維坊溫亭花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

一、項(xiàng)目定位憑據(jù)溫亭花圃的項(xiàng)目范圍、檔次和品質(zhì)，發(fā)起以全新的銷售形象和銷售計(jì)謀重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位，借此到達(dá)新的市場(chǎng)打擊效果，從而進(jìn)一步的促進(jìn)銷售局面。項(xiàng)目定位：寒亭區(qū)內(nèi)的“陽(yáng)光康健住宅”！二、告白推廣1、主訴求點(diǎn)：突出社區(qū)無(wú)以倫比的內(nèi)部綜合優(yōu)勢(shì)，將陽(yáng)光與康健的精神結(jié)合，樹立一種強(qiáng)烈的“理想居住模式”意識(shí)。以“溫亭花圃，陽(yáng)光康健新世界！”為主訴求點(diǎn)。理由：本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤無(wú)法相比，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然情況的優(yōu)勢(shì)及新穎的修建形式和陽(yáng)光康健文化特別突出，易被客戶擔(dān)當(dāng)，產(chǎn)生共鳴，則引起市場(chǎng)打擊相對(duì)容易。A、各銷售期訴求：1、引導(dǎo)期：可通過(guò)軟告白、主題宣傳運(yùn)動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹溫亭花圃的范圍優(yōu)勢(shì)及康健文化和先進(jìn)的開發(fā)理念等。2、開盤期：主打情況優(yōu)勢(shì)和投資優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方法及優(yōu)惠步伐吸引客戶，創(chuàng)建遍及的人氣。3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一告白系列。其操縱理由為：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)。（2）可保持每期推出告白的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。（3）可不停保持市場(chǎng)新鮮度，打擊力長(zhǎng)期。形象主題告白體現(xiàn)另附（圖3）：B、告白媒體選擇：1、報(bào)紙――軟告白與硬告白結(jié)合。前期通過(guò)軟告白進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過(guò)硬告白進(jìn)行打擊；2、樓書、手提袋、工藝懷念品；3、DM宣傳――接納“地毯式”信息籠罩，在1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)到達(dá)寒亭信息100%通報(bào)。介紹溫亭花圃的工程進(jìn)展及內(nèi)部新聞以及海內(nèi)外的先進(jìn)住宅知識(shí)和康健住宅觀點(diǎn)；4、戶外POP：在主要交通路口或干道設(shè)置大型告白宣傳畫；5、有條件的話，邀請(qǐng)藝術(shù)團(tuán)體來(lái)售樓處舉辦文藝演出，屆時(shí)以抽獎(jiǎng)和禮品贈(zèng)送的形式加大流傳效果；C、營(yíng)銷操縱擺設(shè)：我司以多年的籌謀署理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目操縱流程。完全創(chuàng)建在市場(chǎng)底子上的全程事情擺設(shè)通過(guò)我司專業(yè)人士的運(yùn)作，足以包管任何一個(gè)優(yōu)秀的籌謀創(chuàng)意充實(shí)演繹。一、項(xiàng)目定位憑據(jù)溫亭花圃的項(xiàng)目范圍、檔次和品質(zhì)，發(fā)起以全新的銷售形象和銷售計(jì)謀重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位，借此到達(dá)新的市場(chǎng)打擊效果，從而進(jìn)一步的促進(jìn)銷售局面。項(xiàng)目定位：寒亭區(qū)內(nèi)的“陽(yáng)光康健住宅”！二、告白推廣1、主訴求點(diǎn)：突出社區(qū)無(wú)以倫比的內(nèi)部綜合優(yōu)勢(shì)，將陽(yáng)光與康健的精神結(jié)合，樹立一種強(qiáng)烈的“理想居住模式”意識(shí)。以“溫亭花圃，陽(yáng)光康健新世界！”為主訴求點(diǎn)。理由：本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤無(wú)法相比，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然情況的優(yōu)勢(shì)及新穎的修建形式和陽(yáng)光康健文化特別突出，易被客戶擔(dān)當(dāng)，產(chǎn)生共鳴，則引起市場(chǎng)打擊相對(duì)容易。A、各銷售期訴求：1、引導(dǎo)期：可通過(guò)軟告白、主題宣傳運(yùn)動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹溫亭花圃的范圍優(yōu)勢(shì)及康健文化和先進(jìn)的開發(fā)理念等。2、開盤期：主打情況優(yōu)勢(shì)和投資優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方法及優(yōu)惠步伐吸引客戶，創(chuàng)建遍及的人氣。3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一告白系列。其操縱理由為：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)。（2）可保持每期推出告白的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。（3）可不停保持市場(chǎng)新鮮度，打擊力長(zhǎng)期。形象主題告白體現(xiàn)另附（圖3）：B、告白媒體選擇：1、報(bào)紙――軟告白與硬告白結(jié)合。前期通過(guò)軟告白進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過(guò)硬告白進(jìn)行打擊；2、樓書、手提袋、工藝懷念品；3、DM宣傳――接納“地毯式”信息籠罩，在1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)到達(dá)寒亭信息100%通報(bào)。介紹溫亭花圃的工程進(jìn)展及內(nèi)部新聞以及海內(nèi)外的先進(jìn)住宅知識(shí)和康健住宅觀點(diǎn)；4、戶外POP：在主要交通路口或干道設(shè)置大型告白宣傳畫；5、有條件的話，邀請(qǐng)藝術(shù)團(tuán)體來(lái)售樓處舉辦文藝演出，屆時(shí)以抽獎(jiǎng)和禮品贈(zèng)送的形式加大流傳效果；C、營(yíng)銷操縱擺設(shè)：我司以多年的籌謀署理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目操縱流程。完全創(chuàng)建在市場(chǎng)底子上的全程事情擺設(shè)通過(guò)我司專業(yè)人士的運(yùn)作，足以包管任何一個(gè)優(yōu)秀的籌謀創(chuàng)意充實(shí)演繹。（一）前期市調(diào)階段（第一階段）第一階人員擺設(shè)1、市場(chǎng)研究闡發(fā)情況研究闡發(fā)項(xiàng)目地段配景調(diào)研四周房地產(chǎn)調(diào)研市場(chǎng)消費(fèi)傾向調(diào)研闡發(fā)市調(diào)員1員，籌謀員1名市調(diào)員2員，籌謀員1名2、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果總結(jié)專案組動(dòng)腦集會(huì)后，市調(diào)賣力人與專案主管配合編寫市場(chǎng)總結(jié)3、物業(yè)籌劃研判專案組動(dòng)腦集會(huì)4、營(yíng)銷偏向與設(shè)想（開盤時(shí)間發(fā)起，售樓處及樣板房搭建、部署發(fā)起）5、籌謀陳訴綱領(lǐng)專案籌謀員執(zhí)筆此階段的事情范疇主要是對(duì)本案進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，并編寫市調(diào)陳訴。在對(duì)本案的籌劃情況熟知后，結(jié)合前期的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，召開動(dòng)腦集會(huì)，開端確認(rèn)本案的營(yíng)銷籌謀偏向，并編寫開端籌謀草案。在與生長(zhǎng)商配合就籌謀內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進(jìn)行第二階段的事情內(nèi)容。（二）銷售準(zhǔn)備階段（第二階段）第二階段人員擺設(shè)1、營(yíng)銷籌謀陳訴的正式交稿主要內(nèi)容的決定：目標(biāo)市場(chǎng)定位銷售計(jì)謀制定推廣步伐及訴求重點(diǎn)告白目標(biāo)與目的告白預(yù)算的體例平面制作物設(shè)計(jì)要求（樓書氣勢(shì)派頭發(fā)起、DM及單頁(yè)制作發(fā)起、海報(bào)發(fā)起、展板內(nèi)容發(fā)起等）現(xiàn)場(chǎng)POP部署發(fā)起SP運(yùn)動(dòng)發(fā)起媒體選擇與擺設(shè)進(jìn)行專案組的動(dòng)腦集會(huì)由本案的專案籌謀員執(zhí)筆，告白籌謀幫助，完成陳訴。我司與生長(zhǎng)商集會(huì)（確定告白、市場(chǎng)推廣用度及媒體籌劃、SP運(yùn)動(dòng)籌劃等內(nèi)容）2、告白籌劃及文案設(shè)計(jì)審核專案組動(dòng)腦集會(huì)：告白企劃、電腦設(shè)計(jì)人員、籌謀員、專案經(jīng)理主控，生長(zhǎng)商進(jìn)行確認(rèn)與掌握。3、印刷品樣稿的審核與修正4、現(xiàn)場(chǎng)POP部署具體內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)圍墻裝飾現(xiàn)場(chǎng)橫幅和錦旗部署現(xiàn)場(chǎng)燈箱、指示牌展板、模型制作售樓處裝修部署售樓處導(dǎo)引牌樣板房裝修部署我司與生長(zhǎng)商配合制作、監(jiān)視5、市區(qū)內(nèi)長(zhǎng)效媒體擺設(shè)6、銷售文件的準(zhǔn)備專案籌謀7、售講資料編寫8、營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)與考核專案經(jīng)理、專案籌謀員、告白企劃等10、樓盤報(bào)章告白審核與擺設(shè)告白籌謀人員、專案主管11、銷售名片印刷告白企劃專員監(jiān)視告白公司完成此階段根本為籌謀陳訴內(nèi)容的實(shí)施，我司將在此階段，協(xié)助生長(zhǎng)商進(jìn)行與告白公司的接洽、聯(lián)絡(luò)與監(jiān)視，并實(shí)時(shí)與生長(zhǎng)商相同，協(xié)助生長(zhǎng)商進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)部署；進(jìn)行業(yè)務(wù)員培訓(xùn)，及一切銷售資料的準(zhǔn)備與落實(shí)。（三）銷售階段（第三階段）第三階段賣力人員1、實(shí)施告白籌劃在取得生長(zhǎng)商簡(jiǎn)直認(rèn)條件下，我司具體實(shí)施。2、現(xiàn)場(chǎng)銷售情況統(tǒng)計(jì)與監(jiān)控專案經(jīng)理、籌謀員3、電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計(jì)與通報(bào)4、代價(jià)反響與檢驗(yàn)5、告白效果統(tǒng)計(jì)告白籌謀人員、籌謀員、專案經(jīng)理6、告白效果檢驗(yàn)7、銷售計(jì)謀調(diào)解專案組動(dòng)腦集會(huì)，并由籌謀員與告白籌謀人員實(shí)施8、告白計(jì)謀調(diào)解9、銷售形勢(shì)闡發(fā)與預(yù)測(cè)專案組集會(huì)10、集會(huì)擺設(shè)每周例會(huì)專案經(jīng)理通報(bào)銷售情況，了解工程進(jìn)度（與生長(zhǎng)商），業(yè)務(wù)員反饋情況觀察月會(huì)專案經(jīng)理、籌謀專案與生長(zhǎng)商進(jìn)行銷售事情總結(jié)，月度銷售籌劃擬定，告白籌劃擬定。階段銷售集會(huì)專案經(jīng)理、籌謀員、告白籌謀人員與生長(zhǎng)商進(jìn)行銷售階段總結(jié)，銷售形勢(shì)闡發(fā)預(yù)測(cè)，下階段總體籌劃與擺設(shè)備注；若有重要的促銷運(yùn)動(dòng)或當(dāng)天告白公布，我司將會(huì)合力量，重點(diǎn)出擊三、營(yíng)銷計(jì)謀及本領(lǐng)1、銷售控制：任何項(xiàng)目都將會(huì)有一些不脫銷的位置和面積戶型，要想到達(dá)均衡平穩(wěn)的銷售就必須進(jìn)行房源銷售的科學(xué)搭配，公道的進(jìn)行銷售控制，這樣有利于銷售局面的整體操控。2、銷售本領(lǐng)組合：銷售人員在搭配成組后就會(huì)設(shè)計(jì)一系列的組合來(lái)應(yīng)對(duì)差別的客戶，這種科學(xué)高效的戰(zhàn)略配合將會(huì)大大提高銷售樂成率，到達(dá)高效營(yíng)銷的理想效果。3、促銷計(jì)謀：并不但僅促銷就是打折和贈(zèng)送，以運(yùn)動(dòng)和獎(jiǎng)品的形式讓各人到場(chǎng)進(jìn)來(lái)才是最好的方法，既能活潑氣氛又能增加民眾的到場(chǎng)意識(shí)一舉兩得。這也是屢試不爽的要領(lǐng)。4、展示形象：銷售現(xiàn)場(chǎng)將做全新的部署和裝飾，全面體現(xiàn)陽(yáng)光康健的觀點(diǎn)和形象，并將形象代言人邢惠娜的康健形象進(jìn)行全面的塑造和調(diào)解。5、銷售形象：銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售人員全部統(tǒng)一打扮，統(tǒng)一公關(guān)禮儀，樹立起范例化的辦事尺度和形象。四、品牌拓展在全力銷售的底子上必須推廣流傳開發(fā)品牌，這是保持銷售勢(shì)頭的根本動(dòng)力也是品牌形成并牢固的底子。寒亭是個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，要到達(dá)整個(gè)維坊對(duì)開發(fā)品牌的認(rèn)可就要從銷售業(yè)績(jī)和修建自己找突破。因此，在開盤及主力銷售期時(shí)應(yīng)加大對(duì)品牌的推廣力度。發(fā)起從以下方面進(jìn)行