新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資實務和創(chuàng)新

2018新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資實務和創(chuàng)新2018年5月2日

張健簡介資深房地產(chǎn)投融資和戰(zhàn)略專家、全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟副會長、國家發(fā)改委最早一批備案的股權基金管理人、盛世神州基金合伙人、瑞軾基金總裁，近年參與管理投資項目18個（包括萬科、麥格理等）、資金量超過100億（包括東方資產(chǎn)和信達資產(chǎn)及信托資金等）；熟悉民企、國企和外資房地產(chǎn)投融資方式和各類機構運作。曾任職于全球最大的房地產(chǎn)開發(fā)和投資集團之一的聯(lián)實集團（LendLease）、澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行（MacquaireBank）和盛世神州基金，長期擔任房地產(chǎn)和金融企業(yè)高級管理職位。在房地產(chǎn)投資拓展、管理、市場和研究、開發(fā)、金融和戰(zhàn)略方面有20多年經(jīng)驗。為碧桂園、萬科集團、萬達集團、華潤置業(yè)、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、華僑城、世茂集團、華夏幸福、金地集團、招商蛇口、中南置地、金融街、藍光發(fā)展、遠洋地產(chǎn)、雅居樂、陸家嘴集團、蘇寧置業(yè)、中冶置業(yè)、電建地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)、中國建筑、中國鐵建、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、招商銀行、中信銀行、天津銀行、陽光保險、麥格里銀行、上海市委組織部、北京大學、清華大學、浙江大學、同濟大學、上海交通大學等培訓和授課。畢業(yè)于上海同濟大學和澳大利亞西悉尼大學，專著有《房地產(chǎn)投資》《房地產(chǎn)投資策略分析》和《房地產(chǎn)企業(yè)融資》等七部，合著《領導干部學金融》。目的深入理解我國房地產(chǎn)投資和融資現(xiàn)狀、政策和前景掌握各種房地產(chǎn)企業(yè)和項目融資方式的特點及機遇掌握房地產(chǎn)各種融資要點、難點破解和風險控制掌握和制定自己企業(yè)可行的融資實務和創(chuàng)新方式提綱一．中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和趨勢二．不同房地產(chǎn)產(chǎn)品投資和融資策略三．銀保監(jiān)會監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品（含銀行貸款、委托貸款、并購貸款、信托、保險資金）四．證監(jiān)會監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品（含債券、上市、私募基金、資管計劃、資產(chǎn)證券化）五．股權和資產(chǎn)并購、輕資產(chǎn)管理和其它融資方式新形勢下房地產(chǎn)投融資和并購策略中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和趨勢房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢影響房地產(chǎn)市場長期趨勢主要因素未來房地產(chǎn)調(diào)控的目標：一是平穩(wěn)房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)業(yè)人口還有進城購房需求。1.房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀單位：億平方米2018年第一季度，TOP100房企整體銷售規(guī)模同比增長28.8%，增速較前兩月同比增速下降16.3個百分點，但業(yè)績集中度和各梯隊門檻較去年同期仍有較大幅的提升。2017年，TOP10房企集中度達24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度45.9%。而TOP100房企集中度達55.5%。行業(yè)份額集中性更強，更向大型品牌房企靠攏。大房企面臨的挑戰(zhàn)：市場占有率、產(chǎn)品等各方面創(chuàng)新、負債率不能太高、全國城市化率提高等大房企的機會：資金、品牌、成本控制等中小房企面臨的挑戰(zhàn)：大型房企市場的擠壓（品牌和價格）、地價上漲的拿地成本壓力、持續(xù)經(jīng)營的資金壓力中小房企機會：房地產(chǎn)區(qū)域化的特點鼓勵專注、特色房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)2.房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢多元化（或產(chǎn)業(yè)化）：未來十年，中國的行業(yè)大發(fā)展將會集中在商業(yè)、旅游、物流、文化、教育\農(nóng)業(yè)等嶄新新的領域，譬如特色小鎮(zhèn)熱潮出現(xiàn)。非住宅投資在2016年占房地產(chǎn)總投資的35%左右。集中化：百強房企占的銷售份額越來越大，企業(yè)并購增多。資產(chǎn)化：持有型增多、物業(yè)管理、輕資產(chǎn)管理加強（包括辦公、商業(yè)、工業(yè)和物流、長租公寓等）。金融化：資金渠道和成本是決定因素之一，資產(chǎn)證券化創(chuàng)新不斷?；ヂ?lián)網(wǎng)和智能化等全球開發(fā)型和（資產(chǎn)管理）持有型

房地產(chǎn)市值趨勢比較資料來源:UBS瑞銀集團2017全球上市房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)投資信托基金（單位10億美元）注：淡色的為開發(fā)型，深色的為（資產(chǎn)管理）持有型資金來源目前狀況2018年展望股權/債權集團/項目公司企業(yè)銀行貸款量大，但難度也加大額度下降，偏大企業(yè)債集團/項目公司并購貸款規(guī)模減小新規(guī)（有限制）債項目公司委托貸款民間較多新規(guī)（有限制）債項目公司房地產(chǎn)信托規(guī)模較大新規(guī)（有限制），量還是增加債項目公司保險資金進入非住宅，潛力巨大較多股/債項目公司房地產(chǎn)債券規(guī)模明顯收縮控制規(guī)模債集團公司房地產(chǎn)公司上市這些年直接IPO極少新IPO很少，近年幾乎停止股集團公司房地產(chǎn)私募基金發(fā)展較快會很多（鼓勵股權，限制債權）股項目公司資產(chǎn)管里計劃規(guī)模明顯收縮，非標不做新規(guī)（有限制）債為主項目公司房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（含REITs)還沒有立法,最新試點是住房租賃REITsABS，CMBS，住宅REITs會較多股/債項目公司我國房地產(chǎn)融資產(chǎn)品現(xiàn)狀和和前景影響房地產(chǎn)市場場長期趨勢的主主要因素經(jīng)濟增長（經(jīng)濟濟發(fā)展帶來人口口導入）城鎮(zhèn)的人口增長長（人口導入也也是由于經(jīng)濟發(fā)發(fā)展）政府政策3．影響房地產(chǎn)市場場長期趨勢主要要因素從現(xiàn)今人口流動動趨勢來看，形形成泛長三角、、京津冀、珠三三角、長江中中游、成渝、山山東半島、中原原等大經(jīng)濟圈為主不同房地產(chǎn)產(chǎn)品品投資和融資策策略住宅辦公樓商場賓館、旅游和養(yǎng)養(yǎng)老物流和工業(yè)廠房房住宅需求:移民水平、出生生率、當?shù)亟?jīng)濟濟活動、買房承承受力等，各城市情況不同同，但需求比供供應更加主動。。預售、多種融資資方式1.住宅辦公樓需求:白領就業(yè),譬如金融、保險險和房地產(chǎn)業(yè)，，譬如上海的浦東東和浦西等。特性：扎堆CMBS、REITs、保險資金等長長期持有型的資資金。2.辦公樓舉例：北京辦公公樓市場3.商場商場需求:就業(yè)，消費者年年齡段、生活方式、花費費和信心等.加入娛樂和休閑閑的功能受購物網(wǎng)絡沖擊擊，餐飲和娛樂部分分增加商場由“經(jīng)營商商品、經(jīng)營品牌牌”轉向經(jīng)營消消費者;商業(yè)品牌由重規(guī)規(guī)模轉向重創(chuàng)新新長期持有型資金金旅游、休閑、養(yǎng)養(yǎng)生和養(yǎng)老的區(qū)區(qū)別旅游：景點和住住宿等；休閑：舒適和住住宿等；健康（養(yǎng)生）：：住宿、配套和和環(huán)境等；養(yǎng)老：住宿、醫(yī)醫(yī)療、配套和環(huán)環(huán)境等。各類資金4.賓館、旅游和養(yǎng)養(yǎng)老工業(yè)廠房需求:經(jīng)濟活動(GDP)和出口等最大特性是量身身定制。先找客戶2.找地塊3.建設4.持持有和出租萬科入股普洛斯斯案例長期持有型資金5.物流和工業(yè)廠房房銀保監(jiān)會監(jiān)管的的房地產(chǎn)融資產(chǎn)產(chǎn)品銀行貸款(開發(fā)貸款、個人人按揭、委托貸款和并購購貸款）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)保險資金金1.銀行貸款貸款難度加大。。銀行放貸規(guī)模縮縮小。中小開發(fā)商和三三四線開發(fā)商貸款更難。按揭難度加大。。銀行放貸規(guī)模縮縮小。有的銀行對第一一套剛需房按揭揭積極性不高。。銀行追求高回報報和低風險偏向與與大企業(yè)業(yè)包括100強合作拿地階段進入利率6%-14%不等–根據(jù)信用、項目目和資金投入比比例等定比例可以5:5到3:7等人民銀行：2018年，保持貨幣政政策穩(wěn)健中性被被擺在首要位置置，切實防范化化解金融風險緊緊隨其后。加強強影子銀行、房房地產(chǎn)金融等的的宏觀審慎管理理。銀監(jiān)會：銀行開發(fā)貸款：：利率提升、抑制制杠桿，繼續(xù)遏遏制房地產(chǎn)泡沫沫化傾向；開發(fā)發(fā)貸額度減少，，減少非標業(yè)務務。根據(jù)商業(yè)銀銀行委貸新規(guī)，，商業(yè)銀行提供供委貸服務時，，委托人資金不不能為受托管理理他人的資金。。有的銀行停止止了流動資金貸貸款，只認432.銀行并購貸款：：投向房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)土地并購，或或房地產(chǎn)開發(fā)土土地項目公司股股權并購的，應應按照穿透原則則管理，擬并購購土地項目應完完成在建工程開開發(fā)投資總額的的25%以上。并購貸款款不得投向未足足額繳付土地出出讓金項目，不不得用于變相置置換土地出讓金金。委托貸款：1月6日，監(jiān)管機構要要求“集合資產(chǎn)產(chǎn)管理計劃不得得投向委托貸款款資產(chǎn)或信貸資資產(chǎn)”，也就是是說監(jiān)管層叫停停了銀行的委托托貸款業(yè)務。信托：滿足432。最新監(jiān)管部門相相關政策改革開放開始后后，1979年以中國國際信信托投資公司的的成立為標志，，中國的信托業(yè)業(yè)得到恢復，但但長期以來我國國信托業(yè)操作很很不規(guī)范。其間間經(jīng)過5次整頓。2005年9月銀監(jiān)發(fā)布《加強信托投資公公司部分業(yè)務風風險提示的通知知》（212號文件）規(guī)定的的嚴格程度幾乎乎要高于銀行要要求。我國內(nèi)房地產(chǎn)信信托計劃對投資資者的回報為信信托計劃方案中中的協(xié)議回報，，2016年平均7左右%。與房地產(chǎn)私募基基金一樣，目前前的房地產(chǎn)信托托普遍呈現(xiàn)資金金在單個項目上上過度集中，優(yōu)優(yōu)點是風險隔離離，缺點是不利利于控制風險。。目前我國68家家信托公司管理理的房地產(chǎn)信托托規(guī)模已經(jīng)超過過2萬億；2.房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托：滿足432。房地產(chǎn)信托2018年一季度的量反反而大大超過去去年，在房地產(chǎn)產(chǎn)方面的量非常常非常多，而且且價格在往上升升。房地產(chǎn)信托當前前給投資資人都都要7%到8%左右，，那他他給開開發(fā)商商要9%到11%左右。。今年年總體體成本本要超超越去去年同同時期期的0.9左右。。房地產(chǎn)產(chǎn)保險險作為為房地地產(chǎn)重重要參參與者者在國國內(nèi)外外都已已被各各方面面認可可；保險資資金可可以通通過多多種途途徑實實現(xiàn)與與資本本市場場的對對接，，保險險公司司是影影響資資本市市場一一支舉舉足輕輕重的的力量量；2010年9月5日，保保監(jiān)會會發(fā)布布了《保險資資金投投資股股權暫暫行辦辦法》和《保險資資金投投資不不動產(chǎn)產(chǎn)暫行行辦法法》。我國國首部部私募募股權權投資資辦法法和保保險行行業(yè)首首部完完整不不動產(chǎn)產(chǎn)投資資辦法法出爐爐，不能參參與住住宅開開發(fā)和和投資資。近幾年年來我我國的的許多多保險險公司司在國國內(nèi)許許多大大城市市等購購置大大面積積優(yōu)質(zhì)質(zhì)辦公公物業(yè)業(yè)和參參與商商業(yè)地地產(chǎn)開開發(fā)等等，全面參參與非非住宅宅項目目。險險資方方面。。險資資通常常的做做法就就是在在保證證資本本金安安全前前提下下，盡盡可能能通過過大比比例持持股，，從而而獲得得董事事會職職位來來影響響董事事會的的股息息分配配，甚甚至對對部分分投資資決策策給出出意見見。2015年以來來，房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司債成成本降降低，，對險險資也也是挑挑戰(zhàn)。。3.房地產(chǎn)產(chǎn)保險險資金金證監(jiān)會會監(jiān)管管的房房地產(chǎn)產(chǎn)融資資產(chǎn)品品房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)債券券房地產(chǎn)產(chǎn)公司司上市市房地產(chǎn)產(chǎn)私募募基金金和資資產(chǎn)管管理計計劃房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)證券券化1.房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)債券券債券是是政府府、金金融機機構、、工商商企業(yè)業(yè)等機機構直直接向向社會會借債債籌措措資金金時，，向投投資者者發(fā)行行，并并且承承諾按按一定定利率率支付付利息息并按按約定定條件件償還還本金金的債債權債債務憑憑證。。我國早早在1987年就頒頒布了了《企業(yè)債債券管管理暫暫行條條例》。1993到1998年政府府禁止止房地地產(chǎn)企企業(yè)通通過股股票和和債券券融資資，至至此房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)僅有有幾家家發(fā)行行過房房地產(chǎn)產(chǎn)債券券。2015年前的的很多多年，，房地地產(chǎn)企企業(yè)在在國內(nèi)內(nèi)發(fā)債債很難難，香香港發(fā)發(fā)債方方便且且利息息低，，但2015年以來來很多多大型型房企企在國國內(nèi)發(fā)發(fā)債且且利息息較低低，一一般在在3-6%之間。。許多房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司希望望能有有一個個直接接融資資與間間接融融資相相結合合、短短中長長期相相匹配配的融融資結結構。。因為為公司司在不不同發(fā)發(fā)展階階段，，需要要不同同期限限結構構和風風險水水平的的直接接融資資產(chǎn)品品。萬科和和龍湖湖公司司債券券、海海外中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司債券券案例例分析析全國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)超過過5萬家,房地產(chǎn)產(chǎn)上市市公司司總共共有近近200家。上市融融資對對企業(yè)業(yè)的條條件要要求較較高，，中小小企業(yè)業(yè)很難難涉足足?？傮w上上,最近幾幾年來來,國家不不鼓勵勵。我國部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司在海海外成成功上上市,中國房房地產(chǎn)產(chǎn)上市市公司司綜合合實力力前20名中大多數(shù)數(shù)在香港港上市市。國家現(xiàn)在不鼓勵為什么要發(fā)行上市市？2．房地產(chǎn)公司上市市基金是集中投資者者的資金,有專業(yè)團隊投資并并獲得回報。私募又稱不公開發(fā)發(fā)行或內(nèi)部發(fā)行，，是指面向少數(shù)特特定的投資人發(fā)行行證券的方式。發(fā)行對象大致有兩兩類，一類是個人人投資者;另一類是機構投資資者。發(fā)行有確定的投資資人，發(fā)行手續(xù)簡簡單，可以節(jié)省發(fā)發(fā)行時間和費用。。私募基金一般是封封閉式的合伙基金金，不公開上市流流通。在基金封閉閉期間，合伙投資資人不能隨意抽資資，封閉期限一般般為3年至5年。私募基金運作的成成功與否與基金管管理人的自身利益益更加緊密相關。。私募基金投資目標標更具針對性。價值創(chuàng)造和關注共共贏。3.1房地產(chǎn)私募股權基基金的內(nèi)容3.房地產(chǎn)私募基金和和資管計劃房地產(chǎn)私募基金的的分類按照組織結構分類類：公司制、信托制和和契約制、合伙制；按照投資產(chǎn)品分類類：住宅房地產(chǎn)、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)、辦公樓樓房地產(chǎn)、旅游房房地產(chǎn)、工業(yè)房地地產(chǎn)等；按照進入階段分類類：開發(fā)型、機會型、、持有型。房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和和創(chuàng)新政府鼓勵政策社會上存在大量企企業(yè)和個人資金銀行貸款趨緊房地產(chǎn)企業(yè)融資難難金融創(chuàng)新大量的居民和企業(yè)業(yè)儲蓄存款，為整整個行業(yè)發(fā)展提供供源源不斷的資金金來源。譬如在2018年3月具有1000萬以上的投資人士士，達到超過100萬人。房地產(chǎn)私募股權基基金的法律和政策策環(huán)境3.2當前房地地產(chǎn)私募募股權基基金主要要投資哪哪些項目目?包括但不不限于以以下：項目公司司接近或或已經(jīng)獲獲得至少少一個證證（譬如：：土地權權證），，但缺乏資資金開發(fā)發(fā)；企業(yè)計劃劃擴張，，譬如企企業(yè)有新新增業(yè)務務；企業(yè)陷入入財務困困境急需需拯救；；股東意見見分歧，，部分股股東的退退出計劃劃；自己覺得得有較好好的項目目，但房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)驗驗和人才才等?；鹈QXX地產(chǎn)基金合伙企業(yè)（有限合伙）基金性質(zhì)有限合伙型(或者合伙制）基金規(guī)模募集3億元人民幣存續(xù)期限本基金存續(xù)期限為5年，到期后解散或經(jīng)所有投資人一致同意繼續(xù)存續(xù)（前3年為封閉期，后2年為回報期）投資方向二線城市地產(chǎn)投資周期18-36個月；認購起點認購金額不低于200萬，且按100萬的整數(shù)倍遞增預期回報預計年化收益率18%以上基金管理人XXXX基金管理公司

基金托管人四大國有銀行之一；對基金的資金進行第三方監(jiān)管基金管理費2%/年基金托管費不超過0.2%/年3.3房地產(chǎn)私私募股權權基金要要素基金組織織架構XX管理公司（GP）其他個人（LP)XX地產(chǎn)基金托管銀行房地產(chǎn)專業(yè)顧問項目1項目2項目3等中介機構（律師、會計）法律/審計投資管理資金監(jiān)管投資顧問機構投資資者（LP）細致深入入的盡職職調(diào)查詳詳盡全全面的可可行性研研究頂頂級專家家顧問的的投資建建議專業(yè)委員員的投資資決策安安全可可靠的交交易結構構嚴謹細密密的風控控措施嚴嚴密完完善的法法律協(xié)議議預期收益益的保障障措施……基金特色色收益退出出投資期投資前投資期收益退出出嚴格的監(jiān)監(jiān)管方案案與執(zhí)行行項目現(xiàn)金金流的嚴嚴格管控控

開發(fā)發(fā)預算的的嚴格執(zhí)執(zhí)行專業(yè)的顧顧問與指指導重大決策策的參與與掌控特特殊風風險的預預警機制制……嚴格執(zhí)行行退出約約定全程銷售售資金的的把控提前3個月退出出資金準準備原股東及及實際控控制人擔擔保落實實特殊情況況下第三三方接盤盤預案……收益退出出投資期基金退出出資本市場場出售股股票房地產(chǎn)項項目清算算原股東承承諾回購購企業(yè)間兼兼并收購購案例分析析一2012年9月基金成成功投資資XX萬科項目目，投資資金額4.5億元。在投資的的XX項目中，，基金出出資4.5億元元資金，，部分進進入項目目公司股股本金，，占一定定比例的的股權，，部分作作為股東東借款。?；鹜锻度氲谋颈窘鸷筒坎糠质找嬉?，預計計在2年年內(nèi)收回回，整個個項目結結算預計計4年左左右。由由于項目目合作制制定了一一系列有有效的風風險控制制措施并并且由萬萬科團隊隊操作，，風險可可控，收收益預期期可靠。?；饠U充充了萬科科項目公公司自有有資金。。萬科通過過與基金金合作，，擴充了了項目公公司的自自有資金金，交齊齊了土地地出讓金金，從而而拓展了了萬科項項目再融融資的渠渠道。基金與萬萬科共擔擔風險、、降低了了風險系系數(shù)。如果此項項目通過過單純的的債權融融資，債債權成本本偏高，，而且承承擔了項項目運營營的全部部風險。。通過與與基金開開展股權權合作，，此項目目有效分分散了項項目風險險，大大大提高了了抵抗系系統(tǒng)性風風險的能能力，意意義重大大?；鹋c萬萬科開展展項目股股權合作作，有效效降低了了萬科項項目的負負債成本本。大型房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)以前通通過信托托等債權權形式融融資，增增加了企企業(yè)的運運營風險險，加大大了企業(yè)業(yè)負債成成本和負負債率。。通過股股權合作作，萬科科有效降降低了企企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)負債成成本和負負債率，，提升了了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的市場價價值。還本付息息優(yōu)先級LP劣后級LP

（融

資方）大股東GP以其出資保障優(yōu)先級LP的投資本金和收益參股20%控股80%和操盤

原股東雙方提供股東借款，項目公司按期固定收益

2-4年期限房地產(chǎn)私募基金房地產(chǎn)私私募基金金投資的的交易模模式（一一）項目公司司募集規(guī)模模：人民民幣2.5億元募集期：：截止2011年9月20日基金存續(xù)續(xù)期：2年

項目位位于市中心城區(qū)區(qū)

近20多萬平米米大體量居居住綜合合體

項目預預期投資資利潤率率高達41.28%,安全系數(shù)數(shù)高

開發(fā)商商背景實實力雄厚厚，股東東方高層層管理人人員均來來大型集集團管理理經(jīng)驗豐豐富，股東操盤盤實力強強

配套設設施齊全全，投資資潛力巨巨大

政府重點點城市改改造工程程

投資人回回報率高高案例分析析二XX住宅項目目開發(fā)商當當時已付付清1億億元土地地款,并并累計投投入開發(fā)發(fā)費用共共約2億億元。開開發(fā)商的的另一個個項目需需要配建建廉租房房，基金金對龍記記帝景灣灣項目進進行了股股權投資資?；鹜顿Y資金額1億元進進行股權權投資合合作，資資金用于于目標公公司項目目后期建建設。本項目運運作較好好，銷售售良好，，在投資資12個個月時基基金達到到預期收收益，成成功安全全退出，，投資人人(LP)取得得了預期期的股權權收益；；項目方方也成功功實現(xiàn)了了項目的的工程建建設計劃劃及銷售售計劃，，滿足了了政府保保障房的的開工進進度要求求。在投資合合作期間間，基金金及其派派駐的項項目代表表和財務務代表嚴嚴格執(zhí)行行雙方簽簽訂的投投資協(xié)議議及監(jiān)管管協(xié)議，，合作企企業(yè)認真真履約；；在安全全可控的的框架下下，基金金幫助合合作企業(yè)業(yè)成功完完成了新新項目的的拓展，，實現(xiàn)了了基金與與被投資資企業(yè)的的互利雙雙贏。3.4證監(jiān)會最最新政策策和私募募基金的的發(fā)展策策略資產(chǎn)管理理計劃：：1月11日報道：：監(jiān)管機構構近日進進行窗口口指導，，要求集集合資產(chǎn)產(chǎn)管理計計劃不得得投向委委托貸款款資產(chǎn)或或信貸資資產(chǎn)。定定向投向向委托貸貸款的資資產(chǎn)或信信貸資產(chǎn)產(chǎn)需要向向上穿透透符合銀銀監(jiān)會的的委貸新新規(guī)。按按照新老老劃斷原原則，已已存續(xù)業(yè)業(yè)務自然然到期，，新增業(yè)業(yè)務需滿滿足上述述要求。。集合類類和基金金一對多多投向信信托貸款款停止備備案。上海證監(jiān)監(jiān)局關于于證券公公司資產(chǎn)產(chǎn)管理計計劃參與與貸款類類業(yè)務的的監(jiān)管規(guī)規(guī)定，要要求如下下：1、不得新新增參與與銀行委委托貸款款、信托托貸款等等貸款類類業(yè)務的的集合資資產(chǎn)管理理計劃（（一對多多）。2、已參與與上述貸貸款類業(yè)業(yè)務的集集合資產(chǎn)產(chǎn)管理計計劃自然然到期結結束，不不得展期期。3、定向資資產(chǎn)管理理計劃（（一對一一）參與與上述貸貸款類業(yè)業(yè)務的，，管理人人應切實實履行管管理人職職責，向向上應穿穿透識別別委托人人的資金金來源，，確保資資金來源源為委托托人自有有資金，，不存在在委托人人使用募募集資金金的情況況；向下下做好借借款人的的盡職調(diào)調(diào)查、信信用風險險防范等等工作，，其他監(jiān)監(jiān)管機構構有相關關要求的的，也應應從其規(guī)規(guī)定?；饦I(yè)協(xié)協(xié)會：私募資產(chǎn)產(chǎn)管理計計劃投資資于房地地產(chǎn)價格格上漲過過快的16個熱點城城市住宅宅地產(chǎn)項項目的，，這16個熱點城城市，具具體包括括北京、、上海、、廣州、、深圳、、廈門、、合肥、、南京、、蘇州等等地，明明股實債債和明基基實債不不予備案案。1月12日，在“資資產(chǎn)管理理業(yè)務綜綜合報送送平臺””發(fā)布更更新的《私募投資基金金備案須知》，列示了包括括民間借貸、、委托貸款、、信托貸款等等在內(nèi)不屬于于私募基金范范圍的經(jīng)營活活動。與此同同時，中基協(xié)協(xié)也給出了近近一個月的““過渡期”，，并明確在2月12日起不再辦理理不屬于私募募投資基金范范圍的產(chǎn)品的的新增申請和和在審申請。。1.股權投資為主主：房地產(chǎn)私募基基金的發(fā)展方方向應該是股股權投資為主主2.真正的夾層投投資可以做：2018年1月23日，中基協(xié)在在北京召開的的“類REITs業(yè)務專題研討討會”中提出出，“在私募募基金投資端端，私募基金金可以綜合運運用股權、夾夾層、可轉債債、符合資本本弱化限制的的股東借款等等工具投資到到被投企業(yè)，，形成權益資資本。符合上上述要求和《備案須知》的私募基金產(chǎn)產(chǎn)品均可以正正常備案?！薄备鶕?jù)該次會會議透露出的的信息，理解解，在以股權權投資為原則則的前提下，，私募基金甚甚至可配套開開展一定比例例的直接債權權投資。除此此之外，諸如如不良資產(chǎn)投投資、金交所所資產(chǎn)轉讓等等模式因其資資產(chǎn)性質(zhì)、投投資方式等特特殊性同樣與與普通的借貸貸活動存在一一定差異，此此類產(chǎn)品是否否得以存續(xù)也也頗受市場爭爭議。筆者同同樣以為，應應按該類業(yè)務務是否為新增增債權并加高高實體企業(yè)的的融資杠桿來來作為一個判判斷的基本準準則。3.與滿足432條件的開發(fā)商商合作等。房地產(chǎn)私募基基金的對策3.5房地產(chǎn)資產(chǎn)管管理計劃從2012年年下半年起,證監(jiān)會、保保監(jiān)會和銀監(jiān)監(jiān)會等陸續(xù)發(fā)發(fā)出了資產(chǎn)管管理方面的一一系列重要政政策性文件，，放開了部分分投資限制，，促使更多資資金進入以前前受到更大限限制的領域包包括房地產(chǎn)市市場；我國的的資產(chǎn)和財富富管理行業(yè)進進入了“大資資產(chǎn)管理時代代”。公募基基金管理公司司可以通過設設立子公司從從事專項資產(chǎn)產(chǎn)管理業(yè)務；；證券公司、、信托公司、、商業(yè)銀行、、保險資產(chǎn)管管理公司及其其他資產(chǎn)管理理機構紛紛申申請開展公募募基金業(yè)務；；初步形成多多方鼎立勢態(tài)態(tài)。我國目前已80家以上公募募基金子公司司，管理的資資產(chǎn)到超過10萬億，其中房房地產(chǎn)資產(chǎn)管管理計劃占較較大比例。當前監(jiān)管部門門要求資產(chǎn)管理計劃：要求集合資產(chǎn)產(chǎn)管理計劃不不得投向委托托貸款資產(chǎn)或或信貸資產(chǎn)。。定向投向委委托貸款的資資產(chǎn)或信貸資資產(chǎn)需要向上上穿透符合銀銀監(jiān)會的委貸貸新規(guī)。公募基金子公公司和信托產(chǎn)產(chǎn)品特點比較較監(jiān)管機構報備432限制300萬以下最多人數(shù)證券交易所交易信托銀監(jiān)會事前有50不行子公司證監(jiān)會事后沒有200可能《關于規(guī)范金金融機構資產(chǎn)產(chǎn)管理業(yè)務的的指導意見》》為規(guī)范金融機機構資產(chǎn)管理理業(yè)務，統(tǒng)一一同類資產(chǎn)管管理產(chǎn)品監(jiān)管管標準，有效效防控金融風風險，更好地地服務實體經(jīng)經(jīng)濟，經(jīng)國務務院同意，中中國人民銀行行、中國銀行行保險監(jiān)督管管理委員會、、中國證券監(jiān)監(jiān)督管理委員員會、國家外外匯管理局2018年4月27日聯(lián)合印發(fā)。資產(chǎn)管理業(yè)務務是指銀行、、信托、證券券、基金、期期貨、保險資資產(chǎn)管理機構構、金融資產(chǎn)產(chǎn)投資公司等等金融機構接接受投資者委委托，對受托托的投資者財財產(chǎn)進行投資資和管理的金金融服務。資產(chǎn)管理業(yè)務務是金融機構構的表外業(yè)務務，金融機構構開展資產(chǎn)管管理業(yè)務時不不得承諾保本本保收益。出出現(xiàn)兌付困難難時，金融機機構不得以任任何形式墊資資兌付。金融融機構不得在在表內(nèi)開展資資產(chǎn)管理業(yè)務務。私募投資基金金適用私募投投資基金專門門法律、行政政法規(guī)，私募募投資基金專專門法律、行行政法規(guī)中沒沒有明確規(guī)定定的適用本意意見，創(chuàng)業(yè)投投資基金、政政府出資產(chǎn)業(yè)業(yè)投資基金的的相關規(guī)定另另行制定。資管新規(guī)包括括:公募基金不得得進行份額分分級。銀行不能發(fā)保保本理財。券商、銀行理理財，信托全全部打破剛兌兌。。銀行理財+私募基金模式式全面停止。。過渡期為本意意見發(fā)布之日日起至2020年底，對提前前完成整改的的機構，給予予適當監(jiān)管激激勵。資產(chǎn)證券化(asset-backedsecuritization)是指將缺乏流流動性的但有有預期收入的的資產(chǎn)，轉換換為在金融市市場上可以自自由買賣的證證券的行為，，使其具有流流動性。廣義的資產(chǎn)證證券化主要包包括:1、實體資產(chǎn)產(chǎn)證券化(股權型)：即實體資產(chǎn)產(chǎn)向證券資產(chǎn)產(chǎn)轉換。2、信貸資產(chǎn)產(chǎn)證券化(債權型)：就是將一組組流動性較差差信貸資產(chǎn)，，如銀行的貸貸款、企業(yè)的的應收賬款，，經(jīng)過重組形形成資產(chǎn)池。。只要有好的現(xiàn)現(xiàn)金流，就可可能證券化4.1房地產(chǎn)資產(chǎn)證證券化的內(nèi)容容4.房地產(chǎn)資產(chǎn)證證券化業(yè)務類型還本付息發(fā)放貸款付息轉讓款轉讓信托受益權質(zhì)押擔保分配信托利益設立資金信托優(yōu)先級投資者劣后級投資者資產(chǎn)支持專項計劃管理人信托計劃原始權益人借款人（項目公司）標的物業(yè)抵押擔保CMBS交易結構圖股+債付息優(yōu)先級投資者劣后級投資者資產(chǎn)支持專項計劃管理人私募基金SPV項目公司標的物業(yè)抵押擔保類REITs交易結構圖發(fā)起人商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)證券化的兩兩個主要產(chǎn)品品交易結構：CMBS和類REITS資產(chǎn)證券化的的操作流程設立SPV資產(chǎn)轉讓信用增級信用評級審批發(fā)行維護和償還基礎資產(chǎn)券商/基金子公司資產(chǎn)支持專項計劃我國房地產(chǎn)資資產(chǎn)證券化的的前景更多試點；含辦公樓、商商場、工業(yè)廠廠房、賓館等等；從偏債權的多多到各類股權權（純股權型型REITs)及債權（包括括MBS）等；法律主體地位位確立；稅收等創(chuàng)新。。4.2房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化案案例分析目標物業(yè)：投資標的為北北京中信證券券大廈及深圳圳中信證券大大廈。交易方式：深圳證交所大大宗交易系統(tǒng)統(tǒng)上掛牌上市市，產(chǎn)品存續(xù)續(xù)期間，優(yōu)先先級及次級投投資人均可在在交易平臺交交易?；鸸芾砣巳耍褐行沤鹗鸸芾砉?，它于于2013年7月8日在天津成成立，注冊冊資本1億元。每年年收取基金金1.5%的管理費。。退出方式：：包括以REITs方式實現(xiàn)上上市退出，，以及按市市場價格出出售給第三三方實現(xiàn)退退出。退出出時非公募募基金將所所持物業(yè)100%的權益出售售給由金石石基金發(fā)起起的、在交交易所上市市的REITs。對價75%將以現(xiàn)金方方式取得，，剩余25%將以REITs份額的方式式由基金持持有并鎖定定一年。優(yōu)優(yōu)先級投資資人將在IPO時點以100%現(xiàn)金方式全全部退出；；相應的，，次級投資資人將獲得得部分現(xiàn)金金分配及REITs份額。稅收優(yōu)惠：：券商專項資資產(chǎn)管理計計劃。國內(nèi)內(nèi)目前沒有有稅收優(yōu)惠惠政策，物物業(yè)資產(chǎn)轉轉讓和投資資者購買REITs產(chǎn)品兩個中中，各方都都需要繳納納較高稅費費，并且存存在重復征征稅的問題題，這使得得REITs產(chǎn)品的凈回回報率很難難達到市場場要求。但通過資產(chǎn)產(chǎn)管理計劃劃，“免除”了了投資收益益這部分稅稅收。中信起航資資產(chǎn)管理計計劃中信起航資資產(chǎn)管理計計劃世茂全國首首單物業(yè)費費資產(chǎn)證券券化2015年7月，以世茂集團團境內(nèi)全資資子公司世世茂天成物物業(yè)服務集集團有限公公司因提供供物業(yè)服務務而享有的的物業(yè)費收收入為基礎礎資產(chǎn)。專專項資產(chǎn)計劃對應的的物業(yè)費。。截止2015年3月底，世茂茂天成物業(yè)業(yè)的合同管管理面積約約3500萬平方米.物業(yè)費的資資產(chǎn)證券化化對于世茂茂而言，最最直觀的好好處就是盤盤活了資產(chǎn)產(chǎn).規(guī)模：25億周期：1-5年利率：5.75%-5.95%（根據(jù)年份份綜合成本本6.5%）評級：AAA世茂全國首單購房尾尾款資產(chǎn)證證券化2015年11月，計劃以世茂茂集團旗下下位于一、、二線城市市的項目公公司對其購購房者的購購房尾款應應收賬款作作為基礎資資產(chǎn)，該產(chǎn)產(chǎn)品也獲得得了機構投投資人的大大力追捧，，發(fā)行當日日共獲得了了3倍的超超額認購。。（資產(chǎn)是對對應幾百份份購房合同同）開啟了一條條低成本融融資渠道，，且盤活了了資產(chǎn)(購購房尾款).規(guī)模：6億周期：3年回報：根據(jù)風險收收益特征，，分為優(yōu)先先級和劣后后級資產(chǎn)支支持證券。。根據(jù)中誠誠信評估，，該項目的的主體評級級及優(yōu)先級級（5.75%）債項評級均均為AAA級。在風險險控制方面面，該項目目通過內(nèi)部部分層、高高比例資產(chǎn)產(chǎn)包抽查、、強制壓力力測試等措措施保障了了產(chǎn)品的風風險控制。。碧桂園購房房尾款證券券化2016年1月14日，碧桂園園公告其全全資附屬公公司增城市市碧桂園物物業(yè)公司決決定向中國國合格投資資者發(fā)行本本金額為29.46億元的資產(chǎn)產(chǎn)支持證券券，發(fā)行利利率為5.1%，期限為4年，將以發(fā)發(fā)行人的若若干合同收收款權作為為支持。3月18日，碧桂園園再次公告告，其第一一批購房尾尾款應收賬賬款的資產(chǎn)產(chǎn)支持證券券本金額為為15.84億元，資產(chǎn)產(chǎn)支持證券券的1年期和2年期優(yōu)先級級份額發(fā)行行利率分別別為5.0%和5.5%，發(fā)行額度度均為6億元。2年期次優(yōu)級級份額發(fā)行行利率為7.45%，發(fā)行額度度為2.6億元，次級級份額發(fā)行行額度為1.24億元，無固固定利率，，其收益為為優(yōu)先級與與次優(yōu)級分分派后的剩剩余部分。。發(fā)行的所所得款項將將用作集團團若干現(xiàn)有有債務的再再融資及一一般營運資資本用途。。對比碧桂園世茂應收賬款余額36.12億7.78億購房合同數(shù)量12158435單筆平均余額29.7萬179萬物業(yè)數(shù)量2113前十大合同額占總額2.81%7.23%擔保內(nèi)部（產(chǎn)品本身）外部（集團）優(yōu)先級固定回報5.0%和5.5%5.75%碧桂園和世世茂購房尾尾款資產(chǎn)支支持證券化化比較保利地產(chǎn)租賃住住房資產(chǎn)證券化化2017年10月23日，保利地產(chǎn)發(fā)發(fā)布公告稱，其其聯(lián)合中聯(lián)基金金共同實施的““中聯(lián)前海開源源-保利地產(chǎn)租賃住住房一號資產(chǎn)支支持專項計劃””，獲得上海交交易所審議通過過。該產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地地產(chǎn)自持租賃住住房作為底層物物業(yè)資產(chǎn)。采取取儲架、分期發(fā)發(fā)行機制，優(yōu)先先級、次級占比比為9:1，優(yōu)先級證券評評級AAA。這也是國內(nèi)首首單以房地產(chǎn)企企業(yè)自持租賃住住房作為基礎資資產(chǎn)的REITs。4.3《關于推進住房租租賃資產(chǎn)證券化化相關工作的通通知》中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設設部2018年4月24日發(fā)布《通知》明確確了開展住房房租賃資產(chǎn)證證券化的基本本條件。主要要包括物業(yè)已建成并并權屬清晰，，工程建設質(zhì)質(zhì)量及安全標標準符合相關關要求，已按按規(guī)定辦理住住房租賃登記記備案相關手手續(xù)；物業(yè)正正常運營且產(chǎn)產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流流；原始權益益人公司治理理健全且最近近兩年無重大大違法違規(guī)行行為等。明確了優(yōu)先和和重點支持領領域。明確優(yōu)先支持持大中城市、、雄安新區(qū)等等國家政策重重點支持區(qū)域域和利用集體體建設用地建建設租賃住房房試點城市的的住房租賃項項目開展資產(chǎn)產(chǎn)證券化。完善了住房租租賃資產(chǎn)證券券化的工作程程序。鼓勵住住房租賃企業(yè)業(yè)結合自身運運營現(xiàn)狀和財財務需求，開開展資產(chǎn)證券券化，明確了了住房租賃資資產(chǎn)證券化申申請、受理、、審核、發(fā)行行的程序，并并對開展住房房租賃證券化化中涉及的租租賃住房建設設驗收、備案案、交易等程程序進行優(yōu)化化，建立綠色色通道，提高高工作效率。。明確提出加強強住房租賃資資產(chǎn)證券化的的監(jiān)督管理。。在建立健全全業(yè)務合規(guī)、、風控與管理理體系，建立立健全自律監(jiān)監(jiān)管體系，合合理評估住房房租賃資產(chǎn)價價值，強化中中介機構和發(fā)發(fā)起人責任等等方面，提出出了要求。提出要營造良良好政策環(huán)境境，培育多元元化的投資主主體，鼓勵專專業(yè)化機構化化的建設或運運營機構，建建立健全監(jiān)管管協(xié)作機制，，支持開展住住房租賃資產(chǎn)產(chǎn)證券化。住房租賃資產(chǎn)產(chǎn)證券化業(yè)務務的開展條件件及其優(yōu)先和和重點支持領領域發(fā)行住房租賃賃資產(chǎn)證券化化產(chǎn)品應當符合下列條件件：一是物業(yè)業(yè)已建成并權權屬清晰，工工程建設質(zhì)量量及安全標準準符合相關要要求，已按規(guī)規(guī)定辦理住房房租賃登記備備案相關手續(xù)續(xù)；二是物業(yè)業(yè)正常運營，，且產(chǎn)生持續(xù)續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流；三是是發(fā)起人（原原始權益人））公司治理完完善，具有持持續(xù)經(jīng)營能力力及較強運營營管理能力，，最近2年無重大違法法違規(guī)行為。。優(yōu)先支持大中中城市、雄安安新區(qū)等國家家政策重點支支持區(qū)域、利利用集體建設設用地建設租租賃住房試點點城市的住房房租賃項目及及國家政策鼓鼓勵的其他租租賃項目開展展資產(chǎn)證券化化。鼓勵專業(yè)化、、機構化住房房租賃企業(yè)開開展資產(chǎn)證券券化。支持住住房租賃企業(yè)業(yè)建設和運營營租賃住房，，并通過資產(chǎn)產(chǎn)證券化方式式盤活資產(chǎn)。。支持住房租租賃企業(yè)依法法依規(guī)將閑置置的商業(yè)辦公公用房等改建建為租賃住房房并開展資產(chǎn)產(chǎn)證券化融資資。優(yōu)先支持持項目運營良良好的發(fā)起人人（原始權益益人）開展住住房租賃資產(chǎn)產(chǎn)證券化。重點支持住房房租賃企業(yè)發(fā)發(fā)行以其持有有不動產(chǎn)物業(yè)業(yè)作為底層資資產(chǎn)的權益類類資產(chǎn)證券化化產(chǎn)品，積極極推動多類型型具有債權性性質(zhì)的資產(chǎn)證證券化產(chǎn)品，，試點發(fā)行房房地產(chǎn)投資信信托基金（REITs）?；A資產(chǎn)的品品質(zhì)和價格是是關鍵在資產(chǎn)證券化化操作中，發(fā)發(fā)起人能否實實現(xiàn)融資目的的，最需要關關注的是基礎礎資產(chǎn)的品質(zhì)質(zhì)問題。被證證券化的資產(chǎn)產(chǎn)之所以能吸吸引投資，并并非是因為發(fā)發(fā)起人或發(fā)行行人的資信，，而是因為基基礎資產(chǎn)本身身的信用，這這種信用才是是產(chǎn)生投資價價值的源泉。。欲使基礎資產(chǎn)產(chǎn)與發(fā)起人的的風險相隔離離，最有效的的手段便是將將基礎資產(chǎn)從從發(fā)起人“剝離”出來，使其在在法律上具有有獨立地位。。于是需要構建建SPV這一載體作為為其法律外殼殼。SPV正是應基礎資資產(chǎn)的風險隔隔離需要而產(chǎn)產(chǎn)生，也是資資產(chǎn)證券化創(chuàng)創(chuàng)新特征的重重要體現(xiàn)。4.4房地產(chǎn)資產(chǎn)證證券化的基礎礎資產(chǎn)、價格格和增信我國房地產(chǎn)資資產(chǎn)證券化的的主要信用增增級措施資產(chǎn)證券化的的信用增級主主要分為內(nèi)部部信用增級和和外部信用增增級兩大部分分。內(nèi)部增信是從資產(chǎn)支持持證券基礎資資產(chǎn)池的結構構設計、產(chǎn)品品的增信機制制設計角度開開展，主要包括優(yōu)先先級和次級的的結構安排。。外部增信則是以外部企企業(yè)或金融機機構提供的信信用擔保為主主，包括機構構擔保、差額額支付承諾、、回購承諾。。股權和資產(chǎn)并并購、輕資產(chǎn)產(chǎn)管理和其它它融資方式1．房地產(chǎn)資產(chǎn)并并購的特點2.房地產(chǎn)項目公司股權并購的特特點3.房地產(chǎn)并購合合作流程和主主要風險及案案例分析4.房地產(chǎn)輕資產(chǎn)產(chǎn)化運作及案例分析房地產(chǎn)資產(chǎn)并購的優(yōu)點1.項目資產(chǎn)轉讓讓，相對債務務可控。2.沒有潛在的土土地增值稅。。房地產(chǎn)資產(chǎn)并購的缺陷1．操作耗時，，麻煩。2．費用多，會會交納土地增增值稅、契稅稅等費用。3．與第三人的的合同履行也也受影響。4．影響項目開開發(fā)進度。1.房地產(chǎn)資產(chǎn)并并購的特點房地產(chǎn)項目公公司轉讓的優(yōu)優(yōu)點1．手續(xù)簡單，，便于操作。。2．費用節(jié)省，，不用交納土土地增值稅、、契稅等費用用。3．一般與第三三人的合同履履行不產(chǎn)生影影響，因而無無需變更其它它有關合同。。4．不影響項目目開發(fā)進度2.房地產(chǎn)項目公公司股權并購購的特點房地產(chǎn)項目公公司股權轉讓讓的缺陷1.項目公司債務務風險難以控控制，總體風風險比項目轉轉讓大。2.股權轉讓方式式必須得到法法律的認可。。3.如項目公司如如系外商投資資企業(yè)或國有有企業(yè)的，轉轉讓手續(xù)未經(jīng)經(jīng)相關部門批批準的也不生生效。4.潛在的土地增增值稅以后還還是要支付。。房地產(chǎn)項目公司股權和資產(chǎn)轉讓相關稅收收稅收賣方買方資產(chǎn)轉讓增值稅

11%-土地增值稅根據(jù)增值幅度收取30%-60%-印花稅總價的0.05