房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程設(shè)計

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》華潤世紀(jì)城項目開發(fā)方案設(shè)計班級：項管Q1341姓名：汪迪倪闖張浩黃孝旺賀亞洲學(xué)號：13070148/13130044/13070144/13070161/13070151成績：學(xué)期：2015-2016-1成績：教師：鄭世剛小組成員貢獻(xiàn)率情況說明項目名稱華潤世紀(jì)城小組成員汪迪倪闖張浩黃孝旺賀亞洲貢獻(xiàn)率100%100%100%100%100%目錄TOC\o"1-3"\h\u第一章項目概況 4一、項目背景 4二、項目選址 4三、項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 4四、項目主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù) 4五、項目可行性研究主要結(jié)論 5第二章市場條件分析 6一、武漢市基本情況 6（一）武漢市經(jīng)濟地理位置 6（二）武漢城市圈的建立和中部崛起計劃 61.武漢城市圈 62.中部崛起計劃的主導(dǎo)城市 7（三）武漢市經(jīng)濟情況 81.GDP 82.房地產(chǎn)開發(fā)投資 83.固定資產(chǎn)投資 84.人均可支配收入 8（四）武漢市城市規(guī)劃 9二、武漢市房地產(chǎn)市場分析 11（一）全國市場環(huán)境分析 111.穩(wěn)定樓市一季度5大調(diào)控政策出臺實施 112.二季度兩次降息房貸基準(zhǔn)利率十年來最低 113.9月30日央四條內(nèi)容 11（二）武漢市市場環(huán)境分析 11（三）武漢房地產(chǎn)市場運行分析 121.武漢房地產(chǎn)投資情況 122.土地有形市場成交情況 123.武漢房地產(chǎn)成交情況分析 13第三章項目區(qū)位條件調(diào)查分析 17一．項目區(qū)位調(diào)查分析 17（一）項目區(qū)位總體說明 171.江夏區(qū) 172.光谷商圈 18（二）項目周邊交通設(shè)施調(diào)查 19（三）項目周邊配套設(shè)施 20（四）項目消費者分析 20二、主要競爭項目分析 20（一）項目的展望 20（二）本項目競爭項目分析 21三、項目SWOT分析 22（一）項目優(yōu)勢分析（S） 22（二）項目劣勢分析（W） 23（三）項目機會分析（O） 23（四）項目威脅分析（T） 23四、項目SWOT應(yīng)對策略分析 24（一）項目優(yōu)勢應(yīng)對策略分析充分挖掘并發(fā)揮優(yōu)勢 24（二）項目劣勢應(yīng)對策略分析全力彌補劣勢，營造良好口碑 24（三）項目機會應(yīng)對策略分析抓住機會 24（四）項目威脅應(yīng)對策略分析面向多樣化市場，減少威脅 24第四章項目定位 25一項目總體定位 25（一）價格定位 25（二）目標(biāo)客戶群定位 26（三）經(jīng)營方式定位 26（四）產(chǎn)品定位 261.戶型面積 272.項目建筑風(fēng)格 27（五）品質(zhì)定位 27二項目產(chǎn)品設(shè)計建議 27（一）綜合規(guī)劃布局建議 27（二）服務(wù)設(shè)施建議 28（三）交通系統(tǒng)設(shè)計建議 28第六章財務(wù)分析 29一、總成本費用 29（一）土地費用 29（二）前期工程費 29（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 30（四）建安工程費 30（五）管理費用 30（六）財務(wù)費用 30（七）銷售費用 31（八）不可預(yù)見費用 31二、項目銷售收入測算 31三、銷售稅金及附加 32四、土地增值稅 32五、投資計劃 32六、借款還本付息表 33七、項目的財務(wù)分析 33（一）利潤表和靜態(tài)分析指標(biāo) 331.利潤表 33（二）現(xiàn)金流量表和動態(tài)指標(biāo)分析 341.基準(zhǔn)收益率的確定 342.全部投資現(xiàn)金流量表（ic=15%） 34（三）動態(tài)盈利能力分析 35（四）資金來源與運用表及資金平衡能力分析 351.資金來源與運用表 352.資金方面能力分析 35第七章不確定性分析 36一、盈虧平衡分析 36二、盈虧平衡分析總結(jié) 37第八章社會、環(huán)境效益分析與風(fēng)險評價 38一、社會、環(huán)境效益分析 38（一）社會效益 38（二）環(huán)境效益 38二、風(fēng)險評價 38（一）系統(tǒng)風(fēng)險 381.政策風(fēng)險較小 382.環(huán)境風(fēng)險較小 383.變現(xiàn)風(fēng)險較小 39（二）非系統(tǒng)風(fēng)險 391.公司信用風(fēng)險較小 392.經(jīng)營風(fēng)險較小 39第九章結(jié)論與建議 40一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 40二、項目具有的突出優(yōu)勢 40三、項目具有一定的盈利能力 40四、項目綜合能力 40第一章項目概況一、項目背景（1）“十三五”規(guī)劃建議發(fā)布后，中央政府和各個部委都密集進(jìn)入開會季。其中，11月10日召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，主題是研究經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。這次會議可謂重磅，不僅是中央對未來一段時間內(nèi)改革方向的定調(diào)，更罕見地就房地產(chǎn)、金融風(fēng)險、降低企業(yè)成本和產(chǎn)能過剩等問題作出明確指示。（2）在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上確定“化解房地產(chǎn)”的方針之后，住房公積金條例的修訂工作開始啟動，其中的重要內(nèi)容之一就是通過發(fā)行公積金貸款資產(chǎn)證券化，盤活公積款。金存量，幫助更多的購房者獲得低息貸，如果上述政策得以落實，相當(dāng)于打造中國版的“房利美”和“房地美”。其不僅可以打通房貸和資本市場之間的通道，刺激個人住房貸款需求，而且對于去庫存有著積極的意義。（3）10月30日，十八界五中全會正式宣布推行“全面二孩”政策，由“單獨二孩”到“全面二孩”政策的調(diào)整也影響著樓市，最為明確的影響就是住房需求結(jié)構(gòu)變化，改善型需求凸顯，利好改善項目。例如，以往“四房”似乎需求量就極少，三口之家再加上老人，大三房似乎已經(jīng)是極好的改善住房，如今“全面二孩”施行，“四房”需求必然會逐漸增高。不論是改善型購房需求還是改善型住房面積都將有所改變。二、項目選址武漢市高新開發(fā)區(qū)楊橋湖大道和藏龍大道交叉處，毗鄰光谷商圈，臨近武昌火車站，傅家坡長途汽車站，天河機場等交通樞紐。三、項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容按照項目規(guī)劃條件，規(guī)劃總用地5000㎡，總建筑面積20000㎡，以及停車位150個。四、項目主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)五、項目可行性研究主要結(jié)論開發(fā)建設(shè)期和銷售期開發(fā)期0.5年，建設(shè)期1年，銷售期0.5年總投資10894.47萬元銷售收入15250.00萬元利潤稅前：3382.06萬元稅后2536.55萬元投資利潤率稅前：31.04%稅后：23.28%FNPV稅前：2289.91稅后：1650.48FIRR稅前：143.39%稅后：80.47%第二章市場條件分析一、武漢市基本情況（一）武漢市經(jīng)濟地理位置在中國經(jīng)濟地理圈內(nèi)，武漢處于優(yōu)越的中心位置，被譽為中國經(jīng)濟地理的“心臟”。它是是中國內(nèi)陸最大的水陸空綜合交樞紐。承東啟西、接南轉(zhuǎn)北的國家地理中心，歷來有九省通衢之稱。（二）武漢城市圈的建立和中部崛起計劃1.武漢城市圈武漢城市圈，又稱"武漢圈"、"1+8"城市圈、“大武漢都會圈”，是指以中部地區(qū)最大城市武漢為圓心，覆蓋黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、天門、潛江周邊8個大中型城市所組成的城市群。武漢為城市圈中心城市，黃石為副中心城市，仙桃為西翼中心城市。它不僅是湖北經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)域，也是中部崛起的重要戰(zhàn)略支點，是武漢重返國家中心城市的重要舉措。對促進(jìn)武漢乃至全國的經(jīng)濟發(fā)展都起到重要的作用。2.中部崛起計劃的主導(dǎo)城市中部崛起是指促進(jìn)中國中部經(jīng)濟區(qū)——河南、湖北、湖南、江西、安徽和山西6中部崛起是指促進(jìn)中國中部經(jīng)濟區(qū)——河南、湖北、湖南、江西、安徽和山西6省共同崛起的一項中國中央政策，2004年3月5日首先由溫家寶總理提出。武漢作為中部崛起的中心城市，它的發(fā)展勢必會影響整個中部崛起戰(zhàn)略的進(jìn)程。而中部崛起這一戰(zhàn)略也會對武漢交通、商業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展起到至關(guān)重要的影響。（三）武漢市經(jīng)濟情況1.GDP：20年增長17倍從1995到2015年，武漢經(jīng)濟實現(xiàn)了真正意義的跨越式發(fā)展，GDP總額從607億元增長至2014年的10069億元，增長近17倍，并提前一年完成“十二五”規(guī)劃提出的突破“萬億”目標(biāo)，正式邁入中國城市“萬億俱樂部”，躋身全國八強，在15個副省級城市中位列第三，居華中首位。在“萬億俱樂部”中，武漢以9.7%的GDP增速僅次于重慶和天津兩座直轄市。在經(jīng)濟規(guī)模上，武漢已經(jīng)毫無爭議的成為中部崛起的領(lǐng)頭羊，而日益提升的經(jīng)濟輻射能力和發(fā)展吸引力，也成為大武漢崛起最有力的證明。2.房地產(chǎn)開發(fā)投資：20年增長27倍2014年，武漢房地產(chǎn)投資額達(dá)到2354億元，僅次于北京、上海和重慶，在副省級城市中位居第一，2015年預(yù)計達(dá)到2500億元，相比1995年的92億元，20年增長近27倍。自1999年武漢福利分房制度終止后，房地產(chǎn)市場在巨大的市場需求下迅速發(fā)展。尤其是2008年以后，武漢房地產(chǎn)出現(xiàn)爆發(fā)式增長，年均投資額增長率均維持在25%～30%之間的高位運行，房地產(chǎn)市場也成為近10年來武漢城市和經(jīng)濟發(fā)展最重要的推動力之一。而商品房成交方面，年成交量增長倍，房價漲5倍，住宅成交躍居全國第一。3.固定資產(chǎn)投資：20年增長24倍1995年到2015年，武漢固定資產(chǎn)投資額從322億元升至2014年的7003億元，增長近24倍。2005年后，武漢進(jìn)入了歷史上最大規(guī)模的城市建設(shè)期，大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動城市固定資產(chǎn)投資開始迅猛增長，尤其是2011-2014年，固定資產(chǎn)投資額連續(xù)跨過4000、5000、6000和7000億元關(guān)口，預(yù)計2015年將突破8000億?！笆濉币詠?，以跨江大橋、軌道交通為重點的城市交通基礎(chǔ)設(shè)施成為武漢城建投資的重點，且迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)市場也推動了區(qū)域的建設(shè)和城市形象的提升，未來，建設(shè)全國性綜合交通樞紐將依然是武漢城市建設(shè)的重點投入方向，“武漢，每天不一樣”的口號也顯示出武漢人對于城市建設(shè)與發(fā)展的投入決心。4.人均可支配收入根據(jù)城鄉(xiāng)一體化住戶調(diào)查，2015年上半年，我市居民人均可支配收入16519元，比上年同期增長9.1%。其中，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入18514元，增長9.0%；農(nóng)村常住居民人均可支配收入9145元，增長10.5%。城鄉(xiāng)居民收入差距進(jìn)一步縮小。農(nóng)村居民人均可支配收入增速高于城鎮(zhèn)居民1.5個百分點。可見，2015年武漢是經(jīng)濟發(fā)展勢頭較好，GDP持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)行業(yè)仍然對GDP的增長起到至關(guān)重要的作用，武漢市人口的增加和人均可支配收入的提高都對房地產(chǎn)市場行業(yè)的健康發(fā)展起到很大的支撐作用。（四）武漢市城市規(guī)劃按照武漢市總體規(guī)劃2010-2020年，定義武漢的城市性質(zhì)為湖北省省會，國家歷史文化名城，全國重要的工業(yè)基地，科教基地和綜合交通樞紐。根據(jù)規(guī)劃，武漢市將改變“圈層式”攤大餅發(fā)展模式，采取“軸向放射”，建設(shè)6個新城組群，按照新的城市規(guī)劃，武漢市由主城向外，依托城市快速路、骨架性主干路和地鐵線組成的交通走廊，沿陽邏、豹澥、紙坊、常福、吳家山和蔡甸、盤龍等6條城鎮(zhèn)發(fā)展軸，建設(shè)東部、東南、南部、西南、西部和北部等6個新城組群。新城組群重點布局工業(yè)、居住、對外交通、倉儲等功能，承擔(dān)疏散主城人口、轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口的職能，成為具有相對獨立性、綜合配套完善的功能新區(qū)。武漢市城市總體規(guī)劃使得城市布局，功能分區(qū)不斷明朗的同時。六個衛(wèi)星城的崛起也勢必帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在中心城區(qū)的商業(yè)價值不斷凸顯的同時，新城區(qū)也會逐漸成為普通居住房地產(chǎn)及別墅等開發(fā)的核心。二、武漢市房地產(chǎn)市場分析（一）全國市場環(huán)境分析從2015年上半年從政策上看，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，各種救市大招頻頻出手。2月，央行降準(zhǔn)0.5%；3月，央行降息0.25%；兩會提出“分類指導(dǎo)，因地施策”的調(diào)控意圖；3月底，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布二套房首付降至4成，購買2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅。第二季度，央行一次全面降準(zhǔn)，一次降息，6月底定向降準(zhǔn)，再降息，房貸基準(zhǔn)利率降至十年來最低。穩(wěn)定樓市一季度5大調(diào)控政策出臺實施3月30日：二套房商貸首付最低降至4成3月31日：購買2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅3月15日：兩會提出“分類指導(dǎo)因地施策”3月1日：央行降息0.25個百分點3月1日：全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記正式實施2.二季度兩次降息房貸基準(zhǔn)利率十年來最低4月20日：央行全面降準(zhǔn)1個百分點5月11日：央行降息0.25個百分點6月28日：央行定向降準(zhǔn)0.5%同時降息0.25個百分點3.9月30日央四條內(nèi)容加大對保障性安居工程建設(shè)的金融支持積極支持居民家庭合理的住房貸款需求增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求繼9月30日“央四條”后，國務(wù)院近日召開常務(wù)會議又明確將住房消費列為重點推進(jìn)的六大消費領(lǐng)域之一，提出要穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。從國家宏觀調(diào)控的政策和銀行的調(diào)控政策中我們可以看出：國家利用調(diào)控和政策手段積極促進(jìn)房地產(chǎn)的市場需求，在新的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)政策環(huán)境發(fā)生重大變化，特別是央行限貸政策調(diào)整或?qū)⑦M(jìn)一步改變市場預(yù)期，隨著各項政策的落地實施，各類需求釋放或?qū)⒋龠M(jìn)市場回暖。（二）武漢市市場環(huán)境分析在全國的宏觀環(huán)境下，為配合促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖，武漢也出臺了相關(guān)的房地產(chǎn)政策1.從2014年9月24日起，在武漢購買住房(新建商品房和二手住房)的，不再實行限購。2.武漢市公積金管理中心日前發(fā)布消息稱，自9月1日起，使用公積金貸款購買首套住房和第二套改善性住房，套型建筑面積在144平方米（含）以下的，最低首付款比例降至20%。3.優(yōu)先滿足普通自住房需求在這樣的市場環(huán)境下，不僅前幾年一路走高的房價趨勢會有所放緩，也將大大促進(jìn)武漢的房地產(chǎn)市場需求，特別是二套房需求和普通自住戶的需求會明顯增加。使得武漢的房地產(chǎn)市場迎來又一個春天。（三）武漢房地產(chǎn)市場運行分析1.武漢房地產(chǎn)投資情況上半年，武漢市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1193.20億元，比上年同期（下同）增長3.2%，較1-5月增速回落2.9個百分點。其中，住宅開發(fā)完成投資為805.03億元，增長2.1%；辦公樓投資為79.52億元，增長33.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資為151.75億元，下降10.7%。從分區(qū)情況看，中心城區(qū)開發(fā)投資增長乏力。七個中心城區(qū)合計完成開發(fā)投資868.41億元，僅增長0.2%，其中武昌區(qū)（-41.3%）和洪山區(qū)（-17.1%）降幅較大。通過多年的發(fā)展，武漢房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模、開發(fā)規(guī)模已位列全國同類城市前列，但量的增長與質(zhì)的提升并未同步，產(chǎn)業(yè)提檔升級和轉(zhuǎn)型發(fā)展仍需努力。本企業(yè)將為繼續(xù)改善武漢房地產(chǎn)市場外部投資環(huán)境發(fā)揮應(yīng)有的促進(jìn)作用。2.土地有形市場成交情況隨著海倫堡地產(chǎn)以13.54億的底價順利摘取位于青山賈嶺村兩宗城中村地這一事件的落幕，2015年武漢土拍宣告完結(jié)。據(jù)武漢土地市場網(wǎng)統(tǒng)計，在2015年，武漢市共計成交139宗地，成交面積為680.64萬平方米，成交金額607.86億元。2015年武漢各區(qū)域出讓地塊占比圖2015年上半年，武漢的土地成交相對平穩(wěn)，這一點從總體成交金額便可以看出。數(shù)據(jù)顯示，盡管整個上半年度武漢土地市場實際成交57宗地，成交面積為220.42萬平方米，但其成交金額僅為206.87億元，但到了下半年，無論是出讓的地塊、成交的地塊及金額都有顯著的增長。同樣是遠(yuǎn)城區(qū)地塊出讓唱足了土拍市場的戲，但與2014年相比，江夏區(qū)在2015年相對沉寂，而新洲區(qū)、黃陂區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)則占據(jù)了出地排行榜前三甲的位置，新洲區(qū)以24宗出讓地塊居于榜首。3.武漢房地產(chǎn)成交情況分析三季度武漢樓市新建商品房成交62134套，環(huán)比今年二季度上漲8.83%，而同比去年三季度增幅高達(dá)23.33%。其中，商品住宅成交56114套，寫字樓成交2727套，商業(yè)成交2650套，其他類商品房成交643套。整個三季度，武漢樓市利好不斷。放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，央行第五次降息，公積金貸款購買首套、二套房最低首付款比例降至兩成，首套房最低商貸首付比例降至25%等新政，助推武漢樓市剛需的進(jìn)一步釋放，繼8月武漢賣房21011套創(chuàng)年內(nèi)新高后，9月武漢新建商品房成交21788套再度刷新年內(nèi)月度紀(jì)錄。4.武漢住房市場分析房屋開發(fā)建設(shè)情況上半年，武漢市房屋施工面積8945.89萬平方米，增長2.1%，較1-5月增幅回落2.1個百分點。其中，住宅施工面積6348.72萬平方米，增長1.3%。新開工面積778.78萬平方米，下降38.3%，呈下降的趨勢。其中，住宅新開工面積604.92萬平方米，下降33.0%。房屋施工面積增速回落與新開工面積持續(xù)下降，表明房地產(chǎn)項目進(jìn)度放緩，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前市場仍持觀望態(tài)度。銷售情況2015年前三季度武漢房屋存量房交易面積為177.62萬平方米，環(huán)比增長25.93％，同比增長35.45%；交易套數(shù)為18529套，環(huán)比增長30.61％，同比增長44.68%。存量住房交易面積為170.55萬平方米，環(huán)比增長30.6％，同比增長44.68%；交易套數(shù)為17745套，環(huán)比增長29.88％，同比增長49.24%。按戶型面積統(tǒng)計，90平方米以下的戶型交易量較大，共成交8973套，占全市交易套數(shù)的49.99％；其次是90-120平方米以下的戶型共成交4732套，占全市總交易量的26.36%。房屋交易價格情況2015年三季度，存量房交易平均價格為6160.78元/平方米，環(huán)比上漲1.51%。存量住房平均交易價格為6060.53元/平方米，環(huán)比下降0.14%。房地產(chǎn)金融情況2015年上半年，武漢市房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源1360.70億元，增長1.8%。其中，國內(nèi)貸款311.70億元，下降4.8%；自籌資金644.59億元，增長10.6%；其它資金來源404.41億元，下降3.7%。去年以來，各金融機構(gòu)對個人購房貸款支持力度有所加大，但對開發(fā)貸款仍然從緊，企業(yè)融資成本總體偏高，企業(yè)資金壓力依然較大，這一定程度上影響了房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。 第三章項目區(qū)位條件調(diào)查分析一．項目區(qū)位調(diào)查分析華潤世界城項目位于江夏區(qū)，東與鄂州、大冶毗鄰，南與咸寧交界。（一）項目區(qū)位總體說明1.江夏區(qū)江夏區(qū)西與武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)隔江相望，北與東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤，是武漢市江南唯一的遠(yuǎn)城區(qū)，地處武漢1+8城市圈南部樞紐，極具產(chǎn)業(yè)吸納輻射功能。得天獨厚的地理位置，使得江夏區(qū)商務(wù)氣息濃厚，也促成了區(qū)內(nèi)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展。江夏區(qū)境內(nèi)在紙坊新城區(qū)內(nèi)的三大商圈：區(qū)政府商圈、江大商圈和興新街商圈，還有位于武漢市東南部洪山區(qū)，江夏區(qū)境內(nèi)的光谷商圈。區(qū)內(nèi)商圈里除三大銀行外就是國企控股大型商超（中百、武商量販）、肯德基、華萊士、以及各種沿街品牌店鋪與自營商鋪。2.光谷商圈光谷北臨東湖，南接江夏，西承武昌中心城區(qū)，東連武黃公路，是武漢的東大門。目前光谷板塊主要道路有南北朝向的民院路、關(guān)山大道、光谷大道;東西朝向的珞瑜路，雄楚大街、南湖大道、新竹路，形成了“兩橫三縱”的城市道路骨架系統(tǒng)。光谷片區(qū)以其優(yōu)良的自然環(huán)境、不斷擴大的道路交通網(wǎng)絡(luò)以及不斷深入的市政基礎(chǔ)建設(shè)等優(yōu)厚條件。以光谷廣場為核心的光谷商圈，商鋪林立，人口集中，運營的商業(yè)項目火爆。以產(chǎn)業(yè)為后盾，光谷近年來成為武昌最引人矚目的區(qū)域。由產(chǎn)業(yè)興盛所帶來的高知人口聚集、商圈擴容以及交通升級，使光谷不再僅僅是一個科技新城，更發(fā)展成為居住新城、商業(yè)新城。伴隨著光谷的發(fā)展，光谷商圈的地位、影響力迅速提升擴大，未來并承載武昌乃至整個武漢的巨大消費，成為武漢商業(yè)最為耀眼的片區(qū)。上面兩幅圖，第一幅圖中能看從光谷商圈開始，到國際企業(yè)圈、現(xiàn)代金融圈組成了光谷的迅速崛起的商業(yè)格局，而這種區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，也必然帶動周邊地區(qū)的發(fā)展。第二幅圖是光谷商圈范圍內(nèi)的功能布局圖，可以看出來有住房區(qū)、教育區(qū)和娛樂區(qū)，正是這種集娛樂教育和消費于一身的科學(xué)布局，讓光谷商圈越來越有成為江夏、東湖，甚至武漢的經(jīng)濟重心的潛力。高科技的產(chǎn)業(yè)基地特征決定了光谷商圈主流消費群體為高知高教人群，光谷的項目不約而同的推崇文化氛圍的營造。作為我國的光電子產(chǎn)業(yè)基地，光谷范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，7個國家工程技術(shù)研究中心20多萬名各類專業(yè)科技人員，這里是中國光電子信息技術(shù)實力最雄厚的地區(qū)，是中國最大的纖光纜及光電器件基地、最大的光通信技術(shù)研發(fā)基地、最大的激光產(chǎn)業(yè)基地，這也是光谷商圈在武漢炙手可熱的重要原因。（二）項目周邊交通設(shè)施調(diào)查 主干道：項目地點西面為藏龍大道，東南面為楊橋湖大道，主要公交路線有5條公交線路，可以由這兩條大道在不同方向到達(dá)光谷廣場，再由光谷廣場發(fā)散到整個武漢，亦可直接到達(dá)湯遜湖大學(xué)城。由于項目地區(qū)的位置，可以輕易到達(dá)東湖等地。機場：山坡武漢第二機場（在建），未來可見江夏區(qū)的空乘也將十分便捷。鐵路：武咸城際鐵路途經(jīng)江夏區(qū)，已在2013年12月28日正式通車，可與武廣高鐵相媲美。得出結(jié)論：項目區(qū)位交通便捷，區(qū)域內(nèi)各種交通設(shè)施齊全，具有良好的交通通達(dá)度。（三）項目周邊配套設(shè)施項目地區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構(gòu)交齊全的主要位于藏龍大道沿線和藏龍大道與楊橋湖大道口,如高鐵凱瑞大酒店,金泰商務(wù)酒店，中百倉儲,農(nóng)行等,附近的商業(yè)街更是有飲食，酒吧,網(wǎng)吧等生活和娛樂設(shè)施。幼兒園，小學(xué)，大學(xué)等教育機構(gòu)健全,,醫(yī)療設(shè)施包括湖北經(jīng)濟學(xué)院校醫(yī)院,為較大的門診部。得出結(jié)論：總的來說,人文環(huán)境及生活配套設(shè)施較好,是項目開發(fā)的一大優(yōu)勢，但是由于地塊較為偏僻，安全防護方面表現(xiàn)得有所不足，可能存在安全隱患，需要加大警務(wù)的投入。（四）項目消費者分析區(qū)域特點：項目周邊高新科技區(qū)與高校環(huán)伺，高素質(zhì)人群聚集于此，人文氛圍濃厚。臨近區(qū)政府商圈、江大商圈和興新街商圈，還有光谷商圈。周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，從湖北經(jīng)濟學(xué)院輻射開來以服務(wù)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的商業(yè)片區(qū)。同時周邊還有大量的工業(yè)區(qū)。人群及受眾：主要是周邊商鋪個體店老板、當(dāng)?shù)刈簟W(xué)校教師、工廠工人以及來自武漢其他區(qū)域的消費人群。 購房心理：環(huán)境格局設(shè)計心理（生態(tài)環(huán)保綠色健康的心理需求）地理位置便利心理設(shè)施配套管理心理（喜歡選擇降價、折扣、優(yōu)惠時期）社會文化習(xí)俗心理優(yōu)越品牌消費心理二、主要競爭項目分析（一）項目的展望江夏區(qū)藏龍島開發(fā)區(qū)，有著巨大的開發(fā)潛力，而與東湖高新科技園區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)接壤也是絕佳的先天條件，可以預(yù)見的是隨著對江夏區(qū)開發(fā)力度的加大，終將帶動項目地塊的開發(fā)熱度。而在如今，土地資源越來越炙手可熱，小區(qū)住宅這種住房也是普通消費者的首選，不僅僅是價格，更是市場的潮流。項目定位：休閑又適宜居住的現(xiàn)代小區(qū)住宅。（二）本項目競爭項目分析本項目作為小區(qū)住宅，在項目地點有著巨大的優(yōu)勢，那就是地塊價格便宜。在這個寸土寸金的時代，這是吸引消費者眼球的絕佳噱頭。而在光谷商圈的輻射之下，更多更高收入的消費者將持續(xù)輸入項目地塊開發(fā)區(qū)，在提高項目關(guān)注度的同時，人口的涌入也會使小區(qū)住宅的需求量增加，間接的刺激了小區(qū)住宅的銷售。分析結(jié)論：在一系列直接或間接的刺激之下，小區(qū)住宅的競爭優(yōu)勢將不斷擴大。在當(dāng)下,這樣的發(fā)展趨勢可以說是必然的。地產(chǎn)名開發(fā)商優(yōu)勢劣勢麗島漫城學(xué)府地產(chǎn)緊鄰國際企業(yè)中心，對在這里上班的人來說有地理優(yōu)勢配套不齊全坐標(biāo)城長城建設(shè)戶型設(shè)計相對較好，公交線路也比較多除交通外，其他配套不齊全，另外還有一個飼料廠在附近中建康城中建三局多路公交起點，附近有一些小餐館，且價格在周邊算是比較低的前有鐵路，旁有高架，戶型設(shè)計不合理，便宜的戶型采光不好清江山水清江置業(yè)大社區(qū)，全部修建完工后值得期待，目前價格比開盤的時候低了不少，在軟件園工作有地理優(yōu)勢交通只有529路公交，或者步行10分鐘到中建康城處搭車，戶型設(shè)計華而不實；生活配套不齊全巴比倫堡騰宏地產(chǎn)價格實惠交通情況差世界城置業(yè)公司光谷中心商圈，開盤價格尚可太過喧囂尚谷杰座湖北佳輝置業(yè)有限公司距離光谷中心極近小開發(fā)商，小社區(qū)，價格居高不下，性價比不高紫菘楓林上城紫菘地產(chǎn)距離光谷中心僅兩站，成熟生活社區(qū)價格居高不下，容積率高，大高層的外立面極易產(chǎn)生審美疲勞金地中心城深圳金地品牌開發(fā)商，成熟生活社區(qū)雄楚大街的地塊質(zhì)量差，價格不那么實惠萬科魅力之城萬科品牌開發(fā)商，精裝修現(xiàn)房對大多數(shù)人來說，偏貴；配套也有待完善錦繡龍城長城建設(shè)大社區(qū)，未來城市延長的趨勢鐵路房，開盤價格不低，建筑質(zhì)量問題也給社區(qū)蒙上了陰影，配套不齊全卡迪爾公館誠翔地產(chǎn)成熟生活社區(qū)，在南湖邊上開發(fā)商似乎不著急開盤，更不愿意放棄高價位，獨2棟的高層點式，戶型不盡如人意新都匯洪榮物業(yè)光谷中心商圈較貴，且可能和許多小公司成為鄰居巴黎豪庭南益置業(yè)成熟生活社區(qū)，光谷質(zhì)量最好的地塊較貴，且每一期都有大量房源囤積恒大華府恒大地產(chǎn)品牌開發(fā)商，戶型設(shè)計不錯鐵路房不過好在便宜，生活配套尚不完善，地理位置稍嫌偏僻劍橋匯臥龍地產(chǎn)成熟生活社區(qū)，投資性置業(yè)的選擇小，資金鏈存在問題；價格非常貴通過對上面地產(chǎn)的研究發(fā)現(xiàn)，住宅的價格是體現(xiàn)一個地產(chǎn)優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)，而小區(qū)住宅在價格方面比其他形式的住宅要合理的多；上述地產(chǎn)普遍存在一個問題，交通和環(huán)境問題。對于一個以休閑舒適生活為定位的項目來說，交通便利和環(huán)境優(yōu)美就是硬性指標(biāo)。同時也發(fā)現(xiàn)，以小戶型，低價為賣點的地產(chǎn)項目越來越多，這說明小區(qū)住宅也成為開發(fā)商主要發(fā)力的地產(chǎn)項目。得出結(jié)論：小區(qū)住宅這種小戶型地產(chǎn)具有極高的競爭優(yōu)勢，也是開發(fā)商熱捧的銷售商品。在如今，小區(qū)住宅比起大型的住宅更在市場上受歡迎，不管是購入還是投資，都能獲得較好的消費回報。三、項目SWOT分析（一）項目優(yōu)勢分析(S)地段優(yōu)勢項目主要位于藏龍大道與楊橋湖大道交匯處，背靠東湖高新開發(fā)區(qū)，位于光谷核心商圈外圍，經(jīng)濟繁榮且交通便利，區(qū)域內(nèi)各交通工具豐富，在通勤半徑內(nèi)，有山坡武漢第二機場，武昌火車站，傅家坡客運站等一些列交通樞紐，而且公交線路繁多，交通四通八達(dá)，區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯。環(huán)境優(yōu)勢與其他競爭項目相比，本項目無論是從人文環(huán)境還是自然環(huán)境都是非常具有優(yōu)勢的，本項目面臨湯遜湖，湯遜湖自然風(fēng)光優(yōu)勢得天獨厚，湖邊美景可盡收眼底，而在人文環(huán)境上，本項目周邊高?？萍紙@區(qū)林立，人文環(huán)境氣息濃厚，增強了本項目的競爭力。（二）項目劣勢分析（W）區(qū)位劣勢本項目周邊地區(qū)都為開發(fā)中，項目周邊空曠，與競爭項目相比，顯得有些偏遠(yuǎn)。環(huán)境劣勢由于近幾年水污染嚴(yán)重，湯遜湖水質(zhì)容易受到波及，，從而影響項目周邊環(huán)境，降低競爭力，而且周邊地區(qū)開發(fā)較多，使得植被覆蓋率較少，加之周邊有工業(yè)區(qū)的存在，不可避免的存在空氣污染的情況（三）項目機會分析（O）政策機會自從2015年以來，中國逐漸開放“二胎”政策，這使得中國的家庭人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，這對中國的房地產(chǎn)市場具有一定的刺激作用，房屋的需求必定有進(jìn)一步的提升，而且自2014年以來實施的“限購令”也開始逐漸解綁，加之在全國發(fā)展和改革工作會議中制定的推行的農(nóng)民工市民化方案，這些對于本項目來說是一個極大地利好機會。區(qū)域發(fā)展機會項目處于東湖高新開發(fā)區(qū)，而高新區(qū)近幾年開發(fā)力度越來越大，片區(qū)實力得到提升和發(fā)展前景良好，這無疑給本項目的銷售帶來了良好的機會。（四）項目威脅分析（T）政策威脅房地產(chǎn)作為目前國家的支柱產(chǎn)業(yè)，國家對其的監(jiān)管一直沒有沒有放松，而且在2015年的中央經(jīng)濟工作會議中鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律進(jìn)行調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，化解房地產(chǎn)庫存。這對于我們新建住房來說，這一個潛在的威脅。市場容量威脅由于近幾年的房地產(chǎn)市場的快速膨脹性發(fā)展，導(dǎo)致了市場容量過于飽和，庫存現(xiàn)象嚴(yán)重，同時價格也是不斷攀升，炒房的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。四、項目SWOT應(yīng)對策略分析（一）項目優(yōu)勢應(yīng)對策略分析充分挖掘并發(fā)揮優(yōu)勢強調(diào)項目所在片區(qū)的發(fā)展前景。突出項目的地段和交通優(yōu)勢，強調(diào)升值潛力，吸引消費者眼球。強調(diào)項目周邊人文環(huán)境。（二）項目劣勢應(yīng)對策略分析全力彌補劣勢，營造良好口碑避免與周圍實力強勁的競爭項目正面競爭，采取差異化的經(jīng)營，做到小而美。積極營造小區(qū)綠化環(huán)境，營造城中綠地。盡力利用湯遜湖周邊的優(yōu)質(zhì)環(huán)境區(qū)域。（三）項目機會應(yīng)對策略分析抓住機會利用政策利好，抓住政策紅利年。緊靠片區(qū)發(fā)展優(yōu)勢，拉動銷售（四）項目威脅應(yīng)對策略分析面向多樣化市場，減少威脅打造精品住宅，注重項目品質(zhì)注重消費人群的多樣化，滿足客戶不同需求總結(jié)：本項目優(yōu)勢明顯，也存在劣勢因素，但同時機會很多，因此我們必須充分運用項目優(yōu)勢，提升項目品質(zhì)，抓住時機進(jìn)行銷售，實行差異化經(jīng)營，努力打造一個精品之城。第四章項目定位一、項目總體定位

根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:相對而言，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低項目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更該地塊位于楊橋湖大道和藏龍大道交叉路口，瀕臨湯遜湖，周圍有很多的高校，具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。因此本項目總體定位為華潤風(fēng)景文化住宅小區(qū)。（一）價格定位根據(jù)項目特點及銷售方式選擇，在競爭項目中，選擇水晶酈都，陽光100大湖第，濱湖壹號等三個項目作為可比樓盤，選擇地區(qū)級差、綠化率、環(huán)境、配套進(jìn)行價格分析。可比性樓盤均價(元/平方米)陽光100大湖第6900水晶麗都6800濱湖壹號6200比較內(nèi)容本項目比較小區(qū)名稱陽光100大湖第水晶麗都濱湖壹號地區(qū)級差25203023綠化率25（40%）20（35%）22（43.2%）30（55%）環(huán)境25232630配套25253020合計10083108103根據(jù)藏龍島周邊小區(qū)價格對比，我們的定價區(qū)間是在中高檔次上的，以及考慮到產(chǎn)品的推出時間，以及未在存在的同品質(zhì)的產(chǎn)品競爭，我們最終將價格調(diào)整為6500元/平米。（二）目標(biāo)客戶群定位該地塊位于高新技術(shù)園區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為江夏周邊地區(qū)的中高層消費群。

消費群界定

1.高校教師等高級職稱人士

2.周邊企業(yè)的工作人員或者管理人員3.對風(fēng)景及環(huán)境要求較高的人群4.附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要客戶群購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。目標(biāo)客戶細(xì)分：自住型客戶年輕有為，也可能成熟穩(wěn)重（26-40歲）附近高?；蚬S，科技園工作，且十分忙碌，為節(jié)省時間，方便工作與生活而選擇；多選擇中高樓層的1房1廳或2房2廳；看重方便與其投資價值；家庭年收入10-20萬元；對低首期付款方式極感興趣，多選擇8成20年按揭付款。投資型客戶有多次購置住宅物業(yè)作為投資的經(jīng)歷；對小面積單位及低樓層單位情有獨鐘；其它本小區(qū)位于湯遜湖畔，風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境較好，且定價較低，也適合對環(huán)境有較高要求且資金不是很富裕的人群。（三）經(jīng)營方式定位采取全部銷售方式，快速回籠資金，然后用有限的資金接著獲取更多的土地，開發(fā)更多的項目，把公司做大做強。本華潤地產(chǎn)公司的目標(biāo)是在這個小區(qū)的開發(fā)上打造品牌項目，加快現(xiàn)金流。（四）產(chǎn)品定位本項目產(chǎn)品定位為舒適居家型，6層住宅小區(qū)。定位依據(jù)一：區(qū)域低層小區(qū)市場較少，創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品。定位依據(jù)二：做足容積率，發(fā)展舒適低層系列產(chǎn)品，迎合客戶需求，實現(xiàn)利潤最大化。定位依據(jù)三：在有限的資金下開發(fā)更舒適的底層住宅小區(qū)。1.戶型面積結(jié)合市場主流產(chǎn)品的戶型區(qū)間及戶型舒適度的考慮，建議戶型區(qū)間和占比如下戶型區(qū)間（平米）面積占比總計75-8550%100%86-9590-11035%110-13015%結(jié)合目標(biāo)消費者定位和以上表格確定項目是以平面戶型為主，以三室二廳二衛(wèi)以上大戶型為輔，以二室二廳一衛(wèi)以下小戶型為主。2.項目建筑風(fēng)格色彩簡潔明快，棱角錯落有致，富有朝氣和動感。本項目所面對的目標(biāo)客戶主要為中青年群體，他們注重品質(zhì)，熱衷于時尚和潮流。因此，在結(jié)合目標(biāo)客戶特征及區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的產(chǎn)品特征來看，本項目采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格。（五）品質(zhì)定位與周邊的住房比較及出于價格方面的考慮，采用毛坯房出售，由用戶自主裝修，避免統(tǒng)一裝修下每個房屋同質(zhì)化及二次裝修造成的浪費問題。二項目產(chǎn)品設(shè)計建議（一）綜合規(guī)劃布局建議由于地塊整體規(guī)模相對較小，總占地面積較小，我們決定建設(shè)低層住宅小區(qū)。為了有效降低項目建筑密度，同時增大樓間距以達(dá)到視野開闊的效果，我們建議本項目在規(guī)劃上采用中心放射狀的布局方式，在有限的土地上建設(shè)更多住宅的同時增加樓間距，通過形成內(nèi)部景觀氛圍在一定程度上規(guī)避周邊環(huán)境帶來的不利影響。建議在小區(qū)中心的位置設(shè)置一個中心廣場，面積500平米，可以建設(shè)人工湖和噴泉，并在湖的四周大力發(fā)展綠化和健身設(shè)施，為小區(qū)人群提供一個休憩娛樂的地方，也有利于加強鄰里之間的聯(lián)系。體現(xiàn)以人為本，人與自然和諧統(tǒng)一的設(shè)計理念。在體現(xiàn)項目品質(zhì)感的同時突出項目的整體居住氛圍。（二）服務(wù)設(shè)施建議小區(qū)還應(yīng)布置一定的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施，由于距離周邊的陽光時尚商業(yè)街和湖北經(jīng)濟學(xué)院社區(qū)醫(yī)院較近，所以不用布置規(guī)模較大的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施設(shè)施，僅需滿足人們的日常生活需求即可。位置選擇上可以布置在藏龍大道旁，公交車站附近，人流量較大，可以滿足小區(qū)內(nèi)外雙向需求。由于而且項目的規(guī)模較小，住戶人數(shù)有限，也不用布置較大及較高等級的教育設(shè)施，僅需考慮建立一個小區(qū)幼兒園即可。更高水平的教育機構(gòu)可以考慮共享周邊的教育設(shè)施。（三）交通系統(tǒng)設(shè)計建議結(jié)合項目定位，我們建議本項目在交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計中采用局部“人車分流”的作法，在增加小區(qū)安全性的同時進(jìn)一步體現(xiàn)項目“以人為本”的設(shè)計理念，進(jìn)一步提高項目產(chǎn)品使用的舒適度?；陧椖恳?guī)模較小，建議在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一條車行環(huán)道即可，即車道環(huán)繞小區(qū)外圍布置，在一定程度上實現(xiàn)局部人車分流。在滿足小區(qū)內(nèi)行車要求的情況下盡量減少車行道路的路徑長度和路面寬度，避免車行道過硬的形象給整體園林景觀和小區(qū)生活氛圍帶來傷害，目前區(qū)域內(nèi)主要項目的小區(qū)車行道路全為瀝青路面，因此結(jié)合項目定位及瀝青路面防噪、防塵等眾多優(yōu)勢，建議本項目車行道全部采用瀝青路面。財務(wù)分析一、總成本費用（一）土地費用序號項目數(shù)量總額（萬元）1競拍地價500014002契稅1400150總計1550（二）前期工程費序號項目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1檔案整理綜合服務(wù)費1.001.51.50一次性收取2水土保持設(shè)施補償費5000.001.50.75占地面積3衛(wèi)生監(jiān)督防疫費4929.500.00052.46造價4白蟻防治費20500.0024.102元/㎡建筑面積5勘測費3000.00103.00建筑物占地面積6設(shè)計費1.00300300.007質(zhì)量監(jiān)督費4929.500.00146.90建安工作量8生活垃圾處理費20500.001224.60建筑面積9抗震審查費4929.500.00167.89造價10墻體材料專項費20500.00816.40建筑面積11施工圖設(shè)計審查費4929.500.00419.72造價12工程勘察審查費4929.500.000241.18造價13深基坑工程咨詢費4929.500.00734.51建安的0.15%14城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費20500.00120246.00建筑面積15散裝水泥專項基金20500.001.53.08建筑面積16工程監(jiān)理費4929.500.0149.30造價17水土流失防治費5000.00239.01占地面積18工程定額測定費4929.500.0014.93造價19工程標(biāo)底審核費20500.0012.05建筑面積20綜合開發(fā)管理費20500.000.51.03建筑面積21施工安全技術(shù)服務(wù)費4929.500.00157.39造價22商品砼保證金20500.001020.50建筑面積23消防審查費20500.0036.15建筑面積24抗震審查費20500.0036.15建筑面積25合計808.59394（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費序號項目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1消防160602市政140403供電150504供水150505供氣150506園林1100100合計350.00170.73（四）建安工程費序號項目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1土方15595592樁基1139113913基坑支護15725724商品房20000.001200.002400.005停車位150.00500.007.50合計4929.502404.63（五）管理費用序號項目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)金額備注1管理費7638.089582%152.76合計152.7674.52（六）財務(wù)費用銀行貸款2000萬元，貸款期限，用于第一和第二個計算期的開發(fā)建設(shè)投入，2016年1月開始投入，貸款按當(dāng)期利率7.60%保持不變，償還期為2年，自2016年1月至2017年12月底，無寬限期，平均償還本金，并償還當(dāng)年利息。計算得知財務(wù)費用為456.00萬元。序號項目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)總額備注1財務(wù)費用60007.60%456.00借款2年456.00（七）銷售費用本項目屬于住宅房地產(chǎn)，主要有商品住房和車位構(gòu)成，為了快速回籠資金，加快商品住房的銷售速度，應(yīng)采取專業(yè)的公司進(jìn)行策劃宣傳，因此必須加大銷售費用，銷售費用包括廣告宣傳費，銷售代理費和銷售手續(xù)費三個部分，應(yīng)該將銷售費用占銷售收入的比例提高為4%，在第一個和第二個計算期平均投入，共計61萬元。項目計算期12銷售費用30.530.5合計61（八）不可預(yù)見費用序號項目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)總額備注1不可預(yù)見費用前七項2%213.62總計213.62本項目的開發(fā)成本費用總計10894.47萬元。二、項目銷售收入測算項目銷售包括商品房和車位兩個部分，價格分別為6500元/平方米，150000元一個，假設(shè)銷售率為100%。序號項目數(shù)量價格（元）金額（萬元）1商品房200006500130002車位15015000022503合計15250該項目銷售收入總額為15250萬元。銷售期為6個月，自2017月6月至2017年12月，假定全部銷售完畢。項目計算期12商品房0%0100%13000停車位0%0100%2250總計0%0100%15250三、銷售稅金及附加序號項目合計計算期計算依據(jù)121銷售收入15250.000.0015250.002銷售稅金及附加842.560.00842.566.00%2.1營業(yè)稅762.500.00762.505.00%2.2城市維護建設(shè)稅2.670.002.670.35%2.3教育費附加1.140.001.140.15%2.4印花稅76.250.0076.250.50%四、土地增值稅序號項目計算結(jié)果說明1銷售收入15250.002扣除項目金額13264.652.1開發(fā)成本7638.09成本：（一）+（二）+（三）+（四）2.2開發(fā)費用3256.38（五）+（六）+（七）+（八）2.3銷售稅金及附加842.562.4其他扣除項目1527.622.1*20%3增值額1985.351-24增值率14.97%3/25適用稅率40.00%（50%，100%）6土地增值稅130.91增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算乘數(shù)五、投資計劃本項目供需資金10894.47萬元，土地成本和前期工程費共計2358.59萬元。序號項目合計計算期121項目總投資10894.472358.598535.881.1土地成本1550.001550.000.001.2前期工程費808.59808.590.001.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費350.000.00350.001.4建安工程費4929.500.004929.501.6管理費152.760.00152.761.7財務(wù)費用2280.000.002280.001.8銷售費用610.000.00610.001.9不可預(yù)見費213.620.00213.622資金籌措14500.002500.0012000.002.1自有資金6000.001000.005000.002.2銀行借款6000.001000.005000.002.4建設(shè)方墊資2500.00500.002000.00借款還本付息表本項目銀行借款6000萬元，期限為2年，2016年1月投入，貸款利率為7.60%，分兩年還本付息。序號項目合計計算期備注121借款及還本付息貸款利率1.1期初借款本息累計0.000.007.60%1.2本期借款6000.001000.005000.001.3本期應(yīng)計利息456.0076.00380.001.5本期還本6000.000.006000.001.6本期還息456.000.00456.001.4本期還本付息6456.001076.005380.001.7期末借款本息累計0.000.002借款償還的資金來源6456.001076.005380.002.1銷售收入6456.001076.005380.00從表中數(shù)據(jù)可以看出，項目有足夠的資金用于償還本金和利息。項目的財務(wù)分析（一）利潤表和靜態(tài)分析指標(biāo)1.利潤表銷售收入從商品房開始出售到現(xiàn)在，依照新的《中華人民共和國所得稅法》，企業(yè)的所得稅率為25%。序號項目名稱合計計算期121收入15250.000.0015250.002總成本費用10894.472358.598535.883銷售稅金及附加842.560.00842.564土地增值稅130.910.00130.915利潤總額3382.06-2358.595740.656所得稅845.520.00845.527稅后利潤2536.55-2358.594895.14稅前利潤為3382.06萬元，稅后利潤為2536.55萬元。根據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行靜態(tài)指標(biāo)分析序號項目數(shù)值備注1全部投資稅前利潤率31.04%2全部投資稅后利潤率23.28%3全部投資投資利稅率39.98%從上述5個指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比都是比較高的，故項目是可行的。（二）現(xiàn)金流量表和動態(tài)指標(biāo)分析1.基準(zhǔn)收益率的確定據(jù)2007年中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院TOP10研究組對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資金融機構(gòu)等的調(diào)查獲得，較為保守的期望回報率取值為15%。2.全部投資現(xiàn)金流量表（ic=15%）序號項目名稱合計計算期備注121現(xiàn)金流入15250.000.0015250.00基準(zhǔn)收益率1.1銷售收入15250.000.0015250.0015%2現(xiàn)金流出12713.452358.5910354.862.1開發(fā)建設(shè)投資10894.472358.598535.882.2銷售稅金及附加842.560.00842.562.3土地增值稅130.910.00130.912.4所得稅845.520.00845.523稅后凈現(xiàn)金流量2536.55-2358.594895.144稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量1650.48-2050.953701.435稅前凈現(xiàn)金流量3382.06-2358.595740.656稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量2289.81-2050.954340.76動態(tài)指標(biāo)計算結(jié)果如下：序號項目數(shù)值備注1稅前全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值2289.812稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值1650.483稅前全部投資內(nèi)部收益率143.39%4稅后全部投資內(nèi)部收益率80.47%（三）動態(tài)盈利能力分析1.財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），從上表數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后財務(wù)凈現(xiàn)值都是大于0的，因此項目是可行的。2.內(nèi)部收益率（FIRR），從以上數(shù)據(jù)可以看出，稅前和稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于ic的，因此項目是可行的。（四）資金來源與運用表及資金平衡能力分析1.資金來源與運用表序號項目合計計算期121資金來源29750.002500.0027250.001.1銷售收入15250.000.0015250.001.2自有資金6000.001000.005000.001.3銀行借款6000.001000.005000.001.4施工方墊資2500.00500.002000.002資金運用12713.452358.5910354.862.1開發(fā)建設(shè)投資10894.472358.598535.882.2銷售稅金及附加842.560.00842.562.3土地增值稅130.910.00130.912.4所得稅845.520.00845.523盈余資金17036.55141.4116895.144累計盈余資金17177.96141.4117036.552.資金方面能力分析通過表中第4欄的數(shù)據(jù)，我們看到各期的“累計盈余資金”等于或大于0，這說明該項目的資金沒有缺口，具有很強的資金平衡能力。通過以上的分析，可以看出，該項目無論是盈利能力、資金平衡能力還是債務(wù)清償能力，均達(dá)到了要求，因此，項目是可行的。第七章不確定性分析為了作出正確決策，需要對不確定因素進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟分析，計算其發(fā)生的概率及對決策方案的影響程度，從中選擇經(jīng)濟效果最好的方案。不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析。華潤世紀(jì)城項目的建設(shè)周期為2年，其中前期開發(fā)0.5年，建設(shè)期1年，銷售期為o.5年。住宅小區(qū)建成后全部出售，沒有后續(xù)經(jīng)營項目。根據(jù)前面部分分析，可以確定本項目的不確定性因素為總成本費用，價格，工期，銷售情況等等。一、盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（包括總成本費用、價格、工期、銷售情況等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。本方案的盈虧平衡分析就是當(dāng)上述不確定性因素向不利方向變動時，達(dá)到項目稅前利潤率為零即項目盈虧平衡的臨界點。本方案中令：稅前利潤=銷售收入-總成本費用-銷售稅金及附加-土地增值稅=01.總成本費用的臨界點設(shè)臨界點的總成本用為那么求解得（其中10894.47為全部投資現(xiàn)金流量表中的開發(fā)建設(shè)投資）該結(jié)果說明如果總成本費用增加，項目的稅前利潤為零2.銷售價格因素的臨界點設(shè)臨界點綜合銷售單價變化率為那么該結(jié)果說明綜合銷售單價下降，其它條件不變，本項目的稅前利潤率為零。3.銷售率的臨界點設(shè)住宅小區(qū)臨界點的綜合銷售率為解之得該結(jié)果說明銷售率為時，本項目的稅前利潤為零。4.工期對靜態(tài)分析的稅前利潤沒有影響項目不確定性因素總成本費用（萬元）銷售單價下降率銷售率正常情況10894.476500150000100%因素盈虧平衡點變化率31.04%22.18%77.8%因素盈虧平衡點值14276.4751231182377.8%稅前利潤000二、盈虧平衡分析總結(jié)綜上所述，當(dāng)項目的總成本費用增加30.04%，或者綜合銷售單價下降22.18%，或銷售率達(dá)到77.8%時，項目達(dá)到盈虧平衡點。根據(jù)市場預(yù)測，該項目的總投資不會達(dá)到增加不會超過35%，銷售單價下降不會超過25%，銷售率不會低于80%。所以該項目有盈無虧。第八章社會、環(huán)境效益分析與風(fēng)險評價一、社會、環(huán)境效益分析（一）社會效益1.本項目位于楊橋湖大道和藏龍大道交匯處，毗鄰光谷商圈并與之相呼應(yīng)，光谷商圈正處于提升的階段，本項目的開發(fā)，將進(jìn)一步完善該區(qū)域，并進(jìn)一步增加該區(qū)的生活配套措施。2.本項目開發(fā)成功，必將吸引大量中高檔消費者入住，可以促進(jìn)本區(qū)域的社會經(jīng)濟的發(fā)展。（二）環(huán)境效益本項目在規(guī)劃方案設(shè)計中，按照節(jié)能和環(huán)保的理念，采用了一系列的技能環(huán)保技術(shù)。以大片的綠化控制區(qū)為主要景觀界面，居住區(qū)綠化景觀系統(tǒng)由道路綠化、帶狀廊道綠化、組團綠地和庭院綠地組成，形成點、線、面結(jié)合的綠化系統(tǒng)，極大地促進(jìn)了本區(qū)域的生態(tài)系統(tǒng)的發(fā)展。本項目的開發(fā)也會提高對土地的利用率，提高植被的覆蓋率，優(yōu)化本區(qū)域的生態(tài)系統(tǒng)，因此會產(chǎn)生良好的環(huán)境效益。二、風(fēng)險評價（一）系統(tǒng)風(fēng)險1.政策風(fēng)險較小近幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣，對經(jīng)濟增長的拉動變少，政府將采取一系列措施促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此短時間內(nèi)住宅房地產(chǎn)的項目風(fēng)險不大。2.環(huán)境風(fēng)險較小地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2013、2014年的大起大落后，在宏觀經(jīng)濟下行壓力不斷增加的背景下，今年“兩會”中，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，以往的“調(diào)控”、“抑制”等詞匯未再出現(xiàn)，取而代之的是“穩(wěn)定”、“支持”等積極性的措辭。2015年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境平穩(wěn)、寬松的基調(diào)已基本確立。短期（1年內(nèi)），政策面平穩(wěn)寬松，穩(wěn)增長”方針不變，房地產(chǎn)行業(yè)勢必從中受益，因此本項目面對的環(huán)境風(fēng)險較小。3.變現(xiàn)風(fēng)險較小本項目靠近光谷商業(yè)圈，項目開發(fā)位置學(xué)校，商場眾多，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚，環(huán)境優(yōu)越，本項目針對的是中高層消費者，消費者的消費水平高，本項目總體價格較低，能夠被消費者所承受，因此變現(xiàn)的風(fēng)險相對較小。（二）非系統(tǒng)風(fēng)險1.公司信用風(fēng)險較小華潤房地產(chǎn)有限公司成功開發(fā)了數(shù)十個樓盤，在房地產(chǎn)市場上形成了一定的市場影響力和市場占有率。公司資金實力雄厚，經(jīng)營狀況良好，資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率都在標(biāo)準(zhǔn)之上，信用風(fēng)險較小。2.經(jīng)營風(fēng)險較小華潤房地產(chǎn)有限公司一直遵守其企業(yè)愿景，爭做武漢房地產(chǎn)行業(yè)的一流企業(yè)，不斷的提高自身的經(jīng)營管理水平和技術(shù)水平，2013年在中國500強企業(yè)中排行100名，2014年榮獲武漢房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實力10強企業(yè)，2015獲得中國房地產(chǎn)智能家裝領(lǐng)先企業(yè)的榮譽。綜上所述，本項目在政策、環(huán)境、變現(xiàn)、公司信用、經(jīng)營等方面的風(fēng)險都比較小。第九章結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，武漢市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府政策對項目公司開發(fā)本項目的支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。二、項目具有的突出優(yōu)勢

1.高新區(qū)的潛在需求量大。

2.住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。

3.項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。

4.項目所處地塊的發(fā)展前景較好。

三、項目具有一定的盈利能力經(jīng)過測算本項目的成本收益數(shù)據(jù)，進(jìn)行財務(wù)分析，從項目盈利能力、債務(wù)償還能力和資金平衡能力來看，本項目可以獲得預(yù)期收益。四、項目綜合能力本項目產(chǎn)生一定量的社會和環(huán)境效益，面臨的各種風(fēng)險較小，且有突出的項目優(yōu)勢綜上所述，該項目是可行的。

附錄資料：不需要的可以自行刪除通風(fēng)及空調(diào)工程檢驗批質(zhì)量驗收記錄表風(fēng)管與配件制作檢驗批質(zhì)量驗收記錄表工程名稱分項工程名稱驗收部位施工單位專業(yè)工長項目經(jīng)理施工執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)名稱及編號分包單位分包項目經(jīng)理施工班組長施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定施工單位檢查評定記錄監(jiān)理(建設(shè))單位驗收記錄主控項目1材質(zhì)種類、性能及厚度第4.2.1條2防火風(fēng)管材料及密封墊材料第4.2.3條3風(fēng)管強度及嚴(yán)密性、工藝性檢測第4.2.5條4風(fēng)管的連接第4.2.6條5風(fēng)管的加固第4.2.10條6矩形彎管制作及導(dǎo)流片設(shè)置第4.2.12條7凈化空調(diào)風(fēng)管第4.2.13條一般項目1圓形彎管制作第4.3.1-1條2風(fēng)管外觀質(zhì)量和外形尺寸3焊接風(fēng)管第4.3.1-4條4法蘭風(fēng)管制作第4.3.2-1、2、3條5鋁板或不銹鋼板風(fēng)管第4.3.2-4條6無法蘭連接風(fēng)管制作第4.3.3條7風(fēng)管的加固第4.3.4條8凈化空調(diào)風(fēng)管第4.3.11條施工單位檢查評定結(jié)果項目專業(yè)質(zhì)量檢查員：年月日監(jiān)理（建設(shè)）單位驗收結(jié)論監(jiān)理工程師：（建設(shè)單位項目專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人）年月日風(fēng)管與配件制作檢驗批質(zhì)量驗收記錄表(非金屬、復(fù)合材料風(fēng)管)工程名稱分項工程名稱驗收部位施工單位專業(yè)工長項目經(jīng)理施工執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)名稱及編號分包單位分包項目經(jīng)理施工班組長施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定施工單位檢查評定記錄監(jiān)理(建設(shè))單位驗收記錄主控項目1網(wǎng)管材料種類、性能及厚度第4.2.2條2復(fù)合材料風(fēng)管材料要求第4.2.4條3風(fēng)管強度、嚴(yán)密性及工藝性檢測第4.2.5條4風(fēng)管的連接第4.2.7條5復(fù)合材料風(fēng)管法蘭連接第4.2.8條6磚、混凝土風(fēng)道的變形縫第4.2.9條7風(fēng)管加固第4.2.10條第4.2.11條8矩形彎管制作及導(dǎo)流片設(shè)置第4.2.12條9凈化空調(diào)風(fēng)管第4.2.13條一般項目1風(fēng)管制作第4.3.1條2硬聚氯乙烯風(fēng)管第4.3.5條3有機玻璃鋼風(fēng)管第4.3.6條4無機玻璃鋼風(fēng)管第4.3.7條5磚、混凝土風(fēng)道內(nèi)表面第4.3.8條6雙面鋁箔絕熱板風(fēng)管第4.3.9條7鋁箔玻璃纖維板風(fēng)管第4.3.10條8凈化空調(diào)風(fēng)管第4.3.11條施工單位檢查評定結(jié)果項目專業(yè)質(zhì)量檢查員：年月日監(jiān)理（建設(shè)）單位驗收結(jié)論監(jiān)理工程師：（建設(shè)單位項目專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人）年月日風(fēng)管部件與消聲器制作檢驗批質(zhì)量驗收記錄表工程名稱分項工程名稱驗收部位施工單位專業(yè)工長項目經(jīng)理施工執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)名稱及編號分包單位分包項目經(jīng)理施工班組長施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定施工單位檢查評定記錄監(jiān)理(建設(shè))單位驗收記錄主控項目1調(diào)節(jié)風(fēng)閥第5.2.1條2電動風(fēng)閥第5.2.2條3防火閥、排煙閥（口）第5.2.3條4防爆風(fēng)閥第5.2.4條5凈化空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)閥第5.2.5條6高壓風(fēng)閥第5.2.6條7防排煙柔性短管材料要求第5.2.7條8消防彎管、消聲器第5.2.8條一般項目1調(diào)節(jié)風(fēng)閥第5.3.1條2止回風(fēng)閥第5.3.2條3插板風(fēng)閥第5.3.3條4三通調(diào)節(jié)閥第5.3.4條5風(fēng)量平衡閥第5.3.5條6風(fēng)罩制作第5.3.6條7風(fēng)帽制作第5.3.7條8矩形彎管導(dǎo)流葉片第5.3.8條9柔性短管安裝第5.3.9條10消聲器制作第5.3.10條11檢查門安裝要求第5.3.11條12風(fēng)口驗收第5.3.12條施工單位檢查評定結(jié)果項目專業(yè)質(zhì)量檢查員：年月日監(jiān)理（建設(shè)）單位驗收結(jié)論監(jiān)理工程師（建設(shè)單位項目專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人）年月日風(fēng)管部件與消聲器制作檢驗批質(zhì)量驗收記錄表工程名稱分項工程名稱驗收部位施工單位專業(yè)工長項目經(jīng)理施工執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)名稱及編號分包單位分包項目經(jīng)理施工班組長施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定施工單位檢查評定記錄監(jiān)理(建設(shè))單位驗收記錄主控項目1一般風(fēng)閥第5.2.1條2電動風(fēng)扇第5.2.2條3防火墻、排煙閥（口）第5.2.3條4防爆風(fēng)扇第5.2.4條5凈化空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)扇第5.2.5條6特殊風(fēng)閥第5.2.6條7防排煙柔性短管第5.2.7條8消聲彎管、消聲器第5.2.8條一般項目1調(diào)節(jié)風(fēng)閥第