房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)“四維管控模式”3

3、旅游地產(chǎn)投資周期長，對資源的依賴性大，對規(guī)劃及經(jīng)營管理的要求高客戶特點(diǎn)以高端客戶為主，居住、投資，或居住與投資結(jié)合等多種需求方式客戶需求的物業(yè)包括異地置業(yè)：資源性物業(yè)，以居住和投資為主，如度假酒店，時(shí)權(quán)式酒店后花園功能：城市近較休閑物業(yè)，以高檔休閑設(shè)施及自然景觀為主，兼顧居住度假功能。其他類型，如培訓(xùn)基地等行業(yè)競爭勢態(tài)開發(fā)商地域分布極為分散，以地域經(jīng)營為主浙江宋城集團(tuán)在旅游地產(chǎn)已獲得巨大成功，獲取偏遠(yuǎn)地區(qū)土地，通過旅游開發(fā)使其變成熟地，然后再做景觀地產(chǎn)市場吸引力人們對景觀居住要求越來越高的要求是居住條件提高后的必然趨勢。借助自然或人文景觀，提升地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，把旅游和地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，就成立旅游地產(chǎn)的必要條件旅游地產(chǎn)的發(fā)展，也關(guān)系到旅游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)和升級，可以預(yù)見，未來的空間巨大進(jìn)入壁壘資金：前期投入大，回收期長資源：資源的稀缺性、國家和政府對資源的保護(hù)政策運(yùn)作：對規(guī)劃、經(jīng)營管理能力的要求很高企業(yè)戰(zhàn)略定位之三:選擇什么樣的地域發(fā)展?案例:某某集團(tuán)能夠提供財(cái)務(wù)、品牌等多方面的優(yōu)勢資源某某集團(tuán)產(chǎn)業(yè)家電旅游…IT房地產(chǎn)生物/軟件/物流家居金融通訊資金優(yōu)勢品牌優(yōu)勢土地資源政府關(guān)系業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢…某某集團(tuán)目前的產(chǎn)業(yè)群資料來源：某某集團(tuán)網(wǎng)站某某集團(tuán)擁有許多可利用的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源某某集團(tuán)的房地產(chǎn)資源住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)……某某家居物業(yè)經(jīng)營/管理二手房代理住宅/商業(yè)的開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)持有業(yè)務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)某某工業(yè)園商業(yè)物業(yè)酒店裝修/裝飾工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)園區(qū)／廠房的持有商鋪/工貿(mào)的持有工業(yè)/住宅物業(yè)經(jīng)營/管理說明：虛框代表目前還未開展的業(yè)務(wù)……借助某某集團(tuán)平臺(tái)，可以整合更多外部優(yōu)勢資源合作伙伴項(xiàng)目機(jī)會(huì)國外低成本資金國內(nèi)外優(yōu)勢人才政府資源…某某平臺(tái)，海納百川某某地產(chǎn)也已經(jīng)具備了一定的業(yè)務(wù)規(guī)模和能力青島北京-戰(zhàn)略高點(diǎn)重慶-合肥上海-戰(zhàn)略高點(diǎn)西安武漢大連成都濟(jì)南已經(jīng)開展業(yè)務(wù)的城市待開展業(yè)務(wù)的城市經(jīng)過５年的不懈努力，某某地產(chǎn)在業(yè)務(wù)規(guī)模、土地儲(chǔ)備、區(qū)域布局等方面，都具備了相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)，也形成了一定的產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)、建造和營銷等能力，對房地產(chǎn)行業(yè)也有較為深入的認(rèn)識(shí)但也存在明顯不足：業(yè)務(wù)規(guī)模與國內(nèi)先進(jìn)企業(yè)差距明顯數(shù)據(jù)來源：TOP10研究組、北大縱橫分析房地產(chǎn)業(yè)呈加速集中權(quán)威人士預(yù)測，未來房地產(chǎn)公司的生死線是年銷售收入不低于100億元預(yù)計(jì)到2010年，萬科的銷售收入將達(dá)到1000億元……人員儲(chǔ)備遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足業(yè)務(wù)發(fā)展需要，缺乏有效的人才吸引和激勵(lì)機(jī)制問卷：您認(rèn)為制約公司未來發(fā)展的主要因素？數(shù)據(jù)來源：《員工調(diào)查問卷分析報(bào)告》（中高層）薪酬競爭力不強(qiáng)某某地產(chǎn)的未來前景還不明朗招聘地域和渠道局限業(yè)務(wù)規(guī)模和品牌影響力不足……缺乏多項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)和能力，尚未建立有效的多項(xiàng)目管理模式，存在失控風(fēng)險(xiǎn)本地項(xiàng)目公司總部著眼于未來投資業(yè)務(wù)、合作開發(fā)項(xiàng)目、以及異地業(yè)務(wù)的迅速增長，需要提前明確對于不同股權(quán)關(guān)系、不同地域公司的管理模式，才能實(shí)現(xiàn)對各項(xiàng)目的有效管理，防止失控等風(fēng)險(xiǎn)公司目前初步擬定了一些對本地、異地項(xiàng)目的管理辦法，但細(xì)致程度不夠，也沒有正式頒布實(shí)施，效果有待檢驗(yàn)，同時(shí)，對于不同股權(quán)關(guān)系的項(xiàng)目，尤其是未來參股的項(xiàng)目，還沒有形成管控的辦法，這將不利于對投資業(yè)務(wù)的管理，存在失控風(fēng)險(xiǎn)分析外地項(xiàng)目外地項(xiàng)目獨(dú)資項(xiàng)目參股項(xiàng)目控股項(xiàng)目……總部目前一些關(guān)鍵職能缺失或薄弱，對高層領(lǐng)導(dǎo)的支持不足，削弱了總部應(yīng)有的作用董事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室資金營運(yùn)部投資發(fā)展部副總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師、總工程師、總經(jīng)理助理研發(fā)設(shè)計(jì)部工程管理部市場營銷部品牌客戶部某某房地產(chǎn)總部人力資源職能放在辦公室，專業(yè)化不足，人員不夠，能力發(fā)揮不充分人力資源職能缺失或弱化客戶服務(wù)的工作量很大，可考慮單獨(dú)設(shè)置戰(zhàn)略管理投資部職能需要大力強(qiáng)化，肩負(fù)著為公司實(shí)現(xiàn)100億元目標(biāo)的土地儲(chǔ)備重任，目前人力不足，另外，著眼于未來房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，也缺乏投資選擇和管理職能投資管理研發(fā)職能較弱，還兼顧規(guī)劃手續(xù)辦理職能，但在辦理速度上有滯后的情況研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理戰(zhàn)略管理職能薄弱，戰(zhàn)略規(guī)劃的制定、分解、考核，被分割到幾個(gè)部門客戶服務(wù)審計(jì)職能：待放權(quán)程度加大后，需要強(qiáng)化審計(jì)職能業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張后應(yīng)設(shè)物業(yè)管理部門物業(yè)管理兼顧工程質(zhì)量和進(jìn)度管理、成本控制、采購職能，職能過多，當(dāng)項(xiàng)目數(shù)量增長時(shí)，不利于專業(yè)化和互相監(jiān)督集團(tuán)對某某地產(chǎn)的支持也需要進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)目前作為新興業(yè)務(wù)，未來的定位尚不明晰集團(tuán)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還未形成明確的發(fā)展策略，更多地是依靠某某房地產(chǎn)自身“隨機(jī)”發(fā)展，不利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展集團(tuán)原有及新增的土地等資源還未充分注入某某房地產(chǎn)房地產(chǎn)板塊還未作為一個(gè)整體考慮，目前集團(tuán)的房地產(chǎn)資源分散在監(jiān)理公司、旅游事業(yè)部等部門，還未形成合力集團(tuán)的管理、文化、人才等優(yōu)勢資源還未能有效注入某某房地產(chǎn)在項(xiàng)目投資審批、合同管理等方面，還沒有形成充分適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)特點(diǎn)及發(fā)展需要的模式，在一定程度上影響了業(yè)務(wù)的正常開展財(cái)務(wù)完全由集團(tuán)直接管理，主要發(fā)揮了會(huì)計(jì)核算的職能，在項(xiàng)目投資決策、經(jīng)營分析、稅收籌劃、資金融通的支持不足對房地產(chǎn)的定位不清晰管理模式尚不明確資源注入還不充分

規(guī)模不足、

人力資源薄弱，

管理基礎(chǔ)薄弱，

集團(tuán)支持需強(qiáng)化集團(tuán)的資金、品牌等優(yōu)勢資源支持；具有一定的開發(fā)能力綜合來看，某某地產(chǎn)應(yīng)揚(yáng)長避短，結(jié)合自身優(yōu)、劣勢，選擇符合自身特點(diǎn)的發(fā)展路徑機(jī)遇：房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，而且行業(yè)整體技術(shù)含量不高，仍然擁有后來居上的機(jī)會(huì)威脅：行業(yè)整合加速，專業(yè)化趨勢明顯，不進(jìn)則退主要優(yōu)勢主要劣勢集團(tuán)高層對某某房地產(chǎn)提出了跨越式發(fā)展的要求——100億20億…100億做不到100個(gè)億是不行的！10億100億的背后：房地產(chǎn)規(guī)模化的要求：房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)增長，但市場加速集中，房地產(chǎn)企業(yè)必須抓住機(jī)會(huì)，迅速提升業(yè)務(wù)能力和擴(kuò)張規(guī)模，才能在市場中尋得一席之地某某集團(tuán)的發(fā)展要求：產(chǎn)融結(jié)合、進(jìn)一步擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利能力，房地產(chǎn)業(yè)是非常重要的部分某某集團(tuán)的地位匹配：作為中國企業(yè)的標(biāo)桿，旗下的業(yè)務(wù)應(yīng)該與集團(tuán)整體的地位相匹配已擁有的資源和能力：某某集團(tuán)的品牌、資金和資源等優(yōu)勢；某某房地產(chǎn)近5年來的土地、區(qū)域布局和開發(fā)等能力積累

僅依靠傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，某某房地產(chǎn)很難在近3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)100億的目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要較長時(shí)間的積累，著力提升產(chǎn)品能力，打造團(tuán)隊(duì)，才能逐步壯大某某房地產(chǎn)需要在2-3年時(shí)間走完其它企業(yè)10年以上才能走完的路程，以萬科為例，用了近20年的時(shí)間才做到100億123開發(fā)業(yè)務(wù)需要較長時(shí)間積累人員數(shù)量和質(zhì)量的巨大差距管理水平的巨大差距業(yè)務(wù)規(guī)模、土地儲(chǔ)備的巨大差距設(shè)計(jì)、工程、營銷、物業(yè)等環(huán)節(jié)的差距開發(fā)能力還有較大差距時(shí)間的壓力綜合來看，某某房地產(chǎn)應(yīng)選擇“開發(fā)+投資+持有”模式，更適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢、利于戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)純金融投資開發(fā)+投資+持有對戰(zhàn)略目標(biāo)的貢獻(xiàn)與現(xiàn)有資源的匹配對外部環(huán)境的適應(yīng)綜合圖例說明：匹配程度從高到低順序排列“開發(fā)+投資”模式：一方面自主拿地、開發(fā)項(xiàng)目；另一方面，通過收購、合作、參股等方式，借助外部力量開發(fā)項(xiàng)目“開發(fā)”打品牌：充分利用自身已有的房地產(chǎn)開發(fā)資源，通過開發(fā)多個(gè)精品項(xiàng)目，獲得相對較高的開發(fā)收益，也利于建立/提升某某房地產(chǎn)品牌“投資”擴(kuò)規(guī)模，學(xué)經(jīng)驗(yàn)，積累金融投資能力：利用自身品牌和資本優(yōu)勢，收購品牌開發(fā)公司的項(xiàng)目/公司股權(quán)，迅速擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；同時(shí)，通過項(xiàng)目/公司股權(quán)投資，積累投資業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，為將來發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)做準(zhǔn)備持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，獲得穩(wěn)定的租金和升值收益，未來吸納外部優(yōu)質(zhì)物業(yè)后，也可以打包上市房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)投資為重要補(bǔ)充，輔以物業(yè)持有從行業(yè)發(fā)展來看：房地產(chǎn)開發(fā)還是國內(nèi)未來一段時(shí)間的主要模式從公司現(xiàn)有資源和能力來看：已具備一定的開發(fā)能力，但在投資管理方面還是空白從品牌塑造來看：自主開發(fā)更利于形成某某房地產(chǎn)品牌，而投資業(yè)務(wù)往往受合作方影響較大從風(fēng)險(xiǎn)防范來看：自身投資能力尚不充分、外部項(xiàng)目機(jī)會(huì)良莠不齊的前提下，如果規(guī)模擴(kuò)張?zhí)?，很容易出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)從盈利能力來看：目前拿地環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的價(jià)值最大，投資往往是收購/參股二手地或項(xiàng)目，獲利空間往往不如開發(fā)業(yè)務(wù)100億目標(biāo)開發(fā)業(yè)務(wù)

60億投資業(yè)務(wù)30億持有業(yè)務(wù)10億部分自主/投資開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)等物業(yè)轉(zhuǎn)化為持有業(yè)務(wù)產(chǎn)品定位：在住宅開發(fā)基礎(chǔ)上，以盈利為目的，不失時(shí)機(jī)地開發(fā)商業(yè)綜合體、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，并積極探索工業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品形態(tài)房地產(chǎn)產(chǎn)品住宅.公寓寫字樓商業(yè).公建廠房/會(huì)展/旅游等開發(fā)產(chǎn)品定位：以中檔、中高檔住宅開發(fā)為主在能夠增加盈利的背景下，不失時(shí)機(jī)地開發(fā)商業(yè)綜合體、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，并積極探索工業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品形態(tài)房地產(chǎn)業(yè)趨勢及現(xiàn)狀：未來住宅仍然是需求熱點(diǎn)，1998年以來住宅開發(fā)和銷售占主導(dǎo)地位；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，綜合體、旅游等項(xiàng)目的需求也逐步增加某某房地產(chǎn)現(xiàn)狀：目前主要開發(fā)中高檔住宅，但擁有商業(yè)綜合體、旅游地產(chǎn)等項(xiàng)目機(jī)會(huì)，集團(tuán)還擁有工業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)資源區(qū)域定位：鞏固青島，啟動(dòng)重慶、合肥項(xiàng)目，并優(yōu)先向環(huán)渤海、西南區(qū)域的二三線城市擴(kuò)張；擇機(jī)進(jìn)入華中、西北區(qū)域上海-戰(zhàn)略高點(diǎn)青島－某某房地產(chǎn)大本營北京-戰(zhàn)略高點(diǎn)重慶-輻射西南區(qū)域，目前有一個(gè)待建項(xiàng)目合肥-輻射華中，將形成重要區(qū)域市場西安武漢大連成都濟(jì)南目標(biāo)市場：立足青島，鞏固大本營，達(dá)到青島當(dāng)?shù)?0%以上的份額西南區(qū)域，啟動(dòng)重慶項(xiàng)目，擴(kuò)大份額，擇機(jī)進(jìn)入成都華東區(qū)域：啟動(dòng)合肥項(xiàng)目，著眼上海，輻射周邊環(huán)渤海區(qū)域，加快進(jìn)入濟(jì)南，擇機(jī)進(jìn)入北京、大連、天津等城市西北區(qū)域：擇機(jī)進(jìn)入西安等城市華中區(qū)域：進(jìn)入武漢，輻射長沙、鄭州等周邊城市已經(jīng)開展業(yè)務(wù)的城市下階段可能開展業(yè)務(wù)的城市100億目標(biāo)的初步分解年銷售面積：200萬平米土地儲(chǔ)備：800萬平米（建筑面積）以上假設(shè)：按照滿足2年的開發(fā)需要，即年施工面積的2倍計(jì)算開發(fā)規(guī)模：年施工面積400萬平米以上假設(shè)：1、當(dāng)年具備銷（預(yù)）售條件面積的85%實(shí)現(xiàn)銷售；2、施工面積中約60%的面積在當(dāng)年具備銷（預(yù)）售條件銷售均價(jià)：5000元/平米在建項(xiàng)目數(shù)量：40個(gè)以上假設(shè)：1、按照每個(gè)項(xiàng)目每年10萬平米的施工面積計(jì)算；2、按自己開發(fā)和投資6：4的比例，自己開發(fā)項(xiàng)目24個(gè)人力資源：需要900人以上的開發(fā)隊(duì)伍假設(shè)：按自己開發(fā)和投資6：4的比例，每個(gè)項(xiàng)目自己開發(fā)按30人，投資按5人計(jì)算，合計(jì)約800人，總部100人，合計(jì)需900人以上20??年銷售收入目標(biāo)：100億元×說明：以上數(shù)據(jù)僅為初步匡算，具體數(shù)據(jù)需要公司相關(guān)部門結(jié)合具體項(xiàng)目情況，進(jìn)一步精算得到某某房地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)體系說明：1、銷售均價(jià)按5000元／平米計(jì)算；2、土地儲(chǔ)備面積為建筑面積

指標(biāo)

200720082009經(jīng)營目標(biāo)規(guī)模目標(biāo)銷售額（億元）2045100年施工面積（萬平米）80180400年銷售面積（萬平米）4090200土地儲(chǔ)備面積（萬平米）160360800增長銷售額增長率（%）111%125%122%效益目標(biāo)利潤（億元）3.06.815.0利潤率（%）15%市場目標(biāo)市場拓展將業(yè)務(wù)拓展至國內(nèi)5-7個(gè)重點(diǎn)二線城市和比較成熟的三線城市市場份額（%,按銷售額）確保青島市不低于10%以上的份額，其他城市力爭5%以上的份額市場地位山東省第一、全國前50強(qiáng)品牌影響力成為山東省第一、具有全國影響力的品牌管理目標(biāo)人力資源目標(biāo)打造一支專業(yè)化、職業(yè)化、國際化的經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)模式建立目標(biāo)建立成熟的多項(xiàng)目管理模式、產(chǎn)品和項(xiàng)目開發(fā)模式、投資項(xiàng)目管理模式品質(zhì)目標(biāo)建造高品質(zhì)產(chǎn)品，倡導(dǎo)高品位生活，塑造高尚品格社區(qū)企業(yè)戰(zhàn)略要解決的核心問題2023/3/8贏利時(shí)間有多長?一、社會(huì)環(huán)境分析贏利空間有多大?二、行業(yè)環(huán)境分析贏利能力有多強(qiáng)?三、內(nèi)部環(huán)境分析贏利目標(biāo)有多高?四、贏利模式分析贏利戰(zhàn)略有多少?五、競爭戰(zhàn)略分析獨(dú)特性差異化戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略企業(yè)采用的一般競爭戰(zhàn)略聚焦化戰(zhàn)略專業(yè)化戰(zhàn)略低成本/高差異綜合戰(zhàn)略目標(biāo)市場廣闊狹窄低成本戰(zhàn)略優(yōu)勢案例1:碧桂園--------低成本擴(kuò)張戰(zhàn)略碧桂園發(fā)展歷程初創(chuàng)階段1992年，碧桂園成立1993年，體制改革；1994年，碧桂園學(xué)校首次招生，配套會(huì)所建成1995年－1996年，順德碧桂園初見成效1997年，逆市而動(dòng)在香港發(fā)動(dòng)廣告攻勢走出順德，全省擴(kuò)張1998年，廣州碧桂園動(dòng)工，走出順德1999年，廣州碧桂園春節(jié)開盤，創(chuàng)下月銷售10億的奇跡；華南碧桂園動(dòng)工騰飛鳳凰城2002年鳳凰城開盤，公司邁入另一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期2003年－2006年，廣東省內(nèi)10幾家碧桂園開盤，一年幾個(gè)碧桂園；做走出廣東的探索新項(xiàng)目花開全國2007年碧桂園風(fēng)光無限，碧桂園的業(yè)績報(bào)告顯示，截至2008年12月31日，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額約175億元人民幣，同比增10.6%，碧桂園2008年的銷售量比2007紅年還增加了一成。重拾廉價(jià)的碧桂園再度成為廣東的淡市銷售冠軍。在行業(yè)中仍處于領(lǐng)先地位，在逆市中領(lǐng)跑區(qū)域市場。秘訣在于其全國新項(xiàng)目上馬所帶來的巨大動(dòng)力。2008年，碧桂園深入拓展至黑龍江、內(nèi)蒙古、遼寧、江蘇、湖北、重慶和湖南等地，下半年短短6個(gè)月實(shí)現(xiàn)20多個(gè)全新項(xiàng)目開盤，創(chuàng)下是房地產(chǎn)行業(yè)的全新紀(jì)錄。而在老根據(jù)地廣州，碧桂園憑借一貫的高性價(jià)比產(chǎn)品，占了廣州14%的市場份額，成為廣州住宅市場名副其實(shí)的“一哥”。妙招:他人收縮戰(zhàn)線之時(shí)，碧桂園卻反出奇招。下半年全國20多個(gè)新項(xiàng)目的上馬，新盤新動(dòng)力—無疑給疲軟市場注入一劑強(qiáng)心針。碧桂園低成本擴(kuò)張戰(zhàn)略碧桂園形成了一套清晰有效的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：避開主流市場和有實(shí)力的競爭對手，低價(jià)買入大片有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋?，依靠多元化的物業(yè)提升住宅價(jià)值，依靠控制全價(jià)值鏈實(shí)現(xiàn)低成本快速開發(fā)銷售，進(jìn)而快速回款持續(xù)發(fā)展。1.獨(dú)特的市場定位：碧桂園根據(jù)對宏觀經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展的判斷，避開一線二線城市“主流”客戶群的競爭，主要針對大城市郊區(qū)和三線，四線城市的“主體”客戶群。2.相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合：碧桂園以低密度住宅開發(fā)為主業(yè)，兼有酒店運(yùn)營，建筑裝修和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，并通過5星級酒店，學(xué)校，社區(qū)環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施等提升住宅產(chǎn)品價(jià)值。多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在一定程度上可以減弱單項(xiàng)業(yè)務(wù)波動(dòng)的影響，五星級酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校、主題公園、基礎(chǔ)設(shè)施和綜合社區(qū)配套（如自來水廠）等方面的投資可以提升住宅產(chǎn)品的市場價(jià)值。3.縱向一體化經(jīng)營：與資源整合恰好相反，碧桂園覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)，建筑，裝修，部分建材，營銷和物業(yè)管理等；攫取價(jià)值鏈上每一環(huán)的利潤，并借此實(shí)現(xiàn)低成本和快速度開發(fā)。上下游相關(guān)公司的設(shè)置有助于合法避稅，成本內(nèi)部化有助于降低成本，提高盈利水平。4.大規(guī)模投資:一般地塊面積都在幾千畝以上，建筑面積達(dá)幾百萬平米。密度較低：確保開發(fā)產(chǎn)品以別墅和洋房為主，縮短施工周期的同時(shí)有利于跨地域的簡單復(fù)制。景觀優(yōu)質(zhì)：新獲地塊多擁有良好的自然景觀，便于設(shè)計(jì)優(yōu)美舒適的園區(qū)環(huán)境，提高產(chǎn)品性價(jià)比，例如張家界是5A級景區(qū)，韶關(guān)和池州擁有4A級景區(qū)等。碧桂園低成本擴(kuò)張戰(zhàn)略5.“批發(fā)大盤”的開發(fā)模式：同一段時(shí)間內(nèi)，所有碧桂園項(xiàng)目均為同一批次產(chǎn)品，極大地提升設(shè)計(jì)，施工，銷售等效率；每隔一段時(shí)間再進(jìn)行產(chǎn)品的統(tǒng)一“升級換代”。獲得土地使用權(quán)證后，立即進(jìn)行50％以上土地面積的開發(fā)，從拿地到預(yù)售平均7個(gè)月，從預(yù)售到結(jié)算約8－10個(gè)月。6.集中采購是碧桂園強(qiáng)勢采用的手段，并不斷削減一應(yīng)商采購總額的比例。在過去3年間，這一比例已由6.8%削減至3.8%，前五名最大的供應(yīng)商占采購總額的比例則少于30%。以競爭撼動(dòng)供應(yīng)商的利潤率，這完全是沃爾瑪式的采購。7.規(guī)?；瘡?fù)制。碧桂園發(fā)展至今，已擁有數(shù)以百計(jì)的成熟戶型，僅僅是聯(lián)排別墅的經(jīng)典戶型就多達(dá)100多個(gè)。設(shè)計(jì)已變成積木，在環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)成型之后，這些積木將被組合在一張圖紙上，稍作調(diào)整甚至不作改變就可以進(jìn)入施工程序。8.低價(jià)購地,配套先行，五星級酒店、公路、水電廠都由開發(fā)商投資，在區(qū)域價(jià)值提升后再開發(fā)住宅。對于缺乏能力將“生地”變成“熟地”的縣委書記來說，其吸引力之大可想而知。投桃報(bào)李，碧桂園拿地的價(jià)格也就非常低廉?！氨坦饒@可以拿到的土地成本可以控制在總成本的10以下,競爭對手說它可以將價(jià)格降到地板以下。9.低廉造價(jià)，碧桂園一直開發(fā)低密度住宅，其產(chǎn)品主要以別墅及聯(lián)體洋房為主。其實(shí)相對于開發(fā)高層住宅而言，這些產(chǎn)品的建筑成本較低。以2007年為例，廣州高層住宅的建筑成本為2500元~3000元/平方米，多層洋房(無裝修)的建筑成本則在1500元~1700元/平方米左右，而碧桂園別墅由于往往以毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)交樓，故其建筑成本往往在500元/平方米左右。即使裝修后交樓，碧桂園的成本也不會(huì)比競爭對手高，其基礎(chǔ)就是上述的規(guī)?；少??！爸灰骄蹆r(jià)達(dá)到1500元以上的城市碧桂園都有發(fā)展機(jī)會(huì)”。

碧桂園對其他房地產(chǎn)公司的可借鑒之處有以下三個(gè)方面市場定位避開一線二線城市“主流”客戶群的競爭，主要針對大城市郊區(qū)和三線，四線城市的“主體”客戶群。

相關(guān)多元化多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在一定程度上可以減弱單項(xiàng)業(yè)務(wù)波動(dòng)的影響，五星級酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校、主題公園、基礎(chǔ)設(shè)施和綜合社區(qū)配套等方面的投資可以提升住宅產(chǎn)品的市場價(jià)值。

規(guī)?；瘡?fù)制在環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)成型之后，這些積木將被組合在一張圖紙上，稍作調(diào)整甚至不作改變就可以進(jìn)入施工程序。xx地產(chǎn)集團(tuán)案例2:凱德置地____專業(yè)化戰(zhàn)略母公司嘉德置地集團(tuán)是住宅與商用物業(yè)的開發(fā)者、商用房產(chǎn)的持有者和管理者，是亞洲房地產(chǎn)金融的領(lǐng)跑者嘉德置地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)主營住宅房地產(chǎn)是凱德置地了解市場的基礎(chǔ)。在亞洲經(jīng)營著30多家購物中心，如上海的來福士廣場購物中心。主營中央商務(wù)區(qū)的地標(biāo)性辦公樓、高科技的工業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓項(xiàng)目、多功能綜合性物業(yè)，如新加坡的萊佛士城大廈。專門從事服務(wù)公寓國際性連鎖經(jīng)營和管理，在亞洲、大洋洲、歐洲的40多個(gè)城市擁有14，000多套服務(wù)公寓，是中國最大的酒店服務(wù)公寓的運(yùn)營者，經(jīng)營的公寓數(shù)量超過2，400套，是國內(nèi)最大的服務(wù)公寓運(yùn)營商。資產(chǎn)管理公司不僅為集團(tuán)服務(wù)，還為外部提供咨詢和投資服務(wù)。嘉茂信托是新加坡第一支reits，和私募的新加坡商用產(chǎn)業(yè)基金共同擁有在新加坡的15家購物中心。房地產(chǎn)金融（嘉德資產(chǎn)管理有限公司）住宅地產(chǎn)商業(yè)綜合地產(chǎn)(嘉德商業(yè)資產(chǎn)公司)商用地產(chǎn)/購物中心(嘉德商用產(chǎn)業(yè)公司)服務(wù)式公寓(雅詩閣集團(tuán))嘉康信托(CCT，CapitaCommercialTr.)嘉茂信托(CMT，CapitaMallTrust)房地產(chǎn)持有經(jīng)營嘉德置地2007年在內(nèi)地?fù)碛?2處商業(yè)物業(yè)資源，總價(jià)值超過30億美元。到2010年，嘉德置地規(guī)劃管理的商業(yè)物業(yè)將超過100處，總管理面積超過400萬平方米。在充分了解國內(nèi)市場、培養(yǎng)專業(yè)化團(tuán)隊(duì)、實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)區(qū)域布局后，凱德置地今后將以重點(diǎn)區(qū)域?yàn)楦鶕?jù)地，在全國尋找擴(kuò)張機(jī)會(huì)，復(fù)制完整產(chǎn)業(yè)鏈第一階段：（1994年-2003年）扎根上海潛心研究市場用十年時(shí)間觀察、試水和潛心研究，獲得對中國文化、市場規(guī)則、房地產(chǎn)發(fā)展歷史及現(xiàn)行狀況、中國消費(fèi)者等方面的深刻認(rèn)識(shí)。嘗試敏銳把握市場機(jī)會(huì)，在成熟市場中快速出手。建立了一支深諳凱德文化的本土團(tuán)隊(duì)，可以在任何時(shí)候空降到中國的任何一個(gè)市場。第二階段：（2004年-2005年）重點(diǎn)區(qū)域布局北上南下，分別以上海、北京、廣州為中心，實(shí)現(xiàn)長三角、環(huán)渤海、珠三角的中國東部布局。在住宅項(xiàng)目上取得優(yōu)秀的銷售業(yè)績。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完整價(jià)值鏈嘗試，包括住宅房地產(chǎn)、商用地產(chǎn)、綜合商業(yè)地產(chǎn)和私募基金等。第三階段：（2006年-）擴(kuò)大在全國的布局繼續(xù)在上海、北京和廣州尋求新的投資項(xiàng)目。以零售商業(yè)為契機(jī)，進(jìn)入中國中西部和二線城市。關(guān)注中國中西部的開發(fā)和投資機(jī)會(huì)，進(jìn)一步擴(kuò)大在中國的布局，確保公司穩(wěn)健而持續(xù)的發(fā)展。繼續(xù)全方位提升產(chǎn)品和服務(wù)，包括更好的設(shè)計(jì)、品質(zhì)和管理。2006年凱德置地在中國的年總收入達(dá)到31.75億元人民幣1S$=5RMB，比2005年（22.05億元）增長了44.0%；息稅前收入達(dá)到18.3億元，同比增長81.3%。凱德置地在繼長三角、環(huán)渤海和珠三角三大業(yè)務(wù)發(fā)展核心后，成功開拓了在中國的第四大業(yè)務(wù)發(fā)展核心，即以成都為核心的西南地區(qū)；同時(shí)，二線城市開發(fā)也將成為投資重點(diǎn)，即凱德置地的“3+1”戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)方面，凱德置地?fù)碛幸惶壮墒斓姆康禺a(chǎn)開發(fā)模式，確保多個(gè)項(xiàng)目的順利開發(fā)和項(xiàng)目間的有效協(xié)同凱德置地

“多元化策略”解決之道在項(xiàng)目早期對目標(biāo)消費(fèi)者、整體規(guī)劃和實(shí)施進(jìn)程做全面設(shè)計(jì)安排幾個(gè)樓盤互借東風(fēng)，接連熱銷凱德置地自身具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能力，擁有一套成熟的操作模式客戶細(xì)分：凱德置地開發(fā)的住宅產(chǎn)品主要是中高檔住宅；在具體實(shí)施中，十分準(zhǔn)確針對一定階層購房者中的不同群體。03年在上海推三個(gè)樓盤，在地理位置、建筑風(fēng)格、裝修設(shè)計(jì)和配套設(shè)施，都體現(xiàn)各自鮮明風(fēng)格，吸引各自核心消費(fèi)群。匯豪天下：位于陸家嘴，設(shè)計(jì)建造突出集顯赫高貴和人文享受于一體的生活方式。萊詩?。何挥谛旒覅R，著意為居住者創(chuàng)造一種能在繁華中享受寧靜愜意的感受。天山河畔花園：借助蘇州河水岸氛圍，以浪漫、休閑的度假風(fēng)格取勝，吸引向往自由和閑適生活的都市人群。時(shí)機(jī)把握：凱德置地在開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，時(shí)機(jī)安排合理，各個(gè)樓盤面向市場的時(shí)間有一定的間隔。匯豪天下：02年底推出，03年借前期熱銷繼續(xù)推向市場。萊詩?。?3年年中開始銷售。天山河畔花園：03年第三季度開始發(fā)售。持續(xù)提升品牌：由于時(shí)間分布比較均勻，凱德置地高品質(zhì)的市場評價(jià)不斷得到提升。針對不同的需求進(jìn)行規(guī)劃，是多元化策略的關(guān)鍵對時(shí)機(jī)的有效把握，是多元化的另一關(guān)鍵點(diǎn)環(huán)渤海區(qū)域：開發(fā)項(xiàng)目7個(gè)，建筑面積70萬平米；長三角區(qū)域：開發(fā)項(xiàng)目15個(gè)，建筑面積180萬平米；珠三角區(qū)域：開發(fā)項(xiàng)目5個(gè)，建筑面積85萬平米；中部：土地儲(chǔ)備450萬平米；西南部：土地儲(chǔ)備450萬平米。不到2年時(shí)間凱德置地在北京投資超過55億元，獲得長安街、CBD、亞奧核心區(qū)、中央別墅區(qū)等黃金地段的6個(gè)項(xiàng)目時(shí)間/地點(diǎn)事件關(guān)鍵詞投入資金總規(guī)模2003年底北京購買了北京市朝陽區(qū)奧林匹克公園附近的一個(gè)地塊上元5.451億元（項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)20億）總建筑面積27萬平方米。2004年7月北京獲得朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)一地塊卓錦.萬代土地投入1.291億元占地12.6萬平米，總建筑面積84500平方米。2005年1月北京與北京華聯(lián)集團(tuán)簽署協(xié)議，100%收購北京華聯(lián)集團(tuán)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈安貞華聯(lián)、望京華聯(lián)17.46億元北京華聯(lián)望京購物中心建筑面積89，000平方米，主樓五層、地下一層、地上四層、負(fù)二層為大型停車場，擁有800個(gè)停車位。2005年2月北京獲得東城區(qū)海運(yùn)倉B1地塊（綜合性開發(fā)用地）北京來福士5.476億元占地14，686平方米，計(jì)劃廣場在三至五年內(nèi)建成集高檔公寓、商務(wù)寫字樓、零售商場于一體的綜合項(xiàng)目，其中地面建筑面積為97，665平方米，地下建筑面積為25，263平方米。2005年3月北京收購CBD地標(biāo)型甲級寫字樓中環(huán)世貿(mào)A、B座凱德置地大廈18.37億元由總建筑面積為106，303平方米的兩座34層甲級寫字樓和330個(gè)停車位組成。2005年4月北京與北京華聯(lián)商廈股份有限公司及北京經(jīng)緯中聯(lián)商業(yè)發(fā)展有限公司簽署買賣協(xié)議，正式收購安貞華聯(lián)商廈安貞華聯(lián)6.9億元安貞華聯(lián)建筑面積40000多平方米，包括地下一層超市和地上五層百貨商場。資料來源：ISI，北大縱橫分析凱德置地同時(shí)轉(zhuǎn)讓上海的2個(gè)成熟寫字樓項(xiàng)目，獲得17億的資金，投向廣州、寧波、深圳等地，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)區(qū)域的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移投資寧波、廣州、深圳等地時(shí)間/地點(diǎn)事件投入資金2004年廣州收購香港永正超過80%的股權(quán)，開發(fā)天河新作項(xiàng)目。1890萬港元2005年4月寧波競得寧波江北區(qū)地塊，總占地面積為9.8萬平米。10.7億元2005年11月廣州收購香港上市公司麗豐位于廣州的房產(chǎn)項(xiàng)目50％的股份。1.03億2005年11月深圳收購深國投旗下21家購物中心65％股份，遍布北京、深圳、重慶、南昌、青島、杭州等全國主要的一二線城市。超過50億元將資金從成熟物業(yè)轉(zhuǎn)移至高增長業(yè)務(wù)，從新業(yè)務(wù)獲取更大的增值空間，追求更大的投資回報(bào)。幾乎相同時(shí)間的一進(jìn)一出，讓凱德置地迅速實(shí)現(xiàn)從上海到北京、廣州的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，形成了三點(diǎn)一線、以點(diǎn)帶面的區(qū)域分布格局，并形成了集住宅房產(chǎn)開發(fā)、商用房產(chǎn)開發(fā)、持有和管理于一體的業(yè)務(wù)格局，為未來的均衡穩(wěn)健發(fā)展奠定戰(zhàn)略基礎(chǔ)。轉(zhuǎn)讓上海成熟物業(yè)，獲得17億元規(guī)模：將上海兩棟寫字樓百騰大廈和新茂大廈出讓，獲得2.056億美元(按照當(dāng)時(shí)牌價(jià)約合16.7億元人民幣)。接受對象：高盛與麥格理。百騰大廈：4月以1.076億美元（約合人民幣8.6億）的價(jià)格向高盛集團(tuán)屬下的聯(lián)號公司出讓旗下的上海滬騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海滬騰是百騰大廈的項(xiàng)目公司；百騰大廈位于上海市黃浦區(qū)福州路318號，是一棟24層高，總建筑面積為41，661平方米的甲級寫字樓。此次交易為凱德置地帶來2320萬美元（約合人民幣1.92億元）的利潤。資料來源：《凱德180》，北大縱橫分析房地產(chǎn)投資方面，凱德置地針對中國房地產(chǎn)融資渠道單一的情況，提供系列個(gè)性化服務(wù)針對中國市場的房地產(chǎn)金融服務(wù)積極籌備國內(nèi)房地產(chǎn)基金：目前國內(nèi)政策環(huán)境受中國目前法律和市場條件的限制，現(xiàn)階段不可能在境內(nèi)成立房地產(chǎn)開發(fā)基金或長久持有型的投資基金，但預(yù)計(jì)政策環(huán)境將來會(huì)有較大改觀。研究和嘗試提供金融創(chuàng)新產(chǎn)品類型：上市房地產(chǎn)信托。資產(chǎn)證券化。加大對商用物業(yè)的收購和開發(fā)，為專項(xiàng)基金的成立打基礎(chǔ)。為資金不足的其它開發(fā)商提供搭橋貸款和夾層貸款：發(fā)揮嘉德置地資金和產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢，為資金不足的開發(fā)商提供搭橋貸款和夾層貸款業(yè)務(wù)。有針對性地選擇流通性強(qiáng)、價(jià)值高、信譽(yù)好的開發(fā)項(xiàng)目。凱德置地從資產(chǎn)、資金、技術(shù)、人才和品牌等角度積極準(zhǔn)備，希望能在國內(nèi)成立第一批房地產(chǎn)基金。在房地產(chǎn)金融方面，嘉德置地能夠提供全面的房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)案例：香港領(lǐng)匯基金的唯一戰(zhàn)略投資人、物業(yè)管理顧問領(lǐng)匯是香港的第一支基金，包括151個(gè)零售物業(yè)和7.9萬個(gè)停車場，總評估價(jià)值為300億港元，嘉德置地投資為1.8億美元以商場管理和增值服務(wù)優(yōu)勢，成為領(lǐng)匯的物業(yè)管理顧問等。嘉德資產(chǎn)管理公司的金融方案房地產(chǎn)基金管理資產(chǎn)管理戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)投資/出售咨詢服務(wù)策劃、組建和分銷成立上市房投資信托基金/私募基金收購資產(chǎn)重新定位結(jié)構(gòu)性融資夾層融資信用升級房地產(chǎn)項(xiàng)目和金融資產(chǎn)儲(chǔ)備聯(lián)合投資凱德中國基金正在與中國合作伙伴簽署諒解備忘錄，在未來投資中國各地35個(gè)購物中心，這些購物中心分布于北京、廣東、四川、山東和內(nèi)蒙古等地，預(yù)計(jì)總面積為150多萬平方米，總資產(chǎn)規(guī)劃可達(dá)13.4億美元。預(yù)計(jì)未來該基金將擁有25家位于中國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)價(jià)值達(dá)10億美元。這些新收購及準(zhǔn)備收購的購物中心將使得嘉德置地在中國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量增長一倍，達(dá)到超過70家。

凱德置地目前在大陸主要借助私募基金，來推動(dòng)業(yè)務(wù)的迅速擴(kuò)張，采用即長線開發(fā)為主的運(yùn)作模式資金類型金額凱德置地的戰(zhàn)略意圖2002年注冊資本金3億美元成為國內(nèi)第一個(gè)外商獨(dú)資的房地產(chǎn)投資公司。相比其它以項(xiàng)目合資公司形式在國內(nèi)拓展業(yè)務(wù)的外資地產(chǎn)商，凱德置地此舉有利于突破經(jīng)營區(qū)域和財(cái)務(wù)限制。2003年凱德置地中國住宅基金(私募基金)5億元人民幣(0.61億美元)是嘉德置地成立的第一支專門用于中國房地產(chǎn)開發(fā)的私募基金，已經(jīng)全部投放于凱德位于上海、北京、廣州的6個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目。發(fā)起該基金并非缺乏資金，而是希望建立一套完整的操作基金的程序，探索在中國外匯管制下對境外資金的募集、還本和分紅，并鍛煉人才、培養(yǎng)投資者。2005年凱德中國發(fā)展基金(私募基金)4億美元第二只專門針對中國的私募基金，嘉德置地投資1.5億美元占37.5%，吸引了包括花旗集團(tuán)在內(nèi)的亞洲、中東和美國等國際投資機(jī)構(gòu)。成立一周之內(nèi)，就以約1.08億美元投向考察已久的寧波市場，拿下9.8萬平方米的土地。2006年私募基金10億美元在上海開發(fā)并經(jīng)營萊福士購物中心，在北京收購了安貞華聯(lián)和望京華聯(lián)，與深國投一起在內(nèi)地主要城市為沃爾瑪定制21個(gè)大型購物中心，市值超過8億美元。特別是與深國投的合作，使凱德置地已在中國高速發(fā)展的商業(yè)房地產(chǎn)市場中領(lǐng)先一步，更有利的是獲得了進(jìn)入從未涉獵的二線城市的難得機(jī)會(huì)；據(jù)嘉德測算，這些商場正式營業(yè)后，預(yù)計(jì)收益率可以達(dá)到8%—9%。以這些項(xiàng)目為基礎(chǔ)，專門設(shè)立了一個(gè)10億美元的私募基金，準(zhǔn)備適時(shí)運(yùn)作REITs在新加坡或者香港上市。據(jù)不完全資料統(tǒng)計(jì)，截止05年私募基金在凱德置地投資的比例超過50%，組建基金進(jìn)行開發(fā)成為凱德置地的快速擴(kuò)張之道。據(jù)管理層觀點(diǎn)，這種形式的資本運(yùn)作將成為凱德置地未來在中國操作模式的主要方向。在中國的基金組建目前還只是處于嘉德集團(tuán)金融業(yè)務(wù)的初級階段。以房地產(chǎn)金融為工具，兼具操盤運(yùn)作，與本土化團(tuán)隊(duì)運(yùn)作的有機(jī)結(jié)合，是凱德置地的快速做大之道本地化策略：重點(diǎn)是滿足客戶需求的本地化、運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的本地化。本地化程度：第一個(gè)海外市場澳大利亞現(xiàn)在完全是本地人才的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，表明多年總結(jié)的異地經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的成功。本地化過程：初期派出高管人員，待業(yè)務(wù)進(jìn)入正軌、本地團(tuán)隊(duì)成長、融入嘉德置地文化后，新加坡籍管理團(tuán)隊(duì)逐步退出，開拓新市場或進(jìn)入總部管理層。房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作本地化總部優(yōu)勢：充分發(fā)揮新加坡團(tuán)隊(duì)在金融方面豐富經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢，凱德置地的資金實(shí)力得益于在國際資本市場的良好信譽(yù)和倍受推崇的資金管理能力?？焖贁U(kuò)張之道：雄厚的資金實(shí)力，是凱德置地把握市場機(jī)遇、快速出手的前提；也是凱德置地選取優(yōu)勢區(qū)位開發(fā)物業(yè)，樹立品牌的保障。房地產(chǎn)金融國際化，集團(tuán)總部主導(dǎo)成為房地產(chǎn)市場和機(jī)構(gòu)投資者的橋梁，利用金融平臺(tái)快速做大運(yùn)作本地化和金融國際化的有機(jī)結(jié)合：充分發(fā)揮國內(nèi)團(tuán)隊(duì)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與新加坡總部團(tuán)隊(duì)的金融經(jīng)驗(yàn)，公司計(jì)劃五年內(nèi)在中國總開發(fā)業(yè)績從290個(gè)億提升到600個(gè)億。凱德置地在全球拓展業(yè)務(wù)時(shí)，始終注意保持三大業(yè)務(wù)間的平衡，以確保公司的持續(xù)穩(wěn)健增長凱德置地的業(yè)務(wù)范圍包括：開發(fā)和管理辦公樓、住宅房產(chǎn)、購物廣場和服務(wù)公寓，以及房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)基金。保持三大業(yè)務(wù)的平衡：嘉德置地在新加坡及海外市場，始終保持著開發(fā)、投資及持有收費(fèi)業(yè)務(wù)間的平衡，確保公司的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，并不斷壯大規(guī)模。凱德置地致力于打造房地產(chǎn)開發(fā)、服務(wù)公寓和房地產(chǎn)金融等核心競爭力。保持三大業(yè)務(wù)的平衡投資開發(fā)持有經(jīng)營資料來源：嘉德置地年報(bào)、北大縱橫分析凱德置地的目標(biāo)：全力打造一條包括住宅、商用房產(chǎn)、酒店、服務(wù)公寓、物業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)金融等核心業(yè)務(wù)在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。凱德置地對其他房地產(chǎn)公司的可借鑒之處有以下三個(gè)方面多元化業(yè)務(wù)模式開發(fā)、持有、投資各占有一定比例,并保持相平衡。

本土化人才戰(zhàn)略在采取重點(diǎn)布局、分步擴(kuò)張、穩(wěn)扎穩(wěn)打戰(zhàn)略的同時(shí),十分注意吸納本土化人才加盟。

資本化運(yùn)作模式

以房地產(chǎn)金融為工具，針對中國房地產(chǎn)融資渠道單一的情況，提供系列個(gè)性化服務(wù)。xx地產(chǎn)集團(tuán)案例3:龍湖地產(chǎn)____聚焦化戰(zhàn)略從區(qū)域公司到全國性公司，發(fā)展穩(wěn)健。用了五年時(shí)間實(shí)現(xiàn)10個(gè)億的銷售規(guī)模，分別又用了兩年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)了20個(gè)億、40個(gè)億銷售規(guī)模1995年1999年2000年2002年2004年2006年2007年龍湖南苑（23萬）龍湖西苑（26萬）規(guī)模

累計(jì)銷售收入龍湖.香樟林別墅（8.5萬）龍湖楓香庭（14萬）龍湖水晶星座（3萬）龍湖北城天街龍湖北岸星座2005年龍湖藍(lán)湖郡龍湖紫都城龍湖觀山水龍湖好望山龍湖弗萊明戈龍湖藍(lán)湖半山龍湖藍(lán)湖香頌西城天街10億20億40億…在建項(xiàng)目已建項(xiàng)目（對應(yīng)開盤時(shí)間）龍湖水晶酈城（24萬）截至2006年底，龍湖地產(chǎn)累計(jì)已開發(fā)面積約185萬平方米，在建面積約230萬平方米，規(guī)劃面積約1100萬平方米注：項(xiàng)目‘（）’面積為項(xiàng)目建筑面積100億晶藍(lán)半島（28萬）龍湖·滟瀾山別墅龍湖·香醍漫步翠微清波龍湖三千里數(shù)據(jù)來源：北大縱橫數(shù)據(jù)庫、北大縱橫分析龍湖北岸星座龍湖藍(lán)湖郡龍湖紫都城龍湖觀山水龍湖好望山龍湖弗萊明戈龍湖藍(lán)湖半山龍湖藍(lán)湖香頌西城天街…在建項(xiàng)目區(qū)域聚焦戰(zhàn)略：在全國重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤﹨^(qū)域聚焦戰(zhàn)略，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，由南向北，從中心輻射周邊城市。進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張的新發(fā)展階段公司設(shè)置：龍湖集團(tuán)總部設(shè)在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海和西安五個(gè)地區(qū)公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理三大板塊，現(xiàn)有員工3000多人。區(qū)域布局：龍湖正在全國重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張的新發(fā)展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在每個(gè)城市。項(xiàng)目運(yùn)作：龍湖都堅(jiān)持進(jìn)行多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路，目標(biāo)是爭取在每一個(gè)進(jìn)入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。土地儲(chǔ)備：龍湖地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)近千萬平方米。成都北京上海西安重慶龍湖地區(qū)公司所在城市擴(kuò)張輻射方向地區(qū)公司發(fā)展區(qū)域由北向南在跨區(qū)域過程中：2002年龍湖進(jìn)入北京，依資源拿地，定位別墅開發(fā)項(xiàng)目；2004年龍湖借地緣優(yōu)勢進(jìn)駐成都，并在短時(shí)期內(nèi)完成三個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)+資源優(yōu)勢龍湖·滟瀾山別墅（19萬）溫榆河區(qū)域聯(lián)排別墅龍湖·香醍漫步（一期31萬）潮白河區(qū)域獨(dú)棟別墅

龍湖?頤和原著別墅（13萬）龍湖?名城天街購物中心（38萬）海淀西苑

順義中心區(qū)

集高檔住宅、辦公與商業(yè)一體

2007年8月

（預(yù)計(jì)）四個(gè)項(xiàng)目未開始實(shí)現(xiàn)銷售收入核心產(chǎn)品優(yōu)勢五年：2002-2007晶藍(lán)半島

（28萬）翠微清波

（26萬）龍湖三千里

（26萬）別墅景觀標(biāo)準(zhǔn)打造小戶型的立體社區(qū)景觀

豪宅的建筑布局規(guī)劃小戶型建筑平面

2006年一期9.7億2007年二期都市中央高層闊院華宅令城市精英信服的建筑與環(huán)境品質(zhì)2007年2007年2007年成都項(xiàng)目目標(biāo)銷售收入20億地緣優(yōu)勢品牌傳遞優(yōu)勢+三年：2004-20071995年

重慶龍湖2002年

北京龍湖2004年

成都龍湖業(yè)務(wù)規(guī)模（所屬項(xiàng)目）16個(gè)4個(gè)3個(gè)龍湖的區(qū)域把握：龍湖在不同區(qū)域的土地定位、產(chǎn)品定位以及開發(fā)節(jié)奏的把握1個(gè)2004年10月

香港與香港置地合作開發(fā)“大竹林”國際商務(wù)生活中心項(xiàng)目數(shù)據(jù)來源：北大縱橫數(shù)據(jù)庫、北大縱橫分析龍湖已開發(fā)項(xiàng)目中的2/3集中在重慶，龍湖“當(dāng)?shù)匦浴睉?zhàn)略思路有效解決了三個(gè)問題：即土地獲得，資金獲取，以及成功促進(jìn)企業(yè)核心能力的形成與培養(yǎng)市場分析與項(xiàng)目策劃投資決策與獲取土地規(guī)劃設(shè)計(jì)工程建設(shè)推廣與銷售客戶服務(wù)深厚的重慶政府關(guān)系，使得具備土地獲得排他的競爭優(yōu)勢信用積累對資金吸納的直接幫助，可見的企業(yè)實(shí)力對投資方的吸引力對地性的理解逐步成熟并在后續(xù)項(xiàng)目中得到不斷提升對地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消費(fèi)者習(xí)慣等的深刻理解以不斷促進(jìn)自主細(xì)分市場，具備實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與客戶的最佳對接的能力外部資源利用能力培養(yǎng)，并在后續(xù)項(xiàng)目中執(zhí)行復(fù)制有利于固化工程建設(shè)執(zhí)行同一地區(qū)的規(guī)模效應(yīng)帶來更多談判能力同一地區(qū)內(nèi)營銷策略的相通性充分發(fā)揮品牌效應(yīng)服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)一，資源協(xié)同土地資金獲得企業(yè)核心能力培養(yǎng)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)運(yùn)作模式：通過強(qiáng)化管理能力的提升，實(shí)現(xiàn)由單項(xiàng)目運(yùn)作到多項(xiàng)目滾動(dòng)，再到多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，確保穩(wěn)健發(fā)展與過渡資源1995年2000年2005年現(xiàn)今單項(xiàng)目運(yùn)作多項(xiàng)目滾動(dòng)運(yùn)作多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作能力項(xiàng)目運(yùn)作獲得了第一桶金初步樹立品牌學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)積累項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)帶出第一批子弟兵管理體制未成熟資源協(xié)同、成本控制較多的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)嘗試房地產(chǎn)信托融資同時(shí)跨區(qū)域運(yùn)作同時(shí)多業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品類別聯(lián)排別墅、多層公寓及高層公寓獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、高