2023年青島即墨市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

第一章總論一、項(xiàng)目背景 在全球一體化的情形下，地區(qū)性，小范圍的商品市場(chǎng)早已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而超大型、國(guó)際化的成衣、面料輔料、皮革紡織品、鞋帽箱包批發(fā)市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這一時(shí)期的必然趨勢(shì)。青島作為全國(guó)五大外貿(mào)口岸之一，內(nèi)外貿(mào)服裝加工貿(mào)易占全省80%以上，形成了一批國(guó)內(nèi)名牌服裝企業(yè)。市場(chǎng)需要一座服裝展示中心為大流通服務(wù)；城市發(fā)展需要城市功能日臻完善；商家消費(fèi)者需要大平臺(tái)，滿足需求、引領(lǐng)消費(fèi)并提高消費(fèi)者品位。因此建設(shè)一座以涵蓋成衣、面料輔料、皮革紡織品、鞋帽、箱包等全系列產(chǎn)品，集展示、交易、物流、旅游休閑、信息、檢測(cè)、金融等功能于一體的規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化、信息化的商品博覽中心便可彌補(bǔ)過(guò)去我們城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一大極為遺憾的“短缺”項(xiàng)目，使我們的城市愈加美麗。中國(guó)·輕紡輔料精品城——傲立于黃海之濱，一個(gè)東北亞地區(qū)規(guī)模最大、最具特色的商業(yè)城應(yīng)時(shí)而出，將真正成為東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)及環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)具有產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力的大型精品博覽交易中心。1、項(xiàng)目名稱(chēng)：中國(guó)·輕紡輔料精品城2、投資單位：京申投資發(fā)展3、項(xiàng)目位置：即墨市鶴山路西端，與即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)隔街相望。4、項(xiàng)目概況：項(xiàng)目計(jì)劃用地556.3畝，擬建面積66萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資20億元人民幣。項(xiàng)目地塊為A-16，A-17，A-18，A-19，A-22。5、項(xiàng)目定位：項(xiàng)目推導(dǎo)“時(shí)尚化、精品化、國(guó)際化”的經(jīng)營(yíng)理念，主營(yíng)服裝服飾、輔料面料、鞋帽箱包、建材五金、燈具玩具等。6、社會(huì)效益：項(xiàng)目建成后可吸納近2.2萬(wàn)家經(jīng)銷(xiāo)商、代理商或廠商入住，吸收約6.6萬(wàn)個(gè)勞動(dòng)力。項(xiàng)目順利運(yùn)營(yíng)后，年?duì)I業(yè)額約為100億元人民幣。依照國(guó)家相關(guān)稅收制度，本項(xiàng)目每年至少上繳稅收6億元人民幣，為即墨其他經(jīng)濟(jì)規(guī)模的發(fā)展提供了有利的資金保障。7、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱(chēng)用地面積（ha）建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率停車(chē)泊位密度綠地率建筑高度（m）數(shù)量37.09661.8199550%15%18.9二、項(xiàng)目編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性報(bào)告結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和即墨市有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)還有：即墨政府相關(guān)招商宣傳手冊(cè)；即墨市相關(guān)官方網(wǎng)站對(duì)外公開(kāi)內(nèi)容。第二章項(xiàng)目前景及發(fā)展概況一、項(xiàng)目前景 項(xiàng)目地處即墨市中心商貿(mào)街鶴山路，地段優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，距離青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里，青島港口40公里，膠濟(jì)、藍(lán)煙鐵路，濟(jì)青高速，青煙一級(jí)公路等縱貫境內(nèi)。項(xiàng)目充分利用當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)，在現(xiàn)有服裝市場(chǎng)的基礎(chǔ)和高度上，彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)鏈空白，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，打造輻射整個(gè)膠東半島、環(huán)渤海乃至東北亞經(jīng)濟(jì)圈的超大型、國(guó)際化的成衣、面料輔料、皮革紡織品、鞋帽箱包等的精品博覽交易中心。項(xiàng)目定位于以國(guó)內(nèi)優(yōu)秀服裝品牌為基石，以歐美、日韓、港臺(tái)知名服裝品牌為引領(lǐng)的精品交易市場(chǎng)。引進(jìn)10000多家國(guó)內(nèi)外一線及二線品牌，尤其是要做到接軌國(guó)際市場(chǎng)。其中知名品牌有望達(dá)到50%以上。同時(shí)引進(jìn)國(guó)際中小品牌與國(guó)際服裝設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)自身服裝和品牌，打造全新的山東國(guó)際服裝城品牌，推導(dǎo)“時(shí)尚化、精品化、國(guó)際化”的經(jīng)營(yíng)理念，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域內(nèi)的服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其規(guī)模大，配套齊全，功能定位理念先進(jìn)，運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化等優(yōu)勢(shì)條件，必將迅速形成集群效應(yīng)彌補(bǔ)即墨的商業(yè)服務(wù)缺陷，提升商業(yè)投資環(huán)境，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展，大大提高即墨市商品交易的產(chǎn)業(yè)高度和核心競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，“中國(guó)·輕紡輔料精品城”將作為中國(guó)輕紡輔料批發(fā)業(yè)的旗艦，攜同小商品、家居建材等市場(chǎng)共同構(gòu)筑鶴山商業(yè)圈，總規(guī)模近150萬(wàn)平方米。不言而喻，商業(yè)圈的建成，對(duì)帶動(dòng)即墨市第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市地位所產(chǎn)生的作用是深遠(yuǎn)的。同時(shí)作為青島對(duì)外的宣傳平臺(tái)，提高城市品位和知名度美譽(yù)度，帶動(dòng)許多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，特別是加工業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，更能給政府帶來(lái)豐厚的財(cái)政稅收和解決城市人口的就業(yè)問(wèn)題。基于青島作為國(guó)家紡織工業(yè)基地的背景環(huán)境，加上國(guó)際貿(mào)易的港口便利，更能吸引全國(guó)各地乃至國(guó)外的業(yè)戶加盟本項(xiàng)目，市場(chǎng)前景十分看好。二、發(fā)展概況“中國(guó)·輕紡輔料精品城”項(xiàng)目的總投資額預(yù)計(jì)為20億元人民幣，建筑面積約66萬(wàn)平方米。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，順應(yīng)了即墨市政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的導(dǎo)向，帶動(dòng)了即墨地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為優(yōu)化地方經(jīng)濟(jì)秩序、活躍地方經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造外匯、維護(hù)地方穩(wěn)定等起到有力的促進(jìn)作用。●提供致富平臺(tái)，緩解就業(yè)壓力。項(xiàng)目投入運(yùn)行后，將吸引大批客商進(jìn)城開(kāi)展其相關(guān)產(chǎn)品貿(mào)易活動(dòng)，按10平方米的建筑面積吸納一個(gè)勞動(dòng)力計(jì)算，“即墨國(guó)際服裝城”約能夠吸納6.6萬(wàn)個(gè)勞動(dòng)力?！窕钴S地方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目建成后，按平均每間營(yíng)業(yè)面積30平方米計(jì)算，可吸納近2.2萬(wàn)家經(jīng)銷(xiāo)商、代理商或廠商入住，從而帶動(dòng)即墨的物流、人流、資金流，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增強(qiáng)即墨在區(qū)域中的經(jīng)濟(jì)地位以及在環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)影響帶動(dòng)能力。●擴(kuò)大地方財(cái)政收入，為地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展提供保障。預(yù)測(cè)整個(gè)項(xiàng)目順利運(yùn)營(yíng)后，年?duì)I業(yè)額約為100億元人民幣。依照國(guó)家相關(guān)稅收制度，本項(xiàng)目每年至少上繳稅收6億元人民幣，為即墨其他經(jīng)濟(jì)規(guī)模的發(fā)展提供了有利的資金保障?！駝?chuàng)造外匯。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目建成后，進(jìn)出口額將達(dá)到2億美元，極大促進(jìn)中國(guó)服裝的出口，增加外匯收入，也是增強(qiáng)了國(guó)際聯(lián)系能力，從而吸引更多的國(guó)際投資?！駧?dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。本項(xiàng)目建成后，首先將帶動(dòng)即墨服裝加工、生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。其次，市場(chǎng)周邊配套產(chǎn)業(yè)，如餐飲娛樂(lè)、物流、商業(yè)租賃等也將隨本市場(chǎng)共同發(fā)展。第三章商業(yè)環(huán)境分析一、地理及交通分析 青島地處膠東半島東南部，坐擁天然的海陸地勢(shì)，是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地，也是太平洋國(guó)家與歐亞大陸國(guó)家聯(lián)系的紐帶。即墨則是膠東半島重要的交通樞紐，扼守青島通往全國(guó)的陸上咽喉，膠濟(jì)、藍(lán)煙鐵路，濟(jì)青高速、青銀、青威、青煙等5條國(guó)家和省級(jí)公路縱貫境內(nèi)。市區(qū)距離青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里，距青島港40公里。交通發(fā)達(dá)，地段優(yōu)勢(shì)明顯。二、商業(yè)環(huán)境自中國(guó)加入世界貿(mào)易組織以來(lái)，國(guó)際間和區(qū)域間的交流與合作不斷加強(qiáng)，更多外商的眼光注意到了中國(guó)市場(chǎng)，青島作為中國(guó)沿海開(kāi)放城市和經(jīng)濟(jì)中心城市之一，是全國(guó)為數(shù)不多的同時(shí)擁有國(guó)家級(jí)高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、和出口加工區(qū)的城市，孕育發(fā)展了海爾、海信、澳柯瑪、青島啤酒、雙星等眾多知名品牌。而即墨位于東北亞和渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心地帶，戰(zhàn)略位置非常有利，區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出，具有接受韓、日、港、臺(tái)灣等地的經(jīng)濟(jì)輻射、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“地利”優(yōu)勢(shì)；從產(chǎn)業(yè)上看在某些領(lǐng)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為雄厚，如紡織服裝業(yè)、電器機(jī)械業(yè)、制鞋業(yè)等產(chǎn)業(yè)在東北亞、渤海灣以及膠東半島制造業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)分工上占據(jù)一席之地。而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，區(qū)域合作的增強(qiáng)，政府政策的開(kāi)放靈活，不僅有利于擴(kuò)大即墨商貿(mào)業(yè)的國(guó)際發(fā)展空間，降低了市場(chǎng)流動(dòng)成本，從而更有利于市場(chǎng)資源得到更有效配置，帶來(lái)流動(dòng)的大發(fā)展。三、人口調(diào)研人口是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的勞動(dòng)力和推動(dòng)力，同時(shí)又是一個(gè)龐大的消費(fèi)存在體。2007年青島全市年末總?cè)丝跒?57.99萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)1.15%。其中，即墨市戶籍人口111.19萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.1%。四、經(jīng)濟(jì)狀況2007年，青島地區(qū)(含中央、省公司)實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額457.25億美元，增長(zhǎng)16.9%。據(jù)青島海關(guān)統(tǒng)計(jì)，青島口岸對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口總額925.71億美元，增長(zhǎng)15.4%，其中出口額526.35億美元，進(jìn)口額399.36億美元，分別增長(zhǎng)17.1%和13.3%。即墨市市經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)攀升，經(jīng)初步核算，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值433.8億元人民幣，按可比價(jià)計(jì)算同比增長(zhǎng)17.6%，總量和增幅穩(wěn)居青島五市首位。伴隨著經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)一步由高速擴(kuò)張向協(xié)調(diào)穩(wěn)健轉(zhuǎn)變。人均生產(chǎn)總值39014元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)5441美元。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額124.8億元，同比增長(zhǎng)18.3%，比上年加快2個(gè)百分點(diǎn)。五、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)合理與否很大程度上決定了一個(gè)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿σ约鞍l(fā)展實(shí)力。在一系列政府出臺(tái)措施調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過(guò)程中，即墨市已初步呈現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，且趨于平穩(wěn)發(fā)展，為未來(lái)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展打下基礎(chǔ)。第四章服裝面料行業(yè)分析一、中國(guó)服裝面料行業(yè)現(xiàn)狀 1、行業(yè)概況中國(guó)是亞洲區(qū)內(nèi)第二大的成衣市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模僅次于日本，中國(guó)2005年實(shí)際完成服裝總產(chǎn)量465億件，零售總額為5000億元人民幣，出口451億美元?！駨南M(fèi)市場(chǎng)看，隨著整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活進(jìn)入小康型，城鄉(xiāng)居民對(duì)服裝的需求進(jìn)一步增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化：A、名牌服裝消費(fèi)層：包括外企工作人員、著名演藝界人士、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)家、涉外機(jī)構(gòu)高級(jí)人員、金融界人士等，約占總?cè)藬?shù)的0.61%，而消費(fèi)量即占到3%。B、中檔服裝消費(fèi)層：主要是城市中的工薪階層和農(nóng)村的富裕戶，約占城市人口的60%，農(nóng)村人口的20%；C、低檔服裝消費(fèi)層：低收入者和待業(yè)人員，約占城鎮(zhèn)人口的25%，在農(nóng)村約占60%?！駨南M(fèi)量看，目前，華北及華東地區(qū)的年人均服裝消費(fèi)額分別為920元及790元，高于全國(guó)的521元水平。北京、上海和廣州的人均服裝消費(fèi)能力最高，上海的人均服裝消費(fèi)額更達(dá)到1587元，北京則達(dá)1387元；中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均衣著類(lèi)支出占總支出約10%左右，而農(nóng)村居民家庭人均衣著類(lèi)支出占總支出約6%左右。2、銷(xiāo)售渠道分析目前主要分銷(xiāo)渠道有：●批發(fā)市場(chǎng)：是服裝廠家和經(jīng)銷(xiāo)商專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)服裝的場(chǎng)地。由大型批發(fā)市場(chǎng)所支援的各種個(gè)體服裝零售店，占據(jù)中國(guó)服裝銷(xiāo)售的最大份額。就服裝批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模來(lái)說(shuō)，年成交額十億元以上的服裝批發(fā)市場(chǎng)不下10家，廣大農(nóng)村地區(qū)和城鎮(zhèn)的低收入人群是批發(fā)市場(chǎng)的忠實(shí)客戶?！翊笮桶儇浬痰辏阂越?jīng)營(yíng)中、高檔知名品牌服裝為主。購(gòu)買(mǎi)服裝的消費(fèi)者約占30%。據(jù)中華全國(guó)商業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管各地服裝批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展速度很快，但大型百貨商店仍是服裝服飾類(lèi)商品銷(xiāo)售的主要渠道，特別是中、高檔服裝和品牌服裝的銷(xiāo)售。●連鎖專(zhuān)賣(mài)的品牌經(jīng)營(yíng)店：在眾多的服裝品牌銷(xiāo)售中最具親和力，以新穎的款式、統(tǒng)一的門(mén)戶設(shè)計(jì)、賞心悅目的購(gòu)物環(huán)境贏得現(xiàn)代人的認(rèn)可?！窬W(wǎng)上購(gòu)物：中國(guó)現(xiàn)在有上億的網(wǎng)民，網(wǎng)絡(luò)普及速度越來(lái)越快，目前在美國(guó)，網(wǎng)上購(gòu)物最大的是食品，其次是服飾。●倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)、超市：采取開(kāi)架式銷(xiāo)售，價(jià)格低廉，所售服裝以中、低檔為主，主要銷(xiāo)售非時(shí)裝風(fēng)格的產(chǎn)品如內(nèi)衣、襯衫、牛仔褲等?！裾箷?huì)銷(xiāo)售：隨著服裝產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不少服裝品牌把展會(huì)作為業(yè)務(wù)拓展的渠道之一。其影響力不可小視。除此之外，不少展會(huì)也吸引了普通消費(fèi)者。3、主要產(chǎn)銷(xiāo)區(qū)域上海、北京、大連和廣州是全國(guó)中、高檔服裝重要分銷(xiāo)中心。而廣東虎門(mén)和福建石獅由于鄰近地區(qū)有大量服裝工廠，近年來(lái)也已冒升成為全國(guó)知名的服裝分銷(xiāo)中心。此外，內(nèi)地生產(chǎn)基地包括浙江、寧波、武漢等亦設(shè)有服裝批發(fā)市場(chǎng)，為附近省市的重要服裝采購(gòu)渠道。4、服裝紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)概況據(jù)中國(guó)紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聯(lián)盟不完全統(tǒng)計(jì)，2007年所調(diào)查采集的億元以上紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積已超過(guò)4400萬(wàn)平方米，比2005年增加了34.9%；店面/鋪位數(shù)量超過(guò)70萬(wàn)個(gè)，比2005年增加了32.4%；經(jīng)營(yíng)業(yè)戶數(shù)達(dá)到55萬(wàn)戶以上，比2005年增長(zhǎng)了60%；2006年市場(chǎng)年交易額超過(guò)8500億元，比2004年增長(zhǎng)了45.7%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，在紡織服裝業(yè)整體大環(huán)境發(fā)展的形勢(shì)下，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)用戶人數(shù)逐年增加，服裝紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)欣欣向榮。附《中國(guó)五大服裝一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)》一覽表。中國(guó)五大服裝一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)名稱(chēng)位置規(guī)模年經(jīng)營(yíng)額檔次、種類(lèi)輻射范圍廣州白馬服飾城廣州百馬商貿(mào)大廈建筑面積40萬(wàn)平方米年交易額在20億以上中、高檔女裝、男裝、晚裝、套裝、休閑裝等等黑龍江、新疆、內(nèi)蒙古、西藏、全國(guó)30個(gè)省市、自治區(qū)，近年來(lái)越過(guò)國(guó)界直達(dá)五大洲沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)東側(cè)總建筑面積30萬(wàn)平方米年交易額約80億元人民幣中、高檔主要經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)童裝、襯衫、牛仔服和褲子，時(shí)裝、針織、毛衫、運(yùn)動(dòng)服、睡衣、皮衣，各種類(lèi)和品牌的精品服裝銷(xiāo)售輻射東三省、河北、內(nèi)蒙東部地區(qū)杭州四季青服裝城解放東路建筑面積30萬(wàn)平方米2003年交易額達(dá)55億元一、二層為大眾檔次，三層經(jīng)營(yíng)中、高檔服裝長(zhǎng)三角地區(qū)福建石獅服裝城遍布全市，18條批發(fā)街，6座商業(yè)城，8個(gè)不同類(lèi)別成衣專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)年銷(xiāo)售額約為20億中、低檔主要經(jīng)營(yíng)西服、童裝、牛仔服裝、T恤廈門(mén)、泉州、晉江，以及中西部、沿海二線城市江蘇常熟招商城常熟市古城南端總面積達(dá)112萬(wàn)平方米1996年—2002年市場(chǎng)商品成交額連續(xù)七年超過(guò)100億中、高檔，服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金電器等等東臨上海、南倚蘇州、西連無(wú)錫等二、中國(guó)紡織服裝行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1、紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)管理服務(wù)進(jìn)入新階段由于紡織服裝產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、新型營(yíng)銷(xiāo)渠道的不斷滲透、品牌意識(shí)的覺(jué)醒，紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)始重新定位。提供差異化服務(wù)，打造市場(chǎng)特色，紡織服裝的多樣化流通，個(gè)性化消費(fèi)，電子商務(wù)的興起，都改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)觀念，挖掘了新的經(jīng)銷(xiāo)渠道。各方面因素的共同作用，使我國(guó)部分傳統(tǒng)的紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)紛紛開(kāi)始升級(jí)改造，新建市場(chǎng)的硬件檔次越來(lái)越高，服務(wù)功能越發(fā)完善。過(guò)去那種“建市場(chǎng)，收租金，無(wú)經(jīng)營(yíng)”的管理方式已逐漸被淘汰。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)正從“物業(yè)管理者”向“綜合服務(wù)提供者”轉(zhuǎn)變。品牌孵化、金融服務(wù)、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)手段成為市場(chǎng)的服務(wù)特色，成為市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分，科學(xué)地引導(dǎo)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)健康發(fā)展。2、紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)硬件設(shè)施水平大幅提升紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)服務(wù)管理水平不斷提升的同時(shí)，市場(chǎng)硬件設(shè)施也取得了大幅提升。市場(chǎng)規(guī)劃布局更加合理；商鋪產(chǎn)品陳列更加美觀；過(guò)道、樓梯等公共區(qū)域更加整潔。計(jì)算機(jī)入戶，局域網(wǎng)建設(shè)為信息化打下基礎(chǔ)。客梯與貨梯分離，使貨物流轉(zhuǎn)更加通暢，購(gòu)物更加便捷。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、問(wèn)訊臺(tái)配備日益完善。消防設(shè)施擺放醒目。紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的硬件水平不斷向大型商城的水平靠近。3、紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品正逐步向中高檔發(fā)展。紡織服裝產(chǎn)業(yè)的自主創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升，從而帶動(dòng)紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售產(chǎn)品向品牌化發(fā)展。紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)正逐步擺脫產(chǎn)品低檔的形象，商家紛紛創(chuàng)建自己的品牌。商家從單純貿(mào)易型發(fā)展到委托加工、自己加工，再到創(chuàng)建品牌階段。紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在品牌提升上變化十分明顯，進(jìn)一步凸顯了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，品牌效應(yīng)的重要性。4、未來(lái)服裝批發(fā)銷(xiāo)售渠道走向?yàn)榱私档头咒N(xiāo)和物流成本，未來(lái)中國(guó)服裝批發(fā)將集中在廣東、浙江、江蘇、山東四大主要服裝產(chǎn)區(qū)。將形成以這四大產(chǎn)區(qū)中服裝一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)為核心的全國(guó)分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，其中廣州白馬，杭州四季青，常熟招商城，即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)的地位將極大提高。橫向?qū)Ρ绕渌厥袌?chǎng)，即墨在各方面均有差距，在現(xiàn)有市場(chǎng)中還不足以承擔(dān)分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)核心的地位，因此，在即墨地區(qū)新市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展有其必然性和及時(shí)性。三、即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)存在的問(wèn)題●缺乏同一經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)包裝，尚未形成市場(chǎng)品牌效應(yīng)即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)，實(shí)力雖強(qiáng)，但在同類(lèi)型市場(chǎng)中，遠(yuǎn)沒(méi)有廣州白馬、杭州四季青、沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)知名度高。市場(chǎng)品牌概念并未真正提煉形成?！裆型Ａ粼趥鹘y(tǒng)市場(chǎng)階段，經(jīng)營(yíng)發(fā)展跟不上時(shí)代要求目前批發(fā)市場(chǎng)停留在“建市場(chǎng)，收租金，無(wú)經(jīng)營(yíng)”的傳統(tǒng)管理方式。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，紡織服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)需要與時(shí)俱進(jìn)，從“物業(yè)管理者”向“綜合服務(wù)提供者”轉(zhuǎn)變。采用品牌孵化、金融服務(wù)、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)手段成為市場(chǎng)的服務(wù)特色?！駥?zhuān)業(yè)人才、中高級(jí)管理人才短缺、管理人員隊(duì)伍有待健全市場(chǎng)中中高級(jí)管理人才缺乏，管理水平、服務(wù)質(zhì)量提升緩慢。市場(chǎng)管理人員隊(duì)伍建設(shè)迫切需要提高。同時(shí)，提高商鋪銷(xiāo)售人員的素質(zhì)，也是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)提升形象的重要方面。●部分市場(chǎng)設(shè)施陳舊，升級(jí)提升迫在眉睫部分配套市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，其硬件設(shè)施已經(jīng)不能滿足當(dāng)前市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。設(shè)施老化嚴(yán)重，貨品陳列、倉(cāng)儲(chǔ)雜亂無(wú)章；商鋪/攤位面積狹小，功能單一；消防設(shè)施形同虛設(shè)，存在消防隱患等問(wèn)題亟需解決；市場(chǎng)購(gòu)物舒適化不足，多鐘硬件設(shè)備不夠人性化。市場(chǎng)升級(jí)改造應(yīng)納入市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，高度重視?！衽c全國(guó)龍頭市場(chǎng)存在顯著差距現(xiàn)有即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)，雖為國(guó)內(nèi)十大服裝批發(fā)市場(chǎng)之一，但是，無(wú)論是規(guī)模、檔次、渠道、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)都無(wú)法與廣州白馬、福建石獅、杭州四季青等市場(chǎng)媲美。與這些市場(chǎng)相比，現(xiàn)即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)存在下列問(wèn)題:單體市場(chǎng)，孤掌難鳴沒(méi)有整合生產(chǎn)、物流、營(yíng)銷(xiāo)等上下游產(chǎn)業(yè)老市場(chǎng)，在品牌展示、商務(wù)辦公、電子化、信息化等方面落后于時(shí)代，影響長(zhǎng)足發(fā)展。而本案的建設(shè)無(wú)論從市場(chǎng)整體上，現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理模式上，還是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力上都有助與彌補(bǔ)以上缺陷。四、本案建設(shè)的重要性強(qiáng)化即墨市作為山東、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈服裝一級(jí)批發(fā)中心市場(chǎng)的地位本案的建設(shè)將在鶴山路西段形成服裝批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)圈，極大的增強(qiáng)商業(yè)集聚效應(yīng)。填補(bǔ)現(xiàn)有市場(chǎng)在產(chǎn)品檔次、容量、種類(lèi)上的空白。使即墨真正成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的服裝一級(jí)批發(fā)中心，在該區(qū)域內(nèi)擁有優(yōu)勢(shì)地位。促進(jìn)即墨市服裝產(chǎn)業(yè)鏈前后一體化本案的建設(shè)對(duì)商業(yè)聚集效應(yīng)的形成意義重大。商業(yè)聚集效應(yīng)，將帶來(lái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)一體化整合，形成以服裝批發(fā)為中心的，生產(chǎn)、展示、營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售、物流一整條產(chǎn)業(yè)鏈。其帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不可估量，并且為日后經(jīng)濟(jì)集成規(guī)模擴(kuò)大打下基礎(chǔ)。提升即墨市市場(chǎng)形態(tài)檔次，與時(shí)代同步作為新市場(chǎng)，本案規(guī)劃設(shè)計(jì)高瞻遠(yuǎn)矚。以打造多功能、高檔次，國(guó)際化、信息化的新型市場(chǎng)為目標(biāo)。依托現(xiàn)有市場(chǎng)消費(fèi)優(yōu)勢(shì)，接軌國(guó)際，提升服裝產(chǎn)業(yè)的品牌化形象。特別是引進(jìn)國(guó)際化品牌，提高產(chǎn)品檔次，同時(shí)又接軌國(guó)際時(shí)尚，利于自身產(chǎn)品和風(fēng)格的品牌化和時(shí)尚化。真正有利于提高消費(fèi)者的消費(fèi)品質(zhì)和生活質(zhì)量，以此為基礎(chǔ)與時(shí)俱進(jìn)。第五章鶴山路商圈分析一、主要業(yè)態(tài)分布鶴山路是即墨商貿(mào)旅游發(fā)展軸線之一。集中了即墨主要商業(yè)業(yè)態(tài)，包括專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群：集中了服裝、小商品、建材、家電等行業(yè)的8個(gè)市場(chǎng)；大型超市：佳樂(lè)家超市；百貨商場(chǎng)：青島圣地亞服飾中心、即墨商貿(mào)大廈、百盛即墨購(gòu)物中心；以及近千家零售門(mén)店。 二、現(xiàn)重要市場(chǎng)概況●中國(guó)·即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)：形成于上世紀(jì)80年代末，始建于與1994年，現(xiàn)搬遷至鶴山路444號(hào)，建筑面積22萬(wàn)方，擁有攤位一萬(wàn)余個(gè)，開(kāi)業(yè)率100％。在全國(guó)百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)中列綜合類(lèi)市場(chǎng)第30位，工業(yè)品類(lèi)市場(chǎng)中列第12位，服裝類(lèi)市場(chǎng)中列第6位。2003搬遷前就完成市場(chǎng)交易額67.5億元。該市場(chǎng)是即墨市場(chǎng)群的龍頭，其帶動(dòng)效益、聚集效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益非常明顯?！窦茨∩唐烦牵何挥邡Q山路西首，建筑面積8萬(wàn)方，擁有攤位4000余個(gè)，開(kāi)業(yè)率100％。經(jīng)營(yíng)上萬(wàn)個(gè)品類(lèi)的小商品。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，產(chǎn)品主要輻射周邊?！癫计ゴ采嫌闷放l(fā)市場(chǎng)：位于鶴山路中段，總建筑面積2.38萬(wàn)方，占地29.8畝。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為商業(yè)步行街，由180座三層樓式門(mén)市房組成。共有門(mén)面1048個(gè)。批發(fā)零售兼營(yíng)，其中布匹、床上用品、窗簾、花邊、刺繡為“拳頭”產(chǎn)品，花邊、布匹等銷(xiāo)往全國(guó)各地及歐、美、日、俄等國(guó)際市場(chǎng)?！癍h(huán)保裝飾材料市場(chǎng)：位于鶴山路西首，占地80畝，建筑面積6.1萬(wàn)平方米。主要經(jīng)營(yíng)陶瓷、地板、衛(wèi)浴潔具、裝修材料。批零兼營(yíng)，以本地市場(chǎng)為主。三、現(xiàn)狀與不足●市場(chǎng)主要集中在鶴山路中段，未來(lái)發(fā)展受限隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各大市場(chǎng)都有擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的需求。但是幾個(gè)大型批發(fā)市場(chǎng)布局靠近城市中心，隨著政府對(duì)城市功能的進(jìn)一步明晰規(guī)劃，市內(nèi)用地將進(jìn)一步緊張。這些市場(chǎng)在市中心發(fā)展將越來(lái)越受到限制?！窠灰追绞胶?jiǎn)單，集貿(mào)市場(chǎng)特征較為明顯攤位制仍然占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)地位。目前，攤位制大約占即墨市場(chǎng)流通形式的80%～90%。攤位制存在的幾大弊端包括：第一，經(jīng)營(yíng)與管理相分離，沒(méi)有強(qiáng)有力的質(zhì)量與服務(wù)監(jiān)督制約機(jī)制，很難保障商品質(zhì)量，致使價(jià)格欺騙、劣質(zhì)服務(wù)成為痼疾。第二，攤位制批發(fā)市場(chǎng)的商品價(jià)格透明度較差，賣(mài)方出價(jià)、買(mǎi)方砍價(jià)，常常出現(xiàn)同一商品價(jià)格差異很大的情況。目前，即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)大多采取攤位制的銷(xiāo)售方式，由于價(jià)格不穩(wěn)定、質(zhì)量檔次懸殊、售后服務(wù)不利等因素，影響了消費(fèi)者對(duì)商家的信任，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境處于較低水平?！穹b批發(fā)零售以中低檔次產(chǎn)品為主，中高檔產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)份額較小目前中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)份額相對(duì)較小，即墨現(xiàn)在只有青島圣地亞服飾中心、即墨商貿(mào)大廈、百盛即墨購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)該類(lèi)產(chǎn)品，但經(jīng)營(yíng)面積尚不到2萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足整個(gè)需求市場(chǎng)。對(duì)中高檔產(chǎn)品的需求市場(chǎng)的潛力空間還非常廣闊，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)質(zhì)量和品質(zhì)的提高能夠形成刺激效應(yīng)?！窀魇袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力落后各市場(chǎng)產(chǎn)品層次性、豐富性不夠，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于昆山、蘇州、無(wú)錫等南方二線城市的市場(chǎng)總體水平。服務(wù)概念抽象而不具體，所有市場(chǎng)的服務(wù)管理方面在一定程度上都不完善。市場(chǎng)軟硬件水平都較低，形象差，購(gòu)物環(huán)境跟不上消費(fèi)水平?！瘳F(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力不強(qiáng)除即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)外，其他市場(chǎng)均為即墨區(qū)域型市場(chǎng)，主要服務(wù)于即墨當(dāng)?shù)亍＜茨b市場(chǎng)孤掌難鳴，難以形成具有帶動(dòng)即墨經(jīng)濟(jì)飛躍的市場(chǎng)生態(tài)圈和市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈。四、未來(lái)發(fā)展鶴山路是即墨城區(qū)的東西向中心大道、商貿(mào)大道和景觀大道。今后鶴山路的發(fā)展目標(biāo)為：●依托區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改善和城市功能的調(diào)整提升提供空間支持。●通過(guò)新市場(chǎng)新區(qū)的建設(shè)，特別是針織服裝等龍頭市場(chǎng)集群，帶動(dòng)即墨專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)和發(fā)展?！裢ㄟ^(guò)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展建設(shè)，帶動(dòng)二、三產(chǎn)業(yè)，在一定程度上形成產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群?！聱Q山路整體規(guī)劃，中段將成為城市商業(yè)中心，西段成為市場(chǎng)區(qū)，北面則為市場(chǎng)、物流、工業(yè)制造。第六章本項(xiàng)目SWOT分析及策略建議一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1、政策優(yōu)勢(shì)輕紡輔料業(yè)是青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2007年青島市紡織行業(yè)（含紡機(jī)）全年工業(yè)總產(chǎn)值有望突破600億元，工業(yè)增加值有望實(shí)現(xiàn)180億元。同時(shí)根據(jù)《政府工作報(bào)告》中提出的“優(yōu)化提高鋼鐵、橡膠、紡織服裝、食品飲料等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)”的要求，2023年紡織服裝行業(yè)將以創(chuàng)新為動(dòng)力，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以大型企業(yè)為龍頭，做大做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)在國(guó)內(nèi)外有重大影響力的紡織服裝制造基地，力爭(zhēng)使全市紡織服裝行業(yè)走出一條科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低及環(huán)境污染少的新型工業(yè)化道路。2、地理優(yōu)勢(shì)即墨地處渤海經(jīng)濟(jì)圈中心區(qū)，距青島市區(qū)40公里，南依青島嶗山區(qū)和城陽(yáng)區(qū)，西接膠州、平度二市，北靠萊西、萊陽(yáng)二市。位置輻射能力強(qiáng)，能滿足本項(xiàng)目對(duì)物流的運(yùn)載需求。距離青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里。距離青島港40公里，貨物經(jīng)水路運(yùn)達(dá)日韓等國(guó)，出口貿(mào)易便利。膠濟(jì)、藍(lán)煙鐵路，濟(jì)青高速、青銀、青威3、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目鄰近“即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)”，有利于縮短市場(chǎng)培育期。其規(guī)模大、功能齊全，配套完善，服務(wù)一流的有利條件，配之以“即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)”逐年形成的人氣，必將成為區(qū)域內(nèi)最大的超“集聚”效應(yīng)的精品交易市場(chǎng)。4、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)專(zhuān)業(yè)調(diào)研團(tuán)隊(duì)，深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)分析、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。投資商京申投資發(fā)展的雄厚的實(shí)力、豐富的客戶資源和無(wú)形資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，更為項(xiàng)目的成功運(yùn)作增添籌碼。二、項(xiàng)目需求因本項(xiàng)目龐大、市場(chǎng)定位超前，需要政府的大力支持，目前在這方面有待加強(qiáng)。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)●政府對(duì)于環(huán)渤海地區(qū)的政策支持。將環(huán)渤海地區(qū)打造成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)板塊乃至東北亞地區(qū)極具影響力的經(jīng)濟(jì)隆起帶，成為帶動(dòng)山東、輻射北方及黃河中下游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和新地區(qū)，成為我國(guó)又一個(gè)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代制造業(yè)基地?！袂鄭u市地區(qū)規(guī)劃、即墨市政府對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向以及對(duì)鶴山路西段功能定位，為項(xiàng)目創(chuàng)造了優(yōu)越的外部環(huán)境。即墨處于其“城陽(yáng)－即墨”發(fā)展極中，擁有自身優(yōu)越的地理經(jīng)濟(jì)環(huán)境。隨著青島工業(yè)向北延伸發(fā)展，即墨憑借便捷的交通環(huán)境成為青島市工業(yè)理想的疏散地，將有大量第二產(chǎn)業(yè)投資轉(zhuǎn)向即墨市，第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)支撐。鶴山路定位為：依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，整合專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)資源，以服裝、針織、布匹、童裝、鞋業(yè)，床上用品市場(chǎng)為主體，形成結(jié)構(gòu)合理、特色鮮明、主題突出的，集金融、信息、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能為一體的現(xiàn)代化商品流通中心、商務(wù)會(huì)展中心和休閑娛樂(lè)中心。建成即墨西部產(chǎn)業(yè)特色顯著的組團(tuán)式市場(chǎng)群落和交通型商業(yè)中心?！爸袊?guó)·即墨國(guó)際服裝城”的引入，符合即墨的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，融入了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，必將獲得巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)?！穹b紡織行業(yè)發(fā)展快速，市場(chǎng)需求巨大。●渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)眾多生產(chǎn)企業(yè)將生產(chǎn)基地向渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。同時(shí)，巨大的市場(chǎng)和中心地位也吸引了日、韓、臺(tái)、港將制造中心向中國(guó)轉(zhuǎn)移。●多功能服裝針織貿(mào)易平臺(tái)的空缺?！耥?xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了服裝針織行業(yè)網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷(xiāo)趨勢(shì)。四、項(xiàng)目策略提示本項(xiàng)目的策略建議基于SWOT分析和策略分解：●充分發(fā)揮地塊輻射能力強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，以即墨市服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向，建立世界級(jí)服裝針織貿(mào)易展示平臺(tái)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！竦玫郊茨姓拇罅χС郑茖W(xué)合理規(guī)劃市場(chǎng)內(nèi)幾大功能區(qū)域。●在調(diào)研和行業(yè)分析的基礎(chǔ)上，科學(xué)合理地分配市場(chǎng)內(nèi)服裝、輔料等產(chǎn)品的比重?！癖卷?xiàng)目確定后，應(yīng)積極主動(dòng)引導(dǎo)新聞?shì)浾搯挝?，一方面?qiáng)化和宣傳“中國(guó)·輕紡輔料精品城”的發(fā)展前景和意義，穩(wěn)固和增強(qiáng)本項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的輻射力和吸引力；另一方面也可以降低本項(xiàng)目未來(lái)在宣傳和推廣方面的成本。五、功能定位●OEM產(chǎn)業(yè)化國(guó)際貿(mào)易平臺(tái)未來(lái)“即墨國(guó)際服裝城”將是集OEM生產(chǎn)、展示、談判為一體的國(guó)際貿(mào)易平臺(tái)，設(shè)立商品展示區(qū)、行業(yè)中央商務(wù)區(qū)、行業(yè)CBD中心等。引入服裝設(shè)計(jì)加工貿(mào)易一整條產(chǎn)業(yè)鏈，為廠商之間的交易談判創(chuàng)建良好的氛圍和環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)最終的交易提供一站式全方位的服務(wù)，為即墨市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更多的機(jī)遇?！駠?guó)內(nèi)外品牌服裝企業(yè)總部平臺(tái)作為渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)服裝企業(yè)總部，我們將打造一流的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)辦公環(huán)境，以服務(wù)服裝貿(mào)易、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)企業(yè)為宗旨，在博覽城內(nèi)開(kāi)設(shè)電信、移動(dòng)、郵政、銀行、快運(yùn)等服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供賓館、餐飲、娛樂(lè)、休閑等配套設(shè)施。以此吸引更多國(guó)際大型企業(yè)的目光和投資。●網(wǎng)絡(luò)供求咨詢及網(wǎng)上交易平臺(tái)電子商務(wù)的設(shè)立，將大大豐富“即墨國(guó)際服裝城”交易平臺(tái)和品牌展示平臺(tái)的功能，它縮短了廠商之間溝通的距離，節(jié)約了時(shí)間，降低了交易成本，加快物流和信息流。與此同時(shí)，通過(guò)電子商務(wù)，還可發(fā)布廠商間的供求信息，最新的行業(yè)發(fā)展咨詢，建立信息化的新型市場(chǎng)?！衿放崎_(kāi)發(fā)、原創(chuàng)設(shè)計(jì)平臺(tái)人才始終是一個(gè)企業(yè)最寶貴的資源，中國(guó)服裝與世界服裝的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是行業(yè)內(nèi)，乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是需要優(yōu)秀的人才?！凹茨珖?guó)際服裝城”將以提升中國(guó)服裝競(jìng)爭(zhēng)力為己任，在市場(chǎng)內(nèi)建立教育培訓(xùn)中心，為中國(guó)服裝制造貿(mào)易企業(yè)提供科研開(kāi)發(fā)、企業(yè)管理、國(guó)際貿(mào)易、高級(jí)技工等全方位、多層次的人才培訓(xùn)。努力開(kāi)發(fā)自身品牌，打響民族品牌優(yōu)勢(shì)?！駠?guó)內(nèi)外品牌服裝展示和連鎖加盟中心、時(shí)尚咨詢發(fā)布平臺(tái)與中國(guó)貿(mào)促會(huì)合作，不定期舉辦世界服裝博覽會(huì)，同時(shí)積極承辦和組織各類(lèi)國(guó)際會(huì)議，促進(jìn)中國(guó)服裝設(shè)計(jì)生產(chǎn)與世界的交流與合作，提升中國(guó)服裝的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。并且不定期組織服裝品牌赴國(guó)外參展，為國(guó)內(nèi)品牌做國(guó)際市場(chǎng)開(kāi)拓，加快了整個(gè)區(qū)域內(nèi)服裝產(chǎn)業(yè)與國(guó)際的連接速度。六、目標(biāo)客戶群定位批發(fā)客戶群環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈服裝二級(jí)分銷(xiāo)商，零售商。零售客戶群即墨、青島地區(qū)普通消費(fèi)者招商客戶群國(guó)際品牌服裝生產(chǎn)商或總代理。如金利來(lái)、班尼路、彪馬、皮爾卡丹、鱷魚(yú)、蘋(píng)果、花花公子、歐迪芬。國(guó)內(nèi)重要品牌品牌企業(yè)。美爾雅、海螺、開(kāi)開(kāi)、綜藝、天歌、雙貓、雅鹿、普拉索、紳浪等。輔助招商客戶群電信、移動(dòng)、郵政、銀行、快運(yùn)等服務(wù)機(jī)構(gòu)；賓館、餐飲、娛樂(lè)、休閑等配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)商。第七章建筑規(guī)劃思路及運(yùn)作策略根據(jù)即墨市政府規(guī)劃以及對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)，同時(shí)聯(lián)系項(xiàng)目地塊的特性，結(jié)合對(duì)東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)影響力，再結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，對(duì)于項(xiàng)目的建筑規(guī)劃我們提出下列概念規(guī)劃建議：一、項(xiàng)目規(guī)劃思路通過(guò)城市用地的拓展，打造具備復(fù)合功能的城市活動(dòng)空間，塑造充滿人文氣息、綠化景觀優(yōu)美的城市商業(yè)空間。以把握市場(chǎng)脈搏和城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)為目標(biāo)，以土地使用性質(zhì)的置換和交通狀況的整合優(yōu)化為方式，發(fā)展以商貿(mào)、辦公為特色的現(xiàn)代化服務(wù)項(xiàng)目，為項(xiàng)目及周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力的支撐。1、項(xiàng)目規(guī)劃理念 世界級(jí)的超前建筑設(shè)計(jì)理念，按照50年不落后的要求設(shè)計(jì)，是對(duì)目前所有同類(lèi)項(xiàng)目的一次超越。規(guī)劃上首先要符合商業(yè)以及行業(yè)的規(guī)律要求，實(shí)用、方便，同時(shí)要求美觀，成為即墨或者區(qū)域的標(biāo)志性建筑，是對(duì)即墨都市景觀的一個(gè)貢獻(xiàn)?！皬?fù)合功能，活力空間”審視不同層面與尺度的區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目所具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)城市設(shè)計(jì)的方式，形成充滿人氣、經(jīng)濟(jì)活躍、環(huán)境和諧的城市復(fù)合功能空間，體現(xiàn)城市的活力與魅力?！芭c國(guó)際接軌的硬件設(shè)施”品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，保障健康自然的室內(nèi)交易環(huán)境。大型停車(chē)場(chǎng)、觀光電梯、自動(dòng)扶梯，現(xiàn)代化建筑設(shè)計(jì)，營(yíng)造便利、流暢、舒適的采購(gòu)條件。電子商務(wù)系統(tǒng)，同聲傳譯系統(tǒng)，電子導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)，構(gòu)建國(guó)際化交易平臺(tái)。24小時(shí)保安監(jiān)控系統(tǒng)、完善的消防控制系統(tǒng)，提升經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所安全性。2、項(xiàng)目總平面示意圖 項(xiàng)目集品牌展示、交易談判、商務(wù)辦公、電子商務(wù)、科研開(kāi)發(fā)、教育培訓(xùn)、倉(cāng)儲(chǔ)加工、質(zhì)量檢測(cè)、國(guó)際會(huì)務(wù)等功能為一體。3、內(nèi)庭透視效果圖（局部） 4、沿街商鋪效果圖 5、項(xiàng)目夜景示意圖 6、項(xiàng)目沿街夜景示意圖 二、運(yùn)作策略1、整體運(yùn)作思路 “整體規(guī)劃分期實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)雙贏”在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件宏觀把握的前提下，有計(jì)劃、分步驟的推進(jìn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程。順應(yīng)市場(chǎng)的不同需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊的綜合開(kāi)發(fā)，建設(shè)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)繁榮、倉(cāng)儲(chǔ)物流環(huán)境優(yōu)越的城市新區(qū)。2、階段運(yùn)作策略 “分期運(yùn)作滾動(dòng)開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌租賃穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)”項(xiàng)目采取分期運(yùn)作，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式，經(jīng)營(yíng)模式為統(tǒng)籌租賃，便于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的統(tǒng)一管理，使項(xiàng)目真正的做大、做強(qiáng)、做專(zhuān)、做活，確保開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益以及項(xiàng)目的社會(huì)效益。本市場(chǎng)分期構(gòu)想如下：一期面料輔料市場(chǎng)二期精品服裝城三期五金電氣城3、財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目計(jì)劃用地556.3畝，建設(shè)面積66.496萬(wàn)平方米，總投資26億元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后每年可收取租金6億元。以12%的貼現(xiàn)率計(jì)算，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：靜態(tài)投資回收期（PBP）為4.33年動(dòng)態(tài)投資回收期(PBP)為6.5年凈現(xiàn)值（NPV）>0內(nèi)部收益率（IRR）為23％從以上評(píng)價(jià)指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目投資收益豐厚，在財(cái)務(wù)上是可行。第八章結(jié)論本項(xiàng)目前期對(duì)青島宏觀環(huán)境和即墨城市規(guī)劃、現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)行了調(diào)研和分析，接著對(duì)中國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)和即墨現(xiàn)有服裝市場(chǎng)存在的不足和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析，后期進(jìn)行了科學(xué)的SWOT分析和財(cái)務(wù)分析。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，是本項(xiàng)目成