2010年上半年深圳房地產統(tǒng)計分析報告

2010年上半年深圳房地產統(tǒng)計分析報告

來源：szhome研究與發(fā)展部

作者：吳上錦

張粉層

目錄

第一部分：1－5月深圳主要宏觀經濟數(shù)據

第二部分：土地市場

附：2010年上半年成交地塊分布情況

第三部分：住宅市場

一、新房市場

1、2010年上半年新房供應分析

1.1、新增供應分析

1.2、新增預售分析

2、2010年上半年新房成交分析

2.1

成交均價分析

2.2

成交量分析

附一：2010年上半年新房成交主要數(shù)據

附二：2010年上半年新房成交戶型構成

2.3

2010年上半年深圳新房供求比

2.4

2010年上半年深圳房價收入比

2.5

2010年上半年深圳租售比

2.6

2010年1-6月深圳新房量價走勢分析

3、2010年上半年樓盤成交龍虎榜TOP10

3.1

小戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10

3.2

改善型物業(yè)成交龍虎榜TOP10

3.3

大戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10

4、2010年上半年成交龍虎榜之開發(fā)商TOP10

二、二手房市場

1、2010年上半年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價

2、2010年上半年深圳各行政區(qū)二手房成交分析

3、2010年1-6月深圳二手房量價走勢分析

4、2010年上半年深圳住宅租金

5、2010年1-6月深圳各行政區(qū)租金走勢

三、2010年上半年新房二手房量價比較

1、新房二手房價格比較

2、新房二手房成交量比較

第四部分：商業(yè)市場

一、一手商業(yè)

1、商業(yè)新增預售分析

2、一手商業(yè)成交分析

附：2010年上半年深圳一手商業(yè)成交TOP10

二、二手商業(yè)

1、商業(yè)掛牌均價

附：2010年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)掛牌均價走勢圖

2、商業(yè)租金

附：2010年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢圖

第五部分：寫字樓市場

一、一手寫字樓

1、寫字樓新增預售分析

2、一手寫字樓成交分析

附：2010年上半年深圳一手寫字樓成交TOP10

二、一手寫字樓

1、寫字樓掛牌均價

附：2010年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓掛牌均價走勢圖

2、寫字樓租金

附：2010年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓租金走勢圖

第六部分：政策點評

第七部分：小結

第八部分：預測【內容摘要】2009年底出臺的“國四條”成為樓市轉向控的標志，其后一系列的“嚴打”政策特別是空前嚴厲的“國十條”有效的遏制房價瘋漲，并出現(xiàn)回落的跡象，同時政策利空使市場形成濃厚的觀望情緒也嚴重抑制成交，成交量直線下降，為促進成交，特價房、優(yōu)惠房等形式的促銷再次盛行。2010年上半年深圳樓市在高壓政策環(huán)境下艱難落幕……

上半年深圳共批準預售住宅142.1萬平方米，同比減少約30％

上半年深圳共成交新房126.9萬平方米，同比減少6成多……

上半年深圳的新房成交均價為21094元/平方米，同比大漲70.9％……

上半年深圳新房市場供求比為1︰0.89，供過于求，銷售艱難，庫存增加……

上半年深圳的房價收入比達20.6倍，遠遠高于國際上限（6倍）……

上半年深圳的租售比達1∶541，遠遠超出合理底線（1∶300）……

上半年共成交二手商品房接近546.18萬平方米，略多于去年同期……

上半年深圳二手房的掛牌均價為15565元/平方米，同比上漲近27％……

上半年深圳住宅租金為39元/平方米/月，同比上漲8.3％

上半年深圳二手房的成交量約是新房成交量的4倍多……

上半年深圳二手商業(yè)和二手寫字樓掛牌均價和租金同比都大幅上漲……第一部分：1－5月深圳主要宏觀經濟數(shù)據

2010年1-5月份，深圳經濟持續(xù)保持回升向好的態(tài)勢，主要經濟指標平穩(wěn)增長，較好地完成了年初預定的各項目標。各指標方面，工業(yè)生產增速加快，1-5月份全市規(guī)模以上工業(yè)增加值1424.52億元，同比增長12.8%。固定資產投資平穩(wěn)增長，1-5月份全社會固定資產完成投資561.65億元，同比增長10.3%。其中，基本建設投資350.70億元，增長8.8%；房地產開發(fā)投資163.45億元，增長12.3%；更新改造投資39.25億元，增長13.3%；其他投資8.26億元，增長22.5%。社會消費品零售穩(wěn)步增長，1-5月份，深圳市消費品零售總額1164.42億元，同比增長16.2%。外貿進出口繼續(xù)回升，1-5月份全市進出口總額1171.69億美元，同比增長26.4%。其中出口總額675.78億美元，增長19.5%；進口總額495.91億美元，增長37.3%。市場消費價格有所上升，1-5月居民消費價格比上年同期上升2.4%。

房地產方面，1-5月全市房地產開發(fā)投資、竣工面積同比有所增加，施工面積、銷售面積同比有所下降，其中，住宅施工面積同比下跌1.2%，說明在現(xiàn)有政策環(huán)境下，開發(fā)商對后市持保守謹慎態(tài)度，放緩開發(fā)進度，住宅竣工面積同比增加2成多，說明后市供應量有保證，商品房實際銷售面積同比大跌近五成，說明2010年上半年的政策打壓，在一定程度上遏制了投機需求，使得實際銷售量大幅下跌。

第二部分：土地市場

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，2010年上半年全市共出讓5塊土地，其中1塊為商業(yè)性公共設施用地，3塊為旅館業(yè)用地，1塊為居住用地。這5塊土地均在一季度成交，二季度受各項嚴厲調控政策的影響，樓市前景不明朗，影響到土地的出讓，二季度全市無住宅及商業(yè)性辦公用地出讓。

上半年成交的1塊居住用地位于龍崗區(qū)，總用地面積200484.32㎡，同比增加兩成多，總建筑面積441065㎡，同比減少15.0%，總成交金額6.65億元，同比減少42.0%，平均樓面地價1508元/㎡，同比下降三成多，上半年出讓的這塊居住用地為汽車產業(yè)扶持配套用地，基本上屬于定向轉讓，故成交金額和成交均價同比大幅減少，該地塊開發(fā)建成之后，其銷售對象僅限于從事汽車、電動汽車整車及零部件研發(fā)生產基地專業(yè)人才和高級管理人員，上半年能夠為市場提供有效供給的住宅用地實際為零。

上半年成交的1塊商業(yè)性公共設施用地位于南山區(qū)，總用地面積9772.1㎡，同比大增2.5倍，總建筑面積97760㎡，同比增加1.8倍，成交金額7.16億元，同比增加2.8倍，平均樓面地價7324元/㎡，同比上漲34.9%，上半年成交的這塊商業(yè)用地帶有一定的附加條件，競買者主體應為在中華人民共和國境內注冊的企業(yè)法人單位，具有地鐵線路及附屬設施建設、運營、管理及相關土地綜合利用經營范圍，并擁有建設1條以上（含1條）地鐵線路的經驗。

上半年成交的3塊旅館業(yè)用地捆綁出讓，總用地面積66541.65平方米，總建筑面積36202平方米，成交金額6.22億元，折合樓面地價17181元/平方米，這三塊宗地的開發(fā)產品有較嚴格的限制，不允許開發(fā)、建設產權式酒店，竟得者應按最新規(guī)定的五星級酒店標準建設和開發(fā)。

點評：2010年上半年住宅市場從暖春走向冰夏，土地市場也由暖轉冷，由于深圳可供開發(fā)的土地資源十分有限，上半年公開出讓的土地資源甚少，能為市場提供有效住宅供給的土地為零，土地資源的緊缺，成為制約深圳高速發(fā)展的房地產的一大重要瓶頸。

附：2010年上半年成交地塊分布情況

第三部分：住宅市場

一、新房市場

1、2010年上半年新房供應分析

1.1、新增供應分析

2010年樓市調控政策轉向，信貸收緊，在緊縮型調控政策頻出的大環(huán)境下，成交量持續(xù)下滑，面對前景不明朗的樓市環(huán)境，開發(fā)商謹慎決策，放緩在建項目的入市步伐。根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，2010年上半年全市住宅推售面積133.6萬㎡，同比大幅減少四成多，推售套數(shù)為16452套，同比減少31.2%。

2010年上半年特區(qū)內、外住宅推售面積比為1：3.1，其中，特區(qū)內住宅推售32.3萬㎡/4320套，同比大幅下滑約六成，特區(qū)外住宅推售101.3萬㎡/12132套，同比減少約三成。

各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)有2個項目入市，推售住宅面積10.7萬㎡，同比減少15.1%，推售住宅套數(shù)735套，同比減少52.8%，蘭亭國際公寓推售10.1萬㎡/679套，是羅湖區(qū)推售量最大的樓盤。

福田區(qū)七街公館1個項目入市，推售住宅面積3.9萬㎡，同比減少四成，推售住宅套數(shù)866套，同比增加一成。

南山區(qū)有4個項目入市（或加推），推售住宅面積17.7萬㎡，同比暴減72.8%，推售住宅套數(shù)2719套，同比減少67.1%，麗灣商務公寓推售7.6萬㎡/1311套，是南山區(qū)推售量最大的樓盤。

鹽田區(qū)2010年上半年無新項目入市。

寶安區(qū)有10個項目入市（或加推），推售住宅面積73.1萬㎡，同比增加52.9%，推售住宅套數(shù)9346套，同比暴增1.7倍，水榭春天、招商瀾園、潛龍曼海寧、高發(fā)西岸花園是推售量較大的幾個樓盤，單盤推售量均在8萬㎡之上。

龍崗區(qū)有9個項目入市（或加推），推售量為28.2萬㎡/2786套，同比減少七成多，陽光天健城、佳兆業(yè)大觀邸是推售量最大的兩個樓盤，單盤推售量在6萬㎡之上。

1.2、新增預售分析

對比2010年上半年和2009年上半年的住宅預售量，2010年上半年住宅獲批量下滑明顯，根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，2010年上半年全市住宅預售量142.1萬㎡/17009套，同比減少約三成。造成住宅預售量大幅下滑的原因有二：其一，2010年以來，房貸收緊、“國十條”等各項打壓樓市虛火的調控政策不斷出臺，成交量萎縮，樓市前景不明朗，在這種環(huán)境下，開發(fā)商采取謹慎觀望的態(tài)度，放緩在建項目的開發(fā)步伐，期待市場明朗后再做出決策。其二，近年來深圳可供開發(fā)的土地資源日益匱乏，在建項目體量不斷減少，這也是造成住宅預售量下滑的一大因素。

2010年上半年特區(qū)內、外住宅預售面積比為1：3.4，其中，特區(qū)內預售面積為32.2萬㎡/4259套，同比大幅下滑57.0%，特區(qū)外預售面積為109.9萬㎡/12750套，同比減少14.5%。

各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)有3個項目取得預售許可證，預售面積11.0萬㎡，同比減少近三成，預售套數(shù)811套，同比減少近五成，蘭亭國際公寓獲批10.1萬㎡/679套，是羅湖區(qū)獲批量最大的樓盤。

福田區(qū)僅七街公館一個項目取得預售許可證，預售面積3.9萬㎡，同比減少43.5%，預售套數(shù)866套，同比增加5.6%。

南山區(qū)有4個項目取得預售許可證，預售面積15.8萬㎡，同比減少約七成，預售套數(shù)2494套，同比減少六成，麗灣商務公寓預售量7.6萬㎡/1311套，是南山區(qū)獲批量最大的樓盤。

鹽田區(qū)只有東部華僑城天麓一個項目取得預售許可證，預售面積1.5萬㎡，同比大增4倍，預售套數(shù)88套，同比暴增7倍。

寶安區(qū)有12個項目取得預售許可證，預售面積75.1萬㎡，同比增加八成，預售套數(shù)9466套，同比增加1.8倍，水榭春天預售量14.6萬㎡/1662套，是寶安區(qū)獲批量最大的樓盤。

龍崗區(qū)有11個項目取得預售許可證，預售面積34.8萬㎡/3284套，同比減少約六成，陽光天健城預售量8.7萬㎡/612套，是龍崗區(qū)獲批量最大的樓盤。

2、2010年上半年新房成交分析

2010年上半年是樓市調控的高壓期，一系列打壓政策的密集出臺，特別是有史上最嚴之稱的“國十條”出臺后，效果立竿見影，成交量暴減，房價瘋漲的勢頭也得到遏制，并出現(xiàn)回落的苗頭，但與去年同期相比，房價仍然相當高。

2.1成交均價分析

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，2010年上半年深圳住宅的成交均價大致呈先攀升后回落之勢，特別是在“國十條”出臺后，新房成交均價下跌明顯，6月份的成交均價已跌至16970元/平方米，較2月份的峰值（24195元/平方米）下降7225元/平方米，降幅接近30％，需要說明的是，房價的回落大部分的原因是緣于成交結構的變動，即成交物業(yè)逐漸低端化、低價格，另一方面，新政帶來的“特價房”也是導致房價回落的原因之一。不過，由于2009年上半年是從低位回升，基數(shù)小，而2010年上半年是從高位回落，基數(shù)大，導致同比出現(xiàn)了房價暴漲，同比漲幅達70.9％，成交均價超過21000元/平方米！

各行政區(qū)方面，鹽田區(qū)由于市場容量小，整體成交均價容易出現(xiàn)大幅震蕩，上半年受天價別墅天麓的強力拉升，區(qū)域的成交均價高達47282元/平方米，同比暴漲1.3倍！南山區(qū)上半年的新房成交以高端物業(yè)為主，特別是后海灣填海區(qū)的高尚住宅，交投兩旺，成交均價也隨之水漲船高，接近30000元/平方米；同比上漲89％；寶安區(qū)上半年的高端物業(yè)交易活躍，支撐區(qū)域的成交均價高位運行，超過20000元/平方米，同比上漲近73％；龍崗區(qū)上半年的成交主要集中在龍崗中心城、坂田等價格相對較高的片區(qū)，因此成交均價也相對較高，為13515元/平方米，同比上漲近58％；羅湖區(qū)上半年的成交均價以成交主力金翠園為標桿，全區(qū)的成交均價為22608元/平方米，環(huán)比上漲50.7％；福田區(qū)上半年入市的項目售價都較高，推升全區(qū)的成交均價，超過28000元/平方米，環(huán)比上漲30％。

2.2成交量分析

※定義：小戶型物業(yè)（70㎡以下），改善型物業(yè)（70-140㎡），大戶型物業(yè)（140㎡以上）

一季度的調控預期以及二季度的“國十條”出臺，催生了強烈的觀望情緒，嚴重抑制深圳樓市成交量，特別是“國十條”出臺后，成交量更是直線下降至冰點。根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，上半年深圳共成交新房126.9萬平方米，同比大幅減少67.3％，成交套數(shù)14484套，同比大幅減少65％，成交金額267.7億元，同比大幅減少44％。

物業(yè)型態(tài)方面，上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物業(yè)為主，成交面積超過72萬平方米，占全市的56.8％，140㎡以上的大戶型物業(yè)成交近30萬平方米，占23.3％，70㎡以下的小戶型成交25.2萬平方米，占19.9％。

上半年特區(qū)內共成交新房41.6萬平方米（5259套），同比減少6成多，成交金額略多于128億元，同比減少40.5％。

上半年特區(qū)外共成交新房85.3萬平方米（9225套），同比減少6成多，成交金額接近140億元，同比減少47％。

羅湖區(qū)上半年新房供應少，成交更少，只成交約3.3萬平方米（408套），同比減少約8成，是全市成交量最少的區(qū)域，也是同比減幅最大的區(qū)域，成交金額7.4億元，同比減少約72％，其中，金翠園是全區(qū)的成交主力，貢獻全區(qū)近60％的成交量，新政后入市的蘭亭國際公寓雖然銷量不太理想，但也是區(qū)域的主力之一；物業(yè)型態(tài)方面，羅湖區(qū)上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的60.6％，70㎡以下的小戶型占23％，140㎡以上的大戶型物業(yè)占16.4％。

福田區(qū)上半年雖然有兩個新項目入市，但存量單位較少，整體供應偏少，再加上樓市形勢嚴峻，導致全區(qū)的成交量也大幅減少，共成交新房7.1萬平方米，同比減少64.2％，成交套數(shù)1216套，同比減少45.2％，成交金額接近20億元，同比減少53.5％，其中，兩個新入市項目七街公館和東方新天地廣場是全區(qū)的成交主力，都有超過2萬平方米的銷量，御河堤和深港1號也各有超過1萬平方米的銷量；物業(yè)型態(tài)方面，福田區(qū)上半年成交的新房以70㎡以下的小戶型為絕對主力，成交面積占全區(qū)的近70％，140㎡以上的大戶型物業(yè)占約19％，70-140㎡的改善型物業(yè)占約11％。

南山區(qū)上半年共成交新房26.9萬平方米(3227套)，同比減少約2/3，成交金額略多于80億元，同比減少近36％，整體來看，南山區(qū)上半年的成交以高端項目為主，十五峯、寶能太古城、鴻威海怡灣畔、首地容御、半島城邦、三湘海尚、蛇口花園城等貢獻了全區(qū)近70％的成交量，從片區(qū)來看，后海灣填海區(qū)和前海是上半年南山樓市的兩大支柱，其中，后海灣填海區(qū)的寶能太古城、鴻威海怡灣畔、三湘海尚和前海的麗灣商務公寓、中海陽光玫瑰園、依云伴山都是成交活躍的項目，這兩大片區(qū)的成交量占全區(qū)的約55％；物業(yè)型態(tài)方面，南山區(qū)上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物業(yè)為絕對主力，成交面積占全區(qū)的約68％，70㎡以下的小戶型物業(yè)占近20％，140㎡以上的大戶型物業(yè)近12％。

鹽田區(qū)上半年只有4個項目有成交，分別為金山碧海、天麓、幸福海、萬科東海岸，合計成交4.4萬平方米，同比減少近60％，成交套數(shù)408套，同比減少約67％，由于天價別墅天麓的成交量占30％，很大程度上“補償”了因成交量大幅減少而流失的成交金額，同比只減少了3.5％，接近21億元；物業(yè)型態(tài)方面，鹽田區(qū)上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的61.5％，其次是140㎡以上的大戶型，占35.3％，70㎡以下的小戶型成交量幾乎可以忽略，只占3.2％。

寶安區(qū)上半年共成交新房36.3萬平方米，同比減少近72％，成交套數(shù)4226套，同比減少近65％，成交金額73.5億元，同比減少近51％，從項目成交量來看，水榭春天、萬科金域華府、財富港大廈、金地上塘道、熙龍灣等是全區(qū)的主力成交樓盤，從片區(qū)來看，龍華是主力成交區(qū)域，水榭春天、萬科金域華府、金地上塘道貢獻了全區(qū)約一半的成交量；物業(yè)型態(tài)方面，寶安區(qū)上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物業(yè)為主，成交面積分別占全區(qū)的50.8％，70㎡以下的小戶型和140㎡以上的大戶型成交量相差不大，分別占25.6％和23.7％。

龍崗區(qū)上半年共成交新房49萬平方米（4999套），是全市成交量最大的區(qū)域，不過同比也大幅減少6成多，成交金額66.2億元，同比減少約42％，從項目成交量來看，上品雅園、陽光天健城、茗萃園、振業(yè)巒山谷、萬科清林徑等是全區(qū)的成交主力，從片區(qū)來看，龍崗中心城、坂田是主力成交片區(qū)，這兩個片區(qū)的成交量合計占全區(qū)的約63％；物業(yè)型態(tài)方面，龍崗區(qū)上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物業(yè)為主，成交面積占全區(qū)的近61％，140㎡以上的大戶型占約29％，70㎡以下的小戶型占近10％。

附一：2010年上半年新房成交主要數(shù)據

附二：2010年上半年新房成交戶型構成

2.32010年上半年深圳新房供求比

深圳上半年新預售住宅面積為142.1萬平方米，而銷售面積只有126.9萬平方米，供求比為1：0.89，供過于求，庫存量增加15.2萬平方米，與去年同期供不應求（1：1.68）的市場局面形成強烈的對比，說明新政后深圳樓市已轉向買方市場，銷售壓力逐漸增大。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)和寶安區(qū)明顯供過于求，供求比分別為1︰0.30和1︰0.48，其他四區(qū)仍然出現(xiàn)供不應求的態(tài)勢，鹽田區(qū)的預售面積很少，供應大幅小于需求，供求比為1︰2.93，福田區(qū)的供求比為1︰1.82，南山區(qū)為1︰1.70，龍崗區(qū)為1︰1.40。

2.42010年上半年深圳房價收入比

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房價合理與否的指標之一，國際慣例認為房價收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計算2010年上半年深圳房價收入比。

根據深圳統(tǒng)計局數(shù)據，2010年一季度深圳人均季度可支配收入為8970.27元，則夫婦倆的家庭年平均收入約為8970.27×4×2＝71762.16元。

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，2010年上半年深圳新房的成交均價為21094元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價為70×21094＝1476580元。

根據上述數(shù)據，可算出2010年深圳上半年的房價收入比＝1476580÷71762.16＝20.6！遠遠高于國際上限（6倍），即按2010年上半年深圳的房價，一個夫婦倆的家庭要購買一套70平方米的住房，不吃不喝也要攢積近21年才能負擔得起購房款！說明深圳的房價已經遠遠超過居民的購買力。

2.52010年上半年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200，即200至300個月的租金之和與該物業(yè)的購置總價大致相等。

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，2010年上半年深圳住宅的租賃均價為39元/平方米/月，新房成交均價為21094元/平方米，即2010年上半年深圳的租售比為39∶21094≈1∶541。比較可見，深圳的租售比已經遠遠超出合理底線（1∶300），泡沫成份巨大。

對應39元/平方米/月的租金水平，深圳房價的合理高位只有39×300＝11700元/平方米，即目前21094元/平方米的房價理論上存在80％的泡沫！

2.62010年1-6月深圳新房量價走勢分析

成交量方面，深圳上半年的新房成交量整體上延續(xù)去年第四季度以來的萎縮態(tài)勢，1月份在眾多新盤或加推項目的影響下，成交仍較活躍，3903套的成交量已是上半年月度最多；2月份在農歷新年的影響下，成交劇減至千套左右；“兩會”并沒有帶來預期的打壓政策使得3月份的成交量快速拉升至3千套之上；4月份前半個月仍然延續(xù)“暖春”行情，4月17日新政出臺后立竿見影，成交急劇減少，不過，整月的成交仍超過3200套；5月份在史上最嚴厲的“國十條”重壓下，縱然有春交會的“盛會”，也難以促進成交，成交量創(chuàng)新歷史同期最低，不到1400套；6月份在“特價房”的帶動下，成交量有所回升，但體量仍然較小，不到1900套。

成交均價方面，1-2月深圳的成交均價上演最后的瘋狂，繼續(xù)拉升并創(chuàng)歷史新高，達24195元/平方米，3-5月由于成交結構的低端化以及政策的打壓，成交均價大幅回落，在20000/平方米之上窄幅波動，6月份在“特價房”的影響下，成交均價暴跌至17000元/平方米之下。

3、2010年上半年樓盤成交龍虎榜TOP10

3.1小戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，位于西鄉(xiāng)的財富港大廈上半年共銷售70㎡以下的小戶型物業(yè)32129.47平方米/611套，取得了小戶型成交龍虎榜冠軍；位于景田的七街公館以21716.31平方米/509套位居亞軍；位于前海的麗灣商務公寓以21254.72平方米/469套位居季軍。

3.2改善型物業(yè)成交龍虎榜TOP10

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，位于龍華的水榭春天上半年共銷售70-140㎡的改善型物業(yè)60985.37平方米/655套，取得了改善型物業(yè)成交龍虎榜冠軍；位于坂田的上品雅園以56077.38平方米/671套位居亞軍；位于平湖的茗萃園以47330.25平方米/533套位居季軍。

3.3大戶型物業(yè)成交龍虎榜TOP10

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，位于大運板塊的陽光天健城上半年共銷售大戶型物業(yè)42227.76平方米/268套，取得了大戶型成交龍虎榜冠軍；位于橫崗的振業(yè)城以28815.2平方米/112套位居亞軍；寶安中心區(qū)首席豪宅熙龍灣以22167.03平方米/118套位居季軍。

4、2010年上半年成交龍虎榜之開發(fā)商TOP10

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，2010年上半年深圳十大開發(fā)商共銷售新房63.2萬平方米/6577套，占全市總成交量近一半。佳兆業(yè)地產成上半年深圳開發(fā)商的最大贏家，由于其積極的營銷策略，使得旗下的項目在各自的片區(qū)都擁有巨大競爭力，在逆市中表現(xiàn)跟突出，3個項目上半年共銷售122707.84平方米/1454套，大幅領先于其他開發(fā)商；萬科地產位居亞軍，旗下的5個項目上半年共銷售105129.42平方米/1223套；水榭花都地產位居季軍，旗下的2個項目上半年共銷售70897.23平方米/788套，其中，銷售量主要來自上半年入市的水榭春天；振業(yè)地產位居第四，旗下的2個項目上半年共銷售61705.18平方米/534套，主要來自振業(yè)巒山谷；天健地產位居第五，旗下的2個項目均為新入市項目，并都有良好的銷售業(yè)績，上半年共銷售55764.76平方米/436套；中海地產位居第六，旗下的4個項目上半年共銷售50217.41平方米/495套；鴻榮源位居第七，旗下的2個項目上半年共銷售44947.73平方米/255套；招商地產位居第八，旗下的4個項目上半年共銷售41328.25平方米/506套；地業(yè)地產和寶能地產都憑一個項目而躋身開發(fā)商TOP10，其中，地業(yè)地產位居第九，旗下的十五峯上半年共銷售39556.14平方米/445套，寶能地產位居第十，旗下的寶能太古城上半年共銷售39542.92平方米/441套。

二、二手房市場

1、2010年上半年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價

根據szhome二手房欄目的監(jiān)測，2010年上半年深圳二手房的掛牌均價高位上揚，掛牌均價為15565元/平方米（1-6月加權平均，下同），同比上漲近27％。全市六區(qū)上半年的加權均價同比都大幅上漲：龍崗區(qū)和鹽田區(qū)同比都上漲約41％，其中，龍崗區(qū)的掛牌均價突破萬元大關，為10170元/平方米，鹽田區(qū)突破16000元/平方米；羅湖區(qū)同比上漲38.5％至15411元/平方米；南山區(qū)和寶安區(qū)同比都上漲約36％，其中，南山區(qū)的掛牌均價超過18000元/平方米，寶安區(qū)漲至12582元/平方米；福田區(qū)同比上漲28.3％接近20000元/平方米，為全市最高。

2、2010年上半年深圳各行政區(qū)二手房成交分析

2010年上半年，在各種“緊縮”政策的壓力下，深圳二手樓市的成交量開始回調，但這次回調在6月份的成交量中才全面體現(xiàn)出來，2010年1-5月份，二手樓市交易活躍，6月份成交量下滑對上半年總量影響不大，故2010年上半年二手樓市總體成交量仍十分可觀。根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，深圳市上半年共成交二手商品房546.18萬㎡，與成交火爆的2009年上半年持平，深圳市上半年二手商品房成交套數(shù)逼近6萬套，為59372套，略低于2009年同期水平，同比減少2.1%。

特區(qū)內、外二手房成交面積比為1.5：1，特區(qū)內成交二手房326.25萬㎡/37118套，同比減少約5%，特區(qū)外成交二手房219.93萬㎡/22254套，同比增加近一成。

各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)上半年成交二手房103.45萬㎡，同比減少3.5%，成交套數(shù)12718套，同比減少11.4%。

福田區(qū)上半年成交二手房113.50萬㎡，同比減少13.6%，成交套數(shù)12768套，同比減少11.9%。

南山區(qū)上半年成交二手房94.31萬㎡，同比減少近一成，成交套數(shù)9967套，同比減少9.6%.

鹽田區(qū)由于2009年上半年成交量很小，故同比增幅很大，高達數(shù)百倍，鹽田區(qū)上半年成交二手房14.99萬㎡，同比大增近500倍，成交套數(shù)1665套，同比增加415倍。

寶安區(qū)上半年成交二手房101.25萬㎡，同比增加17.5%，成交套數(shù)10590套，同比增加13.1%。

龍崗區(qū)上半年成交二手房118.68萬㎡，同比增加3.6%，成交套數(shù)11664套，同比增加2.3%。

3、2010年1-6月深圳二手房量價走勢分析

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，上半年深圳二手房的成交仍然比較活躍，受政策打壓預期的影響，炒家在前4個月加速出貨，農歷新年后成交量快速拉升至4月份的14742套，為上半年的峰值，之后受“國十條”影響，成交量在5月份開始快速回落，到6月份只有7606套。

掛牌均價方面，在“國十條”出來前，深圳的二手房成交均價繼續(xù)快速上漲，2月份突破15000元/平方米，4月份突破16000元/平方米，直到“國十條”出臺后，瘋長的勢頭才得以遏制，5月份和6月份的掛牌均價都有微小的回落。

4、2010年上半年深圳住宅租金

根據szhome二手房欄目的監(jiān)測，2010年上半年深圳的住宅租金為39元/平方米/月（1-6月加權均價，下同），同比上漲8.3％，租金的漲幅明顯小于房價的漲幅。各行政區(qū)方面，福田區(qū)、鹽田區(qū)、龍崗區(qū)上半年的住宅租金同比都上漲14％左右，分別為49元/平方米/月、33元/平方米/月、24元/平方米/月；寶安區(qū)同比上漲12％至28元/平方米/月；南山區(qū)同比上漲10.5％至42元/平方米/月；羅湖區(qū)的漲幅相對小些，為7.5％，住宅租金為43元/平方米/月。

5、2010年1-6月深圳各行政區(qū)租金走勢

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，上半年深圳各行政區(qū)的住宅租金穩(wěn)中小幅走高，其中，南山區(qū)的漲勢相對明顯些。

三、2010年上半年新房二手房量價比較

1、新房二手房價格比較

比較可見，2010年上半年深圳全市的新房成交均價大幅高于二手房掛牌均價，差距達5529元/平方米。各行政新房的成交均價都大幅高于二手房掛牌均價，其中，鹽田區(qū)的新房成交價格是二手房掛牌均價的近3倍，南山區(qū)和寶安區(qū)的新房成交均價比二手房掛牌均價都高出6成多，羅湖區(qū)和福田區(qū)高4成多，龍崗區(qū)高約1/3。

2、新房二手房成交量比較

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，上半年二手樓市成交活躍，新房成交量持續(xù)下滑，使得二手房成交量遠高于新房，深圳市二手房成交套數(shù)是新房的4.1倍，成交面積是新房的4.3倍。各行政區(qū)方面，羅湖、福田兩區(qū)由于近年來可供開發(fā)的土地資源十分有限，新盤體量小，樓市成交以二手樓市為主，二手房成交量占據絕對主導地位，羅湖區(qū)二手房成交套數(shù)是新房的31.2倍，福田區(qū)二手房成交套數(shù)是新房的10.5倍，南山、鹽田、寶安、龍崗四區(qū)二手房成交量也占有明顯優(yōu)勢，南山區(qū)二手房成交套數(shù)是新房的3.1倍，鹽田區(qū)二手房成交套數(shù)是新房的4.1倍，寶安區(qū)二手房成交套數(shù)是新房的2.5倍，龍崗區(qū)二手房成交套數(shù)是新房的2.3倍。

第四部分：商業(yè)市場

一、一手商業(yè)

1、商業(yè)新增預售分析

受樓市政策“打壓”的影響，商業(yè)地產項目的開發(fā)步伐也有所減緩。根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，2010年上半年深圳市商業(yè)預售面積8.42萬㎡，同比大減45.7%，商業(yè)預售套數(shù)841套，同比下降34.7%。上半年獲批的商業(yè)項目主要集中在寶安區(qū)，約占全市總量的七成，財富港大廈、高發(fā)西岸花園是上半年商業(yè)預售量最大的兩個項目，單盤預售量均超過萬平。

2、一手商業(yè)成交分析

對比2010年上半年和2009年上半年深圳商業(yè)的成交數(shù)據，受宏觀調控政策的影響，2010年上半年商業(yè)成交體量明顯下滑，根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，上半年深圳市商業(yè)成交8.56萬㎡，同比下跌26.1%，成交套數(shù)797套，同比下跌14.8%。書香門第成交2.61萬㎡/230套，是全市成交量最大的寫字樓項目，NEO企業(yè)大道成交1套面積為8800.7㎡的大型主題商業(yè)，成交量也十分可觀。

附：2010年上半年深圳一手商業(yè)成交TOP10

二、二手商業(yè)

1、商業(yè)掛牌均價

2010年上半年深圳的二手商業(yè)也保持高熱之勢，高端商業(yè)掛牌活躍，掛牌均價飆升，根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，2010年上半年深圳二手商業(yè)的掛牌均價同比大漲41.1％，高達52172元/平方米（1-6月加權均價，下同）。其中南山區(qū)領漲全市，同比大漲50％，掛牌均價超過63000元/平方米，超越福田區(qū)；福田區(qū)同比上漲35％接近63000元/平方米；羅湖區(qū)的商業(yè)掛牌均價仍然遙遙領先于其他區(qū)，接近85000元/平方米，同比上漲約46％；寶安區(qū)同比上漲約41％，突破35000元/平方米；龍崗區(qū)同比上漲近40％，商業(yè)掛牌均價接近28000元/平方米。

附：2010年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)掛牌均價走勢圖

2、商業(yè)租金

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，2010年上半年深圳的商業(yè)租金同比大幅上漲27.5％，為190元/平方米/月（1-6月加權均價，下同）。所監(jiān)測的五個區(qū)中，除龍崗區(qū)外，其余四區(qū)上半年的商業(yè)租金都有不同幅度的上漲，其中，商業(yè)重地羅湖區(qū)領漲全市，同比漲了近一倍，商業(yè)租金高達345元/平方米/月；福田區(qū)也強勁上漲近55％至254元/平方米/月；寶安同比上漲近23％逼近百元關口，為97元/平方米/月；南山區(qū)的漲幅相對溫和，同比只小幅上漲了2.6％，商業(yè)租金為195元/平方米/月；龍崗區(qū)是五區(qū)中唯一一個商業(yè)租金同比下跌的區(qū)域，而且是大幅下跌，跌幅達21％，商業(yè)租金為80元/平方米/月。

附：2010年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢圖

第五部分：寫字樓市場

一、一手寫字樓

1、寫字樓新增預售分析

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，上半年深圳市僅有兩個寫字樓項目取得預售許可證，辦公樓預售量銳減，上半年全市獲批辦公樓6.69萬㎡，同比下降57.7%，獲批辦公樓套數(shù)300套，同比大減近六成。位于寶安西鄉(xiāng)的財富港大廈獲批寫字樓1.99萬㎡/30套，是上半年獲批量最大的寫字樓項目。

2、一手寫字樓成交分析

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，上半年深圳市寫字樓成交8.01萬㎡，同比下跌15.3%，寫字樓成交套數(shù)604套，同比上漲近一成。創(chuàng)建大廈成交2.45萬㎡/249套，是全市成交量最大的寫字樓項目，中央西谷大廈成交量也不錯，為1.04萬㎡/48套。

附：2010年上半年深圳一手寫字樓成交TOP10

二、二手寫字樓

1、寫字樓掛牌均價

根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，2010年上半年深圳的二手寫字樓掛牌均價穩(wěn)步上漲，同比上漲34.4％，接近24000元/平方米（1-6月加權均價，下同），所監(jiān)測的3個行政區(qū)的二手寫字樓掛牌均價也都大幅上漲，南山區(qū)同比上漲近40％，寫字樓掛牌均價漲至21637元/平方米，福田區(qū)同比上漲近35％，達25701元/平方米，羅湖區(qū)同比上漲近28％，寫字樓掛牌均價接近16000元/平方米。

附：2010年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓掛牌均價走勢圖

2、寫字樓租金

深圳的寫字樓租金同樣大幅上漲，根據深圳房地產信息網的監(jiān)測，深圳上半年的寫字樓租金同比大漲近22％，達90元/平方米/月（1-6月加權平均，下同）；所監(jiān)測的3個行政區(qū)的寫字樓租金均強勁上揚，寫字樓主力區(qū)域福田區(qū)同比大漲約24％，寫字樓租金逼近百元，為98元/平方米/月，羅湖區(qū)同比上漲近18％至73元/平方米/月，南山區(qū)同比上漲近11％至71元/平方米/月。

附：2010年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓租金走勢圖

第六部分：政策點評