州市公開交易土地面積遞減，2005年土地交易完成81.43萬平方米，其主要用途為商業(yè)辦公，用于住宅的土地比例較上年有所減少。2003-2005年杭州市公開交易土地面積走勢（單位：萬平方米）2005年杭州市公開交易土地用途分布2005年，杭州市公開交易土地主要集中在江干區(qū)和下城區(qū)，占據總交易土地面積的一半以上。這兩個地區(qū)的土地主要用于商業(yè)辦公室及綜合用地，居住用地主要集中在西湖區(qū)和拱墅區(qū)這兩個居住集中地塊。2005年杭州市各區(qū)域公開交易土地面積比較（單位：萬平方米）2005年杭州市各區(qū)域公開交易土地用途比較2001年以來，杭州市土地交易價格一直高于全國平均水平，但變化逐漸趨穩(wěn)；2005年每平方米土地價格和上一年基本持平。各種用途土地的價格差別較大，商業(yè)用地的單價是最低水平的工業(yè)用地均價的5倍多。2001-2005年杭州市土地交易均價比較（單位：元/平方米）2005年杭州市各季度不同用途土地交易均價比較（單位：元/平方米）2005年，杭州市房地產投資額與固定資產投資額穩(wěn)步增長，增幅趨平穩(wěn)。全市房地產開發(fā)共完成投資407.96億元，比上年同期增長24.2%，增幅高于全社會固定資產投資8.8個百分點，但增幅同比回落2.7個百分點。2001-2005年杭州市房地產投資額與固定資產投資額走勢（單位：億元）2001-2005年杭州市房地產投資額與固定資產投資額同比增幅比較（單位：億元）在房地產開發(fā)完成的投資額中，住宅投資占總投資額的78%，同比增長24.7%，但增幅較上年同比回落6.3個百分點。房地產開發(fā)投資增幅的回落還直接影響到房屋的施工面積。2001-2004年間，杭州市施工面積總體增長平穩(wěn)，但2005年增幅從上一年40.51%的高位急轉而下。2005年杭州市房地產投資用途分布2001-2005年杭州市房地產施工面積走勢（單位：萬平方米）2001-2005年，杭州市房地產市場總體上過于飽和，供需比在1.12-1.28之間小幅浮動。竣工面積和銷售面積總體呈平穩(wěn)增長狀態(tài)，從而維持了房地產市場穩(wěn)定的供需關系。2001-2005年杭州市房地產市場供需關系狀況（單位：萬平方米）2001-2005年杭州市房地產竣工面積與銷售面積同比增幅2001年以來，杭州樓市一路看好，房地產均價穩(wěn)步上漲。截至2005年，全市房地產價格已經超過6000元，達到每平方米6043元。但從增長速度來看，由于受房地產需求增幅下降的影響，加上政府抑制房價過快上漲的措施，房產單價增幅已經回落至9.70%。2005年，杭州市各市區(qū)之間的商品房價格之間差別依然較大，其中位于市中心的上城區(qū)、下城區(qū)和西湖區(qū)商品住宅每平方米單價超過10000元。2001-2005年杭州市商品房均價走勢（單位：元/平方米）2001-2005年杭州市商品住宅銷售面積及其同比增幅走勢（單位：萬平方米）2005年1月和12月杭州市商品住宅均價走勢（單位：元/平方米）2005年，杭州市二手房1月和12月均價最高區(qū)出現(xiàn)在下城區(qū)，與其他城市不同的是，杭州市住宅二手房均價與新房均價差別甚小。2005年1月和12月杭州市二手房交易均價比較（單位：元/平方米）資料來源：杭州市統(tǒng)計信息網、杭州市房地產信息網、杭州市國土資源局、杭州透明售房網第二節(jié)2005年南京市房地產運行考察2005年，南京市房地產總體發(fā)展平穩(wěn)，全年共完成房地產投資296億元，同比增長1.1%，增幅有所回落；土地供應量加大，但成交均價有所回落；消費者行為日趨理性，商品房需求穩(wěn)中有降；住宅價格小幅增長。本輪宏觀調控已初見成效：房地產投資與房價的過快增長得到了有效控制，原先存在一定泡沫的板塊也實現(xiàn)了回調，南京房地產市場將進入一個穩(wěn)步發(fā)展的階段。中國房地產產業(yè)地圖2006-2007城市房地產景氣晴雨表2001-2005年，南京市公開交易土地面積變化較大。在經歷了上一年的交易低谷之后，2005年全年土地交易量大幅上升，達到623.62萬平方米，接近2003年的最高水平。住宅用地仍是南京市土地交易的主要領域，其他用地的比例相差不大。2001-2005年南京市公開交易土地面積走勢（單位：萬平方米）2005年南京市公開交易土地用途分布狀況2005年，南京市各區(qū)域公開交易土地面積差異明顯，交易量前5位的區(qū)域占了總面積的85%之多。各區(qū)域中土地的用途構成較為相似，除建鄴區(qū)外，基本上以住宅用地為主；其中尤以棲霞區(qū)、秦淮區(qū)、下關區(qū)和玄武區(qū)的住宅比例最高；綜合用地主要集中在建鄴區(qū)。2005年南京市各區(qū)域公開交易面積比較（單位：萬平方米）2005年南京市各區(qū)域公開交易土地用途比較2001-2005年，南京市土地交易價格在2003年達到頂峰后開始回落，2005年地價降至每平方米1920元，是5年中的最低水平。盡管如此，2005年南京市各種用途的土地交易均價仍然大大高出全國平均水平。2001-2005年南京市土地交易均價走勢（單位：元/平方米）2005年各季度南京市不同用途土地交易均價比較（單位：元/平方米）2005年，南京市房地產市場的投資行為逐步恢復理性，投資增速放緩，全年房產投資總額基本和上年持平，資金量只占到當年全社會固定資產投資總額的21%。2001-2005年南京市房地產投資額與固定資產投資額走勢（單位：億元）2001-2005年南京市房地產投資額與固定資產投資額同比增幅比較2001-2005年，南京市房地產竣工面積和銷售面積總體呈上升勢頭，2005年市場需求雖有所回落，但下降幅度不大。這其中，“十運會”的舉辦是維持房地產市場需求強勁的動力之一。5年間，本市房產供過于求的狀況逐漸改善，供需比逐年縮小，市場基本處于供需均衡狀態(tài)。2001-2005年南京市房地產市場供需關系狀況（單位：萬平方米）2002-2005年南京市房地產竣工面積與銷售面積同比增幅比較近兩年，房地產業(yè)的宏觀調控政策并未對南京市的房地產市場帶來很大的影響，相反，隨著部分消費需求的釋放，商品房均價不僅逐年增長，而且增長幅度也是不斷上升。至2005年底，全市商品房單價已經升至每平方米4807元。二手房均價也緊逼商品房的同期水平。2001-2005年南京市商品房均價狀況（單位：元/平方米）2005年南京市二手房成交量分布狀況2005年，南京二手住宅共成交約5萬套，比2004年增長2.5%。其中，江南八區(qū)二手房市場成交量約為3.7萬套，比2004年的3.9萬套下降5.41%；而江寧、浦口、六合三區(qū)2005年的總成交量約1.3萬套，比2004年出現(xiàn)了大幅度的上升，增幅高達34.1%。2004-2005年南京市二手房交易均價比較（單位：元/平方米）2005年南京市不同地區(qū)二手房成交量同比增幅比較2004-2005年南京市商品住宅均價走勢（單位：元/平方米）資料來源：南京市統(tǒng)計信息網、南京市房地產信息網、南京市國土資源局第三節(jié)2005年寧波市房地產運行考察2005年，寧波市房地產市場受當年3月以來國家、省、部委出臺的一系列穩(wěn)定房地產市場的政策影響較大，總體呈現(xiàn)買方市場特征，買賣雙方均處于觀望狀態(tài)，各項房地產經濟指標均有所下降，具體表現(xiàn)在：公開交易土地面積比上年減少近15.1%；房地產施工面積小幅增長，但新開工面積自2003年以來連續(xù)下降，且下降幅度逐年上升；房地產投資額比上年略有增長，但其投資額占固定資產投資額比重連續(xù)3年持續(xù)下降；在供求方面，房地產供應上升，需求下降，供需比增長較快。在價格方面，2005年寧波市房地產市場商品房和，二手房價格繼續(xù)下降，各月份住房價格趨于平穩(wěn)。中國房地產產業(yè)地圖2006-2007城市房地產景氣晴雨表2005年，寧波市公開交易土地面積繼續(xù)減少，比上年減少近15.1%，公開交易土地用途繼續(xù)以居住為主，所占比重高達76.25%。2003-2005年寧波市公開交易土地面積走勢（單位：萬平方米）2005年，在寧波市公開交易土地面積減少的同時，各類用途土地均價均有不同程度的上漲。其中，居住用地需求旺盛，致使其均價增長最快，增幅高達15.9%。2005年寧波市公開交易土地用途分布2005年寧波市區(qū)不同用途土地交易均價漲幅比較2005年，寧波市房地產投資額雖有小幅增長，但同比增長幅度繼續(xù)下降，且與北京、上海等大城市相比，房地產投資額占固定資產投資額的比重較小。2001-2005年寧波市房地產投資額與固定資產投資額走勢（單位：億元）2001-2005年寧波市房地產投資額與固定資產投資額同比增幅比較2005年，寧波市房地產施工面積繼續(xù)保持增長的勢頭，但增長速度已經大大放慢；新開工面積在施工面積中所占比重越來越小，其絕對數(shù)開始呈現(xiàn)下降趨勢，2005年同比下降12.97%。2001-2005年寧波市房地產新開工面積與施工面積走勢（單位：萬平方米）2002-2005年寧波市房地產新開工面積與施工面積同比增幅比較2005年，隨著房地產竣工面積的穩(wěn)步上升和需求量的小幅回落，寧波市房地產市場供需缺口進一步拉大，比上年同期增長17.5%，市場飽和的局勢更趨緊迫。供需比值的上升促使商品房和二手房價格增幅繼續(xù)回落，與土地交易均價的大幅攀升形成鮮明對比。2001-2005年寧波市房地產市場供需關系狀況（單位：萬平方米）2001-2005年寧波市商品房均價及其同比增幅走勢（單位：元/平方米）2001-2005年寧波市市區(qū)二手房均價及其同比增幅走勢（單位：元/平方米）資料來源：寧波市統(tǒng)計信息網、寧波市國土資源局、寧波市房地產信息網第四節(jié)2005年無錫市房地產運行考察2005年，受國家宏觀調控和房地產穩(wěn)定政策的影響，無錫市房地產市場開始大幅度降溫，投資幅度逐步趨緩。土地交易面積的減少和交易價格的提升，促使房地產投資回落，其所占固定資產投資額比重也大幅度下降；受前幾年房地產投資的影響，施工面積和竣工面積仍然高速增長，但是商品房的需求明顯減弱，并自2001年起首次出現(xiàn)負增長，商品房市場呈現(xiàn)供大于求的局面。中國房地產產業(yè)地圖2006-2007城市房地產景氣晴雨表2005年，無錫市公開交易土地量經歷了自2001以來的首次負增長，成交面積同比減少22.3%。本市經濟相對發(fā)達，房地產市場發(fā)育良好，使得地價增長較快，交易均價比上年同期上漲33.4%。2001-2005年無錫市公開交易土地面積與交易均價走勢2005年無錫市不同用途土地交易均價比較（單位：元/平方米）2001-2005年間，無錫市土地用途的構成狀況變化明顯，其中居住類用地所占比重由2001年的100%逐年下降至2005年的19.37%，而商住類用地比例則不斷增加。截至2005年，已經有超過一半的交易土地被用于開發(fā)商住類房產。2005年無錫市公開交易土地用途分布2001-2005年無錫市公開交易土地用途分布狀況比較與其他大中型城市相比，無錫市房地產投資力度稍顯不足，投資金額在固定資產投資額中的比重相對較低。2005年，雖然全市房地產投資額繼續(xù)增長，但增幅回落明顯，使得該年房地產投資增幅自2002年以來首次低于固定資產投資的增長速度。2001-2005年無錫市房地產投資額與固定資產投資額走勢（單位：億元）2001-2005年無錫市房地產投資額與固定資產投資額同比增幅比較2005年，無錫市房地產施工面積持續(xù)穩(wěn)步擴大，房地產供給量也有較大幅度的提高，全年竣工面積達到5年來最高水平。但房地產交易市場的需求卻出現(xiàn)了自2001年來的首次下降。受供需兩方面的影響，2005年無錫樓市供過于求的局面進一步擴大，供需比達到1.44。2001-2005年無錫市房地產施工面積及其同比增幅比較（單位：萬平方米）2001-2005年無錫市房地產市場供需關系狀況（單位：萬平方米）從2005年各月度需求來看，宏觀調控實施前的第一季度，由于延續(xù)了上一年的房產市場需求，各月銷售面積比2004年同期都有不同程度的上升。從第二季度開始，房地產穩(wěn)定政策的影響開始顯現(xiàn)，月銷售面積同比持續(xù)下降，在經歷了7、8月份的短暫回暖之后，第四季度市場需求又進入了下滑的軌道。2005年需求量的減少，并沒有如預期那樣帶來無錫市房價的同比走低，相反全年房地產均價上升27.8%，增幅較大。2005年無錫市房地產銷售面積及其同比增幅比較718279（單位：萬平方米）2005年無錫市房地產銷售面積及其同比增幅比較[1]（單位：萬平方米）2004-2005年無錫市商品房均價比較（單位：元/平方米）資料來源：無錫市統(tǒng)計信息網、無錫市國土資源局、無錫市房地產信息網第五節(jié)2005年蘇州市房地產運行考察2005年，蘇州市房地產市場受新政策影響，房地產用地計劃管理得到進一步強化，總量得以嚴格控制，總體來說，呈現(xiàn)以下幾個顯著特征：土地交易面積減少，但地價仍在高位盤旋；投資增幅回落；施工面積繼續(xù)增長，但是新開工面積得到有效控制；相對于房地產竣工面積，銷售情況比較平穩(wěn)，商品房空置面積增加較快，供需比比上年明顯提高；商品房價格呈現(xiàn)滯漲，但增幅趨緩。中國房地產產業(yè)地圖2006-2007城市房地產景氣晴雨表蘇州市公開交易土地面積在經過了前幾年的快速增長之后，于2005年出現(xiàn)下降勢頭，全年完成土地成交量644.91萬平方米，比上年同期下降7.6%。土地用途仍以居住為主，但在所有土地交易量中的比例開始下滑。相比2004年，商業(yè)用地面積增長較快，所占比重增長近319%。2001-2005年蘇州市土地交易面積走勢（單位：萬平方米）2001-2005年蘇州市公開交易土地用途分布狀況2005年，蘇州市房地產投資額繼續(xù)保持增長的勢頭，但前兩年的快速增長態(tài)勢不再重現(xiàn)，增速大幅回落。在房地產投資熱點區(qū)域中，昆山市仍然是許多開發(fā)商的首選。房地產施工面積總體保持增長，但增幅有所下降。2001-2005年蘇州市房地產投資額與固定資產投資額走勢比較（單位：億元）2001-2005年蘇州市房地產投資額與固定資產投資額同比增幅比較2005年蘇州市部分區(qū)域房地產投資情況（單位：億元）2001-2005年蘇州市房地產施工面積及其同比增幅比較（單位：萬平方米）在商品房銷售總量中，住宅用商品房的銷量一直占有很大的比重，2001-2005年間，該比重一度高達90%左右。這一高比重很好地解釋了商品房與商品住宅在銷量的總體走勢上表現(xiàn)出來的很強的一致性。2001-2005年蘇州市房地產商品房與商品住宅房銷售面積走勢（單位：萬平方米）2002-2005年蘇州市房地產商品房與商品住宅房銷售面積同比增幅比較2005年以來，蘇州市房地產市場前揚后抑，商品房銷售總體上保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢，全年成交量溫和放大。相比而言，市場的供