2022更新國家開放大學(xué)電大?？啤段飿I(yè)管理法規(guī)》期末題庫及答案

最新國家開放大學(xué)電大?？啤疚飿I(yè)管理法規(guī)】期末題庫及答案考試說明：本人針對該科精心匯總了歷年題庫及答案，形成一個完整的題庫，并旦每年都在更新。該題庫對考生的復(fù)習(xí)、作業(yè)和考試起著非常重要的作用，會給您節(jié)省大量的時間。做考題時，利用本文檔中的查找工具，把考題中的關(guān)鍵字輸?shù)讲檎夜ぞ叩牟檎覂?nèi)容框內(nèi)，就可迅速查找到該題答案。本文庫還有其他網(wǎng)核及教學(xué)考一體化答案，敬請查看。【物業(yè)管理法規(guī)】題庫及答案一一、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]下面哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？[]廣州市越秀區(qū)規(guī)劃局 B.15歲中學(xué)生李某C.藍(lán)天物業(yè)公司 D.在中國的美國留學(xué)生andy下面說法正確的有[]o目前我國已經(jīng)有專門的法律對物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范仲裁是解決物業(yè)管理糾紛的重要途徑撤職是常見的一種行政處罰行政調(diào)解是訴訟調(diào)解的一種物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對以下哪些內(nèi)容進(jìn)行約定[]。A.服務(wù)費(fèi)用 B.合同期限C.物業(yè)管理事項(xiàng) D.違約責(zé)任可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是[]物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A.一級資質(zhì) B.二級資質(zhì)C.三級資質(zhì) D.沒有'屬于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同的義務(wù)的是[]。A.不棄管義務(wù) B.保密義務(wù)C通知義務(wù) D.協(xié)助義務(wù)二、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“J〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“X〞,無需改正。每題3分，共15分]我國的【物業(yè)管理法】是2003年5月28日由國務(wù)院制定的。[ ]占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放私家車的車位，屬于業(yè)主共有。[]經(jīng)過40%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主臨時會議。[ ]罰款是物業(yè)管理行政處罰中的一種。[]不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。[]三、 簡答題[每題10分，共30分]簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。簡述業(yè)主大會的職責(zé)。簡述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。四、 論述題[此題共20分]試論物業(yè)管理糾紛的起因及其防范。五、 案例分析題[此題15分]陳軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預(yù)報稱今日臺風(fēng)來臨，讓市民做好防臺風(fēng)準(zhǔn)備。陳軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。中午臺風(fēng)來臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到陳軍家的樓下，被臺風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，長平物業(yè)公司的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費(fèi)數(shù)萬元。見到黃佳被砸傷的保安員證實(shí)花盆是從六樓陳軍家掉下來的，另一位鄰居也證實(shí)，自己前幾天去陳軍家玩，陳軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到陳軍要求其賠償損失，陳軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風(fēng)刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求陳軍賠償損失，并以管理不善為由將長平物業(yè)公司告上法庭。問題：[1]本案的原告和被告分別是誰？[2] 本案應(yīng)由誰來承擔(dān)賠償責(zé)任？為什么？[3] 臺風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn)[半開卷][供參考]一、 選擇題[在所給的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]ABCD2.B 3.ABCD4.A5.BCD二、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“J〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“X〞，無需改正。每題3分,共15分]6.X7.X8.X9.X10.V三、 筒答題[每題10分，共30分]簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性；[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位；[1分]物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性；[1分]物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大；[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。[2分]簡述業(yè)主大會的職責(zé)。答：召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會將對事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)作出決議。業(yè)主大會主要職責(zé)應(yīng)包括以下事項(xiàng)：[一] 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；[1分][二] 選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；[2分][三] 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；[1分][四] 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；[2分][五] 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；[2分][六] 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。[2分]筒述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。[1] 不可抗力；[2分][2] 正當(dāng)防衛(wèi)；[2分][3] 緊急避險；[2分][4] 受害人自己的過錯致使損害發(fā)生的；[2分][5] 第三人過錯致使損害發(fā)生的。[2分]四、 論述題[此題共20分]試論物業(yè)管理糾紛的起因及其防范。一、 物業(yè)管理糾紛的起因分析[8分][1] 立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內(nèi)容混亂，缺乏權(quán)威性。[2]開發(fā)商前期遺留的問題引發(fā)了后來物業(yè)管理的矛盾。[3]缺乏完善的市場競爭機(jī)制。[4]物業(yè)管理的服務(wù)概念沒有建立。二、 物業(yè)管理糾紛的防范措施[10分][D完善相關(guān)立法工作。[2]加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。[3]培育和完善物業(yè)管理市場，把物業(yè)管理納入市場運(yùn)行的軌道。[4]業(yè)主和物業(yè)公司通過簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來規(guī)范雙方的行為。[5]進(jìn)一步規(guī)范政府行為。以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際展開一定的闡述，每要點(diǎn)2分，共18分。卷而清潔度2分。五、 案例分析題[此題15分][1]原告是黃佳[1分]，被告是陳軍和長平物業(yè)公司。[2分][2] 應(yīng)由陳軍承擔(dān)賠償責(zé)任，[2分]因?yàn)閾p害是由于陳軍放置在窗臺上的花盆掉下來造成的，陳軍未能妥善管理自家窗臺上的花盆存在著過錯；[3分]花盆是放在業(yè)主的專有權(quán)的范圍，物業(yè)公司沒有管理義務(wù)。[2分][3]臺風(fēng)將花盆刮落不屬于不可抗力，[2分]因?yàn)椴豢煽沽κ侵覆荒茴A(yù)見，也不能避免的事件，在本案中臺風(fēng)來臨前是有通知的，陳軍將花盆放在屋內(nèi)等地方是完全可以避免悲劇的發(fā)生。[3分]【物業(yè)管理法規(guī)】題庫及答案二一、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]下面哪幾項(xiàng)反映了“物業(yè)〞具有的獨(dú)特的屬性？[]“物業(yè)〞屬于不動產(chǎn) B.“物業(yè)〞具有單元性C.“物業(yè)〞具有空間性 D.“物業(yè)〞具有環(huán)境性下面哪幾項(xiàng)表達(dá)了物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本法律原則？[]A.尊重和維護(hù)業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則 B.自治管理、民主協(xié)商原則C.契約自由、平等自信原則D.政府適度監(jiān)管原則。下面說法錯誤的有[lo行政訴訟可以進(jìn)行調(diào)解送達(dá)是指人民法院將訴訟文書交給被告人的行為法院調(diào)解有開始、進(jìn)行和結(jié)束三個階段仲裁是以不公開審理為主，公開審理為補(bǔ)充的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由下面哪些部分組成？[]A.專有所有權(quán) B.共有所有權(quán)C.特有權(quán)D.成員權(quán)下面屬于物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)類型的有[]0A.過錯責(zé)任 B.無過錯責(zé)任C.公平責(zé)任 D.違法責(zé)任二、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“內(nèi)容不正確的請在括號中寫“X〞，無需改正。每題3分，共15分]憲法是我國的根本大法，也是制定各層級物業(yè)管理法律規(guī)范的基本依據(jù)。[]業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。[]物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。[]物業(yè)管理服務(wù)必須遵循權(quán)利與義務(wù)相適應(yīng)的原則。[]業(yè)主手冊是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務(wù)活動等方而的行為規(guī)范。[]三、 簡答題[每題10分，共30分]簡述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成。簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍。簡述物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。四、 論述題[此題共20分]試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。五、 案例分析題[此題15分]2012年4月的一天，何帆到佛山市南海區(qū)的順境花園住宅小區(qū)看望住在這里的父母。何帆開車到該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)地下停車位已經(jīng)沒有位置了，他在物業(yè)服務(wù)公司人員的指引下將車輛停在了小區(qū)的空地上。小區(qū)是封閉式管理，進(jìn)出的外來人員和車輛都要進(jìn)行登記，何帆領(lǐng)取了停車卡，并在物業(yè)服務(wù)人員的要求下交納了5元的停車費(fèi)。何帆離開小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)車輛丟失了，何帆和物業(yè)公司人員一起報了警，但車輛一直都未找到。在此情況下何帆向物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行索賠，這時他發(fā)現(xiàn)政府有關(guān)部門并未批準(zhǔn)物業(yè)公司在此部位停車收費(fèi)，物業(yè)公司也以自己并無收費(fèi)資格，車輛保管合同無效為由，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。問題：[1]本案涉及到法律關(guān)系主要有哪些？[2] 物業(yè)公司是否有權(quán)利用小區(qū)公共部位進(jìn)行營利，為什么？[3] 在本案中物業(yè)公司以自己并無收費(fèi)資格，車輛保管合同無效的意見能否成立，為什么？試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn)[供參考]一、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]ABCD2.ABCD3.B4.ABD5.ABC二、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“J"；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“x〞，無需改正。每小題3分，共15分]6.X7.V8.V9.V10.X三、 筒答題[每題10分，共30分]簡述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成。答：[1]行為本身具有可非難性；[3分][2]損害結(jié)果；[2分]因果關(guān)系；(2分)行為人心理主觀過錯狀態(tài)。(3分)簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍。答：(1)物業(yè)的驗(yàn)受接管義務(wù)；(2分)對共用物業(yè)的維護(hù)、管理義務(wù)；(2分)建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)；(2分)環(huán)境清潔、美化義務(wù)；(1分)安全保障義務(wù)；(1分)合同約定的其他義務(wù)，比如提供小區(qū)的交通便利等。(2分)筒述物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。答：物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同；(2分)物業(yè)服務(wù)合同是一種以物業(yè)管理關(guān)系為標(biāo)的的合同；(2分)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離；(3分)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成、雙務(wù)、有償合同。(3分)四、 論述題(此題共20分)試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)：房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施。物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為住戶提供服務(wù)。物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)維修基金。業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶無正當(dāng)理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，如低層住戶拒交電梯費(fèi)和高壓水泵費(fèi)，業(yè)主因小孩無法人讀附近重點(diǎn)中小學(xué)校而拒交管理費(fèi)，這是住戶最常見的違約行為。業(yè)主委員會不按照【物業(yè)管理委托合同】的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。侵權(quán)的表現(xiàn)：(1)物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明白己沒有過錯的人除外。因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。每個小點(diǎn)2分，只要能夠答出10個小點(diǎn)即可給滿分。五、 案例分析題(此題15分)(1)本案主要涉及到兩類法律關(guān)系：一是物業(yè)公司與車主形成的車輛保管合同關(guān)系；(2分)另一個是物業(yè)公司與收費(fèi)主管部門形成的行政法律關(guān)系。[2分][2]無權(quán)，[2分]因?yàn)樾^(qū)公共部位已經(jīng)攤?cè)说綐I(yè)主所購房屋的建筑面積中，所以小區(qū)全體業(yè)主擁有該部分的使用權(quán)，物業(yè)公司在沒有征得業(yè)主同意的情況下，無權(quán)使用小區(qū)公共部位進(jìn)行牟利。[4分][3]不能成立，[2分]因?yàn)樾姓申P(guān)系和民事法律關(guān)系性質(zhì)不同，不能混淆在一起處理，有關(guān)物業(yè)公司對車主的民事責(zé)任問題，只要運(yùn)用合同法中的相關(guān)規(guī)則即可處理。[3分]【物業(yè)管理法規(guī)】題庫及答案三一、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]國務(wù)院制定的【物業(yè)管理?xiàng)l例】是哪一年頒布的[]。A.2003 B.2004C.2005 D.2007下面說法錯誤的有[]o行政訴訟可以進(jìn)行調(diào)解送達(dá)是指人民法院將訴訟文書交給被告人的行為法院調(diào)解有開始、進(jìn)行和結(jié)束三個階段仲裁是以不公開審理為主，公開審理為補(bǔ)充的依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則[]oA.公平合理 B.方便生活C.團(tuán)結(jié)互助D.有利生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)時，不能采取的措施有[]oA.停水、斷電B.罰款C.按合同約定收取滯納金 D.限制業(yè)主出入小區(qū)下面屬于物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)類型的有[]。A.過錯責(zé)任 B.無過錯責(zé)任C.公平責(zé)任 D.違法責(zé)任二、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯〞,無需改正。每題3分，共15分]業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。我國【物權(quán)法】規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。[]交付訂金的一方不履行合同約定的義務(wù)時，訂金將歸合同另一方所有，不得要求返還。[]按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類。[]物業(yè)管理民事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。[]三、 簡答題[每題10分，共30分]簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。簡述業(yè)主自治自律的基本原則。四、 論述題[此題共20分]試述物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。五、 案例分析題[此題15分]劉先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時地產(chǎn)開發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為2元/平方米，且五年不變，并有管道煤氣、24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但劉先生人住2年后，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了3元/平方米。劉先生找到理論，物業(yè)公司說“開發(fā)商說的不算數(shù)〞，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并得到了物價部門的批準(zhǔn)。而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。問題：[1]本案涉及到哪些法律關(guān)系？[2] 劉先生是否應(yīng)當(dāng)按照3元/平方米交納物業(yè)管理費(fèi)？[3] 劉先生應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn)[供參考]一、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]A 2.ABD3.ABCD4.ACD5.ABC二、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯"，無需改正。每題3分,共15分]6.錯 7.對 8.錯9.對 10.對三、 簡答題[每題10分，共30分]簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征？答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性；[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位；[1分]物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性；[1分]物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大；[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。[2分]簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。答：[1]召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；[2分][2]代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；[2分][3]及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；[2分][4]監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；[2分][5]業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。[2分]簡述業(yè)主白治白律的基本原則。答：[1]依法自治原則；[1分][2] 積極自治原則；[1分][3] 規(guī)范自治原則；[1分][4] 民主管理原則；[2分][5] 接受監(jiān)督原則；[2分][6] 尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則。[3分]四、論述題[此題共20分]14.試述物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。答：物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括以下條款：[1] 業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所；[2] 物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理事項(xiàng)；[3] 雙方權(quán)利義務(wù)；[4] 物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量；[5] 物業(yè)管理費(fèi)用的收??；[6] 物業(yè)管理服務(wù)的期限；[7] 合同提前終止的條件；[8] 違約責(zé)任；[9] 其他事項(xiàng)。以上每一項(xiàng)內(nèi)容2分，答出5個或以上事項(xiàng)得10分。物業(yè)服務(wù)合同中約定的管理服務(wù)具體事項(xiàng)一般包括以下幾項(xiàng)：[1] 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；[2] 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的使用運(yùn)行、管理、維修和更新；[3] 市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；[4] 保潔及園林綠化服務(wù)；[5] 物業(yè)區(qū)域秩序的管理服務(wù)；[6] 物業(yè)檔案資料的管理；[7] 物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理等。約定的管理服務(wù)事項(xiàng)中每一項(xiàng)內(nèi)容2分，答出5個或以上事項(xiàng)得10分。兩部分合計共20分。五、案例分析題[此題15分]15.答案：[1]本案涉及物業(yè)管理[2分]與房屋買賣[2分]是兩種法律關(guān)系。物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個獨(dú)立的民事主體，相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任。[1分][2] 應(yīng)當(dāng)[1分]，因?yàn)榘l(fā)展商無權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，[2分]物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)服務(wù)的委托合同，業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)。[2分][3] 劉先生應(yīng)當(dāng)通過法律途徑追究開發(fā)商的違約責(zé)任。[2分]由于開發(fā)商沒有完全履行合同所約定的義務(wù)，依據(jù)【合同法】第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。[3分]【物業(yè)管理法規(guī)】題庫及答案四一、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯"，無需改正。每題3分。共15分]物業(yè)權(quán)屬登記屬于物業(yè)管理法中帶有民事性質(zhì)的規(guī)范調(diào)整的范疇。[]占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。[]物業(yè)公司管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。[]開除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。[]不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。[]二、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案。然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分。共20分]下面哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體[]A.房管局B.無行為能力人C.法人D.在華外籍教師現(xiàn)代物業(yè)管理制度的產(chǎn)生，主要取決于下面哪些因素[]A.區(qū)分所有B.專有部分C.共有部分 D.社區(qū)項(xiàng)目管理是現(xiàn)代小區(qū)管理的重要環(huán)節(jié)，但綜合性服務(wù)更能表達(dá)現(xiàn)代物業(yè)公司管理的水平高低。按照服務(wù)的性質(zhì)，可將小區(qū)內(nèi)所提供的服務(wù)分為[]A.常規(guī)性服務(wù)B.委托性服務(wù)C.經(jīng)營性服務(wù)D.單一性服務(wù)物業(yè)管理糾紛民事訴訟的原則有[]A.辯論原則 B.處分原則C.對等原則 D.檢察監(jiān)督原則物業(yè)管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括[t]A.財產(chǎn)保全B.實(shí)體爭議C.駁回起訴D.中止訴訟三、 簡答題[每題10分，共30分]簡述收益性物業(yè)管理的特征。筒述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。筒述物業(yè)管理合同的特點(diǎn)。四、 論述題[此題共20分]試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。五、 案例分析題[此題15分]2005年趙先生在順景花園購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住o2006年物業(yè)管理公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，趙先生以未居住為由拒交。趙先生是通過銀行貸款購買的住宅，因生意失敗，從2006年3月開始停止向銀行供款。銀行隨即向法院起訴，法院判決將房產(chǎn)拍賣來還貸款,張女士通過拍賣取得了該房產(chǎn)。2007年趙先生下落不明，物業(yè)管理公司要求新人住的張女士補(bǔ)交趙先生欠下的物業(yè)費(fèi)。問題：1.趙先生以未居住為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否成立，為什么？2-物業(yè)公司向張女士追索以前業(yè)主欠下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是否成立，為什么？3.你認(rèn)為物業(yè)公司在此情況下如何維護(hù)自己的權(quán)益7試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn)[供參考]一、判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯〞。無需改正。每小題3分。共15分]錯2.對3.對4.錯5.對二、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]ACD2.AD3.ABC4.ABCD5.ACD三、 簡答題[每題10分。共30分]簡述收益性物業(yè)管理的特征。[1] 收益性物業(yè)管理是一種創(chuàng)造性的追加勞動。[3分][2] 收益性物業(yè)管理具有時間的緊迫性。[2分][3] 收益性物業(yè)管理必須實(shí)施現(xiàn)代化、專業(yè)化管理。[3分][4] 收益性物業(yè)管理具有極大的社會效益。[2分]簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。[1] 復(fù)合性。[2分][2] 專有部分所有權(quán)為主導(dǎo)。[3分][3] 一體性。[2分][4] 權(quán)利主體身份的多重性。[3分]簡述物業(yè)管理合同的特點(diǎn)。[1] 物業(yè)管理合同屬于我國合同分類中的委托合同。[2分][2] 物業(yè)管理合同是一種以勞務(wù)為標(biāo)的的合同。[2分][3] 物業(yè)管理合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，遵循平等互利、自愿有償、協(xié)商一致的原則。[3分][4] 物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。[3分]凹、論述題[此題共20分]試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)：?房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施。2?物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為住戶提供服務(wù)。3-物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)維修基金。4?業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶無正當(dāng)理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，如低層住戶拒交電梯費(fèi)和高壓水泵費(fèi)，業(yè)主因小孩無法人讀附近重點(diǎn)中小學(xué)校而拒交管理費(fèi)，這是住戶最常見的違約5?業(yè)主委員會不按照【物業(yè)管理委托合同】的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。侵權(quán)的表現(xiàn)：1-物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。2?因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。3-建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。6-無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。7.因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。每個小點(diǎn)2分，只要能夠答出10個小點(diǎn)即可給滿分。五、案例分析題[木題15分]?-趙先生的理由不成立。[2分]因?yàn)槿粘Ｋf的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務(wù)，趙先生的房產(chǎn)會得到相應(yīng)保值和增值。[2分]所以趙先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質(zhì)量.問題，就應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。[2分]-物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)向張女士追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)。[2]首先物業(yè)公司沒有積極采取措施維護(hù)白己的權(quán)益，本身有過錯；[1分]其次張女士通過拍賣取得了房產(chǎn)，自然無須對前享的欠費(fèi)負(fù)責(zé)。[2分]?物業(yè)公司先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待；[2分]其次，物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)白己的合法權(quán)益。[2分]【物業(yè)管理法規(guī)】題庫及答案五一、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯〞，無需改正。每題3分，共15分]憲法是我國的根本大法，也是制定各層級物業(yè)管理法律規(guī)范的基本依據(jù)。[]業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。[]物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。[]物業(yè)管理服務(wù)必須遵循權(quán)利與義務(wù)相適應(yīng)的原則。[]業(yè)主手冊是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務(wù)活動等方面的行為規(guī)范。[]二、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]下面哪幾項(xiàng)反映了“物業(yè)〞具有的獨(dú)特的屬性。[]A.“物業(yè)〞屬于不動產(chǎn)B.“物業(yè)〞具有單元性C.“物業(yè)〞具有空間性 D.“物業(yè)〞具有環(huán)境性下面哪幾項(xiàng)表達(dá)了物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本法律原則？[A.尊重和維護(hù)業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則B.自治管理、民主協(xié)商原則c.契約自由、平等自信原則D.政府適度監(jiān)管原則。下面屬于仲裁協(xié)議的法定內(nèi)容的有[]。A.仲裁事項(xiàng)B.仲裁機(jī)構(gòu)C.請求仲裁的意思表示D.仲裁費(fèi)用業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由下面哪些部分組成？[]A.專有所有權(quán)B.共有所有權(quán)C特有權(quán)D.成員權(quán)物業(yè)管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括[]。A.財產(chǎn)保全 B.實(shí)體爭議C.駁回起訴D.中止訴訟三、 簡答題[每題10分，共30分]簡述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成。簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍。物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。四、 論述題[此題共20分]試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。五、 案例分析題[此題15分]2009年4月的一天，劉某到廣州市天河區(qū)的祥景花園住宅小區(qū)看望住在這里的父母。劉先生開車到該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)地下停車位已經(jīng)沒有位置了，他在物業(yè)服務(wù)公司人員的指引下將車輛停在了小區(qū)的空地上。小區(qū)是封閉式管理，進(jìn)出的外來人員和車輛都要進(jìn)行登記，劉先生領(lǐng)取了停車卡，并在物業(yè)管理人員的要求下交納了5元的停車費(fèi)。劉先生離開小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)車輛丟失了，劉先生和物業(yè)管理公司人員一起報了警,但車輛一直都未找到。在此情況下劉先生向物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行索賠，這時他發(fā)現(xiàn)政府有關(guān)部門并未批準(zhǔn)物業(yè)公司在此部位停車收費(fèi)，物業(yè)公司也以自己并無收費(fèi)資格，車輛保管合同無效為由，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。問題：1.本案涉及到法律關(guān)系主要有哪些？物業(yè)公司是否有權(quán)利用小區(qū)公共部位進(jìn)行營利，為什么？在本案中物業(yè)公司以自己并無收費(fèi)資格，車輛保管合同無效的意見能否成立，為什么？試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn)[供參考]一、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯〞，無需改正。每小題3分，共15分]錯 2.對 3.對. 4.對 5.錯二、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]ABCD2.ABCD3.ABC4.ABD5.ACD三、 簡答題[每題10分，共30分]簡述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成。答：[1]行為本身具有可非難性。[3分][2] 損害結(jié)果。[2分][3] 因果關(guān)系。[2分][4] 行為人心理主觀過錯狀態(tài)。[3分]簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍。答：⑴物業(yè)的驗(yàn)受接管義務(wù)。[2分][2] 對共用物業(yè)的維護(hù)、管理義務(wù)。[2分][3] 建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)。[2分][4] 環(huán)境清潔、美化義務(wù)。[1分][5] 安全保障義務(wù)。[1分][6] 合同約定的其他義務(wù)，比如提供小區(qū)的交通便利等。[2分]物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。答：物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同；[2分]物業(yè)服務(wù)合同是一種以物業(yè)管理關(guān)系為標(biāo)的的合同；[2分]物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離；[3分]物業(yè)服務(wù)合同既是諾成、雙務(wù)、有償合同。[3分]四、 論述題[此題共20分]試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。[1] 房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施。[2] 物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為住戶提供服務(wù)。[3] 物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)維修基金。[4] 業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶無正當(dāng)理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，如低層住戶拒交電梯費(fèi)和高壓水泵費(fèi)，業(yè)主因小孩無法人讀附近重點(diǎn)中小學(xué)校而拒交管理費(fèi)，這是住戶最常見的違約行為。[5] 業(yè)主委員會不按照【物業(yè)管理委托合同】的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。侵權(quán)的表現(xiàn)：[1] 物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。[2] 因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。[3] 建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。[4] 因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。[5] 破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。[6] 無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。[7] 因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。[每個小點(diǎn)2分，只要能夠答出10個小點(diǎn)即可給滿分]五、案例分析題[此題15分]本案主要涉及到兩類法律關(guān)系：一是物業(yè)管理公司與車主形成的車輛保管合同關(guān)系1[2分]另一個是物業(yè)公司與收費(fèi)主管部門形成的行政法律關(guān)系。[2分]無權(quán)，[2分]因?yàn)樾^(qū)公共部位已經(jīng)攤?cè)说綐I(yè)主所購房屋的建筑而積中，所以小區(qū)全體業(yè)主擁有該部分的使用權(quán)，物業(yè)公司在沒有征得業(yè)主同意的情況下，無權(quán)使用小區(qū)公共部位進(jìn)行牟利。[4分]不能成立，[2分]因?yàn)樾姓申P(guān)系和民事法律關(guān)系性質(zhì)不同，不能混淆在一起處理，有關(guān)物業(yè)公司對車主的民事責(zé)任問題，只要運(yùn)用合同法中的相關(guān)規(guī)則即可處理。[3分]【物業(yè)管理法規(guī)】題庫及答案六一、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯〞，無需改正。每題3分，共15分]TOC\o"1-5"\h\z業(yè)主不能自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。 []業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會的所有行為都必須征得業(yè)主大會的同意。[]業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 []管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。 []物業(yè)管理民事糾紛中法院調(diào)解是我國民事訴訟程序的必經(jīng)階段。 []二、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則[]公平合理 B.方便生活C.團(tuán)結(jié)互助D.有利生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)時，不能采取的措施有[A.斷水、斷電B.罰款C.按合同約定收取滯納金D.限制業(yè)主出入小區(qū)在物業(yè)管理活動中，業(yè)主依法可享有下面[]權(quán)利。A.監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)活動的權(quán)利B.依法組建業(yè)主委員會的權(quán)利C.選聘或解聘物業(yè)公司的權(quán)利D.使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有[]。A.詐騙罪B.侵占財產(chǎn)罪C.故意傷害罪D.濫用職權(quán)罪可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是[]物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A.一級資質(zhì)B.二級資質(zhì)C.三級資質(zhì)D.沒有三、 簡答題[每題10分.共30分]筒述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。筒述業(yè)主自治自律原則。筒述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。四、 論述題[此題共20分]結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動中行政違法行為的主要表現(xiàn)。五、 案例分析題[木題15分]李某住在單位宿舍內(nèi)，該宿舍小區(qū)一直是由原單位后勤部門[后改制為勞動服務(wù)公司，具有獨(dú)立法人資格]負(fù)責(zé)管理，但未取得物業(yè)管理資質(zhì)。從2005年開始李某拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，理由是勞動服務(wù)公司提供的服務(wù)不到位，而且沒有管理資質(zhì)，根本沒有資格和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但該小區(qū)的許多業(yè)主表示，該勞動服務(wù)公司服務(wù)還可以，物業(yè)費(fèi)也比較低廉，如果引入物業(yè)公司來管理，物業(yè)費(fèi)估計要大幅提升，因此希望能夠繼續(xù)聘請該勞動服務(wù)公司管理小區(qū)。問題：為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的單位是否一定要具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)？為什么？李某和勞動服務(wù)公司的糾紛可以通過那些途徑來解決？試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn)[供參考]一、判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對"；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯"，無需改正。每題3分,共15分]錯 2.錯3.對 4.對 5.錯二、 選擇題[在所給的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]ABCD2.ABD3.ABCD4.ABCD5.A三、 簡答題[每題10分，共30分]簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系基木主體的特定性[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位[1分]物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性[1分]物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性[2分]筒述業(yè)主自治自律原則。這些原則可以概括為：[1] 依法自治原則；[2分][2] 積極自治原則；[2分][3] 規(guī)范自治原則；[2分][4] 民主管理原則；[1分][5] 接受監(jiān)督原則；[1分][6] 尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則。[2分]簡述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。[1] 不可抗力。[2分][2] 正當(dāng)防衛(wèi)。[2分][3] 緊急避險。[2分][4] 受害人自己的過錯致使損害發(fā)生的。[2分][5] 第三人過錯致使損害發(fā)生的。[2分]四、 論述題[此題共20分]結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動中行政違法行為的主要表現(xiàn)。非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設(shè)施。[3分]非法經(jīng)營行為，主要表現(xiàn)為：無證經(jīng)營、超范圍經(jīng)營、聘用無資質(zhì)人員從事物業(yè)管理活動。[4分]挪用專項(xiàng)維修資金的行為。[3分]違法的轉(zhuǎn)委托行為。[3分]妨礙管理行為。[3分]物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行為。[4分]以上要點(diǎn)要展開一定的分析和闡述，如無分析和闡述，則酌情扣2分。五、案例分析題[此題15分]業(yè)主不一定要聘請具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)管理小區(qū)[2分]，我國【物權(quán)法】第八十一條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這就意味著不單是物業(yè)公司，其它企業(yè)或個人也可以接受委托管理小區(qū)。[4分]與〈物權(quán)法】相比，【物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法】只是一個層次比較低的部門規(guī)章，下位法不能違背上位法的規(guī)定，所以業(yè)主可以繼續(xù)聘請勞動服務(wù)公司繼續(xù)管理小區(qū)。[3分]李某和勞動服務(wù)公司糾紛可以通過自決與協(xié)商[2分]；調(diào)解[1分]；仲裁[1分]；民事訴訟[2分]四種途徑來解決?！疚飿I(yè)管理法規(guī)】題庫及答案七一、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯。無需改正。每題3分,共15分]1.我國【物權(quán)法】于2007年3月通過，其中以專章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。[]業(yè)主不能自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。[]收受合同定金的一方不履行約定的義務(wù)時，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。[]開除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。[]物業(yè)管理民事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。[]二、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則。[]公平合理B.方便生活C.團(tuán)結(jié)互助D.有利生產(chǎn)2?物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費(fèi)時，可以采取下而的[]措施。A.斷水、斷電B.罰款C.按合同約定收取滯納金D.限制業(yè)主出入小區(qū)下面哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系？[]某市物業(yè)服務(wù)公司因長期虧損而破產(chǎn)業(yè)主陳某因車禍而死亡某物業(yè)服務(wù)公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)【物業(yè)管理資質(zhì)證書】的申請某物業(yè)服務(wù)公司對轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路而的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有[]。A.詐騙罪B.侵占財產(chǎn)罪C.故意傷害罪 D.濫用職權(quán)罪物業(yè)服務(wù)合同屬于[]oA.有名合同B.無名合同C.典型合同D.非典型合同三、 簡答題[每題10分，共30分]簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。筒述業(yè)主委員會的職責(zé)。筒述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。四、 論述題[此題共20分]試述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。五、 案例分析題[此題15分]2005年周先生在順景花園購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。2006年物業(yè)服務(wù)公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，周先生以未居住為由拒交。周先生是通過銀行貸款購買的住宅，因生意失敗，從2006年3月開始停止向銀行供款。銀行隨即向法院起訴，法院判決將房產(chǎn)拍賣來還貸款,李女士通過拍賣取得了該房產(chǎn)。2007年周先生下落不明，物業(yè)服務(wù)公司要求新人住的李女士補(bǔ)交周先生欠下的物業(yè)費(fèi)。問題：1.周先生以未居住為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否成立，為什么？物業(yè)公司向李女士追索以前業(yè)主欠下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是否成立，為什么？3.你認(rèn)為物業(yè)公司在此情況下如何維護(hù)自己的權(quán)益？試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn)[供參考]一、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯〞，無需改正。每題3分,共15分]對 2.錯3.對 4.錯 5.對二、 在所給的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]ABCD2.C 3.ABCD4.ABCD5.BD三、簡答題[每題10分，共30分]簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。答；物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性。[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性。[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位。[1分]物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性。[1分]物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大。[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。[2分]簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。答：[1]召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；[2分][2] 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；[2分][3] 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；[2分][4] 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；[2分][5] 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。[2分]3.簡述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。答：物業(yè)服務(wù)合同終止的原因主要包括以下幾個方面：[1]基于法律規(guī)定的事實(shí)發(fā)生而終止。[3分][2]基于當(dāng)事人的意思而終止。[3分][3]因合同目的的實(shí)現(xiàn)而終止。[2分][4]基于合同的更新而終止。[2分]四、論述題[此題共20分]試述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答：1.不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺風(fēng)、洪水、戰(zhàn)爭等。如暴雨在極短時間內(nèi)致使地下車庫內(nèi)的車輛被淹，造成損失，地下車庫的排水系統(tǒng)沒有問題的話，物業(yè)管理公司是不需要承擔(dān)責(zé)任的。正當(dāng)防衛(wèi)。正當(dāng)防衛(wèi)是指當(dāng)公共利益、他人或本人的權(quán)利遭受正在進(jìn)行的不法侵害時，行為人對侵害人所采取的合法的防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當(dāng)防衛(wèi)，物業(yè)管理公司不需承擔(dān)責(zé)任。緊急避險。緊急避險是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。受害人自己的過錯致使損害發(fā)生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應(yīng)當(dāng)由自己來承擔(dān)責(zé)任。如業(yè)主因白行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任。第三人過錯致使損害發(fā)生的。第三人過錯致使損害發(fā)生有區(qū)別不同的情況。如果第三人的過錯單獨(dú)導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生的話，被告可以免責(zé)，由第三人承擔(dān)全部責(zé)任。如果損失的發(fā)生是第三人、原告、被告中的兩者或多者的過錯導(dǎo)致，則在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，各自承擔(dān)自己的過錯所造成的損失。[以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際展開一定的闡述，每要點(diǎn)4分，共20分]五、案例分析題[此題15分]周先生的理由不成立。[2分]因?yàn)槿粘Ｋf的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務(wù)，周先生的房產(chǎn)會得到相應(yīng)保值和增值。[2分]所以周先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質(zhì)量問題，就應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。[2分]物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)向李女士追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)。[2]首先物業(yè)公司沒有積極采取措施維護(hù)白己的權(quán)益,本身有過錯；[1分]其次李女士通過拍賣取得了房產(chǎn)，自然無須對前手的欠費(fèi)負(fù)責(zé)。[2分]物業(yè)公司先應(yīng)當(dāng)直接要求周先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待；[2分]其次，物業(yè)公司可以根據(jù)其與周先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。[2分]【物業(yè)管理法規(guī)】題庫及答案八一、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對〞；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯。無需改正。每題3分,共15分]我國【物權(quán)法】于2007年3月通過，其中以專章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。[]業(yè)主不能自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理°[]業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。[]小區(qū)停車位屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得自行出售。[]物業(yè)管理刑事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。[]二、 選擇題[在所給出的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、'多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則？[]公平合理 B.方便生活C.團(tuán)結(jié)互助 D.有利生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費(fèi)時，可以采取下面的[]措施。A.斷水、斷電B.罰款C.按合同約定收取滯納金 D.限制業(yè)主出入小區(qū)下面哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系？[]某市物業(yè)服務(wù)公司因長期虧損而破產(chǎn)業(yè)主李某因車禍而死亡某物業(yè)服務(wù)公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)【物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書】的申請某物業(yè)服務(wù)公司對轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的行為在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有[]。A.詐騙罪B.侵占財產(chǎn)罪C.故意傷害罪 D.濫用職權(quán)罪物業(yè)服務(wù)合同屬于[]oA.有名合同 B.無名合同C.典型合同 D.非典型合同三、筒答題[每題10分，共30分】筒述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。筒述在物業(yè)管理過程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。筒述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。四、 論述題[此題共20分]結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理糾紛的起因及其防范。五、 案例分析題[此題15分]2007年1月，某小區(qū)業(yè)主委員會與上海中天物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同。某住宅小區(qū)由中天物業(yè)公司管理。2007年8月，上海的陳先生人住住宅小區(qū)之后，一直沒有繳納過物業(yè)費(fèi)。當(dāng)物業(yè)公司催促他繳物業(yè)管理費(fèi)時，陳先生認(rèn)為自己買了房子自己住，自己管理，不需物業(yè)公司的管理。陳先生拒絕承認(rèn)物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的委托服務(wù)合同為由拒絕繳納，并聲明他將不會跟物業(yè)公司建立任何物業(yè)管理關(guān)系。經(jīng)業(yè)委會多次出面調(diào)解也沒有結(jié)果。問題：本案的物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)委托服務(wù)合同能否對陳先生發(fā)生法律效力？為什么？如果該委托服務(wù)合同對陳先生有法律上的約束力，陳先生應(yīng)該負(fù)有哪些義務(wù)？3.物業(yè)公司能否通過訴訟途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益？試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn)[供參考]一、 判斷題[內(nèi)容正確的請在括號中寫“對"；內(nèi)容不正確的請在括號中寫“錯〞，無需改正。每題3分,共15分]對2.錯 3.對 4.錯5.錯二、 在所給的四個選擇項(xiàng)中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多項(xiàng)選擇、錯選均不得分。每題4分，共20分]1.ABCD2.C 3.ABCD4.ABCD5.BD三、 筒答題[每題10分，共30分]簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征？答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性。[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性。[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位。[1分]物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性。[1分]物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大。[2分]物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。[2分]簡述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。[1] 物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。[2分][2] 因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。[2分][3] 建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。[2分][4] 因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。[1分][5] 破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。[1分][6] 無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。[1分][7] 因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。[1分]此題學(xué)員只要答出5項(xiàng)或以上內(nèi)容即可給滿分。筒述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。答：物業(yè)服務(wù)合同終止的原因主要包括以下幾個方面：[1] 基于法律規(guī)定的事實(shí)發(fā)生而終止。[3分][2] 基于當(dāng)事人的意思而終止。[3分][3] 因合同目的的實(shí)現(xiàn)而終止。[2分][4] 基于合同的更新而終止。[2分]四、 論述題[此題共20分】結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理糾紛的起因及其防范。物業(yè)管理糾紛的起因分析[8分][1]立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內(nèi)容混亂，缺乏權(quán)威性。[2]開發(fā)商前期遺留的問題引發(fā)了后來物業(yè)管理的矛盾。[3]缺乏完善的市場競爭機(jī)制。[4]物業(yè)管理的服務(wù)概念沒有建立。物業(yè)管理糾紛的防范措施[10分][1]完善相關(guān)立法工作。[2]加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。[3]培育和完善物業(yè)管理市場，把物業(yè)管理納入市場運(yùn)行的軌道。[4]業(yè)主和物業(yè)公司通過簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來規(guī)范雙方的行為。[5]進(jìn)一步規(guī)范政府行為。以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際展開一定的闡述，每要點(diǎn)2分，共18分。卷面清潔度2分。五、 案例分析題[此題15分]該物業(yè)服務(wù)合同對陳先生產(chǎn)生法律效力。[2分]業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂服務(wù)合同對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主都具有約束力。[3分]除非經(jīng)過業(yè)主大會討論終止合同或合同期滿等原因出現(xiàn)方可拒交管理費(fèi)。[3分]陳先生負(fù)有物業(yè)服務(wù)合同所規(guī)定的義務(wù)和職責(zé)，[2分]主要是按時交納物業(yè)管理費(fèi)和在合同約定事項(xiàng)范圍內(nèi)的服從物業(yè)服務(wù)公司